#Недвижимость #Инвестиции
Недавняя ожидаемая отмена льготной ипотеки с устатком её в некоторых только сегментах рынка конечно навела кручину на строителей уже довольно давно. А тут ещёдень рождения день строителя у них, поэтому Госдума не могла не пойти на ответ на многочисленные пожелания и просьбы и разрешила девелоперам делать дома из говна и палок уменьшить срок гарантии по новостройкам и не отвечать теперь по ряду претензий (совсем).
___________________________________
Этот шаг тоже уже давно ожидаемый, т.к. Минстрой последовательно проводит политику борьбыс правами потребителя "потребительским экстремизмом". Прежде всего потому, что нынешние во всём уже косплеят (не скрывая) СССР, а там нормой был дефицит и что дают - то и бери, дебил, пока дают. Так что на качество жилья не смотрели (главное, чтоб було).
Что это реально означает для рынка:
✔️‼️ ну самое главное - раз могут - значит будут. Т.е. будут строить то, что получится строить там, где дадут так, как умеют. Если совсем коротко - дома моложе 2024-го (да и этот уже под сомнением) года сдачи покупать больше нельзя. Да, это именно так работает. Как знак "ограничения скорости", который по факту задаёт скорость всему потоку. Разрешили делать говно - его и будут делать. Точка.
[потому как те, кто попытается делать иначе - быстро обанкротится]
Речь конечно о массовом сегменте: но пожалуй и остальным будет трудно удержаться от искушений.
Слишком заманчиво.
✔️‼️ гнать говно вместо качества не слишком долго начать, хотя у некоторых вызывает диссонанс и хочется плюнуть в лицо этому прорабу. Но уже 15 лет назад, злые языки сказывают, в одной из башен Сити в сердцевину недозалили примерно на миллион долларов бетона (просто засыпав щебнем там, где щебень должен был быть скреплён цементом и так сформировать колонну). Теперь это будет общая практика.
Но беда ведь в том - что с хорошего на плохое переучиться - ваще легко.
А вот обратно - хер потом получится, а норма уже как норма, да-с.
И это значит - что так начнут строить примерно всё (вклчая дороги, мосты, промышленные здания и объекты энергетической инфраструктуры). Люди-то те же. Отрасль - общая.
Самое интересное, что самоубийственное лобби сегодня бухает как не в себя, празднуя очередную победу.
Впрочем, теперь это норма. Мир реально сошёл с ума, это уже не фигура речи. Даже не так - ебанулся.
С праздничком вас, горемычные.
Недавняя ожидаемая отмена льготной ипотеки с устатком её в некоторых только сегментах рынка конечно навела кручину на строителей уже довольно давно. А тут ещё
___________________________________
Этот шаг тоже уже давно ожидаемый, т.к. Минстрой последовательно проводит политику борьбы
Что это реально означает для рынка:
✔️‼️ ну самое главное - раз могут - значит будут. Т.е. будут строить то, что получится строить там, где дадут так, как умеют. Если совсем коротко - дома моложе 2024-го (да и этот уже под сомнением) года сдачи покупать больше нельзя. Да, это именно так работает. Как знак "ограничения скорости", который по факту задаёт скорость всему потоку. Разрешили делать говно - его и будут делать. Точка.
[потому как те, кто попытается делать иначе - быстро обанкротится]
Речь конечно о массовом сегменте: но пожалуй и остальным будет трудно удержаться от искушений.
Слишком заманчиво.
✔️‼️ гнать говно вместо качества не слишком долго начать, хотя у некоторых вызывает диссонанс и хочется плюнуть в лицо этому прорабу. Но уже 15 лет назад, злые языки сказывают, в одной из башен Сити в сердцевину недозалили примерно на миллион долларов бетона (просто засыпав щебнем там, где щебень должен был быть скреплён цементом и так сформировать колонну). Теперь это будет общая практика.
Но беда ведь в том - что с хорошего на плохое переучиться - ваще легко.
А вот обратно - хер потом получится, а норма уже как норма, да-с.
И это значит - что так начнут строить примерно всё (вклчая дороги, мосты, промышленные здания и объекты энергетической инфраструктуры). Люди-то те же. Отрасль - общая.
Самое интересное, что самоубийственное лобби сегодня бухает как не в себя, празднуя очередную победу.
Впрочем, теперь это норма. Мир реально сошёл с ума, это уже не фигура речи. Даже не так - ебанулся.
С праздничком вас, горемычные.
РБК Недвижимость
Госдума сократила срок гарантий на квартиры в новостройках до трех лет
Сроки, с которыми дольщики смогут обратиться к девелоперу для устранения недостатков в квартире, сокращены с пяти до трех лет. Новый закон также снижает ответственность девелоперов перед покупателями
👍19🔥6💯6⚡4😢4👏3👀3❤1😁1
#Недвижимость #Инвестиции #Финансы #ШколаОценки
Про отсутствующий кризис недвижимости
Льготную ипотеку отменили; рождаемость падает; уровень жизни снижается; ставки растут.
А рынок жилой недвижимости - не падает. Может, он заколдованный?
Объясняю объяснение: почему кризиса (якобы) нет.
1. Кризис есть, просто он проявлен иначе, чем мы (не все) привыкли думать. Рынок затарен. Примерно 70 млн. квадратов пустует. Кому кажется, что это не так - могут проехать по новым районам вечерком (уже рано темнеет) и посмотреть на количество светящихся окон. Например, в районе арены "Спартка" в Москве, где построен целый "город на реке" (сразу несколькими застройщиками).
Подробнее про затаривание - читаем здесь.
2. Происходящее на рынке описано мыслителями давно. К.Маркс подобное явление, говоря о рынке труда, называл "структурной безработицей". Это когда голодает 40%, а на 40% рабочих мест нет людей. Потому что те, которые голодают - не могут, не умеют, не хотят и никогда не будут работать там, где нужны те 40, которых нет. Такое же явление - на матримониальном рынке. Огромное количество мужчин не имеет секса, или перебиваются случайным, или онанируют. И такое же количество женщин "не дают". Потому что эти мужчины - "ниже" их мыслимого уровня. Так и тут: есть очень много людей, нуждающихся в жилье; но у них нет денег. И есть очень немного людей с деньгами: но им не нужно сто тыщ квартирок по 50 кв.м.
3. Жалеть девелоперов бессмысленно. Они - точно не жертвы. Тут тоже нужно пару замечаний, причём почти бытового характера, чтобы понимать, что к чему.
3.1. Представьте себе семью, где жена зарабатывает условные 50 ед и муж - 300. При этом, в нашей традиции, ее деньги - её. А его деньги - общие. Т.е. коммуналка, питание, её одежда, косметика и вообще примерно всё - оплачивается им. По итогу к концу месяца у неё есть 50 единиц "своих" и у него - 50 единиц "своих" денег. Или вообще - 25. Так и тут.
Девелоперы гуляли за чужой счёт. Построенные ими метры жилья - по факту дотированы "льготной ипотекой" и другими формами поддержки. Т.е. по сути происхождение этих денег - наши с вами карманы, как и в случае с "самодостаточной" женщиной при 50 единицах собственного капиталу. Ставка дотировалась, это значит - что проценты брались с иной экономики, это значит - что мы все заплатили процентный налог, чтобы девелоперы это всё построили.
В итоге, в сухом остатке: 70 млн.кв. м. пустующего бетона - оплачены нами с вами.
3.2. Для не-снижения цен есть сразу два мощных комплекса причин. Первый - психология. Наш человек неприклонен в непризнании собственных ошибок. Проблемы будут скрываться до последнего. Всё будет заметаться под диван. Подробнее об этом подходе - в книге А.Прохорова "Русская модель управления" читайте. Это, в частности, сводится к тому - что выразил одной фразой один продавец элитной квартиры на Остоженке в кризис 2008-го года. "Пусть лучше сгорит квартира за 10 млн. евро, чем я её продам за 5 млн". Продавцы упрутся рогом и ничего не продадут, лучше - выбросить, сломать но не сдаться.
Вторая причина - это то, что ценами ведают не девелоперы. Они полностью подконтрольны Центробанку. Это он следит за выполнением нормативов. Это он курирует ставку, по которой те получают деньги по ипотеке. Это он следит за кредитами, эскроу и пр. Опосредованно, конечно. По итогу - чтобы продать квартиры дешевле, чем они по учёту стоять (и не вернуть значит кредиты), девелоперы обязаны обосновывать. Это обснование не примут банки, опутанные постановлением 254-П ЦБ РФ. А ЦБ не сойдёт с места, чтобы разрешить его нарушить, оно - библия. Поэтому цены будут стоять насмерть. Буквально.
Про отсутствующий кризис недвижимости
Льготную ипотеку отменили; рождаемость падает; уровень жизни снижается; ставки растут.
А рынок жилой недвижимости - не падает. Может, он заколдованный?
Объясняю объяснение: почему кризиса (якобы) нет.
1. Кризис есть, просто он проявлен иначе, чем мы (не все) привыкли думать. Рынок затарен. Примерно 70 млн. квадратов пустует. Кому кажется, что это не так - могут проехать по новым районам вечерком (уже рано темнеет) и посмотреть на количество светящихся окон. Например, в районе арены "Спартка" в Москве, где построен целый "город на реке" (сразу несколькими застройщиками).
Подробнее про затаривание - читаем здесь.
2. Происходящее на рынке описано мыслителями давно. К.Маркс подобное явление, говоря о рынке труда, называл "структурной безработицей". Это когда голодает 40%, а на 40% рабочих мест нет людей. Потому что те, которые голодают - не могут, не умеют, не хотят и никогда не будут работать там, где нужны те 40, которых нет. Такое же явление - на матримониальном рынке. Огромное количество мужчин не имеет секса, или перебиваются случайным, или онанируют. И такое же количество женщин "не дают". Потому что эти мужчины - "ниже" их мыслимого уровня. Так и тут: есть очень много людей, нуждающихся в жилье; но у них нет денег. И есть очень немного людей с деньгами: но им не нужно сто тыщ квартирок по 50 кв.м.
3. Жалеть девелоперов бессмысленно. Они - точно не жертвы. Тут тоже нужно пару замечаний, причём почти бытового характера, чтобы понимать, что к чему.
3.1. Представьте себе семью, где жена зарабатывает условные 50 ед и муж - 300. При этом, в нашей традиции, ее деньги - её. А его деньги - общие. Т.е. коммуналка, питание, её одежда, косметика и вообще примерно всё - оплачивается им. По итогу к концу месяца у неё есть 50 единиц "своих" и у него - 50 единиц "своих" денег. Или вообще - 25. Так и тут.
Девелоперы гуляли за чужой счёт. Построенные ими метры жилья - по факту дотированы "льготной ипотекой" и другими формами поддержки. Т.е. по сути происхождение этих денег - наши с вами карманы, как и в случае с "самодостаточной" женщиной при 50 единицах собственного капиталу. Ставка дотировалась, это значит - что проценты брались с иной экономики, это значит - что мы все заплатили процентный налог, чтобы девелоперы это всё построили.
В итоге, в сухом остатке: 70 млн.кв. м. пустующего бетона - оплачены нами с вами.
3.2. Для не-снижения цен есть сразу два мощных комплекса причин. Первый - психология. Наш человек неприклонен в непризнании собственных ошибок. Проблемы будут скрываться до последнего. Всё будет заметаться под диван. Подробнее об этом подходе - в книге А.Прохорова "Русская модель управления" читайте. Это, в частности, сводится к тому - что выразил одной фразой один продавец элитной квартиры на Остоженке в кризис 2008-го года. "Пусть лучше сгорит квартира за 10 млн. евро, чем я её продам за 5 млн". Продавцы упрутся рогом и ничего не продадут, лучше - выбросить, сломать но не сдаться.
Вторая причина - это то, что ценами ведают не девелоперы. Они полностью подконтрольны Центробанку. Это он следит за выполнением нормативов. Это он курирует ставку, по которой те получают деньги по ипотеке. Это он следит за кредитами, эскроу и пр. Опосредованно, конечно. По итогу - чтобы продать квартиры дешевле, чем они по учёту стоять (и не вернуть значит кредиты), девелоперы обязаны обосновывать. Это обснование не примут банки, опутанные постановлением 254-П ЦБ РФ. А ЦБ не сойдёт с места, чтобы разрешить его нарушить, оно - библия. Поэтому цены будут стоять насмерть. Буквально.
👍20❤5👏5😢5💯3🔥2🤔2
This media is not supported in your browser
VIEW IN TELEGRAM
#Инвестиции #Недвижимость #Вебинар
В полном соответствии с учением величайшего философа 20-го века, мы не будем о высоких эмпириях, а перейдём сразу к тому, что касается нас всех - а именно к вопросу, который нас и испортил.
_______________________________
На днях один из постоянных заказчиков столкнулся с проблемой. Он занимается флиппингом, мелким антикризисным управлением в недвижимости. Может приобрести помещение, выровнять в нём полы, поставить антресольку и подписать пару документов, и потом продать вдвое дороже. И как раз с таким проектом - где он выкупил цоколь, разбил его на ячейки и сделал склад из кладовок - он и пришёл. Всё было идеально в проекте - и маркетинг, и экономика - пока не выяснилось, что в связи с резким и никак не обоснованным изменением кадастровой оценки он попал не только по налогу на имущество, но и по налогам на доходы физических лиц (он и его клиенты, которые - считай что он - потому что он же перед ними в ответе, раз приручил к своему объекту).
_____________________________
Это опытный человек. С грамотным планированием и весьма разносторонним пониманием рынка. Теперь он занят тем, что лучший проект этого года схлопывает в ноль - при некоторых раскладах, если проиграет суд, который он пока не верит, что проиграет.
__________________________
Censum читает много спецов с рынка нежвижимости, и среди них есть риелторы из Нижнего, Сочи, Нары, Дубай, Белграда и Новосиба.
Во главе с хорошо известным в узких кругах со времён E-xecutive блогера - а теперь спеца по недвиге - Дмитрия Кузина, который имеет самый высокий процент по закрытию сделок в той сети, где он сейчас трудится, среди равных ему руководителей (не будем её называть, т.к. рекламировать сеть это - не наша цель. на встрече Дмитрий её озвучит конечно).
Коллеги расскажут, как проложиться на случай таких ситуаций, а именно и как раз именно тех из них, которые нам в новинку и не даны в опыте, а знать - надо!
Для подписчиков Censum 50% скидка на участие (промо направлю в личный кабинет каждому из вас, уважаемые).
https://censum.timepad.ru/event/3064101/
В полном соответствии с учением величайшего философа 20-го века, мы не будем о высоких эмпириях, а перейдём сразу к тому, что касается нас всех - а именно к вопросу, который нас и испортил.
_______________________________
На днях один из постоянных заказчиков столкнулся с проблемой. Он занимается флиппингом, мелким антикризисным управлением в недвижимости. Может приобрести помещение, выровнять в нём полы, поставить антресольку и подписать пару документов, и потом продать вдвое дороже. И как раз с таким проектом - где он выкупил цоколь, разбил его на ячейки и сделал склад из кладовок - он и пришёл. Всё было идеально в проекте - и маркетинг, и экономика - пока не выяснилось, что в связи с резким и никак не обоснованным изменением кадастровой оценки он попал не только по налогу на имущество, но и по налогам на доходы физических лиц (он и его клиенты, которые - считай что он - потому что он же перед ними в ответе, раз приручил к своему объекту).
_____________________________
Это опытный человек. С грамотным планированием и весьма разносторонним пониманием рынка. Теперь он занят тем, что лучший проект этого года схлопывает в ноль - при некоторых раскладах, если проиграет суд, который он пока не верит, что проиграет.
__________________________
Censum читает много спецов с рынка нежвижимости, и среди них есть риелторы из Нижнего, Сочи, Нары, Дубай, Белграда и Новосиба.
Во главе с хорошо известным в узких кругах со времён E-xecutive блогера - а теперь спеца по недвиге - Дмитрия Кузина, который имеет самый высокий процент по закрытию сделок в той сети, где он сейчас трудится, среди равных ему руководителей (не будем её называть, т.к. рекламировать сеть это - не наша цель. на встрече Дмитрий её озвучит конечно).
Коллеги расскажут, как проложиться на случай таких ситуаций, а именно и как раз именно тех из них, которые нам в новинку и не даны в опыте, а знать - надо!
Для подписчиков Censum 50% скидка на участие (промо направлю в личный кабинет каждому из вас, уважаемые).
https://censum.timepad.ru/event/3064101/
🔥11🤡6👏4👍2🥱1
This media is not supported in your browser
VIEW IN TELEGRAM
#ТрюкиПродажи #Недвижимость
В классической теории рыночной стоимости объекты недвижимости существуют сами-по-себе; цены на них устанавливаются на условно-свободном, сходящемся, пластичном и совершенном рынке, где регулируются спросом и предложением.
Эти условия никогда не достигаются в реальности. "Объекты" никогда не бывают подвешенными в вакууме - это всегда территория конкретного поселения и квартала. Окружение. Законы. Установления. Деловой обычай влияют на цены.
Фаза рынка. Сезонность.
Но - что вовсе невдомёк "рыночным" оценщикам - в первую очередь, конечно же, это кому принадлежит собственность и кто покупатель.
[я уж не говорю про расклад силовой вокруг группы объектов и групп интересантов]
_____________________________
Кейс со скидкой, которую получил богатейший человек Америки и планеты (из официального списка: по некоторым данным, не только Рокфеллеры и Ротшильды выше: выше и семья Уолтонов - взятая вместе; выше как минимум один из кланов якудза, выше как минимум один из автократов в одной восточной сатрапии. Да-с).
Ну так вот - официальный самый богатый человек мира получает скидку с дома (пустячок, но приятно), когда другого не слишком бедного товарища через колено прогибает брокер.
Причём - похоже что его брокер (не без интереса, конечно же, и тут мы снова встречаемся с нерешаемой в капитализме принципиально проблемой принципал-агент, которые всегда будут рядом, и всегда будут стараться кинуть друг друга).
_______________________
Так вот - узнав, что дом купил самый богатый человек, продавец решил махать руками после драки и вернуть ешё 6 лямов, которые до этого легко подарил условно-рыночному покупателю.
И тут мы видим прям пачку уроков.
‼️ ничто не мешает самому богатому человеку отжимать на покупке
‼️ никому, сука, нельзя доверять. Даже своим риелторам. Даже своей чуйке.
‼️ человек - это конечно же набор иррациональных движений и усмотрений подсознания. Даже для насквозь коррумпированного бабками человека очень важны такие иррациональные понятия, как престиж (в России прижился его внебрачный сводный брат - понт, aka Понт Голимый), репутация, победа в игре и пр.
________________________
Ну и совет-да-любовь любому, кто будет в такой ситуации.
Попробуйте представить заранее, что ваш актив покупает Безос. И торгуйтесь с любым контрагентом (даже скрытым) как с Безосом - тогда у вас не будет сомнений и сожалений после.
Ну либо заранее принимайте правила игры на отжиме собственности.
В классической теории рыночной стоимости объекты недвижимости существуют сами-по-себе; цены на них устанавливаются на условно-свободном, сходящемся, пластичном и совершенном рынке, где регулируются спросом и предложением.
Эти условия никогда не достигаются в реальности. "Объекты" никогда не бывают подвешенными в вакууме - это всегда территория конкретного поселения и квартала. Окружение. Законы. Установления. Деловой обычай влияют на цены.
Фаза рынка. Сезонность.
Но - что вовсе невдомёк "рыночным" оценщикам - в первую очередь, конечно же, это кому принадлежит собственность и кто покупатель.
[я уж не говорю про расклад силовой вокруг группы объектов и групп интересантов]
_____________________________
Кейс со скидкой, которую получил богатейший человек Америки и планеты (из официального списка: по некоторым данным, не только Рокфеллеры и Ротшильды выше: выше и семья Уолтонов - взятая вместе; выше как минимум один из кланов якудза, выше как минимум один из автократов в одной восточной сатрапии. Да-с).
Ну так вот - официальный самый богатый человек мира получает скидку с дома (пустячок, но приятно), когда другого не слишком бедного товарища через колено прогибает брокер.
Причём - похоже что его брокер (не без интереса, конечно же, и тут мы снова встречаемся с нерешаемой в капитализме принципиально проблемой принципал-агент, которые всегда будут рядом, и всегда будут стараться кинуть друг друга).
_______________________
Так вот - узнав, что дом купил самый богатый человек, продавец решил махать руками после драки и вернуть ешё 6 лямов, которые до этого легко подарил условно-рыночному покупателю.
И тут мы видим прям пачку уроков.
‼️ ничто не мешает самому богатому человеку отжимать на покупке
‼️ никому, сука, нельзя доверять. Даже своим риелторам. Даже своей чуйке.
‼️ человек - это конечно же набор иррациональных движений и усмотрений подсознания. Даже для насквозь коррумпированного бабками человека очень важны такие иррациональные понятия, как престиж (в России прижился его внебрачный сводный брат - понт, aka Понт Голимый), репутация, победа в игре и пр.
________________________
Ну и совет-да-любовь любому, кто будет в такой ситуации.
Попробуйте представить заранее, что ваш актив покупает Безос. И торгуйтесь с любым контрагентом (даже скрытым) как с Безосом - тогда у вас не будет сомнений и сожалений после.
Ну либо заранее принимайте правила игры на отжиме собственности.
👍17🤔6🏆5⚡2👏2🔥1🕊1💯1
This media is not supported in your browser
VIEW IN TELEGRAM
#Финансы #Инвестиции #Недвижимость #Цифра
Чтобы не повторяться сегодня вечером: а также для тех, кто не был, давайте напомним (не всё, конечно) краткое содержание предыдущих серий:
‼️ базовая иллюзия, от которой надо срочно избавляться - это иллюзия равномерного поступательного прогресса и соседствующая с ней иллюзия "развития человеческого капитала". И то, и другое - просто симулякр.
Прогресс не просто неравномерен (и вообще не характерен для людей, которые десятками веков жили в статичном, стратифицированном обществе - рождаясь и умирая в одном и том же месте при одинаковом экономическом укладе внутри одной конкретной ячеи общества). Он ещё и запросто может быть приостановлен или вернуться в регресс (и в нём - регрессе - заинтересовано намного больше людей, чем вам кажется: примерно все старики, например - которые стали жить дольше, испытывают больше страхов - но имеют при этом бОльшую власть, чем раньше - и к чему это приводит, видно на примере Южной Кореи или Японии, например).
Кроме прочего, людей на планете (по мнению многих) уже слишком овердохуя. И конспирология насчёт того, что нас чем-то поливают, что КОВИД и соседствующие с ним "гриппы" не просто так и что "второй демографический переход" (= добровольное вымирание биологического вида?=) - программируемое действие, не на пустом месте родились.
Отсюда - важные вещи. которые недооценивают примерно все, кто занимается "инвестированием".
Это и раньше было актуально но теперь - вовсе базовая работа инвестора: обеспечить сохранность инвестиций, но сейчас это стало на порядок сложнее (то, что можешь сохранить - не имеет ценности, или теряет её; что имеет ценность - летуче, криминализовано и пр.)
Самый важный вывод тут - ничто из старых способов инвестирования, если ты не сильный мира сего, не может быть признано в полной мере безопасным. Банковский счёт сначала "заморозят", а потом "конфискуют" (на самые благие цели, разумеется). Золото или валюта могут в одночасье быть объявлены вне закона. Кроме того, с ними постоянно происходит то, что раньше называли "порчей монеты" (например, в РФ теперь очень трудно сбыть с рук хотя бы едва порченные долларовые купюры). Фондовый рынок - это угроза частных и общего дефолта и т.д. и пр.
Никто не заинтересован в сохранении вашей собственности и сохранении/развитии вас лично, а вовсе даже наоборот....
‼️ потекло само понятие "частной собственности". Квартира в "человейнике" - это по сути пространство между стенами. Всё остальное не ваше - от фасадов и общих домовых коммуникаций, территории и даже правил по эксплуатации жилья.Ярлык на княжение отбирается на раз-два собственность может быть "расприватизирована". Причём, это опять повсеместный процесс: отбирают собственность наших граждан за рубежом, отбирают собственность бывших наших граждан у нас, отбирают собственность одни граждане у других и государство у граждан (даже когда предыдущие документы основаны на законах или постановлениях судов).
Право собственности стало правом Шрёдингера, а сам "твёрдый документ" на владение чем-то - теперь как монетка, элемент булевой алгебры со сложным вероятностным внутренним строением, а не твёрдый факт.
Нет примата неприкосновенности частной собственности; нет полновесных прав на владение, пользование, распоряжение (и особо не было). Собственность текуча - и как уже написал вчера - ещё и крайне дорогая (и постоянно дорожающая) в обслуживании, особенно в налоговом плане.
___________________________
И в этом смысле - у недвижимости есть одновременно крупное достоинство и недостаток.
Недвижимость более устойчива.
И она же - легче изымается (рейдуется, облагается налогами, отсуживается).
Сосредоточимся на том, чтобы понять где -в смысле развития этих конфликтов - находится сегодня место "простогосоветского российского гражданина", который не желал бы стать лохом. И минимальный необходимый школьный набор действий, который надо осуществлять, даже покупая кладовку в очередной башне в Капотне.
Чтобы не повторяться сегодня вечером: а также для тех, кто не был, давайте напомним (не всё, конечно) краткое содержание предыдущих серий:
‼️ базовая иллюзия, от которой надо срочно избавляться - это иллюзия равномерного поступательного прогресса и соседствующая с ней иллюзия "развития человеческого капитала". И то, и другое - просто симулякр.
Прогресс не просто неравномерен (и вообще не характерен для людей, которые десятками веков жили в статичном, стратифицированном обществе - рождаясь и умирая в одном и том же месте при одинаковом экономическом укладе внутри одной конкретной ячеи общества). Он ещё и запросто может быть приостановлен или вернуться в регресс (и в нём - регрессе - заинтересовано намного больше людей, чем вам кажется: примерно все старики, например - которые стали жить дольше, испытывают больше страхов - но имеют при этом бОльшую власть, чем раньше - и к чему это приводит, видно на примере Южной Кореи или Японии, например).
Кроме прочего, людей на планете (по мнению многих) уже слишком овердохуя. И конспирология насчёт того, что нас чем-то поливают, что КОВИД и соседствующие с ним "гриппы" не просто так и что "второй демографический переход" (= добровольное вымирание биологического вида?=) - программируемое действие, не на пустом месте родились.
Отсюда - важные вещи. которые недооценивают примерно все, кто занимается "инвестированием".
Это и раньше было актуально но теперь - вовсе базовая работа инвестора: обеспечить сохранность инвестиций, но сейчас это стало на порядок сложнее (то, что можешь сохранить - не имеет ценности, или теряет её; что имеет ценность - летуче, криминализовано и пр.)
Самый важный вывод тут - ничто из старых способов инвестирования, если ты не сильный мира сего, не может быть признано в полной мере безопасным. Банковский счёт сначала "заморозят", а потом "конфискуют" (на самые благие цели, разумеется). Золото или валюта могут в одночасье быть объявлены вне закона. Кроме того, с ними постоянно происходит то, что раньше называли "порчей монеты" (например, в РФ теперь очень трудно сбыть с рук хотя бы едва порченные долларовые купюры). Фондовый рынок - это угроза частных и общего дефолта и т.д. и пр.
Никто не заинтересован в сохранении вашей собственности и сохранении/развитии вас лично, а вовсе даже наоборот....
‼️ потекло само понятие "частной собственности". Квартира в "человейнике" - это по сути пространство между стенами. Всё остальное не ваше - от фасадов и общих домовых коммуникаций, территории и даже правил по эксплуатации жилья.
Право собственности стало правом Шрёдингера, а сам "твёрдый документ" на владение чем-то - теперь как монетка, элемент булевой алгебры со сложным вероятностным внутренним строением, а не твёрдый факт.
Нет примата неприкосновенности частной собственности; нет полновесных прав на владение, пользование, распоряжение (и особо не было). Собственность текуча - и как уже написал вчера - ещё и крайне дорогая (и постоянно дорожающая) в обслуживании, особенно в налоговом плане.
___________________________
И в этом смысле - у недвижимости есть одновременно крупное достоинство и недостаток.
Недвижимость более устойчива.
И она же - легче изымается (рейдуется, облагается налогами, отсуживается).
Сосредоточимся на том, чтобы понять где -в смысле развития этих конфликтов - находится сегодня место "простого
👍24❤3🤔3👏1🤯1💯1
This media is not supported in your browser
VIEW IN TELEGRAM
#ШколаОценки #Недвижимость #Инвестиции
Вчера провёл "тыква-тест на утрату недвижимости" с коллегами из Нижнего, Сочи, Наро-Фоминска, Новосибирска, Дубайска и других городов. Обсуждали новации на рынке мошенничества и фактическое в плане регулирования со стороны властей.
Вот базовые выводы:
1. Как и раньше, главная причина, почему некто теряет при покупке или продаже - это (дурная) экономия. Поскольку рынок очень усложнился, включая технологии хитрецов и возможности государства по контролю и регулированию, смысла экономить на налогах и экспертизе просто нет.
Все попытки в этом направлении сегодня - это заявка на (будущий) кидок. Особенно в этом смысле наивны покупатели, которые не нанимают риелторов (при том, что чек-лист насегодня содержит уже более 20 документов и действий, фактически обязательных для него, если нет желания расстаться с деньгами навсегда).
Вот только одна новация: в Москве теперь строго рекомендовано освидетельствовать продавцов в Институте Сербского (на предмет дееспособности) в день или за день до сделки.
2. Государство всё больше и всё серьёзнее подходит к контролю за куплей-продажей и использованием объектов недвижимости. Регуляция через ген.планы. Повышение имущественных налогов (и через ставку, и через рост кадастровой стоимости). Присмотр за целевым использованием участков (и под ИЖС, и под сельхоз.назначение) - всё это будет ужесточаться и интенсифицироваться. Контроль со спутниковых снимков, облёты дронами. двойные и тройные проверки. Использование агентуры даже и "добрых соседей" - которые сообщат о том, что вы сдаёте внаем жильё - без договора. Не играйте с государством в азартные игры. И давно и настойчиво рекомендуем: приближайте свои действия реальные и документальные. Нет смысла "покупать участки впрок".
3. Покупка или продажа без фактического Due Diligence - это азартная игра.
Кто сказал, что завтра здесь не будет проложена дорога?
Кто сказал, что строительство разрешат?
А вот кейс - в ЖК бизнес-класса нет КНС, слив идёт прямо в Чёрное море (реальная ситуация).
А что будет с другим ЖК, где очень много продано квартир в рассрочку (и нет механизма, как в развитых странах, отбирать эти квартиры назад при невыплате очередного транша)? Вот вы купили в нём жильё, но половина не внесла взносы. Подумайте, что дальше. И т.д.
Если коротко, то растёт роль экспертизы (поздравляю, коллеги, ибо мы её и продаём), но не всякой.
Уже не катит формальный подход (просто собрать документы). Нужно умение и возможности коммуницировать с представителями власти, вести деятельно сит.анализ, проактивно выяснять сложности с объектом и делать самостоятельно сценарное планирвание.
Грамотный риелтор просто обязан превращаться в инвест-менеджера.
А покупатель - в инвестора (сам, а не потому, что не смог продать объект, на котором собирался спекульнуть, но не успел скинуть. пока цены позволяли).
Чудеса чудесатые: наш рынок таки делается всё более цивилизованным, профессиональным и предъявляет соответствующие требования.
И да. Покупатель/продавец без экспертизы на нём (своей или привлечённой) - теперь де-факто как тот самый чувак с шашкой против танков.
Без шансов.
_____________________________
Самый эмоциональный момент обсуждения: это когда коллеге из ОАЭ задали вопрос про мошенничества на их рынке и он сказал, что после того, что он послушал про Нижний и Сочи ему крыть нечем...
Вчера провёл "тыква-тест на утрату недвижимости" с коллегами из Нижнего, Сочи, Наро-Фоминска, Новосибирска, Дубайска и других городов. Обсуждали новации на рынке мошенничества и фактическое в плане регулирования со стороны властей.
Вот базовые выводы:
1. Как и раньше, главная причина, почему некто теряет при покупке или продаже - это (дурная) экономия. Поскольку рынок очень усложнился, включая технологии хитрецов и возможности государства по контролю и регулированию, смысла экономить на налогах и экспертизе просто нет.
Все попытки в этом направлении сегодня - это заявка на (будущий) кидок. Особенно в этом смысле наивны покупатели, которые не нанимают риелторов (при том, что чек-лист насегодня содержит уже более 20 документов и действий, фактически обязательных для него, если нет желания расстаться с деньгами навсегда).
Вот только одна новация: в Москве теперь строго рекомендовано освидетельствовать продавцов в Институте Сербского (на предмет дееспособности) в день или за день до сделки.
2. Государство всё больше и всё серьёзнее подходит к контролю за куплей-продажей и использованием объектов недвижимости. Регуляция через ген.планы. Повышение имущественных налогов (и через ставку, и через рост кадастровой стоимости). Присмотр за целевым использованием участков (и под ИЖС, и под сельхоз.назначение) - всё это будет ужесточаться и интенсифицироваться. Контроль со спутниковых снимков, облёты дронами. двойные и тройные проверки. Использование агентуры даже и "добрых соседей" - которые сообщат о том, что вы сдаёте внаем жильё - без договора. Не играйте с государством в азартные игры. И давно и настойчиво рекомендуем: приближайте свои действия реальные и документальные. Нет смысла "покупать участки впрок".
3. Покупка или продажа без фактического Due Diligence - это азартная игра.
Кто сказал, что завтра здесь не будет проложена дорога?
Кто сказал, что строительство разрешат?
А вот кейс - в ЖК бизнес-класса нет КНС, слив идёт прямо в Чёрное море (реальная ситуация).
А что будет с другим ЖК, где очень много продано квартир в рассрочку (и нет механизма, как в развитых странах, отбирать эти квартиры назад при невыплате очередного транша)? Вот вы купили в нём жильё, но половина не внесла взносы. Подумайте, что дальше. И т.д.
Если коротко, то растёт роль экспертизы (поздравляю, коллеги, ибо мы её и продаём), но не всякой.
Уже не катит формальный подход (просто собрать документы). Нужно умение и возможности коммуницировать с представителями власти, вести деятельно сит.анализ, проактивно выяснять сложности с объектом и делать самостоятельно сценарное планирвание.
Грамотный риелтор просто обязан превращаться в инвест-менеджера.
А покупатель - в инвестора (сам, а не потому, что не смог продать объект, на котором собирался спекульнуть, но не успел скинуть. пока цены позволяли).
Чудеса чудесатые: наш рынок таки делается всё более цивилизованным, профессиональным и предъявляет соответствующие требования.
И да. Покупатель/продавец без экспертизы на нём (своей или привлечённой) - теперь де-факто как тот самый чувак с шашкой против танков.
Без шансов.
_____________________________
Самый эмоциональный момент обсуждения: это когда коллеге из ОАЭ задали вопрос про мошенничества на их рынке и он сказал, что после того, что он послушал про Нижний и Сочи ему крыть нечем...
👍18😁10👏5🔥2❤1⚡1🤔1💯1
This media is not supported in your browser
VIEW IN TELEGRAM
#AI #Недвижимость #Паттерн
А вот тут удивительного ролик, который я возьму за базу, но слегка почекрыжу.
Я со схожим поведенческим паттерном столкнулся на заправке одной крупной российской сети. Где недавно начали внедрять оплату без-человека. В том варианте, когда оплата ведётся через монитор на стойке: сотрудница заправки сама же обучала меня, как правильно нажать нужные кнопки. Сама же - та, которая будет работы лишена. Потом. Через этот монитор.
Я её спросил, понимает ли она это, - она или не поняла вопрос, или сделала вид, что не поняла.
__________________________________
А вот в ролике выше - чувак уже не понял. И не потому, что не понял первую часть - первую часть он вкурил. Но он не знает другого паттерна, паттерна культурного. Который - выше поведенческого - и как джокер, бьёт любую карту ниже достоинством.
Если кто видел знаменитую картину Мане "Бар в "Фоли-Бержер". То на ней - на вас (из-за стойки) смотрит барышня. Которая продаёт фрукты-напитки и самое-разное. Но современники Мане прекрасно видели на картине сразу несколько явных знаков, прямо подтверждающих, что не только. Что тащемта, девица ещё и сама продаётся, и даже примерно понятно почём.
Либо надо знать бизнес-модель, которая тоже - паттерн, только рабочий и в деловом мире. А бизнес-модель состоит в том, что никому нахуй не нужны (какой прекрасный каламбурчик, правда?) обычные соски в Дубае.
И будет намного прекранее, если они вдруг станут риелторами. Там на них и заработать можно ещё.
И никому также не нужны, что характерно и важно! - просто риелторы в Дубае, на странном рынке - где одновременно дефицит предложения и покупателей.
Нужны риелторы, которые при случае - могут ублажить. Как и в Москва-сити. Чтобы клиенту не было безумно больно за отданные за странный большую часть года в тумане и серости вид миллиарды. (Там - за пустыню и жар).
Чего AI конечно сделать не сможет.
Так что есть кому и чем конкурировать с машинкой этой сраной, и обладательница выраженного пятого номера не зря смеётся. (Как это можно было не заметить? Начинаются вопросы к автору ролика уже - но это не наша забота, впрочем). Про сходство паттернов продажи в обеих (таких разных! и таких схожих!) отраслях - смотрите подробнее у коллеги Гряцких.
А вот тут удивительного ролик, который я возьму за базу, но слегка почекрыжу.
Я со схожим поведенческим паттерном столкнулся на заправке одной крупной российской сети. Где недавно начали внедрять оплату без-человека. В том варианте, когда оплата ведётся через монитор на стойке: сотрудница заправки сама же обучала меня, как правильно нажать нужные кнопки. Сама же - та, которая будет работы лишена. Потом. Через этот монитор.
Я её спросил, понимает ли она это, - она или не поняла вопрос, или сделала вид, что не поняла.
__________________________________
А вот в ролике выше - чувак уже не понял. И не потому, что не понял первую часть - первую часть он вкурил. Но он не знает другого паттерна, паттерна культурного. Который - выше поведенческого - и как джокер, бьёт любую карту ниже достоинством.
Если кто видел знаменитую картину Мане "Бар в "Фоли-Бержер". То на ней - на вас (из-за стойки) смотрит барышня. Которая продаёт фрукты-напитки и самое-разное. Но современники Мане прекрасно видели на картине сразу несколько явных знаков, прямо подтверждающих, что не только. Что тащемта, девица ещё и сама продаётся, и даже примерно понятно почём.
Либо надо знать бизнес-модель, которая тоже - паттерн, только рабочий и в деловом мире. А бизнес-модель состоит в том, что никому нахуй не нужны (какой прекрасный каламбурчик, правда?) обычные соски в Дубае.
И будет намного прекранее, если они вдруг станут риелторами. Там на них и заработать можно ещё.
И никому также не нужны, что характерно и важно! - просто риелторы в Дубае, на странном рынке - где одновременно дефицит предложения и покупателей.
Нужны риелторы, которые при случае - могут ублажить. Как и в Москва-сити. Чтобы клиенту не было безумно больно за отданные за странный большую часть года в тумане и серости вид миллиарды. (Там - за пустыню и жар).
Чего AI конечно сделать не сможет.
Так что есть кому и чем конкурировать с машинкой этой сраной, и обладательница выраженного пятого номера не зря смеётся. (Как это можно было не заметить? Начинаются вопросы к автору ролика уже - но это не наша забота, впрочем). Про сходство паттернов продажи в обеих (таких разных! и таких схожих!) отраслях - смотрите подробнее у коллеги Гряцких.
🔥12💯7😁4🐳4👍2👏2🤡2
This media is not supported in your browser
VIEW IN TELEGRAM
#Мамардашвили #Недвижимость #ИРП #Тренды
В своих лекциях в Тбилисском универе Мамардашвили в 1989-м году развивал мысль, что чистота мышления - не просто поверяется результатом, а очень зорко поверяется.
Задумывал идеальное; а получился фашизм - значит, виноват именно мыслитель. А не кто-то ещё.
Ролик про "пятнадцатиминутный" шестимиллионник в Симсити - как раз про это. У людей есть газ, вода, работа, еда и даже развлечения, но что-то им это не нравится и может даже пиздец, при том что идеально получилось же.
Эти вон придурки в Ю.Корее, Японии или Сингапуре - такие счастливые все и успешные со своими экономическими чудесами, квартирками без окон в 15 кв.м за всего миллион долларов, ипотекой с перезакладом на правнуков вообще плодиться перестали.
И уже даже специальные программы вроде помощи людям с В.О. (и если оба родителя со степенями - то прям огого какой помощи) не помогают. Ни в Сингапуре, ни в Японии.
Что-то не то в этом идеальном таком шикарном забубенном.
Хотят человеки - точнее зверинное в них (Юнг сказал бы "теневое") - таких проблем, чтобы преодолевать и потом эндорфины. Хотят, паешь, чтобы квартирки могли отличаться (и цветовая, и квартирографическая дифференциация штанов им нужна). Хотят иногда тупить (и не терять при этом соц.рейтинг, а с ним - возможность машину купить).
Хотят лениться по году и больше (а чё. Я вон у Чехова прочёл -
у него ещё есть про диван, нарзан и прочия.
Короче, жизнь разумеется намного круче - чем проект из одинаковых элементиков, который можно построить во фрейме комп. игры силами "архитектора" даже без архитектурного образования.
_________________________
А прикиньте, сейчас рынок первичкивстанет уже встал. И горячие головы ловкие проныры лоббисты девелоперов предложат ваще без денег продавать (в смысле - они платить не будут. Государство за них заплатит) квартиры особо заслуженным людям, которые вернутся и будут жизнь новую налаживать.
И вот они - в этом Симсити. Активные, боевые, но без боевых.
Шикарно же выйдет?
Лепота-а-а.
В своих лекциях в Тбилисском универе Мамардашвили в 1989-м году развивал мысль, что чистота мышления - не просто поверяется результатом, а очень зорко поверяется.
Задумывал идеальное; а получился фашизм - значит, виноват именно мыслитель. А не кто-то ещё.
Ролик про "пятнадцатиминутный" шестимиллионник в Симсити - как раз про это. У людей есть газ, вода, работа, еда и даже развлечения, но что-то им это не нравится и может даже пиздец, при том что идеально получилось же.
Эти вон придурки в Ю.Корее, Японии или Сингапуре - такие счастливые все и успешные со своими экономическими чудесами, квартирками без окон в 15 кв.м за всего миллион долларов, ипотекой с перезакладом на правнуков вообще плодиться перестали.
И уже даже специальные программы вроде помощи людям с В.О. (и если оба родителя со степенями - то прям огого какой помощи) не помогают. Ни в Сингапуре, ни в Японии.
Что-то не то в этом идеальном таком шикарном забубенном.
Хотят человеки - точнее зверинное в них (Юнг сказал бы "теневое") - таких проблем, чтобы преодолевать и потом эндорфины. Хотят, паешь, чтобы квартирки могли отличаться (и цветовая, и квартирографическая дифференциация штанов им нужна). Хотят иногда тупить (и не терять при этом соц.рейтинг, а с ним - возможность машину купить).
Хотят лениться по году и больше (а чё. Я вон у Чехова прочёл -
"Лень - это лучший из семи смертных грехов, потому что он мешает вам совершить остальные шесть",
у него ещё есть про диван, нарзан и прочия.
Короче, жизнь разумеется намного круче - чем проект из одинаковых элементиков, который можно построить во фрейме комп. игры силами "архитектора" даже без архитектурного образования.
_________________________
А прикиньте, сейчас рынок первички
И вот они - в этом Симсити. Активные, боевые, но без боевых.
Шикарно же выйдет?
Лепота-а-а.
💯12👍11👀7👏4🐳2🎃2🎉1🤡1
This media is not supported in your browser
VIEW IN TELEGRAM
#Паттерн #КБ #Недвижимость #Инвестиции #Аренда
Применим наше новое знание к ситуации вокруг К&Б.
Помним, разумеется, что она опять - про паттерн,а не про конкретику. Кто-то где-то возможно расторгался не в срочном порядке с предыдущим арендатором (или вовсе простаивал). Кто-то легко пошлёт сеть на все четыре стороны и быстро посадит нового - другого - арендатора.
Мы говорим об общем правиле: вот сеть, вот она садилась на хорошие условия (так часто и много делали федеральные сети - и будут делать: т.к. "развиваться" - т.е. "расширяться" - им всегда надо быстро). Скорость имеет для них особое значение, потому что кто-то выходит на IPO, кто-то забирает долю рынка, кто-то должен успеть освоить инвестиции и кредиты в определённый срок.
_______________________
Но конфетно-букетный период завершается и сеть выставляет уже реальные условия. Это - мета-паттерн, русский паттерн, классический, архетипический. Так ведут себя наши сотрудники (совершенно по-разному работая в испытательном сроке и нет). Подруги (первые два-три месяца - до полугода, не больше) - просто ясны солнышки, красавицы и даже не какают. Машины на гарантии - да и вообще любая техника. Новая УК. Короче, примерно все - первое время так себя ведут.
А потом - нате получите. Перерасчёт. Повышение. Изменение условий. Заболела. Нервы. Не могу. Не шмогла. Не получилось. Платити снова.
Паттерн этот игроцкий, т.к. азартный. И совковый, т.к. фуфельный. Одна сторона делает вид, что; другая (делает вид, что) принимает игру и соглашается.
Казалось бы, чего проще - не сажай к себе арендатора по ставке, заметно превышающей рынок. И не будешь стоять перед дилеммой расстроенных ожиданий и тухлого выбора (или судиться с этими, или выгонять, и искать новых - по более низкой ставке и в любом случае терять на простое, а возможно и на ремонте).
Но у кого же хватит сил так сделать!?
[И какие проценты в банках, да? Закачаешься. Охуенные. Выше инфляции. Трудно отказать себе сделать депозит].
______________________________
Предохраниться от ситуации выше технически невозможно. Можно только упредить - культурой ведения бизнеса. По типу той, что была у Менделеева, когда он заходил на Академию наук и отказался от жалования, на порядок большего, чем то - от которого потом смог бы отказаться. Ну т.е. человек подумал здраво, взвесил свои шансы провалиться в соискание манны небесной вместо истины и честно себе ответил - не, 300 косарей - соскочить не смогу годового, давайте 30. Так и торговался - на понижение. Но это - Менделеев. Гений.
Он ведь не только таблицу свою придумал или 40-градусную. Но и двуставочный тариф в электорсети, который до сих пор работает, в отличие от самой сети - примерно везде.
Ну т.е. вы конечно можете пытаться прописать особенные штрафы за досрочное или за пересмотр цены или ещё за что-то. Вы можете попытаться встать в позу. Вы можете заручаться поддержкой менеджмента (да попросту коррумпировать его).
Ничего не поможет. Если схема работает - её будут применять.
А мета-схема, архетипическая, будет употреблена ещё и против воли употребляющего: она как бы заранее прописана в национальном коде. Украл-выпил-в тюрьму.
Любая федеральная сеть с любым арендодателем со временем будет торговаться вниз в любом случае.
Любой работодатель будет искать варианты кинуть на бонус.
Любая супер-выгодная сделка с государством или его структурами обязательно будет омрачена проверками. судами и разговорами с людьми в погонах и вообще разнообразными приключениями (не играйте с ним в азартные игры!)
Паттерн, батенька-с.
Применим наше новое знание к ситуации вокруг К&Б.
Помним, разумеется, что она опять - про паттерн,а не про конкретику. Кто-то где-то возможно расторгался не в срочном порядке с предыдущим арендатором (или вовсе простаивал). Кто-то легко пошлёт сеть на все четыре стороны и быстро посадит нового - другого - арендатора.
Мы говорим об общем правиле: вот сеть, вот она садилась на хорошие условия (так часто и много делали федеральные сети - и будут делать: т.к. "развиваться" - т.е. "расширяться" - им всегда надо быстро). Скорость имеет для них особое значение, потому что кто-то выходит на IPO, кто-то забирает долю рынка, кто-то должен успеть освоить инвестиции и кредиты в определённый срок.
_______________________
Но конфетно-букетный период завершается и сеть выставляет уже реальные условия. Это - мета-паттерн, русский паттерн, классический, архетипический. Так ведут себя наши сотрудники (совершенно по-разному работая в испытательном сроке и нет). Подруги (первые два-три месяца - до полугода, не больше) - просто ясны солнышки, красавицы и даже не какают. Машины на гарантии - да и вообще любая техника. Новая УК. Короче, примерно все - первое время так себя ведут.
А потом - нате получите. Перерасчёт. Повышение. Изменение условий. Заболела. Нервы. Не могу. Не шмогла. Не получилось. Платити снова.
Паттерн этот игроцкий, т.к. азартный. И совковый, т.к. фуфельный. Одна сторона делает вид, что; другая (делает вид, что) принимает игру и соглашается.
Казалось бы, чего проще - не сажай к себе арендатора по ставке, заметно превышающей рынок. И не будешь стоять перед дилеммой расстроенных ожиданий и тухлого выбора (или судиться с этими, или выгонять, и искать новых - по более низкой ставке и в любом случае терять на простое, а возможно и на ремонте).
Но у кого же хватит сил так сделать!?
[И какие проценты в банках, да? Закачаешься. Охуенные. Выше инфляции. Трудно отказать себе сделать депозит].
______________________________
Предохраниться от ситуации выше технически невозможно. Можно только упредить - культурой ведения бизнеса. По типу той, что была у Менделеева, когда он заходил на Академию наук и отказался от жалования, на порядок большего, чем то - от которого потом смог бы отказаться. Ну т.е. человек подумал здраво, взвесил свои шансы провалиться в соискание манны небесной вместо истины и честно себе ответил - не, 300 косарей - соскочить не смогу годового, давайте 30. Так и торговался - на понижение. Но это - Менделеев. Гений.
Он ведь не только таблицу свою придумал или 40-градусную. Но и двуставочный тариф в электорсети, который до сих пор работает, в отличие от самой сети - примерно везде.
Ну т.е. вы конечно можете пытаться прописать особенные штрафы за досрочное или за пересмотр цены или ещё за что-то. Вы можете попытаться встать в позу. Вы можете заручаться поддержкой менеджмента (да попросту коррумпировать его).
Ничего не поможет. Если схема работает - её будут применять.
А мета-схема, архетипическая, будет употреблена ещё и против воли употребляющего: она как бы заранее прописана в национальном коде. Украл-выпил-в тюрьму.
Любая федеральная сеть с любым арендодателем со временем будет торговаться вниз в любом случае.
Любой работодатель будет искать варианты кинуть на бонус.
Любая супер-выгодная сделка с государством или его структурами обязательно будет омрачена проверками. судами и разговорами с людьми в погонах и вообще разнообразными приключениями (не играйте с ним в азартные игры!)
Паттерн, батенька-с.
💯18🔥10🐳8👍6❤2🤔2👏1
#Недвижимость #Инвестиции #Финансы
Я больше никого и ни о чём не предупреждаю и даже не собираюсь.
Sapienti sat
Ниже - прямая цитата из текста с РБК про невероятное накопление бабла россиянами на счетах.
Как вы думаете, если в стране столько кв.метров, которые никто не покупает.
И столько денег, которые никто не тратит. (Это совпадение!)
То?
UPD. Ну, фор инстанс, "передовой многолетний жилищный сертификат жилищного займа", выраженный в номиналах кв.метров жилья как вам? Со вторичным оборотом на бирже. разумеется. Государственной. За цифровые рубли, например. Который можно обменять в натуре на квадраты. А на кэш этот сраный - нельзя, это лишнее.
Я больше никого и ни о чём не предупреждаю и даже не собираюсь.
Sapienti sat
Ниже - прямая цитата из текста с РБК про невероятное накопление бабла россиянами на счетах.
Денег на счетах россиян в качестве сбережений на сегодняшний день так много, что на доход от процентов за год при текущих ставках можно было бы купить всю строящуюся и невыкупленную недвижимость в стране.
Как вы думаете, если в стране столько кв.метров, которые никто не покупает.
И столько денег, которые никто не тратит. (Это совпадение!)
То?
UPD. Ну, фор инстанс, "передовой многолетний жилищный сертификат жилищного займа", выраженный в номиналах кв.метров жилья как вам? Со вторичным оборотом на бирже. разумеется. Государственной. За цифровые рубли, например. Который можно обменять в натуре на квадраты. А на кэш этот сраный - нельзя, это лишнее.
👍18🤣11👏6😢3🤡3🤯2🐳2🤨2😁1🎃1🤝1
Media is too big
VIEW IN TELEGRAM
#Недвижимость #ОценкаСитуации #Регресс
Не надо быть Говардом Рорком, чтобы от увиденного в этом ролике начало потташнивать. Регресс - в том виде, в каком он представлен на фасаде - отражает саму механику ригидной и ретроградной тупизны, и именно на ней хочется остановиться отдельно.
Здоровый традиционализм, консерватизм - вовсе не обязательно догматичен. Также как и новаторство и креативность не обязательно за прекрасное будущее, а могут быть ложной (полумёртвой) ветвью эволюции. Был эксперимент - да весь вышел.
Но надевать классицизм на конструктивизм, примерно как заправлять штанину в ботинок - совершенный шмурдяк, даже хуже чем рабоче-крестьянский, когда взявшие Зимний повстанцы испражнялись в вазы династии Цин в Зимнем в 1917-м или ломали там же клавиатуру фортепиано, исполненную из слоновой кости, дабы учредить новый порядок.
Страсть к разрушению по крайней мере понятна: она проистекает из силы жизни, которая (по Фрейду) преобразуется в либидо (не только секс, но и творчество, например) или в мортидо (не только убийство, но и критику, например). Чтобы построить что-то новое - нужно сломать старое. Есть даже классическая вещь Шумпетера про созидательное разрушение, где он доказывает - что инновация в любом случае сначала убивает. Мы угадываем этот паттерн и в сказках (мёртвая вода, живая вода).
Но эклектика ретроградного типа, когда поверх синтетической поддёвки из подразумеваемого трёхслойного у спортсмена натянут кафтан или рогожа, или вместо кроссовок - лапти, говорит только об одном - полном и недвусмысленном разложении межушного ганглия. Тем более, когда это выражено в архитектурном, т.е. репрезентативно, публично, прилюдно, фасадно, кричаще: смотрите, я не только обосрал целый стиль, но и сделал это, потому что хотел и мог.
Ну так вот, дамы и господа.
Происходящее примерно всё вокруг. что вам не понятно, почему вообще это происходит.
Начиная со всеобщей войны с самокатами - и заканчивая наездом на доставщиков.
Корнем своим лежит даже не в элементарном денежном-коррупционном, когда курьеров бомбардируют, по слухам, под заказ ассоциации ритейлеров, ненавидящих их как класс и как часть побеждающего их метода торговли.
А именно вот в этом консервативно-ретроградном, которое устанавливается не для лучшей жизни, не для перемен в связи с ликвидацией чего-то устаревшего, а для эксгумации трупа, который лежит под этим.
И это не случайность, а генетическое, имманентное: т.е. присущее системно тому оператору, что сейчас управляет фасадным. Его суть и смысл.
Классицизм поверх конструктивизма - это некрофилия.
///автор ролика - Виталий Богомолов
Не надо быть Говардом Рорком, чтобы от увиденного в этом ролике начало потташнивать. Регресс - в том виде, в каком он представлен на фасаде - отражает саму механику ригидной и ретроградной тупизны, и именно на ней хочется остановиться отдельно.
Здоровый традиционализм, консерватизм - вовсе не обязательно догматичен. Также как и новаторство и креативность не обязательно за прекрасное будущее, а могут быть ложной (полумёртвой) ветвью эволюции. Был эксперимент - да весь вышел.
Но надевать классицизм на конструктивизм, примерно как заправлять штанину в ботинок - совершенный шмурдяк, даже хуже чем рабоче-крестьянский, когда взявшие Зимний повстанцы испражнялись в вазы династии Цин в Зимнем в 1917-м или ломали там же клавиатуру фортепиано, исполненную из слоновой кости, дабы учредить новый порядок.
Страсть к разрушению по крайней мере понятна: она проистекает из силы жизни, которая (по Фрейду) преобразуется в либидо (не только секс, но и творчество, например) или в мортидо (не только убийство, но и критику, например). Чтобы построить что-то новое - нужно сломать старое. Есть даже классическая вещь Шумпетера про созидательное разрушение, где он доказывает - что инновация в любом случае сначала убивает. Мы угадываем этот паттерн и в сказках (мёртвая вода, живая вода).
Но эклектика ретроградного типа, когда поверх синтетической поддёвки из подразумеваемого трёхслойного у спортсмена натянут кафтан или рогожа, или вместо кроссовок - лапти, говорит только об одном - полном и недвусмысленном разложении межушного ганглия. Тем более, когда это выражено в архитектурном, т.е. репрезентативно, публично, прилюдно, фасадно, кричаще: смотрите, я не только обосрал целый стиль, но и сделал это, потому что хотел и мог.
Ну так вот, дамы и господа.
Происходящее примерно всё вокруг. что вам не понятно, почему вообще это происходит.
Начиная со всеобщей войны с самокатами - и заканчивая наездом на доставщиков.
Корнем своим лежит даже не в элементарном денежном-коррупционном, когда курьеров бомбардируют, по слухам, под заказ ассоциации ритейлеров, ненавидящих их как класс и как часть побеждающего их метода торговли.
А именно вот в этом консервативно-ретроградном, которое устанавливается не для лучшей жизни, не для перемен в связи с ликвидацией чего-то устаревшего, а для эксгумации трупа, который лежит под этим.
И это не случайность, а генетическое, имманентное: т.е. присущее системно тому оператору, что сейчас управляет фасадным. Его суть и смысл.
Классицизм поверх конструктивизма - это некрофилия.
///автор ролика - Виталий Богомолов
👍19👏9🐳4❤3🤡3🔥2💯1👀1🙈1
This media is not supported in your browser
VIEW IN TELEGRAM
#Недвижимость #Редевелопмент
Стала - баня
Ещё один ролик вдогонку, хочется как-то снести с доски внимания то послевкусие, которое.
Покажу одну из прежде очень любимых рубрик - редевелопмент здорового ГА.
Тем более, что много раз проезжал и проходил мимо этого строения и даже не знал, что.
Перед нами... (тадам!) баня - сделанная из бывшей КНС на Васильевском.
В Питере с этим умеют (вопреки ожиданиям). Чуть подальше, на Среднем проспекте, есть ранее знаменитый туалет, который теперь - аптека. А в Зеленогорске из самого центрального сортира (рядом с Кирхой) сделали вовсе очень популярное кафе. (Туалеты там тоже есть, но они перестали быть... архитектурной доминантой, так скажем). Так что туалетно-какашечное, вопреки всякому феншую, делается вдруг санитарно-гигиеническим и даже почти что лакшери, ибо почти центр.
В этом примере примечательна и дата перехода от оголтело-постперестроечного-проститутцкого к цивилизационно-просветительскому - на рубеже 2019-го года.
Обратим внимание на самое сочное, Как это вот всё стало баней.
✔️ есть вода горячая, холодная. И водоотведение - родное
✔️ есть утеря прежнего назначения
✔️ централизованное местоположение
✔️ ну и - местная культура преображения мест. Всё-таки Питер. что не говори, а город - столичный изначально, в отличие от барской Москвы, которая сначала вовсе не была столицей, а даже наоборот (но про это не наше время говорить).
Получилось - из говна конфетку баню. Мой покойный отец, которому в детстве довелось пасти коров, говаривал - что "говно - не сало, помыл - и отстало" (имея в виду, что тогда у него не было ботинок. И осенью грел ноги в свежем коровьем навозе, так и прыгал за стадом с лепёхи в лепёху).
Воистину - не сало.
/// видео - психолог Аннa Гaрина
Стала - баня
Ещё один ролик вдогонку, хочется как-то снести с доски внимания то послевкусие, которое.
Покажу одну из прежде очень любимых рубрик - редевелопмент здорового ГА.
Тем более, что много раз проезжал и проходил мимо этого строения и даже не знал, что.
Перед нами... (тадам!) баня - сделанная из бывшей КНС на Васильевском.
В Питере с этим умеют (вопреки ожиданиям). Чуть подальше, на Среднем проспекте, есть ранее знаменитый туалет, который теперь - аптека. А в Зеленогорске из самого центрального сортира (рядом с Кирхой) сделали вовсе очень популярное кафе. (Туалеты там тоже есть, но они перестали быть... архитектурной доминантой, так скажем). Так что туалетно-какашечное, вопреки всякому феншую, делается вдруг санитарно-гигиеническим и даже почти что лакшери, ибо почти центр.
Год постройки здания - 1934, этажей - 4 (из них два - подземные и ниже два технических).
Изначально это:
Василеостровская канализационная подстанция. Когда здание утратило свою изначальную функцию - выяснить не удалось. В 2000-е гг. началось использование здания в коммерческих целях. И здесь была проституточная баня с кожаными диванами, судя по фото.
В 2019 г. сделан капитальный ремонт. И теперь здесь банный комплекс.
В этом примере примечательна и дата перехода от оголтело-постперестроечного-проститутцкого к цивилизационно-просветительскому - на рубеже 2019-го года.
Обратим внимание на самое сочное, Как это вот всё стало баней.
✔️ есть вода горячая, холодная. И водоотведение - родное
✔️ есть утеря прежнего назначения
✔️ централизованное местоположение
✔️ ну и - местная культура преображения мест. Всё-таки Питер. что не говори, а город - столичный изначально, в отличие от барской Москвы, которая сначала вовсе не была столицей, а даже наоборот (но про это не наше время говорить).
Получилось - из говна
Воистину - не сало.
/// видео - психолог Аннa Гaрина
🔥16👍10🤡5❤3💯2👏1👀1
#Недвижимость #Инвестиции #Элита
Немногие лишь не все понимают, что такое настоящий премиум-лакшери и почему им так кайфово заниматься.
Вот свежайшая новость с рынка недвижимости: ЛСР построит элитный дом недалеко от Кремля - там на удивление много строек сейчас, и все они - с миллиардными бюджетами, разумеется и со схожей экономикой. Потому и разберём.
Берём параметры, которые "угадывает" (не совсем: он опирается на документы) проф.журналист "Ведомостей".
10 кваритирушечек в доме общей площадью 3368 кв. м. обойдутся в стройке в 1,5 млрд, а дадут на выходе 5,5 млрд выручки. Понятное дело, за рамкой анализа оказался сам земельный участок с уже понятной перспективой, и он мог запросто стоить десятки миллиардов в расчёте на га. Малогабаритки получатся тоже с (полу)миллиарндыми чеками и стоимостью кв.м. в 2,0 - 3,0 млн.руб. Но цифры эти не так восхитительны, как организация самого проекта строительства.
Менеджер этого проекта - скорее хирург, чем прораб: ему надо будет оперировать сверхтонкими материями, включая соседство очень серьёзных структур, шумоподавление, пылеулавливание и матопресекание. Продажник - скорее сомелье и владелец винной коллекции. Никакого тебе "офиса продаж", МФЦ и ни одного одинакового договора (везде поработают юристы "той" стороны). Никакой рекламы: только ухаживающие за уважаемыми людьми ролики в соц.сетях, которые нежно ласкают их (но больше - их женщин) эго.
Фактический хэнд-мейд, с почти полной предоплатой (анекдот про финансирование на этапе задумки делается реальностью). Клубная, почти семейная история своих. Разве же не хочется поработать в такой теме? И считай - пара, а то и тройка квартир - это чистоган, твой заработок, как у хорошего маклера довоенной Москвы, который при расселении коммуналки делал себе комнату навара.
И никакой возни с населением, протестующим. Работягами из не самой Средней Азии - а значит и надзирающим органом. Уважуха тебе и почёт и может даже новые знакомства в суперэлите. А директором УКашки, которая станет обслуживать этот дом, должен быть бывший сотрудник известно чего в ранге не ниже полковника. Ле-по-та!
Вот почему все стремятся в элитное.
Жаль только ценовое распределение, уровень богатства в стране и прочие уровни всё больше походят графически на модель Эйфелевой башни: где по центру видны уже звёзды, а с краёв -площанина, клошары и беггары и вонючая в этом месте Сена, запах которой не долетает до верхних этажей.
Но кого это печалит. Из тех, кто в теме.
Немногие лишь не все понимают, что такое настоящий премиум-лакшери и почему им так кайфово заниматься.
Вот свежайшая новость с рынка недвижимости: ЛСР построит элитный дом недалеко от Кремля - там на удивление много строек сейчас, и все они - с миллиардными бюджетами, разумеется и со схожей экономикой. Потому и разберём.
Берём параметры, которые "угадывает" (не совсем: он опирается на документы) проф.журналист "Ведомостей".
10 кваритирушечек в доме общей площадью 3368 кв. м. обойдутся в стройке в 1,5 млрд, а дадут на выходе 5,5 млрд выручки. Понятное дело, за рамкой анализа оказался сам земельный участок с уже понятной перспективой, и он мог запросто стоить десятки миллиардов в расчёте на га. Малогабаритки получатся тоже с (полу)миллиарндыми чеками и стоимостью кв.м. в 2,0 - 3,0 млн.руб. Но цифры эти не так восхитительны, как организация самого проекта строительства.
Менеджер этого проекта - скорее хирург, чем прораб: ему надо будет оперировать сверхтонкими материями, включая соседство очень серьёзных структур, шумоподавление, пылеулавливание и матопресекание. Продажник - скорее сомелье и владелец винной коллекции. Никакого тебе "офиса продаж", МФЦ и ни одного одинакового договора (везде поработают юристы "той" стороны). Никакой рекламы: только ухаживающие за уважаемыми людьми ролики в соц.сетях, которые нежно ласкают их (но больше - их женщин) эго.
Фактический хэнд-мейд, с почти полной предоплатой (анекдот про финансирование на этапе задумки делается реальностью). Клубная, почти семейная история своих. Разве же не хочется поработать в такой теме? И считай - пара, а то и тройка квартир - это чистоган, твой заработок, как у хорошего маклера довоенной Москвы, который при расселении коммуналки делал себе комнату навара.
И никакой возни с населением, протестующим. Работягами из не самой Средней Азии - а значит и надзирающим органом. Уважуха тебе и почёт и может даже новые знакомства в суперэлите. А директором УКашки, которая станет обслуживать этот дом, должен быть бывший сотрудник известно чего в ранге не ниже полковника. Ле-по-та!
Вот почему все стремятся в элитное.
Жаль только ценовое распределение, уровень богатства в стране и прочие уровни всё больше походят графически на модель Эйфелевой башни: где по центру видны уже звёзды, а с краёв -площанина, клошары и беггары и вонючая в этом месте Сена, запах которой не долетает до верхних этажей.
Но кого это печалит. Из тех, кто в теме.
Telegram
ВЕДОМОСТИ
📝 ЛСР построит элитный жилой комплекс рядом с Кремлем
Девелоперская группа ЛСР выкупила у застройщика «Кеско» двухэтажное здание между домом Волконского и домом Талызина на Воздвиженке рядом с Кремлем. Представитель ЛСР сообщил «Ведомостям», что «компания…
Девелоперская группа ЛСР выкупила у застройщика «Кеско» двухэтажное здание между домом Волконского и домом Талызина на Воздвиженке рядом с Кремлем. Представитель ЛСР сообщил «Ведомостям», что «компания…
👍11🥱6🔥4🐳3👏2🤯2🙏1
Media is too big
VIEW IN TELEGRAM
#Недвижимость #ТрюкиПродажи #Вьетнам #Value
Блогерка Алиса (фамилии нет) рассказывает увлекательную историю, для которой у меня есть приквел (т.к. я видел её - разворачивающейся с самого начала).
Алиса - модный теперь типаж тревел-блогера (что бы это ни значило и вы себе там не начали представлять, несмотря на понедельничное утро). И вот она пишет у себя в.
Что нашла (-ли) чудесное жильё в Нячанге. И цену, по которой они его сняли. Дальше там начинается в обсуждениях российская классика. Естественно, появляются разнообразные обесценивающие граждане и указывают. что а)цена, по которой она взяла эту квартирку, чрезвычайно высокая б)там шумно и грязно, т.к. самый центр и т.д.
Но естественно находится другая часть, которая ищет себе такое же. И как мы поняли из ролика - находит - и находит в т.ч. благодаря блогерке (и по цене ещё выше).
______________________________
И тут у нас возникает как бы два варианта описать этот экивок. В первом Алиса ошиблась, попав в знаменитую ловушку рекомендателя. Это когда ты сначала рекомендуешь специалиста, а потом у него ценник вырастает в 2.5 раза - в т.ч. и для тебя (или мест нет, если он бессребреник, и надо записываться за полгода).
Во втором она совсем даже не ошиблась, договорившись заранее с риелтором поднять цену локации за счёт увеличения её ценности.
Думайте сами, какой из этих вариантов налицо, по мне так оба вероятны, и оба - поучительны, каждый по своему.
И этим постом я начинаю неделю, в которую мы будем много рассуждать про разницу между ценой и ценностью...
UPD. Чуть не забыл. Обратите ещё внимание на парадокс: те, для кого эта ценность - не ценность, начинают её всячески мочить. А те, для кого ценность - ценность, начинают её пушить. Причем первые - не словах, а вторые - на деле. Это очень важное разделение в биполярном социуме. Очень.
Например, человек - который никогда в жизни не пробежит марафонов - с удовольствием будет их мочить, и марафонцев заодно. На словах, Потому что на деле марафоны уничтожить невозможно, как и мотив - тех, кто бегает (всё равно не поймёте). А кто бегает - тот от очередного смешочка очередного знатока только укрепляет мотивацию и снова выходит а дорогу и снова, и снова бежит....
UPD2. Ещё раз, это немногие лишь не все понимают.
Балаболящие в негативном свете о чем-то, как о ценности - её не уничтожают, а продвигают.
Ну а те, кто вызывает такую (негативную) реакцию - либо дураки, либо промоутеры. Зависит от того, положил ли ты заранее под встречный негативному позитивный поток сумочку для сбора бабла.
Блогерка Алиса (фамилии нет) рассказывает увлекательную историю, для которой у меня есть приквел (т.к. я видел её - разворачивающейся с самого начала).
Алиса - модный теперь типаж тревел-блогера (что бы это ни значило и вы себе там не начали представлять, несмотря на понедельничное утро). И вот она пишет у себя в.
Что нашла (-ли) чудесное жильё в Нячанге. И цену, по которой они его сняли. Дальше там начинается в обсуждениях российская классика. Естественно, появляются разнообразные обесценивающие граждане и указывают. что а)цена, по которой она взяла эту квартирку, чрезвычайно высокая б)там шумно и грязно, т.к. самый центр и т.д.
Но естественно находится другая часть, которая ищет себе такое же. И как мы поняли из ролика - находит - и находит в т.ч. благодаря блогерке (и по цене ещё выше).
______________________________
И тут у нас возникает как бы два варианта описать этот экивок. В первом Алиса ошиблась, попав в знаменитую ловушку рекомендателя. Это когда ты сначала рекомендуешь специалиста, а потом у него ценник вырастает в 2.5 раза - в т.ч. и для тебя (или мест нет, если он бессребреник, и надо записываться за полгода).
Во втором она совсем даже не ошиблась, договорившись заранее с риелтором поднять цену локации за счёт увеличения её ценности.
Думайте сами, какой из этих вариантов налицо, по мне так оба вероятны, и оба - поучительны, каждый по своему.
И этим постом я начинаю неделю, в которую мы будем много рассуждать про разницу между ценой и ценностью...
UPD. Чуть не забыл. Обратите ещё внимание на парадокс: те, для кого эта ценность - не ценность, начинают её всячески мочить. А те, для кого ценность - ценность, начинают её пушить. Причем первые - не словах, а вторые - на деле. Это очень важное разделение в биполярном социуме. Очень.
Например, человек - который никогда в жизни не пробежит марафонов - с удовольствием будет их мочить, и марафонцев заодно. На словах, Потому что на деле марафоны уничтожить невозможно, как и мотив - тех, кто бегает (всё равно не поймёте). А кто бегает - тот от очередного смешочка очередного знатока только укрепляет мотивацию и снова выходит а дорогу и снова, и снова бежит....
UPD2. Ещё раз, это немногие лишь не все понимают.
Балаболящие в негативном свете о чем-то, как о ценности - её не уничтожают, а продвигают.
Ну а те, кто вызывает такую (негативную) реакцию - либо дураки, либо промоутеры. Зависит от того, положил ли ты заранее под встречный негативному позитивный поток сумочку для сбора бабла.
👍24👏8🔥6❤4😁1
Media is too big
VIEW IN TELEGRAM
#Недвижимость #Локация
Location, location and location
"Секрет" про локацию в недвижимости давно не секрет.
Но, когда автор присказки трижды повторил про локацию, не все поняли.
Это - не про одну и ту же локацию трижды. Это про три разных локации. - и чтобы ваш проект с боксами полетел, нужно попасть во все три.
Location №1. Место на территории
Пешеходный траффик. По месту его попросту нет, - точнее говоря, он минимальный. Этот момент кстати наиболее считаемый ещё до запуска проекта. Можно пройтись, посмотреть, Можно людей вообще по головам посчитать. Можно ознакомиться с ген.планом и предположить прогноз (основательно, а не пальцем в небо). Можно, наконец, опросить владельцев торговых точек поблизости или снять с них инфо при простейшем осмотре, в т.ч. по чекам и визуально, по количеству занятых столов и очередям (если есть) в тех же кофейнях. Можно запросить мастер-план размещения арендаторов у застройщика ЖК ближнего.
Короче, если ошиблись с траффиком - то только по одной причине: не изучали, не готовились.
Location №2. Место в головах
Место концепта в восприятии целевой аудитории. Фуд-корты неплохо прижились в Москве и Санкт-Петербурге. В некоторых крупных, типа Хлебозавода или Севкабеля, - успех просто очевидный. Арендаторы борются там за места, а сами локации стали модными и регулярно посещаемыми.
Но заметная часть аудитории из даже крупных областных центров к такому роду потребления попросту не готова, по разным причинам. Для элиты боксы - это низкий уровень. Для бедных - платить за кофе 350 рублей - это перебор. Среднего класса мало, и для него новое - интересно, но тут он сталкивается ещё и с третьей проблемой.
Location №3. Место концепта на рынке и юнит-экономика
Сам конструктор-для-фудкорта тоже такое себе. Трудно ходить по скользким лестницам, особенно когда ты покурил кальяну. Коляска с детьми или инвалидная туда не заедет. Вида нет. По площадке, как по сарайкам в советском детстве, в итоге слоняются в основном подростки - у которых нет денег, но зато они не бояться упасть с лестницы. Кто-то приходит, как в ТЦ - взять стакан условного "три в одном" и сидеть работать, фрилансер хренов, с чужого вай-фая.
Непонятно, для кого эти боксы?
Непонятно, как там бороться с холодом зимой и с жарой летом (и какие на это нужны затраты!)
Непонятно, как мне выбрать нужный внутри, если я предприниматель
Непонятно. как такое раскручивать, даже если место бойкое - в отсутствие единой маркетинговой политики.
И опять, это очевидно связано с тем, что люди заранее не подумали (и тут два сорта людей: которые сами эти боксы придумали, как вид объекта - и которые на них повелись, как вендоры).
_____________________________
Так бывает, когда "собственник" опирается в своём выборе на наличное физически имущество и полностью заноляет интеллектуальную составляющую. Владелец этого хозяйства не имеет экспертизы сам и не имеет ни мозгов, ни денег приобрести её на рынке. В итоге будет страдать, полагая что виноваты все кругом.
///Источник видео: блог Мирoслaва Зудинa
Location, location and location
"Секрет" про локацию в недвижимости давно не секрет.
Но, когда автор присказки трижды повторил про локацию, не все поняли.
Это - не про одну и ту же локацию трижды. Это про три разных локации. - и чтобы ваш проект с боксами полетел, нужно попасть во все три.
Location №1. Место на территории
Пешеходный траффик. По месту его попросту нет, - точнее говоря, он минимальный. Этот момент кстати наиболее считаемый ещё до запуска проекта. Можно пройтись, посмотреть, Можно людей вообще по головам посчитать. Можно ознакомиться с ген.планом и предположить прогноз (основательно, а не пальцем в небо). Можно, наконец, опросить владельцев торговых точек поблизости или снять с них инфо при простейшем осмотре, в т.ч. по чекам и визуально, по количеству занятых столов и очередям (если есть) в тех же кофейнях. Можно запросить мастер-план размещения арендаторов у застройщика ЖК ближнего.
Короче, если ошиблись с траффиком - то только по одной причине: не изучали, не готовились.
Location №2. Место в головах
Место концепта в восприятии целевой аудитории. Фуд-корты неплохо прижились в Москве и Санкт-Петербурге. В некоторых крупных, типа Хлебозавода или Севкабеля, - успех просто очевидный. Арендаторы борются там за места, а сами локации стали модными и регулярно посещаемыми.
Но заметная часть аудитории из даже крупных областных центров к такому роду потребления попросту не готова, по разным причинам. Для элиты боксы - это низкий уровень. Для бедных - платить за кофе 350 рублей - это перебор. Среднего класса мало, и для него новое - интересно, но тут он сталкивается ещё и с третьей проблемой.
Location №3. Место концепта на рынке и юнит-экономика
Сам конструктор-для-фудкорта тоже такое себе. Трудно ходить по скользким лестницам, особенно когда ты покурил кальяну. Коляска с детьми или инвалидная туда не заедет. Вида нет. По площадке, как по сарайкам в советском детстве, в итоге слоняются в основном подростки - у которых нет денег, но зато они не бояться упасть с лестницы. Кто-то приходит, как в ТЦ - взять стакан условного "три в одном" и сидеть работать, фрилансер хренов, с чужого вай-фая.
Непонятно, для кого эти боксы?
Непонятно, как там бороться с холодом зимой и с жарой летом (и какие на это нужны затраты!)
Непонятно, как мне выбрать нужный внутри, если я предприниматель
Непонятно. как такое раскручивать, даже если место бойкое - в отсутствие единой маркетинговой политики.
И опять, это очевидно связано с тем, что люди заранее не подумали (и тут два сорта людей: которые сами эти боксы придумали, как вид объекта - и которые на них повелись, как вендоры).
_____________________________
Так бывает, когда "собственник" опирается в своём выборе на наличное физически имущество и полностью заноляет интеллектуальную составляющую. Владелец этого хозяйства не имеет экспертизы сам и не имеет ни мозгов, ни денег приобрести её на рынке. В итоге будет страдать, полагая что виноваты все кругом.
///Источник видео: блог Мирoслaва Зудинa
🔥19👍10⚡4❤2👏2🤔1🐳1
This media is not supported in your browser
VIEW IN TELEGRAM
#ТрюкиПродажи #Дифференциация #Кастовость #Недвижимость #Инвестиции #Казахстан
Я оценивал объекты в 6 странах Европы и читал нимало в бизнес-изданиях про рынок недвижимости не только Старушки, но и Штатов, и некоторых стран ЮВА. Тема эта повсеместна и намного даже ярче выражена, чем у нас.
Цветовая дифференциация штанов
Видели кадры из LA, где во время пожара нац.гвардия охраняла виллу Шварценеггера? А виллы других звёзд - нет: они конечно звёзды, но не были никогда губернаторами, а значит - не подлежат защите суверена.
В каждом городе России есть знаменитое место, где селитсяместная голытьба начальство. Внутри Москвы, например, есть около 20 локаций, где (ещё раз повторю - внутри МКАДа!) у людей есть добротные многоэтажные коттеджи в лесопарковой зоне или прямо у воды, есть конечно же элитные ЖК в самом центре, и есть многоэтажные видовые - не только в Сити - апартаменты.
Также - не слишком вдавливая это в публику, но тем не менее управляя спросом - девелоперы предлагают селиться "высшему среднему" классу в определённых районах и т.д. и т.п.
Но вот на том самом свободном западе, ну как минимум во Франции, Италии или Польше: даже если вы купили уже участок и имеете все права возвести или эксплуатировать дом, окружающие владельцы имеют чрезвычайно много прав в отношении разнообразных ограничений, которые они могут наложить на вашу деятельность. Вплоть до полного запрета ремонта или строительства.
Потому что многие районы должны быть социально-однообразными.
Потому что те районы, которые не защищались всеми фибрами души от тех, кто не должен в них жить (а подробнее я писать не буду, т.к. это может быть похоже на то, что запрещено делать) - по разным причинам - потом наполнялись этими самыми людьми и делались и опаснее, и потом - заметно беднее.
Ну т.е. работа с коллективом жильцов - это ещё и работа, направленная на сохранение и развитие стоимости вашей недвижимости.
Поэтому не мудрена история, которую в рилсе рассказывает этнический казах про Голландию. (Кстати, впервые вижу рилс, оформленный так, что не нужно мучиться с вопросом авторских прав - я их даже если бы захотел, не смог бы нарушить). Что фрактально намекает и на содержание ролика.
И скажите, что принцип, про который рассказывает наш визави, - неверный. С равностатусными людьми утром в булошной приятнее встречаться, даже если они с похмелья, и это хорошо понимают люди с Малой Бронной. Куда как приятнее, чем с залётными студентами или не да бох... ну короче теми, если бы я их назвал которых, то могло намекать на то, что запрещено, а ведь я не пишу ничего такого-этакого.
Ну и конечно под этим всем есть вполне рациональное экономическое, куда же без него. Каждому, так сказать, потруду капиталу его.
Ну, за цветовую дифференциацию аппартов!
Я оценивал объекты в 6 странах Европы и читал нимало в бизнес-изданиях про рынок недвижимости не только Старушки, но и Штатов, и некоторых стран ЮВА. Тема эта повсеместна и намного даже ярче выражена, чем у нас.
Цветовая дифференциация штанов
Видели кадры из LA, где во время пожара нац.гвардия охраняла виллу Шварценеггера? А виллы других звёзд - нет: они конечно звёзды, но не были никогда губернаторами, а значит - не подлежат защите суверена.
В каждом городе России есть знаменитое место, где селится
Также - не слишком вдавливая это в публику, но тем не менее управляя спросом - девелоперы предлагают селиться "высшему среднему" классу в определённых районах и т.д. и т.п.
Но вот на том самом свободном западе, ну как минимум во Франции, Италии или Польше: даже если вы купили уже участок и имеете все права возвести или эксплуатировать дом, окружающие владельцы имеют чрезвычайно много прав в отношении разнообразных ограничений, которые они могут наложить на вашу деятельность. Вплоть до полного запрета ремонта или строительства.
Потому что многие районы должны быть социально-однообразными.
Потому что те районы, которые не защищались всеми фибрами души от тех, кто не должен в них жить (а подробнее я писать не буду, т.к. это может быть похоже на то, что запрещено делать) - по разным причинам - потом наполнялись этими самыми людьми и делались и опаснее, и потом - заметно беднее.
Ну т.е. работа с коллективом жильцов - это ещё и работа, направленная на сохранение и развитие стоимости вашей недвижимости.
Поэтому не мудрена история, которую в рилсе рассказывает этнический казах про Голландию. (Кстати, впервые вижу рилс, оформленный так, что не нужно мучиться с вопросом авторских прав - я их даже если бы захотел, не смог бы нарушить). Что фрактально намекает и на содержание ролика.
И скажите, что принцип, про который рассказывает наш визави, - неверный. С равностатусными людьми утром в булошной приятнее встречаться, даже если они с похмелья, и это хорошо понимают люди с Малой Бронной. Куда как приятнее, чем с залётными студентами или не да бох... ну короче теми, если бы я их назвал которых, то могло намекать на то, что запрещено, а ведь я не пишу ничего такого-этакого.
Ну и конечно под этим всем есть вполне рациональное экономическое, куда же без него. Каждому, так сказать, по
Ну, за цветовую дифференциацию аппартов!
🔥22👍15❤7💯3👏1🤔1🏆1🤨1
#Турция #Недвижимость #HR #ТяниТолкай #ШколаОценки
Тяни-толкай
Кмк, происходящая сейчас структурная перестройка экономик не верно воспринимается большинством инсайдеров.
Вот несколько примеров.
Турция. Уже начался высокий сезон. Одновременно с разных сторон:
и тому подобное.
❓Так отдыхающие есть или нет?
Авторынок
"теперь такие машины - одноразовые, пять лет откатал - если повезло, бери - следующую".
❓Так рынок встал или нет?
Рынок недвижимости:
и тут же
рекордные скидки (до 65%!) а стандартные уже в районе 15% и выше, рынок затоварен. Уже не говоря о рынках типа краснодарского: где один и тот же лот на первичке может стоить 6.5 млн, а на вторичке - через полгода - 4,0 - 4,5 млн.
❓Так рынок встал или нет? Цены снижаются или нет?
___________________________
Дело в том, что люди, воспитанные Экономиксом и знаменитым графиком спроса и предложения, не могут понять в принципе, как это на рынке может быть два рынка.
Это касается ведь не только перечисленных. На матримониальном рынке, где основная масса невест или уже не предполагает рожать, или хочет максимум одного ребёнка, - от богатых рожают по 5-6 и более.
На рынке труда сварщики, токари и станочники ЧПУ - короли, не говоря уже о том, что доставщики могут зарабатывать больше, чем инженеры или программисты.
___________________
Два рынка недвижимости:
✔️ один - для пролов с "семейной" и другими чудом сохранившимися ипотеками, и там ценник - лицевой, который обозначают застройщики, и который выше "реального" скидочного и конечно же выше того, что - на вторичке
💪🧠🐀 другой - для тех, у кого есть кэш или кто с "рыночной" ипотекой - естественно не предполагая переплатить 12 концов, а с идеей загасить её в течение двух-трёх лет
Два рынка отдыха:
✔️ один для "бывшего" среднего класса, который привык к низкому ценнику в турциях и египтах
💪🧠🐀 один - для тех. кто в новых условиях экономики не то, чтобы не нуждается, но скажем так - не слишком замечает перемен (например, чиновники и обслуга): поэтому и переполнены пятизвёздночные и "настоящие" пятизвёздочные отели (ультра-олл-инклюзив) с ценником уже под $7-8 тыс с семьи за короткий отдых (с таким можно и на Мальдивы при случае слетать)
Два рынка труда:
✔️ один - для сокращаемых. погоняемых, рейдуемых и умаляемых (=рабов) с явным потолком заработка, чудовищными корпоративными практиками. полным отсутствием любого будущего и крайне желательной ипотекой на входе (чтобы не вякал)
💪🧠🐀 другой - для временно обласканных конъюнктурой, которая точно совершенно переменится в течение довольно коротких лет (как это произошло уже на наших глазах с айтишнеГами, или происходит в моменте), но сегодня эти ребятишки - банкуют
Вот почему важно включать мозг, до того, как переходить к вызубренному на семинарах в бесплатных ВУЗах благоглупости про спрос и предложение.
Есть два (минимум) рынка на каждом рынке при структурной перестройке: один неэластичен по спросу, другой - по предложению.
Рынок этот при прочих равных всё равно целен и един, как тяни-толкай.
Т.к. на каждом из них есть безусловно и схожие тенденции...
О которых стоит поговорить отдельно, не смешивая.
Тяни-толкай
Кмк, происходящая сейчас структурная перестройка экономик не верно воспринимается большинством инсайдеров.
Вот несколько примеров.
Турция. Уже начался высокий сезон. Одновременно с разных сторон:
"у нас нет туристов; турпоток снизился на 27%; русские не поехали (и не только русские - русскоязычные: казахи - тоже). И сразу: "нет, у нас отель переполненный"
и тому подобное.
❓Так отдыхающие есть или нет?
Авторынок
: "китайца невозможно продать", "у вас нет иного выбора - купили, теперь ездите", "не только китайца не продать", "да весь рынок встал",
"теперь такие машины - одноразовые, пять лет откатал - если повезло, бери - следующую".
❓Так рынок встал или нет?
Рынок недвижимости:
"в Москве почти не осталось квартир дешевле 10 млн.рублей", "цены растут ежемесячно", "Никакого кризиса нет"
и тут же
рекордные скидки (до 65%!) а стандартные уже в районе 15% и выше, рынок затоварен. Уже не говоря о рынках типа краснодарского: где один и тот же лот на первичке может стоить 6.5 млн, а на вторичке - через полгода - 4,0 - 4,5 млн.
❓Так рынок встал или нет? Цены снижаются или нет?
___________________________
Дело в том, что люди, воспитанные Экономиксом и знаменитым графиком спроса и предложения, не могут понять в принципе, как это на рынке может быть два рынка.
Это касается ведь не только перечисленных. На матримониальном рынке, где основная масса невест или уже не предполагает рожать, или хочет максимум одного ребёнка, - от богатых рожают по 5-6 и более.
На рынке труда сварщики, токари и станочники ЧПУ - короли, не говоря уже о том, что доставщики могут зарабатывать больше, чем инженеры или программисты.
___________________
Два рынка недвижимости:
✔️ один - для пролов с "семейной" и другими чудом сохранившимися ипотеками, и там ценник - лицевой, который обозначают застройщики, и который выше "реального" скидочного и конечно же выше того, что - на вторичке
💪🧠🐀 другой - для тех, у кого есть кэш или кто с "рыночной" ипотекой - естественно не предполагая переплатить 12 концов, а с идеей загасить её в течение двух-трёх лет
Два рынка отдыха:
✔️ один для "бывшего" среднего класса, который привык к низкому ценнику в турциях и египтах
💪🧠🐀 один - для тех. кто в новых условиях экономики не то, чтобы не нуждается, но скажем так - не слишком замечает перемен (например, чиновники и обслуга): поэтому и переполнены пятизвёздночные и "настоящие" пятизвёздочные отели (ультра-олл-инклюзив) с ценником уже под $7-8 тыс с семьи за короткий отдых (с таким можно и на Мальдивы при случае слетать)
Два рынка труда:
✔️ один - для сокращаемых. погоняемых, рейдуемых и умаляемых (=рабов) с явным потолком заработка, чудовищными корпоративными практиками. полным отсутствием любого будущего и крайне желательной ипотекой на входе (чтобы не вякал)
💪🧠🐀 другой - для временно обласканных конъюнктурой, которая точно совершенно переменится в течение довольно коротких лет (как это произошло уже на наших глазах с айтишнеГами, или происходит в моменте), но сегодня эти ребятишки - банкуют
Вот почему важно включать мозг, до того, как переходить к вызубренному на семинарах в бесплатных ВУЗах благоглупости про спрос и предложение.
Есть два (минимум) рынка на каждом рынке при структурной перестройке: один неэластичен по спросу, другой - по предложению.
Рынок этот при прочих равных всё равно целен и един, как тяни-толкай.
Т.к. на каждом из них есть безусловно и схожие тенденции...
О которых стоит поговорить отдельно, не смешивая.
🔥33👍23🤔8❤6🤣3🏆3🐳2👏1
#ШколаОценки #Реприватизация #Недвижимость
Добрый выходной летний денёк в Телеге и с нами - тема загородной недвижимости, дач и земельных участков. Для введения в тему придётся дать довольно длительную цитату, она важна вся, поэтому - целиком (а ниже - прокомментирую):
[у кого за городом ничего нет и не предвидится, можете эту часть сообщения не читать; впрочем, наверняка есть у тёщи с тестем, друзей или начальника, так что тоже будет польза]
Добрый выходной летний денёк в Телеге и с нами - тема загородной недвижимости, дач и земельных участков. Для введения в тему придётся дать довольно длительную цитату, она важна вся, поэтому - целиком (а ниже - прокомментирую):
[у кого за городом ничего нет и не предвидится, можете эту часть сообщения не читать; впрочем, наверняка есть у тёщи с тестем, друзей или начальника, так что тоже будет польза]
Признаки неиспользования
Согласно постановлению правительства, выделяется несколько признаков неиспользования земельных участков.
Один из них — захламление или загрязнение отходами более половины площади участка, не устраненное в течение года со дня выявления указанных обстоятельств.
Для земельных участков, предназначенных для строительства, таким признаком будет отсутствие построенного и оформленного здания, сооружения в течение пяти лет, если не установлен иной срок (например, разрешением на строительство). Исключения составляют земельные участки под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС).
Для земельных участков под ИЖС введен аналогичный признак неиспользования — отсутствие построенного и зарегистрированного объекта. Срок для строительства индивидуального жилого дома и регистрации права на него составляет семь лет.
Если на земельном участке уже построены здания, сооружения, их нужно содержать их в надлежащем состоянии. Например, не должно быть разрушений крыши, стен, выпадения окон или стекол из окон. Это также будет свидетельствовать о неиспользовании земельного участка.
Садовые, огородные и приусадебные участки не должны зарастать сорняками. Как пояснили в пресс-службе Росреестра, участки будут считаться неиспользуемыми, если более чем половина их площади в течение года остается покрытой сорными растениями высотой более 1 м, а также деревьями и кустарниками, которые не являются предметами благоустройства и озеленения.
«На основе утвержденных признаков инспекторы органов контроля (надзора) в ходе проверок смогут сделать вывод, используется участок или нет. Это позволит исключить риски применения оценочных суждений инспектора и коррупционных проявлений», — рассказал статс-секретарь — заместитель руководителя Росреестра Алексей Бутовецкий.
Кроме того, теперь собственники будут знать, чего именно нельзя допускать на участках, и смогут своевременно принять меры, необходимые для соблюдения законодательства, указал он. Постановление вступит в силу с 1 сентября 2025 года.
Ранее в Росреестре пояснили, что после вступления в силу закона изъять участок в случае его неосвоения смогут не раньше чем через пять — семь лет. Сначала владельцу выпишут предписание
🔥6👍4❤2👏2🤔2
Media is too big
VIEW IN TELEGRAM
#HoReCa #ТрюкиПродажи #Недвижимость #UX #Колаб
Выбираем стрит-ритейл
По предложению Вадима Пирушина сегодня немного про стоимостное управление на самом практическом низовом уровне. История о том, во что многие не верят, или не проверяют, или недооценивают. Я бы назвал это UX в недвижимости, пользуясь современной терминологией: опыт пользователя помещений, который неизменно смещает людей туда же, куда и их онлайн-опыт - в сторону более простого, интуитивно понятного, завлекательного и комфортного. Ну и отвращает от противоположного перечисленному.
Итак, на что часто закрывают глаза те, у кого есть возможность снять или приобрести помещение, но нет возможности выбрать лучшее из . Обычно это происходит из этакой влюблённости в отдельные другие аспекты объекта, которые нравятся настолько, что на остальное покупатели закрывают глаза. Ну и из-за невнимательности или отсутствия компетенций/опыта.
✔️ Непривлекательное или грязное соседство
Наличие рядом общественного туалета, мусорных баков, заброшек, кладбища, убойного цеха мясокомбината, градирни, etc
✔️ Плохая локация
Нет "проходняка", траффика (по любым причинам). Для коммерческого помещения это - смерть, кроме одного типа таких помещений - в которые поедут через весь город, типа единственной в Москве операционной для йоркширских терьеров, где им сшивают поломанные лапки (и эта клиника вдали от всего, да).
✔️ Соседи с плохой репутацией
Малоизвестные, сомнительные или "дешевые" заведения по соседству
✔️ Отсутствие парковки
Даже платной
✔️ Плохая видимость и отсутствие вывески
Если магазин не просматривается с улицы, нет яркой вывески или витрины, его просто не заметят.
✔️ Плохое состояние фасада и входа
Лестницы (и наверх, и вниз), препятствия, длинные коридоры, отсутствие освещения
✔️ Высокий уровень шума и загрязнения
Рядом может быть оживлённая дорога, стройка, шумные заведения, помойка или кондитерский цех (от которого пахнет весьма неожиданно). Грызуны. Задымления, Подтопления.
✔️Проблемы с жильцами и местной администрацией
Конфликты с жителями домов, жалобы на шум, запахи, парковку — особенно в центральных локациях Москвы и СПб
✔️ Каннибалистическая конкуренция
Большое количество аналогичных магазинов в округе снижает выручку каждого (впрочем, из этого правила есть золотое исключение: на Горбушке торговцы не страдали, и не только в этом месте скопления торговцев одного типа. Но изучать надо).
✔️ Технические и инфраструктурные проблемы
Отсутствие отопления, кондиционирования, плохая вентиляция, частые перебои с электричеством - и невозможность это всё наладить/организовать
Нетрудно заметить, что большинство из указанных проблем не ловится или ловится только частично удалённым доступом: и часто без детального осмотра и/или знания локации можно допускать невынужденные ошибки, недостаточно плотно изучив объект.
Чтобы их не было, требуется:
‼️ привлекать спецов (один из ответов на вопрос, нахуа нужен риелтор. Имеется в виду риелтор, а не риелтор, конечно)
‼️ осматривать объект самостоятельно, причём несколько раз: с доступом вовнутрь, без доступа. С представителем продавца и без. В дневное и ночное время (это важно, т.к. район очень меняется - и кстати важно при покупке или найме жилья также! - многие этот момент упускают). В рабочие и выходные дни (кейс выше с цехом кондитерской фабрики был обнаружен не сразу - потому что осмотр риелтор продавца проводил в выходные). На машине и на общественном транспорте.
‼️ пользоваться чек-листами (мой тоже годится - лучше точно, чем отсутствие) и прокрыжить буквально все пункты
‼️ поговорить с местными. Всегда полезно парой слов перекинуться с бабушками на скамейке, продавцами в соседнем магазине, дворниками, собачниками, соседями и пр.
‼️ всегда полезно помедитировать над картами ещё. До поездки и после. И - у разных провайдеров. Гугл, Яндекс, Дубль ГИС
Не берите кота в мешке, изучайте помещение многажды. Транзакционные на сделку купли и потом (вынужденной) продажи, на ремонты и разрешения убивают даже прекрасную бизнес- или инвест.идею.
Ройте глубже 😊 Удачных инвестиций!
Выбираем стрит-ритейл
По предложению Вадима Пирушина сегодня немного про стоимостное управление на самом практическом низовом уровне. История о том, во что многие не верят, или не проверяют, или недооценивают. Я бы назвал это UX в недвижимости, пользуясь современной терминологией: опыт пользователя помещений, который неизменно смещает людей туда же, куда и их онлайн-опыт - в сторону более простого, интуитивно понятного, завлекательного и комфортного. Ну и отвращает от противоположного перечисленному.
Итак, на что часто закрывают глаза те, у кого есть возможность снять или приобрести помещение, но нет возможности выбрать лучшее из . Обычно это происходит из этакой влюблённости в отдельные другие аспекты объекта, которые нравятся настолько, что на остальное покупатели закрывают глаза. Ну и из-за невнимательности или отсутствия компетенций/опыта.
✔️ Непривлекательное или грязное соседство
Наличие рядом общественного туалета, мусорных баков, заброшек, кладбища, убойного цеха мясокомбината, градирни, etc
✔️ Плохая локация
Нет "проходняка", траффика (по любым причинам). Для коммерческого помещения это - смерть, кроме одного типа таких помещений - в которые поедут через весь город, типа единственной в Москве операционной для йоркширских терьеров, где им сшивают поломанные лапки (и эта клиника вдали от всего, да).
✔️ Соседи с плохой репутацией
Малоизвестные, сомнительные или "дешевые" заведения по соседству
✔️ Отсутствие парковки
Даже платной
✔️ Плохая видимость и отсутствие вывески
Если магазин не просматривается с улицы, нет яркой вывески или витрины, его просто не заметят.
✔️ Плохое состояние фасада и входа
Лестницы (и наверх, и вниз), препятствия, длинные коридоры, отсутствие освещения
✔️ Высокий уровень шума и загрязнения
Рядом может быть оживлённая дорога, стройка, шумные заведения, помойка или кондитерский цех (от которого пахнет весьма неожиданно). Грызуны. Задымления, Подтопления.
✔️Проблемы с жильцами и местной администрацией
Конфликты с жителями домов, жалобы на шум, запахи, парковку — особенно в центральных локациях Москвы и СПб
✔️ Каннибалистическая конкуренция
Большое количество аналогичных магазинов в округе снижает выручку каждого (впрочем, из этого правила есть золотое исключение: на Горбушке торговцы не страдали, и не только в этом месте скопления торговцев одного типа. Но изучать надо).
✔️ Технические и инфраструктурные проблемы
Отсутствие отопления, кондиционирования, плохая вентиляция, частые перебои с электричеством - и невозможность это всё наладить/организовать
Нетрудно заметить, что большинство из указанных проблем не ловится или ловится только частично удалённым доступом: и часто без детального осмотра и/или знания локации можно допускать невынужденные ошибки, недостаточно плотно изучив объект.
Чтобы их не было, требуется:
‼️ привлекать спецов (один из ответов на вопрос, нахуа нужен риелтор. Имеется в виду риелтор, а не риелтор, конечно)
‼️ осматривать объект самостоятельно, причём несколько раз: с доступом вовнутрь, без доступа. С представителем продавца и без. В дневное и ночное время (это важно, т.к. район очень меняется - и кстати важно при покупке или найме жилья также! - многие этот момент упускают). В рабочие и выходные дни (кейс выше с цехом кондитерской фабрики был обнаружен не сразу - потому что осмотр риелтор продавца проводил в выходные). На машине и на общественном транспорте.
‼️ пользоваться чек-листами (мой тоже годится - лучше точно, чем отсутствие) и прокрыжить буквально все пункты
‼️ поговорить с местными. Всегда полезно парой слов перекинуться с бабушками на скамейке, продавцами в соседнем магазине, дворниками, собачниками, соседями и пр.
‼️ всегда полезно помедитировать над картами ещё. До поездки и после. И - у разных провайдеров. Гугл, Яндекс, Дубль ГИС
Не берите кота в мешке, изучайте помещение многажды. Транзакционные на сделку купли и потом (вынужденной) продажи, на ремонты и разрешения убивают даже прекрасную бизнес- или инвест.идею.
Ройте глубже 😊 Удачных инвестиций!
🔥24❤13👍8🐳5🏆3👏1🎃1
Forwarded from Вадим Пирушин: От торгов до сделки
Когда люди думают одинаково, это здорово
Когда еще придумывают одинаковую терминологию, это еще сильнее сближает.
Посмотрите на канале Павла Тумакова про Стоимостное Управление - Управление Стоимостью в моей интерпретации
Стоимостное Управление/Управление Стоимостью - это о том, когда все качества объекта, его рыночная среда, риски, варианты развития объекта, любые управленческие решения исследуются через призму изменения СТОИМОСТИ актива.
При таком подходе сразу выделяется главное - наилучшее использование использование актива, его риски, что нужно организационно подкрутить, чтобы актив стоил дороже, и т.д.
Применение крайне широкое:
🔵 подготовить актив к продаже с целью максимизации цены сделки
🔵 "запаковать" актив при его подготовке к кредитованию, чтобы залоговая стоимость объективно отражала рынок
🔵 определить допустимую цену входа при покупке. Чем глубже и нестандартнее наши мысли в этом направлении, тем с большей вероятностью мы перебьем цену конкурентов и получим хорошую доходность по проекту.
🔵 аргументировать свою позицию в судебных спорах
🔵 и т.д.
Лучше "собаке крутить хвостом"
#УПРАВЛЕНИЕ_СТОИМОСТЬЮ
Когда еще придумывают одинаковую терминологию, это еще сильнее сближает.
Посмотрите на канале Павла Тумакова про Стоимостное Управление - Управление Стоимостью в моей интерпретации
Стоимостное Управление/Управление Стоимостью - это о том, когда все качества объекта, его рыночная среда, риски, варианты развития объекта, любые управленческие решения исследуются через призму изменения СТОИМОСТИ актива.
При таком подходе сразу выделяется главное - наилучшее использование использование актива, его риски, что нужно организационно подкрутить, чтобы актив стоил дороже, и т.д.
Применение крайне широкое:
Лучше "собаке крутить хвостом"
#УПРАВЛЕНИЕ_СТОИМОСТЬЮ
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
Telegram
Censum
#HoReCa #ТрюкиПродажи #Недвижимость #UX #Колаб
Выбираем стрит-ритейл
По предложению Вадима Пирушина сегодня немного про стоимостное управление на самом практическом низовом уровне. История о том, во что многие не верят, или не проверяют, или недооценивают.…
Выбираем стрит-ритейл
По предложению Вадима Пирушина сегодня немного про стоимостное управление на самом практическом низовом уровне. История о том, во что многие не верят, или не проверяют, или недооценивают.…
❤6