#ставки #экономика #ЦБ #регулирование #банки #ВВП
Финансовые репрессии и экономический рост
Интересное исследование МВФ, позволяющее немного под другим углом взглянуть на то безумное ужесточение регулирования финансового сектора, жесткое управление ставками, гонку за финансовой стабильностью, которые происходили после кризиса 2008 года. Безусловно к самим результатам исследования стоит относиться достаточно сдержанно и критично, тема влияния на рост достаточно дискуссионная, но почва для них есть. С одной стороны, центральные банки искусственно загоняют ставки до отрицательных, заливают систему ликвидностью, с другой закручивают гайки так, что ликвидность эта мертвым грузом лежит в виде кэша на балансах банков (особо показательна в этом европейская банковская система), либо пузырится на фондовых рынках (это ли признак «финансовой стабильности»?). Вполне возможно, что дисбалансы обусловленные, попытками зарегулировать все и вся могут нести значительно большую угрозу финансовой стабильности в долгосрочной перспективе, чем это хочется видеть самим орегуляторам…
via econs.online (https://econs.online/articles/blogs/podschet-veroyatnosti-krizisov-tsena-finansovykh-repressii/)
Жесткие ограничения в финансовой сфере замедляют рост благосостояния на 0,4–0,7 п.п. в год, подсчитали эксперты МВФ в новом исследовании «Финансовые репрессии снова стучатся в дверь», которое они представили в блоге фонда. «Финансовые репрессии» – это различные административные ограничения на рынке финансовых услуг: например, потолки для рыночных процентных ставок, ограничения движения капитала и другие регуляторные меры, подменяющие рыночные силы. После глобального финансового кризиса по всему миру растет число сторонников государственного вмешательства в финансовую сферу, но нерыночные ограничения замедляют рост, указывают авторы, проанализировав «финансовые репрессии» 90 стран за последние 45 лет. Искажая рыночные стимулы, «финансовые репрессии» запускают рентоориентированное поведение: например, если доступ к кредиту административно ограничен для тех или иных категорий заемщиков, а другие таким образом могут получить средства по более низкой ставке, то участники рынка направят все усилия на напрасную конкуренцию ради того, чтобы попасть в категорию «избранных». Все это ведет к общим потерям эффективности, которые авторы оценили в 0,4–0,7 п.п. роста в год, но чем больше финансовая система – тем выше потери.
Выводы экспертов МВФ: https://blogs.imf.org/2020/02/06/interest-rate-controls-capital-flow-restrictions-and-other-potentially-costly-financial-market-regulatory-tools/
Само исследование: https://www.imf.org/en/Publications/WP/Issues/2019/09/30/Financial-Repression-is-Knocking-at-the-Door-Again-48641
@truecon
Финансовые репрессии и экономический рост
Интересное исследование МВФ, позволяющее немного под другим углом взглянуть на то безумное ужесточение регулирования финансового сектора, жесткое управление ставками, гонку за финансовой стабильностью, которые происходили после кризиса 2008 года. Безусловно к самим результатам исследования стоит относиться достаточно сдержанно и критично, тема влияния на рост достаточно дискуссионная, но почва для них есть. С одной стороны, центральные банки искусственно загоняют ставки до отрицательных, заливают систему ликвидностью, с другой закручивают гайки так, что ликвидность эта мертвым грузом лежит в виде кэша на балансах банков (особо показательна в этом европейская банковская система), либо пузырится на фондовых рынках (это ли признак «финансовой стабильности»?). Вполне возможно, что дисбалансы обусловленные, попытками зарегулировать все и вся могут нести значительно большую угрозу финансовой стабильности в долгосрочной перспективе, чем это хочется видеть самим орегуляторам…
via econs.online (https://econs.online/articles/blogs/podschet-veroyatnosti-krizisov-tsena-finansovykh-repressii/)
Жесткие ограничения в финансовой сфере замедляют рост благосостояния на 0,4–0,7 п.п. в год, подсчитали эксперты МВФ в новом исследовании «Финансовые репрессии снова стучатся в дверь», которое они представили в блоге фонда. «Финансовые репрессии» – это различные административные ограничения на рынке финансовых услуг: например, потолки для рыночных процентных ставок, ограничения движения капитала и другие регуляторные меры, подменяющие рыночные силы. После глобального финансового кризиса по всему миру растет число сторонников государственного вмешательства в финансовую сферу, но нерыночные ограничения замедляют рост, указывают авторы, проанализировав «финансовые репрессии» 90 стран за последние 45 лет. Искажая рыночные стимулы, «финансовые репрессии» запускают рентоориентированное поведение: например, если доступ к кредиту административно ограничен для тех или иных категорий заемщиков, а другие таким образом могут получить средства по более низкой ставке, то участники рынка направят все усилия на напрасную конкуренцию ради того, чтобы попасть в категорию «избранных». Все это ведет к общим потерям эффективности, которые авторы оценили в 0,4–0,7 п.п. роста в год, но чем больше финансовая система – тем выше потери.
Выводы экспертов МВФ: https://blogs.imf.org/2020/02/06/interest-rate-controls-capital-flow-restrictions-and-other-potentially-costly-financial-market-regulatory-tools/
Само исследование: https://www.imf.org/en/Publications/WP/Issues/2019/09/30/Financial-Repression-is-Knocking-at-the-Door-Again-48641
@truecon
#БанкРоссии #ставка #ипотека #экономика #банки #регулирование
И снова об ипотеке…
Премьер-министр: «В целом ипотека остаётся очень дорогой, и президент ясно дал понять, что ждёт от нас ставок по ипотечным кредитам ниже 8%. Какие резервы у нас есть для снижения ставки?»
Я уже как-то показывал, как формируются ставки по ипотеке, фактически ставка формируется следующим образом:
1. Стоимость фондирования – она в значительной мере зависит от ключевой ставки Банка России;
2. Операционные расходы банков (офисы, персонал, IT, инфраструктура, безопасность и пр.) – фактически определяются экономикой;
3. Регуляторные издержки (взносы в АСВ, ФОР, капитал (в т.ч. рисковые коэффициенты) и прочие нормативы) – устанавливаются Банком России;
4. Стоимость рисков – зависит от многих факторов, но в общем-то основные риски здесь: кредитный (риск потерь от неисполнения обязательств заемщиком) и процентный (риск изменения ставок).
Стоимость фондирования определяется средствами населения и компаний на депозитах и текущих счетах, в общем приближении это выглядит как на графике (на примере 4 квартала 2019 года). Это цифры приближенные к реальности на 4 квартал 2019 года. Но здесь стоит учитывать, что на момент 4 квартала ставка фондирования еще не отыграла снижение ключевой, она должна быть на уровне ~4.4%, но это компенсируется тем, что процентный риск недооценен из-за заложенных ожиданий дальнейшего снижения ставки – в стабильной ситуации он должен быть ~0.7%, а то и выше. Что здесь в предельном варианте можно изменить в сторону понижения ставки (на втором графике, при предпосылке, что «нейтральный» уровень ставки 5.5%):
1. Стоимость фондирования определяется ключевой ставкой Банка России, но снижение ставки на 1 п.п. исторически снижает стоимость фондирования лишь 0,65-0,7 п.п., т.к. в системе есть текущие средства (30%), стоимость которых не снижается вместе с КС, а в последние годы даже растет. Учитывая тот факт, что текущая ДКП является достаточно жесткой, снижение ключевой ставки до условных «нейтральных» 5.5% даст снижение ставки ипотеки на 1.1 п.п. относительно среднего уровня 4 квартала 2019 года (9.2%), но при отсутствии ожиданий дальнейшего снижения ставок процентный риск должен подрасти до ~0.7%. В итоге целевая ставка здесь около 8.5% (в зависимости от первого взноса и различных «особых» условий).
2. Расходы банков, в примере я взял средние расходы на активы банков, они достаточно высоки и в последнее время даже растут: цифровизация и трансформация стоят денег, делает это банки намного удобнее для клиентов, но… сокращение расходов пока остается лишь мечтами консультантов. Расходы на IT растут у всех, но сокращать издержки, чтобы хотя бы компенсировать рост расходов на IT это не позволяет. Отдельно ипотечного решения здесь нет, хотя возможности и здесь есть, но это отдельная история и она не быстрая.
3. Регуляторные требования (фактически это тоже стоимость риска от ЦБ и АСВ) обходятся дорого, сейчас около 1.7% на портфель и это слишком много по факту, если задаться целью предельного снижения - посягаем на «святое» ЦБ:
3.1. АСВ: в фонд страхования вкладов банки платят 0.6% в год от портфеля пассивов физлиц (в развитых странах взносы часто менее 0.1%), учитывая то, что примерно половина рублевых депозитных ресурсов банков – это физлица, это увеличивает стоимость фондирования на 0.3 п.п. Если есть задаться желанием поддерживать ипотеку – то есть только один вариант: из базы для расчета взносов в АСВ вычитать ипотечный портфель – это целевым образом снизит ставку на 0.3 п.п … АСВ прости, но 0.6% при современных ставках – это много, почему в Бразилии, Турции, Индии <0.2%, а у нас в 3-4 раза больше?
3.2. ФОР: норма обязательных резервов по рублевым пассивам 4.5%, Банк России по обязательным резервам процентов не начисляет – это автоматически делает фондирование для банков дороже. ФРС и ЕЦБ по обязательным резервам проценты начисляют, но Банк России не хочет этого делать, потому как для него это издержки: если вы сами определяете платить, или нет – то зачем платить? Даже если ЦБ остается на этой позиции, то можно
И снова об ипотеке…
Премьер-министр: «В целом ипотека остаётся очень дорогой, и президент ясно дал понять, что ждёт от нас ставок по ипотечным кредитам ниже 8%. Какие резервы у нас есть для снижения ставки?»
Я уже как-то показывал, как формируются ставки по ипотеке, фактически ставка формируется следующим образом:
1. Стоимость фондирования – она в значительной мере зависит от ключевой ставки Банка России;
2. Операционные расходы банков (офисы, персонал, IT, инфраструктура, безопасность и пр.) – фактически определяются экономикой;
3. Регуляторные издержки (взносы в АСВ, ФОР, капитал (в т.ч. рисковые коэффициенты) и прочие нормативы) – устанавливаются Банком России;
4. Стоимость рисков – зависит от многих факторов, но в общем-то основные риски здесь: кредитный (риск потерь от неисполнения обязательств заемщиком) и процентный (риск изменения ставок).
Стоимость фондирования определяется средствами населения и компаний на депозитах и текущих счетах, в общем приближении это выглядит как на графике (на примере 4 квартала 2019 года). Это цифры приближенные к реальности на 4 квартал 2019 года. Но здесь стоит учитывать, что на момент 4 квартала ставка фондирования еще не отыграла снижение ключевой, она должна быть на уровне ~4.4%, но это компенсируется тем, что процентный риск недооценен из-за заложенных ожиданий дальнейшего снижения ставки – в стабильной ситуации он должен быть ~0.7%, а то и выше. Что здесь в предельном варианте можно изменить в сторону понижения ставки (на втором графике, при предпосылке, что «нейтральный» уровень ставки 5.5%):
1. Стоимость фондирования определяется ключевой ставкой Банка России, но снижение ставки на 1 п.п. исторически снижает стоимость фондирования лишь 0,65-0,7 п.п., т.к. в системе есть текущие средства (30%), стоимость которых не снижается вместе с КС, а в последние годы даже растет. Учитывая тот факт, что текущая ДКП является достаточно жесткой, снижение ключевой ставки до условных «нейтральных» 5.5% даст снижение ставки ипотеки на 1.1 п.п. относительно среднего уровня 4 квартала 2019 года (9.2%), но при отсутствии ожиданий дальнейшего снижения ставок процентный риск должен подрасти до ~0.7%. В итоге целевая ставка здесь около 8.5% (в зависимости от первого взноса и различных «особых» условий).
2. Расходы банков, в примере я взял средние расходы на активы банков, они достаточно высоки и в последнее время даже растут: цифровизация и трансформация стоят денег, делает это банки намного удобнее для клиентов, но… сокращение расходов пока остается лишь мечтами консультантов. Расходы на IT растут у всех, но сокращать издержки, чтобы хотя бы компенсировать рост расходов на IT это не позволяет. Отдельно ипотечного решения здесь нет, хотя возможности и здесь есть, но это отдельная история и она не быстрая.
3. Регуляторные требования (фактически это тоже стоимость риска от ЦБ и АСВ) обходятся дорого, сейчас около 1.7% на портфель и это слишком много по факту, если задаться целью предельного снижения - посягаем на «святое» ЦБ:
3.1. АСВ: в фонд страхования вкладов банки платят 0.6% в год от портфеля пассивов физлиц (в развитых странах взносы часто менее 0.1%), учитывая то, что примерно половина рублевых депозитных ресурсов банков – это физлица, это увеличивает стоимость фондирования на 0.3 п.п. Если есть задаться желанием поддерживать ипотеку – то есть только один вариант: из базы для расчета взносов в АСВ вычитать ипотечный портфель – это целевым образом снизит ставку на 0.3 п.п … АСВ прости, но 0.6% при современных ставках – это много, почему в Бразилии, Турции, Индии <0.2%, а у нас в 3-4 раза больше?
3.2. ФОР: норма обязательных резервов по рублевым пассивам 4.5%, Банк России по обязательным резервам процентов не начисляет – это автоматически делает фондирование для банков дороже. ФРС и ЕЦБ по обязательным резервам проценты начисляют, но Банк России не хочет этого делать, потому как для него это издержки: если вы сами определяете платить, или нет – то зачем платить? Даже если ЦБ остается на этой позиции, то можно
#БанкРоссии #ставка #ипотека #экономика #банки #регулирование
... продолжение...
3.2. ФОР: норма обязательных резервов по рублевым пассивам 4.5%, Банк России по обязательным резервам процентов не начисляет – это автоматически делает фондирование для банков дороже. ФРС и ЕЦБ по обязательным резервам проценты начисляют, но Банк России не хочет этого делать, потому как для него это издержки: если вы сами определяете платить, или нет – то зачем платить? Даже если ЦБ остается на этой позиции, то можно, как и в предыдущем пункте делать целевой вычет, из базы расчета ФОР вычитать ипотечный портфель банка. Этот шаг способен дать еще -0.3 п.п. в ипотечной ставке. ЦБ и ты прости, но почему многие платят, а у нас нет?
3.3. Капитал: самая сложная история. Средний по рынку коэффициент риска по ипотечному портфелю около 1.2. Что означает этот коэффициент – он означает, что для выдачи 100 р. кредита надо задействовать 100р. 11.5% 1.2 = 14 рублей капитала и добавит это к стоимости кредита ~ 1.1 п.п. Определенные шаги делаются через снижение коэффициентов риска до 0.2 посредством секъюритизации. Но, суть в том, что при секъюритизации есть издержки на гарантии и прочие, только прямые расходы здесь 0.4 – 0.8 п.п. Секъюритизация позволяет высвободить капитал, но кредит дешевле она особо не делает! Ипотечный портфель – это низкорисковый залоговый кредит, где стоимость риска достаточно низка, чтобы просто более детально посмотреть, более дифференцированно смотреть на коэффициенты риска Банка России. Они завышены (в странах где ипотеки под 100% ВВП они ниже) и нормальная калибровка Криска – это вполне разумно и может дать еще минимум ~0.2-0.3 п.п. снижения ставки.
4. Риски должны стоит ~1 п.п в относительно стабильной ситуации
4.1. Кредитный риск определяется уровнем дефолтов по ипотечным кредитам и потерям от них, на самом деле в российской финансовой системе этот уровень низкий (0.3% - это вполне разумный CoR) по объективным причинам. Кстати, по мере роста объемов ипотеки этот риск будет склонен расти – это стоит учитывать.
4.2. Процентный риск – это риск изменения процентных ставок, здесь есть простор для фантазии, но скорее в области перераспределения этого риска в финансовой системе, а не его снижения. Нужно понимать, что в целом он есть в любой финансовой системе. При относительно стабильной инфляции и относительно стабильной ДКП он разумный. У нас он сейчас вполне на нормальных уровнях в сравнении даже с развитыми странами. Нужно развивать инфраструктуру инструментов для хеджирования и покупки/продажи процентного риска, т.е. управления этим риском (это в том числе и про тему т.н. «длинных денег»). В мире 0.7-1% - это вполне обычная премия за такие сроки размещения средств.
Если взять за основу то, что «нейтральная» ключевая ставка до 5.5% (личное мнение – это ближе к нейтральному уровню, чем 6-7%) и нет значимых ожиданий ее изменения, то позволит опустить среднюю ставку по ипотеке на до ~8.3-8.5%. Не в моменте, а как устойчивый уровень. Если все же решиться на урезание регуляторных издержек – это даст ещё до 0.8 п.п. и ставку 7.5-7.7%. При ключевой ставке 5% - предельное снижение до 7.0-7.1%, при ставке 4% - 6.4%-6.5%.
@truecon
... продолжение...
3.2. ФОР: норма обязательных резервов по рублевым пассивам 4.5%, Банк России по обязательным резервам процентов не начисляет – это автоматически делает фондирование для банков дороже. ФРС и ЕЦБ по обязательным резервам проценты начисляют, но Банк России не хочет этого делать, потому как для него это издержки: если вы сами определяете платить, или нет – то зачем платить? Даже если ЦБ остается на этой позиции, то можно, как и в предыдущем пункте делать целевой вычет, из базы расчета ФОР вычитать ипотечный портфель банка. Этот шаг способен дать еще -0.3 п.п. в ипотечной ставке. ЦБ и ты прости, но почему многие платят, а у нас нет?
3.3. Капитал: самая сложная история. Средний по рынку коэффициент риска по ипотечному портфелю около 1.2. Что означает этот коэффициент – он означает, что для выдачи 100 р. кредита надо задействовать 100р. 11.5% 1.2 = 14 рублей капитала и добавит это к стоимости кредита ~ 1.1 п.п. Определенные шаги делаются через снижение коэффициентов риска до 0.2 посредством секъюритизации. Но, суть в том, что при секъюритизации есть издержки на гарантии и прочие, только прямые расходы здесь 0.4 – 0.8 п.п. Секъюритизация позволяет высвободить капитал, но кредит дешевле она особо не делает! Ипотечный портфель – это низкорисковый залоговый кредит, где стоимость риска достаточно низка, чтобы просто более детально посмотреть, более дифференцированно смотреть на коэффициенты риска Банка России. Они завышены (в странах где ипотеки под 100% ВВП они ниже) и нормальная калибровка Криска – это вполне разумно и может дать еще минимум ~0.2-0.3 п.п. снижения ставки.
4. Риски должны стоит ~1 п.п в относительно стабильной ситуации
4.1. Кредитный риск определяется уровнем дефолтов по ипотечным кредитам и потерям от них, на самом деле в российской финансовой системе этот уровень низкий (0.3% - это вполне разумный CoR) по объективным причинам. Кстати, по мере роста объемов ипотеки этот риск будет склонен расти – это стоит учитывать.
4.2. Процентный риск – это риск изменения процентных ставок, здесь есть простор для фантазии, но скорее в области перераспределения этого риска в финансовой системе, а не его снижения. Нужно понимать, что в целом он есть в любой финансовой системе. При относительно стабильной инфляции и относительно стабильной ДКП он разумный. У нас он сейчас вполне на нормальных уровнях в сравнении даже с развитыми странами. Нужно развивать инфраструктуру инструментов для хеджирования и покупки/продажи процентного риска, т.е. управления этим риском (это в том числе и про тему т.н. «длинных денег»). В мире 0.7-1% - это вполне обычная премия за такие сроки размещения средств.
Если взять за основу то, что «нейтральная» ключевая ставка до 5.5% (личное мнение – это ближе к нейтральному уровню, чем 6-7%) и нет значимых ожиданий ее изменения, то позволит опустить среднюю ставку по ипотеке на до ~8.3-8.5%. Не в моменте, а как устойчивый уровень. Если все же решиться на урезание регуляторных издержек – это даст ещё до 0.8 п.п. и ставку 7.5-7.7%. При ключевой ставке 5% - предельное снижение до 7.0-7.1%, при ставке 4% - 6.4%-6.5%.
@truecon
#БанкРоссии #ставка #ипотека #экономика #банки #регулирование #Россия
UPD: не успел написать, как Банк России преподнес всем подарок в виде изменения шкалы рисков по ипотеке (https://www.cbr.ru/press/event/?id=6855), по оценке ЦБ это сэкономит банкам около 300 млрд капитала, что в терминах процентной ставки по ипотеке снизит стоимость капитала и ипотеки почти на 0.3 п.п, потому скорректировал график
Возвращаясь к теме ипотеки и ставок
Я уже как-то раскладывал как формируются ставки по ипотеке ( https://t.iss.one/truecon/37) и почему они такие. Учитывая снижение ставок ЦБ и некоторые корректировки в регулировании, имеет смысл обновить немного графики к текущей ситуации. Карантинный кризис заставил ЦБ несколько смягчить регулирование, в текущем году снижены ставки взносов в АСВ (c 0.6% до 0.4%), немного дифференцированы риск-коэффициенты на капитал (хотя именно что немного). В середине года Банк России обещает существенно пересмотреть коэффициенты риска, что для ряда кредитов (c низким LTV и низким ПДН) даст приличную экономию капитала и возможность более низких ставок.
При снижении ключевой ставки до 4% и сохранении текущего регулирования среднерыночные ставки по ипотеке будут стремиться к 7-7.5% годовых и вряд ли ниже (есть риск, что стоимость фондирования будет снижаться медленнее по мере снижения ключевой ставки).
Можно ли получить ставку ниже – этот вопрос часто задавался. Да, в каждом конкретном случае ставка может быть ниже по причинам:
- высокий первый взнос и низкий показатель долговой нагрузки (может дисконтировать стоимость капитала);
- субсидирование государством (первичный рынок, семейная, военная, дальневосточная и пр.);
- ожидания дальнейшего снижения ставок (дисконтирует фактор процентного риска).
Если всего этого нет, а ставка существенно ниже среднерыночной – лучше разобраться в том за счет чего… это могут быть большие начальные комиссии, комиссии при платежах/погашении/страховании, скидка от застройщика (банку, который часть ее отдаст в виде пониженного процента, а часть может и себе оставить), временная пониженная ставка (на пару лет) и т.п. все это зачастую маркетинговые истории.
В целом субсидирование продаж на первичном рынке для бюджета достаточно выгодная история, потому как предполагает возврат в виде налогов на стройку – это к вопросу почему не хотят субсидировать вторичку.
Брать ли ипотеку, или нет – это вопрос очень индивидуальный, но в общем-то там, где есть доступ к субсидированным ставкам – в большинстве случаев ответ "да"…
@truecon
UPD: не успел написать, как Банк России преподнес всем подарок в виде изменения шкалы рисков по ипотеке (https://www.cbr.ru/press/event/?id=6855), по оценке ЦБ это сэкономит банкам около 300 млрд капитала, что в терминах процентной ставки по ипотеке снизит стоимость капитала и ипотеки почти на 0.3 п.п, потому скорректировал график
Возвращаясь к теме ипотеки и ставок
Я уже как-то раскладывал как формируются ставки по ипотеке ( https://t.iss.one/truecon/37) и почему они такие. Учитывая снижение ставок ЦБ и некоторые корректировки в регулировании, имеет смысл обновить немного графики к текущей ситуации. Карантинный кризис заставил ЦБ несколько смягчить регулирование, в текущем году снижены ставки взносов в АСВ (c 0.6% до 0.4%), немного дифференцированы риск-коэффициенты на капитал (хотя именно что немного). В середине года Банк России обещает существенно пересмотреть коэффициенты риска, что для ряда кредитов (c низким LTV и низким ПДН) даст приличную экономию капитала и возможность более низких ставок.
При снижении ключевой ставки до 4% и сохранении текущего регулирования среднерыночные ставки по ипотеке будут стремиться к 7-7.5% годовых и вряд ли ниже (есть риск, что стоимость фондирования будет снижаться медленнее по мере снижения ключевой ставки).
Можно ли получить ставку ниже – этот вопрос часто задавался. Да, в каждом конкретном случае ставка может быть ниже по причинам:
- высокий первый взнос и низкий показатель долговой нагрузки (может дисконтировать стоимость капитала);
- субсидирование государством (первичный рынок, семейная, военная, дальневосточная и пр.);
- ожидания дальнейшего снижения ставок (дисконтирует фактор процентного риска).
Если всего этого нет, а ставка существенно ниже среднерыночной – лучше разобраться в том за счет чего… это могут быть большие начальные комиссии, комиссии при платежах/погашении/страховании, скидка от застройщика (банку, который часть ее отдаст в виде пониженного процента, а часть может и себе оставить), временная пониженная ставка (на пару лет) и т.п. все это зачастую маркетинговые истории.
В целом субсидирование продаж на первичном рынке для бюджета достаточно выгодная история, потому как предполагает возврат в виде налогов на стройку – это к вопросу почему не хотят субсидировать вторичку.
Брать ли ипотеку, или нет – это вопрос очень индивидуальный, но в общем-то там, где есть доступ к субсидированным ставкам – в большинстве случаев ответ "да"…
@truecon
