На заметку

Застройщик обязан своевременно сообщать покупателям квартир об изменении проекта 

В спорах с покупателями застройщик выступает стороной, имеющей гораздо больше обязанностей.

В том числе и по проектной документации, т. к. она содержит информацию, которая до определенного времени не видна покупателю. Например, до тех пор пока он не приступит к серьезным переделкам.

➡️Поэтому, если в проект были внесены изменения, застройщик должен своевременно направить эту информацию потребителю. Оптимально — составить акт о передаче обновленной технической документации.

➡️Обязанность застройщика по надлежащему, своевременному и достоверному информированию покупателя о качестве квартиры определена:

⬩ в Законе «О защите прав потребителей» 
⬩ в Федеральном законе «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ». 

Несоблюдение этого правила приводит к тому, что суды становятся на сторону не получивших достоверных сведений владельцев квартир. 

Например

Собственник квартиры в новостройке решил установить подвесной унитаз с инсталляцией в своей квартире. Монтаж сантехники производился в соответствии с чертежами разводки труб, которые получили от застройщика вместе с документами на жилье.

Однако в санузле появились протечки. После вскрытия стяжки пола обнаружилось, что один из дюбелей крепления унитаза насквозь пробил полипропиленовую трубу. По заключению экспертизы — реальная прокладка труб не соответствовала чертежам и схемам, которые были на руках у жильца.

Застройщику была направлена претензия, которую он проигнорировал. Хозяин квартиры обратился в суд.

Мнение судебной коллегии по гражданским делам

 Если застройщик отступает от проектной документации, то он  несет риски наступления неблагоприятных последствий. Он обязан возместить жильцу:

⬩ убытки;
⬩ расходы на эксперта и юриста. 

В приведенном примере сумма выплаты составила более 200 тыс. рублей.

@developers_policy #назаметку

На заметку

Цену договора о проведении капремонта общего имущества МКД нельзя менять из-за роста цен на строительные материалы

В 2023 году стоимость капитального ремонта МКД стала дороже, так как цены на стройматериалы увеличились, в среднем, на 12%.

В связи этим следует помнить, что с 1 января 2023 года перестал действовать п. 2 Постановления Правительства от 30.09.2021 N 1667. 

То есть теперь нельзя увеличивать цену договора о проведении кап. ремонта общего имущества МКД в связи с увеличением стоимости материалов и оборудования по соглашению сторон в ходе его исполнения не более чем на 30 процентов.

Сейчас остается действующим только п. 222 Постановления Правительства от 01.07.2016 N 615 — цена договора о проведении капремонта может быть увеличена (в ходе его исполнения) по соглашению сторон, но не более чем на 15 процентов и только в связи с пропорциональным увеличением объема оказания услуг или выполнения работ. 

Иные положения договора о проведении капитального ремонта изменению не подлежат.

➡️Поэтому в связи с ростом цен на строительные материалы цену договора о проведении капремонта общего имущества МКД менять нельзя.

По информации Союза инженеров-сметчиков.

@developers_policy #сметы #назаметку

На заметку

О приостановке работ подрядчиком по вине заказчика

Вопрос 

Заказчиком в 2022 году заключен контракт на строительство объекта капитального строительства (ОКС). По вине заказчика генподрядчик приостановил работы на объекте. Какова процедура такого приостановления работ?

Ответ

В настоящее время законодательством не урегулирован какой-либо обязательный набор действий, выполняемых сторонами для приостановления работ по строительству объекта капитального строительства. 

Единственным условием приостановления работ является уведомление подрядчиком заказчика о начале такого приостановления. 

1️⃣Работы считаются приостановленными с даты уведомления об этом заказчика, независимо от того, заключено допсоглашение сторонами по данному вопросу или нет.

2️⃣Если подрядчик не виновен в нарушении исполнения договора, то заказчик не вправе требовать от него уплаты пени — ч. 9 ст. 34 Закона N 44-ФЗ — сторона освобождается от уплаты неустойки (штрафа, пени), если докажет, что неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства, предусмотренного контрактом, произошло вследствие непреодолимой силы или по вине другой стороны.

3️⃣Подрядчик вправе потребовать с заказчика возмещения убытков, если приостановление работ вызвано действиями заказчика — ст. 15, ст. 393, ч. 3 ст. 716, ч. 2 ст. 719 ГК РФ.

4️⃣ Сложившаяся судебная практика подтверждает — в срок просрочки исполнения обязательств не входит срок, в течение которого работы были приостановлены по обоснованным причинам:

⬩ постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 16 августа 2021 г. N 09АП-45646/21; 
⬩ постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 23 декабря 2020 г. N Ф08-11574/20.

🤨Таким образом, формат взаимодействия сторон при приостановке работ определяется сторонами самостоятельно.

➡️Продолжение в следующем посте ⬇️


@developers_policy #назаметку

На заметку

О приостановке работ подрядчиком по вине заказчика (продолжение)

Важно

1️⃣Приостановление выполнения работ должно исходить из обоснованного решения и являться мерой разумной и соответствующей обстоятельствам выполнения работ:

⬩ постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 29 сентября 2020 г. N Ф02-4496/20; 
⬩ постановление Арбитражного суда Уральского округа от 26 января 2022 г. N Ф09-9470/21.

2️⃣Срок приостановки начинает течь с даты надлежащего уведомления заказчика о такой приостановке — постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 14 февраля 2022 г. N 05АП-8016/21. 

3️⃣В уведомлении подрядчик может указать конкретный период, на который он приостановил работы.

Если подрядчик не указал в письме точную дату окончания приостановления работ, то о возобновлении работ подрядчик сообщает отдельным письменным обращением. 

4️⃣Заказчик вправе не согласиться с приостановлением работ и потребовать исполнения контракта, а в дальнейшем рассмотреть вопрос об одностороннем расторжении — ст. 715 ГК РФ.

➡️Продолжение в следующем посте ⬇️

@developers_policy #назаметку

На заметку

О приостановке работ подрядчиком по вине заказчика (продолжение)

Справочно

1️⃣Нормами ФЗ от 5 апреля 2013 г. N 44-ФЗ «О контрактной системе..» не определен порядок действий заказчика при необходимости приостановки строительно-монтажных работ на объекте. Поэтому в данном случае возможно применение нормы гражданского права с учетом ограничений, предусмотренных законодательством о закупках.

2️⃣П. 1 ст. 716 ГК РФ — подрядчик обязан немедленно предупредить заказчика и до получения от него указаний приостановить работу при обнаружении: 

⬩ непригодности или недоброкачественности предоставленных заказчиком материалов, оборудования, технической документации; 
⬩ о неблагоприятных для заказчика последствиях выполнения его указаний о способе исполнения работы;
⬩ иных не зависящих от подрядчика обстоятельств, которые грозят годности или прочности результатов выполняемой работы либо создают невозможность ее завершения в срок.

3️⃣П. 1 ст. 719 ГК РФ — подрядчик вправе не приступать к работе, а начатую работу приостановить, если заказчик нарушает свои обязанности по договору подряда:

⬩ не предоставляет материалы, оборудование, техническую документацию.
⬩ препятствует исполнению договора подрядчиком;
⬩ при наличии иных обстоятельств, мешающих выполнению работ в срок.

@developers_policy #назаметку

На заметку

ФГИС ЦС о сметной документации после перехода на ресурсно-индексный метод

Разъяснение по данному вопросу размещено на сайте ФГИС ЦС.

Вопрос

Документация, разработанная базисно-индексным методом для капремонта объекта капстроительства (ОКС), получила отрицательное заключение. Задание на проектирование отсутствует. Каким методом составлять сметную документацию после перехода на ресурсно-индексный метод (РИМ)?

Ответ

Менять базисно-индексный  метод на РИМ для случаев, когда документация не прошла госэкспертизу, не запрещается законодательством.

Поэтому вопрос: вносить изменения в ранее утвержденное задание на проектирование или не вносить — решается на уровне отношений Заказчика и Подрядчика, регулируемых договором подряда или государственным (муниципальным) контрактом.

Справочно

1️⃣Метод определения сметной стоимости строительства указывается в типовой форме задания на проектирование ОКС разделе III «Иные требования к проектированию»  (среди прочих требований к подготовке сметной документации).  

При этом по договору подряда на выполнение проектных и изыскательских работ Заказчик обязан возместить Подрядчику допрасходы, вызванные изменением исходных данных вследствие обстоятельств, не зависящих от Подрядчика (если иное не предусмотрено договором) — ст. 762 ГК РФ.

2️⃣Типовая форма задания на выполнение проектных и изыскательских работ и требования к его подготовке утверждены Приказом Минстроя от 01.03.2018 № 125/пр.

3️⃣Согласно ст. 759 ГК РФ, при выполнении проектных и изыскательских работ по договору подряда Заказчик обязан передать Подрядчику:

⬩ задание на проектирование;
⬩ иные исходные данные, необходимые для составления технической документации. 

Задание на выполнение работ может быть подготовлено Подрядчиком (по поручению Заказчика).
 
Задание является обязательным для сторон с момента его утверждения Заказчиком.

Для выполнения работ Подрядчик обязан соблюдать требования задания и других исходных данных. Отступать от них можно с согласия Заказчика.

@developers_policy #назаметку

На заметку

Когда может не применяться Ресурсно-индексный метод ценообразования (РИМ)

РИМ можно не применять при определении сметной стоимости: 

1️⃣Строительства, реконструкции, капремонта, сноса ОКС, которые проводятся без привлечения средств:

⬩ федерального бюджета; 
⬩ лиц, перечисленных в ч. 1 ст. 8.3 ГрК РФ (если это не предусмотрено заданием на проектирование).

2️⃣Строительства некапитальных строений, сооружений.

3️⃣Текущего ремонта и содержания зданий, сооружений, строений и некапитального ремонта автомобильных дорог.

4️⃣Неотделимых улучшений земельного участка, например его благоустройства.

@developers_policy #назаметку

На заметку

ВС РФ об оплате дополнительных работ по контракту

Определение ВС РФ от 04.12.2023 № 310-ЭС23-12815.
 
ВС РФ дал оценку необходимости оплаты заказчиком дополнительных работ по контракту на выполнение строительных работ.

1️⃣Подрядчик обязан вести строительство и связанные с ним работы в соответствии:

⬩ с технической документацией, которая определяет объем, содержание работ и предъявляемые к ним требования;
⬩ со сметой, определяющей цену работ. 

Если в договоре отсутствуют иные указания, то Подрядчик обязан выполнить все работы, указанные в технической документации и в смете.

2️⃣Состав издержек Подрядчика, которые включены в цену договора, определяется в смете. Она должна быть согласована с Заказчиком. 

Иные издержки покрываются за счет предусмотренного сметой вознаграждения.

3️⃣К дополнительным работам, подлежащим оплате Заказчиком, могут быть отнесены только те работы, которые объективно не могли быть учтены в технической документации, но должны быть выполнены, т. к. иначе Подрядчик не сможет:

⬩ приступить к другим работам;
⬩ или продолжить уже начатые;
⬩ или ввести объект в эксплуатацию и достичь предусмотренного контрактом результата.

@developers_policy #назаметку 

На заметку

Что нужно помнить, сдавая в аренду ипотечное жилье

Человек, который взял жилье в ипотеку, может, при желании, сдавать его в аренду. Законодательных препятствий этому нет.

Однако надо помнить о нескольких важных нюансах.

1️⃣Банк, выдавший жилищный кредит, может включить в ипотечный договор пункт о том, что собственник имеет право передавать объект залога третьим лицам только по согласованию с банком.

2️⃣Если банк такое согласие даст, то заемщик будет обязан:

⬩ заключить с арендатором официальный договор аренды;
⬩ платить налог с дохода от сдачи жилья в аренду.  

3️⃣Если в ипотечном договоре не прописаны особые условия и ограничения по сдаче помещения в аренду, то все равно рекомендуется подстраховаться и получить официальное согласие банка. 

➡️Рекомендуется не пренебрегать получением согласия и оформлением официальных документов — банк-кредитор имеет право проверять состояние ипотечного жилья, в т. ч. и на предмет сдачи его в аренду. 

@developers_policy #назаметку

На заметку

Кто и как может получить имущественный вычет по ипотеке

Имущественным называется налоговый вычет при покупке недвижимости.

Его могут получить только официально трудоустроенные граждане, получающие зарплату.

Ипотечный вычет при ипотеке можно получить за:

⬩ строительство или покупку жилья (квартира, ИЖС, комната, доля);
⬩ покупку земельного участка (ЗУ) с жилым домом или под строительство дома.
⬩ выплату процентов по ипотечному кредиту;
⬩ расходы на отделку и ремонт жилья (если квартира куплена у застройщика без отделки)

Важно

➡️Получить вычет можно только за три последних года.

➡️Работающие пенсионеры, имеющие доход, с которого уплачивается НДФЛ 13%, также могут получить вычет за приобретение недвижимости. Для них срок возмещения увеличен и составляет не три, а четыре года. 

Нельзя получить вычет, если:

⬩ договор купли-продажи недвижимости оформлен между близкими родственниками (дети, родители, бабушка, дедушка, супруги);
⬩ отсутствует официально подтвержденный доход, с которого уплачивается НДФЛ;
⬩ покупку недвижимости субсидировал работодатель;
⬩ недвижимость куплена по программе «Военная ипотека» без использования собственных средств;
⬩ в текущем налоговом периоде уже подавалась налоговая декларация (можно — только один раз в год);
⬩ еще не подписан акт приема-передачи квартиры в новостройке;
⬩ вычет уже предоставляется работодателем ( НДФЛ не удерживается из зарплаты);
⬩ до 2014 года уже предоставлялись имущественный и процентный вычеты;
⬩ недвижимость получена в дар или наследство;
⬩ куплены апартаменты;
⬩ куплен ЗУ категории «садоводство и огородничество»;
⬩ ЗУ приобретался под строительство жилого дома, но право собственности на дом не оформлено;
⬩ гражданин зарегистрирован как ИП и работает по стандартной системе налогообложения.

Важно

➡️Если недвижимость куплена в текущем году, то вычет можно оформить только в следующем.

@developers_policy #назаметку

На заметку

Документы, необходимые для получения вычета по ипотеке

Для получения имущественного вычета необходимо собрать и подать пакет документов в налоговую инспекцию:

1️⃣Декларация 3-НДФЛ.

2️⃣Заявление на возврат налога.

3️⃣Паспорт.

4️⃣Документы о расходах на ипотеку (или справка об уплаченных процентах).

5️⃣Справка о доходах (2-НДФЛ) за отчетный период.
 
6️⃣Копии документов, подтверждающих право собственности на приобретенное на жилье: 

⬩ договор купли-продажи или ДДУ;
⬩ платежные документы;
⬩ выписка из ЕГРН (или свидетельство о праве собственности);
⬩ акт приема-передачи при покупке новостройки. 

Важно

Подать декларацию для получения вычета можно в следующем после покупки недвижимости году. Это можно делать в любое время, а не только до 30 апреля (срок подачи 3-НДФЛ).

Когда поступят деньги

Налоговики будут проверять документы до трех месяцев. Если все в порядке, то в течение месяца после окончания проверки деньги поступят на счет. 

Можно оформлять вычет в упрощенном порядке, тогда процесс займет не более 1,5 месяцев.

Полученными средствами можно распоряжаться по своему усмотрению. Один из вариантов — отправить их на досрочное погашение ипотеки. 

@developers_policy #назаметку

На заметку

Рекомендации землепользователям для избежания ответственности за нарушение земельного законодательства

1️⃣Проверить наличие правоустанавливающих, правоудостоверяющих документов на ЗУ. Если их нет или утеряны, то их нужно восстановить и оформить право на участок, зарегистрировав его в Росреестре;

2️⃣Убедиться, что фактически используемая площадь не превышает площадь, указанную в правоустанавливающем документе;

3️⃣Использовать ЗУ в установленных границах, сведения о которых внесены в ЕГРН. Если границы не установлены, то нужно провести межевание ЗУ и внести точные границы в ЕГРН. Это предотвратит споры с соседями или публичными собственниками;

4️⃣Осуществлять на участке деятельность в соответствии с видом разрешенного использования ЗУ. Информацию об этом можно найти в выписке из ЕГРН.

Напоминаем

Заказать и получить выписку из ЕГРН можно:

⬩ на сайте Росреестра;
⬩ на портале Госуслуг;
⬩ на сайте ППК «Роскадастр»;
⬩ лично в МФЦ.

@developers_policy #назаметку

На заметку

Куда можно пожаловаться на нарушение ваших прав

Предлагаем вашему вниманию несколько официальных сайтов куда можно обратиться, в случае необходимости. Все обращения на этих ресурсах регистрируются, и на них впоследствии высылается ответ.

1️⃣Сайт Роспотребнадзора

Сюда направляются жалобы, если вы столкнулись:

⬩ с плохим обслуживанием в магазине, ресторане (кафе);
⬩ с отказом заменить бракованный товар;  
⬩ с навязыванием дополнительных услуг;
⬩ другими подобными случаями.

2️⃣Сайт ГИС ЖКХ

Сюда направляются жалобы, если вы столкнулись:

⬩ с завышением тарифов на коммунальные услуги;
⬩ с нежеланием УК выполнять свои обязанности по обслуживанию дома;
⬩ другими подобными случаями.

3️⃣Сайт Роскомнадзора

Сюда направляются жалобы, если вы столкнулись:

⬩ с нарушением правила обработки персональных данных;
⬩ публикацией в соцсетях запрещенной информации;
⬩ другими подобными случаями.

4️⃣Сайт ФССП

Сюда направляются жалобы, если вы столкнулись с тем, что:

⬩ оценка имущества должника проведена с нарушением закона;
⬩ суд не вынес постановление в установленный срок; 
⬩ судебный пристав затягивает или вообще не ищет должника по алиментам; 
⬩ другими подобными случаями.

5️⃣Сайт Банка России

Сюда направляются жалобы, если вы столкнулись с:

⬩ отказом вернуть стоимость страховки;
⬩ незаконно взятой комиссией;
⬩ оформлением кредита на ваше имя без вашего согласия;
⬩ другими подобными случаями. 

6️⃣Сайт Онлайнинспекции

Сюда направляются жалобы, если вы столкнулись с:

⬩ задержкой заработной платы;
⬩ отказом в предоставлении отпуска;
⬩ отказом в приеме на работу из-за наличия детей;
⬩ другими подобными случаями.

7️⃣Сайт Рособрнадзора

Сюда направляются жалобы, если вы столкнулись с:

⬩ нарушением правил аттестации;
⬩ взиманием платы за школьные учебники; 
⬩ отказом в предоставлении академического отпуска в вузе;
⬩ другими подобными случаями. 

@developers_policy #назаметку

На заметку

О плате за фактическое пользование земельным участком после прекращения аренды 

Что полезно знать собственнику объекта недвижимости, расположенной на земельном участке, в отношении которого прекращены арендные отношения. 

У судов нет единого мнения по вопросу платы за такой участок. Они руководствуются двумя подходами.

1️⃣Плата за фактическое землепользование рассчитывается, исходя из действующих положений нормативных актов:

⬩ Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 28.09.2018 N Ф09-6006/18 по делу N А60-54585/2017;
⬩ ст. 39.7 Земельного Кодекса РФ (ЗК РФ).

Суд опирается на норму в ЗК — порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом местного самоуправления (ст. 39.7 ЗК РФ).

2️⃣Плата за фактическое землепользование определяется в размере арендной платы, установленной действующим ранее договором:

⬩ Определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 04.04.2023 № 39-КГ23-2-К1;
⬩ п. 19 Обзора судебной практики ВС РФ № 2, утв. Президиумом ВС РФ 19.07.2023. 

Суд исходит из того, что правоотношения фактического землепользования возникли из договорных отношений. 

Поэтому окончание срока действия договора аренды само по себе не ведет к прекращению обязательств арендатора вносить арендную плату, определенную договором. 

Тот же смысл заложен в ст. 622 ГК РФ — если арендатор не возвратил или возвратил несвоевременно арендованное имущество, то арендодатель вправе потребовать арендную плату за все время просрочки. 

Размер просрочки будет определяться из ставки арендной платы, которая предусматривалась договором.

➡️Поэтому, если аренда прекращена, а арендодатель начисляет плату за фактическое использование земли в размере, вызывающем сомнения, то надо знать, что есть альтернативный вариант расчета, который принимается судами и на котором арендатор имеет право настаивать. 

@developers_policy #назаметку

На заметку

Росреестр напоминает о том, как избежать мошенников при покупке жилья

Удивительно, но факт: до сих пор находится немало людей, которые упорно продолжают наступать на одни и те же грабли совершать ошибки при покупке жилья. Поэтому приводим рекомендации Росреестра, которые помогут избежать неприятностей.

Покупая квартиру, следует помнить:

1️⃣Физическое лицо или ИП не имеет права выступать застройщиком при строительстве многоквартирного жилого дома (МКД).

Застройщиком может выступать только юрлицо, полное наименование которого содержит слова «специализированный застройщик». 

Застройщик МКД должен:

⬩ обладать правами на землю, где планируется строительство дома;
⬩ и иметь разрешение на строительство. 

2️⃣Проектная декларация застройщика должна быть опубликована и содержать все необходимые сведения. 

3️⃣Деньги за квартиру вносятся только на основании договора об участии в долевом строительстве (ДДУ).

Договор должен быть зарегистрирован в Росреестре.

4️⃣Нельзя вносить деньги, если:

⬩ застройщик — гражданин или ИП;

⬩ застройщик просит оплату до регистрации договора участия в долевом строительстве или отказывается регистрировать договор;

⬩ застройщик предлагает вместо ДДУ подписать иную форму договора:

-  договор займа;
- предварительный договор купли-продажи квартиры; 
- предварительный договор участия в долевом строительстве;
- договор купли-продажи векселя;
- договор резервирования квартиры;
- иные формы договоров.

5️⃣Перед тем, как подписывать договор и вносить деньги, нужно тщательно проверить застройщика и убедиться в том, что информация, которую он представляет, соответствует действительности и требованиям закона:

⬩ изучить всю информацию о строительной компании;
⬩ изучить документы со сведениями о застройщике;
⬩ ознакомиться с проектной декларацией;
⬩ внимательно изучить договор, который предлагает подписать застройщик. 

@developers_policy #назаметку