#Ипотека #Решение

Перспективы (с) Шарик

Можно бесконечно долго смотреть на огонь и воду, но люди больше всего наблюдают за перспективами.
Этот сладостный момент оттягиваемого за хвост в долгий ящик будущего поступка, который несомненно приведёт к будущим прибылям, успеху и щастью! Ну или позволит чудесным образом избавиться от проблем, что даже ещё лучше!

СВО началась в феврале, но большинство. Да что там большинство - в мегаполисах подавляющее большинство из нас всё ещё откладывает принципиальные решения, связанные с очевидно произошедшим.
Мотивов, как обычно, два:
📌не признавать предыдущие неуспехи
📌сладостно ожидать ещё больших удач.

И хотя оба механизма - гормонального действия и закреплены в нашем поведении эволюционно, не бороться с ними - очень глупо. На фото - опрос из канала Деньги и песец.
Как видно из опроса, большинство ожидающих купить квартиру в ипотеку в стали в позу ожидания ожидания ещё больших ништяков. Это такие Буратины-штрих. Они обязательно посеют золото в стране дураков, но дождутся кислотного дождя, после которого золото будет расти в 10 раз быстрее.

Ответом реального пацана на такой вызов является не ожидание будущих событий вовне - а действие согласно намеченному плану в рамке реализации поставленной цели.
Поставил цель: создать семью и рожать детей - значит, жильё берёшь. Не поставил - не берёшь.
А иначе - получается, что ты выйдешь (или нет) на улицу - в зависимости от того. идёт ли дождь, а не от того - насколько тебе надо.
Или поставишь вакцину - если она бесплатная.
Или купишь ботинки на размер больше, потому что они дешевле.

Когда ставишь свои решения в зависимость от конъюнктуры - это как когда тело твоё несёт толпою куда-то, тождественный подход.

#Ипотека #Недвижимость

Чуть более полгода назад в цикле с тегом ипотека тут обсуждалась тема прекрасного будущего недвижимости, где я уже упоминал, что (а многие до сих пор не верят):
✔️недвижка - это не ваша собственность
✔️недвижка - это вообще не актив, а пассив
✔️недвижка - это чуть ли не единственный устойчивый и постоянный источник доходов стационарного бандита государства и муниципалитетов
✔️недвижка будет постоянно дорожать в обслуживании

Вот Никита Кричевский собрал последние радостные новости по теме.
С очередными показательствами: теперь окна в вашем доме уже официально объявлены не вашими (на очереди - кухня, жена, дети; а если стерпите - а вы стерпите - пишет Никита и трудно с ним не согласиться - учитывая что вы уже стерпели - ваши жопа и яйца, уважаемые сограждане).

Но мне лично из нововведений наиболее радостным видятся не эти - они уже были ожидаемы. В конце концов, население бегает от государства и укрывает налоги; государство изыскивает способы в ответ обмануть население. Поэтому изымать косвенные налоги через потребление дорогих товаров, бензина или жильё - идеально.

Но вот прикол про платежи за ЖКУ, которые теперь станут на дом "общими", это просто супертроллинг.
Итак не особо дружные наши сограждане теперь будут столкнуты лбами друг с другом.
Государство погружает нас в круговую поруку: все отвечают за всех.
Как хотите, изымайте деньги за коммуналку из жлобов, тунеядцев и просто идиотов.
Или платите за них сами.

Этим установлением вся страна делается одной большой коммуналкой "Фрида Марковна, если вы ещё раз нальёте мне борща в керосин, я буду лить вам керосин в борщ".

Нас ждёт сериал бессмысленных и беспощадных местечковых разборок, в которых вместо повышения собираемости платежей, мы увидим много ножевых ранений битых лиц, обмазанных нечистотами дверей, а по итогу - общие неплатежи. Потому что платить за дядю никто не станет: а это значит, что перестанут платить через время и те, кто платили с трудом (а зачем?). Вот тут наши вислоухие недотумки премногомалозначимые почтивсеобщеизбранные из ГД РФ снова радостно что-нибудь примут.

#Недвижимость #Ипотека #Кредит

Собрал для вас заголовками важнейшие новости по банковской системе и кредитованию, которые вместе - согласитесь - выглядят несколько иначе, чем каждая-по-отдельности:

📌Банки начали поднимать предельный возраст ипотечников до 70-75 лет.
📌Средний срок ипотеки вырос до 25 лет
📌Доля ипотеки в общем объёме кредитования впервые за всю историю превысила 50%
📌Кредитование по кредиткам восстанавливается и скоро общий объём потребов снова побьёт рекорды (до-СВО)
_______________________________

Что вижу:
✔️удавка ипотечной кабалы становится уже максимальной: не удивительно, когда для стройки - это чуть ли ни единственный нормальный ход в продаже подвисшего
✔️потребительский спрос снова поддерживается кредитованием
✔️но и там, и там - уже подходят к пределам.

Раздавать старикам (это которым не выдают водительские права и не пускают на улицу в карантин) ипотеку (почти насильно) - это уже совсем не от хорошей жизни, и понятно что пузырь подошёл к моменту лопания...

#Ипотека #Недвижимость

Помните 2008-ой год? Помните "испанский вариант", когда люди по итогу падения рынка жилья отдавали банку первоначальный взнос, с ним вместе - дом, и оставались должны ещё сверху?

Некоторые думают, что падение на рынке жилья их (счастливых ипотечников) не коснётся, потому что типа - я плачу взносы. И всё. Не совсем так (совсем не так):

✔️банк может потребовать досрочного закрытия договора (и гашения долга) - про форс-мажоре и серьёзно изменившихся экономических обстоятельствах (сейчас такие пункты есть почти во всех договорах)
✔️банк может потребовать частичного (до суммы переоценённого залога), но моментального - погашения ссуды (при падении рынка жилья на 30-40% - это может быть до половины суммы займа, если первоначальный взнос составлял 10-20%)
✔️может потребовать дополнительного страхования или смены ставки по кредиту

✔️ вас также могут уволить или мобилизовать. Могут мобилизовать вашего шефа, владельца компании или главного поставщика - и тогда вы утеряете доход

И надо понимать, что в следующем году никакой гос.поддержки ипотеки уже не будет.
На рынок - выкатятся объекты некогда счастливых ипотечников, поддавливаемых требованиями о новых платежах, и к ним добавятся обвальные продажи новостроев. Рынок съедет на новые ценовые уровни надолго.

Что же (надо было уже давно) делать?
Об этом ценсум писал (в таком ракусре не пишет никто в теме - я отслеживаю более 20 каналов по недвиге).

📌решите, будете ли вы идти по пути "отморозка" или по пути "инвестора". Решить это надо сейчас. Отморозок - ничего не платит, уходит на банкротство. Если решил быть таким - изучай законы, судебную практику и потом уходи в глухую оборону. Квартиру будут отбирать года два ещё, если делать всё с умом. Подходит - для тех, кто пока заплатил за неё немного, и готов во все тяжкие.
📌Если решил стать "инвестором", то надо уже сейчас пересматривать условия ипотеки (продлевать договор лет на 50 - сколько можешь). А также уже сейчас озаботиться теми пунктами в договоре (вы ведь его не читали?), которые могут быть применены в плане указанного выше. И - либо стараться их переписать, либо перескакивать из банка в банк (производить рефинансирование ипотеки). На новый, чистый, без подвохов - договор.
📌Продавать ипотечное жильё - вариант для тех, кто хочет зафиксировать убытки. Придётся решаться делать серьёзную скидку. Но зафиксировать убыток (отрезать кармический хвост) - этот способ подходит совсем не для всех. Также точно, - как и "добить" деньгами и закрыть существенную часть долга (если эти деньги или имущество, из которых их можно получить, есть).

Кстати, на авторынке ситуация схожая.
Через время машину на нём будет уже не продать в сколько-нибудь разумные деньги. У кого тачка кредитная - это будет прям проблема.

#ШколаОценки #Ипотека #Недвижимость

Самый худший вид "специалистов" - это лялякающие с уверенным тоном профаны.
В том, что сказал иксперд в видео, есть сразу две ошибки, причём обе - с точки зрения предмета, о котором он рассуждает, - значимые: ну то есть они могут категорически поменять и тон сказанного, и основной вывод.

Кто скажет, в чём он ошибся?
(Ошибок - больше двух, но грубых - две)

Специальный приз для тех, кто найдёт и чётко укажет первым хотя бы одну из ошибок - подарочный билет на ближайший форсайт по инвестициям.

(И специально же, по этому случаю, но - временно - открываю возможность для обсуждения под темой).

(UPD! - вход закрыт, Оба ответа уже даны)
__________________________________

Ну, и как водится - особый приз - тому, кто скажет зачем снимали этот ролик и почему 😊 именно так.
__________________________________

UPD/ Уже написали почти с 10-к мелких недочётов и нашли один из двух крупных, и вот он:

За 17 лет недвижимость подорожает (и опыт человечества показывает, что наверняка подорожает к деньгам). Потому и сказано классиком "покупайте землю, новой не делают" (с). Фразу приписывали и Линкольну, и Твену, и Б.Шоу - кто сказал не важно - важно что сказал очень метко.

UPD2. Вторая грубейшая ошибка, что в конце сделки у того, кто тянет ипотеку или другие платежи за квартиру, в остатке - квартира. Это стоимость выхода из сделки, TV - конечная стоимость. Тёрминал вэлью. Которую наш профи "забыл".

Подробный разбор кейса - завтра.

#Инвестиции #Недвижимость #Ипотека #ДвеНовости

То, о чём так долго говорили большевики аналитики - в смысле кризис на рынке недвижимости - наступает.

Две новости в его иллюстрацию и один общий комментарий.

✔️Первая новость - про очередную (и поверьте, не последнюю) историю банкротства застройщика в России - где и сумма долга смехотворная, и мотив понятен
✔️Другая - это материал Bloomberg про падающие торговые моллы в США (и с ними вместе - дедушка рейда Карл Айкан, которого зашортили более молодые да борзые коллеги). В заголовке материала написано "офисам - приготовиться", ну т.е. одно из ведущих деловых изданий уже предсказывает длинную рецессию на рынке недвиги. Оно и понятно - ставка рефинансирования растёт, количественное смягчение - 18.0 не проводится (потолок госдолга Бидон клянётся, как раньше Ельцин - если что сам на рельсы лечь, но не дать выше)

Как хотите, а я вижу уже не признаки даже, а старт начала свала всей отрасли.
Сначала будут падать владельцы ранее шоколадных активов
Потом - девелоперы и застройщики (самые хитрые - через само-банкротство, как обозначенный в первой новости: и поверьте просто на слово - это не последний упавший).

Так вот. Помнится год назад мне тут доказывали, что "ипотека - это нормальный такой инструмент". Рассказываю идиотам, что придумали банки совместно с девелоперами. чтобы концы в воду сделать бизнес на льготных грамотных читателях банковских брошюр.
Банкам - не с руки принимать банкротства застройщиков (а куды тем деваться, когда из 16 млн. квадратов в Москве 10 млн (пока ещё) ждут покупателей)? Поэтому они (совместно) придумали схему, в которой (полная гарантия! хаха) кидаются дольщики:

✔️ банк продаёт скопом владельца эскроу-счетов
✔️ тот банкротит застройщика-девелопера (типа он не аффилированное застройщику лицо) как в самом деле

Разница между долгами и взносами - достанется, конечно же, дольщикам.
Учитывая, что они не вкладывали ничего, кроме первоначального взноса (который, конечно, сгорит), догадайтесь сами, что они получат на выходе.

#ТрюкиПродажи #Недвижимость #Инвестиции #Ипотека

Тре(н)шовая ипотека

На рынке появился новый "продукт" - "траншевая" ипотека (на самом деле - треш).
Обставлена она таким образом:
✔️ берёшь (якобы) ипотеку, но платишь по ней только после ввода дома в эксплуатацию
✔️ до момента ввода в эксплуатацию - платишь исключительно символические деньги: скажем, 3 т.р./мес
✔️ и реально платить начинаешь только, когда получаешь ключи от квартиры.

Сказка, да? Но давайте не будем радоваться прежде времени, а разберём этот волапюк кунштюк внимательнее.

‼️ во-первых, дятлы информационных агентств уже продолбили Телеграмм сообщениями о чудовищном расхождении стоимости недвижимости на первичке и вторичке: некоторые пишут о 40%! Опрошенные мною лично риелторы, строители и банкиры цифру эту не подтверждают, но (многие - неохотно) соглашаются, что таки да, 20, а то и 25% - наверняка, а 40 - тоже может быть, но только у некоторых (сильно нерадивых) застройщиков.
Откуда берётся этот гэп? И как так вообще может быть?
Да очень просто: люди берут жильё по специальным ценам, которые назначаются исключительно для ипотечников. кредиты которым дают те же банки, что и финансируют стройку: а для них критично, чтобы застройщик не ушёл на банкротство, т.е. они по сути рефинансируют собственное же кредитование (а цены при этом в сговоре со строителями рисуют уже совсем с потолка).

‼️ во-вторых, надо понимать, что когда товар "продаётся" уже совсем задёшево (а может даже забесплатно - или к нему сверху ещё и приплачивают, как это делали, когда жижу из лужи разливали по венам легковерных защитников собственного здоровья) - то это (ну наверное же) может быть подстава. Крайне трудно представить себе здравомыслящего банкира, который отдаёт кредит на квартиру тому, у кого не только первоначального взноса нет, а даже 30-50 т.р. ежемесячно на выплату аннуитета. Выходит, что банкир идёт на это вовсе не с целью заработать на кредите...

‼️ в-третьих, если застройщик падает, то в случае схем банкротства, которые уже пошли в ход (синопсис: банк в сговоре с застройщиком продаёт аффилированному лицу того пул эскроу-счетов и кредитов под него одновременно, а затем это аффилированное лицо подаёт на банкротство застройщика) - в пределе вкладчику не достаётся ничего (а при некоторых раскладах он ещё может даже остаться должен). Тут действует принцип: с паршивой овцы - хоть шерсти клок. По 3 т.р. за 2 года в месяц - это уже штукарь баксов, плюс деньги за оформление, плюс страховка, плюс обслуживание счёта - в общем, 3 бабули - уже рубль.
И это всё ждёт дольщика по жилью. По нежилим помещениям (= апарты) - ситуация ещё хуже, там нельзя даже претендовать (даже в теории) на помещения в натуре при банкротстве. Становишься в 5-ю что ли очередь (до неё традиционно почти никогда не доходит потом при распиле непосильно нажитого).

Короче, трэшовая ипотека - это последний звонок перед окончательным коллапсом на рынке недвижимости, который - чем ближе, тем острее отрицается строителями.
Да, конечно, разумеется. всё и сразу не упадёт.
Но общий тон на рынке будет примерно таким в ближайшие годы:

✔️ качество вновь возводимого жилья будет ниже
✔️ длительность проектов увеличится
✔️ чего нельзя будет сказать о формальных сроках ввода в эксплуатацию: они то как раз будут выдерживаться: просто дома станут строить и достраивать (типа мелкие недоделки) уже после
✔️ гэп в цене нового и вторичного жилья станет увеличиваться, что означает - что с приобретением такового (даже если повезёт не попасть на банкротство) ты становишься обладателем сильно переоценённой вещи - реально выручить из неё её нарисованную стоимость будет невозможно: т.е. нельзя, соответственно, и продать (погасив кредит банку), и поменять (становишься полновесным рабом ипотеки)
✔️ ну и часть (конечно, не все, но тех - кому посчастливится - вряд ли будут этим удовлетворены - что не все) ипотечников столкнётся с полным кидком: банкротством застройщика (в сговоре банка и оного) и потерей или денег, или жилья - или того и другого вместе.

#Конспирология #Банки #Кредит #Ипотека #Постмодерн

А вот и (по традиции Ценсума) немного конспирологии: источник наш парадоксов друг.
С чего бы это вдруг бережливость стала парадоксально плохой.

_____________
Жирные банковские коты никогда не были заинтересованы в вашем уровне жизни.
Нет, конечно. Они заинтересованы - но не в том смысле, в каком фотографии с двумя улыбающимися детьми и пара цветущая на фоне нового ЖК в рекламе их ипотеки. А в том смысле. чтобы платил, сука - и пожизненно. И чтобы с крюка не соскочил, гад.

И они в этом преуспевают, причём с таким усердием и успехом, каким стоило бы пожелать в других отраслях экономики и не только - любо-дорого.

Вот, пишут коллеги на основе отчётности недавно справившей юбилей дамы-с-брошью:

✔️7/12 экономически активного населения населения имеют кредит и/или ипотеку
✔️половина ипотечников будет тащить ярмо до пенсии
✔️ у четверти заёмщиков - три и более кредита
✔️ 80% ипотечников имеют как минимум один потреб.кредит

___________

Хуле сберегать - надо брать ипотеку.

#Недвижимость #Инвестиции #Ипотека #IT

Может показаться, что хвилософия - она и есть хвилософия.
Но вот пример прям животрепещущий.

IT-ипотека: которую сначала запускали. чтобы не уезжали; потом прекращали, потому что не договорились между собой - потом снова возобновили - но она уже была использована несколько иначе.

Через дропа или переуступку прав на доброго самаритянина-поручителя друга-айтишника некоторые не столь сознательные, как остальные граждане стали пытаться получить то, что раньше было доступно примерно всем, а теперь только айтишникам. И вместо льготы, которая должна была усилить и углубить, случалась дыра, через которую, пользуясь возможностями, стала утекать. И пришлось прекратить.

Но я хотел бы обратить особое внимание господ, что это не только не случайно, - а даже вовсе правило. Если вы делаете что-то, чтобы этому чему-то способствовать, - ждите обраточку.

Она будет обязательно!

✔️ поголовная вакцинация поголовно снизит природный иммунитет
✔️ льготы матерям-одиночкам приведут к тому, что их (одиночек!) станет больше
✔️ семейная ипотека разрушит как семьи (дада - 30 лет ада!), так и ипотеку (структурно! - потому что никакая другая теперь не работает! да и рынок без неё тоже не работает!)
Её тоже придётся прекращать: но сначала добьются максимального ущерба, который она способна принести.
"Государство" в этом смысле даже не обезьяна с гранатой - та может, чисто случайно, забежать во двор твоего врага и самоуничтожиться с ним совместно, ко всеобщему благу. Государство - это инертный груз в кузове дальнобоя, который только что ударил тапкой в пол, чтобы затормозить перед перебегающей пешеходный переход девочкой. За что он этим грузом будет обязательно теперь раздавлен наказан.

#Инвестиции #Недвижимость #Ипотека #IT

Прохоров в своей "Русская модель управления" говорит об особом месте временного в в ней.
Временное может даже не баг, а фича. И похоже. что ничто не бывает сколько-нибудь устойчивым в системе правил в России не потому. что не хотят - а потому что так как раз удобнее сохранять базовое правило: посрать на правила.
Этот подход во-первых, позволяет не связывать руки и при необходимости внести изменения куда угодно, включая типа главный и типа неприкосновенный документ. А во-вторых не позволяет никому из других страт, кроме элиты, построить сколько-нибудь осмысленную игру на десятилетия - какая может быть игра когда за одно и то же сначала сажают, потом награждают, а потом штрафуют или высылают?
_________

Когда появилась льготная ипотека для IT, многие комментаторы - включая Censum - были скептичны.
По итогу, она так и не раскрутилась: предоставлено меньше 50 тыс. кредитов ("Ведомости"). В неё несколько раз вносили изменения. Списки аккредитованных компаний перетрахивали перетлясали. Изменяли механизм. И вот, когда уже всё наладилось - вдруг закончились лимиты.

Властям в любых льготах (кроме льгот, которые они раздают себе) верить нельзя. В этом смысли они похожи на мужчину, который при первой соре требует назад подаренные им в пылу страсти своей пассии украшения. Или на алкоголика, который где-то что-то наобещал и может даже оплатил - под шофе, но теперь проспался и вся его дума только и исключительно об том, как вернуть ситуацию взад. Также точно себя часто ведут поверенные, жаждуя не оплачивать агентские - любой ценой - уже в моменте, когда происходит сделка. По такому же принципу один бывший начальник Аэрофлота отбирал о не понравившегося ему блогера платиновый статус.

Власти не хотят никаких ограничивающих их правил, но хотят чтобы плебс верил, что подачки с барского плеча по серьёзке.
________________________________________

Фактическая отмена льготной IT-ипотеки указывает фрактально на то, что будет с основной.
В моменте, когда эффект от прихода новых хомяков на рынок и пушинг цены на квартиры от этого прекратится, отпадёт необходимость поддерживать финансово тех. кто обеспечивал пирамиду ранее.

Что после этого произойдёт со счастливыми обладателями квартирушечек, не ясно, но ничего хорошего - определённо. Либо повысят процент, либо введут доп.налог, либо какие-то ещё ограничения. Могут ограничить право собственности, пользования помещением или род занятий должника. Что угодно могут. И обязательно сделают, потому что это - стиль.

Стиль "мало ли что я там обещал" и "мы не можем быть заложниками своих слов".

НИКОГДА.
НИКОГДА,
не играйте с государством в азартные игры; не принимайте от него (данайских) даров; не верьте никаким обещаниям на слово и не вступайте в мирные переговоры до момента фиксации ситуации силовым образом.

Всё, что они смогут - они похерят, где смогут кинуть - кинут. За любую льготу спросят.

Потому что ничего бесплатного не бывает, дружочки.
Неужели вас в этом смысле не научила "бесплатная" жижа из лужи, которую кололи недавно примерно всем? вооот.

#Ипотека #Девеолпмент #Инвестиции

Пока за океаном происходит якобы то, что в очередной раз кардинально, но нет - вернёмся к нашим пенатам. В сети (напомню - Censum об этом писал уже два года тому) активно раскручивается тред про "ипотечный кризис".

Беда в том, что комментаторы опять видят его довольно кусочно, при том что он - широкополосный. Немногие помнят о том, что рынок недвижимости одной только Москвы - больше, чем нефтяной (включая весь экспорт) - всей страны.

Это ключевой. Определяющий. Базовый. Да какой угодно - краеугольный рынок.
__________________________

Давайте вспомним базу.

1. Не бывает отдельно строительного кризиса. Строительный вызовет финансовый, финансовый - денежно-кредитный. Оба-два - приведут к полномасштабному экономическому.

2. Не бывает, что при полномасштабном кризисе кого-то пронесёт. Это как при пожаре или наводнении - достанется всем, включая тех, кто чувствует себя максимально безопасно. И даже тем, у кого нет никаких ипотек, долгов, сделок в моменте и кто не имеет касательства к девелопменту.

3. Да, налицо все признаки уже идущего (не грядущего, а разворачивающегося) кризиса. Вот вам описание того, что происходит у лидера отрасли:
- встали нахуй продажи. Формально - падение на 40%, но это фиговый листок. Реально - на порядок, просто чудеса оформления и инерции так работают
- впервые за много лет зафиксирован (чистый) убыток за квартал
- долг расчётный (с учётом плавающей ставки) уже не позволяет выйти из ситуации без потерь
- акции уже подешевели более, чем вдвое; продолжают дешеветь; сама компания их продавала (по сбитым ценам); продают акционеры; один из ключевых акционеров вышел (с потерями, но выскочил) - буквально на днях
- заморожены платежи, бонусы остановлены
- весь рынок уже примерно один-два квартала уверен, что компания упадёт

(название не даю - все итак знают, кому надо - а кому нет - итак не поверит)
___________________________

Подумайте примерно вот о чём.
✔️ у компании огромный земельный банк. Что будет с ним (и рынком земли) после (уже неизбежного!) банкротства?
✔️ что реально будет с недостроенными квартирами, купленными в ипотеку?
✔️ что будет с построенным жильём, взятым в ипотеку (и по которому люди перестанут вносить - по невероятной ставке - деньги)?
✔️ что станут делать увольняемые со строек граждане из дружественных стран?
✔️ как быстро просрочка по ипотеке достигнет масштабов, когда банки не смогут покрывать её за счёт тех, кто платит? на кого обернут банки долги тогда?

ну и пр.
Мы не будем бросать эту тему и вернёмся к ней ещё многажды. Важно понять и принять, что кризис не возможен, не будет - он уже идёт; он будет разворачиваться по самому тупейшему сценарию (это наш стиль); он коснётся всех присутствующих (в той или иной манере).