🔴 قانون پیش فروش مسکن چه اشکالاتی دارد و چطور باید اصلا شود؟

🔺موانع موجود در قانون برای پیش‌فروش شامل «مالکیت کامل سازنده»، «تعیین روز قطعی انتقال سند» و «اخذ مجوز از وزارت راه‌وشهرسازی» است.

🔺در ماه‌های اخیر، تقاضا هم برای پیش‌فروش و هم برای پیش‌خرید در بازار مسکن تهران به شکل محسوس افزایش پیدا کرده است اما چون «بازار رسمی» برای این نوع معاملات بواسطه کنارگذاشتن قانون وجود ندارد، پیش‌خریدها با «ریسک بسیار بالا» و در بازار غیررسمی در حال انجام است.

🔺گزارش «دنیای‌اقتصاد» از افزایش معنادار پیش‌‌‌فروش آپارتمان در بازار غیررسمی را اینجا بخوانید👇

🔗متن کامل

#دنیای_اقتصاد #مسکن #بازار_مسکن #ملک #ساخت_و_ساز #پیش_فروش

✅ کانال رسمی روزنامه دنیای اقتصاد👇
@donyayeeghtesad_com

🔴 شهرداران آمریکا «تراکم‌فروشی» می‌کنند یا «پاداش‌تراکم» می‌دهند؟

🔹 روزنامه «دنیای‌اقتصاد» نوشت:

🔹از سال 1916 در شهرهای آمریکا، دولت‌های محلی طرحی را برای صدور جواز ساخت‌وساز به اجرا گذاشتند که «بدون بروز فساد و شهرفروشی»، سازنده‌ها و مالکان زمین می‌توانند «تراکم‌ساختمانی» درخواستی (مطلوب) خود را دریافت کنند.

🔹این طرح با نام «حق انتقال توسعه»، محدودیت‌ ساختمانی در نقطه‌ای از شهر برای مالک زمین را به «امتیاز قابل فروش» برای آن مالک به صاحب زمین در نقطه‌ دیگری از شهر که «محدودیت ساخت در آنجا وجود ندارد» تبدیل می‌کند و در نتیجه، این امتیاز بین دو طرف و بدون دخالت شهرداری در بازار شفاف، خرید و فروش می‌شود.

🔹در شهرهای مختلف جهان براساس طرح‌های شهری که شهرداری‌ها تصویب می‌کنند، همیشه «همه مالکان زمین اجازه ندارند به شکل یکسان و برابر، از تراکم‌ساختمانی برخوردار شوند».

🔹در محله‌های میراثی، محدودیت ارتفاع ساخت وجود دارد و مواردی از این دست.

🔹همچنین املاک موجود در طرح‌های شهری که به عنوان «معارض» شناخته می‌شوند، به اجبار توسط شهرداری با قیمت تعیین‌شده، خریداری می‌شود.

🔹در نتیجه، از آنجا که مالکان حق خود می‌دانند از «امتیاز برابر برای اخذ جواز ساخت» برخوردار شوند، این محدودیت‌ها عامل نارضایتی و بروز فساد در جواز ساخت و تخلفات ساختمانی می‌شود.

🔹طرح حق انتقال توسعه، این چالش‌ها را برطرف می‌کند.

🔹آنچه در آمریکا در این قالب به سازنده‌ها ارایه می‌شود،‌ «پاداش تراکم‌» نام دارد.

🔹این طرح 5 مزیت برای مالکان، شهر و شهرداری دارد.

🔹مزیت اول، تامین منابع مالی برای توسعه محله‌ محروم از ساخت و ساز نامحدود است.

🔹وقتی امتیاز حق انتقال توسعه خرید و فروش می‌شود،‌ بخشی از درآمد به شهرداری می‌رسد که با آن، محله اعمال قانون‌شده را با اجرای پروژه‌های شهری توسعه می‌دهد و شهر از دوقطبی خارج می‌شود.

🔹مزیت دوم، گارانتی طرح‌های جامع و تفصیلی شهرها است که محدودیت‌های آن به قوت خود باقی می‌ماند و در عین حال، مالکان مشمول این محدودیت می‌توانند حق طبیعی‌شان روی زمین را بفروشند و نفع غیرمستقیم ببرند.

🔹مزیت سوم، «مشارکت مالکان در طرح‌های معارض و تملک» است.

🔹مزیت پنجم و ششم نیز «حذف پایدار امضاهای طلایی، فساد سیستمی در جواز ساخت و پایان شهرفروشی با تراکم‌های نجومی» است.

🔹کنار رفتن شهرداری‌ها از فروش تراکم ساختمانی،‌ استعداد فساد و شهرفروشی را می‌کشد.

#دنیای_اقتصاد #شهر #ساخت_و_ساز #پروانه_ساختمانی #تراکم_ساختمانی #تراکم #شهرفروشی #آمریکا #حق_انتقال_توسعه

✅ کانال رسمی روزنامه دنیای اقتصاد👇
@donyayeeghtesad_com

🔴 سقوط شرکت‌های ساختمانی در «فروش» / دمای قیمت تولید مسکن در نقطه‌جوش؛ قدرت خرید در زیر صفر

🔹 روزنامه «دنیای‌اقتصاد» نوشت:

🔺مدیران 100 شرکت ساختمانی در نظرسنجی اتاق تعاون ایران، وضعیت تولید و فروش مسکن را تشریح کردند.

🔺گزارشی که از این روایت‌ها در قالب «شامخ بخش مسکن و ساختمان» بیرون آمده است، نشان می‌دهد: فروش سازندگان در نیمه اول امسال نسبت به یکسال 1402، سقوط کرده و این بازار تا مرز از کارافتادگی، منجمد شده است.

🔺از طرفی، تورم تولید مسکن که سال گذشته در نقطه‌جوش قرار داشت، در ما‌ه‌های اخیر نیز بدون آنکه «سرد» شود، همچنان امکان تولید را از سازنده‌ها گرفته است.

🔺در نتیجه،‌ ساختمانی‌ها بین دو بن‌بست تورم ساخت و قفل فروش گیر کرده‌اند.

🔺این نظرسنجی به تهران محدود نیست بلکه سازندگان کل مناطق شهری کشور را دربر گرفته است.

🔺رکود ساخت و ساز در کشور مثل سال گذشته است و البته به شکل خفیف، از میزان آن کاسته شده است.

🔺یک نکته امیدوارکننده در نظرسنجی شامخ مسکن وجود دارد و آن، بهبود جزئی انتظارات نسبت به آینده در این بازار است که می‌تواند ناشی از تغییر دولت و امید به بهبود سیاست‌های اقتصادی و حل ریسک‌های غیراقتصادی باشد.

#دنیای_اقتصاد #مسکن #بازار_مسکن #ساخت_و_ساز #شامخ

✅ کانال رسمی روزنامه دنیای اقتصاد👇
@donyayeeghtesad_com

🔴 نیمسال اول 1403 برای فعالان ساختمانی چگونه گذشت؟

🔺فروش سازندگان در نیمه اول امسال نسبت به یکسال 1402، سقوط کرده و این بازار تا مرز از کارافتادگی، منجمد شده است.

🔺ساختمانی‌ها بین دو بن‌بست تورم ساخت و قفل فروش گیر کرده‌اند.

🔗متن کامل این گزارش را اینجا بخوانید

#دنیای_اقتصاد #مسکن #بازار_مسکن #ساخت_و_ساز #شامخ

✅ کانال رسمی روزنامه دنیای اقتصاد👇
@donyayeeghtesad_com

🔴 سرمایه‌‌های ساختمانی در «میانه‌راه» گیر کرده است / آمار رسمی از «افت سرمایه‌گذاری» در «تکمیل ساختمان‌های ناتمام»

🔹 روزنامه «دنیای‌اقتصاد» نوشت:

🔺سال گذشته سرمایه‌گذاری واقعی در مرحله آخر از خط تولید مسکن و ساختمان، نزدیک به 3 درصد افت کرد و همزمان، میزان سرمایه‌گذاری واقعی در ساخت‌وسازهای ناتمام و نیمه‌تمام 8 درصد افزایش یافت.

🔺مقایسه این دو آمار نشان می‌دهد، سرمایه‌گذاران ساختمانی در کشور طی سال گذشته نتوانستند به «مرحله آخر» که تکمیل ساختمان و عرضه به بازار است،‌ برسند.

⚠️ آنچه باعث انجماد سرمایه در «میانه راه» ساخت و ساز شد، «تورم بالای تولید» و «توقف جریان خرید در سمت تقاضا» بود که امکان تجهیز سرمایه و کفایت سرمایه را از سازنده‌ها سلب کرد و باعث «رشد ناتمام‌ها» شد.

🔺سال گذشته در عین حال، «بالاترین رشد واقعی سرمایه‌گذاری ساختمانی» در مرحله اول کار یعنی «شروع ساخت‌وساز» رقم خورد.

🔺در سال 1402، این شاخص 22 درصد رشد کرد که بالاترین رشد از سال 87 تا کنون است.

🔺علت «ورود پرحجم سرمایه به مرحله اول ساخت‌وساز، یعنی احداث ساختمان» در سال 1402، «شرایط عادی بازار تولید مسکن و ساختمان» نبود بلکه، پروژه‌های مسکن‌سازی دولتی در سال گذشته عمدتاً کلنگ‌زنی شد و همین باعث شد این شاخص مثبت شود.

🔺در واقعیت بازار ساخت و ساز 1402، «سازنده‌ها با رکود» دست به گریبان بودند اما در بازار مسکن دولتی، شرایط گلخانه‌ای باعث رشد مثبت سرمایه‌گذاری شد.

🔺سال گذشته رقم کل سرمایه‌گذاری ساختمانی 900 همت شد که در سه مرحله «شروع ساخت»، «پیشبرد ناتمام‌ها» و «تکمیل ساختمان» صورت گرفت.

🔺کل سرمایه‌گذاری ساختمانی در 1402 به لحاظ رشد واقعی، 9 درصد افزایش داشت در حالی که طی دهه 80 –دوره‌ای که اوضاع متغیرهای بخش مسکن و ساختمان به مراتب بهتر از دهه 90 و الان بود- میانگین رشد واقعی سالانه رقمی معادل 20 درصد بود.

🔺سهم سرمایه‌های حبس شده در ساختمان‌های ناتمام در سال گذشته از کل سرمایه‌گذاری، به 61 درصد رسید که در مقایسه با سهم 50 درصدی در دهه 80، آن «علامت نامساعد» یا همان «رکود ساختمانی» در حال حاضر را تایید می‌کند.

#دنیای_اقتصاد #مسکن #بازار_مسکن #ساخت_و_ساز #سرمایه_گذاری_ساختمانی

✅ کانال رسمی روزنامه دنیای اقتصاد👇
@donyayeeghtesad_com

🔴 چرا سرمایه‌گذاران ساختمانی طی سال گذشته نتوانستند ساختمان ها را تمام و به بازار عرضه کنند؟

🔹رکورد «افت سرمایه‌گذاری واقعی در تکمیل ساختمان‌‌های در حال ساخت» در سال گذشته زده شد.

🔹آنچه باعث انجماد سرمایه در «میانه راه» ساخت و ساز شد، «تورم بالای تولید» و «توقف جریان خرید در سمت تقاضا» بود که امکان تجهیز سرمایه و کفایت سرمایه را از سازنده‌ها سلب کرد و باعث «رشد ناتمام‌ها» شد.

🔹این در حالی است که سال گذشته، «بالاترین رشد واقعی سرمایه‌گذاری ساختمانی» در مرحله اول کار یعنی «شروع ساخت‌وساز» رقم خورد.

#دنیای_اقتصاد #مسکن #بازار_مسکن #ساخت_و_ساز #سرمایه_گذاری_ساختمانی

✅ کانال رسمی روزنامه دنیای اقتصاد👇
@donyayeeghtesad_com

🔴 کارگردان سریال «تخلف یا فساد» شهرداران در کشور کیست؟

🔹 روزنامه «دنیای‌اقتصاد» نوشت:

🔺تخلفات مختلف و فسادهای شهرداران و اعضای شورای در سطح شهرهای کشور به قدری شده که تقریباً هر ماه، یک قسمت از این سریال رقم می‌‌خورد.

🔺عمده خبرهایی که از «دستگیری، عزل یا اعمال قانون مدیران شهری» به شکل رسمی منتشر می‌شود بر یک موضوع مشترک، متمرکز است: «رانت ساختمانی به شکل تغییرکاربری غیرقانونی یا جواز ساخت مغایر با مقررات بالادست که مدیران شهر برای رانت‌جوهای بازار ملک تهیه و توزیع می‌کنند».

🔺مسئولان دولتی طی این سال‌ها اما اقدامی درخور برای توقف سریال انحراف شهرداران نکردند و کماکان دنبال معلول به جای علت هستند.

🔺بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» براساس گفت‌وگو با دو صاحب‌نظر شهری شامل حسین ایمانی جاجرمی و علی نوذرپور نشان می‌دهد، کارگردان تخلفات تقریباً سراسری مدیران شهری «مجموعه‌ای از مقررات حاکم بر انتخاب مدیران شهر و ضوابط ناظر بر امضاهای شهرداران» است که شامل موارد زیر می‌شود:

⚠️ مشارکت پایین شهروندان در انتخاب اعضای شورای شهر و دخیل نبودن مستقیم در انتخاب شهردار، پاسخگو نبودن مدیریت شهری به شهروندان، نبود دادستان و خزانه‌دار شهری، وابستگی بالای شهرداری‌ها به درآمد حاصل از جواز ساخت و بستر «اعمال سلیقه» شهرداران برای صدور جواز بخاطر «اتکای مقررات شهری به انصاف مدیران (امضاهای طلایی) از جمله ریشه‌های تخلفات مدیران شهری است.

#دنیای_اقتصاد #شهر #شهردار #انحراف #فساد #تخلف #ساخت_و_ساز #ملک #دولت #شهرداری

✅ کانال رسمی روزنامه دنیای اقتصاد👇
@donyayeeghtesad_com

شهرداری تهران برای ساخت و ساز تسهیلگری کرد؟

🔺دنیای‌اقتصاد: صبح امروز شهردار تهران برای پاسخ به چند سوال اعضای شورای شهر در صحن شورا حاضر شد و بعداز اینکه از او درباره مسکن و تامین مسکن پرسش شد، علیرضا زاکانی پاسخ داد:

🔺« ما بر آنچه در شهر است، احساس مسئولیت داریم و در مورد آنچه مربوط به ما نیست به متولی امر کمک می‌کنیم. در‌موضوع مسکن وظیفه، وظیفه دولت است نه شهرداری؛ وظیفه شهرداری تسریع در ایجاد زمینه تولید مسکن در شهر تهران است که به بهترین نحو انجام دادیم.»

🔺به گزارش گروه شبکه‌های اجتماعی روزنامه «دنیای‌اقتصاد»، آنچه شهردار تحت عنوان تسهیل شرایط ساخت و ساز در تهران گفته با آنچه سازنده‌ها می‌گویند، متفاوت است.

همین اخیر انجمن صنعت ساختمان اعلام کرد، «مدت زمان انتظار برای دریافت پروانه ساختمانی در تهران به قدری طولانی است که اثر تورمی روی هزینه ساخت دارد.»

🔺محمد خدادادی عضو موسس انجمن صنعت ساختمان در گفت‌وگو با «دنیای‌اقتصاد» چنین مطرح کرده بود:

🔺«در حال حاضر شروع روند ساخت و ساز نیازمند اخذ مجوزهای گوناگونی است که با سختی‌های فراوان همراه است. در این میان هزینه‌ای که از بابت زمان به سازندگان تحمیل شده سبب می‌شود تا بسیاری از آنها دست از کار بکشند و انگیزه کافی برای ادامه ساخت و ساز نداشته باشند.

🔺بانک‌ها و شرکت‌های دولتی به عنوان بزرگترین ملاکان کشور در مقایسه با فعالان بخش خصوصی می‌توانند بسیار راحت‌تر و در مدت زمان کوتاه‌تری به جواز مورد خاص خود برسند.

🔺البته ناگفته نماند که تبعیض فقط در مورد زمان دریافت مجوزها رخ نمی‌دهد؛ آنها در کنار مدت زمان کوتاه برای روند مذکور، جوازهای باکیفیت‌تری نیز نسبت بخش خصوصی دریافت می‌کنند.

🔺چنین تبعیض‌هایی توان رقابت بخش خصوصی تضعیف می‌کند.

🔺هزینه‌هایی که از این بابت به سازندگان تحمیل می‌شود در قیمت تمام شده ساختمان سرشکن شده و در نهایت به خریداران تحمیل می‌شود.»

#دنیای_اقتصاد #مسکن #تهران #شهردار #ساخت_و_ساز

✅ کانال رسمی روزنامه دنیای اقتصاد👇
@donyayeeghtesad_com

🔴 ریسک اصلی مقابل سازندگان مسکن

🔹 روزنامه «دنیای‌اقتصاد» نوشت:

🔹نظرسنجی چند روز پیش از مدیران شرکت‌های ساختمانی که در قالب گزارش شامخ انجام می‌شود، ریسک اصلی بازار ساخت و ساز را شناسایی کرد.

🔺عدم ثبات اقتصادی ناشی از نوسانات نرخ ارز، ریسک اصلی مقابل سازندگان مسکن است که می‌تواند مجموعه‌ای از ریسک‌ها همچون تورم تولید، رکود خرید و ... را برای آنها رقم بزند.

🔹در ماه گذشته، براساس شاخص‌های شامخ بخش مسکن و ساختمان، تب قیمت ساخت تا حدودی کم شد اما شدت رشد قیمت‌ها همچنان در سطح بالایی قرار دارد.

🔹همچنین شاخص کل بیانگر ادامه فاز رکود تولید ساختمان است.

🔹میانگین این شاخص از مهر 98 تا کنون زیر سطح عددی 50 بوده است.

#دنیای_اقتصاد #مسکن #بازار_مسکن #شامخ #ساخت_و_ساز

✅ کانال رسمی روزنامه دنیای اقتصاد👇
@donyayeeghtesad_com

🔴 چرا «قیمت مصالح‌‌ ساختمانی و خدمات» صعودی شد؟

🔹در تابستان امسال متوسط قیمت مصالح و خدمات ساختمانی در تهران 27 درصد نسبت به تابستان پارسال افزایش یافت و این یعنی، چرخش «تورم پیش‌نگر مسکن» به مسیر صعود.

🔹خاموشی‌های مکرر در این زمینه موثر بوده است.

🔹سازنده‌ها می‌گویند اگر ماراتن رسیدن به پروانه ساختمانی از «حداقل یکسال» در شرایط فعلی به 3 ماه کاهش یابد، هزینه ساخت و قیمت تمام‌شده حداقل 10 تا 25 درصد افت می‌کند.

🔹یعنی اگر سازنده‌ها بتوانند در کمترین زمان، مجوز بگیرند و مصالح ساختمانی مورد نیازشان را خریداری کنند، مشمول تورم ساختمانی بالا در فصول آینده نمی‌شوند.

#دنیای_اقتصاد #مسکن #بازار_مسکن #ساخت_و_ساز

✅ کانال رسمی روزنامه دنیای اقتصاد👇
@donyayeeghtesad_com

🔴 چرا آپارتمان‌ فروشی در تهران کم شده است؟ پاسخ «دنیای‌اقتصاد» با آمار رسمی

🔹 روزنامه «دنیای‌اقتصاد» نوشت:

🔺نبض صدور «پایان‌کار» آپارتمان در تهران به عنوان «شمارشگر جریان ورود واحد مسکونی به بازار معاملات مسکن»، برای اولین‌بار مورد سنجش قرار گرفت.

🔺نتایج بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» براساس داده‌های رسمی شهرداری تهران نشان می‌دهد، در سال 1402 «رکورد کمترین ورودی آپارتمان به بازار مسکن» طی 17 سال گذشته، زده شد.

🔺سال گذشته تنها 17 هزار واحد مسکونی با «صدور پایان‌کار» برای آنها، روانه بازار مصرف شد. این تازه با فرض آن است که همه این واحدها به محض صدور «پایان‌کار» شهرداری، توسط سازندگانش، برای فروش عرضه شده است؛ یک فرض بسیار خوش‌بینانه.

🔺این تعداد عرضه به بازار مسکن اگر با «صدور پایان‌کار برای 66 هزار واحد مسکونی در سال 85 به عنوان بهترین سال بازار مسکن تهران» مقایسه شود، مشخص می‌شود: چشمه بازار مسکن تهران خشک شده؛ به این معنا که «تیراژ ورودی» به شدت افت کرده است.

🔺مقایسه «ورود 17 هزار واحد مسکونی به بازار معاملات» در سال گذشته با «نبض معاملات خرید آپارتمان در شرایط رونق غیرتورمی بازار در سال‌های اواسط دهه 90» نیز تحلیل معنادار دیگری را ارایه می‌کند.

🔺سال‌های قبل از عصر جهش قیمت‌ها، در بازار مسکن تهران ماهانه حدود 12 هزار واحد مسکونی خرید و فروش می‌شد. این حجم معاملات مسکن در شرایط رونق غیرتورمی نیازمند «عرضه ماهانه دست‌کم 6 هزار واحد مسکونی تازه‌ساز» به بازار است.

⚠️ پس لازم است ماهانه 6 هزار واحد مسکونی به مرحله «صدور پایان‌کار» برسد؛ اما از سال 97 تا کنون، متوسط سالانه صدور پایان‌کار معادل 28 هزار واحد بوده است که «بسیار کمتر از نیاز بازار برای تعادل عرضه و تقاضا» است.

🔺این بررسی اثبات می‌کند، «رکود ساخت مسکن» و «رکود خرید آپارتمان» در تهران طی سال‌های گذشته باعث افت شدید جریان ورودی عرضه شده است.

🔺که البته همین «افت جریان عرضه آپارتمان تازه‌ساز» نیز عاملی برای جهش بیشتر قیمت شد.

🔺کاهش تیراژ صدور «پایان‌کار» در سال گذشته و 5 سال قبل از آن، علت «کم‌ شدن آپارتمان نوساز فایل‌شده در بازار مسکن تهران» است.

#دنیای_اقتصاد #مسکن #تهران #ساخت_و_ساز #پایان_کار #شهرداری #رکود_مسکن

✅ کانال رسمی روزنامه دنیای اقتصاد👇
@donyayeeghtesad_com

🔴 چرا آپارتمان فروشی در تهران کم شده؟

🔺تعداد واحد مسکونی وارد شده به بازار مسکن تهران در سال ۱۴۰۲ به «پایین‌‌‌ترین سطح از سال ۸۵ رسید».

🔺پارسال برای ۱۷هزار واحد مسکونی پایان‌کار صادر شد؛ این تعداد تازه‌ساز عرضه شده در ۱۴۰۲ معادل ۱.۵ماه معاملات مسکن در اوایل دهه۹۰ است.

🔺همین «افت جریان عرضه آپارتمان تازه‌ساز» نیز عاملی برای جهش بیشتر قیمت شد.

🔺لازم است ماهانه 6 هزار واحد مسکونی به مرحله «صدور پایان‌کار» برسد؛ اما از سال 97 تا کنون، متوسط سالانه صدور پایان‌کار معادل 28 هزار واحد بوده است که «بسیار کمتر از نیاز بازار برای تعادل عرضه و تقاضا» است.

🔺کاهش تیراژ صدور «پایان‌کار» در سال گذشته و 5 سال قبل از آن، علت «کم‌ شدن آپارتمان نوساز فایل‌شده در بازار مسکن تهران» است.

#دنیای_اقتصاد #مسکن #تهران #ساخت_و_ساز #پایان_کار #شهرداری #رکود_مسکن

✅ کانال رسمی روزنامه دنیای اقتصاد👇
@donyayeeghtesad_com

رکود مسکن به بودجه شهرداری چقدر آسیب زد؟

🔹 روزنامه «دنیای‌اقتصاد» نوشت:

🔺عارضه کهنه بودجه‌ریزی برای اداره پایتخت، در این دوره از رکود تاریخی بخش مسکن، به «دخل و خرج شهرداری» آسیب زد.

🔺50 درصد از کل منابع و درآمد بودجه 150 همتی شهرداری تهران در سال 1403 از محل «عوارض ساخت، فروش املاک شهرداری و عوارض نقل و انتقالات ملکی» تامین می‌شود.

🔺این بودجه‌ریزی یعنی، هر چقدر بساز و بفروش‌ها بیشتر بسازند و هر چقدر معاملات مسکن افزایش داشته باشد، بودجه شهرداری نیز پرپول است و امکان هزینه و سرمایه‌گذاری برای فضای سبز شهر، مترو و موارد ضروری فراهم می‌شود. اما امسال چنین نشد.

🔺رکود ساخت و ساز باعث کسری 30 درصدی درآمدهای حاصل از عوارض ساخت و ساز شده است.

🔺رکود معاملات مسکن نیز درآمد شهرداری از عوارض نقل و انتقال و عوارض نوسازی را 50 درصد کاهش داده است.

🔺شهرداری اما برای جبران این کسری سراغ «فروش املاک شهرداری» رفت.

🔺طی 7 ماهه اول امسال 10 هزار میلیارد تومان از محل سود حاصل از فروش املاک شهرداری، وارد بودجه شهرداری شد.

🔺بخشی از این سود بخاطر «تورم مسکن» بوده است.

🔺به این ترتیب، چون وابستگی شدید و نامتعارفی از سمت بودجه اداره شهر تهران به بازار مسکن و ساخت و ساز وجود دارد، نوسانات این بازار باعث نوسانات بودجه می‌شود.

🔺در این میان «حسابی که مدیریت شهری روی فروش املاک متعلق به شهرداری باز کرده است» باعث شده بودجه از تورم مسکن نفع ببرد که این نیز غیر قابل قبول است.

🔺همچنین فروش گسترده املاک شهر به عنوان ذخایر «سخت قابل جبران از سمت شهرداری» باعث خواهد شد «تهران در سال‌های آینده از ظرفیت مالی عظیم این دارایی‌های ثابت» محروم بماند.

🔺شهرداری می‌توانست با مدل‌های نوین تامین مالی از محل املاک تحت مالکیت خود، «از عایدی سالانه این املاک» به شکل درآمد پایدار در بودجه نفع ببرد. یک مدل، تبدیل این املاک به صندوق املاک و مستغلات است.

🔺اما با فروش آن، این نفع مالی نصیب دیگران می‌شود به جای آنکه نصیب کل شهروندان پایتخت شود.

#دنیای_اقتصاد #تهران #شهرداری #بودجه_شهرداری #تراکم_فروشی #ساخت_و_ساز

✅ کانال رسمی روزنامه دنیای اقتصاد👇
@donyayeeghtesad_com

🔴 اولین تصویر رسمی از «ساخت‌‏‌وسازهای ۱۴۰۳» / چرا سهم پایتخت از تیراژ خانه‌‌‌سازی در کشور به «پایین‌‌‌ترین» سطح از سال ۹۰ رسید؟

🔹تفاوت شدت رکود ساختمانی بین تهران و سایر شهرها سبب شد «بازار ساخت‌وساز پایتخت» کوچک شود.

🔹سهم تهران از این بازار کشوری به زیر ۱۰درصد سقوط کرده است. این سهم ابتدای دهه ۹۰ نزدیک به ۳۴درصد بود، اما به تدریج کاهش یافت.

🔹تورم بالاتر زمین در پایتخت نسبت به سایر شهرها، بر عایدی ساخت‌وساز در این کلان‌شهر و تیراژ تولید اثر منفی بیشتری گذاشته است.

🔹آمار جدید صدور پروانه‌های ساختمانی در کشور حاوی دو پیام کلیدی است. اینجا کلیک کنید و بخوانید

#دنیای_اقتصاد #بازار_مسکن #ساخت_و_ساز #پروانه_ساختمانی #تیراژ_ساخت_مسکن #تهران #پایتخت #رکود_مسکن

✅ کانال رسمی روزنامه دنیای اقتصاد👇
@donyayeeghtesad_com

دوندگی 20 ماهه تا «مجوز ساخت مسکن»

🔹 دنیای‌اقتصاد:

🔹سازنده‌ها در تهران قبل از هر اقدامی برای تولید مسکن باید «20 ماه در ماراتن شهرداری» دوندگی کنند تا به «پروانه ساختمانی» برسند.

🔹مجوز ساخت بعداز 10 امضاء توسط دستگاه‌ها و شرکت‌های دولتی برای سرمایه‌گذاران ساختمانی صادر می‌شود.

🔹فرآیند امضاها نیز براساس بازی مار و پله طراحی شده به این معنا که متقاضی جواز ساخت اگر در هر مرحله رد شود باید از مراحل قبل‌تر شروع کند.

🔹بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد، این پروسه طولانی برای اخذ اجازه سرمایه‌گذاری ساختمانی، هزینه سازنده‌ها را دست‌کم 15 درصد افزایش داده است.

🔹تورم ساخت مسکن در سطح بالایی (میانگین 40 درصد در سال‌های گذشته) قرار دارد. بنابراین هر اندازه انتظار تا شروع ساخت، هزینه تولید را مشمول تورم بیشتر می‌کند.

🔹سنجش آخرین سطح قیمت زمین در تهران نشان می‌دهد،‌ میانگین قیمت ملک کلنگی مترمربعی 201 میلیون تومان است.

🔹این رقم و نسبت آن با متوسط قیمت مسکن، بازدهی سرمایه‌گذاری را به حول و حوش 15 درصد تنزل داده است.

🔹بازار ساخت و ساز از جذابیت افتاده است.

🔹یک تحلیلگر بازار ساخت و ساز راهکارهای کاهش هزینه ساخت را تشریح کرده است.

🔗جزئیات بیشتر را می‌توانید از اینجا بخوانید.

#دنیای_اقتصاد #ساخت_و_ساز #مسکن #شهرداری #تورم #پروانه_ساختمانی

✅ کانال رسمی روزنامه دنیای اقتصاد👇
@donyayeeghtesad_com

🔴 سرمایه گذاری ساختمانی در تهران چقدر هزینه و چقدر عایدی دارد؟

🔹میانگین قیمت تمام‌‌شده یک مترمربع آپارتمان در شهر تهران 89 میلیون تومان برآورد می‌شود. 67‌درصد این رقم به «سهم قیمت زمین در ساخت یک مترمربع بنا» اختصاص دارد و مابقی «قیمت ساخت شامل مصالح ساختمانی و دستمزد» می‌شود.

🔹بررسی‌‌های «دنیای‌اقتصاد» از عایدی سرمایه‌گذاری ساختمانی بر اساس بهای ساخت و قیمت فروش واحد مسکونی نشان می‌دهد، این نرخ حول و حوش 15‌درصد است که «پایین‌‌ترین» نرخ بازدهی سالانه در مقایسه با «سرمایه‌گذاری (غیرمولد) در بازارهایی همچون طلا، دلار، سکه و ملک» بر اساس کارنامه سال 1403 بازارهاست.

🔗جزئیات بیشتر را می‌توانید از اینجا بخوانید.

#دنیای_اقتصاد #ساخت_و_ساز #مسکن #شهرداری #تورم #پروانه_ساختمانی

✅ کانال رسمی روزنامه دنیای اقتصاد👇
@donyayeeghtesad_com

ساختمان‌های نوساز «گارانتی» می‌شوند؟

🔹 دنیای‌اقتصاد:

🔹شهرداری تهران و البته سایر شهرداری‌ها براساس مصوبه یکم تیرماه هیات دولت، مکلف شدند «از بین همه متقاضیان پروانه ساختمانی، فقط برای افراد دارای صلاحیت ساخت مجوز صادر کنند».

🔹این مصوبه می‌گوید، منبعد بسازوبفروش‌ها اجازه دریافت پروانه ساختمانی ندارند.

🔹بسازوبفروش در بازار ساخت و ساز به آن دسته از سازنده‌هایی گفته می‌شود که هیچ پروانه اشتغال به کار مهندسی ندارند اما در نقش یک «مجری ساختمان»، اقدام به ساختمان‌سازی می‌کنند.

🔹در قانون نظام مهندسی ساختمان مصوب سال 74، «عملیات احداث ساختمان برای مجری ساختمان» یا همان افراد دارای صلاحیت حرفه‌ای ساخت، مجاز شناخته شده است و شهرداری‌ها باید فقط برای این گروه، پروانه ساختمانی صادر کنند.

🔹مصوبه اخیر هیات دولت، «صدور شناسنامه فنی ساختمان» برای کلیه ساختمان‌های جدید را اجباری کرده است.

🔹شناسنامه فنی ساختمان را سازمان نظام مهندسی ساختمان در ازای رویت پروانه ساختمانی که اسم «مجری ساختمان» در آن قید شده است، صادر می‌کند.

🔹شناسنامه فنی، سندی است که مشخصات مصالح‌ساختمانی بکار رفته و همچنین ریز مراحل ساخت با امضاء سازنده ذی‌صلاح بابت تعهد حسن اجرا، در آن درج شده و حکم «ضمانت فنی» ساختمان را دارد.

🔹براساس این مصوبه، شهرداری‌ها مکلفند، قبل از صدور پایان‌کار برای ساختمان‌های مسکونی، برگه شناسنامه فنی و همچنین برگه بیمه کیفیت ساختمان را رویت کنند.

🔹بر این اساس، اسکلت و پی ساختمان باید حداقل 10 سال بیمه شود؛ تاسیسات مکانیکی و برقی و آسانسور و همچنین نمای ساختمان نیز باید حداقل 3 سال اعتبار بیمه‌ای داشته باشد.

✔️ جزئیات بیشتر در این باره را از اینجا بخوانید.

#دنیای_اقتصاد #مسکن #ساختمان #ساخت_و_ساز #شناسنامه_فنی_ساختمان

✅ کانال رسمی روزنامه دنیای اقتصاد👇
@donyayeeghtesad_com

کانون شغلی مهاجران افغان در ایران کجاست؟ ساختمان‌سازها در جستجوی «کارگر ساختمانی»

🔹 دنیای‌اقتصاد:

🔹مرکز ثقل اشتغال مهاجران افغان در ایران، بازار ساخت‌وساز و به ویژه پروژه‌های مسکن‌سازی بوده و هست.

🔹افغان‌ها دست‌کم از دهه۷۰، در نقش کارگران ساختمانی، وزن اصلی نیروی‌کار ساده صنعت ساختمان را تشکیل دادند.

🔹امروز آنها به واسطه چند ۱۰ سال تجربه در احداث بنا، طیفی از شغل‌های مرتبط با ساخت‌وساز را پیش می‌برند.

🔹از «کارگر ساده» ساختمانی که بین ۵۰ تا ۷۰ درصد این ردیف شغلی را در اختیار دارند، تا نیروی خدماتی (نگهبان کارگاه) و حتی استادکار افغان برای نما، گچ‌کار، قالب‌بند و از این هم بالاتر، «پیمانکار جزء مستقل».

🔹ساختمان‌سازها در گفت‌وگو با «دنیای‌اقتصاد» اعلام کردند، در صنایع بزرگ ساختمانی ۱۵ درصد و صنایع کوچک حدود ۴۵ درصد از نیروی کار را مهاجران افغان تشکیل می‌دهند.

🔹در حال حاضر اما خروج آنها تاثیر ملموس روی ساخت و ساز گذاشته است.

🔹دستمزد کارگر ساختمانی افغان به دلیل «اسکان در کارگاه پروژه» بسیار پایین‌تر از نیروی کار ایرانی است.

🔹از طرفی، تمایل تحصیلکرده‌ها برای جایگزین‌شدن با مهاجران در صنعت ساختمان به دلیل آنچه «کار سخت و پرریسک» عنوان می‌کنند، پایین است؛ حتی با پیشنهاد دستمزد حداقل ۱.۵ برابری.

🔹سازنده‌ها می‌گویند، در این صنعت سرعت و ‌تمیزی کار نیروی کار فاکتور تعیین‌کننده در روند سرمایه‌گذاری محسوب می‌شود.

🔹حدود ۴۰ درصد هزینه ساخت به دستمزدها ارتباط دارد.

🔹پیش‌بینی می‌شود، جابجایی نیروی‌کار خارجی و ایرانی در این صنعت تورم ساخت را حدود ۸ تا ۱۰ واحد درصد تغییر مثبت دهد.

#دنیای_اقتصاد #بازار_مسکن #ساخت_و_ساز #مسکن #افغان #نیروی_کار #بازار_کار #اشتغال

✅ کانال رسمی روزنامه دنیای اقتصاد👇
@donyayeeghtesad_com

آیا با خروج افغان ها، ساختمان‌سازی سخت‌‌‌تر می‌شود؟

فرشید پورحاجت فعال و سرمایه‌گذار ساختمانی و کارشناس بازار مسکن در گفت‌وگو با «دنیای اقتصاد»:

🔹کارگران افغانستانی در حوزه‌‌‌های مختلفی در این صنعت شامل کارگر ساده؛ استادکار، گچ‌‌‌کار؛ قالب‌‌‌بند و... فعال هستند و طبیعتا خروج آنها از کشور می‌تواند استمرار فعالیت در این بخش را تحت الشعاع قرار دهد.

🔹جوانان هموطن، اغلب تمایلی به حضور و فعالیت در مشاغل کارگری در صنعت ساختمان را ندارند. بسیاری از مشاغل صنعت ساختمان در زمره مشاغل سخت و پرریسک طبقه‌‌‌بندی می‌شود و حتی در صورت پیشنهاد حقوق بالا نیز افراد تمایلی به فعالیت در این عرصه‌‌‌ها را ندارند.

🔹خروج کارگران افغان از بخش ساخت‌‌‌وساز از سرعت اجرای پروژه‌‌‌های این بخش، در کشور می‌‌‌کاهد.

🔹مشاغل دشواری نظیر گودبرداری، حفر چاه و اجرای نما عمدتا بر عهده مهاجران بود.

🔹سهم دستمزد نیروی انسانی از کل هزینه ساخت مسکن در شرایط کنونی حدود 30 درصد است که با روند خروج از این بخش این سهم می‌تواند به 50 درصد برسد.

🔹با اختلال در بازار نیروی کار ساختمانی، رکود در بخش ساخت و‌ساز افزایش پیدا می‌‌‌کند. درواقع خروج کارگر خارجی بازدهی ساخت مسکن در کشور را شدت کاهش می‌دهد.

🔗متن کامل

#دنیای_اقتصاد #بازار_مسکن #ساخت_و_ساز #مسکن #افغان #نیروی_کار #بازار_کار #اشتغال

✅ کانال رسمی روزنامه دنیای اقتصاد👇
@donyayeeghtesad_com

آیا با خروج افغان ها، ساختمان‌سازی سخت‌‌‌تر می‌شود؟

فرشید پورحاجت فعال و سرمایه‌گذار ساختمانی و کارشناس بازار مسکن در گفت‌وگو با «دنیای اقتصاد»:

🔹کارگران افغانستانی در حوزه‌‌‌های مختلفی در این صنعت شامل کارگر ساده؛ استادکار، گچ‌‌‌کار؛ قالب‌‌‌بند و... فعال هستند و طبیعتا خروج آنها از کشور می‌تواند استمرار فعالیت در این بخش را تحت الشعاع قرار دهد.

🔹جوانان هموطن، اغلب تمایلی به حضور و فعالیت در مشاغل کارگری در صنعت ساختمان را ندارند. بسیاری از مشاغل صنعت ساختمان در زمره مشاغل سخت و پرریسک طبقه‌‌‌بندی می‌شود و حتی در صورت پیشنهاد حقوق بالا نیز افراد تمایلی به فعالیت در این عرصه‌‌‌ها را ندارند.

🔹خروج کارگران افغان از بخش ساخت‌‌‌وساز از سرعت اجرای پروژه‌‌‌های این بخش، در کشور می‌‌‌کاهد.

🔹مشاغل دشواری نظیر گودبرداری، حفر چاه و اجرای نما عمدتا بر عهده مهاجران بود. 

🔹سهم دستمزد نیروی انسانی از کل هزینه ساخت مسکن در شرایط کنونی حدود 30 درصد است که با روند خروج از این بخش این سهم می‌تواند به 50 درصد برسد.

🔹با اختلال در بازار نیروی کار ساختمانی، رکود در بخش ساخت و‌ساز افزایش پیدا می‌‌‌کند. درواقع خروج کارگر خارجی بازدهی ساخت مسکن در کشور را شدت کاهش می‌دهد.

🔗متن کامل

#دنیای_اقتصاد  #بازار_مسکن  #ساخت_و_ساز #مسکن #افغان #نیروی_کار #بازار_کار #اشتغال

✅ کانال رسمی روزنامه دنیای اقتصاد👇
@donyayeeghtesad_com