☹️ Хотели сэкономить на ремонте, но потратили на 50 тыс. больше

Сегодня с вами рубрика #от_читателей.

🗣 Мы с мужем решили сделать ремонт на кухне самостоятельно. Изучили умные книжки, спланировали бюджет.

🟢Запланированный бюджет: 250 тыс. руб. (без учета техники).

🟢Потраченный бюджет: 300 тыс. руб.

🟢Потраченные нервы: максимум.

Как вы видите, что-то пошло не так...

1️⃣ Округляла цены на «мелочевку».

Я не учла желания завершить ремонт эстетическими деталями. Стоимость баночек и вазочек начала округлять.

Разница в 200-500 руб. кажется незначительной, но потом набегает нехило.

2️⃣ Часть работ выполнили самостоятельно, посчитав, что наших навыков и опыта хватит.

Как итог: не удержали шкаф при демонтаже — пришлось прокачивать навыки укладки ламината. Не сразу разглядели дефект в розетке — меняли автомат.

Хорошо, что в последний момент доверили сборку кухни профессионалам (прошлую собирали сами).

🥸 Потратили примерно столько же, как если бы все сделали специалисты, но без потери нервных клеток.

Такая вот финансовая грамотность...

💚 Делитесь своими историями в нашем боте 👉🏻 @IF_estatebot. Будем рады прочитать их и поделиться в канале.

🥶 Ищем золотую жилу под арктическую ипотеку

Наш подписчик Иван поделился своей историей инвестиций на севере.

Разобрались, выгодно ли использовать арктическую ипотеку для покупки недвижки в инвестиционных целях.

🏡 Какой объект купил?

🔘 Двушка (52 м²) в Кировске, Мурманской области.

🔘 Стоимость — 6,5 млн руб.

🔘 В ипотеку взял 5,9 млн руб. под 2% на 20 лет — «Арктическая ипотека». Ежемесячный платеж — 23,7 тыс. руб. (284,4 тыс. руб. в год)

🔘 Еще 650 тыс. руб. заплатил — под расписку. ПВ — 1,2 млн руб.

🔘 На ремонт ушло ~150 тыс. руб. 

Итого вложений: 1,2 млн + 650 тыс. + 150 тыс. = 2 млн руб.

🙋🏻‍♀️ Спрос на аренду есть?

Кировск — туристическое место. С 2020 года турпоток вырос в три раза и достиг 279 тыс. человек. При этом в городе живет лишь 24 тыс. человек.

🎚️ Горы Хибины — 25 мин. пешком до подножья (места восхождения).

🎚️ Горнолыжный комплекс — 7 мин. пешком от квартиры. 

🎚️ Самый длинный горнолыжный сезон в стране— с ноября по май (7 месяцев). 

💸 За сколько можно сдать? (По данным Циан)

🟣Летом — подобные двушки сдаются за 3-4 тыс. руб./сутки
🟣В горнолыжный сезон — 5-7 тыс. руб.
🟣Праздничные дни — 8-10 тыс.

🤑 Доход: посчитаем самый негативный сценарий 10 сут./мес.

В несезон: 3 тыс. руб. * 10 сут. * 5 мес. = 150 тыс. руб.

В сезон: 5 тыс. руб. * 10 сут. * 6 мес. = 300 тыс. руб.

В праздники: 8 тыс. руб. * 10 сут. * 1 мес. = 80 тыс. руб.

🫰 Расходы на обслуживание квартиры:

✖️ЖКХ — 4 тыс. руб. /мес. (48 тыс. руб. в год)

✖️Управление жильем (передача ключей и клининг) — около 25% от дохода

✖️Ипотека 284,4 тыс. руб. в год.

Итого: ((530 – 48) – 25%) – 284,4 = 77,1 тыс. руб. в год чистыми. 

Если считать ипотечные платежи в прибыль, то годовой доход по негативному сценарию составит 18,05%. Если учитывать только чистый заработок — 3,8%.

Нюансов по получению арктической ипотеки немало: есть требования к заемщику, жилью и ограничение по городам. Но в туристических городах инвестиции выглядят перспективными.

Присылайте свои истории и инвестиционные кейсы в @IF_estatebot, разберем их в рубрике #от_читателей.

🏠 Не инвестиционная рекомендация, @IF_Estate

🏠 Из-за чего еще может подорожать ваша квартира?

Нам пишут читатели, что одно известное судно (яхта Паллада) запарковалось прямо у ЖК «Ривер Парк Коломенское».

Вопрос такой: повышает ли это цену за квадратный метр? Отвечаем: место стало благодатным, соответственно, да — можно поднимать ценник (на аренду в том числе). Такой вот небанальный триггер для роста цен.

💚 #От_читателей, @IF_Estate

😰 Если квартиры не распродадут — дом не построят?!

Отвечаем на вопрос читателя из Якутска о ЖК «Маяк».

«Продано мало квартир» — 19% (55 из 291). Но мало ли это?

Обратите внимание на старт продаж — 13 июня 2024 года. Прошло всего 4 месяца. Конечно, на волне окончания льготной ипотеки распроданность могла быть выше, но это не критичный показатель.

Что важно: судя по фото, дом строят. Его сдадут только через 2 года. Если темпы продаж будут сохраняться, к окончанию строительства все выкупят.

❗️ Но даже если все квартиры не продадут, построить дом это не помешает.

Застройщик возводит объекты на заемные средства. Банк — не дурак, и тщательно рассчитывает все риски (в том числе нераспроданности), чтобы вернуть свои деньги и заработать.

Проект опубликовали в мае этого года ⏩ банк успел оценить нынешнюю экономическую ситуацию. Хотя предсказать, например, отмены льготной ипотеки и падения спроса, и не мог.

🤓 Даже если застройщик обанкротится (что очень маловероятно), эскроу-счет защитит ваши сбережения.

Из нюансов:

🔘Банк не вернет выплаченные проценты.
🔘Денег может уже не хватить на покупку нового жилья, поскольку цены (пусть и медленно) продолжают расти.
🔘Бюрократия вымотает нервы.

☝🏻 Вероятнее всего, дом достроят без проблем и значимых задержек. Но если темпы продаж замедлятся, и к моменту заселения часть квартир будет пустовать — готовьтесь к дискомфорту:

🔘Большая нераспроданность ⏩мало жильцов ⏩ выше тарифы от УК за некоторые виды работ.

🔘 Позже люди будут докупать квартиры ⏩ шум от ремонта соседей на 5-10 лет обеспечен.

🏠 По заявкам, #от_читателей@IF_Estate

😁 План провалился: как бизнес-коуч взяла 3 ипотеки и обанкротилась

Девушка поделись в соцсетях о неудачном опыте инвестиций в недвижку. План был заманчивым: купить жилье и аредными платежами закрывать ипотеку.

В 2022 году она приобрела 3 объекта:

🔘 Двушку (54,3 м²) под ремонт в Калининграде — 15 мин. до центра пешком.

🔘 Студию (24,4 м²) с мебелью и техникой в ЖК «Москва» (но в Петербурге) — 15 мин. пешком до метро.

🔘 Однушку в Янино со сроком сдачи в 4 кв. 2024 года в Ленобласти — 15 мин. транспортом до метро.

💰 Что-то пошло не так: только калининградская квартира окупала себя, а две другие ипотеки легли на плечи девушки. В итоге на ежемесячные платежи суммарно уходило 250 тыс. руб.

Когда она поняла, что не справляется с обязательствами, выставила жилье на продажу. Однако спроса на ее жилье не было, а квартира в стройке за 2 года совсем не подорожала. Пришлось пойти на последний шаг — банкротство.

☝🏻 Подобные истории случаются нередко. Ключевая ошибка — инвестировать последние, а не свободные деньги, набирая долги, которые не по силам обслуживать. Ну и конечно, выбирать нужно ликвидные объекты (чаще небольшого метража) с транспортной доступностью, а не в 15 мин. на транспорте до метро.

Еще вопрос к этому эксперту (в прошлом она риелтор), как можно в 2022 году выбрать квартиру, которая не подорожает и не реализовать ее? Можно, если пропустить наш гайд по выбору квартиры, которая всегда будет расти в цене.

👉 Что делать, когда денег нет, а платить ипотеку надо?

🏠 Такие вот коучи, #от_читателей@IF_Estate