💯 ИПОТЕЧНЫЙ СТАНДАРТ ВКЛЮЧЕН!

В этом году у нас несколько важных законодательных изменений. И, если про выросшие налоги мы уже все давно обсудили, то вот ипотечный стандарт - это новый документ.

Для тех, кто не в курсе, поясню - этот документ строго направлен на защиту банков от особо жадных девелоперов и особо хитрых заемщиков. О самом заемщике тут забота вторична и косвенна - ему тупо не дают влезать в блудняки.

Коротко пройдусь по тезисам:

1️⃣ Будут требовать четче подсвечивать риски по сделке (глава 2).

🔘 Это явно будет просто прописано на бумаге, которую не прочитают, ну или прочитают, но не поймут.

2️⃣ Сумму ипотечного кредита рекомендуется устанавливать таким образом, чтобы она не превышала 80% от справедливой стоимости предмета ипотеки, если нет основания ожидать частичного погашения долга в краткосрочном периоде. (ст. 5.2)

🔘 Читай - аванса ниже 20% не ждите. Реально - будет больше почти всегда.

3️⃣ Цена сделки по приобретению предмета ипотеки за счет средств ипотечного кредита не может рассматриваться в качестве справедливой стоимости без проведения анализа справедливой стоимости недвижимого имущества. (ст. 5.3). Касается рассрочки на срок более 1 года и субсидированных продавцом сделок.

🔘 Т.е., когда вы покупаете у девелопера квартиру за 16 млн в октябре и аналогичную, но уже за 18 млн в конце декабря - это не метрика справедливой стоимости. А вот 3 такие же квартиры на вторичном рынке по 15 млн на ЦИАН - вот это кое-как сойдет для прикидки.

4️⃣ Кредитная организация не признает в качестве взноса за счет собственных средств заемщика сумму материальной выгоды, полученной заемщиком от продавца (застройщика),
кредитной организации, выдавшей ипотечный кредит, или иных лиц в связи с приобретением предмета ипотеки, и являющейся частью условий сделки по приобретению предмета ипотеки
(например, возврат денежных средств в виде кэш-бэка)... (ст 6.1)

🔘 Не сумел накопить на первый взнос? До свидания. Никаких тебе кэшбеков и прочих видов помощи. "Помощники" по получению кредитов сейчас будут в восторге!

5️⃣ Рекомендуется заключать договоры ипотечного кредита на срок не более 30 лет.

🔘 Тут и ранее все логично было. Без вопросов.

6️⃣ ...срок зачисления денежных средств заемщика по ипотечному кредиту на расчетный счет продавца (застройщика) или счет эскроу, открытый заемщику, должен составлять не более пяти рабочих дней с момента выполнения продавцом (застройщиком) или заемщиком условий получения (зачисления на счет эскроу) денежных средств по договору на приобретение недвижимости, ДДУ, ДУПТ.

🔘 Рассрочки с аккредитивами на годы закончились. Банкам будет невыгодно в них играть

7️⃣ 10.1. Кредитная организация не вправе получать плату ... за установление пониженной процентной ставки ... по договору ипотечного кредита от продавца (застройщика) или иных подконтрольных лиц... если это влечет увеличение цены объекта недвижимости.

С 1 июля 2025 10.2. Не допускается получение кредитной организацией от заемщика платы (вознаграждения) за установление пониженной процентной ставки (снижение платежей по обслуживанию долга) по договору ипотечного кредита.

🔘 Все! Никаких покупок сниженной ставки. Но чую большой ажиотаж от физлиц в первой половине года. Все будут пытаться выцепить снижение ставки, пока дают.

Итого:

☑️Банковские ипотечные кредиты будут расти медленнее, но зато здоровыми сделками;

☑️Девелоперы получат замедление продаж, внезапно "инновационные финансовые решения" летят в мусорное ведро;

☑️ Ну и не время для инвестирования в бетон. Это доступно только по семейной ипотеке. И то - брать только на финале стройки и с ключами.

#ипотека #девелоперы #недвижимость #банки

💬 @igorshimko | 📺 Youtube | Аналитика NZT Rusfond

🏠 ЗАНИМАТЕЛЬНАЯ ИСТОРИЯ ОДНОГО ДЕВЕЛОПЕРА

Решил тут немного напомнить истории тем, кого мучает FOMO по резко отросшим бумагам в девелопменте.

0️⃣ «Первая ипотечная компания» (ПИК) основана в 1994 году Юрием Жуковым и Кириллом Писаревым. В 2001 году купили ДСК-2 под выпуск серии КОПЭ и потом еще целый пакет разных мощностей;

1️⃣ В конце мая 2007 1️⃣, в ходе которого акционеры ПИК продали 15 % акций компании за $1,85 млрд. Капитализация группы составила $12,3 млрд;

2️⃣ Финансовый кризис. Строительство жилья сократилось почти в два раза по сравнению с 2007 годом — с1,5 млн м² до 813 000 м²;

3️⃣ В апреле 2009 года основатели К. Писарев и Ю. Жуков утратили контроль. В обмен на реструктуризацию задолженности они уступили 25 % акций С. Керимову. И компания получила государственные гарантии правительства России;

4️⃣ В 2010-2014 шло восстановление и суета вокруг банкрота ООО ПИК-Девелопмент и активов Юрия Жукова. И после в 2013 году входа стратегов А. Мамута и С. Гордеева с получением пакета уже в 2014 году произошла смена генерального директора и всей команды;

5️⃣ В середине 2016 «ПИК» купил «Мортон» за 11,7 млрд руб. Мортон тогда, по сути, купили ради земли и проектов;

6️⃣ Летом 2017 года С. Гордеев завершил сделку по выкупу долей у структур А. Мамута (16 %) и М. Шишханова (9,8 %), по 280 рублей за одну акцию. Гордеев стал контролирующим акционером с 50,02 % акций. Осенью он стал владельцем 74,6 % акций, после завершения выкупа у миноритарных акционеров.

Позже, уже летом 2019 года 🏦 ВТБ выкупил у Гордеева 15,48 % акций компании. После сделки у него осталось 59,15 % акций группы, а доля ВТБ увеличилась с 7,57 до 23,05 % акций

7️⃣ Весной 2020 года компания смогла перевести все сервисы по выбору, бронированию, покупке и аренде жилья в онлайн, заодно бодро вырулив из ситуации с локдаунами в ковид.

И в 2020-2021 - мы видим ракету роста цен на недвижимость после того, как 214-ФЗ заработал + дали дешевое ипотечное плечо.

В 2021 году ПИК открыл продажи в первом зарубежном проекте — One Sierra в Маниле на Филиппинах. Но потом....

8️⃣ Потом мы все знаем, что наступил 2022 год, и акции всея Руси макнуло на СВО в днище. Потом все опомнились, поперла льготная ипотека вплоть до 0.1%

9️⃣ 2024 год - конец ипотечной вакханалии и приход жесткой ДКП. И вот мы здесь.

Важные выводы:

☑️ Компания пережила кризис 2008 года только за счет помощи и Керимова и государства. Мажоритариев это спасло отчасти, из бизнеса их выжили, но не с пустыми карманами.

☑️ Миноров, купивших на IPO это не спасло аж до 2021 года, а по факту - вообще не спасло, если учесть потерянные инвест возможности 2009-2021гг. Они до сих пор в минусах.

☑️Полтора года ракеты июнь 2020 - сентябрь 2021 - это тупо льготная ипотека+памп цен. Отрасль поплатится за это уже в 2025 году.

☑️Те, кто покупал в темные времена, конечно, рисковал, но мог вдолгую прилично заработать. Но мог быть и акционером и СУ-155 (у него были выпуски облигаций).

В обозримом будущем мы можем увидеть не менее интересные и веселые горки в этом секторе. Будут и чемпионы и слабаки, которых слопают. А вот от FOMO страдать не нужно, надеюсь, теперь понятно почему.

#ПИК #PIKK #инвестиции #девелоперы #финграмотность

💬 @igorshimko | 📺 Youtube | Аналитика NZT Rusfond

Пока там фондовый рынок рисует ралли на новостях о переговорах, да еще и завтра может быть что-то неплохое от ЦБ, вернусь к реальности.

Про то, что рынок будет раллировать на эмоциях вопреки форвардным показателям бизнеса я уже многократно говорил, не будем останавливаться на этом.

Вот что пишет РИА Недвижимость:

💬 В России около 90% девелоперов предлагают покупателям рассрочку при продаже квартир по договорам долевого участия (ДДУ), подсчитали специалисты портала "ЕРЗ.РФ".

"Рассрочка стала неотъемлемым инструментом продаж на первичном рынке жилья, 91% застройщиков имеют такой опыт", - рассказал руководитель портала Кирилл Холопик.

☝️Как показало исследование ЕРЗ, в конце 2024 года не применяли рассрочку при продажах новостроек только 12% компаний.

У 32% застройщиков 10% продаж жилья проводились с применением рассрочки, у 26% девелоперов - 25-50% продаж, у 17% девелоперов - 10-25% продаж.

Каждый десятый застройщик совершил 50-75% продаж с рассрочкой. Более 75% продаж с рассрочкой были проведены 2% девелоперов, у 1% застройщиков - все дома были проданы с рассрочкой.

Годом ранее доля рассрочки составляла около 30%, уточнили аналитики со ссылкой на данные несколько девелоперов. 💬

❓Вот как это называется?

Это называется хорошая мина при плохой игре. Я уже писал про риски, связанные с рассрочками.

Много агентов беззаботно впаривает деревянным инвесторам историю с инвестицией в недвижимость через рассрочку.

Писал вот про такой кейс, который рекламировала одна известная контора по лухари бетону на конференции Ньютон инвестиции.

Чем больше продано в рассрочку, тем слабее наполнение эскроу при фантомном при росте продаж. Т.е. нам снова принесут сделки без денежного потока.

А потом, когда окажется, что буратины не в состоянии взять ипотеку и закрыть сделку в конце срока рассрочки, нам принесут суды и сторно выручки в МСФО, да?

‼️Напомню базу вам:

🔘Входя в рассрочку с целью инвеста сегодня, вы накормите комиссией прикормленного агента, поможете девелоперу нарисовать пустую цифру в опер отчет, потеряете деньги и время с большой вероятностью;

🔘Видя большой процент продаж в рассрочку в отчетах девелопера, напрягите голову - а как потом будет финализирована сделка?

Проектное финансирование на таких продажах дешевле не становится, деньги не доходят до эскроу. Думайте!

#недвижимость #девелоперы #рассрочка

💬 @igorshimko | 📺 Youtube | Аналитика NZT Rusfond