Итоги недели

На вторичном рынке Петербурга предложение ускоренно снижается. В спальных районах минус 0,8% за неделю. Сильнее всего сократилось предложение однокомнатных квартир - на 1,6% за неделю. С начала месяца общий объем предложения снизился на 6,2%, это уже рекорд.

Спрос как минимум не снижается. Кстати, по итогам октября Росреестр зафиксировал 8,9 тыс. сделок купли-продажи. Максимум за этот год. Впору говорить, что проблема не в наличии покупателей, а в приемлемом выборе объектов.

Разобраться с динамикой цен - сложнее. Сбербанк, например, фиксирует снижение реальных цен сделок в октябре на 0,6%. По нашим данным больше похоже, что цены двигаются разнонаправленно, в зависимости от района, качества квартир и наличия конкурентных предложений. Чем выше класс и меньше конкуренция - тем вероятнее, что цены сделок немного, но выросли с начала осени.

Про динамику цен в рекламе говорить бессмысленно - это отражение ожиданий продавцов, нередко оторванных от реальности.

Цены на новостройки на фоне ослабевающего спроса продолжают расти (Сбер за октябрь насчитал + 2,6 %). Но рост этот номинальный: в цены заложены компенсации банкам за выдачу семейной ипотеки и удорожание при сделках в рассрочку (их, похоже, все больше).

Так что ценовой разрыв между вторичкой и первичкой увеличивается, и говорить о преодолении этого дисбаланса преждевременно.

Если рассматривать только 100% оплату - увидим, конечно, заметное снижение цен.

Семейной ипотеки на 21 ноября (по отчету ДОМ.РФ) выдано всего на 103,6 млрд рублей - при таких темпах за текущий месяц будет выдано на 22% меньше, чем в октябре. И это без учета того, что у Сбербанка снова заканчиваются лимиты.

Среди покупателей все больше людей с рассрочкой, все меньше - с семейной ипотекой, немногие - с «живыми» деньгами. Если декабрь за счет предновогоднего спроса окажется чуть лучше октября-ноября, это будет очень неплохой результат.

В начале 2025 года факторов поддержки спроса на новостройки не прослеживается. Напротив: вступает в силу «ипотечный стандарт», и не факт, что будут высокие уровни выдачи семейной ипотеки: слишком дорогое для бюджета удовольствие при высокой ключевой ставке.

Главная проблема отрасли не в снижении продаж, а в последствиях в среднесрочном периоде. Снижение покрытия кредитов (выданных в рамках проектного финансирования) средствами на эскроу-счетах приводит к росту процентной нагрузки проектов. Средневзвешенная ставка по проектному финансированию в сентябре выросла на 0,5 пп, до 7,5% в начале октября. Цифра пока не критичная, но ближайшее время она будет расти.

Мнения участников рынка поляризуются. Есть люди, которые аккумулируют деньги на депозитах и искренне ждут снижения цен на вторичке. Вторая группа видит «депозитные риски» и начинает активно присматривать объекты для покупки, не будучи уверенными, что ослабление рубля, инфляция и высокие ставки не приведут к росту цен на недвижимость. По ощущениям - число последних увеличивается.

Правда, имеющиеся на рынке объекты не устраивают клиентов ни в плане цены, ни по доходности. Качественных объектов все меньше.
Есть приличный слой клиентов, которые задумываются о покупке за наличку. Вопрос достаточно ли их, чтобы поддержать, а то и подтолкнуть вверх цены на готовую недвижимость.

@yeltsovm

Модели девелоперов не держат снижение цен на 10-15%, а у населения формируют такое представление, что-то упадет больше. Это ебать эпик фейл.

Не имей сто рублей, на доллар всё равно не хватит.

Важный индикатор, за которым надо будет следить в следующем году – доля проданного жилья к моменту ввода в эксплуатацию. По данным ЕИСЖС, дома, которые сдавались в эксплуатацию в октябре 2024 года были проданы на 77%. Остальные квартиры предстоит продавать уже в готовом виде.

Уровень в 77% приемлем и для банков, которые финансировали строительство, и для девелоперов. Но в настоящий момент сдаются дома, которые строились и продавались, начиная с 2022-23 гг., в период высокого спроса. А основные вопросы по соотношению распроданности к строительной готовности возникают к проектам, которые вышли на рынок в последние полгода.

@REBURG

Без паники! Доллар наконец осознал, что он – грязная, никому не нужная бумажка, и теперь поднимается выше, только чтобы спрыгнуть и убиться

Бензин к доллару подешевел

НЕДЕЛЬНАЯ ИНФЛЯЦИЯ: ЭТО УЖЕ НАСТОЯЩАЯ КАТАСТРОФА

По данным Росстата с 19 по 25 ноября ИПЦ вырос на 0.36% vs 0.37% и 0.30% в предыдущие 2 недели. В ноябре – 1.15%, с начала года – 7.80%, за 12 мес – 8.6% гг

Без огурца, томата, самолёта рост ИПЦ за 3 недели: 0.26%, 0.25% и 0.18%

Среднесуточный рост цен в ноябре (0.046%) заметно выше, чем год назад (0.037%). В ноябре 2023г ИПЦ вырос на 1.11%. Исходя из среднесуточного роста в этом ноябре ИПЦ вырастет на 1.38%. По нашим оценкам, это более 16% mm saar – т.е. max темпы роста цен с апреля 2022г (по методике ЦБ будет 12-13% mm saar).

В четверг мы получили новый мощный инфляционный шок – этот пакет санкций окажет более существенное влияние, чем летние санкции на Мосбиржу. Те ударили больше по импорту, эти наносят удар по экспорту (SDN для ГПБ). Поэтому летом мы видели укрепление рубля, а сейчас его обвал. Платежи в итоге наладятся, но станут дороже, т.е. инфляционные эффекты.

Повышение ставки до 23% с жёстким сигналом предрешено.