Единый реестр проблемных объектов: что надо знать и как туда не попасть застройщику

Об этом рассказала порталу всеостройке.рф руководитель адвокатской компании, кандидат юридических наук, член Ассоциации юристов России, эксперт круглых столов и рабочих групп при Государственной Думе РФ Анастасия Поликыржа.

В чем суть

В Единый реестр проблемных объектов (ЕРПО) включаются недостроенные в срок жилые дома.
Он ведется с 1 июля 2019 года на базе Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС) ДОМ.РФ.

Реестр был создан в соответствии с изменениями, внесенными в конце 2018 года в закон «Об участии в долевом строительстве» (214-ФЗ).              

Критерии для внесения дома в ЕРПО:            

⬩ в отношении застройщика введена процедура банкротства в соответствии с законом «О несостоятельности (банкротстве)» (127-ФЗ); 
⬩ в отношении объекта долевого строительства нарушены сроки завершения строительства более чем на 6 месяцев;
⬩ нарушены сроки передачи объекта долевого строительства гражданам — участникам долевого строительства (дольщикам) более чем на 6 месяцев;
⬩ неоднократно не соблюдали требования по размещению документов и сведений об объекте, проектной декларации в течение года в ЕИСЖС.

Меры безопасности для застройщика

1. Систематически доводить до сведения дольщиков информацию о состоянии дел на стройке — в соцсетях, мессенджерах, на сайтах, интернет-форумах и т.д.; 

2. Если завершить строительство в срок не удается, то следует направить дольщикам уведомление с просьбой подписать допсоглашение о сдвиге сроков ввода объекта в эксплуатацию. Неустойки до 30 июня 2023 года не будет — мораторий. 

➡️Допсоглашения о переносе сроков должны подписать не менее 60% дольщиков соответствующего объекта; 

3. Если в отношении застройщика подан в суд иск о введении процедуры банкротства, то надо обязательно подготовить комплект документов, подтверждающих его платежеспособность. 
Это важно, т. к. суд может прекратить делопроизводство (даже если иск подан ФРТ).

💥 Минстрой: до 1 августа 2023 года «Пояснительную записку» можно будет представлять на экспертизу как в формате XML, так и в формате PDF

Об сообщается в письме замминистра строительства и ЖКХ Сергея Музыченко.

В чем суть

Минстрой пошел навстречу проектным и экспертным организациям, которым требуется дополнительное время для технического обеспечения работы с XML-схемой Пояснительной записки — установил переходный период для ее внедрения.

➡️До 1 августа 2023 года первый раздел проектной документации «Пояснительная записка» разрешается на экспертизу представлять как в формате XML, так и в формате PDF.

Напоминаем

✔️Сформировать Пояснительную записку в машиночитаемом формате можно в Личном кабинете заявителя Единой цифровой платформы экспертизы (ЕЦПЭ).

✔️Подробные инструкции об установке сервиса и о том, как правильно внести машиночитаемые данные в первый раздел проектной документации, было рассказано в ходе обучающего семинара Главгосэкспертизы от 31 мая 2023 года, запись которого доступна по ссылке. 

#ггэ

📱 На заметку

Какие зоны с особыми условиями использования территорий наиболее опасны для застройщиков

Продолжаем разговор о зонах с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ).
Мы рассказывали о них ЗДЕСЬ и ЗДЕСЬ.

Наибольший риск для застройщика связан с зонами, установленными для:

⬩ охраны жизни граждан;
⬩ обеспечения безопасности полетов воздушных судов;
⬩ обеспечения безопасной эксплуатации объектов капитального строительства, для охраны которых установлена такая зона.

К зонам, связанным с охраной жизни граждан, относятся, в частности, зоны трубопроводов и иных объектов инженерной инфраструктуры.

В таких зонах, возникших до 1 января 2025 года, не допускается (за некоторыми исключениями):

⬩ сохранение ранее возведенных объектов, нарушающих установленные в такой зоне ограничения;
⬩ продолжение их строительства на основании ранее выданных разрешений. 

При этом не имеет значения, что застройщик не знал и не должен был знать о существовании ограничений.
Основание для запрета — п. 27, 33 ст. 26 Закона от 3 августа 2018 г. N 342-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Важно

Такое разграничение зон на созданные для охраны жизни и остальные актуально только применительно к «старым» зонам. И не будет применяться при установлении ЗОУИТ для вновь возводимых объектов в соответствии с действующим законодательством.

Также разграничение не распространяется на случаи сноса объектов как самовольных построек (ст. 222 ГК). 

➡️Объект будет считаться самовольной постройкой, если на момент строительства ЗОУИТ уже существовала, о чем застройщик должен был знать.

Например, в Постановлении Конституционного суда от 11 ноября 2021 года. № 48-П указывается, что нормы ст. 222 ГК применяются также к случаям, когда размещение объекта в соответствующем месте в принципе возможно, но он построен с нарушениями.

#охранныезоны #назаметку

Группа «Самолет»: инвестиции в кладовки — один из сегодняшних трендов на рынке недвижимости

Об этом напомнил руководитель управления развития продукта и аналитики группы «Самолет» Леон Пряжников на онлайн-круглом столе портала всеостройке.рф «Новые решения в продукте, кто думает о своих клиентах больше».

➡️Ссылка на эфир 

Одни из самых больших дивидендов инвесторам сегодня приносят кладовые для хранения личных вещей. Средний уровень доходности кладовых составляет 16-22%.

Данный формат инвестиций предполагает покупку небольших подвальных помещений в крупных жилых комплексах, расположенных в густонаселенных районах городов. Объект недвижимости делиться на небольшие боксы, которые сдаются для хранения личных вещей – зимней резины, снаряжения, сезонных вещей и др.

В кладовом помещении можно зарегистрировать даже офис. Законодательство разрешает это сделать, если площадь нежилого помещения составляет не менее 4,5 кв. метров. 

Второе место по уровню доходности инвестиций занимают складские помещения больших форматов. Покупка логистического комплекса и сдача в аренду его площадей приносит сегодня инвестору в среднем 10-12% годовых.

#эфиры