Нерегулярная рубрика «unexpected value орет на облако»:

Тема дня: биржевые торги по выходным

🔹Рынок должен развиваться в сторону снижения роли розничных инвесторов и увеличения доли профессиональных лицензируемых участников.

🔹Граждане должны приобретать инвестиционные продукты, имеющие целевые параметры риска и доходности на всем сроке жизни инвестиции, а не инвест идеи с потенциалом доходности 80% за 3 месяца.

🔹Биржевые торги 24/7 должны оставаться в казино. Цель финансового рынка - находить равновесные ценовые параметры с учетом всей доступной информации, помогая обществу распределять капитал наилучшим образом.

🔹Да, среди профессиональных управляющих есть (и, вероятно, много) недостаточно квалифицированных специалистов. Но они должны проигрывать конкуренцию более квалифицированным специалистам.

🔹Рынок, где 24/7 неквалифицированные управляющие продают «идеи» неквалифицированным инвесторам, порождает значительно больше шума, чем создает добавленной стоимости

🔹Демократизация доступа на рынок - хороший процесс, который должен происходить совместно с упрощением инфраструктуры, повышением качества раскрытия информации эмитентами и ростом финансовой грамотности граждан

🔹Количество сделок не увеличивает альфу

@unexpectedvalue

Знаете, сколько сделок в год совершает один из лучших управляющих пенсионным фондом в США?

0 (ноль)

@unexpectedvalue

Коллеги, важное событие для отрасли:

Одна из крупнейших Private Equity фирм Apollo Global Management (72.4 млрд USD под управлением в PE фондах) включила в свою презентацию для инвесторов МЕМ!

Более того, это не какой-то корпоративный кринж, вымученный в битве с маркетингом и комплаенсом. А аудиторией этого материала является не широкий круг непрофессиональных инвесторов, жмущих кнопки в приложении robinhood, а институциональные инвесторы и ультрабогатые клиенты.

Серьезный cultural shift в секторе

@unexpectedvalue

Как заемщики погашают ипотечный кредит и что это значит для инфляции, ставок, жизни, вселенной и вообще?

TLDR:

1️⃣Досрочные погашения составляют порядка 50% платежей по ипотеке, ~15% - погашение долга в рамках обязательного платежа, остальное - проценты
2️⃣Основной источник денежных средств для досрочного погашения - доходы от продажи недвижимости в собственности
3️⃣Несмотря на распространенное мнение, темпы досрочного погашения не зависят от разницы ставок пр кредитам и депозитам. Это возможно на уровне отдельных домохозяйств, но сейчас не сильно значимо на уровне всего ипотечного портфеля. Ситуация может измениться в 2025 году
4️⃣Намного важнее - возможность и потребность домохозяйств продать жилье в собственности и переехать в новое
5️⃣В последние 12 месяцев застройщики продали примерно на 35% больше метров в объектах с вводом через 1-2 года, то есть домохозяйства вынуждены гасить ипотеку медленнее, так как они не могут продать свою вторичку ведь им негде будет жить. Подобная ситуация была в 2020-2021гг, но тогда это было на фоне снижения ставок и ввода льготной ипотеки
6️⃣Дополнительно влияют удорожание обслуживания кредитов из-за роста цен и роста разницы в ценах на первичное и вторичное жилье, стоимость ремонта и потребительского кредита на ремонт, первоначальный взнос
7️⃣Все вместе это приводит к замедлению темпов погашения ипотечного портфеля и удлинению лагов денежно-кредитной политики ЦБ РФ.
8️⃣Рост дюрации кредитов наблюдается и в ипотечном, и в корпоративном сегменте кредитования. При этом банки перекладывают процентный риск либо на заемщиков (корпоративный кредит по плавающей ставке), либо на государство (льготные ипотечные программы).
9️⃣Происходящее сегодня с кредитом в России можно назвать balance sheet expansion (в противовес balance sheet recession): у экономических агентов возникли дополнительные стимулы/возможность кредитоваться, вопреки динамике ставок. Что это за стимулы - тема отдельного исследования, но это сильно усложняет возможность возврата инфляции к таргету и переходу к хотя бы нейтральной ДКП (higher for much longer).

(1/5)
#ипотека #ДКП
@unexpectedvalue

Сколько вообще граждане платят по ипотеке?

Ежеквартальный платеж с процентами в среднем составляет около 8% от объемов портфеля. Если верить данным Бюро Кредитных Историй, то в России сейчас 10.7 млн действующих ипотечных кредитов. То есть среднее домохозяйство тратит 100 тыс. рублей на обслуживание ипотеки в месяц. Наши прошлые оценки давали значение 73 тысячи в 2021 году и 60 в 2022.

Важно понимать, что это среднемесячный показатель, то есть если каждый месяц вы платите 30 тысяч, а в конце года заплатите миллион, в среднем выйдет 100. Это показатель именно на уровне всего портфеля (но мы не учитываем динамику первоначальных взносов: больше потратил на входе в сделку -> меньше платишь после)

Средние доходы в России составляют ~85 тыс. руб. в месяц. В домохозяйстве скорее всего работают 2 взрослых -> 100/170=59% доходов домохозяйств с ипотекой тратится на ее обслуживание. Это много, но повторим, это не то, что платится ежемесячно. Половина долга обслуживается из запасов (неликвидных активов в терминах последней аналитической записки банка России).

*проценты - оценка редакции

(2/5)
#ипотека #ДКП
@unexpectedvalue

Коллеги, дорогой друг нашей редакции Арсений сделал нейросеть, которая сделала квиз по мотивам контента нашего канала:

https://t.iss.one/TGQuizMakerBot/quizmaker?startapp=242&channel=unexpectedvalue

сразу хорошая новость: нейросеть пока нас не заменит, так как не особо понимает, что мы здесь пишем. поэтому вопросы иногда выглядят своеобразно или даже абсурдно, что для вечера пятницы даже лучше!

(но, возможно, кое-кому стоит стараться писать проще)

Админ смог набрать только 6 правильных ответов подряд, и это было непросто.

Тот, кто возглавит рейтинг в конце выходных (остановимся в воскресенье в 23:00) получит от нас набор для приготовления мартини:
-roku gin
-светлый вермут padro & co
-лимон (никаких оливок)

ну или договоримся об альтернативах: Арсений предлагает дарить личную консультацию, но лично я бы выбрал основной вариант

UPD: и у нас есть победитель с результатом 210 верных ответов подряд!

🏆 Премия «Лучший аналитик России» ближе, чем кажется!

Остается 10 дней до закрытия голосования, после чего на основе полученных голосов будут сформированы объективные независимые рэнкинги аналитиков sell-side команд.

Институциональные инвесторы могут подать заявку на участие в голосовании по ссылке.

Организаторы – СПбМТСБ совместно с Ассоциацией финансовых аналитиков при поддержке профессиональной соцсети EMCR.

коллеги, если вы вдруг являетесь институциональным инвестором с активами под управлением не менее 5 млрд руб. на 01.07.2024, не забудьте поучаствовать.

Все мы понимаем, что лучший аналитик России - это Алексей Борисович Заботкин, но второе место все еще вакантно.

Более того, будут выбирать лучшего шитпостера в макротелеге (и нашу редакцию тоже номинировали)!

с уважением,
@unexpectedvalue

Наши активы теперь составляют 2000 рублей:
🔹1500 долг от банка на стройку
🔹100 рублей долг от банка на покупку земли
🔹400 рублей - собственные средства

При рентабельности 5-10% прибыль становится 100-200 рублей.
👉Доходность на собственные средства у нас будет 100/400=25% или 200/400=50%. Что очень даже высокий показатель, лучше, чем в большинстве отраслей.
👉Доходность на вложенные средства стремится к бесконечности (100/0 или 200/0 = indefinite value).

А строили этот ЖК, наверняка, связанные подрядные компании, куда вы еще пару процентов от себестоимости высадили вполне рациональным и законным способом.

Разумеется, будут исключения: если вы набрали кредитов на земельные участки, на которых сможете начать строить только через пару лет (слишком агрессивно наращивали земельный банк), либо у вас нет GR-ресурса и вам приходится покупать участки уже с разрешением на строительство. Но рынок в регионах часто устроен так, что владелец участка становится застройщиком, а не застройщик покупает участок. Здесь, конечно, другая проблема, что каждый с участком стремится быть застройщиком, но не умеет им быть, поэтому дай бог выходит в 0, но это не проблема дорогих денег.

(2/2)
#жилье
@unexpectedvalue

@c0ldness пишет, что траектория инфляции соответствует 7.5-8.5% по итогам года.

В своей работе «Economic Consequences of War on the US Economy» Институт Экономики и Мира выделяет 4 способа финансирования военных действий:

1. увеличить налогообложение
2. перераспределить невоенные статьи в военные
3. занимать на открытых рынках: у банков, населения, бизнеса, иностранных инвесторов
4. денежная эмиссия aka инфляция

@unexpectedvalue

+500 б.п и инфляция будет уничтожена

Это плохая история. резкие увеличения ставки ради борьбы с инфляцией приведут к тому, что кредитная активность замрет, так как банки будут опасаться давать кредиты в ожидании слишком резкого роста стоимости денег. Замирание кредитной активности - ключевая предпосылка финансового кризиса. Поэтому после 2008 года появилось огромное количество инструментов предоставления ликвидности банкам

Такие движения по ставке осмысленны, когда речь идет о борьбе за финансовую стабильность, а не ценовую

@unexpectedvalue