Теперь, когда количество заметок о том, как продажи жилья «рухнули» после отмены льготной ипотеки, достигло критической массы, давайте вспомним о таком важном явлении как «mean reversion» или возврат к среднему

Представьте, вы региональный застройщик, который строит 1 проект за раз максимум. То есть пока не достроите этот, второй не начинаете.

У вас есть план продаж:
🔹на инвестиционной фазе (пока дом строится) продать 70% строящихся площадей
🔹на эксплуатационной (когда дом построен) - 15%
Исторически вы заметили, что около 10% не продается вообще, поэтому вся экономика выстроена так, чтобы получать нужную ROE при продаже 85%.

Срок строительства у вас составляет 36 месяцев -> чтобы продать 70% в период стройки, нужно продавать ежемесячно 1.94% площадей.
Для упрощения представим, что у нас нет сезонности в продажах, а влияние оказывают только внешние шоки.

Прошло 19 месяцев строительства, вы в плане: распродано 19*1.94%=36.9% площадей.

Тут ваше правительство торжественно объявляет, что через месяц отменит программу льготной ипотеки, и ставка станет не 8%, а 20%, что вызывает ажиотаж: приходят покупатели, которых вы ждали только через год (они продали машину, заняли у родственников, не поехали в отпуск). И они скупают за 1 месяц в 8 раз больше плана: 8*1.94%=15.6%.

То есть за 20 месяцев вы продали не 38.9%, а 36.9+15.6=52.5%.
А строить еще 16 месяцев…

Будете ли вы повышать план? Вряд ли. При 70% вы выходите как минимум в 0 по прибыли, а наличие ликвидных остатков на балансе позволит монетизировать будущий резкий скачок спроса, которые у нас почему-то случаются несколько раз в год.

То есть чтобы выполнить наш план по продаже 70% за 36 месяцев, нужно продавать не 1.94%, а (70-52.5)/16=1.09%.
Это означает, что продажи не просто рухнут месяц к месяцу на 93% (по сравнению с ростом в 8 раз), но они упадут к среднему уровню за предыдущие 19 месяцев на 1.09/1.94-1=-43%.

Но средний темп останется 1.94% за 36 месяцев. Это и есть mean reversion

Конечно, в реальности динамика всего рынка не будет выглядеть так линейно. Но на примере отдельных региональных рынков или в портфеле конкретных застройщиков такое вполне возможно.

Поэтому если вы считаете, что льготная ипотека чрезмерно разогнала продажи, то есть в вашем базовом сценарии без льготной ипотеки было бы продано меньше квартир, чем с ней, то

вы должны рассматривать текущее падение продаж не как признак кризиса, а как возврат к норме.

#жилье #ипотека
@unexpectedvalue

Немного с запозданием, но давайте посмотрим на карту распроданности жилья за второй квартал 2024

Тут особо ничего интересного, т.к. сам показатель стоит на месте: 78%. Краснодарский край, по традиции, демонстрирует максимальный разброс квартальных значений.

Неприятная ситуация в Ленинградской области: распроданность готовых объектов составила всего 67%, что для околостоличного региона достаточно слабо. Кроме того, в прошлом квартале ЛО даже не вошла в список крупнейших регионов по вводам.

Но что действительно интересно - очень низкий квартальный показатель ввода. На крупнейших рынках было введено всего 2.6 млн квадратов, тогда как год назад было 4.6. А Москва уже два квартала подряд не на первом месте.

Мы уже писали, что из-за пандемии в этом году будут низкие вводы многоквартирного жилья. Но одновременно с этим в связи с отменой массовой льготной ипотеки на второй квартал 2024 по данным росреестра пришлось 212 тысяч сделок жилых ДДУ, а в 2023 за тот же период только 170 тысяч.

Дефицит предложения готового жилья, вероятно, стал причиной повышенного роста цен сделок.

Застройщики достаточно активно распродавали объекты с вводом 2025 и 2026 году.

Из неприятного: такое изменение структуры предложения по году ввода в очередной раз приведет к неочевидной динамике индексов цен на жилье, поэтому нужно быть максимально аккуратными, оценивая ежемесячные данные о ценах, так как в них будет еще больше шума, чем обычно.

#жилье #ипотека
@unexpectedvalue

Как заемщики погашают ипотечный кредит и что это значит для инфляции, ставок, жизни, вселенной и вообще?

TLDR:

1️⃣Досрочные погашения составляют порядка 50% платежей по ипотеке, ~15% - погашение долга в рамках обязательного платежа, остальное - проценты
2️⃣Основной источник денежных средств для досрочного погашения - доходы от продажи недвижимости в собственности
3️⃣Несмотря на распространенное мнение, темпы досрочного погашения не зависят от разницы ставок пр кредитам и депозитам. Это возможно на уровне отдельных домохозяйств, но сейчас не сильно значимо на уровне всего ипотечного портфеля. Ситуация может измениться в 2025 году
4️⃣Намного важнее - возможность и потребность домохозяйств продать жилье в собственности и переехать в новое
5️⃣В последние 12 месяцев застройщики продали примерно на 35% больше метров в объектах с вводом через 1-2 года, то есть домохозяйства вынуждены гасить ипотеку медленнее, так как они не могут продать свою вторичку ведь им негде будет жить. Подобная ситуация была в 2020-2021гг, но тогда это было на фоне снижения ставок и ввода льготной ипотеки
6️⃣Дополнительно влияют удорожание обслуживания кредитов из-за роста цен и роста разницы в ценах на первичное и вторичное жилье, стоимость ремонта и потребительского кредита на ремонт, первоначальный взнос
7️⃣Все вместе это приводит к замедлению темпов погашения ипотечного портфеля и удлинению лагов денежно-кредитной политики ЦБ РФ.
8️⃣Рост дюрации кредитов наблюдается и в ипотечном, и в корпоративном сегменте кредитования. При этом банки перекладывают процентный риск либо на заемщиков (корпоративный кредит по плавающей ставке), либо на государство (льготные ипотечные программы).
9️⃣Происходящее сегодня с кредитом в России можно назвать balance sheet expansion (в противовес balance sheet recession): у экономических агентов возникли дополнительные стимулы/возможность кредитоваться, вопреки динамике ставок. Что это за стимулы - тема отдельного исследования, но это сильно усложняет возможность возврата инфляции к таргету и переходу к хотя бы нейтральной ДКП (higher for much longer).

(1/5)
#ипотека #ДКП
@unexpectedvalue

Сколько вообще граждане платят по ипотеке?

Ежеквартальный платеж с процентами в среднем составляет около 8% от объемов портфеля. Если верить данным Бюро Кредитных Историй, то в России сейчас 10.7 млн действующих ипотечных кредитов. То есть среднее домохозяйство тратит 100 тыс. рублей на обслуживание ипотеки в месяц. Наши прошлые оценки давали значение 73 тысячи в 2021 году и 60 в 2022.

Важно понимать, что это среднемесячный показатель, то есть если каждый месяц вы платите 30 тысяч, а в конце года заплатите миллион, в среднем выйдет 100. Это показатель именно на уровне всего портфеля (но мы не учитываем динамику первоначальных взносов: больше потратил на входе в сделку -> меньше платишь после)

Средние доходы в России составляют ~85 тыс. руб. в месяц. В домохозяйстве скорее всего работают 2 взрослых -> 100/170=59% доходов домохозяйств с ипотекой тратится на ее обслуживание. Это много, но повторим, это не то, что платится ежемесячно. Половина долга обслуживается из запасов (неликвидных активов в терминах последней аналитической записки банка России).

*проценты - оценка редакции

(2/5)
#ипотека #ДКП
@unexpectedvalue

Досрочные погашения точно снизились в 2024 году. Но что на это повлияло, не так очевидно.

Вот такая заметка выходила в Коммерсанте в августе:

Граждане предпочитают депозиты досрочному погашению кредитов
Заемщики стали менее активно выплачивать ипотеку с опережением графика — объем досрочно погашенных кредитов по итогам полугодия упал более чем на 16% и вернулся к уровню двухлетней давности. По оценке участников рынка и экспертов, в сложившейся конъюнктуре ипотечные заемщики предпочитают размещать свободные средства на вкладах под высокий процент, а не направлять их на досрочные выплаты по кредитам.

Тут нет претензии к изданию, они всего лишь опросили профильных экспертов. Проблема скорее в склонности к простым и логичным объяснениям, которые легко приходят на ум (availability bias).

В чем тут проблема?

Когда мы говорим, что рынок реагирует на изменение макроэкономических переменных каким-то образом, мы должны предполагать, что в примерно одинаковых обстоятельствах рынок реагирует примерно одинаково. То есть заемщики должны снижать темпы досрочного погашения всегда, когда стоимость денег превышает стоимость кредита: рост ключевой ставки (прокси стоимость депозитов) должен почти всегда приводить к снижению темпов досрочного погашения. И чем сильнее рост, тем ниже темпы погашений. На уровне отдельных домохозяйств это вполне может работать, но работает ли на уровне портфеля?

По этой логике досрочные погашения должны были сильно снизится в 3-4 квартале 2023 года, но они выросли в абсолюте, незначительно снизившись из-за резкого ускорения выдач (граждане редко гасят ипотеку досрочно в первые месяцы после покупки).

Что же повлияло?

(3/5)
#ипотека #ДКП
@unexpectedvalue

Виновато изменение структуры продаж

Лайфхак: коллеги, если вам задают какой-то вопрос по теме жилой недвижимости, не отвечайте «это потому что изменились ставки», отвечайте «дело в структуре продаж». Во-первых, будете звучать небанально, а во-вторых, будете куда ближе к истине.

В 2024 году сильно снизились продажи по ДКП (данные росреестра). За 6 месяцев 2023 было заключено 1.9 млн сделок, а за 6 месяцев 2024 - только 1.5 (снижение на 22%).

Меньше продаж вторички -> меньше денежных средств для погашения ипотеки на первичку.

Вот на это уже, конечно, повлияли ставки (все же 20% годовых - высокий барьер для входа в сделку). Но опять же: ставки выросли более чем вдвое, а продажи упали всего на 22%. Но дело не только в ставках.

Виновато еще и изменение СТРУКТУРЫ ПРОДАЖ НОВОСТРОЕК:
в 2024 году было продано значительно больше квартир домах с вводом в эксплуатацию в 2025 и 2026 годах, чем в 2023 с вводом в эксплуатацию в 2024 и 2025 (тут наши достаточно грубые оценки на данных ЕИСЖС о распроданности, если ДОМ.РФ начнет публиковать подробную статистику продаж, это станет большим прорывом для рынка).

Продажи в домах с вводом в Т+1 и Т+2 в 2023 году составили по нашим оценкам около 45%, а в 2024 уже 53%. При этом продажи выросли на 16%. Итого порядка 50 тысяч (при средней площади 50 квадратов) покупателей новостроек продадут свои квартиры только через год-два. Но так как 1 сделка на первичке тянет за собой 4-5 сделок на вторичке, то мы не досчитаемся еще 200-250 тысяч сделок на вторичном рынке из 423 тысяч. Остальное, возможно, объясняется ставками.

(4/5)
#ипотека #ДКП
@unexpectedvalue

Зачем вообще это нужно знать?

Когда в Японии 80-х наступил кризис, местный ЦБ разумно рассчитывал запустить рост экономики, снизив ставки. Но ничего не вышло. Этот феномен в последствии был назван Balance Sheet Recession: банки и предприятия, получая дешевое финансирование, занимались не инвестициями и развитием, а погашением действующих долгов, т.е. они не максимизировали прибыль, а минимизировали собственную задолженность. Похожую ситуацию отмечают и в Китае

У нас ситуация обратная: ставки высокие, а рост долга феноменален: занимают и домохозяйства и бизнес. Давайте честно признаем, что ни у кого нет внятного объяснения происходящего -> мы не понимаем, где находится экономика относительно кредитного цикла. Есть только теоретически выкладки (в том числе и у нас), но они не подкреплены сильными количественными оценками. Но исходя из того, что мы видим, есть вероятность, что Банк России недооценивает рост кредитного портфеля банков, так как переоценивает фактор замедления выдач и недостаточно учитывает замедление погашений.

Так что придерживаемся сценария higher for much longer. Переход к снижению ставок в 2025 году может и не состояться.

(5/5)
#ипотека #ДКП
@unexpectedvalue

Нерегулярная рубрика: редакция Unexpected Value волонтерит департаментом Investor Relations у девелоперов

Что случилось?

🔹акции ГК Самолет упали сильнее рынка и даже сильнее своего главного конкурента несмотря на звание крупнейшего застройщика
🔹облигации торгуются с доходностью к погашению ~40% годовых, что для кредитного рейтинга А+ совсем нонсенс
🔹некоторые аналитики буквально хоронят компанию

Среди причин негатива: растущий долг, стоимость обслуживания долга и отмену льготной ипотеки (aka продажи в 3-м квартале рухнули на 50%)

Мы, как правило, стараемся не трогать отдельных эмитентов, т.к. тут много этических моментов, но поскольку
а) рынок вообще не понимает, как читать отчетность застройщиков и
б) застройщики выдают бесполезные куски pdf за отчетность по МСФО (в них отсутствует важная информация о графике раскрытия эскроу, стройготовности, остатках по выбору долга, земельному банку)
давайте попробуем разобраться, как там с деньгами у ГК Самолет

Дисклеймер: никто из принимавших участие в составлении этого материала не имеет открытой позиции (лонг/шорт) в ценных бумагах ГК Самолет или бумагах других застройщиков

TLDR:

1️⃣Вероятность дефолта по любым обязательствам до конца 2025 года крайне мала. Риски растут, начиная с 2026 года
2️⃣Падение продаж после отмены льготной ипотеки произошло после очень сильного результата первого полугодия: продажи за 6м2024 были выше результата 6м2023 на 39% выше в метрах и на 75% в деньгах.
3️⃣Для того, чтобы достичь показателя распроданности на вводе 80% к 2025 году компании достаточно продавать ~160 тысяч квадратов ежеквартально, что вполне достижимо даже в условиях высоких ставок. Запуск новых проектов, вероятно, замедлится
4️⃣Проблема высокой стоимости долга кроме долга по ПФ компенсируется длинным сроком до погашения
5️⃣Бридж-кредиты на земельные участки в размере 73 млрд руб. (включая проценты) будут переклассифицированы в проектное финансирование. Таким образом, несмотря на высокую стоимость обслуживания, эти долги имеют срок погашения не ранее чем через 3-4 года
6️⃣Выпуск облигаций Р12 номиналом 15 млрд руб. с погашением в июле 2025 слишком незначителен в общем портфеле компании. Прочие облигации будут погашаться через 2-5 лет
7️⃣обязательства против участков, приобретенных в рамках сделки по покупке ГК МИЦ - 47 млрд руб. - вот это яма бездонная, тут откатывать надо, наверное, вообще непонятно, зачем эта сделка была (ладно, понятно, конечно)
8️⃣Прочие кредиты и займы несущественны

Итого: проблемы компании лежат не в экономической плоскости, а в том, что реализовался GR-риск. Так что любые операции с активами ГК Самолет - это чистый мартингал.

(1/7)

#жилье #ипотека $SMLT
@unexpectedvalue

Как мы смотрим на оценку застройщиков?

Поскольку у таких компаний в основе лежит проектный подход (сегодня строим, завтра не строим), мы не можем строить оценку на любых моделях, где основная стоимость приходится на терминальную стоимость (т.е. CF*(1+g)/(r-g), где CF может быть дивидендом, свободным денежным потоком и тп, g- долгосрочный темп роста, r соответствующая ставка дисконтирования.

Стоимость застройщика складывается из:
1. Построенное, но не проданное жилье/коммерция на балансе компании дисконтированная на ликвидность объектов
2. Объекты в активной стадии строительства: проданные и непроданные. (проданные в стадии строительства по сути есть остатки на эскроу)
3. Стоимость земельного банка (будущие запланированные объекты)
4. Новые незапланированные объекты (по сути это оценка способности компании выигрывать площадки и получать нужные ТЭПы, aka GR-ресурс)

Важно: оценка застройщика - это не столько потоки (продажи), сколько запасы и их ликвидность. Падение продаж и выросшие ставки по ипотеке снижают ликвидность непроданных метров (построенных и в стадии строительства), и оценку земельного банка, но не влияют на проданные объекты в строящихся домах.

Против этих показателей стоят обязательства перед акционерами, покупателями и кредиторами.

Если хотите, анализ застройщиков должен быть ближе к анализу банков, чем производственных компаний

Мы не будем давать свой вью на рыночную стоимость Самолета, но дадим фреймворк, с которым можно работать самостоятельно с точки зрения фундаментальной оценки и анализа финансового состояния (aka когда дефолт?)

2/7

#жилье #ипотека $SMLT
@unexpectedvalue

Для начала коротко о том, почему оценка баланса важнее оценки потоков

Как мы ранее говорили, основной драйвер роста продаж на первичном рынке - это рост предложения. Обратите внимание, как вырос портфеля строительства Самолета с конца 2022 года. Динамика долга объясняется исключительно этим показателем - больше строим по 214-ФЗ, выше долг, но выше и продажи.

При этом почти всю свою историю Самолет жил в состоянии перепроданности, то есть продавал площади сильно быстрее, чем их строил, но умел контролировать себестоимость. А за счет GR-ресурса валовая маржинальность даже росла, так как земля доставалась дешево. За это Самолет любили банки: компания сильно перепокрывала долг остатками на Эскроу: не платила проценты, но банки зарабатывали за счет остатков.

Нормальной динамикой считается, если застройщик ежегодно продает 25% своего портфеля. В 2023 году Самолет реализовал 48% портфеля (с учетом объектов введенных в эксплуатацию).
За 3 квартала 2024 было продано ~20% портфеля. Перепроданность составляет 18% портфеля или 8.5 месяцев продаж (срок в течение которого застройщик может остановить продажи без ущерба для выполнения плана по распроданности на вводе).

Таким образом у Самолета ВЫСОКИЙ ЗАПАС проданного жилья. Из-за этого снижение продаж не так существенно.

3/7

#жилье #ипотека $SMLT
@unexpectedvalue

Здесь еще коротко пройдемся о том, как повлиял обвал продаж после отмены льготной ипотеки

На графике структура распроданности в зависимости от года ввода.

1. мы видим, что за третий квартал сократился портфель с 5 241 тыс. кв. м до 5 067

2. Запас проданного жилья уменьшился на 22 тыс. кв. м - это вводы

3. Продажи за этот период, по данным компании, составили 233 тыс. кв. м

4. Запас непроданного жилья сократился на 152 тыс кв. м

В этом, собственно, весь трюк поддержания цен. Вы просто выводите меньше проектов. Но, как мы видели выше, на Самолет давит земельный банк, купленный на дорогие кредиты. Но он не такой высокий и день платежа наступит нескоро.

4/7

#жилье #ипотека $SMLT
@unexpectedvalue

Из чего складывается долг Самолета и его динамика?

1. Основная статья - это проектное финансирование 403 млрд руб. на 30.06.2024 или 64% всего долга.
С вступлением в силу 214-ФЗ каждый застройщик, если хочет продавать квартиры на этапе строительства, должен привлекать проектное финансирование от банков, а доходы от продажи размещать на счетах эскроу в банке. Проектное финансирование и счета эскроу включаются, когда объект получает разрешение на строительство. То есть этот долг стоит против квартир в стадии строительства.

Против этого долга стоят остатки на счетах эскроу в размере 364 млрд руб. Покрытие составляет 90% (сопоставимо с рыночным показателем на ту же дату). Покрытая часть долга обходится застройщику на уровне специальной ставки в диапазоне 2-4%, остаток облагается рыночной ставкой (сейчас это ~КС+4%. То есть процентные расходы здесь 364*4%=14.56 млрд руб. + 39*25%=9.75 ежегодно.

С ростом строительной готовности долг будет увеличиваться. При вводе в эксплуатацию - снижаться. Мы не знаем адекватную картину стройготовности и утилизации бюджетов. Не знаем реальную картину себестоимости проектов: в отчетности мы видим среднюю себестоимость всех строящихся объектов с учетом земли, но проекты начатые год назад и сегодня могут отличаться радикально, а это важно для оценки будущего долга
Можно извлечь эти показатели из ЕИСЖС, но машинный доступ к базе крайне затруднен, так что для нас тут кост/бенефит не сходится. Так что риски долга по ПФ мы можем оценить от запасов непроданного жилья (см. ниже).

2. Бридж-кредиты.

Это кредиты полученные на приобретение земельных участков, которые «перевернутся» в проектное финансирование, когда будут получены разрешения на строительство. Эти кредиты по плавающим ставкам, поэтому обходятся компании очень дорого в P&L, но ничего не стоят с точки зрения денежных потоков, так как оплачивать их нужно будет только после того, как здесь будут построены и введены в эксплуатацию дома. Это примерно 2-4 года.

Против этого долга стоит оценка земельного банка. По данным оценщика, его стоимость 848 млрд руб. (из пресс-релиза до конца не ясно, это именно земля или сюда входит оценка и строящегося жилья тоже, по цифрам скорее первое). При этом мы видим, что Самолет пытается продавать много земельных участков, потому что оценивает нагрузку как слишком высокую. Но будет ли их кто-то сейчас покупать - большой вопрос (тут же присутствуют и GR-риски). Так что реальная стоимость здесь не выше остатка долга.

5/7

#жилье #ипотека $SMLT
@unexpectedvalue

3. МИЦ

Без комментариев. Наша редакция решительно не понимает эту сделку. Это просто обязательство по ставке КС+3.4%, которое, вероятно, никогда не превратится в актив.

4. Прочие кредиты.

Внутригрупповые займы и банковские кредиты на текущую деятельность. Вероятно, какие-то долги связаны с неосновным бизнесом. Несущественно для финансового положения.

Итого по долгу:
-с проектным финансированием все в порядке, оно адекватно покрыто. Самолету достаточно продать до конца 2025 года примерно 800 тыс. квадратов, чтобы распроданность объектов 2025 года достигла 80%, чтобы не только обслуживать долг, но и выплачивать дивиденды
-земельный банк сейчас скорее обязательство, чем актив. Новые проекты будут откладываться, участки продаваться. Гонка за звание крупнейшего застройщика за 3 года была объективно неадекватной затеей. Не говоря уже о разных проптех и венчурных направлениях
-МИЦ…..

6/7

#жилье #ипотека $SMLT
@unexpectedvalue

Теперь по активам.

1. Построенные, но не проданные квартиры на балансе компания оценивает всего в 1.5 млрд руб. (прим. 15). Мы не знаем, сколько это квадратных метров и по какой цене их оценивают, но компания исторически имеет очень высокий уровень распроданности на вводе (85%+), так что предполагаем, что Самолет продал все, что построил и эта часть несущественна для анализа

2. Земельный банк

Как рассмотрели выше, оценщик дает стоимость 848 млрд руб. но в реальности оцениваем в 0, т.к. земля стоит столько, сколько стоит то, что на ней можно построить. Мы не можем оценить каждую площадку, но понимаем, что желающих наращивать земельный банк под проекты комфорт-эконом класса не так много.

3. Объекты в стадии строительства

а. Проданные. На 30.06.2024 остатки на счетах эскроу составили 364 млрд руб. Разделив это значение на среднюю цену в последние 2 года (192 тыс. руб./кв. м) мы получим 1.89 млн квадратов. Проверяем по ЕИСЖС: распроданность строящихся объектов на эту дату составила 37% или 1.95 млн квадратных метров. За третий квартал продажи составили 233 тыс. кв. м. по средней цене 215 тыс. за квадрат. Итого 414 млрд руб. Небольшая часть из этих денег, вероятно, раскрылась в третьем квартале, так как по ЕИСЖС портфель сократился на 173 тыс. квадратов (мы не знаем запуски, поэтому не можем высчитать вводы).
б. Непроданные. На 30.06.2024 в строящихся проектах по данным ЕИСЖС оставалось продать 3.3 млн квадратов. , все эти продажи пришлись на строящееся жилье, то есть остается 3.1 млн квадратов. При текущей цене 215 тыс руб./квадрат получаем стоимость нераспроданного жилья 667 млрд руб.
Итого объекты в стадии строительства стоят ~1081 млрд руб.

4. GR-ресурс или оценка going concern.

Писали весной.

7/7

#жилье #ипотека $SMLT
@unexpectedvalue

Распроданность на вводе по итогам третьего квартала снизилась на 2пп по сравнению с предыдущим периодом (при кратном падении продаж)

Сюрприз (на самом деле нет) в Ленинградской области, где был введен проблемный объект, который достраивался силами Фонда защиты прав граждан-участников долевого строительства Ленобласти, а также возросла доля площадей промышленного ИЖС.

В остальном статистика подтверждает, что в объектах, которые вводятся в этом году, застройщики распродали все, что хотели. Снизившиеся продажи разумно направлять в проекты с вводом в 2025 году, тем более там объемы ввода планируются сильно выше. Так что падение продаж после отмены льготной ипотеки - это проблема следующего года.

Но тут тонкий момент: в условиях рекордно низкой безработицы застройщикам все труднее находить подрядчиков/рабочих на завершение строительства текущих объектов. Тут интересный график у твердых цифр: потребность в продавцах недвижимости снизилась, а вот рабочих рук в строительстве сильно не хватает.

И при этом отрасль достигает, вероятно, рекордных показателей по объемам строительства.

В следующий раз, когда захотите обвинить Банк России в том, что он сдерживает «инвестиции и рост предложения», вспомните, что экономика уже едва справляется со своим текущим размером.

Второй квартал здесь

#жилье #ипотека
@unexpectedvalue

Застройщикам жилья необходимо заморозить цены, чтобы власти страны могли подготовить эффективные меры для поддержки строительной отрасли.

Об этом на итоговой коллегии Минстроя и ЖКХ Татарстана сообщил министр строительства России Ирек Файзуллин, пишет Коммерсантъ

Единственная поддержка, которая нужна сектору: не менять правила игры 4 раза в год. Строящиеся объекты и так хорошо распроданы. Если у вас проблемы с продажами, вы НЕ повышаете цены в принципе (см. econ 101)
Общая распроданность 31% всего портфеля и 49% по объектам с вводом в 2025 году - это много

#жилье #ипотека
@unexpectedvalue

Падение спроса на квартиры в новостройках после отмены массовой льготной ипотеки привело к серьезному затовариванию на крупных региональных рынках жилищного строительства.

пишет Коммерсантъ

Коллеги, затоваривание на рынке с катастрофическим дефицитом нового жилья - это нонсенс.

Во-первых, вы не можете сделать вывод о затоваривании по доле непроданных квадратных метров в портфеле. Давайте тогда будем бить тревогу, что объекты с датой ввода в 2027 году не проданы на целых 88%!
🔹Почему исторически наблюдаемые уровни распроданности 35-40% - это историческая аномалия и адекватный уровень ~30%* писали здесь(1, 2).
🔹Проблема затоваривания может быть, если мы видим какое-то сильное снижение распроданности на вводе, но этого нет. (четвертый квартал, надеемся, посчитаем в феврале)

*для всей отрасли, у отдельных застройщиков могут быть свои бенчмарки

Во-вторых, падение продаж в конкретный период времени (второе полугодие 2024) ничего не говорит о состоянии дел в отрасли.
🔹Мы должны смотреть баланс распроданности-стройготовности. Если застройщик продал вообще все квартиры в объекте до 30.06.2024, то с июля по декабрь у него продажи обвалятся на 100%.
🔹Но это же не значит, что ему нужно накинуть льгот, чтобы можно было продать 110 метров из 100 строящихся, innit?

В-третьих, стройка - это не металлургия, где доменную печь запустил и нельзя ее останавливать. Это проектная деятельность.
🔹Если вы слишком мало продаете в текущих проектах, то, скорее всего, вы просто не запустите новый.

В-четвертых, если кто-то накупил земли по неадекватным ценам в кредит с плавающей ставкой, сверхагрессивно наращивая портфель проектов при дефиците рабочей силы, тут дело вообще не в ставках?

#жилье #ипотека
@unexpectedvalue

Если раньше участники рынка обсуждали риски «ипотечного пузыря», то сейчас есть все основания говорить о формировании «пузыря рассрочек»

заявил директор по ипотечным продажам группы компаний «А101» Рустам Азизов. (максимально ужасная заметка)

Коллеги, давайте перестанем обесценивать слово пузырь!

Пузырь формируется, когда текущая рыночная цена актива кратно превосходит его фундаментальную оценку. Фундаментальная оценка определяется балансом спроса и предложения.

На российском рынке системный дефицит предложения нового жилья в связи с амортизацией ранее построенного жилого фонда и роста числа домохозяйств, в т.ч. из одного человека, в т.ч. из-за роста продолжительности жизни (относительно 1970-х!)

Строительный бум в СССР должен был быстро и дешево решить проблему бараков и коммунальных квартир. Поэтому строили относительно «временное» жилье, сроком годности ~50 лет. Плюс еще и строили в не самых приятных для жизни местах страны. Сколько лет прошло с первого строительного бума?

Забавнее выглядит только неназванный представитель банка России, который считает, что продажи в рассрочку вызывают

Ухудшение экономики проектов и кредитные риски для застройщиков «из-за более низкой наполняемости» счетов эскроу.

Наполняемость счетов эскроу при продажах в рассрочку ВЫШЕ, чем при ОТСУТСТВИИ продаж (глубокая аналитика, согласны).

Рост рассрочек - это способ решить проблему высоких цен (из-за дефицита жилья), дорогих денег (вообще нет вариантов, как так вышло) и отсутствия времени перенести покупку в более благополучные времена.

Рисков не существует только там, где ничего не происходит, но кто в текущей ситуации является главным источником систематических рисков в экономике? Домохозяйства-ли?

#жилье #ипотека
@unexpectedvalue

Распроданность на вводе по итогам четвертого квартала снизилась на 2пп по сравнению с Q3

Эффекта льготных ипотек хватило, чтобы девелоперы закрыли последний квартал года с достаточным уровнем продаж почти во всех регионах. Результаты года сопоставимы с 2023:

Q1: 78% (0пп г/г)
Q2: 78% (+1пп)
Q3: 76% (0пп)
Q4: 74% (-3пп)

В зону риска по итогам квартала попали Ленинградская область и Краснодарский край. Однако тут могут быть как реальные проблемы с продажами, так и проблемы статистики: отдела анализа данных больше месяца вычищал эффекты ЗПИФов, промышленного ИЖС и прочие чудеса заполнения деклараций в ЕИСЖС

Кроме того часть нераспроданных квартир по ДДУ в Краснодаре уйдет по «сертификатам»

Так что оснований вводить очередную льготную ипотеку все еще нет

Going forward мы не ожидаем проблем с распроданностью на вводе и по итогам 2025 года: для достижения бенчмарка понадобится примерно 200 тысяч сделок ДДУ при среднегодовом значении 600-700 тысяч

Основной риск сейчас находится в 2027 году, когда падение запусков столкнется с возможной нормализацией всего (fingers crossed).

В этой ситуации меры поддержки должны быть направлены на поддержание запусков новых проектов, а не на рост продаж в строящихся

P.S. вероятно, это последняя ежеквартальная карта: работать с ЕИСЖС становится сложнее как с точки зрения доступа, так и качества самих деклараций и их стандартизации, а ROI этого мероприятия достаточно низкий. Будем думать, что тут можно еще сделать

#жилье #ипотека
@unexpectedvalue

Распроданность на вводе в 1 квартале 2025 года снизилась на 1п.п.

На макроуровне мы почти не видим разницы, но на уровне отдельных регионов начинают появляться проблемы - количество красных квадратиков на нашей карте выросло в 2 раза относительно первого квартала 2024

🔹Здесь мы с вами наблюдаем результаты прошлых рекордов, установленных до отмены массовой льготной ипотеки, поэтому и аргумент, что всех спасли рассрочки, не принимается (к ним еще вернемся).

🔹Еще одно важное наблюдение: 2 год подряд Q1 завершается на уровне 50% от вводов Q4. До этого мы наблюдали административный перенос части вводов на первый квартал для сглаживания статистики (либо кто-то мог подержать при себе эскроу лишний месяц, когда проекты были значительно перепокрыты). Так что поздравляю всех с восстановлением сезонности вводов.
Тем не менее в этом году у нас планируются рекордные вводы по МКД, что может создать бутылочное горлышко по отдельным направлениям строительных работ, так что не исключаем парада переноса сроков сдачи проектов на 2026.

Что еще:

-Краснодарский край как обычно - показатель распроданности на вводе колбасит в разные стороны каждый квартал, поэтому никаких выводов не делаем
-Московская и Ленинградская области: результаты не очень. Надеемся, что дело в появившихся здесь ИЖС, которые продаются после завершения строительства, а площади имеют высокие. Но все же давайте признаем, что спрос на жизнь в агломерации не так высок, как хотелось бы местным застройщикам.
-Давайте респектнем застройщикам Сибири, которые стабильно показывают отличные результаты продаж

Going forward:
опережающий рост себестоимости строительства (относительно цен) может привести к тому, что бенчмарк по распроданности на вводе стоит сместить с 70-75% к 75-80%. Однако замедление запусков новых проектов отбалансирует рынок. Так что мы все еще считаем, что пока распроданность на вводе не падает ниже 70%, никаких мер спасения отрасли не нужно.

#жилье #ипотека
@unexpectedvalue