Очень хорошее наблюдение делают ув. коллеги @ostroget - «коттеджные поселки», которыми обрастают агломерации, ничем не лучше «человейников» (ну, кроме размера жилой площади) – и объясняют - почему (спойлер – потому, что жизнь в таких поселках – «производная» от городской, никакой независимой от города хозяйственной основы в таких поселках нет, и не может быть, набор коттеджей – это просто многоэтажный дом, «разобранный» на отдельные квартиры, положенные на землю)

Мысль верная, конечно же. Ряды аккуратных домиков около большого города, в которых живут горожане, каждое утро отправляющиеся в своих автомобилях на работу в центр города (или сидящие у компьютеров, и ездящие в город на развлечения, или даже никуда не ездящие, а заказывающие все к себе из города домой) – это очень затратная история и не имеющая никакого отношения с самодеятельной сельской жизни.

Но коллеги @ostroget идут дальше, и через призму истории с искусственными образованиями «коттеджных поселков», объясняют почему попытки «удержать людей» в депрессивных регионах за счет разнообразных «программ», «строительств» и даже «льгот» - обречены на неудачу.

Не согласен с тезисом про тупиковый путь развития загородки в России.
https://t.iss.one/moneyandpolarfox/2314
Всё обстоит же ровно наоборот: загородка в России показала наибольшую устойчивость. Точнее, один из её видов – стародачные посёлки (есть и второй, о нём ниже).
Я бы ещё расширил тему: эти стародачные посёлки вообще единственная институция, связывающая современную Россию с дореволюционной, царской. Больше у людей не осталось исторических нитей с той эпохой.

Например, у нас в Загорянке семейство Озеровых (Николай Озеров – известный теннисист и спортивный комментатор, его брат – известный театральный деятель) живут в доме (и на участке) с 1912 года, как только тут дворяне Кисель-Загорянские стали распродавать свои земли под дачи. Ещё знаю у нас несколько семей, чья собственность непрерывна с 1915 и 1916 года. В других стародачных посёлках та же история (вон мой друг Митя Ольшанский живёт в доме и на участке, которые его предки купили до Революции).

За эти 100-120 лет умерла великорусская деревня, не пойми что произошло в городах (экспроприации, уплотнения, бараки, хрущёвки и их снос сегодня, как и снос исторической недвижимости – никакой преемственности по собственности нет в многоквартирных домах в городах), а стародачные посёлки живы. Самый живучий тип недвижимости.
Кстати, в небольших городах, где ещё местная власть и девелоперы не пожгли такую собственность, до сих пор живы и частные дома. У меня дальние родственники уже несколько поколений живут на окраине подмосковного Дмитрова в доме, построенном во время НЭПа (в 1926 году, скоро век будет).

Так что ИЖС, ещё раз повторю, это исторически пока самый живучий тип недвижимости в России. Вот пройдёт хотя бы полвека – посмотрим тогда, есть ли такая живучесть у многоквартирных домов в городах с появлением частной собственности. И на новый тип ИЖС – коттеджные посёлки посмотрим. Слишком мало времени прошло, чтобы пока делать выводы.

А по тем же стародачным местам и ИЖС в городах даже в самые тяжёлые для собственников 1920-30-е советская власть не прошлась. Ни у кого ничего не отнимали и не уплотняли. Эта собственность явилась спасением для людей.

В советское время не разрешалось строить дом больше 100 кв. м. Это сейчас многим кажется немногим, а в то время жизни в коммуналках или малогабаритках эти 80-100 кв. м были хоромами. И можно было юридически разделить участок и построить и детям дом до 100 кв. м (и не один, если участок был по 30-40 соток; разделить его на 3-4 участка по 10 соток каждый). И кормиться можно было с земли в самые трудные годы. Например, те мои родственники в Дмитрове всю жизнь выращивали кроликов, когда остальные горожане в советское время бегали по магазинам за костями.

И сейчас в стародачных посёлках не вижу запустения. Наоборот, строятся большие дома, пустующие участки быстро скупаются. Причём это ещё и территории настоящей частной и гражданской ответственности – жизни без государства и его «услуг». Отдельная большая тема.

Вернем 2014 и 2020 на рынке недвиги? Да щазз.

Опять запестрили заголовки о том, что девальвация выступит триггером для новой волны активности покупателей недвижки, причем преимущественно первичной. Мол, и стройматериалы будут расти, и люди опять понесут остатки сбережений, чтобы типа спасти их от девальвации, инфляции и всего прочего, о чем тарахтят по телеку.

Взлет активности на стагнирующем рынке? Очень смешно. Далее - сухие факты.

1. При росте ипотечного портфеля на 30% за 2021 год никто из чудо-аналитиков не прогнозирует роста выше 20% в году текущем. С чем мы, в общем-то, отчасти согласны - диапазон составит от 15 до 20%, причем смотреть будет в сторону 15%.

2. Сделки по элитке и бизнес-классу пробили рекорды. Элитки только в Москве напродавали более, чем на 170 миллиардов рублей при показателе от 2020 года в 112 миллиардов. Бизнес-класс был распродан на общую сумму более чем в 500 миллиардов. Помещений продали на 14% больше, чем в 2020 году и на 45% - чем в 2019. Элитных проектов больше не становится, бизнес-класс тоже начал шугаться высоких ставок и ценника. Здесь тоже прироста не видать, только в точечных особо интересных проектах.

3. Про вторичку вообще нечего говорить. Уже сейчас чуть ли не в каждом десятом объявлении цены снижаются если не на 10% от пиковых, то как минимум на 7-8. И судя по частоте обновления цен и отсутствию конверсии, рынок не просто входит в активную фазу коррекции - он уже там. А ближайший рост ключевой ставки ему в этом поможет.

4. Теперь посмотрим на индекс долларовой стоимости жилья. Сейчас стоимость квартир в долларах едва ли выше, чем в 2015 году, что-то около 3300 долларов за квадрат, по данным IRN. Выглядит ли покупка сегодня выгодной для сохранения баксов от инфляции? Ох не факт. Сейчас динамика начинает напоминать 2014 год, когда после девальвации обвалилось вообще все.

5. Что реально подорожает - так это стоимость ремонта. Но так она и так дорожает второй год. Ценник на рабочих взлетел вдвое, материалы тоже подросли минимум в полтора раза. Но и здесь все будет зависеть от спроса. А штука в том, что сейчас многие будут клевать на дешевые объявления от "мастеров", которые потолок побелить не смогут, не устряпав лица с полом. В результате получится стандартная история - "скупой платит дважды". Будет взлет спроса? Пиковые скачки - да, но не слишком масштабные.

Поэтому лучше несколько раз все продумать и посмотреть, какие есть еще инструменты для сохранения сбережений. Покупка жилья для инвестиций сейчас - определенно не самый топовый выбор.

По данным ЦБ в декабре 2021 года:

🔹Средняя ставка по ипотеке выросла на 0,22 п.п. по сравнению с ноябрем и достигла 7,81%
🔹Объем выдачи — 645,1 млрд рублей, что на 26,4% больше, чем в ноябре
🔹Количество кредитов — 192,4 тыс., что на 22,2% больше, чем месяц назад
🔹Средний срок кредитования вырос до рекордных 257,1 месяцев (21 год и 5 месяцев)
🔹Средний размер кредита увеличился за месяц на 3,5%, до 3,35 млн рублей

За январь-декабрь 2021 года:

🔹Объем выдачи — 5,7 трлн рублей, что на 28,2% больше, чем за аналогичный период 2020 года
🔹Количество кредитов — 1,9 млн, это на 7,2% больше, чем годом ранее
🔹Совокупный портфель ипотечных кредитов с учетом приобретенных кредитными организациями прав требования достиг 12 трлн рублей

@rusipoteka #ВыдачаИпотеки

​ЦБ об ипотечном рынке в декабре 2021. Регулятор не видит рисков перегрева

ЦБ выпустил информационно-аналитический материал о развитии банковского сектора РФ в декабре 2021. Конечно, и тема ипотеки тут затронута. Вот, что говорит о ней регулятор:

▪️В декабре заметно ускорился рост корпоративного кредитования и ипотеки, тогда как потребительское кредитование, напротив, замедлилось. По предварительным данным, с учетом секьюритизации на сумму 67 млрд руб. прирост ипотеки в декабре составил 3,2% (+2,7% без учета секьюритизации). Это рекордный месячный темп роста в 2021 году.
▪️Из общего объема ипотечных выдач в декабре около 25% было предоставлено в рамках госпрограмм. Основной объем пришелся на семейную ипотеку, выдачи по которой увеличились более чем на 60%.
▪️По итогам 2021 г. рост ипотечного портфеля (с корректировкой на секьюритизацию) превысил 30%, превзойдя результат 2020 г. (около 25%). Однако ЦБ не видит высоких рисков перегрева, так как, по его ожиданиям, в среднесрочном прогнозе выдачи снизятся до более умеренных уровней ввиду роста ипотечных ставок.
#Ипотека

@novostroyman

Центробанк предоставил данные по ипотеке в России за 2021 год:

🔸Общая ипотечная задолженность выросла на 26,7% и превысила 11,75 трлн руб;

🔸Российские банки предоставили физлицам ипотечные кредиты на 5,699 трлн руб, что на 28,2% больше, чем годом ранее;

🔸Также было выдано более 1,9 млн ипотечных кредитов: на 7%, больше, чем в 2020 году. Портфель ипотечного кредитования по итогам декабря увеличился на 2,7% и составил 11,8 трлн руб;

🔸Просроченная задолженность по ипотеке в декабре 2021-го снизилась 4,2% — до 59,5 млрд руб, достигнув минимального значения за три года;

🔸Ставка по рублевой ипотеке в декабре составила 7,81%;

🔸Средневзвешенный срок по выданным в декабре ипотечным кредитам превысил 21 год и 5 месяцев. Таким образом, он увеличился почти на три месяца и достиг исторического максимума.

По данным ЦИАН, приобретение жилья было наиболее выгодным в 2019 году - тогда соотношение доходов семей и цены на квартиры было более оптимальным. Сейчас доступность жилья находится на уровне 2015 года.

С 2019 по 2021 год средний номинальный доход семьи с двумя работающими гражданами по городам-миллионникам увеличился на 13% (до 100 тыс. руб.), а средняя стоимость 54-метровой квартиры - на 36% (до 5,66 млн руб.). Сейчас средняя семья из миллионника может накопить на жилье за 4,5 года, а в 2015 году на это требовалось 5 лет.

В 2022 году финансировать инфраструктуру ЖКХ будут из средств Фонда национального благосостояния.

Вице-премьер Марат Хуснуллин пояснил, что всего на инженерную инфраструктуру планируется направить 150 млрд рублей. А в целом за 2021-2023 гг. из ФНБ на строительство дорог и другие инфраструктурные проекты должно быть направлено 1,5 трлн рублей.

Призывы выделить деньги под ЖКХ-инфраструктуру звучат все четче. Для коммунальной модернизации реализуется сразу комплекс мер:
- меняется порядок по концессиям с поставщиками ресурсов (передавать городские инженерные сети ресурсникам будут по упрощенной процедуре на 49 лет);
- Минстрой получит право определять норматив потерь по коммунальным ресурсам;
- до 2024 года российским регионам выделят 150 млрд руб. на ремонт объектов коммунального хозяйства.

Местами износ фондов ЖКХ превышает 85%, и это создает дополнительные риски аварий в будущем. Пока же в год меняется лишь 2% коммунальной инфраструктуры.

РЕАЛЬНЫЕ СТАВКИ ПО ИПОТЕКЕ ОСТАЮТСЯ В ОТРИЦАТЕЛЬНОЙ ОБЛАСТИ

По данным Банка России средняя ставка по рублевым ипотечным кредитам в декабре составила 7.81% vs 7.59% в ноябре и 7.70% в октябре. Столь низкая ставка по ипотеке обусловлена, в первую очередь, тем, что в её расчет включаются в том числе и ставки по льготным программам. Помимо этого, низкая средняя ставка может объясняться ещё и маркетинговыми действиями банков. Часто банки предлагают заниженные ставки по проектам «своих» застройщиков, зашивая недополученный доход по кредиту в конечную стоимость жилья для покупателя.

Кривая ОФЗ в длинном конце (10-20 лет) с начала года выросла примерно на 1 пп и сейчас находится в районе 9.5% (в феврале ждём повышения ключевой ставки ЦБ до этого уровня). При отсутствии льготных и маркетинговых программ средняя рыночная ставка по ипотеке должна была бы находиться в диапазоне 11-11.5%

уважаемые, //миллениалы// профильные ведомства и комиссия генсовета партии «единая россия» изобрели моногорода и назвали их по-миллениальски - кластеры.

"В Стратегию развития Сибири предлагаем включить 8 индустриальных кластеров. Это «Лес, лесохимия и лесопереработка», «Переработка алюминия», «Цветные и редкоземельные металлы», «Драгоценные металлы», «Туризм», «Сельское хозяйство и пищевая промышленность», «Нефть и газ» и «Уголь», — сказала Абрамченко, ее слова передает пресс-служба.

кластер - это модно, молодёжно и весело. но даже на хипстоту нужны деньги. а у кого они есть? у вэб, например. и очень кстати недавно принято решение о ликвидации фонда развития моногородов (че делал мы не поняли, тк большая часть моногородов просрали-таки полимеры) и передаче его полномочий вэб.

красиво

РОСТ РУБЛЕВЫХ ЦЕН В МОСКВЕ ПРОДОЛЖИЛСЯ И В ЯНВАРЕ, НЕ ИСКЛЮЧЕНО ПОЯВЛЕНИЕ В СЕГМЕНТЕ И ДЕНЕГ С ФОНДОВОГО РЫНКА

По данным IRN.RU, по итогам января рост цен на жильё в Москве (вторичный рынок) составил 1.4% мм и 19.2% гг поднявшись до 249.15 тыс. за квадратный метр (декабрь: 1.9% мм и 18.5% гг). Динамика цен в долларах: -1.3% мм, 16.3% гг до $3 290 за квадратный метр (в декабре: -0.6% мм, 19.3% гг). Рынок остается перегретым, но мягкость ДКУ пока способствует росту цен.

Эксперты IRN отмечают, что “…. обвал фондового рынка может придать дополнительный импульс рынку недвижимости, который всегда считался тихой гаванью для инвесторов. Но только при условии, что финансовая «болтанка» продлится недолго и не закончится вводом жестких санкций в отношении отечественной экономики – финансовые ограничения, скорее всего, приведут к существенному подорожанию стоимости заимствований и, соответственно, к схлопыванию пузыря на рынке недвижимости, который очень сильно зависит от доступности кредитных средств.….”

ФНС приравняла домики на садовых участках, оформленные как нежилые здания, к жилым домам для льготного налогообложения имущества физических лиц.

Речь о садовых домах сезонного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их временным пребыванием в таком здании.

Для объекта недвижимости вида «здание» с назначением «нежилое», расположенного на садовом участке и не являющегося хозпостройкой или гаражом, налог исчисляется в порядке, установленном для льготного налогообложения жилых домов.

В частности, налоговая база в отношении каждого такого дома определяется как его кадастровая стоимость, уменьшенная на величину кадастровой стоимости 50 кв м общей площади этого дома.

В адрес налоговых органов направлено соответствующее уведомление - Письмо ФНС России от 18.01.2022 № СД-4-21/454@

@ipotekahouse #законы

Льготная ипотека на новостройки — самая популярная ипотечная программа среди населения России

📈Ее доля в общем объеме выдач Банка ДОМ.РФ за год выросла на 10 п.п и составила 30%. Всего за 2021 год банк выдал в субъектах РФ 26 тыс. жилищных кредитов в объеме 60 млрд руб. Среди причин активного роста льготной ипотеки — низкая ставка и отложенный спрос.

На рефинансирование ипотеки в регионах пришлось 22% кредитов. По 14% — на «Семейную ипотеку» и кредиты на вторичном рынке. Еще 10% за стандартной ипотекой на новостройки без господдержки.

🏆Лидеры по сделкам — Свердловская (5,6 млрд руб.) и Новосибирская области (4,3 млрд руб.), Краснодарский (4,3 млрд руб.) и Приморский края (4,2 млрд руб.), Тюменская область (3,7 млрд руб.). Наибольший прирост показали Томская область (6,5 раза), Белгородская и Вологодская области, Ямало-Ненецкий автономный округ (4 раза).

“Есть же вот люди такие наоборотные. Чем меньше они думают, тем больше пользы.”
⁃ Эдуард Успенский

Привет.

Главные новости банков за 28-30 января https://clck.ru/aqdmw

Ты должен знать:

1. «В 2021 году естественная убыль населения впервые в новой истории России достигла 1,04 млн человек».
Такой годовой убыли не было ни разу со времен Второй мировой. А теперь пусть расскажут про ужасные 90-е, и как мы справились с ковидом намного лучше, чем в Европе и США.

2. «Лишь 26% россиян удается что-то отложить с зарплаты, и в основном - менее 5 тыс руб.»
74% россиян не откладывают с зарплаты, потому что уверены в завтрашнем дне, разумеется.

3. «В России спрогнозировали возможное снижение цен на продукты» - ввиду ожиданий хороших урожаев.
Кажись, вполне здравая херня - надеяться на ох*ительный урожай, который ещё даже не посадили. Более перспективно, только - надеяться на следующего президента.

4. Мне всё равно, станет ли Швеция, Украина или даже Киргизия членом НАТО.
Ну станет.
Или не станет.
Наша жизнь от этого никак не изменится.
Наша жизнь от постоянного роста цен в стране зависит в 100 раз сильнее, чем от того, кто там вступил в НАТО.
@prof_preobr

5. Станислав Белковский о Путине:
«Весь смысл путинского правления - это оборона прошлого. Жить не в настоящем, а в прошлом. Да, с определенными технологическими достижениями и базой настоящего, но ментально и целостно безусловно в прошлом»

6. Попасть в рай хорошо, но в аду больше знакомых.

7. За 20 лет мы прошли путь от покупки рингтонов до беззвучного режима 24/7

8. Чтобы деградировать, надо сначала развиться. Если вы сразу тупые - это не считается, ребят.

Полезно. Отличного дня!

Мосбиржа запустила торги на срочном рынке расчетным фьючерсом на индекс московской недвижимости ДомКлик, который рассчитывается на основании реальных ипотечных сделок.

Сообщается, что новый инструмент предоставит дополнительные возможности для участников финансового рынка и их клиентов:

✔️позволит широкому кругу клиентов, в том числе клиентам, откладывающим на первоначальный ипотечный взнос, инвестировать в рынок московской недвижимости с небольшим капиталом;
✔️расширит спектр торговых стратегий инвесторов, в частности за счет возможности открытия коротких позиций;
✔️может быть использован эмитентами структурных продуктов и управляющими компаниями для создания новых инвестиционных инструментов, а также девелоперскими компаниями для хеджирования рыночного риска.

Торговый код фьючерсного контракта — HOME, цена контракта — стоимость 0,1 кв. м недвижимости (около 25 тыс. рублей), шаг цены — 10 пунктов, стоимость шага цены — 10 рублей. К торгам допущены контракты с исполнением в марте и июне 2022 года. Ценой исполнения станет последнее значение индекса перед днем исполнения контракта. @rusipoteka

Мосгосэкспертиза присвоила Группе компаний «Инград» высокий рейтинг надежности

Государственное автономное учреждение города Москвы «Московская государственная экспертиза» (Мосгосэкспертиза) присвоила Группе компаний «Инград» высокий рейтинг надежности А3 в категории «Застройщик жилья».
Специалисты Управления рейтингования Мосгосэкспертизы провели независимую оценку деятельности компании. Присвоенный рейтинг свидетельствует о финансовой стабильности и качестве строительства, высоком уровне организованности работ, а также в целом — о благонадежности компании, отметили в Мосгосэкспертизе.
Среди сильных сторон ГК «Инград» были названы значительный опыт в сфере строительства объектов жилого фонда, высокопрофессиональный управленческий аппарат и большая доля финансирования текущих проектов через эскроу счета.
Система оценки компаний строительной отрасли на базе Мосгосэкспертизы включает порядка полусотни критериев, относящихся к различным сферам деятельности организации. Таким образом, эксперты могут оценить ее конкурентоспособность.

хорошие вопросы, уважаемые, задаёт дмитрий.

в москве свои таракашки. сбер, например, выпрашивает архивную выписку из домовой книги. а нет её. маруся, помнится, не сильно вникая, подписывает поверх обычной выписки "архивная" собственной недрогнувшей рукой и сберу такое ок.

законотворцы же парят на околоземной орбите. им сверху всё очень ясно, прозрачно и понятно. они на защите персональных данных давно умопомрачились.

однако и сбер хорош. вместо того, чтобы обратить внимание на проблему (а она не вчера возникла), он сам создаёт проблему. ведь если выписку не дают, какой смысл её запрашивать? а, ну да, русский человек изворотлив и для сбера придумает как эту выписку изготовить. сбер поставит галочку "ок", а что это за справочка - плевать. есть скрипт и ему мы должны следовать. любым путём. со сбера потом, если что, взятки гладки.

удобная позиция у всех, кроме нас с вами.