📌Как считать стоимость аренды земельного участка после завершения комплексного освоения в целях жилищного строительства

Определение от 24.01.2023 г. № 305-ЭС22-20663 по делу № А40-137895/2021                                   
https://kad.arbitr.ru/Kad/Card?number=%D0%9040-137895%2F2021

Компания в 2013 г. по результатам аукциона заключила договоры аренды земельных участков с федеральным Фондом для их комплексного освоения в целях жилищного строительства. Затем права и обязанности арендодателя по перешли к агенту РФ – Дом.РФ, а права и обязанности арендатора ­– к Фирме.

В результате раздела указанных участков был образованы два земельных участка, на каждом из которых в 2017 и 2019 г. была введены в эксплуатацию объекты инфраструктуры ­– две газовые котельные.

Собственником котельных соответственно в 2018 и 2020 г. стало Общество. В 2020 г. участки, на которых располагались котельные, были переданы Росимуществу.

Росимущество в 2021 г. заключило с Обществом два договора аренды земельных участков на 49 лет в целях эксплуатации газовых котельных. Арендатор обязался оплатить и за периоды, предшествовавшие заключению договоров (09.01.2020 - 13.07.2021 и 29.08.2019 - 15.07.2021), в размере арендной платы, подлежащей определению по Правилам № 582 и Приказу МЭР № 217.

Но Дом.РФ обратился в суд с иском о взыскании платы за пользование земельными участками – 337 тыс. руб. за 2020 и 116 тыс. руб. за 2019-2020. Размер арендной платы был определён в соответствие с договором аренды 2013 г. заключённым ещё с Компанией-победителем аукциона.

📍Суд первой инстанции отказал в удовлетворении иска. Суд согласился с доводами Общества о том, что Дом.РФ испрашивает арендную плату за тот же период, что и указанный в договоре с Росимуществом. Также что комплексное освоение завершено, поэтому арендная плата не может рассчитываться по договору комплексного освоения. Также ранее на обращение ответчика Дом.РФ сообщал об отсутствии у него прав на заключение договора аренды.

👌 Апелляционный суд отменил акт первой инстанцией и удовлетворил требования Дом.РФ. Суд указал, что с момента перехода к Обществу права собственности на котельные оно приобрело права и обязанности арендатора публичных земельных участков, поэтому обязано вносить плату за пользование по условиям договоров 2013 г., заключенных по результатам аукциона.
✊Суд округа согласился с апелляционной инстанцией.

🔥📎СКЭС Верховного Суд отменила акты трёх инстанций и направила дело на новое рассмотрение в первую инстанцию, указав на неучтённое судами:

🟦по смыслу ст. 30.2 ЗК, ст. 3 Закона № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» целью аренды земельных участков для их комплексного освоения является строительство жилых объектов и объектов инфраструктуры. При достижении указанных целей и исполнения сторонами обязательств правоотношения прекращаются в силу ст. 408 ГК надлежащим исполнением;
🟦 при прекращении обязательств по указанным договорам аренды комплексного освоения в отношении спорных земельных участков к новому собственнику расположенных на них объектов недвижимости не могут перейти права и обязанности арендатора-застройщика;
🟦 в Законе № 161-ФЗ отсутствуют положения о том, что единый институт развития вправе заключать договоры аренды федеральных земельных участков с лицами, которые являются собственниками указанных объектов;
🟦суд первой инстанции сделал правильные выводы о том, что к ответчику не перешли обязательства по оплате пользования спорными участками в размере, установленном договорами 2013 г., и о необходимости рассчитывать плату Правилами № 582 и Приказу № 217. Однако суд не учёл, что участки были переданы Росимуществу на основании протоколов от 30.12.2019 и от 30.09.2020 № 5 по актам от 12.02.2020 и от 10.11.2020, и не установил, кто вправе получать плату за пользование участками единого института развития до передачи их Росимуществу в порядке, предусмотренном Законом № 161-ФЗ;
🟦общество «Дом.РФ» заявило требование о взыскании платы за период, часть которого не была учтена в договорах аренды, заключенных Росимуществом и Обществом
#земля #строительство
 
 
 

⚠Почему строительство двух многоквартирных домов на одном земельном участке не противоречит требованиям законодательства

Определение от 09.02.2023 г. № 307-ЭС22-19570 по делу № А56-21432/2021
https://kad.arbitr.ru/Kad/Card?number=%D0%9056-21432%2F2021

Общество построило два многоквартирных дома (корпусы А и Б) на принадлежащем ему земельном участке. На основании разрешения Госстройнадзор СПб указанные корпуса МКД были одновременно введены в эксплуатацию. Квартиры в корпусах были переданы в собственность участников долевого строительства, право собственности которых зарегистрировано в установленном порядке.

Но Управление Россреестра отказало в госрегистрации прекращения права собственности Общества на данный участок. Управление Росреестра посчитав, что строительство двух МКД на одном земельном участке противоречит требованиям ЖК, и указав на необходимость формирования земельного участка под каждым из построенных домов, поскольку у собственников квартир право общей долевой собственности возникает на земельный участок под домом после формирования такого участка.

Общество обратилось в суд с заявлением о признании незаконным решения Управления Росреестра.

👉Суд первой инстанции отказал в удовлетворении иска. Апелляционный суд согласился с первой инстанцией. Суды исходили из следующего: в случае предоставления для строительства нескольких МКД одного земельного участка к общему имуществу одного вновь построенного МКД не может относиться та часть земельного участка, на которой построен другой МКД. Следовательно, под каждым из таких домов должен быть сформирован и поставлен на кадастровый учет свой земельный участок; доказательства, подтверждающие, что спорный земельный участок является неделимым, не представлены.

👉Суд округа согласился с первой и апелляционной инстанциями.

❗⚠СКЭС Верховного Суд отменила акты трёх инстанций и направила дело на новое рассмотрение в первую инстанцию, указав на неучтённое судами:
✅право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом (п. 1 ст. 235 ГК);
✅с момента госрегистрации права собственности первого лица на любое из помещений в МКД соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в данном МКД, а прежний собственник (застройщик) утрачивает право на распоряжение им (п. 66, 67 Пост. Пл ВС и ВАС от 29.04.2010 № 10/22);
✅положения ЗК, ГрК, Законов № 189-ФЗ, 214-ФЗ не содержат запрета на формирование единого земельного участка, на котором возведены (или запланировано строительство) 2 и более отдельно стоящих МКД в т.ч. составляющих единый жилой комплекс, что предполагает возникновение права собственности всех собственников помещений в этих домах на единый земельный участок;
✅проектная документация не предполагала раздел данного участка между корпусами после их ввода в эксплуатацию. Госстройнадзор СПб выдала разрешение на ввод в эксплуатацию жилого дома, состоящего из 2-х корпусов;
✅между тем суды не дали оценку приведенным доводам Общества и не проверили представленные доказательства на предмет того, каким образом при проектировании строительства двух МКД (корпуса А и Б) была предусмотрена схема планировочной организации земельного участка, отведенного под застройку; не исследовали вопрос, являются ли спорные МКД единым жилищным комплексом с особенностями коммуникаций и инфраструктуры (элементами озеленения, парковкой и т.д.);
✅Общество также ссылалось на то, что оно уже не является собственником помещений в МКД, а в силу ст. 11.2 ЗК образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков. Действия Общества по разделу спорного участка будут нарушать права и законные интересы собственников помещений в данных корпусах МКД.
#земля #строительство

‼☝Ставки земельного налога могут быть разными для частей одного земельного участка

Определение ВС РФ от 21.03.2023 г. № 305-ЭС22-24825 по делу № А41-88082/2021
https://kad.arbitr.ru/Kad/Card?number=%D0%9041-88082%2F2021

Налоговая Инспекция посчитала, что Пансионат должен был исчислить земельный налог по четырём земельным участкам в размере 1,5% от кадастровой стоимости. Пансионат обжаловал действия Инспекции в областное УФНС.

УФНС согласилось, что за три участка налог необходимо рассчитывать по ставке 0,3%, т.к. участки заняты жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры ЖКХ. А вот за четвёртый участок нужно начислять налог по ставке 1,5%, потому он только частично занят жилищным фондом и объектами ЖКХ. Но в то же время УФНС рекомендовала Пансионату получить выписку из ЕГРН, где будет определен и зафиксирован размер земельного участка, на котором расположены объекты ЖКХ и иные объекты.

Пансионат обратился в суд с заявлением о признание недействительные решения Инспекции в части отказа в применении ставки земельного налога в размере 0,3% в отношении четвёртого земельного участка общей площадью 198,96 тыс. кв.м., в части земельного участка площадью 47,96 тыс. кв.м. Пансионат указал на 47,96 тыс. кв.м. находятся охранные зоны водозабора, водопровода, канализационной сети, газопровода, ЛЭП и теплосетей.

‼👉Суд первой инстанции удовлетворил требования. Апелляционный суд согласился с первой инстанцией.
Суды исходили из того, что Пансионат доказал факт нахождения на спорном земельном участке объектов инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса, которые участвуют в оказании услуг населению, в т.ч. жителям соседних деревень.

🚫👉Кассационный суд отказал в удовлетворении требований и отменил акты первой и апелляционной инстанции. Суд округа указал на то, что на один земельный участок не может быть установлено несколько налоговых ставок. Пансионат не вправе применять пониженную ставку налога, поскольку им не осуществлялось выделение из сооружений, находящихся на спорном земельном участке, непосредственных объектов инженерной инфраструктуры ЖКК, и не сформирован самостоятельный земельный участок под этими объектами.

‼🚀☝СКЭС Верховного Суд отменила акт кассационного суда и оставила в силе акты первой и апелляционной инстанции, указав на неучтённое судом округа:
✅в силу п. 2 ст. 391 НК установление различных налоговых ставок в отношении земельного участка, является основанием для отдельного расчета налоговой базы;
✅принимая во внимание, что конкретный порядок такого расчёта законом не определен, то в случаях, когда при исчислении налога в отношении земельного участка применяются различные налоговые ставки, установленные в зависимости от наличия на нем объектов инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса, налоговая база в отношении части земельного участка, приходящейся на данные объекты, может определяться как доля кадастровой стоимости всего земельного участка, пропорциональная указанной части участка (п. 7 ст. 3 НК);
✅ поскольку в целях определения налоговой базы НК не устанавливает исчерпывающий перечень документов, которыми может подтверждаться площадь части земельного участка, приходящейся на объекты инженерной инфраструктуры, в соответствии с п. 1 ст. 54 НК отдельный расчёт налоговой базы может производиться на основе различных документально подтвержденных данных (кадастровые паспорта, планы объектов землеустройства и т.п), при условии, что они позволяют достоверно определить площадь земельного участка, занятого непосредственно объектами инженерной инфраструктуры;
✅ налогоплательщиком было представлено заключение кадастрового инженера, которым подтверждено расположение объектов инженерной инфраструктуры ЖКК и установлено, что из общей площади земельного участка на эти объекты приходится 47,96 тыс. кв.м. А Инспекция не представила какие-либо доказательства, ставящие под сомнение правильность выводов кадастрового инженера в части определения площади.
#недвижимость #земля #земельныйналог

‼⚠Субъекты РФ правомерно вводят моратории на приватизацию сельскохозяйственных земель

Определение ВС РФ от 06.03.2023 г. № 310-ЭС22-22518 по делу № А36-8482/2021
https://kad.arbitr.ru/Kad/Card?number=%D0%9036-8482%2F2021

Общество (арендатор) Администрация района (арендодатель) 07.06.2011 заключили договор аренды земельных 7 участков сельскохозяйственного назначения, находящихся в Липецкой области, сроком на 49 лет.

Общество в 2021 г. обратилось с заявлением о предоставлении в собственность без проведения торгов указанных земельных участков. Но Администрация отказала поскольку на территории Липецкой области установлен мораторий на приватизацию земельных участков сельскохозяйственного назначения.

Общество обратилось в суд с заявлением о признании незаконным решения Администрации и об обязании Администрации устранить допущенные нарушения прав.

⛔Суд первой инстанции удовлетворил иск.
Суд посчитал недопустимым ограничивать на территории Липецкой области положений п. 4 ст. 10 Закона об обороте земель сельхозназначения (Закона № 101-ФЗ от 24.07.2002) и пп 9 п. 2 ст. 39.3 ЗК. Даже если такое ограничение установлено Законом Липецкой области от 04.12.2003 № 81-ОЗ.

‼⚠➡Апелляционный суд отменил акт первой инстанции и отказал в удовлетворении иска.
Суд указал, что порядок приватизации земельных участков из земель сельскохозназначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности на территории Липецкой области, урегулирован Законом № 81-ОЗ, согласно ст. 5 которого приватизация таких земельных участков осуществляется на возмездной основе с 01.01.2029.

⛔Кассационный суд отменил акт апелляционной инстанции и оставил в силе акт первой инстанции.

‼⚠СКЭС Верховного Суда отменил акт кассационного суда и оставил в силе акт апелляционного, указав на неучтённое судами первой и кассационной инстанций:
➡приватизация земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, расположенных на территории субъекта РФ, осуществляется с момента (даты), определенного законом субъекта РФ, в порядке, установленном Законом № 101-ФЗ, ЗК и иными федеральными законами;
➡ в случае, если на день вступления в силу Закона № 101-ФЗ субъектом РФ не принят закон, обеспечивающий реализацию Закона № 101-ФЗ, на территории такого субъекта РФ приватизация земельных участков из земель сельскохозназначения, предусмотренная п. 4 ст. 1 данного Закона, осуществляется с 01.01.2004;
➡определение момента начала приватизации земельных участков сельскохозяйственного назначения, относится исключительно к полномочиям субъекта РФ, которые при регулировании отношений, связанных с владением, пользованием и распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения учитывают существующие в субъекте природно-климатические и социально-экономические условия;
➡согласно ст. 5 Закона Липецкой области № 81-ОЗ приватизация земельных участков из земель сельскохозназначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на территории Липецкой области осуществляется на возмездной основе с 01.01.2029, кроме случаев предоставления земельных участков. приватизация которых осуществляется с 01.09.2005;
➡ установленный Законом Липецкой области № 81-ОЗ мораторий на приватизацию земель сельскохозназначения не лишает Общество возможности продолжать использовать спорные участки на праве аренды. После прекращения моратория или в случае внесения изменений в Закон № 81-ОЗ, которыми могут быть предусмотрены исключения из общего правила о моратории на приватизацию земель сельскохозназначения, Общество будет вправе приобрести участки в собственность.
#земля #приватизация

‼🚀❗Субъекты РФ правомерно вводят моратории на приватизацию сельскохозяйственных земель
Определение ВС РФ от 06.03.2023 г. № 310-ЭС22-22518 по делу № А36-8482/2021
https://kad.arbitr.ru/Kad/Card?number=%D0%9036-8482%2F2021

Общество (арендатор) Администрация района (арендодатель) 07.06.2011 заключили договор аренды земельных 7 участков сельскохозяйственного назначения, находящихся в Липецкой области, сроком на 49 лет.

Общество в 2021 г. обратилось с заявлением о предоставлении в собственность без проведения торгов указанных земельных участков. Но Администрация отказала поскольку на территории Липецкой области установлен мораторий на приватизацию земельных участков сельскохозяйственного назначения.

Общество обратилось в суд с заявлением о признании незаконным решения Администрации и об обязании Администрации устранить допущенные нарушения прав.

🚫Суд первой инстанции удовлетворил иск.
Суд посчитал недопустимым ограничивать на территории Липецкой области положений п. 4 ст. 10 Закона об обороте земель сельхозназначения (Закона № 101-ФЗ от 24.07.2002) и пп 9 п. 2 ст. 39.3 ЗК. Даже если такое ограничение установлено Законом Липецкой области от 04.12.2003 № 81-ОЗ.

‼👉Апелляционный суд отменил акт первой инстанции и отказал в удовлетворении иска.
Суд указал, что порядок приватизации земельных участков из земель сельскохозназначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности на территории Липецкой области, урегулирован Законом № 81-ОЗ, согласно ст. 5 которого приватизация таких земельных участков осуществляется на возмездной основе с 01.01.2029.

🚫Кассационный суд отменил акт апелляционной инстанции и оставил в силе акт первой инстанции.

‼☝❗СКЭС Верховного Суда отменил акт кассационного суда и оставил в силе акт апелляционного, указав на неучтённое судами первой и кассационной инстанций:
✅ приватизация земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, расположенных на территории субъекта РФ, осуществляется с момента (даты), определенного законом субъекта РФ, в порядке, установленном Законом № 101-ФЗ, ЗК и иными федеральными законами;
✅ в случае, если на день вступления в силу Закона № 101-ФЗ субъектом РФ не принят закон, обеспечивающий реализацию Закона № 101-ФЗ, на территории такого субъекта РФ приватизация земельных участков из земель сельскохозназначения, предусмотренная п. 4 ст. 1 данного Закона, осуществляется с 01.01.2004;
✅определение момента начала приватизации земельных участков сельскохозяйственного назначения, относится исключительно к полномочиям субъекта РФ, которые при регулировании отношений, связанных с владением, пользованием и распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения учитывают существующие в субъекте природно-климатические и социально-экономические условия;
✅ согласно ст. 5 Закона Липецкой области № 81-ОЗ приватизация земельных участков из земель сельскохозназначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на территории Липецкой области осуществляется на возмездной основе с 01.01.2029, кроме случаев предоставления земельных участков. приватизация которых осуществляется с 01.09.2005;
✅ установленный Законом Липецкой области № 81-ОЗ мораторий на приватизацию земель сельскохозназначения не лишает Общество возможности продолжать использовать спорные участки на праве аренды. После прекращения моратория или в случае внесения изменений в Закон № 81-ОЗ, которыми могут быть предусмотрены исключения из общего правила о моратории на приватизацию земель сельскохозназначения, Общество будет вправе приобрести участки в собственность.
#земля #приватизация

‼Факт принадлежности коммерческой организации земельного участка, приобретенного для ИЖС, исключает возможность применения пониженной ставки земельного налога

Определение ВС РФ от 28.03.2023 г. № 305-ЭС22-27530 по делу № А41-94065/2021
https://kad.arbitr.ru/Kad/Card?number=%D0%9041-94065%2F2021

В 2020 г. Компания владела на праве собственности земельными участками, из которых три имели вид разрешенного использования «для ИЖС». Один из этих трёх участков был размежеван на 291 земельный участок, часть вновь образованных участков была реализована в пользу физических лиц по договорам купли-продажи.

Налоговая Инспекция произвела перерасчет земельного налога и сообщила строительной Компании о необходимости уплаты налога за 2020 г. в сумме 16,8 млн руб.. Перерасчет произведен с применением ставки 1,5% вместо 0,3%. Производя перерасчёт, Инспекция исходила из того, что Компания осуществляет коммерческую деятельность и получает доход от продажи участков.

Компания обратилась в суд с иском о признании незаконными действий инспекции и об обязании принять решение о перерасчете земельного налога в размере 0,3% в отношении трёх земельных участков.

❗Суд первой инстанций отказал в удовлетворении иска. Апелляционный согласились с первой инстанцией.

Суды основывались на том, что спорные земельные участки не использовались по назначению (для жилищного строительства), не предназначались для удовлетворения личных (бытовых) нужд граждан, но были предназначены для получения прибыли от их продажи.

❌Кассационный суд удовлетворил исковые требования и отменил акты первой и апелляционной инстанций.

Суд округа посчитал, что в НК не содержится нормы, в силу которой сама по себе принадлежность земельного участка коммерческой организации, приобретенного для ИЖС, означает его использование в предпринимательской деятельности. Определяющим для применения ставки земельного налога 0,3% является вид разрешенного использования земельного участка и назначение возводимых на нем объектов.

❗СКЭС Верховного Суда отменила акт кассационного суда и оставила в силе акты первой и апелляционной инстанций, указав на неучтённое судом округа:
✅подпунктом «а» п. 75 ст. 2 ФЗ от 29.09.2019 № 325-ФЗ (примен. с 01.01.2020) из сферы действия абз. 3 пп 1 п. 1 ст. 394 НК исключены земельные участки, приобретенные (предоставленные) для индивидуального жилищного строительства (ИЖС), используемые в предпринимательской деятельности;
✅начиная с 2020 г. в отношении земельных участков, приобретенных (предоставленных) для возведения объектов ИЖС (п. 39 ст. 1 ГрК), воля законодателя направлена на предоставление государственной поддержки непосредственно гражданам, которым приобретенные (предоставленные) для ИЖС земельные участки принадлежат на соответствующем праве, осуществляющим строительство для удовлетворения собственных нужд, связанных с проживанием;
✅коммерческие организации исключены из числа субъектов, которые вправе применять пониженную ставку налога (0,3%) в отношении земельных участков, приобретенных (предоставленных) для ИЖС, даже в случаях, когда они осуществляют возведение объектов ИЖС на принадлежащих им участках для реализации в последствии построенных объектов гражданам;
✅налогоплательщики – коммерческие организации, тем более не вправе применять пониженную ставку налога в случаях, когда они и вовсе не имеют намерения приступать к ИЖС, но используют соответствующие участки в своей предпринимательской деятельности как активы, рассчитывая на получение прибыли от их реализации, либо на использование участков в качестве объектов залога (ипотеки) и т.п.;
✅начиная с 2020 г. сам факт принадлежности коммерческой организации земельного участка, приобретенного (предоставленного) для ИЖС исключает возможность применения ставки – 0,3%, предусмотренной абз. 3 пп 1 п. 1 ст. 394 НК.
ФНС России выпустила соответствующее Письмо от 31.03.2023 № БС-4-21/3826@
#земля #земельныйналог

👆При внесении сведений о зонах минимальных расстояний до газопроводов в ЕГРН не требуется согласований с уполномоченным органом

Определение ВС РФ от 28.03.2023 г. № 302-ЭС22-23313 по делу № А19-19946/2021
https://vsrf.ru/stor_pdf_ec.php?id=2231180

Газпром как собственник магистральных газопроводов, являющихся объектами повышенной опасности, обратился в ФКП Росреестра с заявлениями для внесения сведений в ЕГРН о зонах минимальных расстояний (ЗМР) до данных сооружений с приложением соответствующих документов.

Но ФКП Росреестра сообщила о невозможности внесения в ЕГРН сведений в порядке межведомственного информационного взаимодействия.

Основаниями для отказов послужило непредставление решений уполномоченного органа (Минэнерго России) об установлении зон с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ).

Газпром обратился в суд с заявлением к ФКП Росреестра о признании незаконными отказа во ЕГРН сведений о ЗМР, об обязании устранить нарушения прав и законных интересов заявителя путем внесения в ЕГРН сведений о ЗМР.

‼Суд первой инстанций удовлетворил исковые требования. Апелляционный суд согласился с первой инстанцией. Суды указали, что охранная зона трубопроводов и ЗМР до магистральных или промышленных трубопроводов законодателем отнесены к ЗОУИТ. ЗМР до магистральных газопроводов установлены законодательно с определением границ данных зон и внесение сведений в ЕГРН об охранных зонах возможно без согласования на основании заявления правообладателя и прилагаемого к нему графического описания местоположения границ зоны, перечня координат характерных точек этих границ в системе координат, установленной для ведения ЕГРН, размеры которых соответствуют размерам, предусмотренным актами, определяющими порядок установления таких охранных зон на день их установления.

❌Суд округа отказал в удовлетворении требований. Суд округа указал на несоблюдение Газпромом специального порядка, установленного ч. 19 ст. 26 Закона № 342-ФЗ, поскольку заявления о внесении в ЕГРН сведений о ЗМР до данных сооружений поданы в учреждение минуя уполномоченный орган (Минэнерго России) в связи с чем у ФКП Росреестра отсутствовали правовые основания для внесения соответствующих сведений в ЕГРН.

‼👉СКЭС Верховного Суда отменила акты кассационного суда и оставила в силе акты первой и апелляционной инстанций, указав на неучтённое судом округа:
✅ Правительство РФ утверждает положение в отношении каждого вида ЗОУИТ, за исключением ЗОУИТ, которые возникают в силу федерального закона (п. 1 ст. 106 ЗК);
✅ использование земельных участков ограничивается в ЗОУИТ (пп 1 п. 2 ст. 56 ЗК). К таким зонам отнесены ЗМР до магистральных или промышленных газопроводов;
✅ согласно ч. 16 ст. 26 Закона № 342-ФЗ до 01.01.2025 установление, изменение или прекращение существования ЗОУИТ (за исключением случаев, если до 01.12.2019 Правительством РФ в соответствии со ст. 106 ЗК утверждено положение о ЗОУИТ соответствующего вида) осуществляется в порядке, установленном до дня официального опубликования Закона № 342-ФЗ, с учетом особенностей, установленных ч. 16.1 - 16.3 ст. 26 Закона № 342-ФЗ;
✅ в настоящее время положение в отношении ЗМР, предусмотренное ст. 106 ЗК, не утверждено. До его утверждения ст. 26 Закона № 342-ФЗ определены переходные нормы;
✅ ЗОУИТ считаются установленными, если до 01.01.2022 были приняты нормативно-правовые акты, определяющие их понятие, назначение и технические характеристики;
✅ до утверждения Правительством РФ в соответствии со ст. 106 ЗК положений об охранных зонах трубопроводов и о ЗМР до магистральных или промышленных трубопроводов правовой режим и порядок установления охранных зон трубопроводов и минимальных расстояний до промышленных и магистральных трубопроводов определяется Правилами № 9, Правилами охраны газораспределительных сетей, утвержденными постановлением Правительства РФ от 20.11.2000 № 878, Правилами № 1083, СП 36.13330.2012;
✅ т.о., как верно указали суды первой и апелляционной инстанций, ЗМР до магистральных газопроводов установлены нормативными актами.
#земля

‼👉Существование объекта, в отношении которого требуется установление санитарно-защитной зоны не означает, что эта зона автоматически существует в ориентировочном размере

Также СКЭС указала, что в общественных обсуждениях застройки может принять участие любой житель города, а не только проживающие именно в районе застройки

Определение ВС РФ от 21.03.2023 г. № 308-ЭС22-25486 по делу № А53-37781/2021

https://vsrf.ru/stor_pdf_ec.php?id=2225290

Гражданин после общественных обсуждений получил у Администрации города разрешение на «малоэтажную многоквартирную жилую застройку», принадлежащего ему участка. На участке располагались здания бывшего стекольного завода, видом разрешенного использования участка значилось: «для эксплуатации завода».

Градостроительным обоснованием на спорном земельном участке предлагалось демонтировать корпуса завода и разместить комплекс жилой застройки с учетом санитарно-защитных и шумовых зон от железнодорожных путей Порта.

Но вот Порту и Обществу, чьи участки граничили с участком Гражданина, это не понравилось. Порт и Общество обратились в суд с заявлением к Администрации о признании незаконным её Постановления, которым была разрешена застройка. Истцы указали на то, что разрешение дано без учёта санитарно-защитных зон, что нарушает их права в сфере предпринимательской деятельности, а также на нарушения порядка проведения общественных обсуждений.

❗⚡Суд первой инстанции и апелляционный суд отказали в удовлетворении требований. Суды посчитали, что Гражданин был вправе ставить вопрос о предоставлении разрешения, решение по которому принимается главой Администрации с учетом мнения населения и других заинтересованных лиц, сложившегося по результатам публичных слушаний.

Также суды отклонили довод транспортной Прокуратуры о незаконном участии в обсуждениях физических лиц, не проживающих в границах земельных участков. Суды указали, что организатор общественных обсуждений не может ограничить право граждан, проживающих на территории Города, на участие в общественных обсуждениях.

❌Суд округа отменил акты судов первой и апелляционной инстанций и признал незаконным разрешение Администрации. Суд посчитал, что в общественном обсуждении приняли участие несоответствующие требованиям лица (ст. 5.1 ГрК). В обсуждении по протоколу участвовали 5 лиц – Общество, Порт и трое граждан. А эти трое граждан не проживали в пределах территориальной зоны, в границах которой располагался участок.

‼👉СКЭС Верховного Суда отменил акты суда округа и оставил в силе акты судов первой и апелляционной инстанций, указав на неучтённое судом округа:
✅организатор общественных обсуждений не может ограничить право граждан на участие в общественных обсуждениях, а само по себе возможное участие в общественных обсуждениях граждан, проживающих за пределами территориальной зоны, в границах которой расположен участок, не является безусловным основанием для признания недействительным принятого по результатам их проведения ненормативного правового акта, если при этом не было допущено ограничение возможности всех заинтересованных граждан в доведении мнения по соответствующему вопросу до сведения уполномоченного органа. Иное означало бы отмену правомерно принятого ненормативного правового акта только по формальным основаниям;
✅суды признали, что санитарно-защитные зоны объектов заявителей не установлены в предусмотренном законом порядке уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим федеральный государственный санитарно-эпидемиологический надзор, их границы не внесены в Правила землепользования и застройки, сведения о таких зонах отсутствуют в ЕГРН и не отображены в градостроительном плане спорного участка;
✅силу п. 16.1 ст. 26 Закона № 342-ФЗ до 01.01.2025 санитарно-защитная зона считается установленной независимо от наличия или отсутствия сведений о такой зоне в ЕГРН, но только при условии принятия уполномоченным органом решения об установлении санитарно-защитной зоны. Однако такое решение принято не было, поэтому данная норма к спорным правоотношениям применению не подлежит
#земля

‼⚡СКЭС Верховного Суда объяснила, почему непереоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком не влечет его прекращение и не порождает обязанности платить арендные платежи, если тем более уплачен земельный налог

Определение ВС РФ от 18.05.2023 г. № 310-ЭС22-28617 по делу № А14-14910/2021

https://kad.arbitr.ru/Kad/Card?number=%D0%9014-14910%2F2021

Управление администрации города обратилось в суд с иском к Обществу о взыскании 506 тыс. руб. неосновательного обогащения за фактическое пользование земельным участком за период с 01.01.2018 по 26.02.2021, а также процентов за пользование чужими денежными средствами.

Управление полагало, что Общество должно оплачивать пользование указанным земельным участком, на котором расположены принадлежащие ему объекты недвижимости, в размере арендной платы.

Общество же считало, что является универсальным правопреемником лица, которому указанный участок предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования, следовательно, к нему перешло указанное вещное право и обязанность платить земельный налог, а не арендную плату. А земельный налог за спорный период Общество заплатило.

❌Суды первой и апелляционной инстанций удовлетворили иск Управления. Суды указали, что Общество в установленный Законом № 137-ФЗ срок не исполнило обязанность по переоформлению права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды (или не приобрело земельный участок в собственность). Поэтому Общество должно оплачивать пользование участком не в виде земельного налога, а в размере арендной платы, рассчитанной Управлением.
❌Суд округа согласился с судами первой и апелляционной инстанций.

‼👉СКЭС Верховного Суда отменил акты апелляционного суда и суда округа и направила дело на новое рассмотрении в апелляционный суд, указав на неучтённое судам:
✅Предоставленное землепользователям до введения в действие Земельного кодекса право бессрочного (постоянного) пользования земельными участками соответствует предусмотренному ЗК праву постоянного (бессрочного) пользования земельными участками;
✅ принадлежавшее реорганизованному юридическому лицу (правопредшественнику) вещное право на недвижимое имущество переходит к вновь возникшему юридическому лицу с момента завершения реорганизации независимо от государственной регистрации перехода такого права (п. 11 Пост. Пл ВС И ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22);
✅ст. 3 Закона № 137-ФЗ, положениями ЗК и ГК не предусмотрено, что непереоформление права постоянного (бессрочного) пользования до 01.07.2012 влечет прекращение данного ранее возникшего в установленном порядке права;
✅ни в НК, ни в ЗК не имеется положений, из которых следовало бы, что у лиц, владеющих земельными участками на ранее возникшем праве постоянного (бессрочного) пользования, прекращается обязанность по уплате земельного налога после 01.07.2012 ;
✅Обществу в порядке универсального правопреемства перешло ранее возникшее право постоянного (бессрочного) пользования и оно является плательщиком земельного налога, доказательства уплаты которого на основании требований, выставляемых налоговым органом, представлены ответчиком в материалы дела, поэтому оснований для взыскания с него неосновательного обогащения в виде арендной платы за спорный период не имеется.
#земля

‼Арендуемые земли сельхозназначения можно выкупать без торгов, если на них действительно осуществлялась сельскохозяйственная деятельность в течении трёх лет

Определение ВС РФ от 31.05.2023 г. № 309-ЭС22-29534 по делу № А76-44671/2021
https://kad.arbitr.ru/Kad/Card?number=%D0%9076-44671%2F2021

Муниципальное образование (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договоры аренды 3 земельных участков сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного использования сроком на 49 лет. Также Общество на основании договора уступки получило права и обязанности арендатора ещё одного земельного участка.

Общество обратилось в Комитет Администрации Муниципального образования с заявлениями о предоставлении в собственность без проведения торгов этих 4-х земельных участков сельскохозяйственного назначения. Комитет отказал Обществу.

Общество обратилось в суд с заявлением о признании незаконными решений Комитета об отказе в предоставлении в собственность земельных участков и об обязании Комитета направить проекты договоров купли-продажи земельных участков. Комитет указал, что испрашиваемые земельные участки включены в границы населенного пункта и отнесены к зонам малоэтажной застройки и застройки индивидуальными жилыми домами, в связи с чем участки не могут быть предоставлены в собственность в целях сельскохозяйственного производства.

🎯Суды первой и апелляционной инстанций удовлетворили иск. Суды указали, что на момент обращения Общества (06.09.2021) с заявлениями о выкупе и на момент отказа Комитета (05.10.2021) в их выкупе спорные земельные участки относились к землям сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования «для сельскохозяйственного использования» и не входили в границы населенного пункта.

🎯Суд округа согласился с выводами судов первой и апелляционной инстанций.

‼⚡СКЭС Верховного Суда отменила акты судов трёх инстанций в части обязания Комитета принять решения о предоставлении в собственность земельных участков и направления договоров купли-продажи и отказала в удовлетворении этих требований, указав на неучтённое судами:
✅суд, признавая оспоренное решение, действие (бездействие) незаконным, может отказать в возложении на административного ответчика обязанности совершить какие-либо действия, если на день рассмотрения дела законодательством установлен запрет на осуществление гражданами, организациями соответствующих действий;
✅ специальный механизм приобретения в собственность земельных участков сельскохозназначения установлен законодателем для тех арендаторов, которые на протяжении длительного срока (более 3-х лет) надлежаще используют без нарушений земельного законодательства предоставленные им участки, в целях их дальнейшего использования для сельскохозпроизводства;
✅ в территориальных зонах застройки индивидуальными жилыми домами и малоэтажной застройки не предусмотрен такой вид разрешенного использования как сельскохозяйственное производство, ввиду чего испрашиваемые земельные участки в силу прямого указания закона (п. 11 ст. 85 ЗК) не могут быть использованы в целях сельскохозпроизводства;
✅ поскольку на момент рассмотрения спора в суде принят нормативный правовой акт, в силу которого спорные земельные участки переведены в категорию населенных пунктов и отнесены к зонам малоэтажной застройки и застройки индивидуальными жилыми домами, которые не предназначены для ведения сельскохозпроизводства, данные участки не подлежат передаче в собственность в льготном порядке без торгов по основаниям пп 9 п. 2 ст. 39.3 ЗК и Закона № 101-ФЗ;
✅ в представленной в материалы дела выписке из ЕГРЮЛ указано, что основным видом деятельности Общества является строительство жилых и нежилых зданий. В материалах дела не имеется документов, подтверждающих использование Обществом участков для сельскохозпроизводства. Как пояснил представитель Общества в судебном заседании СКЭС, на участках несколько раз осуществлялось только сенокошение, что не подтверждает использование земельных участков для сельскохозпроизводства в течение установленного законом срока.
#земля

‼⚡Даже если кадастровая стоимость участка впоследствии была изменена, размер арендной платы, установленный по результатам аукциона и рассчитанный исходя из кадастровой стоимости земельного участка не подлежит изменению
Определение ВС РФ от 23.05.2023 г. № 303-ЭС22-28346 по делу № А73-19953/2021
https://vsrf.ru/stor_pdf_ec.php?id=2245286

По результатам аукциона Администрация Города (арендодатель) и Общество (арендатор) 29.01.2016 заключили договор аренды земельного участка для строительства портовой инфраструктуры на срок с 16.01.2016 по 16.01.2026. Аукцион был признан несостоявшимся, было принято решение заключить договор с единственным участником аукциона – Обществом.

Ежегодная арендная платы была установлена в размере 1,5 % от кадастровой стоимости земельного участка. На день проведения аукциона кадастровая стоимость участка составляла – 77,754 млн руб., соответственно арендная плата – 1,166 млн руб..

Впоследствии по иску Общества СОЮ принял решение (вступило в законную силу 25.09.2021), согласно которому кадастровая стоимость участка была установлена равной его рыночной стоимости – 11,061 млн руб. на период с 03.11.2015 и до очередной государственной оценки.
Общество обратилось в суд с иском к Администрации Города о проведении перерасчета арендной платы, исходя из кадастровой стоимости участка в размере 11,061 млн руб. и даты начала ее применения 03.11.2015, а также о взыскании излишне уплаченной арендной платы.

🎯Суды первой и апелляционной инстанций удовлетворили исковые требования. Суды указали на то, что размер арендной платы установлен в размере равном начальной цене предмета аукциона и является регулируемым, изменение размера кадастровой стоимости переданного Обществу в аренду земельного участка не влечёт изменения цены договора аренды, поскольку она продолжает определяться как 1,5 % от кадастровой стоимости.
🎯Суд округа согласился с первой и апелляционной инстанциями. Также суд указал, что предметом аукциона выступало именно право на заключение договора аренды, а не ставка арендной платы. Ещё суд отметил, что ранее действовавший пп 33 п. 2 ст. 39.6 ЗК предоставлял Обществу, как резиденту свободного порта, право на получение участка без проведения торгов.

‼СКЭС Верховного Суда отменила акт судов трёх инстанций и отказала в удовлетворении исковых требований, указав на неучтённое судами:
✅по общему правилу изменение начальной цены предмета аукциона, признанного несостоявшимся, при заключении договора с лицом, подавшим единственную заявку на участие в аукционе, недопустимо;
✅ по смыслу п. 4 ст. 447 ГК размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если размер арендной платы определяется по результатам проведения торгов (п. 18 Пост. Пл ВАС РФ от 17.11.2011 № 73);
✅ если договор изменен настолько, что это влияет на условия, представляющие существенное значение, например, для определения цены договора, и имеются достаточные основания полагать, что в случае изначального предложения договора на измененных условиях состав участников был бы иным и (или) победителем могло быть признано другое лицо, то действия сторон по изменению договора могут быть квалифицированы как обход требований ст. 17 Закона о защите конкуренции, а соглашение, которым внесены соответствующие изменения, считается ничтожным;
✅ учитывая, что 17.12.2018 в государственный кадастр недвижимости были внесены сведения о результатах определения кадастровой стоимости земельного участка, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, иск о перерасчете арендной платы, определенной на основании кадастровой стоимости по состоянию на 03.11.2015, за период 2019-2021 удовлетворению не подлежал;
✅ поскольку Общество зарегистрировано резидентом свободного порта только 27.12.2019, т.е. спустя почти 3 года после заключения спорного договора аренды земельного участка, данный договор не мог быть заключен без проведения торгов по регулируемой цене.
#земля #44ФЗ

‼СКЭС Верховного Суда указала, что нужно учесть при урегулировании разногласий при заключении договора аренды земельного участка

Определение ВС РФ от 30.05.2023 г. № 305-ЭС22-29516 по делу № А41-42428/2019
https://kad.arbitr.ru/Kad/Card?number=%D0%9041-42428%2F2019

Администрация города (арендодатель) и Общество (арендатор) в 2014 г. заключили договор аренды земельного участка для строительства и размещения автостоянки с пунктом техобслуживания сроком на 3 года. Общество получило разрешение на строительство указанного объекта и возвело объект незавершенного строительства. Общество в 2017 г. обратилось в Администрацию с заявлением о заключении нового договора без проведения торгов для завершения строительства.

Но предложенный вариант договора Общество не устроил, и оно обратилось в суд с иском к Администрации города об урегулировании разногласий; об обязании предоставить участок для вида деятельности: «автомобильный транспорт код 7.2» и при расчете арендной платы применять коэффициент 1.1 для размещения объектов транспорта и дорожного хозяйства. Также Общество просило исключить пункт договора, который запрещал изменение вида разрешенного использования земельного участка.

Администрация предъявила встречный иск, в котором просила указать в договоре, что участок предоставляется для «строительства и размещение автостоянки с пунктом техобслуживания», а при расчете арендной платы применять коэффициенты 4.2 и 6.0.

❌Суды первой и апелляционный инстанции удовлетворили иск Общества и отказали во встречном иске. Также суды посчитали, что действующее законодательство предусматривает порядок изменения вида разрешенного использования участка и указанная возможность не поставлена в зависимость от того, внесено ли соответствующее условие в договор аренды.

❌Суд округа согласился с выводами судов первой и апелляционной инстанций.

‼👉СКЭС Верховного Суда отменила акты судов трёх инстанций и направила дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции, указав на неучтённое судами:
✅изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения технических регламентов
✅ суды не учли довод Администрации о том, что в соответствии с п. 15 ст. 11 Градостроительного регламента Правил землепользования и застройки территории городского округа, утвержденных постановлением Администрации, для земельных участков с видом разрешенного использования 7.2 «Автомобильный транспорт», расположенных во всех территориальных зонах, данный вид разрешенного использования является основным, если в градостроительном регламенте не указано иное, с параметрами предельной этажности 0 и остальными параметрами, не подлежащими установлению;
✅ суды не проверили, сможет ли Общество с учетом приведенных положений использовать земельный участок для заявленной цели (завершение строительства) в случае установления вида разрешенного использования 7.2 «Автомобильный транспорт», для которого градостроительным регламентом правил землепользования и застройки установлены параметры предельной этажности 0;
✅ суды не дали оценку доводу Администрации о том, что вид разрешенного использования «для строительства и размещения автостоянки с пунктом технического обслуживания» не является тождественным (равнозначным) виду разрешенного использования «Автомобильный транспорт» (код 7.2) Классификатора № 540 в редакции, действовавшей до 2021 г., так и действующего в настоящее время Классификатора № П/0412;
✅при заключении договора аренды земельного участка для завершения строительства по правилам указанных норм вид использования такого участка должен предусматривать возможность завершения строительства существующего объекта недвижимости, для возведения которого данный участок был предоставлен изначально;
✅суды, устанавливая в договоре коэффициент 1,1, не проверили его на соответствие Закону Московской области № 23/96-ОЗ в редакции, действовавшей на момент рассмотрения спора.
#земля

⚡👆Признание построек «не недвижимым имуществом», как основание для расторжения договора аренды земельного участка

Определение ВС РФ от 05.06.2023 г. № по делу № А40-8297/2022

https://kad.arbitr.ru/Kad/Card?number=%D0%9040-8297%2F2022

Общество и Департамент горимущества Москвы ещё в 2005 г. заключили договор аренды земельного участка на 49 лет для эксплуатации кафе и магазина.
В 2016 г. АСГМ (дело А40-61875/2015) признал отсутствующим зарегистрированное право собственности Общества на объекты (кафе и магазин), но отказал в удовлетворении требований о признании построек самовольными и их сносе, исходя из того, что спорные объекты не являются недвижимым имуществом.
В 2021 г.

Департамент решил, что имеются основания для расторжения договора аренды земельного участка, предоставленного для эксплуатации объектов недвижимости, т.к. у кафе и магазина отсутствовали признаки недвижимости. Но Общество не согласилось с Департаментом. Департамент обратился в суд с иском о расторжении договора аренды.

❌Суды трёх инстанций отказали в удовлетворении иска. Суды исходили из того, что земельный участок используется Обществом по назначению, существенных нарушений условий договора не допущено.
Также суды указали, что в деле № А40-61875/2015 установлен факт возведения и приемки в эксплуатацию спорных объектов как некапитальных строений, не подлежащих государственной регистрации в ЕГРН, договор аренды земельного участка заключался для их эксплуатации, объекты с момента создания стоят на балансе ответчика без конструктивных изменений, имеют заглубленный фундамент.

⚡СКЭС Верховного Суда отменила акт судов трёх инстанций и направила дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции, указав на неучтённое судами:
✅как установлено судами при рассмотрении настоящего дела, договор аренды земельного участка был заключен департаментом с обществом в связи с обращением последнего, указывавшего о наличии у него в собственности объектов недвижимости, право на которые было зарегистрировано в установленном порядке в ЕГРН в 2004;
✅Департамент в силу наличия у собственника строений исключительного права на земельный участок, занятый объектами недвижимости и необходимый для его использования, на приватизацию или аренду земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором данная недвижимость расположена, не вправе был отказать в заключении договора аренды;
✅ решением АСГМ по делу № А40-61875/2015 спорные объекты признаны некапитальными, а зарегистрированное в отношении них право собственности общества отсутствующим. Согласно сведениям ЕГРН нежилые здания сняты с государственного кадастрового учета, записи о праве собственности общества на спорные объекты погашены на основании решения суда;
✅арендодатель в момент заключения договора не имел оснований полагать, что запись в ЕГРН о праве общества на недвижимость, позволившая приобрести право аренды на земельный участок, будет недостоверной, строения будут сняты с кадастрового учета как некапитальные, а соответствующие записи о праве собственности будут погашены;
✅ Договор аренды земельного участка был заключен сторонами именно для целей эксплуатации находящихся на нем объектов недвижимости, арендное пользование носило строго целевой характер – эксплуатация объектов недвижимости. Однако вступившим в силу судебным актом признано, что расположенные на земельном участке объекты, для целей эксплуатации которых предоставлен участок, не являются недвижимыми вещами;
✅при таких обстоятельствах арендатор объективно пользуется земельным участком не в соответствии с условиями договора и назначением для которого ему передан земельный участок, что само по себе по смыслу п. 3 ст. 615 ГК арендодателю право в разумный срок обратиться с иском о расторжении договора вне зависимости от того, вправе ли арендодатель взыскать с арендатора убытки в соответствии с правилами главы 25 ГК.
#земля #недвижимость

‼️СКЭС Верховного Суда объяснила, почему администрация города должна бесплатно предоставить земельный участок садоводческого товарищества в общую долевую собственность

Определение ВС РФ от 22.06.2022 г. № 305-ЭС22-3429 по делу № А41-3814/2021

https://kad.arbitr.ru/Kad/Card?number=%D0%9041-3814%2F2021

Администрация города и Садоводческое Товарищество (СНТ) в 2013 г. заключили договор аренды земельного участка (185 тыс. кв.м.) с под коллективное садоводство сроком на 5 лет. Затем в соответствии с проектом организации и застройки СНТ был осуществлён раздел этого земельного участка на 165 самостоятельных участков. В отношение 164-х участков был установлен вид разрешенного использования «для садоводства», а для оставшегося 165-ого участка – «для размещения имущества общего пользования СНТ».

В период 2014-2020 г. члены Товарищества приобрели в частную собственность большую часть (154 из 164) участков в границах территории Товарищества, предоставленных им под садоводство.

Товарищество обратилось с заявлением о предоставлении 165-ого участка бесплатно в общую долевую собственность. Администрация отказала. Товарищество обратилось в суд с заявлением о признании незаконным решения Администрации и об обязании Администрации предоставить земельный участок.

❗Суды первой инстанций иск удовлетворил.
Суд пришёл к выводам о том, что Товарищество представило все необходимые документы, следовательно, у Администрации отсутствовали предусмотренные действующим законодательством основания для отказа в предоставлении испрашиваемого земельного участка бесплатно в общую долевую собственность.

❌Апелляционный суд отменил акт первой инстанций и отказал в удовлетворении иска. Суд исходил из следующего: одним из обязательных условий законности приватизации земельного участка в соответствии с п. 2.7 ст. 3 Закона № 137-Ф3 является факт его образования из земельного участка, предоставленного до дня вступления в силу данного Закона (до 30.10.2001) для ведения садоводства, огородничества или дачного хозяйства садовому товариществу либо иной организации, при которой было создано или организовано указанное объединение.
❌Суд округа согласился с апелляционным судом.

‼️СКЭС Верховного Суда отменила акты апелляционного и суда округа и оставила в силе акт первой инстанций, указав на неучтённое судами:
✅правила п. 2.7 ст. 3 Закона № 137-ФЗ не распространяются на отношения по предоставлению членам садоводческих и огороднических некоммерческих товариществ земельных участков, образованных из земельного участка, предоставленного такому товариществу после введения в действие Закона № 137-ФЗ;
✅ основания, порядок и условия (за плату или бесплатно) предоставления указанных земельных участков регламентированы в настоящее время положениями гл. V.1 Земельного кодекса, введенной в действие Законом № 171-ФЗ, и Закона № 217-ФЗ;
✅садовые земельные участки и огородные земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам в собственность бесплатно в случаях, установленных федеральными законами, законами субъектов РФ (ч. 3 ст. 22 Закона № 217-ФЗ);
✅ земельный участок общего назначения, находящийся в государственной или муниципальной собственности и расположенный в границах территории садоводства или огородничества, подлежит предоставлению в общую долевую собственность лиц, являющихся собственниками земельных участков, расположенных в границах территории садоводства или огородничества, пропорционально площади этих участков (ч. 4 ст. 24 Закона № 217-ФЗ);
✅ образованный в соответствии с проектом межевания территории земельный участок общего назначения, находящийся в государственной или муниципальной собственности и расположенный в границах территории ведения гражданами садоводства или огородничества, предоставленной после вступления в силу Закона № 137-ФЗ (30.10.2001), подлежит предоставлению бесплатно в общую долевую собственность лицам, ставшим собственниками земельных участков, расположенных в границах такой территории.
#земля

‼️Само по себе изменение правил землепользования, застройки и градостроительных регламентов не влечет обязанность арендодателя внести изменения в договор аренды земельного участка

Определение ВС РФ от 06.06.2023 г. № 304-ЭС22-18932 по делу № А45-16663/2021
https://vsrf.ru/stor_pdf_ec.php?id=2254940

Общество купило объект незавершенного строительства, а также получило права и обязанности арендатора публичного земельного участка, на котором этот объект располагался.
Общество обратилось в Мэрию города с заявлением о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования публичного земельного участка – «гостиничное обслуживание (4.7): гостиницы; объекты для временного проживания»

После проведения публичных слушаний и отрицательного решения комиссии Мэрия отказала Обществу в предоставлении разрешения в связи с несоответствием проекту планировки территории района города.

Общество обратилось в суд с заявлением о признании недействительным постановления Мэрии об отказе и об обязании Мэрии принять решение о предоставлении разрешения на указанный вид использования земельного участка и объекта капитального строительства.

❌Суды трёх инстанций удовлетворили требования Общества. Суды указали, что трое из четырех граждан-участников, участвовавших в общественных обсуждениях и возражавших в выдаче разрешения, проживают в иных районах города.
А Мэрия не представила доказательств нарушения прав граждан, проживающих в районе спорного земельного участка, а также нарушений баланса частных и публичных интересов. Также заключение комиссии по отказу в одобрении предоставления разрешения не может быть принято во внимание без документально подтвержденных фактов. Спорный земельный участок отнесен к территориальной зоне, параметры которой допускают размещение объектов гостиничного обслуживания.

‼️СКЭС Верховного Суда отказала в удовлетворении требований и отменила акты судов трёх инстанций, указав на неучтённое судами:
✅организатор общественных обсуждений не может ограничить право граждан, проживающих на территории города, на участие в общественных обсуждениях по изменению вида разрешенного использования земельного участка, их участие не противоречит указанным положениям законодательства и не может повлечь недействительность ненормативного акта, принятого с учетом результатов данных публичных слушаний;
✅основанием для предоставления разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка и объекта капитального строительства является воля уполномоченного органа, выраженная в решении, принятого с учетом мнения участников публичных (общественных) слушаний;
✅ в отличие от собственника арендатор при использовании земельного участка ограничен не только актами, определяющими правовой режим этого участка, но и, являясь стороной договора аренды, должен выполнять его условия, в т.ч. в части целевого использования участка;
✅внесение изменений в условия договора аренды о виде разрешенного использования земельного участка не должно привести к нарушению норм земельного законодательства о предоставлении публичных участков в целях строительства (п. 2, 3 Обзора практики, утвер. Пр. ВС РФ 14.11.2018);
✅воля арендатора как обладателя обязательственного права, направленная на использование земельного участка иным образом, нежели установленный в договоре, в т.ч. и посредством получения разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка, не является абсолютной и не может ущемлять права собственника земельного участка;
✅ само по себе утверждение (изменение) правил землепользования и застройки и градостроительных регламентов для территориальной зоны, в границах которой расположен участок, не влечет обязанность арендодателя внести изменения в договор аренды в части видов использования участка. Изменение договора аренды возможно при наличии оснований, предусмотренных ст. 450,451 ГК;
#земля #строительство

‼️СКЭС Верховного Суда разбиралась в обоснованности убытков строительного инвестора, вызванных действиями властей Москвы
Определение ВС РФ от 08.06.2023 г. № № 305-ЭС23-2686 по делу № А40-128594/2020
https://vsrf.ru/stor_pdf_ec.php?id=2251958

К Обществу после заключения в 2010 г. договора цессии перешли все права и обязанности инвестора по инвестиционному контракту, который был заключён с Правительством Москвы. Инвестиционный контракт предусматривал строительство административного здания, Общество заплатило цеденту 52 млн рублей.

Также в 2010 г. была произведена замена первоначального арендатора земельного участка, на котором планировалось осуществить строительство, на Общество. А в 2011 г. договор аренды был возобновлен на неопределенный срок.

Но в 2012 г. случилась череда весьма странных событий. Сведения о земельном участке, являющегося предметом договора аренды, были исключены из государственного кадастра недвижимости. А в 2013 г. на кадастровый учет был поставлен земельный участок уже с другим номером.
Общество неоднократно обращалось к властям Москвы с вопросом об изменение изменения кадастрового номера земельного участка в договоре. Но власти были непреклонны и отказали Обществу.

В 2017 г. Департамент отказался от договора аренды земельного участка с Обществом. В 2020 г. Департамент уведомил Общество о прекращении инвестиционного контракта.

Общество обратилось в суд с иском к Правительству Москвы и Департаменту о взыскании убытков в размере 14,14 млн руб. в виде уплаченной арендной платы и 52 млн руб. расходов по договору цессии. Истец посчитал, что строительство на земельном участке было невозможным по причине незаконных действий органов власти города Москвы.

❌`Суды первой и апелляционной инстанций отказали в удовлетворении иска. После повторного рассмотрения, суды указали, что истцом не доказано наличие вины ответчиков в действиях по начислению арендной платы и взиманию последней с арендатора, а также наличие причинно-следственной связи между противоправными действиями города Москвы и возникновением убытков у истца.

❌Кассационный суд оставил без изменений акты первой и апелляционных инстанций. Суды округа указал, что самостоятельным основанием для отказа в иске послужил пропуск истцом срока исковой давности, о применении которого было заявлено ответчиками. Иск был подан в суд 2020 г., а об обстоятельствах снятия земельного участка с учета истец узнал еще в 2013 г.
‼️СКЭС Верховного Суда отменила акт судов трёх направила дело в суд первой инстанции, указав на неучтённое судами:
✅доводы ответчика о том, что иной кадастровый номер земельного участка взамен снятого с кадастрового учета свидетельствует об изменении предмета сделки аренды, подлежит отклонению, поскольку противоречат правовой позиции Президиума ВАС РФ, изложенной в Пост. от 13.09.2011 № 3413/11, согласно которой земельный участок в связи со снятием его с кадастрового учета в соответствии с требованием п. 4 ст. 24 Закона № 221-ФЗ не прекращает своего существования в физическом виде как объект гражданского оборота, поскольку его характеристики аналогичны уникальным характеристикам участка с новым кадастровым номером;
✅ к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды (п. 2,4 ст. 620 ГК);
✅ уплачивая арендную плату за земельный участок по договору аренды в бюджет публичного образования, но не получив возможность использовать этот земельный участок, Общество в рамках гражданско-правовых отношений вправе требовать от арендодателя возврата уплаченных им средств полностью, а в случаях, установленных п. 4 ст. 614 ГК – частично;
✅ судам следовало установить правовую природу заявленных 52 млн руб., а истцу – уточнить основания предъявления указанного требования;
✅момент начала течения срока исковой давности не может быть связан с действиями третьих лиц по снятию земельного участка с кадастрового учёта.
#земля #строительство

‼️Один пункт правил благоустройства города был судом признан недействующим, но позже эти правила были изложены в новой редакции, содержащей аналогичный пункт.

СКЭС Верховного Суда не нашла оснований для пересмотра судебного акта по вновь открывшемся обстоятельствам, т.к. новая редакция сохранила ограничения на размещение антенно-мачтовых сооружений в черте города

Определение ВС РФ от 22.06.2023 г. № 301-ЭС21-8488 (2) по делу № А17-2546/2020
https://kad.arbitr.ru/Kad/Card?number=%D0%9017-2546%2F2020

В 2020 г. Общество обратилась в суд с заявлением о признании незаконным решения городского Комитета об отказе в выдаче разрешений на использование земельных участков и об обязании выдать разрешения. Общество планировало на участках разместить антенно-мачтовые сооружения. Но Комитет отказал в выдаче разрешения, указав на правила благоустройства.

❌Суды трёх инстанций удовлетворили требования Общества. Суды посчитали, что пункт 2.5.19 Правил благоустройства городского округа, которым запрещено размещение антенно-мачтовых сооружений на земельных участках в радиусе менее 50 м. от жилых домов, не может быть принят во внимание, поскольку это правило введено в действие (28.02.2020) после обращения Общества с заявлениями о выдаче разрешений.

‼️СКЭС Верховного Суда отменила акты судов трёх инстанций в части обязании выдать разрешение, указав на следующие:
✅ решение суда о принятии таких правовосстановительных мер должно соответствовать положениям действующего законодательства и быть исполнимым на дату его принятия. При установлении способа и срока устранения нарушения необходимо учитывать положения законодательства, в области применения которого был издан оспариваемый ненормативный правовой акт (принято оспариваемое решение);
✅ после внесении изменений (добавлен п. 2.5.19) в Правила благоустройства городского округа (28.02.2020), которыми был установлен запрет на размещение антенно-мачтовых сооружений на землях или земельных участках в радиусе менее 50 м. от жилых домов, уполномоченные органы не вправе принимать решения о выдаче разрешений на установку указанных сооружений на публичных земельных участках в радиусе 50 м. от жилых домов независимо от даты поступления заявления о выдаче разрешений на установку таких объектов;
✅размещение антенно-мачтовых сооружений на всех испрашиваемых земельных участках запланировано на расстоянии менее 50 м. от жилых домов
Общество обратилось в Верховный Суд в заявлении о пересмотре судебного акта. Общество сослалось на то, что СОЮ определением от 25.01.2023 признал недействующим пункт 2.5.19 Правил благоустройства с даты вступления в силу Правил. СОЮ исходил из того, что антенно-мачтовые сооружения не относятся к объектам благоустройства, поэтому порядок размещения данных сооружений не может составлять предмет регулирования Правил благоустройства городского округа.

‼️СКЭС Верховного Суда не нашла оснований для пересмотра судебного акта, указав на следующие:
✅антенно-мачтовые сооружения связи являются и объектом градостроительной деятельности, и элементом благоустройства, как некапитальные нестационарные строения и сооружения и, соответственно, вопросы их размещения могут быть урегулированы правилами благоустройства территории муниципальных образований (ст. 2,3,5 ГрК);
✅ суд, признавая оспоренное решение, действие (бездействие) незаконным, может отказать в возложении на ответчика обязанности совершить какие-либо действия, если на день рассмотрения дела законодательством установлен запрет на осуществление гражданами, организациями соответствующих действий (п. 24 Пост. Пл ВС РФ от 28.06.2022 № 21);
✅ в настоящее время (решение от 23.07.2021) в городе действует новая редакция Правил благоустройства, в соответствии с которой п. 4.7.10 установлен запрет на размещение антенно-мачтовых сооружений на землях или земельных участках в радиусе менее 50 м. от жилых домов, земельные участки под которыми не образованы (границы земельных участков подлежат уточнению), границ земельных участков, на которых расположены жилые дома, здания детсадов и школ
#пересмотр #земля

‼️СКЭС Верховного Суда посчитала, что комплексное развитие территории города в приоритете над видом разрешенного использования земельного участка

Определение ВС РФ от 15.08.2023 г. № 307-ЭС23-1848 по делу № А56-103770/2021
https://kad.arbitr.ru/Kad/Card?number=%D0%9056-103770%2F2021

Общество обратилось в городской Комитет СПб с заявлением о предоставлении в аренду без проведения торгов земельного участка для размещения объектов капитального строительства, предназначенных для оказания населению или организациям бытовых услуг.

Согласно Правилам землепользования и застройки СПб (Правила), земельный участок был размещен в территориальной зоне, предусматривающей в качестве основного вида использования «бытовое обслуживание».

Комитет СПб отказал Обществу на основании пп 14 ст. 39.16 ЗК, поскольку в соответствии с Правилами на спорном земельном участке планируется осуществление комплексного развития территории, что не соответствует цели использования земельного участка, указанной в заявлении.

Общество обратилось в суд с иском о признании незаконным распоряжения Комитета СПб и обязании Правительства СПб предоставить в аренду земельный участок для размещения объектов капитального строительства и взыскании 100 тыс. руб. за каждый день неисполнения решения.

❌Суды трёх инстанций признали решение Комитета незаконным и обязал предоставить земельный участок в аренду без торгов, только снизив судебную неустойку.
Суды посчитали, что в спорный период решение о комплексном развитии территории, в границах которой согласно Правилам находится испрашиваемый земельный участок, Правительством СПб не принято, договор о комплексном развитии территории не заключен, документация по планировке в отношении этой территории не подготовлена и не утверждена.

Также суды указали на возможность невключения в будущем спорного земельного участка в границы территории, в отношении которой будут проводиться мероприятия по реализации комплексного развития территории.

‼️СКЭС Верховного Суда отменила акты судов трёх инстанций и отправила дело на новое рассмотрение в первую инстанцию, указав на неучтённое судами:
✅ положения ст. 14-2 Закона СПб от 24.11.2009 № 508-100 «О градостроительной деятельности в СПб» (ред. 28.07.2021) не предоставляют иным лицам каких-либо преференций в виде возможности получения в аренду земельного участка, представляющего собой часть определенной Правилами территории, в границах которой предусматривается комплексное развитие территории;
✅ реализация комплексного развития территорий в СПб возможна исключительно в отношении территорий (части таких территорий), границы которых установлены в составе Правил, утверждаемых постановлением Правительства СПб;
✅ п. 4.7 Приложения 1 к Правилам установлено, что утвержденные до вступления в силу Правил (изменений в Правила) проекты планировки территории, а равно проекты планировки с проектами межевания территорий, в которых предусматривается осуществление комплексного развития территории в соответствии с Приложением 6 к Правилам, признаются недействующими и не учитываются при подготовке документации по планировке территории в целях комплексного развития территории, осуществляемого в соответствии с ГрК;
✅ устанавливаемые виды разрешенного использования в силу указанных выше положений ГрК могут не соответствовать видам разрешенного использования в составе градостроительного регламента территориальной зоны Правил, «налагаемой» на территорию комплексного развития;
✅ утвержденная постановлением Правительства СПб № 820 документация по планировке территории, содержащая в отношении спорного земельного участка вид разрешенного использования «предприятие бытового обслуживания» в силу указанных выше требований законодательства является недействующей;
✅ при таких обстоятельствах развитие спорной территории возможно исключительно путем применения механизма ее комплексного развития на основании разработанной и утвержденной в установленном порядке документации по планировке территории.
#земля #строительство

‼ Бесполезный фокус с договором купли-продажи 👇

🎩 Продать здание без участка под ним и убедить суды трех инстанций, что это законно — мечта любого авантюриста. Но ВС РФ разрушил этот воздушный замок, напомнив, что здание без земли не продается.

🏰 ИП купил у компании здание с торгов. В договоре не указали, что здание продается вместе с участком, и вскоре участок был продан другому лицу. ИП пришлось отстаивать свои права на землю в суде.

🔴 Суды всех трех инстанций ИП отказали.
⚖ Но СКЭС ВС РФ отправила дело на новое рассмотрение.

⁉ Какой аргумент помог сбить суды с толку?

📜 Договор купли-продажи здания не является безусловным основанием возникновения у ИП права собственности на земельный участок, занимаемый спорным объектом недвижимости (п.п. 52, 53, 59 ППВС и ВАС РФ 29.04.2010 г. № 10/22).

Странный аргумент, прямо не вытекающий из текста постановления...

⁉ А что на самом деле?

❌ Сделка по отчуждению здания без земельного участка или участка без находящегося на нем здания, если участок и здание принадлежат одному лицу, является ничтожной (п. 11 ППВАС РФ от 24.03.2005 г. № 11).

🏠 Кроме того, по договору продажи здания вместе с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок под ним (п.1 ст. 552 ГК РФ).

💼 Комментарий от Реаналитики

⁉ А есть ли исключения?

🧩 Да, это изъятие участка из оборота, публичный сервитут, отчуждение части здания при невозможности ее выдела в натуре (п. 4 ст. 35 ЗК РФ).

🔍 Определение ВС РФ от 10.06.2024 г. по делу № А41-43096/2022
https://m.kad.arbitr.ru/Card/3692cec7-9ce1-4c8f-9738-6fcf345f9112

PS: Выводы являются обобщенными. Для конкретных рекомендаций и решений обратитесь в юридический центр "Реаналитика".

#арбитражныйпроцесс, #земля, #земельныйучасток
@arbitrium_processus
https://t.iss.one/arbitrium_processus

‼ Монополистам тоже положены плюшки при переоформлении бессрочного пользования 👇

🕵‍♀ В тоннах отказных материалов ВС РФ мы нашли любопытное определение, аккуратно разрешившее коллизию между приказом Минэкономразвития и ФЗ "О введении в действие ЗК РФ". Спойлер: дело решилось в пользу бизнеса.

🏡 Компания переоформила право бессрочного пользования участками муниципалитета на аренду. Вскоре администрация заключила с компанией допсоглашение о повышении арендной платы на основании приказа Минэкономразвития от 06.09.2018 г. № 478. Компания ее уплатила, но обратилась за взысканием неосновательного обогащения, настаивая, что с учетом переоформления прав ей положена меньшая тарифная ставка.

🔴 Первая инстанция компании отказала.
⚖ Суды апелляции и кассации, включая СКЭС ВС РФ, с истцом согласились.

💸 Для участков, на которые распространяется переоформленное на аренду право бессрочного пользования, годовой размер арендной платы составляет 2% кадастровой стоимости участков (абз. 3 п. 2 ст. 3 Закона № 137-ФЗ "О введении в действие ЗК РФ").

✍ Данная ставка арендной платы обязательна для всех публичных собственников (п. 7 Обзора судебной практики ВС РФ № 2 от 26.06.2015 г.).

📊 Изменение годового размера определенной данным образом арендной платы возможно только (!) в связи с изменением кадастровой стоимости соответствующего участка и должно предусматриваться договором.

📚 При этом другие предусмотренные договором основания для изменения арендной платы недействительны, т.к. в силу ст. 422 ГК РФ установлен приоритет закона над условиями договора.

Заметили, как суды легко устранили коллизию, даже не упоминая ее?

💼 Комментарий юристов "Реаналитики":

🧩 А теперь о пользе для бизнеса. Приказ Минэкономразвития от 06.09.2018 г. № 478 распространяется на участки для размещения нефтепроводов, к числу которых относился арендуемый участок. Но, переоформив ПБП на аренду, компания попала под иное обязательное правило и смогла сэкономить на арендной плате.

🔍 Определение ВС РФ от 11.07.2025 г. по делу № А49-8172/2022
https://m.kad.arbitr.ru/Card/9d66f9e9-cddb-48e6-a14e-baf654a1030f

PS: Выводы являются обобщёнными. Для конкретных рекомендаций и решений обратитесь в “Реаналитику”
reanalitika.ru.

#арбитражныйпроцесс, #зкрф, #земля, #аренда
@arbitrium_processus
https://t.iss.one/arbitrium_processus