🪦🏗 БЕТОННЫЙ МАГЕДОНЫЧ ОТ МАРАТА Х. + % БОНУС!

1️⃣ БЕТОННЫЙ МАГЕДОНЫЧ ОТ МАРАТА Х.

Вчера не было времени написать про прекрасный твит заявление вице-премьера РФ Марата Хуснуллина:

💬 "Вы знаете в недвижимости в любой стране мира всегда происходят какие-то взлеты и падения. К этому надо подходить системно. Какие-то застройщики плохо рассчитали свою экономику, наверное, они не справятся с задачей, такое возможно. Мы сделаем все, чтобы этого (банкротства - ред.) не допустить", - сказал он.

Вице-премьер напомнил о действующей с 2019 года системе эскроу-счетов в долевом строительстве жилья и подчеркнул, что дольщики в случае банкротства девелопера как минимум получат назад свои деньги.💬

Чуток комментариев по этому поводу:

1️⃣ Какие-то застройщики плохо рассчитали свою экономику, наверное, они не справятся с задачей - их будет не один, просто про мелочь вы особо ничего не услышите, в стране свыше 2 тыс. застройщиков в каталоге ЕРЗ. Таких скушают игроки покрупнее и поумнее.

Но на региональном/городском уровне кое-кто из чиновников не сможет произнести то самое FLUGGAENKDECHIOEBOLSEN. Потому что даже 1 МКД принесет боль.

2️⃣ дольщики в случае банкротства девелопера как минимум получат назад свои деньги - вопрос лишь в том, по каким ценам они входили в объект, а еще - сколько денег в виде процентов банку и страховок они успели уплатить. Это с эскроу никто не вернет.

А если люди входили в покупку с 15-20% первого взноса, то сейчас им с возвращенной суммой этого хватит лишь на санузел, и то без ванны.

3️⃣ про игроков побольше, тут да, есть один институт развития, который явно может вмешаться и резко обрасти активами. Можно под это дело даже выпустить 300-рублевые купюры. Забавное совпадение - когда распутывали связку банков БОМП, спасая Открытие, тогда же выпустили купюры в 2000 рублей.

Кто не в теме/забыл - Систему Галс продали в свое время за 60 рублей (цена чашки чая с сахаром в пластиковом стаканчике + пирожок на перроне Курского вокзала).

⚖ В сухом остатке: если вы сейчас лезете в новые покупки бетониума, лучше берите объекты со сдачей "вот буквально завтра", ну и смотрите, что там с девелопером (сколько чистого долга и денег на эскроу счетах в отчетности МСФО).

2️⃣ ПРОЦЕНТНЫЙ БОНУС

Кстати, в паре банков (🏦 🏦) при взятии семейной ипотеки вас ждет сюрприз виде сильного увеличения ставки за счет допов в виде суммы нашлепки и кредита на 150 тыс рублей по ставке из 1995 года.

🏦 Сбер ввел комиссию для застройщиков за выдачу семейной ипотеки. При первоначальном взносе 20% комиссионное вознаграждение 12,6% на тело кредита (10% от цены квартиры). Для банка эффективная процентная ставка сразу становится сильно лучше (зависит от срока, но пара % идет в плюс точно).

🏦 У ВТБ по комбо-ипотеке идет минимум +150 тыс. руб. к базовой сумме лимита по семейной ипотеке. Т.е. 12 млн выдают по 6%. Еще 150 тыс. руб. под 282,2%. годовых. И средневзвешенная процентная ставка становится 9.41% годовых на эти 12.15 млн.

#стройка #сбер #ВТБ #кредиты

💬 @igorshimko |  📺 Youtube | Аналитика NZT Rusfond

💫 ДОЛГОВАЯ НАГРУЗКА НАГЛЯДНО

Домклик и аналитики Сбер принесли прекрасное! Максимально наглядно можно увидеть на одном слайде то, о чем я вещаю в своих роликах на ютуб и пишу здесь:

🔘как раз видно, что реально процесс кредитования юридических лиц продолжается, и ему не так уж и сильно мешает выросшая ключевая ставка. Об этом как раз и вещает в своих речах ЦБ;

🔘обращаю внимание на стройку. Там закредитованность к обороту очень велика, но и оборот все же один из самых медленных - дома строят и продают годами. Слишком длинный техпроцесс;

🔘сельхозсектор тоже сильно закредитован, потому и буксует. О непростом времени в нем слышу от множества бывших коллег и товарищей. Оборотный капитал дорог, а сам оборот привязан к календарному году или циклам жизни птиц и скота.

🔘 у науки своя атмосфера, это множество льготных кредитов и это почва для помощи от государства и очень длинные горизонты. Ничего удивительного тут нет.

Отдельно отмечу, что все 3 сектораТОП-должника имеют массивную господдержку - сотни миллиардов рублей вкачивали в субсидии по ипотеке, сельхозка - это вечная госпомощь по лизингу и кредитам в Россельхозбанке, про науку и НИОКР я уже говорил.

Так что пока смягчением ДКП не пахнет. Зато пахнет болью и проблемами во многих секторах.

#долги #СБЕР #домклик

💬 @igorshimko | 📺 Youtube | Аналитика NZT Rusfond

❌ НЕДОСТУПНОСТЬ ЖИЛЬЯ

Еще один, не менее прекрасный слайд от Сбера. Очень наглядно видно, как инфляция затрат, раздувание ипотек и удорожание лотов на рынке недвижимости привели людей в мир меньших возможностей.

Если 4 года назад средний человек мог прикупить на вторичке вполне приличные 37 метров (а вдвоем - около 60-70 метров на семью), то сейчас на десяток метров меньше (на двоих, на два десятка метров).

На самом деле эти 10-20 метров на таких площадях имеют огромное значение. Это целая комната - как раз та самая детская, которая крайне актуальна с текущей демографической повесткой.

🧮 Покритикую расчеты:

Медианная зарплата в Москве 65 176 рублей на человека (???). С текущей ставкой в 29% по ипотеке на 20 лет, 20% взноса и платежом на 50% от этой зарплаты можно купить от мертвого осла уши в виде 6,3 кв.м. вторички по 270 тыс за метр. Гошивон, как в Корее.

Медиана тут ни к селу ни к городу. Беру среднюю зарплату по Москве в расчетные 161 тыс. рублей к концу 2024 года и все те же вводные. Выходит доступность в 15.4 метра. Ну вот это ближе к истине. Но в одиночку так ничего не купить, а вдвоем - что-то крошечное в 30-31 квадрат. Мда.

По моим прикидкам, если цены на недвижимость постоят без роста в боковике года 3 (оставим 270 тыс. руб. за квадрат), а зарплаты добавят еще процентов 30 за это время, а ставка кредитов вернется к сбалансированной (хотя бы 15%), то есть шансы отыграть спад, вернувшись к 36-37 квадратам на человека.

Даже выпускник коррекционной школы тут понимает, что ключевым фактором в этой модели является ставка по рыночной ипотеке. Именно ее спад внесет наибольший вклад в повышение доступности квадрата.

Рост зарплат на 30% за 3 года дает прирост в 30% доступной площади с 15.4 до 20 кв.м. А вот спад ставки на 30% с 29% к 20.4% дает прирост в метрах на 42.8% - можно купить 22 метра даже без роста зарплат. Вот такой факторный анализ на коленке.

⚖ В сухом остатке:

НЕТ НИКАКОГО СПАДА ЦЕН в недвижимости!

Полная сумма на покупку есть мало у кого. А для всех остальных продолжается рост стоимости, но за счет не цены, а полной стоимости метра. И один рост зарплат тут не вытянет плуг в ближайшие годы.

#ставки #ипотека #Сбер #Домклик #аналитика

💬 @igorshimko | 📺 Youtube | Аналитика NZT Rusfond