Перед окончанием массовой льготной ипотеки в прошлом году мы писали, что за период действия всех льготных программ застройщики успели напродавать на год вперед.

Этот год прошел и главный человек по стройке в России считает, что запаса прочности застройщикам хватит до конца года, а риски банкротства есть у 20% компаний.

Кроме того, ДОМ.РФ уже который месяц сообщает о сократившихся год к году помесячных запусках новых проектов.

В этой связи давайте обновим оценки: на стройке крах, коллапс или циклической торможение перегретого сектора?

1/4
#жилье
@unexpectedvalue

Как изменился портфель в абсолюте?

Он зачем-то вырос…

Наиболее вероятный ответ, почему так произошло, ведь жуткие ставки не дают строить: застройщики перешли на мегапроекты с кучей очередей, а в ЕИСЖС квадратные метры попадают только тогда, когда каждая очередь получает РНС.
Поэтому в этом году мы видим не столько рост портфеля из-за оптимизма сектора, сколько доехавшие РНС по очередям больших долгосрочных проектов.
Это сложно проверить наверняка, но альтернативная гипотеза, что застройщики в неадеквате выглядит слабее.

Но нас волнует именно структура портфеля:
🔹Рост ввода МКД в текущем году (именно МКД, а не вводы жилых помещений за вычетом ИЖС). По итогам года ждем ~42млн квадратов, что на ~11% больше, чем в 2024 и на 6% очень сильного 2023 года. В остаток года 32 млн квадратов - на 4.9 млн квадратов больше, чем год назад
🔹Объемы ввода в следующем году ожидаем на уровне 2023, а через 2 года еще меньше
🔹Через 3 года прогнозировать сложно, т.к. несмотря на визуальный рост по ЕИСЖС все будет зависеть от запусков до конца этого года и в начале следующего

При этом мы видим, что застройщики заранее* продавали площади, которые будут введены в 2025 году, чтобы покупатели могли зафиксировать более низкую ипотечную ставку: количество проданных метров в домах, который будут введены в текщуем году превышает уровень 22, 23 и 24 года. Выше было тольк в 20 и 21 годах, но там свои особенности (см. ниже или здесь).

В итоге запас проданных метров сегодня на уровне 2022 года, но портфель строительства значительно вырос. Не так значительно, как цены, но сильнее, чем продажи

Отдельно надо сказать про рассрочки: позиция нашей редакции, что ужасность рассрочек сильно преувеличена, а основная их масса все равно приходится на квартиры с вводом через 1-3 года, что сильно сдвигает возможную реализацию рисков вправо.

2/4
#жилье
@unexpectedvalue

Как изменилась относительная распроданность

Визуально мы видим, что распроданность строящегося жилья сильно снизилась относительно пика в 2021 году.
Более того, за счет роста портфеля количество непроданных квадратов бьет все возможные рекорды.

Однако тут важно помнить, что показатели распроданности в 2020-2021 слишком сильно смещены за счет фиктивных продаж при переходе на 214-ФЗ. Если мы возьмем портфель только с эскроу, то увидим, что распроданность упала всего на 5 процентных пунктов. И даже для объектов с вводом в Т0 снижение лишь на 7п.п., а это самые ликвидные лоты

Так что можно сказать, что «годовой запас» отрасль исчерпала

У тактики «продавать быстрее, чем строишь» ключевым риском является опережающий рост себестоимости. То есть если вы продали непостроенный метр за 100 рублей, когда его ожидаемая стоимость строительства была 80 рублей, то вы открыты инфляционному риску: выручка зафиксирована, а себестоимость нет. Он и реализовался в текущем году

3/4
#жилье
@unexpectedvalue

Так какой запас прочности?

Для выхода в 0 по проектному финансированию, застройщикам необходимо распродать дома на 70% до ввода. Это означает, что после ввода застройщик остается не с деньгами, но без долгов и готовыми квартирами, которые достаточно ликвидны: готовые дома будут скорее пользоваться большим спросом, чем котлован (некоторые компании предпочитают минимально продавать на этапе строительства, чтобы продавать готовое с премией к средней цене рынка).

С учетом роста себестоимости и роста процентной нагрузки из-за более низкой наполняемости эскроу давайте поднимем этот бенчмарк до 75%

Чтобы распродать весь портфель, застройщикам достаточно продать 51 млн кв.м. Это примерно 1 млн сделок. При среднем количестве 600-700 тысяч жилых ДДУ в год - это займет чуть больше полутора лет в «нормальных условиях». В ненормальных (как сейчас) - чуть более двух лет, что все еще соответствует среднему строительному циклу.

Если говорить про ближайший год, то тут явно лучше условия и с себестоимостью, да и продать 5.7 млн квадратов не так уж тяжело даже при супервысоких ставках. Хватит и семейной ипотеки.

Конечно, тут будут лидеры и отстающие: кто-то распродаст объекты на 100%, а кто-то не добьет и до 60% и уйдет в банкротство, но это нормальная бизнес-среда, не требующая очередного макрошока в виде очередного раунда массовых льгот.

Таким образом мы бы воздержались от заголовков в стиле «запас прочности до конца года». Отрасль скорее после перегрева вернулась в нормальное состояние, но динамика отрицательная и будет компенсирована снижением запусков.

Эмпирически можно сказать, что отрасль способна без потрясений вводить ежегодно ~38 млн кв.м МКД.

Попытки прыгнуть выше головы приводят к бутылочному горлышку с работниками, специализирующихся на отдельных этапах строительства и задержками вводов практически готовых объектов.

4/4
#жилье
@unexpectedvalue

Коллеги, Дмитрий Полевой написал изумительный текст (на 12 постов, или 11, смотря как считать)

Не скажу, что согласен со всем написанным и использованными методами, но это эталонный по глубине проработки стратегический вью на классы активов

Весь рынок должен к такому стремиться

@unexpectedvalue

Высокие цены на жилье — это еще одна причина, почему нам необходима низкая инфляция. Она в том числе будет проявляться в ценах на продукцию производителей стройматериалов и строителей. И если повышение доходов людей будет опережать рост цен на недвижимость, то жилье будет становиться более доступным.

вот эта цитата Андрея Гангана, мне кажется, хорошо показывает, почему ЦБ не должен так увлекаться коммуникацией с медианным домохозяйством. Попытки максимально упростить объяснение целей ДКП приводят к вот таким тривиальным и неверным утверждениям:

🔹снижение роста себестоимости строительства приведет лишь к росту оценки best use земельного участка и поможет продавцам земли, но не девелоперу

девелопер вообще всегда price-taker, тк массовая стройка это commodity
(сори за столько инглиш лэнгуидж в сингл предложении)

🔹в экономиках с низкой инфляцией (см. практически любой американский или европейский рынок) жилье становится все менее доступной: ниже инфляция -> ниже ставки -> доступнее ипотека -> больше сделок при ограниченных возможностях увеличить строительство

Не хочется выступать за какую-то сакральность знаний про макроэкономику, но низводить дискуссию до «низкая инфляция - хорошо, высокая - плохо» вряд ли помогает снижать инфляционные ожидания

Разумным ответом про рынок в ловушке могло бы стать:

рынок жилья очень сложный, и мы видим, что повышение доступности за счет стимулирования спроса после кратковременного эффекта в итоге приводит к ухудшению условий для новых покупателей. стимулировать предложение также приведет лишь к росту стоимости земельных участков, стройматериалов и рабочей силы, ведь ресурсы а экономике ограничены. В этой связи государство может повысить доступность жилья только благодаря сбалансированному увеличению портфеля строительства за счет общего роста экономики и благосостояния домохозяйств.

#жилье
@unexpectedvalue

Росстат понизил оценку промпроизводства

Рост ВВП в июле 0.4%

И ведь вы никому не докажете, что дело не только в сверхжесткой ДКП

@unexpectedvalue

Парни говорят «у меня нет депрессии»

Также парни: идут заниматься цифровой трансформацией непродовольственного ритейла

@unexpectedvalue

fx markets are easy, btw

@unexpectedvalue

ну что, коллеги, подаемся?

у этого мема вышла вторая часть

возможно, в точке перехода риска затоваренности в риск дефицита на рынке жилья случится аннигиляция

это и станет удачным временем для покупки
(не иир)

@unexpectedvalue

Давайте перед этим заседанием совсем коротко:

1️⃣ Рынок слишком сконцентрирован на Policy Failure. Агрессивные ожидания по снижению КС основаны на плохих данных по росту ВВП и общих вайбах, что всему конец, банкротства не за горами и тп. То есть предполагается, что ЦБ ошибся с повышением и долгим удержанием ставки на уровне 21%, поэтому должен начать стремительное смягчение.

2️⃣ При этом ЦБ вряд ли видит коллапс на макроданных. Проблемы могут быть в отдельных отраслях и предприятиях, но банковский сектор может их купировать дополнительной ликвидостью.

3️⃣ У банков очень хорошо подрос капитал на конец второго квартала. Тут надо добавить, что админ очень сильно промахнулся с оценкой оборачиваемости пассивов (поэтому важно всегда своевременно пересчитывать, а не экстраполировать рисерч полугодовой давности). Она скорее ближе к 90 дням, чем к 180. Переходить к смягчению можно было раньше: на ожиданиях снижения КС банки стали сильно раньше снижать ставки по депозитам, а ЦБ был в выжидательной позиции, что позволило неплохо заработать во втором квартале. NIM без учета Сбера подрос сразу на 0.6% (со сбером на 0.3), а вместе с ним и прибыль по итогам квартала.

4️⃣ Но капитал банков себя хорошо чувствует еще и из-за возможности не создавать резервы под реструктурированные кредиты. Так что рост корпкредита может означать не только восстановление спроса и веру в светлое будущее, но еще и сдвиг проблемки вправо. Плюс простое советское рефинансирование долга сразу вместе с процентами.

5️⃣ Макропруденциальная политика хоть и не является напрямую инструментом ДКП, но она очень сильно влияет на данные, которые учитываются при принятии решения по КС. Раскрыть оценку вкладов изменений макропруденциальной и денежной-кредитной политик в динамику кредита было бы очень хорошим расширением коммуникации (таких работ явно недостаточно).

6️⃣ Текущее заседание намного ближе к апрельскому, чем к июньскому, главным тезисом на совете директоров наверняка будет «давайте получим больше данных». Отсюда вероятнее «более жесткое» решение -100, чем «менее жесткое» -200. Но оба решения все равно жесткие КС vs ИПЦ очень велика при любом исходе.

7️⃣ С другой стороны, мало что мешает сделать -200, а потом подстраховаться макропруденциальными лимитами. Или включить режим «непредсказуемого ЦБ» и поставить -150 чисто поугарать над рынком.

📊Если как-то резюмировать, то при такой неопределенности для ЦБ баланс рисков, скорее всего, смещен в проинфляционные, чем дефляционные (aka риски рецессии). Как бы громко не кричал бизнес, ЦБ выступает с позиции представителя интересов домохозяйств: нетто сберегатели больше зарабатывают на сбережения, а для д/х без сбережений снижается инфляционный налог.

@unexpectedvalue

После декабрьского заседания кажется, что ЦБ и участники рынка стали смотреть на макроэкономические данные примерно одинаково. Было общее понимание тренда, различались точечные оценки.

Сегодня выяснилось, что рынок и ЦБ будто живут в разных экономиках.

Мы тут выше вроде довольно точно попали с тоном решения: «давайте дождемся данных». Но то, что на столе были холд или -100, выглядит немного странно:

учитывая текущие значения инфляции, сохранение ставки на текущем уровне означало бы фактическое ужесточение денежно-кредитных условий

(кто-то может сказать, что и -100 равнозначно ужесточению, но тут уже вопрос оценок и методологий).

Есть ощущение, что Банку России все же стоит пересмотреть тактику коммуникации с рынком:

-когда консенсус прав относительно направления движения ДКП, но не прав по поводу значения ставки - это вопрос методологий
-когда консенсус не совпадает с ЦБ о текущей ситуации в экономике в принципе, тут, как будто, проблема посложнее

@unexpectedvalue

Ну и после таких шуток, вы точно не можете не проголосовать за лучший в мире аналитический канал на премии SPIMEX

(да, я зарегистрировался)