СКЭС Верховного суда разъяснила, когда можно расторгнуть договор участия в долевом строительстве во внесудебном порядке, и когда обязательства застройщика не могут считаться исполненными.
Определение от 05.08.2021 г., № 305-ЭС19-13940
https://vsrf.ru/stor_pdf_ec.php?id=2024180
Правительство Москвы и Застройщик заключили инвестиционный контракт, в рамках которого Застройщик и три Общества заключили договор участия в долевом строительстве делового комплекса в Москве. Общества-участники долевого строительства каждый внесли задаток в размере 15%, а в сумме 34,4 млн. рублей.
Застройщик направил предупреждение о необходимости погасить задолженность по уплате цены договоров участия в долевом строительстве. На что получил требование отправило требование о возврате денежных средств, уплаченных в счет цены договоров, и уплате процентов за пользование чужими денежными средствами, в связи с тем, что объект долевого строительства в установленный срок возведен не был. Центр в добровольном порядке не удовлетворил указанное требование участника долевого строительства.
Общества-участники долевого строительства уступили права и обязанности. Затем через серию уступок права требования возврата денежных средств, уплаченных по договорам участия в долевом строительстве, и процентов за пользование чужими денежными средствам прошло к Истцу.
Истец обратился в АС города Москвы с иском к Застройщику о взыскании 34,4 млн. руб. задолженности и 18,6 млн. руб. процентов за пользование денежными средствами. Итогом второго круга рассмотрения стал отказ в удовлетворении иска, поддержанный апелляционным и окружными судами. Уже в рамках рассмотрения дела на основание договора цессии Истцом стало другое общество.
Суды посчитали, что указанный в договорах плановый срок окончания строительства не является сроком исполнения обязательства по передаче объекта долевого строительства. Т.к. в договорах не определены конкретные сроки передачи застройщиком объекта участнику долевого строительства, следовательно, у участника долевого строительства не имелось оснований для отказа в одностороннем порядке от договоров. Следовательно, данные договоры суд посчитал действующими, и не обнаружил у Застройщика отсутствует обязанности по возврату денежных средств.
СКЭС Верховного суда отправила дело на новое рассмотрение в АС города Москвы, указав коллегам на то, что они не учли:
1) согласно Закону № 214-ФЗ в договоре долевого участия в строительстве должен быть предусмотрен как срок строительства объекта недвижимости, так и срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику этого строительства после ввода объекта в эксплуатацию,
2) если действия кредитора, совершением которых обусловлено исполнение обязательства должником, не будут выполнены в установленный законом, иными правовыми актами или договором срок, а при отсутствии такого срока - в разумный срок, кредитор считается просрочившим (п. 23 Постановления Пленума ВС РФ от 22.11.2016 № 54),
2) участник долевого строительства вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на 2 месяца (п. 1 ч. 1 ст. 9 Закона № 214-ФЗ),
3) исполнение застройщиком обязательства по строительству (созданию) объекта недвижимости удостоверяется разрешением на ввод объекта в эксплуатацию, получение которого в силу ст. 55 ГрК РФ является обязанностью застройщика и до получения, которого обязательства застройщика по строительству (созданию) объекта не могут считаться исполненными,
4) при наличии предусмотренного законом основания для одностороннего отказа участника долевого строительства от исполнения договора участия в долевом строительстве он вправе расторгнуть договор во внесудебном порядке, направив застройщику соответствующее уведомление (п. 30 Обзора практики, утвер. Президиумом ВС РФ 04.12.2013), что было сделано и соответствующие записи в ЕГРН внесены были.
#недвижимость #дду #договор
Определение от 05.08.2021 г., № 305-ЭС19-13940
https://vsrf.ru/stor_pdf_ec.php?id=2024180
Правительство Москвы и Застройщик заключили инвестиционный контракт, в рамках которого Застройщик и три Общества заключили договор участия в долевом строительстве делового комплекса в Москве. Общества-участники долевого строительства каждый внесли задаток в размере 15%, а в сумме 34,4 млн. рублей.
Застройщик направил предупреждение о необходимости погасить задолженность по уплате цены договоров участия в долевом строительстве. На что получил требование отправило требование о возврате денежных средств, уплаченных в счет цены договоров, и уплате процентов за пользование чужими денежными средствами, в связи с тем, что объект долевого строительства в установленный срок возведен не был. Центр в добровольном порядке не удовлетворил указанное требование участника долевого строительства.
Общества-участники долевого строительства уступили права и обязанности. Затем через серию уступок права требования возврата денежных средств, уплаченных по договорам участия в долевом строительстве, и процентов за пользование чужими денежными средствам прошло к Истцу.
Истец обратился в АС города Москвы с иском к Застройщику о взыскании 34,4 млн. руб. задолженности и 18,6 млн. руб. процентов за пользование денежными средствами. Итогом второго круга рассмотрения стал отказ в удовлетворении иска, поддержанный апелляционным и окружными судами. Уже в рамках рассмотрения дела на основание договора цессии Истцом стало другое общество.
Суды посчитали, что указанный в договорах плановый срок окончания строительства не является сроком исполнения обязательства по передаче объекта долевого строительства. Т.к. в договорах не определены конкретные сроки передачи застройщиком объекта участнику долевого строительства, следовательно, у участника долевого строительства не имелось оснований для отказа в одностороннем порядке от договоров. Следовательно, данные договоры суд посчитал действующими, и не обнаружил у Застройщика отсутствует обязанности по возврату денежных средств.
СКЭС Верховного суда отправила дело на новое рассмотрение в АС города Москвы, указав коллегам на то, что они не учли:
1) согласно Закону № 214-ФЗ в договоре долевого участия в строительстве должен быть предусмотрен как срок строительства объекта недвижимости, так и срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику этого строительства после ввода объекта в эксплуатацию,
2) если действия кредитора, совершением которых обусловлено исполнение обязательства должником, не будут выполнены в установленный законом, иными правовыми актами или договором срок, а при отсутствии такого срока - в разумный срок, кредитор считается просрочившим (п. 23 Постановления Пленума ВС РФ от 22.11.2016 № 54),
2) участник долевого строительства вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на 2 месяца (п. 1 ч. 1 ст. 9 Закона № 214-ФЗ),
3) исполнение застройщиком обязательства по строительству (созданию) объекта недвижимости удостоверяется разрешением на ввод объекта в эксплуатацию, получение которого в силу ст. 55 ГрК РФ является обязанностью застройщика и до получения, которого обязательства застройщика по строительству (созданию) объекта не могут считаться исполненными,
4) при наличии предусмотренного законом основания для одностороннего отказа участника долевого строительства от исполнения договора участия в долевом строительстве он вправе расторгнуть договор во внесудебном порядке, направив застройщику соответствующее уведомление (п. 30 Обзора практики, утвер. Президиумом ВС РФ 04.12.2013), что было сделано и соответствующие записи в ЕГРН внесены были.
#недвижимость #дду #договор
👍2
СКЭС Верховного суда разъяснила, что нужно отличать участников договора долевого строительства от полных товарищей и профессиональных инвесторов.
Определение от 01.03.2022 г. по делу № А63-4453/2019, № 308-ЭС20-24350 (6)
https://vsrf.ru/stor_pdf_ec.php?id=2094960
Гражданин-1 и Общество заключили договор субаренды земельного участка и 13 договоров долевого участия. Впоследствии Гражданин-1 уступил Гражданину-2 права требования к должнику по договорам долевого участия, которые предусматривали передачу 13 квартир.
Общества квартиры не передало. В отношение Общества была начата процедура банкротства, конкурсный управляющий отказался включать требование по квартирам в реестр. Гражданин-2 обратился в АС Ставропольского края с заявлением о включении в реестр требований о передаче 13 квартир.
Суд отказал Гражданину-2 в удовлетворение требований. Апелляционный суд согласился с первой инстанцией. Суд установил, что между Гражданином-1 и Обществом было заключено 148 договоров участия в долевом строительстве, права на которые были уступлены в пользу третьих лиц, в том числе Гражданина-2.
Суды исходили из отсутствия каких-либо документов первичного бухгалтерского учета, подтверждающих оплату Гражданином-1 квартир, и отсутствия бесспорных доказательств наличия финансовой возможности у Гражданина-2 по оплате квартир.
При этом экономическая целесообразность заключения договоров уступки между Гражданином-1 и Гражданином-2 не была раскрыта, поскольку права требования уступлены по той же стоимости, по которой приобретены, также доказательств расчетов между Гражданином-1 и Гражданином-2 отсутствовали.
Окружной суд отменил судебные акты первой и апелляционной инстанций и направил обособленный спор на новое рассмотрение.
Окружной суд указал на необходимость дополнительной проверки финансовой возможности Гражданина-2 произвести оплату по договорам цессии, отметив отсутствие материальных претензий должника к Гражданину-1.
СКЭС Верховного Суда отменила постановлена окружного суда, оставив в силе определение первой инстанции, указав на то, что не учёл окружной суд:
1) между Гражданином-1 и Обществом фактически сложились отношения, вытекающие из договора простого товарищества (ст. 1041 ГК РФ, п. 7 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54), потому что заключению договоров долевого участия в строительстве с Гражданином-1 предшествовало предоставление в пользу Общества земельного участка в субаренду, на котором Общество возводило объект недвижимости; при этом доказательства возмездности (встречного предоставления) по договорам субаренды и долевого участия в материалах дела отсутствуют;
2) является верным вывод суда первой инстанции о том, что Гражданин-1 приобретал квартиры не для личных нужд, а осуществлял совместную деятельность с застройщиком, в связи с чем его требования к Обществу не могут конкурировать с требованиями граждан, вложивших личные денежные средства для решения жилищного вопроса, т.к. обязанностью Общества передать Гражданину-1 по договорам долевого участия в строительстве спорные квартиры по сути определялся размер прибыли, на которую последняя рассчитывала в результате внесения вклада в виде земельного участка, являющегося предметом договора субаренды;
3) при осуществлении предпринимательской деятельности товарищи отвечают солидарно по всем общим обязательствам (п. 2 ст. 1047 ГК);
4) Гражданин-2 приобрела у Гражданина-1 в общей сложности права требования к Обществу по передаче 37 квартир, в связи с чем его также следует признать профессиональным инвестором;
5) Гражданин-2 не предоставил в суд доказательства, подтверждающие оплату по договорам участия в долевом строительстве, и сведения о финансовой возможности приобрести объекты недвижимости, хотя суды первой и апелляционной инстанции предлагали сделать это, поэтому ещё раз исследовать указанные обстоятельства необходимости нет.
#дду #строительство #банкротство
Определение от 01.03.2022 г. по делу № А63-4453/2019, № 308-ЭС20-24350 (6)
https://vsrf.ru/stor_pdf_ec.php?id=2094960
Гражданин-1 и Общество заключили договор субаренды земельного участка и 13 договоров долевого участия. Впоследствии Гражданин-1 уступил Гражданину-2 права требования к должнику по договорам долевого участия, которые предусматривали передачу 13 квартир.
Общества квартиры не передало. В отношение Общества была начата процедура банкротства, конкурсный управляющий отказался включать требование по квартирам в реестр. Гражданин-2 обратился в АС Ставропольского края с заявлением о включении в реестр требований о передаче 13 квартир.
Суд отказал Гражданину-2 в удовлетворение требований. Апелляционный суд согласился с первой инстанцией. Суд установил, что между Гражданином-1 и Обществом было заключено 148 договоров участия в долевом строительстве, права на которые были уступлены в пользу третьих лиц, в том числе Гражданина-2.
Суды исходили из отсутствия каких-либо документов первичного бухгалтерского учета, подтверждающих оплату Гражданином-1 квартир, и отсутствия бесспорных доказательств наличия финансовой возможности у Гражданина-2 по оплате квартир.
При этом экономическая целесообразность заключения договоров уступки между Гражданином-1 и Гражданином-2 не была раскрыта, поскольку права требования уступлены по той же стоимости, по которой приобретены, также доказательств расчетов между Гражданином-1 и Гражданином-2 отсутствовали.
Окружной суд отменил судебные акты первой и апелляционной инстанций и направил обособленный спор на новое рассмотрение.
Окружной суд указал на необходимость дополнительной проверки финансовой возможности Гражданина-2 произвести оплату по договорам цессии, отметив отсутствие материальных претензий должника к Гражданину-1.
СКЭС Верховного Суда отменила постановлена окружного суда, оставив в силе определение первой инстанции, указав на то, что не учёл окружной суд:
1) между Гражданином-1 и Обществом фактически сложились отношения, вытекающие из договора простого товарищества (ст. 1041 ГК РФ, п. 7 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54), потому что заключению договоров долевого участия в строительстве с Гражданином-1 предшествовало предоставление в пользу Общества земельного участка в субаренду, на котором Общество возводило объект недвижимости; при этом доказательства возмездности (встречного предоставления) по договорам субаренды и долевого участия в материалах дела отсутствуют;
2) является верным вывод суда первой инстанции о том, что Гражданин-1 приобретал квартиры не для личных нужд, а осуществлял совместную деятельность с застройщиком, в связи с чем его требования к Обществу не могут конкурировать с требованиями граждан, вложивших личные денежные средства для решения жилищного вопроса, т.к. обязанностью Общества передать Гражданину-1 по договорам долевого участия в строительстве спорные квартиры по сути определялся размер прибыли, на которую последняя рассчитывала в результате внесения вклада в виде земельного участка, являющегося предметом договора субаренды;
3) при осуществлении предпринимательской деятельности товарищи отвечают солидарно по всем общим обязательствам (п. 2 ст. 1047 ГК);
4) Гражданин-2 приобрела у Гражданина-1 в общей сложности права требования к Обществу по передаче 37 квартир, в связи с чем его также следует признать профессиональным инвестором;
5) Гражданин-2 не предоставил в суд доказательства, подтверждающие оплату по договорам участия в долевом строительстве, и сведения о финансовой возможности приобрести объекты недвижимости, хотя суды первой и апелляционной инстанции предлагали сделать это, поэтому ещё раз исследовать указанные обстоятельства необходимости нет.
#дду #строительство #банкротство
👍1
‼⚠➡СКЭС Верховного суда указала, почему судам необходимо было не только проверить соблюдение процедур для регистрации расторжения ДДУ, но и проверить наличие оснований для одностороннего отказа от ДДУ
Определение от 24.01.2023 г. № 305-ЭС22-18766 по делу № А40-192752/2021
https://kad.arbitr.ru/Kad/Card?number=%D0%9040-192752%2F2021
Между Застройщиком и Гражданином (дольщиком) 09.12.2016 был заключён договор участия в долевом строительстве (ДДУ) здания гостиницы по условиям которого застройщик обязался передать дольщику помещение площадью 35 кв.м. В последующем право требования по ДДУ Гражданин передал Компании на основании договора уступки прав, была внесена запись в ЕГРН.
Конкурсный управляющий Застройщика направил в адрес Компании предупреждение, а впоследствии уведомление об одностороннем отказе от исполнения ДДУ, ссылаясь на то, что Компания не внесло оплату за помещение.
Управление Росреестра отказало Застройщику в госрегистрации расторжения ДДУ, указав на наличие противоречий между сведениями об участнике долевого строительства, содержащимися в представленных заявителем документах, и сведениями в ЕГРН.
КУ Застройщика обратился в суд с заявлением о признании незаконным отказа Управления и о госрегистрации расторжения ДДУ
🚫➡Суд первой инстанции удовлетворил иск. Апелляционный и кассационный суд согласились с первой инстанцией. Отказ Управления Росреестра был признан незаконным; на Управление был возложена обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов Застройщика в установленном законом порядке.
Кроме того, суды отклонили довод Компании об исполнении принятых ею обязательств по договору участия в долевом строительстве в полном объёме, указав, что факт оплаты по договорам не соотносится с предметом заявленных требований в рамках настоящего дела.
‼⚠➡СКЭС Верховного Судотменила акты трёх инстанций и направила дело на новое рассмотрение в первую инстанцию, указав на неучтённое судами:
✅необоснованность причины отказа, указанной в уведомлении Управления, еще не означает незаконность принятого им решения об отказе в регистрации прекращения договора в случае, когда имеются иные основания для принятия такого решения, в частности отсутствие оснований для расторжения договора в одностороннем порядке;
✅Компания, в свою очередь, в опровержение данного довода указывала на отсутствие оснований для расторжения спорного договора в связи с исполнением ею обязательства по оплате в полном объеме, представив в материалы дела соответствующие доказательства, в т.ч. справку Застройщика об отсутствии у правопредшественника Компании задолженности;
✅ в суде округа Компания приводила доводы о том, что определением арбитражного суда по делу № А40-171042/2018 отказано в удовлетворении заявления КУ Застройщика о признании ничтожными сделками спорного договора участия в долевом строительстве, договора уступки прав требований по указанному договору, договора уступки прав (требований) и соглашения о зачете встречных однородных требований, заключенных между Застройщиком и правопредшественником Компании;
✅при рассмотрении настоящего спора судам необходимо было проверить не только приведенные обстоятельства, но и установить основания для одностороннего отказа общества от договора участия в долевом строительстве при наличии соответствующих возражений участника долевого строительства, привлеченного к участию в деле. Однако доводам, а также доказательствам Компании, которые были приобщены к материалам дела, суды не дали правовой оценки;
✅суды не приняли во внимание и не проверили доводы компании об отсутствии у Застройщика права на односторонний отказ от исполнения договора участия в долевом строительстве, поскольку на момент направления этого отказа оно не являлось застройщиком объекта и, соответственно, стороной по договору;
✅суды, признав, что оспариваемый отказ управления нарушает права и законные интересы Застройщика, не выяснили и не установили его статус и наличие у него права на отказ от договора участия в долевом строительстве.
#ДДУ
Определение от 24.01.2023 г. № 305-ЭС22-18766 по делу № А40-192752/2021
https://kad.arbitr.ru/Kad/Card?number=%D0%9040-192752%2F2021
Между Застройщиком и Гражданином (дольщиком) 09.12.2016 был заключён договор участия в долевом строительстве (ДДУ) здания гостиницы по условиям которого застройщик обязался передать дольщику помещение площадью 35 кв.м. В последующем право требования по ДДУ Гражданин передал Компании на основании договора уступки прав, была внесена запись в ЕГРН.
Конкурсный управляющий Застройщика направил в адрес Компании предупреждение, а впоследствии уведомление об одностороннем отказе от исполнения ДДУ, ссылаясь на то, что Компания не внесло оплату за помещение.
Управление Росреестра отказало Застройщику в госрегистрации расторжения ДДУ, указав на наличие противоречий между сведениями об участнике долевого строительства, содержащимися в представленных заявителем документах, и сведениями в ЕГРН.
КУ Застройщика обратился в суд с заявлением о признании незаконным отказа Управления и о госрегистрации расторжения ДДУ
🚫➡Суд первой инстанции удовлетворил иск. Апелляционный и кассационный суд согласились с первой инстанцией. Отказ Управления Росреестра был признан незаконным; на Управление был возложена обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов Застройщика в установленном законом порядке.
Кроме того, суды отклонили довод Компании об исполнении принятых ею обязательств по договору участия в долевом строительстве в полном объёме, указав, что факт оплаты по договорам не соотносится с предметом заявленных требований в рамках настоящего дела.
‼⚠➡СКЭС Верховного Суд
✅необоснованность причины отказа, указанной в уведомлении Управления, еще не означает незаконность принятого им решения об отказе в регистрации прекращения договора в случае, когда имеются иные основания для принятия такого решения, в частности отсутствие оснований для расторжения договора в одностороннем порядке;
✅Компания, в свою очередь, в опровержение данного довода указывала на отсутствие оснований для расторжения спорного договора в связи с исполнением ею обязательства по оплате в полном объеме, представив в материалы дела соответствующие доказательства, в т.ч. справку Застройщика об отсутствии у правопредшественника Компании задолженности;
✅ в суде округа Компания приводила доводы о том, что определением арбитражного суда по делу № А40-171042/2018 отказано в удовлетворении заявления КУ Застройщика о признании ничтожными сделками спорного договора участия в долевом строительстве, договора уступки прав требований по указанному договору, договора уступки прав (требований) и соглашения о зачете встречных однородных требований, заключенных между Застройщиком и правопредшественником Компании;
✅при рассмотрении настоящего спора судам необходимо было проверить не только приведенные обстоятельства, но и установить основания для одностороннего отказа общества от договора участия в долевом строительстве при наличии соответствующих возражений участника долевого строительства, привлеченного к участию в деле. Однако доводам, а также доказательствам Компании, которые были приобщены к материалам дела, суды не дали правовой оценки;
✅суды не приняли во внимание и не проверили доводы компании об отсутствии у Застройщика права на односторонний отказ от исполнения договора участия в долевом строительстве, поскольку на момент направления этого отказа оно не являлось застройщиком объекта и, соответственно, стороной по договору;
✅суды, признав, что оспариваемый отказ управления нарушает права и законные интересы Застройщика, не выяснили и не установили его статус и наличие у него права на отказ от договора участия в долевом строительстве.
#ДДУ
👍12🤔2
‼️Когда юридическое лицо-дольщик может получить квартиры при банкротстве застройщика
Определение ВС РФ от 04.07.2023 г. № 305-ЭС23-283 по делу № А40-168480/2021
https://kad.arbitr.ru/Kad/Card?number=%D0%9040-168480%2F2021
Общество и Застройщик в 2017 г. заключили договоры участия в долевом строительстве. В 2018 г. Застройщик был признан банкротом.
В 2019 г. требования Общества о передаче жилых помещений, приобретенных по договорам долевого участия, были включены в реестр требований Застройщика. В 2019 г. обязательства Застройщика были переданы Фону. В 2020 г. Общество уступило права требований Банку. Фонд достроил и ввёл в эксплуатацию дома.
В связи с отказом Фонда в передаче указанных квартир Банку, Банк обратился в суд с заявлением об исполнении обязательства в натуре (передать 9 квартир и ключи к ним).
‼️Суды первой и апелляционной инстанции иск удовлетворили. Суды указали, что заявление Фонда о намерении стать приобретателем прав должника по строительству жилых комплексов и исполнить обязательства Застройщика перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства удовлетворено судом 08.04.2019, т.е. до вынесения определения от 19.06.2019 (резолютивная часть) о включении требований в реестр передачи жилых помещений.
❌Суд округа отменил акты первой и апелляционной инстанций и отказал в удовлетворение требований Банка. Суд кассационной инстанции исходил из того, что пп «а» п. 2 ст. 4 Закона № 151-ФЗ из понятия участника строительства исключено упоминание о юридических лицах.
Само по себе отсутствие в п. 17 ст. 16 Закона № 151-ФЗ ссылки на норму, определяющую статус участника строительства (в новой ред.), не может означать сохранение лишенными этого статуса юридическими лицами своих прежних прав на удовлетворение требований к застройщику в натуральном виде после запуска механизма передачи Фонду прав и обязанностей застройщика-банкрота.
‼️СКЭС Верховного Суда отменила акт суда округа и оставила в силе судебные акты первой и апелляционной инстанций , указав на неучтённое судами:
✅ частноправовых отношениях физических и юридических лиц интересам одной стороны не может быть предоставлен приоритет по сравнению с интересами другой, не нарушившей закон (Пост. КС РФ от 21.07.2022 № 34-П), в результате чего придание обратной силы (ретроактивности) закону характеризуется как исключительный тип его действия во времени.
✅Закон № 151-ФЗ вступил в силу 27.06.2019. Согласно п. 16 ст. 16 Закона № 151-ФЗ положения пар. 7 гл. IX (Банкротство застройщиков) Закона о банкротстве применяются арбитражными судами при рассмотрении дел о банкротстве, производство по которым возбуждено после дня вступления в силу настоящего Федерального закона. Как установлено судами дело о банкротстве застройщика возбуждено 14.06.2018, в связи с чем закон в спорном случае с обратной силой не действует;
✅согласно п. 17 Закона № 151-ФЗ положения п. 3.2 ст. 201.1, ст. 201.8-1, 201.8-2, 201.9, 201.10 - 201.14, 201.15-1, 201.15-2, 201.15-2-1 Закона о банкротстве в редакции Закона № 151-ФЗ (в т.ч. устанавливающих понятие «участника строительства» – Опред. ВС РФ от 23.09.2022 № 305-ЭС19-12342 (3)) применяются в случаях, если производство по делу о банкротстве застройщика возбуждено до дня вступления в силу настоящего Федерального закона при условии, что к этому дню не начаты расчеты с кредиторами третьей очереди. Соответственно судам необходимо было выяснить, начались ли по состоянию на 27.06.2019 расчеты с кредиторами в деле о банкротстве Застройщика;
✅ обязательства Застройщика перед кредиторами (участниками строительства) переданы правопредшественнику Фонда до вступления в силу Закона № 151-ФЗ (27.06.2019), в связи с чем в соответствии с положениями п. 17 ст. 16 Закона № 151-ФЗ Закон о банкротстве применяется к спорным правоотношениям в прежней редакции (Опред. ВС РФ от 22.05.2023 № 305-ЭС22-29387)
#ДДУ #банкротство
Определение ВС РФ от 04.07.2023 г. № 305-ЭС23-283 по делу № А40-168480/2021
https://kad.arbitr.ru/Kad/Card?number=%D0%9040-168480%2F2021
Общество и Застройщик в 2017 г. заключили договоры участия в долевом строительстве. В 2018 г. Застройщик был признан банкротом.
В 2019 г. требования Общества о передаче жилых помещений, приобретенных по договорам долевого участия, были включены в реестр требований Застройщика. В 2019 г. обязательства Застройщика были переданы Фону. В 2020 г. Общество уступило права требований Банку. Фонд достроил и ввёл в эксплуатацию дома.
В связи с отказом Фонда в передаче указанных квартир Банку, Банк обратился в суд с заявлением об исполнении обязательства в натуре (передать 9 квартир и ключи к ним).
‼️Суды первой и апелляционной инстанции иск удовлетворили. Суды указали, что заявление Фонда о намерении стать приобретателем прав должника по строительству жилых комплексов и исполнить обязательства Застройщика перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства удовлетворено судом 08.04.2019, т.е. до вынесения определения от 19.06.2019 (резолютивная часть) о включении требований в реестр передачи жилых помещений.
❌Суд округа отменил акты первой и апелляционной инстанций и отказал в удовлетворение требований Банка. Суд кассационной инстанции исходил из того, что пп «а» п. 2 ст. 4 Закона № 151-ФЗ из понятия участника строительства исключено упоминание о юридических лицах.
Само по себе отсутствие в п. 17 ст. 16 Закона № 151-ФЗ ссылки на норму, определяющую статус участника строительства (в новой ред.), не может означать сохранение лишенными этого статуса юридическими лицами своих прежних прав на удовлетворение требований к застройщику в натуральном виде после запуска механизма передачи Фонду прав и обязанностей застройщика-банкрота.
‼️СКЭС Верховного Суда отменила
✅ частноправовых отношениях физических и юридических лиц интересам одной стороны не может быть предоставлен приоритет по сравнению с интересами другой, не нарушившей закон (Пост. КС РФ от 21.07.2022 № 34-П), в результате чего придание обратной силы (ретроактивности) закону характеризуется как исключительный тип его действия во времени.
✅Закон № 151-ФЗ вступил в силу 27.06.2019. Согласно п. 16 ст. 16 Закона № 151-ФЗ положения пар. 7 гл. IX (Банкротство застройщиков) Закона о банкротстве применяются арбитражными судами при рассмотрении дел о банкротстве, производство по которым возбуждено после дня вступления в силу настоящего Федерального закона. Как установлено судами дело о банкротстве застройщика возбуждено 14.06.2018, в связи с чем закон в спорном случае с обратной силой не действует;
✅согласно п. 17 Закона № 151-ФЗ положения п. 3.2 ст. 201.1, ст. 201.8-1, 201.8-2, 201.9, 201.10 - 201.14, 201.15-1, 201.15-2, 201.15-2-1 Закона о банкротстве в редакции Закона № 151-ФЗ (в т.ч. устанавливающих понятие «участника строительства» – Опред. ВС РФ от 23.09.2022 № 305-ЭС19-12342 (3)) применяются в случаях, если производство по делу о банкротстве застройщика возбуждено до дня вступления в силу настоящего Федерального закона при условии, что к этому дню не начаты расчеты с кредиторами третьей очереди. Соответственно судам необходимо было выяснить, начались ли по состоянию на 27.06.2019 расчеты с кредиторами в деле о банкротстве Застройщика;
✅ обязательства Застройщика перед кредиторами (участниками строительства) переданы правопредшественнику Фонда до вступления в силу Закона № 151-ФЗ (27.06.2019), в связи с чем в соответствии с положениями п. 17 ст. 16 Закона № 151-ФЗ Закон о банкротстве применяется к спорным правоотношениям в прежней редакции (Опред. ВС РФ от 22.05.2023 № 305-ЭС22-29387)
#ДДУ #банкротство
👍7
‼ Три нюанса расчета гарантированной квоты при банкротстве застройщика 👇
Определение ВС РФ от 02.11.2023 г. по делу № А60-31963/2020
https://m.kad.arbitr.ru/card/b3e0e7ea-fb2b-4bb1-92b7-66de40f7d09a
Дольщики vs залоговые кредиторы? В 2019 г. последние оказались брошенными напроизвол фондов дольщиков судьбы, но в 2021 г. у них появилась спасательная шлюпка в виде гарантированной квоты при расчетах с кредиторами в рамках банкротства застройщика. В новом кейсе ВС РФ можно выделить 3 любопытных нюанса применения этой квоты.
✍ Компания, выступая залогодержателем, и застройщик заключили договор долевого участия в строительстве. Затем застройщик обанкротился, права по расчету с участниками долевого строительства перешли к фонду защиты прав граждан-участников ДС. Долг застройщика перед компанией (211 079 556, 36 ₽) включили в 4-ю очередь, а долги перед гражданами (354 814 293,38 ₽) –
в третью. Кредитор должника в рамках банкротства обратился с иском к фонду об обязании выплатить ему 50% долга застройщика.
🔵 Поначалу все сложилось неплохо – три инстанции иск удовлетворили, и кредитор получил, что просил.
⚖ Но СКЭС ВС РФ изменила методику подсчета причитающихся кредитору сумм.
⚠ Суды ошибочно определяли первоначальную
компенсацию исходя из оценочной стоимости предмета залога, а не из
гарантированной квоты,не установив каких-либо особых обстоятельств,
относящихся к рассматриваемому проблемному объекту, переданному
региональному фонду, и позволяющих увеличить сумму компенсации.
⚠Нужно было руководствоваться Постановлением КС РФ от 21.07.2022 г №34, о котором почему-то суды забыли.
⚠ В соответствии с данным постановлением, при определении суммы компенсации используется реконструкция распределения выручки на случай, если бы была осуществлена продажа заложенных земельного участка и расположенного на нем объекта незавершенного строительства на торгах в процедуре банкротства.
⚠ При реконструкции цена реализации принимается равной оценочной стоимости находящихся в залоге объектов. Из этой стоимости вычитается сумма расходов на обеспечение сохранности предмета залога. Тем самым рассчитывается чистая выручка, которая подлежала бы распределению между кредиторами при обычной продаже. Затем вычисляется 60-процентная часть чистой выручки, в распределении которой на основе принципа пропорциональности гарантированно участвуют все кредиторы – залогодержатели,даже граждане.
💼 Рекомендации для бизнеса
Можно отметить три важных момента применения правил расчёта гарантированной квоты.
1⃣ ВС РФ также указал, что истец мог остаться вообще ни с чем, если бы не Постановление № 34 КС РФ.
Т.к. юрлица-залогодержатели при обычной продаже предмета залога на торгах в принципе не вправе были рассчитывать по погашение их требований за счет этой части выручки. Но КС РФ предоставил дополнительные гарантии.
2⃣ Несмотря на явный минус - ограничение размера первоначальной компенсации только гарантированной квотой, он все же компенсируется дополнительной гарантией, а именно, правом на получение последующей компенсации из чистой прибыли регионального фонда, образовавшейся по итогам выполнения проекта по достройке проблемного объекта.
3⃣ Примечательно, что суд может отойти от методики расчета, указанной в Постановлении КС РФ № 34 и уменьшить или увеличить сумму выплаты. Но это должно быть обусловлено спецификой отношений по поводу конкретного передаваемого объекта, наличием исключительных обстоятельств, существенно отличающих этот объект от других подобных. Соответствующие мотивы указываются в судебном акте (абз. 5 п. 4 Постановления КС РФ № 34).
PS: рекомендации являются ориентировочными, для разрешения любой другой ситуации необходимо учитывать контекст
#долевоеучастиевстроительстве, #дду, #строительство, #банкротство, #долги
Определение ВС РФ от 02.11.2023 г. по делу № А60-31963/2020
https://m.kad.arbitr.ru/card/b3e0e7ea-fb2b-4bb1-92b7-66de40f7d09a
Дольщики vs залоговые кредиторы? В 2019 г. последние оказались брошенными на
✍ Компания, выступая залогодержателем, и застройщик заключили договор долевого участия в строительстве. Затем застройщик обанкротился, права по расчету с участниками долевого строительства перешли к фонду защиты прав граждан-участников ДС. Долг застройщика перед компанией (211 079 556, 36 ₽) включили в 4-ю очередь, а долги перед гражданами (354 814 293,38 ₽) –
в третью. Кредитор должника в рамках банкротства обратился с иском к фонду об обязании выплатить ему 50% долга застройщика.
🔵 Поначалу все сложилось неплохо – три инстанции иск удовлетворили, и кредитор получил, что просил.
⚖ Но СКЭС ВС РФ изменила методику подсчета причитающихся кредитору сумм.
⚠ Суды ошибочно определяли первоначальную
компенсацию исходя из оценочной стоимости предмета залога, а не из
гарантированной квоты,
относящихся к рассматриваемому проблемному объекту, переданному
региональному фонду, и позволяющих увеличить сумму компенсации.
⚠
⚠ В соответствии с данным постановлением, при определении суммы компенсации используется реконструкция распределения выручки на случай, если бы была осуществлена продажа заложенных земельного участка и расположенного на нем объекта незавершенного строительства на торгах в процедуре банкротства.
⚠ При реконструкции цена реализации принимается равной оценочной стоимости находящихся в залоге объектов. Из этой стоимости вычитается сумма расходов на обеспечение сохранности предмета залога. Тем самым рассчитывается чистая выручка, которая подлежала бы распределению между кредиторами при обычной продаже. Затем вычисляется 60-процентная часть чистой выручки, в распределении которой на основе принципа пропорциональности гарантированно участвуют все кредиторы – залогодержатели,
💼 Рекомендации для бизнеса
Можно отметить три важных момента применения правил расчёта гарантированной квоты.
1⃣ ВС РФ также указал, что истец мог остаться вообще ни с чем, если бы не Постановление № 34 КС РФ.
Т.к. юрлица-залогодержатели при обычной продаже предмета залога на торгах в принципе не вправе были рассчитывать по погашение их требований за счет этой части выручки. Но КС РФ предоставил дополнительные гарантии.
2⃣ Несмотря на явный минус - ограничение размера первоначальной компенсации только гарантированной квотой, он все же компенсируется дополнительной гарантией, а именно, правом на получение последующей компенсации из чистой прибыли регионального фонда, образовавшейся по итогам выполнения проекта по достройке проблемного объекта.
3⃣ Примечательно, что суд может отойти от методики расчета, указанной в Постановлении КС РФ № 34 и уменьшить или увеличить сумму выплаты. Но это должно быть обусловлено спецификой отношений по поводу конкретного передаваемого объекта, наличием исключительных обстоятельств, существенно отличающих этот объект от других подобных. Соответствующие мотивы указываются в судебном акте (абз. 5 п. 4 Постановления КС РФ № 34).
PS: рекомендации являются ориентировочными, для разрешения любой другой ситуации необходимо учитывать контекст
#долевоеучастиевстроительстве, #дду, #строительство, #банкротство, #долги
👍8👌1
‼ ДДУ vs подряд: как подрядчик приблизил очередь в банкротстве 👇
🔥 ВС РФ не признал незаконной схему приближения очереди удовлетворения требований при банкротстве застройщика.
🏗 Договор подряда предусматривал возможность оплаты работ квартирами 🏠. Стороны заключили 18 договоров долевого участия в строительстве (ДДУ) и составили акты зачета встречных требований 🧮. Вскоре заказчика признали банкротом, подрядчик обратился к АУ за включением своих требований в реестр, но АУ ему отказал. Подрядчику пришлось защищать свои права в суде.
🔴 Суды трёх инстанций истцу отказали.
⚖ Но СКЭС ВС РФ встала на его сторону.
📌 ДДУ не были оспорены в судебном порядке. Акты зачета встречных требований проверены посредством конкурсного оспаривания, признаны реальными и действительными сделками.
📍Подобное оформление обязательственных правоотношений не свидетельствовало ни о пороке воли общества и должника, ни о намерении причинить вред заключенными ими сделками иным лицам.
⌛ Несмотря на то, что юрлица с 2019 г. больше не могут быть участниками долевого строительства, их права защищены Постановлением КС РФ № 34-П. Поэтому новый застройщик обязан исполнить обязательства и будет действовать принцип пропорционального распределения гарантированной квоты между всеми залогодержателями в виде причитающихся им 60 % выручки от реализации заложенного имущества (п. 1 ч. 1 ст. 201.14 "Закона о банкротстве").
🔖 Заметки для бизнеса
🎯 Примечательно, что в данном деле факт регистрации ДДУ после возбуждения производства по делу о банкротстве должника и отказа одному из кредиторов во введении в отношении должника наблюдения не свидетельствовал о наличии у ДДУ пороков, выходящих за пределы подозрительных сделок и сделок с предпочтением.
🔍 Определение ВС РФ от 19.12.2023 г. по делу № А56-77541/2018
https://m.kad.arbitr.ru/card/9fbdf754-39de-47f8-a127-132fca4099f6
#дду, #долевоеучастие, #строительство, #ничтожность, #недействительностьсделок, #банкротство, #застройщик, #гарантированнаяквота
@arbitrium_processus
https://t.iss.one/arbitrium_processus
🔥 ВС РФ не признал незаконной схему приближения очереди удовлетворения требований при банкротстве застройщика.
🏗 Договор подряда предусматривал возможность оплаты работ квартирами 🏠. Стороны заключили 18 договоров долевого участия в строительстве (ДДУ) и составили акты зачета встречных требований 🧮. Вскоре заказчика признали банкротом, подрядчик обратился к АУ за включением своих требований в реестр, но АУ ему отказал. Подрядчику пришлось защищать свои права в суде.
🔴 Суды трёх инстанций истцу отказали.
⚖ Но СКЭС ВС РФ встала на его сторону.
📌 ДДУ не были оспорены в судебном порядке. Акты зачета встречных требований проверены посредством конкурсного оспаривания, признаны реальными и действительными сделками.
📍Подобное оформление обязательственных правоотношений не свидетельствовало ни о пороке воли общества и должника, ни о намерении причинить вред заключенными ими сделками иным лицам.
⌛ Несмотря на то, что юрлица с 2019 г. больше не могут быть участниками долевого строительства, их права защищены Постановлением КС РФ № 34-П. Поэтому новый застройщик обязан исполнить обязательства и будет действовать принцип пропорционального распределения гарантированной квоты между всеми залогодержателями в виде причитающихся им 60 % выручки от реализации заложенного имущества (п. 1 ч. 1 ст. 201.14 "Закона о банкротстве").
🔖 Заметки для бизнеса
🎯 Примечательно, что в данном деле факт регистрации ДДУ после возбуждения производства по делу о банкротстве должника и отказа одному из кредиторов во введении в отношении должника наблюдения не свидетельствовал о наличии у ДДУ пороков, выходящих за пределы подозрительных сделок и сделок с предпочтением.
🔍 Определение ВС РФ от 19.12.2023 г. по делу № А56-77541/2018
https://m.kad.arbitr.ru/card/9fbdf754-39de-47f8-a127-132fca4099f6
#дду, #долевоеучастие, #строительство, #ничтожность, #недействительностьсделок, #банкротство, #застройщик, #гарантированнаяквота
@arbitrium_processus
https://t.iss.one/arbitrium_processus
Telegram
Арбитражный процесс для бизнеса
Важные кейсы ВС РФ с рекомендациями от ведущих юристов компании Реаналитика
Ссыль: https://t.iss.one/arbitrium_processus
Сотрудничество: @SNmediator
Наш канал для клиентов: https://t.iss.one/Reanalitika
Сторонние ресурсы: https://telega.in/c/arbitrium_processus
Ссыль: https://t.iss.one/arbitrium_processus
Сотрудничество: @SNmediator
Наш канал для клиентов: https://t.iss.one/Reanalitika
Сторонние ресурсы: https://telega.in/c/arbitrium_processus
👍6
‼ Чем закончился пинг-понг между застройщиком и фондом защиты прав граждан👇
🏓 Ни банкрот-застройщик, ни фонд защиты прав граждан, выкупивший недостроенный МКД со всеми его атрибутами в виде обязательств, не хотели гасить долг перед гражданином-участником долевого строительства. Но ВС РФ решил, кто должен расплатиться с гражданином в случае расторжения ДДУ.
🏗 Гражданин в судебном порядке расторг с застройщиком ДДУ. После чего застройщика признали банкротом. Права на объект и обязательства по нему, за исключением долга перед данным гражданином, перешли к фонду защиты прав граждан. АУ отказался включать требования в реестр застройщика и просил суд передать долг фонду.
🔴 Суды всех трех инстанций с АУ не согласились.
⚖ Но СКЭС ВС РФ решила, что расплачиваться должен фонд.
🎾 По общему правилу, фонду передаются имущество и обязательства перед участниками строительства (пп. 4 п. 1 ст. 201.1 "Закона о банкротстве").
❓ Но является ли гражданин, договор с которым расторгнут, участником строительства?
👉Да. Требование гражданина, возникшее в связи с расторжением договоров участия в долевом строительстве и подтвержденное судебным актом, никак не изменило его статус участника строительства, подлежало учету в реестре участников строительства и погашению за счет средств фонда.
💸 Следовательно, у гражданина есть все основания получить средства от фонда, а не от застройщика-банкрота.
💼 Рекомендации для бизнеса
🧩 Следует знать, что единственным последствием расторжения договора является только отсутствие у фонда необходимости передать гражданину квартиры (в натуре). В остальном все по-прежнему: долг в денежной форме гражданину вернуть обязаны.
🧩 Знание данного нюанса полезно не только гражданам, но и потенциальным застройщикам или их кредиторам.
🔍 Определение ВС РФ от 07.03.2024 г. по делу № А57-27952/2018
https://m.kad.arbitr.ru/card/f702870b-b8da-4404-9043-f19793e75fdb
PS: Выводы являются обобщенными. Для конкретных рекомендаций и решений обратитесь к юристам Реаналитики
#арбитражныйпроцесс, #строительство, #дду, #застройщик, #банкротство
@arbitrium_processus
https://t.iss.one/arbitrium_processus
🏓 Ни банкрот-застройщик, ни фонд защиты прав граждан, выкупивший недостроенный МКД со всеми его атрибутами в виде обязательств, не хотели гасить долг перед гражданином-участником долевого строительства. Но ВС РФ решил, кто должен расплатиться с гражданином в случае расторжения ДДУ.
🏗 Гражданин в судебном порядке расторг с застройщиком ДДУ. После чего застройщика признали банкротом. Права на объект и обязательства по нему, за исключением долга перед данным гражданином, перешли к фонду защиты прав граждан. АУ отказался включать требования в реестр застройщика и просил суд передать долг фонду.
🔴 Суды всех трех инстанций с АУ не согласились.
⚖ Но СКЭС ВС РФ решила, что расплачиваться должен фонд.
🎾 По общему правилу, фонду передаются имущество и обязательства перед участниками строительства (пп. 4 п. 1 ст. 201.1 "Закона о банкротстве").
❓ Но является ли гражданин, договор с которым расторгнут, участником строительства?
👉
💸 Следовательно, у гражданина есть все основания получить средства от фонда, а не от застройщика-банкрота.
💼 Рекомендации для бизнеса
🧩 Следует знать, что единственным последствием расторжения договора является только отсутствие у фонда необходимости передать гражданину квартиры (в натуре). В остальном все по-прежнему: долг в денежной форме гражданину вернуть обязаны.
🧩 Знание данного нюанса полезно не только гражданам, но и потенциальным застройщикам или их кредиторам.
🔍 Определение ВС РФ от 07.03.2024 г. по делу № А57-27952/2018
https://m.kad.arbitr.ru/card/f702870b-b8da-4404-9043-f19793e75fdb
PS: Выводы являются обобщенными. Для конкретных рекомендаций и решений обратитесь к юристам Реаналитики
#арбитражныйпроцесс, #строительство, #дду, #застройщик, #банкротство
@arbitrium_processus
https://t.iss.one/arbitrium_processus
Telegram
Арбитражный процесс для бизнеса
Важные кейсы ВС РФ с рекомендациями от ведущих юристов компании Реаналитика
Ссыль: https://t.iss.one/arbitrium_processus
Сотрудничество: @SNmediator
Наш канал для клиентов: https://t.iss.one/Reanalitika
Сторонние ресурсы: https://telega.in/c/arbitrium_processus
Ссыль: https://t.iss.one/arbitrium_processus
Сотрудничество: @SNmediator
Наш канал для клиентов: https://t.iss.one/Reanalitika
Сторонние ресурсы: https://telega.in/c/arbitrium_processus
👏7👍2
‼ Парад банкротств не повод отказать дольщику в квартире👇
🏢 Банкротство застройщиков — бич XXI века, связанный с многочисленными ошибками и ущемлением прав дольщиков. Новый кейс ВС РФ предоставил им дополнительные гарантии.
🏗 При строительстве МКД обанкротился сначала один застройщик, затем — другой. А требования гражданина — участника долевого строительства забыли включить в реестр. Дольщик обратился в суд за предоставлением ему квартиры.
🔵 Суд первой инстанции заявление удовлетворил.
🔴 Суды апелляции и кассации дольщику отказали.
⚖ СКЭС ВС РФ встала на сторону дольщика.
📌 Загвоздка в том, что требования о передаче жилых помещений участников строительства могут быть предъявлены к застройщику только в рамках дела о его банкротстве (п. 1 ст. 201.4 "Закона о банкротстве"). А АУ требования дольщика в реестр не включил.
🗂 Нерассмотрение судом
требования дольщика при банкротстве первого застройщика не умаляет осведомленности АУ о намерении заявителя включиться в реестр. АУ должен был самостоятельно включить требования дольщика.
🏘 Поэтому дольщику должны предоставить свободную квартиру. А при ее отсутствии — возместить рыночную стоимость.
💼 Комментарий от Реаналитики
🧩 ВС РФ указал, что второй застройщик, участвовавший в деле о банкротстве первого застройщика, имел возможность проверить обоснованность правопритязаний всех участников строительства, вне зависимости от того, учтены ли и как учтены их требования в реестре.
🧩 Поэтому, оказавшись на месте второго застройщика, нужно понимать о гарантиях защиты прав дольщиков и тщательно проверять всю документацию.
🔍 Определение ВС РФ от 23.04.2024 г. по делу № А41-60300/2019
https://m.kad.arbitr.ru/Card/04464e54-31ec-4494-b012-c8d06682ef61
PS: Выводы являются обобщенными. Для конкретных рекомендаций и решений обратитесь в юридический центр "Реаналитика".
#арбитражныйпроцесс, #дду, #банкротство, #строительство
@arbitrium_processus
https://t.iss.one/arbitrium_processus
🏢 Банкротство застройщиков — бич XXI века, связанный с многочисленными ошибками и ущемлением прав дольщиков. Новый кейс ВС РФ предоставил им дополнительные гарантии.
🏗 При строительстве МКД обанкротился сначала один застройщик, затем — другой. А требования гражданина — участника долевого строительства забыли включить в реестр. Дольщик обратился в суд за предоставлением ему квартиры.
🔵 Суд первой инстанции заявление удовлетворил.
🔴 Суды апелляции и кассации дольщику отказали.
⚖ СКЭС ВС РФ встала на сторону дольщика.
📌 Загвоздка в том, что требования о передаче жилых помещений участников строительства могут быть предъявлены к застройщику только в рамках дела о его банкротстве (п. 1 ст. 201.4 "Закона о банкротстве"). А АУ требования дольщика в реестр не включил.
🗂 Нерассмотрение судом
требования дольщика при банкротстве первого застройщика не умаляет осведомленности АУ о намерении заявителя включиться в реестр. АУ должен был самостоятельно включить требования дольщика.
🏘 Поэтому дольщику должны предоставить свободную квартиру. А при ее отсутствии — возместить рыночную стоимость.
💼 Комментарий от Реаналитики
🧩 ВС РФ указал, что второй застройщик, участвовавший в деле о банкротстве первого застройщика, имел возможность проверить обоснованность правопритязаний всех участников строительства, вне зависимости от того, учтены ли и как учтены их требования в реестре.
🧩 Поэтому, оказавшись на месте второго застройщика, нужно понимать о гарантиях защиты прав дольщиков и тщательно проверять всю документацию.
🔍 Определение ВС РФ от 23.04.2024 г. по делу № А41-60300/2019
https://m.kad.arbitr.ru/Card/04464e54-31ec-4494-b012-c8d06682ef61
PS: Выводы являются обобщенными. Для конкретных рекомендаций и решений обратитесь в юридический центр "Реаналитика".
#арбитражныйпроцесс, #дду, #банкротство, #строительство
@arbitrium_processus
https://t.iss.one/arbitrium_processus
Telegram
Арбитражный процесс для бизнеса
Важные кейсы ВС РФ с рекомендациями от ведущих юристов компании Реаналитика
Ссыль: https://t.iss.one/arbitrium_processus
Сотрудничество: @SNmediator
Наш канал для клиентов: https://t.iss.one/Reanalitika
Сторонние ресурсы: https://telega.in/c/arbitrium_processus
Ссыль: https://t.iss.one/arbitrium_processus
Сотрудничество: @SNmediator
Наш канал для клиентов: https://t.iss.one/Reanalitika
Сторонние ресурсы: https://telega.in/c/arbitrium_processus
👍8
‼ Тот самый случай, когда нельзя прекратить залог аренды 👇
🔥 Ничего не предвещало опасности, когда арендатор заложил свое право, ведь закон разрешает прекратить залог при расторжении договора аренды. Но все оказалось не так просто 👉
🏗 Компания арендовала у администрации участок, передала право аренды в залог банку и решила построить на нем МКД по ДДУ. Но вскоре договор аренды расторгли — и администрация решила снять данное обременение.
🔵 Суды всех трех инстанций иск удовлетворили.
⚖ СКЭС ВС РФ отправила дело на новое рассмотрение.
📚 Положения о залоге из ФЗ "Об участии в долевом строительстве" приоритетнее ГК РФ, ФЗ "Об ипотеке" (ч. 9 ст. 13 ФЗ "Об участии в долевом строительстве").
✍ Невозможно прекратить залог участка, на котором расположен МКД, построенный с привлечением средств по ДДУ, в силу прекращения соответствующего договора аренды (ч. 8.1 ст. 13 "Закона об участии в долевом строительстве").
💼 Обратите внимание:
🧩 По общему правилу арендатор участка имеет право передать арендные права в залог только в пределах срока договора аренды и с согласия собственника (п. 1.1. ст. 62 ФЗ "Об ипотеке").
🔍 Определение ВС РФ от 21.08.2024 г. по делу № А41-91013/2022
https://m.kad.arbitr.ru/Card/35069fa4-802e-47c9-a258-1b07eb7a3adc
#арбитражныйпроцесс, #залог, #застройщик, #дду, #банк
@arbitrium_processus
https://t.iss.one/arbitrium_processus
🔥 Ничего не предвещало опасности, когда арендатор заложил свое право, ведь закон разрешает прекратить залог при расторжении договора аренды. Но все оказалось не так просто 👉
🏗 Компания арендовала у администрации участок, передала право аренды в залог банку и решила построить на нем МКД по ДДУ. Но вскоре договор аренды расторгли — и администрация решила снять данное обременение.
🔵 Суды всех трех инстанций иск удовлетворили.
⚖ СКЭС ВС РФ отправила дело на новое рассмотрение.
📚 Положения о залоге из ФЗ "Об участии в долевом строительстве" приоритетнее ГК РФ, ФЗ "Об ипотеке" (ч. 9 ст. 13 ФЗ "Об участии в долевом строительстве").
✍ Невозможно прекратить залог участка, на котором расположен МКД, построенный с привлечением средств по ДДУ, в силу прекращения соответствующего договора аренды (ч. 8.1 ст. 13 "Закона об участии в долевом строительстве").
💼 Обратите внимание:
🧩 По общему правилу арендатор участка имеет право передать арендные права в залог только в пределах срока договора аренды и с согласия собственника (п. 1.1. ст. 62 ФЗ "Об ипотеке").
🔍 Определение ВС РФ от 21.08.2024 г. по делу № А41-91013/2022
https://m.kad.arbitr.ru/Card/35069fa4-802e-47c9-a258-1b07eb7a3adc
#арбитражныйпроцесс, #залог, #застройщик, #дду, #банк
@arbitrium_processus
https://t.iss.one/arbitrium_processus
👍9