👿 Суд заставил собственника заплатить своему же арендатору

Наглядный кейс, почему важно не лениться продлевать договор аренды.

В 2020 году москвичка сдала квартиру по договору найма на 11 месяцев, получив депозит. Через несколько лет прорвало трубу, и квартиру затопило. Поскольку жилье стало непригодным, квартирантка съехала.

Но собственница отказалась возвращать депозит. Она заявила, что договор фактически неоднократно продлевался, и на момент ее выселения он еще действовал. А значит, был досрочно расторгнут в одностороннем порядке.

👩🏻‍⚖️ На деле в самом договоре было сказано, что он заключается на 11 месяцев — и на этом точка. Условий об автоматическом продлении срока не было.

В итоге суд встал на сторону квартирантки. Он расценил удержание денег как неосновательное обогащение, поэтому обязал владелицу квартиры вернуть депозит еще и с процентами. Суммарно % начислили по ключевой ставке за 2 года пользования деньгами.

🤔 Какие ошибки допустила собственница?

1️⃣ В документах не указала пункт об автоматической пролонгации договора. Поэтому фактически он прекратил действовать в 2021 году. То, что квартирантка продолжала вносить платежи, — значения не имеет. Достаточно было бы указать фразу:

Договор продлевается на тот же срок, если ни одна из сторон не уведомит о прекращении за 30 дней.

2️⃣ Не учла форс-мажора. Затопление — веский повод для экстренного переезда. Если при аварии / ремонте / землетрясении и прочем, не хотите, чтобы квартиранты бежали от вас со всех ног — включите в договор пункты об особом порядке возврата депозита в таких случаях.

Но боюсь, что желающих подписать его будет меньше.

🏠 Берите на заметку, #закон@IF_Estate

🙀 Не пользуешься дачей? Плати штраф ₽50 тыс. и отдавай землю

Закон об освоении земли начал действовать еще в марте. Теперь собственники в течение 3 лет после покупки или получения участка должны привести его в порядок.

Поэтому впервые начнут изымать землю только с марта 2028 года. Но уже с 1 сентября 2025 власти начнут следить за состоянием территорий, уровнем захламления и выписывать штрафы.

🥊 Как это будет работать?

1️⃣ Местные власти, члены СНТ или соседи замечают признаки заброшенности на участке и сообщают в контрольные органы (или те находят заброшенный ЗУ сами).

2️⃣ Собственнику вынесут официальное предупреждение. Если в течение 6 месяцев не исправил нарушения — выпишут штраф в ₽20-50 тыс.

3️⃣ Если хозяин не реагирует, власти пойдут на крайние меры — направят дело в суд об изъятии участка. Его будут продавать с публичных торгов.

4️⃣ Бывший собственник может попробовать вернуть участок, тоже поучаствовав в аукционе. Но у него никаких поблажек и привилегий не будет. За исключением того, что деньги от продажи идут ему же в карман.

🤓 По каким признакам решат, что участок заброшен?

✖️ Более 50% площади захламлено мусором, который не убрали за год с момента выявления нарушения.

✖️ Участок покрыт сорняками высотой выше 1 метра или «дикими» деревьями.

✖️ Не построен дом и не зарегистрированы права на него в течение 7 лет, если участок был под ИЖС. В случае другого ВРИ — дается срок 5 лет.

✖️ На участке есть аварийные постройки. Например, дом с разрушенной крышей, стенами и без окон.

Цель нововведений — развивать населенные пункты и увеличивать их безопасность. Ведь заброшенные дома часто становятся местом притяжения подростков и маргиналов.

🏠 Самое время проверить, не заросла ли ваша дача, #земля@IF_Estate

🔥 Москва продает квартиры от 5,8 млн руб.

Жилье в столице можно купить не только у застройщиков или частников, но и у города через аукцион. Власти выставляют на торги муниципальное имущество, которое может приобрести любой желающий на специальном портале.

Вот 5 самых дешевых квартир, доступных к покупке:

1️⃣ ₽5,8 млн — начальная цена за однушку 33 м². Находится в ЖК «Марушкино», в 25 мин пешком от МЦД Толстопальцево, до МКАД — 16 км.

Дом построен в 2024 году, квартира на 2 этаже, продается без отделки. Торги назначены на 5 сентября.

2️⃣ ₽7,2 млн за однушку 31 м². Находится в ЖК «Царицыно 2», 35 мин пешком до МЦД Царицыно.

Дом 2023 года, квартира на 17 этаже, продается без отделки. Торги тоже назначены на 5 сентября.

3️⃣ ₽9,2 млн за однушку 45 м². Находится в поселке Знамя Октября. До МЦД Силикатная 15 мин пешком.

Дом построен по реновации в 2022 году, квартира на 9 этаже, продается сразу с чистовой отделкой. Торги пройдут 1 сентября.

4️⃣ ₽10,5 млн за двушку 52 м². Находится в 20 мин пешком до м. Улица Дмитриевского. Поблизости Салтыковский лесопарк и озеро Белое.

Дом 2022 года, лот на 24 этаже, продается без отделки. Торги пройдут 8 сентября.

5️⃣ ₽11,1 млн за однушку 51 м². Находится в Мосрентгене, в доме по реновации. До ближайшей станции м. Корниловская — 20 мин пешком. Поблизости Троицкий лесопарк.

Дом 2021 года, квартира на 5 этаже с готовой отделкой. Торги пройдут 29 августа.

❕ Важный момент: все цены начальные. К концу торгов стоимость может вырасти вдвое, даже на такие лоты «неближнего света». Как видите, интересные квартиры есть, но их нужно отслеживать вручную.

Подробнее о том, как проходят аукционы, где искать лоты и как выигрывать торги, рассказывали здесь.

🏠 Полезны такие подборки? @IF_Estate

🥲 Не зарегистрировал арендатора? Плати штраф ₽7000

Если человек снял жилье более чем на 3 месяца, он обязан оформить в нем временную регистрацию. А собственник жилья не должен в этом препятствовать, иначе ему выпишут штраф.

Санкций не будет только в двух случаях:

➡️ если жильцы приходятся собственнику близкими родственниками.

➡️ если квартиранты имеют постоянную регистрацию в том же регионе, где снимают жилье.

💰 Сколько придется заплатить, если не оформить временную прописку?

🔘Собственнику в Москве и Петербурге выпишут штраф в ₽5-7 тыс., а в других регионах — от ₽2 до 5 тыс.

🔘Арендатору чуть меньше: в столицах — от ₽3 до 5 тыс., в регионах — ₽2-3 тыс.

Бояться оформлять регистрацию не стоит. Для владельца риски минимальны: в любой момент он может выписать жильца без его согласия.

Единственный нюанс: если арендатор окажется должником, судебные приставы или коллекторы имеют право являться по адресу временной регистрации. А выяснять с ними отношения, возможно, придется хозяину.

Самое опасное — если жилец будет заниматься незаконной деятельностью. Если суд установит, что собственник знал о факте преступлений в своей квартире (открыли притон/казино, продают наркотики т.д.), то и он может попасть в тюрьму вместе с арендатором.

В общем, выбирайте квартирантов с умом и не забывайте их прописывать.

🏠 Оформляете временную регистрацию своим жильцам? #аренда@IF_Estate

👿 «Здравствуйте, мои 200 000 рублей»

Циничность риелторов вышла на запредельный уровень. Теперь они делают одолжение, называя клиентов по имени, а не мешком денег.

Спасибо, что не вслух.

🏠 Верим, что не все спецы такие, но... #мемыбетон, @IF_Estate

💰 Как продать ипотечную квартиру в 2025?

Пока не погашен жилищный кредит, недвижимость находится в залоге у банка, поэтому продать ее сложнее. Есть всего 5 способов:

1️⃣ Закрыть ипотеку своими деньгами. Если у вас есть накопления, можно закрыть кредит досрочно, снять обременение и свободно распоряжаться имуществом.

Очевидный способ, но нужна крупная сумма.

2️⃣ Покупатель погасит ваш кредит. Самый частый вариант: покупатель сначала закрывает часть долга, снимая обременение, а потом отдает остаток.

Удобно, но есть нюанс: чем больше долг по ипотеке, тем труднее решиться покупателю на сделку. Чтобы он меньше переживал:

🔘 оформляйте сделку у нотариуса с официальным договором.

🔘 используйте банковскую ячейку / аккредитив для расчетов.

🔘 подготовьте документы заранее: выписку из ЕГРН с обременением, справку из банка об остатке долга, письменное согласие банка на сделку и пр.

3️⃣ Переоформить долг на нового владельца, то есть заменить заемщика в ипотечном договоре.

Эта процедура сложная и долгая, и банки идут на нее неохотно. К тому же, у покупателя должна быть хорошая КИ и подтвержденный доход.

4️⃣ Доверить реализацию квартиры банку. Если не справляетесь с платежами, банк сам найдет покупателя и продаст жилье. Хлопот нет, но цена будет значительно ниже рыночной.

5️⃣ Самому продать квартиру до снятия обременения. Этот способ доступен с сентября 2024 года.

➖ Подаете заявление в банк ⏩он согласует процедуру в течение 10 дней и устанавливает минимальную цену, ниже которой продавать нельзя.

➖ На всю сделку (продажа, оформление и погашение кредита) дается 4 месяца.

➖ Вы получаете разницу между суммой продажи и остатком кредита (минус комиссии).

Пример. Николай подал заявление в банк 20 июля 2025 года. По закону он должен продать квартиру до 20 ноября.

Остаток его долга по ипотеке к этому моменту будет составлять ₽5,7 млн. Поэтому цена продажи должна быть не меньше этой суммы + проценты, а также штрафы, неустойки, пени, если они есть.

Если Николай продаст квартиру раньше, например, в сентябре, то минимальная цена продажи изменится. Она будет больше — в зависимости от остатка долга по кредиту.

💌 Сохраняйте, чтобы не потерять, #вторичка@IF_Estate

🤑 3% вместо 6%: как застройщики конкурируют за покупателей с семейкой?

Из-за высокого ключа спрос на новостройки остается низким. Поэтому девелоперы вновь прибегают к субсидированным ставкам, чтобы заманить претендентов на семейную ипотеку.

Какие условия у крупнейших игроков?

🔘 «Самолет» — ставка 3,5% на весь срок. Самый низкий процент, но программа бессмысленна из-за удорожания: оно достигает вплоть до 30%. Смотрите сами:

Двушка 52 м² в ЖК «Горки Парк».
По семейке 5,9% продается за ₽7 млн, а со ставкой 3,5% — аж за ₽9,2 млн.

Причем разницы в ежемесячном платеже почти нет: ₽33,5 тыс. против ₽32,9 тыс.

🔘«Брусника» — ставка 3,9%, без удорожания. Хорошая возможность уменьшить платеж на ₽7-15 тыс.

Двушка 55 м² в ЖК «Квартал Герцена» продается фиксировано за ₽15 млн, ПВ 21% — ₽3,2 млн.

По стандартной семейной ипотеке под 6% пришлось бы платить 71,7 тыс. в месяц, а под 3,9% — всего 56,2 тыс.

На некоторые объекты в Тюмени и вовсе доступна ставка 2,5% на весь срок. Или другой вариант — 2,2% до сдачи дома, а после 6%.

🔘 «Эталон» — ставка 3,5%, без удорожания. Но программа действует в основном на объекты в Петербурге.

Двушка 63 м² в ЖК «Ягодное Река Парк» продается за ₽12,2 млн.

По стандартной ипотеке 6% пришлось бы платить 58,6 тыс. в месяц, а под 3,5% — всего 44 тыс.

🔘«ФСК» не расщедрился — ставка 5,75%, но без наценок. Экономия по сравнению со стандартной семейной ипотекой в пару тысяч.

Однушка 38 м² в ЖК «Sky Garden» продается за ₽14,3 млн, ПВ ₽2,8 млн.

Под ставке 6% пришлось бы платить 68,5 тыс. в месяц, а под 5,75% лишь на 2 тыс. меньше — 66,2 тыс.

☝🏻 Но скоро условия по семейке могут ужесточиться, или же банки начнут реже одобрять кредиты. Дело в том, что с 7 августа Минфин, вероятно, прекратит выплачивать банкам доп. субсидии, которые и делали выдачу льготных ипотек привлекательными. Поэтому не затягивайте, если планировали покупку.

🏠 Сохраняйте и изучайте, #ипотека@IF_Estate

💔 Китаянка развела бойфрендов на 20 айфонов и накопила на первый взнос

Девушка провернула хитрую схему: в течение полугода она одновременно встречалась с 20 мужчинами. И просила каждого ухажера об одном подарке — iPhone. А те без вопросов соглашались.

Так на продаже телефонов она заработала $17 тыс. или ₽1,3 млн. Этой суммы хватило на первоначальный взнос по ипотеке на небольшой загородный дом.

Китаянка работала офисными клерком с низкой зарплатой и боялась, что навсегда останется без жилья. Но всего 6 месяцев, немного бессовестности находчивости, и вопрос решился.

🤣 Мужчины, будьте на чеку, #мемыбетон@IF_Estate