Сколько вообще граждане платят по ипотеке?

Ежеквартальный платеж с процентами в среднем составляет около 8% от объемов портфеля. Если верить данным Бюро Кредитных Историй, то в России сейчас 10.7 млн действующих ипотечных кредитов. То есть среднее домохозяйство тратит 100 тыс. рублей на обслуживание ипотеки в месяц. Наши прошлые оценки давали значение 73 тысячи в 2021 году и 60 в 2022.

Важно понимать, что это среднемесячный показатель, то есть если каждый месяц вы платите 30 тысяч, а в конце года заплатите миллион, в среднем выйдет 100. Это показатель именно на уровне всего портфеля (но мы не учитываем динамику первоначальных взносов: больше потратил на входе в сделку -> меньше платишь после)

Средние доходы в России составляют ~85 тыс. руб. в месяц. В домохозяйстве скорее всего работают 2 взрослых -> 100/170=59% доходов домохозяйств с ипотекой тратится на ее обслуживание. Это много, но повторим, это не то, что платится ежемесячно. Половина долга обслуживается из запасов (неликвидных активов в терминах последней аналитической записки банка России).

*проценты - оценка редакции

(2/5)
#ипотека #ДКП
@unexpectedvalue

Досрочные погашения точно снизились в 2024 году. Но что на это повлияло, не так очевидно.

Вот такая заметка выходила в Коммерсанте в августе:

Граждане предпочитают депозиты досрочному погашению кредитов
Заемщики стали менее активно выплачивать ипотеку с опережением графика — объем досрочно погашенных кредитов по итогам полугодия упал более чем на 16% и вернулся к уровню двухлетней давности. По оценке участников рынка и экспертов, в сложившейся конъюнктуре ипотечные заемщики предпочитают размещать свободные средства на вкладах под высокий процент, а не направлять их на досрочные выплаты по кредитам.

Тут нет претензии к изданию, они всего лишь опросили профильных экспертов. Проблема скорее в склонности к простым и логичным объяснениям, которые легко приходят на ум (availability bias).

В чем тут проблема?

Когда мы говорим, что рынок реагирует на изменение макроэкономических переменных каким-то образом, мы должны предполагать, что в примерно одинаковых обстоятельствах рынок реагирует примерно одинаково. То есть заемщики должны снижать темпы досрочного погашения всегда, когда стоимость денег превышает стоимость кредита: рост ключевой ставки (прокси стоимость депозитов) должен почти всегда приводить к снижению темпов досрочного погашения. И чем сильнее рост, тем ниже темпы погашений. На уровне отдельных домохозяйств это вполне может работать, но работает ли на уровне портфеля?

По этой логике досрочные погашения должны были сильно снизится в 3-4 квартале 2023 года, но они выросли в абсолюте, незначительно снизившись из-за резкого ускорения выдач (граждане редко гасят ипотеку досрочно в первые месяцы после покупки).

Что же повлияло?

(3/5)
#ипотека #ДКП
@unexpectedvalue

Виновато изменение структуры продаж

Лайфхак: коллеги, если вам задают какой-то вопрос по теме жилой недвижимости, не отвечайте «это потому что изменились ставки», отвечайте «дело в структуре продаж». Во-первых, будете звучать небанально, а во-вторых, будете куда ближе к истине.

В 2024 году сильно снизились продажи по ДКП (данные росреестра). За 6 месяцев 2023 было заключено 1.9 млн сделок, а за 6 месяцев 2024 - только 1.5 (снижение на 22%).

Меньше продаж вторички -> меньше денежных средств для погашения ипотеки на первичку.

Вот на это уже, конечно, повлияли ставки (все же 20% годовых - высокий барьер для входа в сделку). Но опять же: ставки выросли более чем вдвое, а продажи упали всего на 22%. Но дело не только в ставках.

Виновато еще и изменение СТРУКТУРЫ ПРОДАЖ НОВОСТРОЕК:
в 2024 году было продано значительно больше квартир домах с вводом в эксплуатацию в 2025 и 2026 годах, чем в 2023 с вводом в эксплуатацию в 2024 и 2025 (тут наши достаточно грубые оценки на данных ЕИСЖС о распроданности, если ДОМ.РФ начнет публиковать подробную статистику продаж, это станет большим прорывом для рынка).

Продажи в домах с вводом в Т+1 и Т+2 в 2023 году составили по нашим оценкам около 45%, а в 2024 уже 53%. При этом продажи выросли на 16%. Итого порядка 50 тысяч (при средней площади 50 квадратов) покупателей новостроек продадут свои квартиры только через год-два. Но так как 1 сделка на первичке тянет за собой 4-5 сделок на вторичке, то мы не досчитаемся еще 200-250 тысяч сделок на вторичном рынке из 423 тысяч. Остальное, возможно, объясняется ставками.

(4/5)
#ипотека #ДКП
@unexpectedvalue

Зачем вообще это нужно знать?

Когда в Японии 80-х наступил кризис, местный ЦБ разумно рассчитывал запустить рост экономики, снизив ставки. Но ничего не вышло. Этот феномен в последствии был назван Balance Sheet Recession: банки и предприятия, получая дешевое финансирование, занимались не инвестициями и развитием, а погашением действующих долгов, т.е. они не максимизировали прибыль, а минимизировали собственную задолженность. Похожую ситуацию отмечают и в Китае

У нас ситуация обратная: ставки высокие, а рост долга феноменален: занимают и домохозяйства и бизнес. Давайте честно признаем, что ни у кого нет внятного объяснения происходящего -> мы не понимаем, где находится экономика относительно кредитного цикла. Есть только теоретически выкладки (в том числе и у нас), но они не подкреплены сильными количественными оценками. Но исходя из того, что мы видим, есть вероятность, что Банк России недооценивает рост кредитного портфеля банков, так как переоценивает фактор замедления выдач и недостаточно учитывает замедление погашений.

Так что придерживаемся сценария higher for much longer. Переход к снижению ставок в 2025 году может и не состояться.

(5/5)
#ипотека #ДКП
@unexpectedvalue

Коллеги, дорогой друг нашей редакции Арсений сделал нейросеть, которая сделала квиз по мотивам контента нашего канала:

https://t.iss.one/TGQuizMakerBot/quizmaker?startapp=242&channel=unexpectedvalue

сразу хорошая новость: нейросеть пока нас не заменит, так как не особо понимает, что мы здесь пишем. поэтому вопросы иногда выглядят своеобразно или даже абсурдно, что для вечера пятницы даже лучше!

(но, возможно, кое-кому стоит стараться писать проще)

Админ смог набрать только 6 правильных ответов подряд, и это было непросто.

Тот, кто возглавит рейтинг в конце выходных (остановимся в воскресенье в 23:00) получит от нас набор для приготовления мартини:
-roku gin
-светлый вермут padro & co
-лимон (никаких оливок)

ну или договоримся об альтернативах: Арсений предлагает дарить личную консультацию, но лично я бы выбрал основной вариант

UPD: и у нас есть победитель с результатом 210 верных ответов подряд!

🏆 Премия «Лучший аналитик России» ближе, чем кажется!

Остается 10 дней до закрытия голосования, после чего на основе полученных голосов будут сформированы объективные независимые рэнкинги аналитиков sell-side команд.

Институциональные инвесторы могут подать заявку на участие в голосовании по ссылке.

Организаторы – СПбМТСБ совместно с Ассоциацией финансовых аналитиков при поддержке профессиональной соцсети EMCR.

коллеги, если вы вдруг являетесь институциональным инвестором с активами под управлением не менее 5 млрд руб. на 01.07.2024, не забудьте поучаствовать.

Все мы понимаем, что лучший аналитик России - это Алексей Борисович Заботкин, но второе место все еще вакантно.

Более того, будут выбирать лучшего шитпостера в макротелеге (и нашу редакцию тоже номинировали)!

с уважением,
@unexpectedvalue

Ни о какой рентабельности застройщиков выше 5-7-10%, если брать нестоличные города и города с населением меньше 1 миллиона человек, в таких условиях говорить не приходится

Цитирует замминистра строительства и ЖКХ Никиту Стасишина РИА Новости

Это отличный пример cherry-picking нужных показателей для защиты своей позиции.

В ОНДКП Банк России обосновывал низкое влияние роста ставок на бизнес тем, что процентные расходы составляют всего 5% от себестоимости. Это абсолютно бессмысленная метрика, так как бывают торговые компании с высоким оборотом. Нужно смотреть на долю процентов в операционной прибыли/EBITDA/free cash flow to firm или похожем показателе. Это покажет, как финансовый результат распределяется между держателями долга и акционерного капитала.

Что не так с показателем рентабельности стройки?

Рентабельность = прибыль/активы

Прибыль - простой термин: все доходы за вычетом всех расходов (включая проценты) минус налог на прибыль.

С активами сложнее.

Активы компании - это весь капитал, который бизнес использует для своей деятельности. Источниками этого капитала могут быть собственные средства (equity) и заемные. Теория корпоративных финансов нам говорит, что equity всегда дороже долга. В идеальном мире без налогов и транзакционных издержек бизнесу все равно чем финансировать свою деятельность. Но в реальности долг предпочтительнее, так как кредитор имеет приоритетные права на активы в случае банкротства (ниже риски), а еще проценты можно использовать для снижения налогооблагаемой базы (налоговый щит). Единственное, что удерживает бизнес от использования 100% заемного капитала - это риски банкротства и готовность кредиторов давать деньги.

Стройка - капиталоемкая история, поэтому очень редко на каком рынке строительство ведется за 100% equity. В России ранее стройка происходила за счет средств дольщиков, а банки неохотно давали кредиты. Собственных средств вкладывали мало.

Сегодня у застройщиков есть 3 основных источника финансирования:
1️⃣проектное финансирование от банка
2️⃣собственные средства
3️⃣деньги инвесторов, а-ла какой-нибудь ЗПИФ
Последние два очень дорогие и редкие.

На нашем рынке жилья ситуация такова (и больше никакова), что строительство идет практически за 100% заемных денег от банков в рамках проектного финансирования.

При чем на бумаге это может быть 20/80 или 30/70. Но по сути застройщики вносят собственное участие земельным участком, а стоимость земли - очень условная штука.

Особо сильные застройщики в регионе сильны тем, что могут приобрести землю дешево, получить нужные разрешения на строительство ЖК и увеличить стоимость участка в разы.

Например, вы застройщик и купили участок за 100 рублей (на деньги банка). Заполнили нужные бумаги, нарисовали красивые рендеры, сходили в высокие кабинеты (так 3-5 раз), вжух*, получили нужные ТЭПы, ваш участок стал стоить 500 рублей. При долге 100, ваш equity становится 400. Далее вы вносите этот участок как собственное участие и получаете от банка проектное финансирование на строительно-монтажные работы в размере 1500 рублей. Итого собственное участие становится 400/(1500+100)=25%. Но вы не вложили ни рубля. Только, так называемый, GR-ресурс.

*вжух - долгий и трудный процесс согласования, занимающий год и более

(1/2)
#жилье
@unexpectedvalue

Наши активы теперь составляют 2000 рублей:
🔹1500 долг от банка на стройку
🔹100 рублей долг от банка на покупку земли
🔹400 рублей - собственные средства

При рентабельности 5-10% прибыль становится 100-200 рублей.
👉Доходность на собственные средства у нас будет 100/400=25% или 200/400=50%. Что очень даже высокий показатель, лучше, чем в большинстве отраслей.
👉Доходность на вложенные средства стремится к бесконечности (100/0 или 200/0 = indefinite value).

А строили этот ЖК, наверняка, связанные подрядные компании, куда вы еще пару процентов от себестоимости высадили вполне рациональным и законным способом.

Разумеется, будут исключения: если вы набрали кредитов на земельные участки, на которых сможете начать строить только через пару лет (слишком агрессивно наращивали земельный банк), либо у вас нет GR-ресурса и вам приходится покупать участки уже с разрешением на строительство. Но рынок в регионах часто устроен так, что владелец участка становится застройщиком, а не застройщик покупает участок. Здесь, конечно, другая проблема, что каждый с участком стремится быть застройщиком, но не умеет им быть, поэтому дай бог выходит в 0, но это не проблема дорогих денег.

(2/2)
#жилье
@unexpectedvalue

@c0ldness пишет, что траектория инфляции соответствует 7.5-8.5% по итогам года.

В своей работе «Economic Consequences of War on the US Economy» Институт Экономики и Мира выделяет 4 способа финансирования военных действий:

1. увеличить налогообложение
2. перераспределить невоенные статьи в военные
3. занимать на открытых рынках: у банков, населения, бизнеса, иностранных инвесторов
4. денежная эмиссия aka инфляция

@unexpectedvalue

Совсем коротко перед заседанием:

1. потребительский кредит останавливается, так как останавливается ипотека, так как у застройщиков заканчивается предложение

2. Банк России постепенно ужесточает нормативы (told you) -> растет стоимость кредитования для корпоратов по плавающим ставкам не только потому что растет КС, но и потому что растет Х в формуле КС+Х. Это связано с
🔹антициклической надбавкой
необходимостью досоздания резервов по заблокированым активами
🔹отмена послаблений нормативов краткосрочной ликвидности
🔹говорят, что одному большому банку теперь нельзя будет получать фондирование у Банка России под залог нерыночных активов. Поэтому этот банк начнет активнее привлекать деньги у физических лиц, из-за чего всем банкам придется поднять ставки по депозитам. Отмена комиссии за крупные переводы по СБП туда же

Итого сегодня будет достаточно хайка на 1пп (а мб и вообще не нужно). Но так как у ЦБ амбициозная цель достичь таргета инструментами ДКП к концу 2025, возможны и все +2пп.

@unexpectedvalue

+500 б.п и инфляция будет уничтожена

Это плохая история. резкие увеличения ставки ради борьбы с инфляцией приведут к тому, что кредитная активность замрет, так как банки будут опасаться давать кредиты в ожидании слишком резкого роста стоимости денег. Замирание кредитной активности - ключевая предпосылка финансового кризиса. Поэтому после 2008 года появилось огромное количество инструментов предоставления ликвидности банкам

Такие движения по ставке осмысленны, когда речь идет о борьбе за финансовую стабильность, а не ценовую

@unexpectedvalue

кто из вас, коллеги?

@unexpectedvalue

Коллеги, тут РЭШ устраивает просветительские дни памяти Гура Офера с открытыми лекциями

Нас тут, конечно же, интересует последняя лекция 6 ноября - «Как правильно охладить российскую экономику?» с участием Алексея Заботкина, Родиона Латыпова и Олега Шибанова. Вы вряд ли еще где-то увидите дискуссию, где участвуют экономисты от регулятора, бизнеса и академии - должно быть весело

@unexpectedvalue

Говорят, что результаты этого теста могут показать, как много респондент приобрел ОФЗ26238 весной-летом 2024 года

@unexpectedvalue