Здесь еще коротко пройдемся о том, как повлиял обвал продаж после отмены льготной ипотеки

На графике структура распроданности в зависимости от года ввода.

1. мы видим, что за третий квартал сократился портфель с 5 241 тыс. кв. м до 5 067

2. Запас проданного жилья уменьшился на 22 тыс. кв. м - это вводы

3. Продажи за этот период, по данным компании, составили 233 тыс. кв. м

4. Запас непроданного жилья сократился на 152 тыс кв. м

В этом, собственно, весь трюк поддержания цен. Вы просто выводите меньше проектов. Но, как мы видели выше, на Самолет давит земельный банк, купленный на дорогие кредиты. Но он не такой высокий и день платежа наступит нескоро.

4/7

#жилье #ипотека $SMLT
@unexpectedvalue

Из чего складывается долг Самолета и его динамика?

1. Основная статья - это проектное финансирование 403 млрд руб. на 30.06.2024 или 64% всего долга.
С вступлением в силу 214-ФЗ каждый застройщик, если хочет продавать квартиры на этапе строительства, должен привлекать проектное финансирование от банков, а доходы от продажи размещать на счетах эскроу в банке. Проектное финансирование и счета эскроу включаются, когда объект получает разрешение на строительство. То есть этот долг стоит против квартир в стадии строительства.

Против этого долга стоят остатки на счетах эскроу в размере 364 млрд руб. Покрытие составляет 90% (сопоставимо с рыночным показателем на ту же дату). Покрытая часть долга обходится застройщику на уровне специальной ставки в диапазоне 2-4%, остаток облагается рыночной ставкой (сейчас это ~КС+4%. То есть процентные расходы здесь 364*4%=14.56 млрд руб. + 39*25%=9.75 ежегодно.

С ростом строительной готовности долг будет увеличиваться. При вводе в эксплуатацию - снижаться. Мы не знаем адекватную картину стройготовности и утилизации бюджетов. Не знаем реальную картину себестоимости проектов: в отчетности мы видим среднюю себестоимость всех строящихся объектов с учетом земли, но проекты начатые год назад и сегодня могут отличаться радикально, а это важно для оценки будущего долга
Можно извлечь эти показатели из ЕИСЖС, но машинный доступ к базе крайне затруднен, так что для нас тут кост/бенефит не сходится. Так что риски долга по ПФ мы можем оценить от запасов непроданного жилья (см. ниже).

2. Бридж-кредиты.

Это кредиты полученные на приобретение земельных участков, которые «перевернутся» в проектное финансирование, когда будут получены разрешения на строительство. Эти кредиты по плавающим ставкам, поэтому обходятся компании очень дорого в P&L, но ничего не стоят с точки зрения денежных потоков, так как оплачивать их нужно будет только после того, как здесь будут построены и введены в эксплуатацию дома. Это примерно 2-4 года.

Против этого долга стоит оценка земельного банка. По данным оценщика, его стоимость 848 млрд руб. (из пресс-релиза до конца не ясно, это именно земля или сюда входит оценка и строящегося жилья тоже, по цифрам скорее первое). При этом мы видим, что Самолет пытается продавать много земельных участков, потому что оценивает нагрузку как слишком высокую. Но будет ли их кто-то сейчас покупать - большой вопрос (тут же присутствуют и GR-риски). Так что реальная стоимость здесь не выше остатка долга.

5/7

#жилье #ипотека $SMLT
@unexpectedvalue

3. МИЦ

Без комментариев. Наша редакция решительно не понимает эту сделку. Это просто обязательство по ставке КС+3.4%, которое, вероятно, никогда не превратится в актив.

4. Прочие кредиты.

Внутригрупповые займы и банковские кредиты на текущую деятельность. Вероятно, какие-то долги связаны с неосновным бизнесом. Несущественно для финансового положения.

Итого по долгу:
-с проектным финансированием все в порядке, оно адекватно покрыто. Самолету достаточно продать до конца 2025 года примерно 800 тыс. квадратов, чтобы распроданность объектов 2025 года достигла 80%, чтобы не только обслуживать долг, но и выплачивать дивиденды
-земельный банк сейчас скорее обязательство, чем актив. Новые проекты будут откладываться, участки продаваться. Гонка за звание крупнейшего застройщика за 3 года была объективно неадекватной затеей. Не говоря уже о разных проптех и венчурных направлениях
-МИЦ…..

6/7

#жилье #ипотека $SMLT
@unexpectedvalue

Теперь по активам.

1. Построенные, но не проданные квартиры на балансе компания оценивает всего в 1.5 млрд руб. (прим. 15). Мы не знаем, сколько это квадратных метров и по какой цене их оценивают, но компания исторически имеет очень высокий уровень распроданности на вводе (85%+), так что предполагаем, что Самолет продал все, что построил и эта часть несущественна для анализа

2. Земельный банк

Как рассмотрели выше, оценщик дает стоимость 848 млрд руб. но в реальности оцениваем в 0, т.к. земля стоит столько, сколько стоит то, что на ней можно построить. Мы не можем оценить каждую площадку, но понимаем, что желающих наращивать земельный банк под проекты комфорт-эконом класса не так много.

3. Объекты в стадии строительства

а. Проданные. На 30.06.2024 остатки на счетах эскроу составили 364 млрд руб. Разделив это значение на среднюю цену в последние 2 года (192 тыс. руб./кв. м) мы получим 1.89 млн квадратов. Проверяем по ЕИСЖС: распроданность строящихся объектов на эту дату составила 37% или 1.95 млн квадратных метров. За третий квартал продажи составили 233 тыс. кв. м. по средней цене 215 тыс. за квадрат. Итого 414 млрд руб. Небольшая часть из этих денег, вероятно, раскрылась в третьем квартале, так как по ЕИСЖС портфель сократился на 173 тыс. квадратов (мы не знаем запуски, поэтому не можем высчитать вводы).
б. Непроданные. На 30.06.2024 в строящихся проектах по данным ЕИСЖС оставалось продать 3.3 млн квадратов. , все эти продажи пришлись на строящееся жилье, то есть остается 3.1 млн квадратов. При текущей цене 215 тыс руб./квадрат получаем стоимость нераспроданного жилья 667 млрд руб.
Итого объекты в стадии строительства стоят ~1081 млрд руб.

4. GR-ресурс или оценка going concern.

Писали весной.

7/7

#жилье #ипотека $SMLT
@unexpectedvalue

Распроданность на вводе по итогам третьего квартала снизилась на 2пп по сравнению с предыдущим периодом (при кратном падении продаж)

Сюрприз (на самом деле нет) в Ленинградской области, где был введен проблемный объект, который достраивался силами Фонда защиты прав граждан-участников долевого строительства Ленобласти, а также возросла доля площадей промышленного ИЖС.

В остальном статистика подтверждает, что в объектах, которые вводятся в этом году, застройщики распродали все, что хотели. Снизившиеся продажи разумно направлять в проекты с вводом в 2025 году, тем более там объемы ввода планируются сильно выше. Так что падение продаж после отмены льготной ипотеки - это проблема следующего года.

Но тут тонкий момент: в условиях рекордно низкой безработицы застройщикам все труднее находить подрядчиков/рабочих на завершение строительства текущих объектов. Тут интересный график у твердых цифр: потребность в продавцах недвижимости снизилась, а вот рабочих рук в строительстве сильно не хватает.

И при этом отрасль достигает, вероятно, рекордных показателей по объемам строительства.

В следующий раз, когда захотите обвинить Банк России в том, что он сдерживает «инвестиции и рост предложения», вспомните, что экономика уже едва справляется со своим текущим размером.

Второй квартал здесь

#жилье #ипотека
@unexpectedvalue

Проектное финансирование или как банки получают от девелоперов деньги, чтобы выдать их же девелоперам обратно как кредит (или как там об этом думают).

В 2024 году у нас завершился полный строительный цикл с механизмом проектного финансирования и счетов эскроу.

Что такое ПФ и зачем оно нужно? Чего достигло? Как влияет на экономику и почему его так не любят строители? и как государство подорвало доверие к инструменту с помощью льготной ипотеки? На эти вопросы попробуем ответить в большом цикле статей (выходить будет не прям часто, но будет).

Часть 1.
Общая теоретическая рамка: зачем вообще нужно было вводить 214-ФЗ?

TLDR:
1️⃣Проектное финансирование пытается решить 4 задачи:
🔹Минимизирует риск ликвидности при строительстве жилья (сработало)
🔹Внедряет банковский контроль в одном из самых капиталоемких секторов (скорее сработало)
🔹Перераспределяет риски строительства нового жилья с покупателей и застройщиков на всю экономику (скорее всего сработало, но риски экономики сейчас выше рисков отдельных секторов)
🔻Изолирует риски одного объекта от банкротства всех прочих объектов застройщика (тут вообще не получилось)
2️⃣Проектное финансирование (214-ФЗ) это неидеальное решение сложной проблемы. При этом сложность работы в рамках ПФ упирается в невозможность привлечь достаточное количество квалифицированных специалистов.
3️⃣При всех трудностях реализации самого 214-ФЗ, существуют вечно меняющиеся правила игры как в стройке, так и в экономике в целом. Льготная ипотека очень сильно подорвала доверие к 214-ФЗ
4️⃣Сейчас ПФ выглядит как дорогая страховка при минимуме страховых случаев. При этом эту страховку застройщики оплачивают в пользу покупателей жилья, перекладывая ее в цену. Из-за этого застройщики чувствуют, что несут всю нагрузку введения 214-ФЗ, хотя банки несут значительно больше рисков, но эти риски еще не имели шанса реализоваться.

1/5

#жилье #проектноефинансирование
@unexpectedvalue

Перераспределение рисков.

Строительство нового жилья осуществляется в интересах всего общества.

👉Даже если прямо сейчас вы не ищите, куда бы переехать, есть множество причин, почему может понадобиться другая квартира/дом: дети, развод, изменение благосостояния, работа в другом регионе, изменение климатической ситуации и др.

👉Отсутствие вакантных площадей даже для 1% домохозяйств приводит к значительному росту цен для всех, кто когда-либо планирует выйти на этот рынок. Глобальная проблема (кроме разве что в Китае), что темпы строительства новых площадей не успевают за спросом. Для каких-то стран проблема в росте продолжительности жизни и миграции, для каких-то - потребность в обновлении имеющегося жилья и тп.

👉Стройка - капиталоемкая отрасль, поэтому рассчитывать на массовое строительство за собственные денежные средства (equity) здесь не приходится. Это всегда либо долг, либо средства будущих жильцов. Строители могут брать на себя затраты на «организационную часть», но не весь процесс от покупки земли, до установки домофонов.

👉Строительство по «старым правилам» предполагает, что весь риск строительства нового жилья остается на строителях и покупателях конкретного объекта. С точки зрения макроэкономической и градостроительной политики - это безумие.

Проектное финансирование и счета эскроу решают эту проблему двумя способами:
🔐деньги на счетах эскроу застрахованы государством (риски перекладывают на налогоплательщиков)
💰наличие финансирующего банка переносит часть рисков на акционеров и клиентов банка, но за эти риски банк берет определенную премию (ну и далее на налогоплательщиков, если вдруг банк банкротится).

То есть платят за жилье покупатели (если, конечно, вы не вводите массовую льготную ипотеку, oh wait…), но если что-то пойдет не так, то убытки принимает на себя общество в целом.

2/5

#жилье #проектноефинансирование
@unexpectedvalue

Банковский контроль.

Особенность проектного финансирования в том, что банк не дает денежные средства напрямую застройщику. Банк оплачивает затраты застройщика: приобретение материалов, выплаты подрядчикам и т.п. Застройщик направляет в банк платежное поручение, которое банк исполняет после проверки.

Почему так?

Обманутые дольщики.

📊Надо сказать, что прямой экономический ущерб здесь переоценен, но косвенно наличие хотя бы одного прецедента создает недоверие со стороны покупателей -> они менее охотно приобретают жилье на этапе строительства -> процесс стройки становится дороже -> цены растут быстрее зарплат -> жилье менее доступно -> классовая ненависть распространяется по обществу и начинает мировую революцию обманутых дольщиков и т.д.

📉Для добросовестных застройщиков (коих большинство) наличие банка-посредника создает множество неудобств. Но это плата за страховку от морального риска, который является неотъемлемой частью строительства с привлечением средств граждан:
В случае простой циклической рецессии и локального падения продаж, застройщику рациональнее «забрать деньги», чем идти в банки за дорогими кредитами, чтобы довести проект до конца, а всю прибыль отдать кредиторам и подрядчикам.

🎢Здесь еще встает особенность рецессий а-ля русс, когда ухудшение бизнес-цикла сопровождается растущей инфляцией и ставками. В этой ситуации необходимость «брать долг в любом случае по закону» снижает барьеры для получения ликвидности и увеличивает относительнуюю привлекательности опции «завершить проект».

При этом, разумеется, у бизнеса сохраняются возможности обходить ограничения банков, но этот обход значительно дороже, чем просто вывести деньги дольщиков на Кипр.

3/5

#жилье #проектноефинансирование
@unexpectedvalue

Риск Ликвидности

Это обсуждалось уже множество раз, поэтому коротко:

🔹Строительство - циклический сектор. Спад экономики влечет за собой спад продаж. Спад продаж приводит к нехватке денег для оплаты поставщикам и подрядчикам. Стройка останавливается, застройщик банкротится, проблема обманутых дольщиков.
🔹Раз отрасль циклическая, то в хорошее время застройщики могут формировать запас ликвидности, который будут тратить в плохие времена. Но а) риски инфляции себестоимости, б) общий системный риск стимулирует выводить прибыль
🔹Снижение цен плохо помогает, так как риск закончить строительство в убыток автоматом приводит к решению банкротиться
🔹Появление банка должно сгладить колебания цикла: в хорошие времена застройщики финансируют сами себя, в плохие времена их финансируют банки, пока хорошие времена не вернутся.

Однако за 5 лет рынку не удалось по достоинству оценить это решение по достоинству потому что…

льготная ипотека.

Льготная ипотека решала ту же проблему, что и проектное финансирование: гарантировать застройщикам спрос и поступление денежных средства независимо от фазы цикла.Но и в случае ПФ и в случае льготной ипотеки источником денежных средств являются банки. В итоге у нас одновременно действуют меры сглаживания циклического спада, что в период циклического роста приводит к избыточному давлению вообще на все параметры равновесия.

4/5

#жилье #проектноефинансирование
@unexpectedvalue

Значит, если бы не льготная ипотека, то строители бы полюбили 214-ФЗ?

Нет

У проектного финансирования есть 2 существенных недостатка:

1️⃣Банки - плохие строители, а строители - плохие банкиры
2️⃣LLCR

📚Первое достаточно тривиально: проектное финансирование - сложный банковский продукт, которым, как правило, занимаются продвинутые команды. При этом объемы рынка и количество проектов превышают возможности любого банка адекватно управлять каждым проектом индивидуально, а сами проекты недостаточно гомогенны, чтобы можно было вести полностью портфельное управление (как в ипотеке, например).

🤷Застройщики при этом все еще не понимают экономику банка (вероятно, и свою собственную) по проектному финансированию. Во-первых, медианная девелоперская компания по определению не должна иметь в штате sophisticated финансистов, это просто не имеет смысла, если вы запускаете пару проектов в год. К тому же на рынке не хватит экономистов/финансистов, которые будут работать с моделями каждого существующего застройщика.

🏛Огромный гэп в компетенциях банков и застройщиков порождает постоянные конфликты, борьбу лобби и тп.

Но главный недостаток кроется в плохой сочетаемости продукта застройщика (квартира в многоквартирном доме) и продукта банка (кредитная линия с переменной ставкой кредитования в зависимости от поступления средств на счета эскроу с погашением не ранее ввода в эксплуатацию).

Что отличает проектное финансирование жилья от любого другого проектного кредита?
Денежные потоки от продажи квартир конечны.
♾В любом другом проекте предполагается going concern базис - платная дорога/завод/мост будут работать и генерировать денежные потоки относительно вечно.

⏳Многоквартирный дом генерит «Цена квадратного метра умножить на количество квадратных метров денежных потоков».

Если цены на рынке складываются таким образом, что не перекрывают себестоимость с процентами, банку нужно найти иные источники возвратности денежных средств, что полностью разрушает концепцию «проектного финансирования», где стоимость капитала должна компенсироваться денежными потоками конкретного проекта.

В ответ на эту проблему родилась метрика Loan-Life-Coverage-Ratio, aka LLCR.

LLCR показывает, достаточно ли денежных средств заработает проект, чтобы вернуть долг с процентами, когда будут завершены продажи. Правилом пальца является, что LLCR должен быть выше 1.2. Считается как все доходы разделить на долг+проценты.

📉Но если вдруг в экономике что-то происходит, и проект ,который на раннем этапе демонстрировал LLCR 1.3, начинает показывать 1.1, то банк может попросить акционера внести дополнительные средства. Но LLCRы снижаются, когда ухудшается ситуация в экономике. Вероятность того, что бенефициары большинства застройщиков имеют запасы ликвидных активов, которые дорожают в рецессию достаточно небольшая. Остаются запасы на счетах эскроу, которые были накоплены в хороший период по другим проектам. Но, как вы уже поняли, это снова нарушает концепцию проектного финансирования.

📊Так или иначе все проекты попадают в общий котел. В такой ситуации риски для банков ничем не отличаются от кредитования застройщика напрямую под залог земельных участков.

Дальше мы посмотрим на то, как работает экономика для банка и застройщика, кто несет больше рисков и как работают кросс-продажи с ипотекой. Будем рады, если накидаете вопросов по теме, т.к. велика вероятность, что проблемы заметные с позиции макро видно далеко не все дыры в системе.

5/5

#жилье #проектноефинансирование
@unexpectedvalue

Застройщикам жилья необходимо заморозить цены, чтобы власти страны могли подготовить эффективные меры для поддержки строительной отрасли.

Об этом на итоговой коллегии Минстроя и ЖКХ Татарстана сообщил министр строительства России Ирек Файзуллин, пишет Коммерсантъ

Единственная поддержка, которая нужна сектору: не менять правила игры 4 раза в год. Строящиеся объекты и так хорошо распроданы. Если у вас проблемы с продажами, вы НЕ повышаете цены в принципе (см. econ 101)
Общая распроданность 31% всего портфеля и 49% по объектам с вводом в 2025 году - это много

#жилье #ипотека
@unexpectedvalue

Падение спроса на квартиры в новостройках после отмены массовой льготной ипотеки привело к серьезному затовариванию на крупных региональных рынках жилищного строительства.

пишет Коммерсантъ

Коллеги, затоваривание на рынке с катастрофическим дефицитом нового жилья - это нонсенс.

Во-первых, вы не можете сделать вывод о затоваривании по доле непроданных квадратных метров в портфеле. Давайте тогда будем бить тревогу, что объекты с датой ввода в 2027 году не проданы на целых 88%!
🔹Почему исторически наблюдаемые уровни распроданности 35-40% - это историческая аномалия и адекватный уровень ~30%* писали здесь(1, 2).
🔹Проблема затоваривания может быть, если мы видим какое-то сильное снижение распроданности на вводе, но этого нет. (четвертый квартал, надеемся, посчитаем в феврале)

*для всей отрасли, у отдельных застройщиков могут быть свои бенчмарки

Во-вторых, падение продаж в конкретный период времени (второе полугодие 2024) ничего не говорит о состоянии дел в отрасли.
🔹Мы должны смотреть баланс распроданности-стройготовности. Если застройщик продал вообще все квартиры в объекте до 30.06.2024, то с июля по декабрь у него продажи обвалятся на 100%.
🔹Но это же не значит, что ему нужно накинуть льгот, чтобы можно было продать 110 метров из 100 строящихся, innit?

В-третьих, стройка - это не металлургия, где доменную печь запустил и нельзя ее останавливать. Это проектная деятельность.
🔹Если вы слишком мало продаете в текущих проектах, то, скорее всего, вы просто не запустите новый.

В-четвертых, если кто-то накупил земли по неадекватным ценам в кредит с плавающей ставкой, сверхагрессивно наращивая портфель проектов при дефиците рабочей силы, тут дело вообще не в ставках?

#жилье #ипотека
@unexpectedvalue

Если раньше участники рынка обсуждали риски «ипотечного пузыря», то сейчас есть все основания говорить о формировании «пузыря рассрочек»

заявил директор по ипотечным продажам группы компаний «А101» Рустам Азизов. (максимально ужасная заметка)

Коллеги, давайте перестанем обесценивать слово пузырь!

Пузырь формируется, когда текущая рыночная цена актива кратно превосходит его фундаментальную оценку. Фундаментальная оценка определяется балансом спроса и предложения.

На российском рынке системный дефицит предложения нового жилья в связи с амортизацией ранее построенного жилого фонда и роста числа домохозяйств, в т.ч. из одного человека, в т.ч. из-за роста продолжительности жизни (относительно 1970-х!)

Строительный бум в СССР должен был быстро и дешево решить проблему бараков и коммунальных квартир. Поэтому строили относительно «временное» жилье, сроком годности ~50 лет. Плюс еще и строили в не самых приятных для жизни местах страны. Сколько лет прошло с первого строительного бума?

Забавнее выглядит только неназванный представитель банка России, который считает, что продажи в рассрочку вызывают

Ухудшение экономики проектов и кредитные риски для застройщиков «из-за более низкой наполняемости» счетов эскроу.

Наполняемость счетов эскроу при продажах в рассрочку ВЫШЕ, чем при ОТСУТСТВИИ продаж (глубокая аналитика, согласны).

Рост рассрочек - это способ решить проблему высоких цен (из-за дефицита жилья), дорогих денег (вообще нет вариантов, как так вышло) и отсутствия времени перенести покупку в более благополучные времена.

Рисков не существует только там, где ничего не происходит, но кто в текущей ситуации является главным источником систематических рисков в экономике? Домохозяйства-ли?

#жилье #ипотека
@unexpectedvalue

Спрос на жилье не может упасть в краткосрочном периоде, и мы готовы к этому разговору

У админа последний день отпуска, поэтому давайте немного теории, почему почти любая аналитика по рынку жилья чушь не совсем корректна

Дисклеймер: это примерно девятая версия этого текста за 4 месяца, который достаточно сложно написать простым языком, да еще и содержит очень контринтуитивные выводы, поэтому прежде чем обвинить админа в шизофрении, попробуйте задать уточняющие вопросы в комментариях

Если вы читали два любых случайных текста про жилье в этом канале, то видели, как мы призываем анализировать не спрос, а предложение и его структуру:

-Индексы цен чаще всего меняются, потому что меняется структура продаж (предложение)

-Рассуждать про количество сделок и уж тем более количество ипотек (приравнивать ипотечные сделки к спросу - это вообще топ-3 главных греха аналитика рынка жилья) на горизонте менее одного года тоже задача весьма бессмысленная

Проблема в том, что

в краткосрочном периоде сделки вообще ничего не говорят об изменении спроса

Возможно, вы подумали, что у админа мозги расплавило на солнце, но нет.

Более того, в краткосрочном периоде для товара, который имеет ограниченное количество, вообще не существует функции предложения.

Только спрос

Теоретическая база:
1. https://uneasymoney.com/2016/05/23/p-h-wicksteed-the-coase-theorem-and-the-real-cost-fallacy/
2. https://www.economicforces.xyz/p/there-is-no-such-thing-as-supply (попроще)

1/2
#жилье
@unexpectedvalue

Тезисно:

1️⃣ когда мы говорим про спрос, мы, как правило, подразумеваем только потребительский спрос: некоторое домохозяйство готово приобрести какой-то товар/услугу по определенной цене. Чем ниже цена, тем больше желающих потребителей

2️⃣но товары не продаются по любым ценам. если вы заходили в какой-то дорогой магазин (дилерский центр дорогих автомобилей или люксовая одежда), когда там никого не было (и вообще есть сомнения, что там кто-то бывает). Но даже несмотря на то, что вы там единственный покупатель, продавец не соглашается продать вам сумку Louis Vuitton за рубль.

3️⃣есть некоторая цена, ниже которой продавец не согласится отдать вам товар, а барбер не станет вас стричь, даже если у него сегодня ожидается 0 клиентов. Продавец уверен, что сможет продать товар в будущем дороже

4️⃣продавец таким образом неявно предъявляет «спрос на собственный товар»

5️⃣ в этой ситуации количество сделок нам ничего не говорит о спросе (и возможном движении цен)

6️⃣ Количество сделок говорит о том, как распределен товар (в ограниченном количестве) между производителем и потребителем

Хороший пример - 2020-2021 года и ввод льготной ипотеки. Количество сделок на первичном рынке оказалось сопоставимым 2019 и 2018 (со всеми оговорками про переход на эскроу). А вот цены нам сказали, что спрос сильно изменился. Но он изменился у производителей, которые «увеличили собственный спрос», запустив больше новых проектов.

Попробуйте переложить эту логику на вторичный рынок. Влияет ли количество сделок на благосостояние (в широком смысле) владельцев недвижимости? (ответ вроде очевиден, но мнений, наверняка, будет очень много и разных).

Поэтому для понимания будущей динамики цен, сперва смотрим на динамику портфеля строительства (вводы и запуски): спрос на жилье со стороны строителей растет или снижается? Уже после этого смотрим на количество сделок и решаем насколько неадекватные дегенераты участники рынка и есть ли у вас информационное преимущество, чтобы бидовать против рынка?

2/2
#жилье
@unexpectedvalue

Распроданность на вводе по итогам четвертого квартала снизилась на 2пп по сравнению с Q3

Эффекта льготных ипотек хватило, чтобы девелоперы закрыли последний квартал года с достаточным уровнем продаж почти во всех регионах. Результаты года сопоставимы с 2023:

Q1: 78% (0пп г/г)
Q2: 78% (+1пп)
Q3: 76% (0пп)
Q4: 74% (-3пп)

В зону риска по итогам квартала попали Ленинградская область и Краснодарский край. Однако тут могут быть как реальные проблемы с продажами, так и проблемы статистики: отдела анализа данных больше месяца вычищал эффекты ЗПИФов, промышленного ИЖС и прочие чудеса заполнения деклараций в ЕИСЖС

Кроме того часть нераспроданных квартир по ДДУ в Краснодаре уйдет по «сертификатам»

Так что оснований вводить очередную льготную ипотеку все еще нет

Going forward мы не ожидаем проблем с распроданностью на вводе и по итогам 2025 года: для достижения бенчмарка понадобится примерно 200 тысяч сделок ДДУ при среднегодовом значении 600-700 тысяч

Основной риск сейчас находится в 2027 году, когда падение запусков столкнется с возможной нормализацией всего (fingers crossed).

В этой ситуации меры поддержки должны быть направлены на поддержание запусков новых проектов, а не на рост продаж в строящихся

P.S. вероятно, это последняя ежеквартальная карта: работать с ЕИСЖС становится сложнее как с точки зрения доступа, так и качества самих деклараций и их стандартизации, а ROI этого мероприятия достаточно низкий. Будем думать, что тут можно еще сделать

#жилье #ипотека
@unexpectedvalue

07.04.2025 - ДОМ.РФ нашел 29 регионов с рисками затоваривания новостройками

14.04.2025 - Дефицит жилья в России к 2027 году может достигнуть 30 млн кв. м, пишут Ведомости со ссылкой на ДОМ.РФ

Помним, что затоваривание - это иллюзия

Риск дефицита в размере почти 1 года продаж тоже скорее пугалка (отчет, на который ссылаются ведомости не нашли, если у кого есть, скиньте, плз). Полагаю, тут снова попытка прикинуть количество сделок в год T, что не является безупречной концепцией.

Но если вы застройщик, который предвидит нехватку 576 тысяч лотов через 2 года, то какой потенциальный рост цен будете ждать в 2027 году?

#жилье
@unexpectedvalue

В 1 квартале 2025 года, по опросу крупнейших застройщиков, рассрочка была одним из основных способов оплаты. Ее доля в сделках купли-продажи жилья на первичном рынке составляла порядка 40%, тогда как в предыдущие годы не превышала 10-20%. Объем накопленной задолженности по рассрочке достиг 1 триллиона рублей.

пишет Банк России

#жилье
@unexpectedvalue

Распроданность на вводе в 1 квартале 2025 года снизилась на 1п.п.

На макроуровне мы почти не видим разницы, но на уровне отдельных регионов начинают появляться проблемы - количество красных квадратиков на нашей карте выросло в 2 раза относительно первого квартала 2024

🔹Здесь мы с вами наблюдаем результаты прошлых рекордов, установленных до отмены массовой льготной ипотеки, поэтому и аргумент, что всех спасли рассрочки, не принимается (к ним еще вернемся).

🔹Еще одно важное наблюдение: 2 год подряд Q1 завершается на уровне 50% от вводов Q4. До этого мы наблюдали административный перенос части вводов на первый квартал для сглаживания статистики (либо кто-то мог подержать при себе эскроу лишний месяц, когда проекты были значительно перепокрыты). Так что поздравляю всех с восстановлением сезонности вводов.
Тем не менее в этом году у нас планируются рекордные вводы по МКД, что может создать бутылочное горлышко по отдельным направлениям строительных работ, так что не исключаем парада переноса сроков сдачи проектов на 2026.

Что еще:

-Краснодарский край как обычно - показатель распроданности на вводе колбасит в разные стороны каждый квартал, поэтому никаких выводов не делаем
-Московская и Ленинградская области: результаты не очень. Надеемся, что дело в появившихся здесь ИЖС, которые продаются после завершения строительства, а площади имеют высокие. Но все же давайте признаем, что спрос на жизнь в агломерации не так высок, как хотелось бы местным застройщикам.
-Давайте респектнем застройщикам Сибири, которые стабильно показывают отличные результаты продаж

Going forward:
опережающий рост себестоимости строительства (относительно цен) может привести к тому, что бенчмарк по распроданности на вводе стоит сместить с 70-75% к 75-80%. Однако замедление запусков новых проектов отбалансирует рынок. Так что мы все еще считаем, что пока распроданность на вводе не падает ниже 70%, никаких мер спасения отрасли не нужно.

#жилье #ипотека
@unexpectedvalue

Уважаемые коллеги из стройки, финансирования стройки, аналитики стройки и около нее!

Есть вопрос:

У нас тут со всех фронтов информация, что почти половина продаж в новостройках осуществляется по договорам рассрочки, то есть на эскроу попадает не вся сумма, как в случае полной оплаты или ипотеки, а только небольшая часть (10-20-30% от полной стоимости)

Почему тогда по данным ЦБ средний чек по счетам эскроу, открытых в каждый месяц, когда эти рассрочки стали доминировать, не снизился?

ЦБ с 99% вероятностью должен репортить именно кэш, поступивший на эскроу, а не сумму, на которую этот счет открывается.

Есть у кого идеи, почему так?

#жилье
@unexpectedvalue