🏗 Есть ли пузырь на рынке недвижимости РФ?
📈 В 2020 году была запущена программа льготной ипотеки, которая резко увеличила спрос на жилую недвижимость. Это привело к значительному росту цен на новостройки. По данным индекса московской недвижимость от Домклик #MREDC, цены с начала 2020 года по сегодняшний день выросли примерно на 55%. С тех пор только ленивый не говорит о пузыре. Так ли это на самом деле? Попробуем сегодня разобраться.
📊 Сам индекс московской недвижимости имеет почти 7-летнюю историю и мы можем проанализировать динамику цен с начала 2017 года, что сегодня и сделаем. Но перед началом анализа следует разобраться, что вообще влияет на ценообразование, чтобы можно было однозначно сказать, что там "пузырь".
Итак, что оказывает существенное влияние на конечную цену нашей квартиры (кроме города, локации, транспортной доступности и т.п.):
✔️ Спрос и предложение на рынке. Чем выше спрос, тем дороже квадратные метры, это очевидно.
✔️ Стоимость стройматериалов, включая импортные составляющие. Данная статья расходов зависит в том числе от курса доллара.
✔️ Стоимость рабочей силы. Все составляющие, которые входят в себестоимость, включая ЗП строителей и подрядчиков, будут зависеть от динамики инфляции в стране.
📝 Таким образом, почти все описанные выше статьи расходов являются составляющими себестоимости. И если мы откроем финансовый отчет любого девелопера, то увидим, что себестоимость - основная статья расходов компании.
🏚 Именно поэтому недвижимость в долгосрочной перспективе является хорошим средством сохранения средств. Во-первых, цена квадратного метра растет банально из-за роста инфляции. Частично в цене отражена и девальвация из-за наличия импортных составляющих. Ну и третьим важным фактором остается спрос.
📉 Небольшая историческая справка. Существенная часть жилищного фонда в РФ быстра построена в конце 60х - начале 70х годов прошлого века, это так называемые "хрущевки". В послевоенные годы задача была расселить все семьи из коммуналок в собственные квартиры. Такие дома строились быстро, но в ущерб качеству. Поэтому, срок эксплуатации "хрущевок" составляет всего 50 лет, нетрудно посчитать, что этот срок уже где-то подошел, а где-то подходит к концу.
❗️ Поэтому, прежде чем говорить о наличии "пузыря" в секторе, стоит оценить ситуацию с будущим спросом на первичку и жильем, которое в ближайшие годы может стать непригодным или аварийным. Но сегодня мы данную тему затрагивать не будем, просто физически в рамках поста не получится разобрать все детали. Мы поговорим про базовые вещи, насколько выросли цены на недвижимость на примере Москвы с 2017 года, а также, какая была инфляция и девальвация за этот период.
📈 С января 2017 года по сентябрь 2023 года инфляция в РФ составила 46,7%. Доллар к рублю за аналогичный период вырос на 64%. Цены на недвижимость в Москве за этот период выросли на... барабанная дробь... 76%! Отсюда можно сделать вывод, что фактически никакого реального роста особо не произошло, просто цены вернулись к своим более-менее справедливым уровням с учетом инфляции и девальвации. Выше мы уже разбирали ключевые составляющие себестоимости квартир.
📈 Чтобы говорить о пузыре на рынке, цены должны в разы обгонять инфляцию. Да, это происходит не каждый год, но на горизонте в 5-10 лет, цены обычно "учитывают" обесценение национальной валюты.
🧮 Многие упускают из вида самый важный показатель - инфляцию, когда говорят о росте цен. В лирах, например, в Турции за прошлые пару лет тоже вырос "пузырь" в недвижимости, если мы закроем глаза на обесценение денег за этот период. Поэтому, в очередной раз вам советую пользоваться калькулятором и не верить на слово никому, включая меня 🧐. Ваши деньги - ваша ответственность. Я вот в прошлом году никого не послушал и очень удачно купил квартиру "на пике рынка", получив второй "пик" в подарок.
❤️ Благодарю за ваш лайк, если пост оказался полезным!
#недвижимость
⚠️ Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией!
@investokrat
📈 В 2020 году была запущена программа льготной ипотеки, которая резко увеличила спрос на жилую недвижимость. Это привело к значительному росту цен на новостройки. По данным индекса московской недвижимость от Домклик #MREDC, цены с начала 2020 года по сегодняшний день выросли примерно на 55%. С тех пор только ленивый не говорит о пузыре. Так ли это на самом деле? Попробуем сегодня разобраться.
📊 Сам индекс московской недвижимости имеет почти 7-летнюю историю и мы можем проанализировать динамику цен с начала 2017 года, что сегодня и сделаем. Но перед началом анализа следует разобраться, что вообще влияет на ценообразование, чтобы можно было однозначно сказать, что там "пузырь".
Итак, что оказывает существенное влияние на конечную цену нашей квартиры (кроме города, локации, транспортной доступности и т.п.):
✔️ Спрос и предложение на рынке. Чем выше спрос, тем дороже квадратные метры, это очевидно.
✔️ Стоимость стройматериалов, включая импортные составляющие. Данная статья расходов зависит в том числе от курса доллара.
✔️ Стоимость рабочей силы. Все составляющие, которые входят в себестоимость, включая ЗП строителей и подрядчиков, будут зависеть от динамики инфляции в стране.
📝 Таким образом, почти все описанные выше статьи расходов являются составляющими себестоимости. И если мы откроем финансовый отчет любого девелопера, то увидим, что себестоимость - основная статья расходов компании.
🏚 Именно поэтому недвижимость в долгосрочной перспективе является хорошим средством сохранения средств. Во-первых, цена квадратного метра растет банально из-за роста инфляции. Частично в цене отражена и девальвация из-за наличия импортных составляющих. Ну и третьим важным фактором остается спрос.
📉 Небольшая историческая справка. Существенная часть жилищного фонда в РФ быстра построена в конце 60х - начале 70х годов прошлого века, это так называемые "хрущевки". В послевоенные годы задача была расселить все семьи из коммуналок в собственные квартиры. Такие дома строились быстро, но в ущерб качеству. Поэтому, срок эксплуатации "хрущевок" составляет всего 50 лет, нетрудно посчитать, что этот срок уже где-то подошел, а где-то подходит к концу.
❗️ Поэтому, прежде чем говорить о наличии "пузыря" в секторе, стоит оценить ситуацию с будущим спросом на первичку и жильем, которое в ближайшие годы может стать непригодным или аварийным. Но сегодня мы данную тему затрагивать не будем, просто физически в рамках поста не получится разобрать все детали. Мы поговорим про базовые вещи, насколько выросли цены на недвижимость на примере Москвы с 2017 года, а также, какая была инфляция и девальвация за этот период.
📈 С января 2017 года по сентябрь 2023 года инфляция в РФ составила 46,7%. Доллар к рублю за аналогичный период вырос на 64%. Цены на недвижимость в Москве за этот период выросли на... барабанная дробь... 76%! Отсюда можно сделать вывод, что фактически никакого реального роста особо не произошло, просто цены вернулись к своим более-менее справедливым уровням с учетом инфляции и девальвации. Выше мы уже разбирали ключевые составляющие себестоимости квартир.
📈 Чтобы говорить о пузыре на рынке, цены должны в разы обгонять инфляцию. Да, это происходит не каждый год, но на горизонте в 5-10 лет, цены обычно "учитывают" обесценение национальной валюты.
🧮 Многие упускают из вида самый важный показатель - инфляцию, когда говорят о росте цен. В лирах, например, в Турции за прошлые пару лет тоже вырос "пузырь" в недвижимости, если мы закроем глаза на обесценение денег за этот период. Поэтому, в очередной раз вам советую пользоваться калькулятором и не верить на слово никому, включая меня 🧐. Ваши деньги - ваша ответственность. Я вот в прошлом году никого не послушал и очень удачно купил квартиру "на пике рынка", получив второй "пик" в подарок.
❤️ Благодарю за ваш лайк, если пост оказался полезным!
#недвижимость
⚠️ Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией!
@investokrat
🧐 Стоит ли покупать фонды на золото?
Исторически золото высоко ценилось людьми, независимо от страны, национальности и религии. И изначально именно желтый металл был средством платежа (не считая ракушек в отдельных племенах), а уже после него появились привычные нам деньги.
❓ Но почему именно золото, а не другие металлы?
✔️ Во-первых, его можно долго хранить, оно не окисляется и не меняет свой внешний вид со временем.
✔️ Во-вторых, оно более-менее равномерно распределено по планете и нет единого континента или страны, где был бы существенный перевес.
✔️ В-третьих, очень дорогой процесс добычи желтого металла из руды, который имеет значительную себестоимость. Это поддерживает высокую цену на конечный продукт.
📊 Если мы посмотрим исторически, то динамика цен на золото в рублях часто обгоняла индекс полной доходности Мосбиржи (с учетом дивидендов). Например, если взять горизонт в 20 лет, то цена золота выросла на 1800%, а индекс лишь на 1300%.
🏗 А как же недвижимость? Действительно, за последние годы цены на квартиры в крупных городах РФ сильно выросли. Давайте возьмем за ориентир индекс цен Московской недвижимости от Домклик #MREDC. Его учет ведется с 2017 года и за это время он вырос на 93% в рублях. Неплохо, но золото за этот же отрезок времени выросло почти на 200% в рублях.
☝️ Таким образом, я бы не пренебрегал золотом в среднесрочных и долгосрочных инвестиционных стратегиях. Помимо хорошего роста на длинной дистанции, желтый металл еще имеет защитную функцию - растет, когда другие активы падают.
💵 Также стоит учитывать девальвацию рубля. Цены на золото номинированы в долларах, то есть в случае ослабления национальной валюты, мы увидим пропорциональный рост цен на данный актив.
❓ Какие есть инструменты по инвестированию в золото?
Сегодня можно выделить 3 ключевых:
✔️ Покупка физического металла. Но здесь встает вопрос с хранением, безопасностью и транспортировкой (при необходимости). Ликвидность при таком подходе снижается.
✔️ Покупка золотодобывающих компаний. Это удобно, потому что они еще платят дивиденды. Но здесь есть риск того, что при значительном росте цены на желтый металл, наши власти могут увеличить НДПИ для производителей. Это нивелирует всю потенциальную доходность для инвестора.
✔️ Покупка фондов на золото. Здесь нет риска потерять прибыль в случае роста цены базового актива и можно получить дополнительно льготу долгосрочного владения (ЛДВ) если продержать паи таких фондов от 3 лет. Это позволит существенно сэкономить на налогах. Из минусов есть только один - нет пассивного дохода в виде дивидендов или купонов, но это на любителя.
📈 Я сравнил 3 БПИФа на золото на горизонте с 1 октября 2022 года. На этом отрезке лучшую доходность продемонстрировал #AKGD (+109%), что весьма неплохо за неполных 2 года.
📝 Базовым активом фонда (как и у аналогов) является GLD/RUB_TOM. Управляющая компания - Альфа-Капитал. Стоимость чистых активов фонда превышает 4,67 млрд руб., значит интерес к нему существенный. Комиссия за управления составляет 1,15%, а цена пая всего 160 руб.
✔️ Как мы видим, для приобретения золота не нужно обладать большим капиталом. Для этого и создавались подобные фонды, чтобы упростить жизнь простому частному инвестору. А сам актив (физическое золото) пропорционально объему выпущенных паев хранится на Мосбирже, что обеспечивает максимальную надежность.
📌 Резюмируя все вышесказанное, если у вас вообще нет активов с привязкой к золоту, я бы присмотрелся, пока цены на него не сильно выросли. А это может произойти в случае начала цикла снижения ставки ФРС.
❤️ Ваши лайки - лучшая мотивация для автора делать обзоры новых отчетов и эмитентов!
⚠️ Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией!
@investokrat
Исторически золото высоко ценилось людьми, независимо от страны, национальности и религии. И изначально именно желтый металл был средством платежа (не считая ракушек в отдельных племенах), а уже после него появились привычные нам деньги.
❓ Но почему именно золото, а не другие металлы?
✔️ Во-первых, его можно долго хранить, оно не окисляется и не меняет свой внешний вид со временем.
✔️ Во-вторых, оно более-менее равномерно распределено по планете и нет единого континента или страны, где был бы существенный перевес.
✔️ В-третьих, очень дорогой процесс добычи желтого металла из руды, который имеет значительную себестоимость. Это поддерживает высокую цену на конечный продукт.
📊 Если мы посмотрим исторически, то динамика цен на золото в рублях часто обгоняла индекс полной доходности Мосбиржи (с учетом дивидендов). Например, если взять горизонт в 20 лет, то цена золота выросла на 1800%, а индекс лишь на 1300%.
🏗 А как же недвижимость? Действительно, за последние годы цены на квартиры в крупных городах РФ сильно выросли. Давайте возьмем за ориентир индекс цен Московской недвижимости от Домклик #MREDC. Его учет ведется с 2017 года и за это время он вырос на 93% в рублях. Неплохо, но золото за этот же отрезок времени выросло почти на 200% в рублях.
☝️ Таким образом, я бы не пренебрегал золотом в среднесрочных и долгосрочных инвестиционных стратегиях. Помимо хорошего роста на длинной дистанции, желтый металл еще имеет защитную функцию - растет, когда другие активы падают.
💵 Также стоит учитывать девальвацию рубля. Цены на золото номинированы в долларах, то есть в случае ослабления национальной валюты, мы увидим пропорциональный рост цен на данный актив.
❓ Какие есть инструменты по инвестированию в золото?
Сегодня можно выделить 3 ключевых:
✔️ Покупка физического металла. Но здесь встает вопрос с хранением, безопасностью и транспортировкой (при необходимости). Ликвидность при таком подходе снижается.
✔️ Покупка золотодобывающих компаний. Это удобно, потому что они еще платят дивиденды. Но здесь есть риск того, что при значительном росте цены на желтый металл, наши власти могут увеличить НДПИ для производителей. Это нивелирует всю потенциальную доходность для инвестора.
✔️ Покупка фондов на золото. Здесь нет риска потерять прибыль в случае роста цены базового актива и можно получить дополнительно льготу долгосрочного владения (ЛДВ) если продержать паи таких фондов от 3 лет. Это позволит существенно сэкономить на налогах. Из минусов есть только один - нет пассивного дохода в виде дивидендов или купонов, но это на любителя.
📈 Я сравнил 3 БПИФа на золото на горизонте с 1 октября 2022 года. На этом отрезке лучшую доходность продемонстрировал #AKGD (+109%), что весьма неплохо за неполных 2 года.
📝 Базовым активом фонда (как и у аналогов) является GLD/RUB_TOM. Управляющая компания - Альфа-Капитал. Стоимость чистых активов фонда превышает 4,67 млрд руб., значит интерес к нему существенный. Комиссия за управления составляет 1,15%, а цена пая всего 160 руб.
✔️ Как мы видим, для приобретения золота не нужно обладать большим капиталом. Для этого и создавались подобные фонды, чтобы упростить жизнь простому частному инвестору. А сам актив (физическое золото) пропорционально объему выпущенных паев хранится на Мосбирже, что обеспечивает максимальную надежность.
📌 Резюмируя все вышесказанное, если у вас вообще нет активов с привязкой к золоту, я бы присмотрелся, пока цены на него не сильно выросли. А это может произойти в случае начала цикла снижения ставки ФРС.
❤️ Ваши лайки - лучшая мотивация для автора делать обзоры новых отчетов и эмитентов!
⚠️ Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией!
@investokrat
