Как заемщики погашают ипотечный кредит и что это значит для инфляции, ставок, жизни, вселенной и вообще?

TLDR:

1️⃣Досрочные погашения составляют порядка 50% платежей по ипотеке, ~15% - погашение долга в рамках обязательного платежа, остальное - проценты
2️⃣Основной источник денежных средств для досрочного погашения - доходы от продажи недвижимости в собственности
3️⃣Несмотря на распространенное мнение, темпы досрочного погашения не зависят от разницы ставок пр кредитам и депозитам. Это возможно на уровне отдельных домохозяйств, но сейчас не сильно значимо на уровне всего ипотечного портфеля. Ситуация может измениться в 2025 году
4️⃣Намного важнее - возможность и потребность домохозяйств продать жилье в собственности и переехать в новое
5️⃣В последние 12 месяцев застройщики продали примерно на 35% больше метров в объектах с вводом через 1-2 года, то есть домохозяйства вынуждены гасить ипотеку медленнее, так как они не могут продать свою вторичку ведь им негде будет жить. Подобная ситуация была в 2020-2021гг, но тогда это было на фоне снижения ставок и ввода льготной ипотеки
6️⃣Дополнительно влияют удорожание обслуживания кредитов из-за роста цен и роста разницы в ценах на первичное и вторичное жилье, стоимость ремонта и потребительского кредита на ремонт, первоначальный взнос
7️⃣Все вместе это приводит к замедлению темпов погашения ипотечного портфеля и удлинению лагов денежно-кредитной политики ЦБ РФ.
8️⃣Рост дюрации кредитов наблюдается и в ипотечном, и в корпоративном сегменте кредитования. При этом банки перекладывают процентный риск либо на заемщиков (корпоративный кредит по плавающей ставке), либо на государство (льготные ипотечные программы).
9️⃣Происходящее сегодня с кредитом в России можно назвать balance sheet expansion (в противовес balance sheet recession): у экономических агентов возникли дополнительные стимулы/возможность кредитоваться, вопреки динамике ставок. Что это за стимулы - тема отдельного исследования, но это сильно усложняет возможность возврата инфляции к таргету и переходу к хотя бы нейтральной ДКП (higher for much longer).

(1/5)
#ипотека #ДКП
@unexpectedvalue

Сколько вообще граждане платят по ипотеке?

Ежеквартальный платеж с процентами в среднем составляет около 8% от объемов портфеля. Если верить данным Бюро Кредитных Историй, то в России сейчас 10.7 млн действующих ипотечных кредитов. То есть среднее домохозяйство тратит 100 тыс. рублей на обслуживание ипотеки в месяц. Наши прошлые оценки давали значение 73 тысячи в 2021 году и 60 в 2022.

Важно понимать, что это среднемесячный показатель, то есть если каждый месяц вы платите 30 тысяч, а в конце года заплатите миллион, в среднем выйдет 100. Это показатель именно на уровне всего портфеля (но мы не учитываем динамику первоначальных взносов: больше потратил на входе в сделку -> меньше платишь после)

Средние доходы в России составляют ~85 тыс. руб. в месяц. В домохозяйстве скорее всего работают 2 взрослых -> 100/170=59% доходов домохозяйств с ипотекой тратится на ее обслуживание. Это много, но повторим, это не то, что платится ежемесячно. Половина долга обслуживается из запасов (неликвидных активов в терминах последней аналитической записки банка России).

*проценты - оценка редакции

(2/5)
#ипотека #ДКП
@unexpectedvalue