Суперцикл "Как накопить на старость". Всё о REITs.
🏢 У первоклассной, ликвидной недвижимости есть неоспоримые преимущества: стабильный рентный поток и корреляция с инфляцией.
📎 REITs — это биржевые инвестиционные фонды, которые дают возможность инвестировать в недвижимость даже вчерашнему школьнику на деньги, сэкономленные на вредных чипсах.
Рейты покупают "готовые" или самостоятельно строят объекты недвижимости и сдают их в аренду.
💰 Согласно американскому законодательству, рейты должны не менее 90% своих доходов направлять на выплату дивидендов, что объясняет высокую див.доходность некоторых из них.
В итоге, для своего развития рейты используют 2 доступных инструмента: выпуск новых акций, и привлечение заемных денег.
📌 Поэтому, все без исключения рейты имеют высокую долговую нагрузку: отношение чистого долга к EBITDA в диапазоне 4-6 — вполне обычное состояние.
#IF_сектор #IF_акции_США #рейты
🏢 У первоклассной, ликвидной недвижимости есть неоспоримые преимущества: стабильный рентный поток и корреляция с инфляцией.
📎 REITs — это биржевые инвестиционные фонды, которые дают возможность инвестировать в недвижимость даже вчерашнему школьнику на деньги, сэкономленные на вредных чипсах.
Рейты покупают "готовые" или самостоятельно строят объекты недвижимости и сдают их в аренду.
💰 Согласно американскому законодательству, рейты должны не менее 90% своих доходов направлять на выплату дивидендов, что объясняет высокую див.доходность некоторых из них.
В итоге, для своего развития рейты используют 2 доступных инструмента: выпуск новых акций, и привлечение заемных денег.
📌 Поэтому, все без исключения рейты имеют высокую долговую нагрузку: отношение чистого долга к EBITDA в диапазоне 4-6 — вполне обычное состояние.
#IF_сектор #IF_акции_США #рейты
🤘 REITs бывают 2-х типов: долевые (Equity) и ипотечные (Mortgage):
• Долевые — собирают ренту с принадлежащих им объектов и/или от продажи недвижимости из портфеля.
• Ипотечные — получают доход от предоставления ипотечных займов или от покупки уже сформированных ипотечных ценных бумаг, залогом по которой выступает коммерческая или жилая недвижимость.
• Смешанный (Hybrid) — владеет и недвижимостью, и ИЦБ. Таких фондов ~ 1% от общего числа.
🤜 Как правило, рейты инвестируют в однородные активы, поэтому их разделяют на:
офисные (Office), промышленные (Industrial), розничные (Retail), отельные (Lodging), связанные с жильем (Residential), лесные (Timberland), сферы здравоохранения (Health Care), складские (Self-storage), инфраструктурные (Infrastructure), диверсифицированные (Diversified), специализированные (Specialty).
💪 Преимущества REIT:
• Низкий порог входа, в отличие от самостоятельной покупки недвижимости
• Высокая ликвидность
• Регулярный и прогнозируемый дивидендный доход
• Низкая корреляция с волатильным фондовым рынком, а стало быть - это защитный актив
• Страховка от инфляции — с её ростом возрастает как рентный доход, так и цена на недвижимость
#IF_сектор #IF_акции_США #рейты
• Долевые — собирают ренту с принадлежащих им объектов и/или от продажи недвижимости из портфеля.
• Ипотечные — получают доход от предоставления ипотечных займов или от покупки уже сформированных ипотечных ценных бумаг, залогом по которой выступает коммерческая или жилая недвижимость.
• Смешанный (Hybrid) — владеет и недвижимостью, и ИЦБ. Таких фондов ~ 1% от общего числа.
🤜 Как правило, рейты инвестируют в однородные активы, поэтому их разделяют на:
офисные (Office), промышленные (Industrial), розничные (Retail), отельные (Lodging), связанные с жильем (Residential), лесные (Timberland), сферы здравоохранения (Health Care), складские (Self-storage), инфраструктурные (Infrastructure), диверсифицированные (Diversified), специализированные (Specialty).
💪 Преимущества REIT:
• Низкий порог входа, в отличие от самостоятельной покупки недвижимости
• Высокая ликвидность
• Регулярный и прогнозируемый дивидендный доход
• Низкая корреляция с волатильным фондовым рынком, а стало быть - это защитный актив
• Страховка от инфляции — с её ростом возрастает как рентный доход, так и цена на недвижимость
#IF_сектор #IF_акции_США #рейты
🏢 Суперцикл "Как накопить на старость". Всё о REITs.
✅ Важнейшим фактором, который влияет на бизнес рейтов, является процентная ставка. Как правило, в условиях низких процентных ставок бизнес процветает.
Поскольку REITs имеют высокий уровень долга, снижение процентной ставки ведет к уменьшению затрат на рефинансирование, увеличению доходов, а значит, и дивидендов.
• Кроме того, низкие процентные ставки могут стимулировать рост потребительских расходов, что способствует экономическому росту.
• Это, в свою очередь, приводит к дальнейшему созданию рабочих мест и увеличению ВВП на душу населения, что увеличивает доходы рейтов.
• Для более высоких процентных ставок это правило действует наоборот.
✅ Тремя ключевыми драйверами роста акционерной стоимости REITs являются: рост рентного дохода, рост стоимости самой недвижимости, увеличение кол-ва объектов недвижимости.
• Доход от аренды во многом зависит от экономики. Рост населения, уровень безработицы, демография, рост ВВП на душу населения являются ключевыми факторами.
• Стоимость недвижимости зависит от спроса и предложения, определяемые доступностью, местоположением, востребованностью и трафиком.
• REITs также могут увеличить свои доходы за счет приобретения новых девелоперских проектов. Это один из ключевых способов развития компаний, поставленный на паузу пандемией.
#IF_сектор #рейты
✅ Важнейшим фактором, который влияет на бизнес рейтов, является процентная ставка. Как правило, в условиях низких процентных ставок бизнес процветает.
Поскольку REITs имеют высокий уровень долга, снижение процентной ставки ведет к уменьшению затрат на рефинансирование, увеличению доходов, а значит, и дивидендов.
• Кроме того, низкие процентные ставки могут стимулировать рост потребительских расходов, что способствует экономическому росту.
• Это, в свою очередь, приводит к дальнейшему созданию рабочих мест и увеличению ВВП на душу населения, что увеличивает доходы рейтов.
• Для более высоких процентных ставок это правило действует наоборот.
✅ Тремя ключевыми драйверами роста акционерной стоимости REITs являются: рост рентного дохода, рост стоимости самой недвижимости, увеличение кол-ва объектов недвижимости.
• Доход от аренды во многом зависит от экономики. Рост населения, уровень безработицы, демография, рост ВВП на душу населения являются ключевыми факторами.
• Стоимость недвижимости зависит от спроса и предложения, определяемые доступностью, местоположением, востребованностью и трафиком.
• REITs также могут увеличить свои доходы за счет приобретения новых девелоперских проектов. Это один из ключевых способов развития компаний, поставленный на паузу пандемией.
#IF_сектор #рейты
🗿 Статус REIT получить несложно:
В настоящее время почти 40 стран законодательно разрешили регистрацию REIT, в том числе Китай, Турция и даже Оман
🔹Но компания должна отвечать некоторым “особенным” условиям:
• Не менее 75% активов должны быть представлены недвижимостью или ипотечными ценными бумагами.
• Получать не менее 75% дохода от аренды недвижимости или от процентов по ипотечным кредитам, финансирующим недвижимость или от продажи недвижимости.
• Ежегодно выплачивать не менее 90% налогооблагаемой прибыли в виде дивидендов.
🔹 REIT являются важной частью экономики и портфеля инвесторов:
• В совокупности, фонды всех типов владеют более чем $3 трлн валовых активов в США, внося существенный вклад в ВВП страны.
• Примерно 145 млн американцев (~44% американских семей) инвестируют в REIT.
🔹 Важная особенность REITs - они не платят корпоративные налоги.
Поэтому рейты исторически выплачивают более высокие дивиденды и дают возможность умеренного долгосрочного прироста капитала за счет роста цен на недвижимость.
🔹 Правда, есть и особенности в налогообложении дивидендов, полученных от REITs → об этом в одном из следующих постов.
🏆 За период с 2004 г. по 2017 г. фонды недвижимости неизменно обгоняли S&P 500 (#SPY) по среднегодовой полной доходности (рост + дивиденды) и далее шли "нога в ногу" до начала пандемии.
🔻Covid-19 обрушил REITs, которые торгуются сейчас на 7,7% ниже начала 2020 г., в отличие от роста #SPY на 16,5% с начала года.
#IF_сектор #рейты
В настоящее время почти 40 стран законодательно разрешили регистрацию REIT, в том числе Китай, Турция и даже Оман
🔹Но компания должна отвечать некоторым “особенным” условиям:
• Не менее 75% активов должны быть представлены недвижимостью или ипотечными ценными бумагами.
• Получать не менее 75% дохода от аренды недвижимости или от процентов по ипотечным кредитам, финансирующим недвижимость или от продажи недвижимости.
• Ежегодно выплачивать не менее 90% налогооблагаемой прибыли в виде дивидендов.
🔹 REIT являются важной частью экономики и портфеля инвесторов:
• В совокупности, фонды всех типов владеют более чем $3 трлн валовых активов в США, внося существенный вклад в ВВП страны.
• Примерно 145 млн американцев (~44% американских семей) инвестируют в REIT.
🔹 Важная особенность REITs - они не платят корпоративные налоги.
Поэтому рейты исторически выплачивают более высокие дивиденды и дают возможность умеренного долгосрочного прироста капитала за счет роста цен на недвижимость.
🔹 Правда, есть и особенности в налогообложении дивидендов, полученных от REITs → об этом в одном из следующих постов.
🏆 За период с 2004 г. по 2017 г. фонды недвижимости неизменно обгоняли S&P 500 (#SPY) по среднегодовой полной доходности (рост + дивиденды) и далее шли "нога в ногу" до начала пандемии.
🔻Covid-19 обрушил REITs, которые торгуются сейчас на 7,7% ниже начала 2020 г., в отличие от роста #SPY на 16,5% с начала года.
#IF_сектор #рейты
🏨 Начинаем выбирать REITs в портфель.
Отобрать REIT по структуре активов (торговые центры, жилье, дата-центры и т.п.) можно на сайте Национальной ассоциации риелторов США (NAREIT).
Список котируемых фондов недвижимости на Санкт-Петербургской бирже — в скринере на сайте биржи. Сейчас для покупки доступен 51 рейт.
Альтернативные варианты для квалов или инвесторов с допуском к американским биржам — ETF, инвестирующие в REIT. Например, VNQ от Vanguard инвестирует в 180 различных REIT и предлагает самую низкую комиссию в отрасли: 0,12%.
Первое, на что следует обратить внимание, кроме размера дивидендов, — на структуру активов и условия договоров аренды.
1️⃣ Структура активов позволяет понять, во что вы вкладываетесь и отвечают ли эти активы нынешней стадии средне- и долгосрочного экономического цикла.
Например, если в США начинается бум домостроения, логично вкладываться в жилищные и ипотечные REIT.
2️⃣ Большинство REIT имеют “Тройную Чистую Аренду” (NNN): арендаторы самостоятельно оплачивают все операционные расходы (страхование, налоги и капвложения), а арендодатель взимает чистую арендную плату.
Такие договора имеют более низкие ставки арендной платы, но предусматривают длительные сроки аренды.
💰 REITs, использующие NNN, например #O, — менее рискованны и генерируют стабильные и предсказуемые денежные потоки.
Акции таких фондов можно охарактеризовать как квазиоблигации - ценные бумаги с заранее известной и гарантированной доходностью.
🔍 После предварительного отбора нескольких фондов, необходимо провести анализ их финансового состояния, механика которого отличается от анализа обычной компании.
#IF_сектор #IF_образование #рейты
Отобрать REIT по структуре активов (торговые центры, жилье, дата-центры и т.п.) можно на сайте Национальной ассоциации риелторов США (NAREIT).
Список котируемых фондов недвижимости на Санкт-Петербургской бирже — в скринере на сайте биржи. Сейчас для покупки доступен 51 рейт.
Альтернативные варианты для квалов или инвесторов с допуском к американским биржам — ETF, инвестирующие в REIT. Например, VNQ от Vanguard инвестирует в 180 различных REIT и предлагает самую низкую комиссию в отрасли: 0,12%.
Первое, на что следует обратить внимание, кроме размера дивидендов, — на структуру активов и условия договоров аренды.
1️⃣ Структура активов позволяет понять, во что вы вкладываетесь и отвечают ли эти активы нынешней стадии средне- и долгосрочного экономического цикла.
Например, если в США начинается бум домостроения, логично вкладываться в жилищные и ипотечные REIT.
2️⃣ Большинство REIT имеют “Тройную Чистую Аренду” (NNN): арендаторы самостоятельно оплачивают все операционные расходы (страхование, налоги и капвложения), а арендодатель взимает чистую арендную плату.
Такие договора имеют более низкие ставки арендной платы, но предусматривают длительные сроки аренды.
💰 REITs, использующие NNN, например #O, — менее рискованны и генерируют стабильные и предсказуемые денежные потоки.
Акции таких фондов можно охарактеризовать как квазиоблигации - ценные бумаги с заранее известной и гарантированной доходностью.
🔍 После предварительного отбора нескольких фондов, необходимо провести анализ их финансового состояния, механика которого отличается от анализа обычной компании.
#IF_сектор #IF_образование #рейты
🔬 Как оценивать REIT?
Ключевой показатель, применяемый в оценке REIT, — это FFO (funds from operations).
FFO — фактическая сумма денежных потоков, полученных в результате бизнес-операций компании, т.е. от основной деятельности, без учета единоразовых доходов.
📍Формула FFO = чистая прибыль + (амортизация + износ и списания + убытки от продажи активов) - (прибыль от продажи активов + процентный доход).
Многие фонды ввели модифицированный показатель: adjusted FFO (AFFO): это FFO за вычетом любых повторяющихся расходов, которые капитализируются, а затем амортизируются.
👆Это самая базовая информация и лишь одна из особенностей при оценке рейтов. Мы подготовили для вас объемный материал на Я.Дзене. Переходите, узнавайте и выбирайте фонды недвижимости себе в портфель, как профи.
📌 Полный текст статьи
#рейты #IF_сектор #IF_образование
Ключевой показатель, применяемый в оценке REIT, — это FFO (funds from operations).
FFO — фактическая сумма денежных потоков, полученных в результате бизнес-операций компании, т.е. от основной деятельности, без учета единоразовых доходов.
📍Формула FFO = чистая прибыль + (амортизация + износ и списания + убытки от продажи активов) - (прибыль от продажи активов + процентный доход).
Многие фонды ввели модифицированный показатель: adjusted FFO (AFFO): это FFO за вычетом любых повторяющихся расходов, которые капитализируются, а затем амортизируются.
👆Это самая базовая информация и лишь одна из особенностей при оценке рейтов. Мы подготовили для вас объемный материал на Я.Дзене. Переходите, узнавайте и выбирайте фонды недвижимости себе в портфель, как профи.
📌 Полный текст статьи
#рейты #IF_сектор #IF_образование
Яндекс Дзен
Как оценивать REITs?
Ключевой показатель, применяемый в оценке REITs, - FFO (funds from operations), денежные средства от операционной деятельности. Средства от операций (FFO) используется REITs для определения денежного потока от операций и понимания операционной эффективности.…
🧩 Ключевые мультипликаторы, на которые нужно обратить внимание при оценке REIT
1️⃣ Price / FFO: по сути, цена к FFO означает, сколько долларов вы платите за $1 денежного потока, от которого REIT платит дивиденды.
Можно использовать модифицированный показатель Price / adjusted FFO: это более точный "мультик", поскольку он дает представление об истинной способности REIT выплачивать дивиденды.
2️⃣ Цена к стоимости чистых активов (P / NAV): стоимость чистых активов (СЧА), это разница общих активов и общих обязательств.
Другими словами, это рыночная стоимость недвижимости, принадлежащей REIT. Соотношение цены к чистой стоимости активов (P / NAV) > 1 означает, REIT торгуется с премией к своим NAV, и наоборот.
3️⃣ Чистый долг / FFO — один из показателей долговой нагрузки.
Поскольку REIT традиционно имеют высокий уровень левериджа, имеет смысл отслеживать эти коэффициенты, соотнося их значения с стадией рыночного цикла.
4️⃣ Коэффициент покрытия процентов (Interest Coverage Ratio).
Коэффициент, который определяет, насколько легко фонд может выплачивать процентные расходы по непогашенной задолженности. Рассчитывается путем деления чистого дохода от собственности (NPI) на процентные расходы. Значение мультипликатора более 5 - идеал.
5️⃣ Рентабельность активов (ROA) vs средняя процентная ставка по займам (average interest rate on loans)
Поскольку REIT развиваются за счет долга, важно чтобы рентабельность (%) его активов превышала стоимость привлечения капитала (%). Разница между ними - это кэрри, которое генерирует REIT своим акционерам.
🤜 Полный текст статьи
#IF_образование #IF_сектор #рейты
1️⃣ Price / FFO: по сути, цена к FFO означает, сколько долларов вы платите за $1 денежного потока, от которого REIT платит дивиденды.
Можно использовать модифицированный показатель Price / adjusted FFO: это более точный "мультик", поскольку он дает представление об истинной способности REIT выплачивать дивиденды.
2️⃣ Цена к стоимости чистых активов (P / NAV): стоимость чистых активов (СЧА), это разница общих активов и общих обязательств.
Другими словами, это рыночная стоимость недвижимости, принадлежащей REIT. Соотношение цены к чистой стоимости активов (P / NAV) > 1 означает, REIT торгуется с премией к своим NAV, и наоборот.
3️⃣ Чистый долг / FFO — один из показателей долговой нагрузки.
Поскольку REIT традиционно имеют высокий уровень левериджа, имеет смысл отслеживать эти коэффициенты, соотнося их значения с стадией рыночного цикла.
4️⃣ Коэффициент покрытия процентов (Interest Coverage Ratio).
Коэффициент, который определяет, насколько легко фонд может выплачивать процентные расходы по непогашенной задолженности. Рассчитывается путем деления чистого дохода от собственности (NPI) на процентные расходы. Значение мультипликатора более 5 - идеал.
5️⃣ Рентабельность активов (ROA) vs средняя процентная ставка по займам (average interest rate on loans)
Поскольку REIT развиваются за счет долга, важно чтобы рентабельность (%) его активов превышала стоимость привлечения капитала (%). Разница между ними - это кэрри, которое генерирует REIT своим акционерам.
🤜 Полный текст статьи
#IF_образование #IF_сектор #рейты
🏢 Офисные REITs: отстающий сектор
Большинство REIT значительно восстановились за последние месяцы, благодаря вакцинам, стимулам и нулевым процентным ставкам.
🏋️♂️ Но офисные REIT по-прежнему находятся под давлением: рынок убежден, что тренд на удаленную работу приведет к упадку офисных REIT.
В результате, рынок сегодня их оценивает с большим дисконтом по сравнению к докризисными уровням.
💡 Мы считаем, что миграция бизнеса на “удаленку” — неоспорима, но наступит далеко не завтра и затронет, в большей степени, офисы низкого класса C и D, используемые для размещения основной массы офисного “планктона”.
🏙 Офисы класса A и B в мировых бизнес центрах будут востребованы еще не одно десятилетие: трудно представить, что боссы крупных компаний захотят и смогут отказаться от физической локации своих центров управления.
Скорее всего рынок офисной недвижимости начнет восстановление в 2021 г., некоторые представители которого отстали с начала года более чем на:
• 62% от S&P 500
• 25% от ETF на REITs VNQ
#IF_сектор #IF_обзор #IF_акции_США #рейты
Большинство REIT значительно восстановились за последние месяцы, благодаря вакцинам, стимулам и нулевым процентным ставкам.
🏋️♂️ Но офисные REIT по-прежнему находятся под давлением: рынок убежден, что тренд на удаленную работу приведет к упадку офисных REIT.
В результате, рынок сегодня их оценивает с большим дисконтом по сравнению к докризисными уровням.
💡 Мы считаем, что миграция бизнеса на “удаленку” — неоспорима, но наступит далеко не завтра и затронет, в большей степени, офисы низкого класса C и D, используемые для размещения основной массы офисного “планктона”.
🏙 Офисы класса A и B в мировых бизнес центрах будут востребованы еще не одно десятилетие: трудно представить, что боссы крупных компаний захотят и смогут отказаться от физической локации своих центров управления.
Скорее всего рынок офисной недвижимости начнет восстановление в 2021 г., некоторые представители которого отстали с начала года более чем на:
• 62% от S&P 500
• 25% от ETF на REITs VNQ
#IF_сектор #IF_обзор #IF_акции_США #рейты
🏢 Офисный REIT, который можно купить до его восстановления в 2021 году
SL Green (#SLG) — крупнейший владелец офисных площадей класса А на Манхэттене, что дает ему множество конкурентных преимуществ.
Нулевые процентные ставки вынуждают инвесторов покупать доходную недвижимость взамен трежерис и бондам в портфелях.
SL Green знает и пользуется этим: продает низкорентабельную недвижимость в портфеле и использует вырученные средства для снижения долга и активного выкупа акций с 48%-ным дисконтом к NAV.
🤟 Недавно Совет Директоров увеличил объем buyback до $3,5 млрд, что является огромным выкупом для компании с рыночной капитализацией в $4,47 млрд.
Пока мы ждем buyback-boosts и восстановления New York City от пандемии, #SLG ежемесячно выплачивает нам 6,24% дивидендной доходности.
Мультипликаторы — дешевле шиномонтажки:
• P/FFO (FWD): 8.24х
• NAV: $8 564,5 млн
• Дисконт к NAV: 48%
• 5-ти летний темп роста дивидендов 10,34% г/г
• Непрерывный рост дивидендов: 9 лет.
🤜 Что такое FFO и как его оценить
А Short Interest 13.94% — намекает, что шорт селлерам скоро что-то прищемят …..
One Vanderbilt, самый высокий небоскреб в Среднем Манхэттене, принадлежащий SLG
#IF_акции_США #IF_обзор #рейты #IF_идея
SL Green (#SLG) — крупнейший владелец офисных площадей класса А на Манхэттене, что дает ему множество конкурентных преимуществ.
Нулевые процентные ставки вынуждают инвесторов покупать доходную недвижимость взамен трежерис и бондам в портфелях.
SL Green знает и пользуется этим: продает низкорентабельную недвижимость в портфеле и использует вырученные средства для снижения долга и активного выкупа акций с 48%-ным дисконтом к NAV.
🤟 Недавно Совет Директоров увеличил объем buyback до $3,5 млрд, что является огромным выкупом для компании с рыночной капитализацией в $4,47 млрд.
Пока мы ждем buyback-boosts и восстановления New York City от пандемии, #SLG ежемесячно выплачивает нам 6,24% дивидендной доходности.
Мультипликаторы — дешевле шиномонтажки:
• P/FFO (FWD): 8.24х
• NAV: $8 564,5 млн
• Дисконт к NAV: 48%
• 5-ти летний темп роста дивидендов 10,34% г/г
• Непрерывный рост дивидендов: 9 лет.
🤜 Что такое FFO и как его оценить
А Short Interest 13.94% — намекает, что шорт селлерам скоро что-то прищемят …..
One Vanderbilt, самый высокий небоскреб в Среднем Манхэттене, принадлежащий SLG
#IF_акции_США #IF_обзор #рейты #IF_идея
💸 На каких REITs можно поднять денег в 2021 году?
Пока ФРС выкупает через своих агентов ипотечные ценные бумаги с рынка, довольно разумной стратегией является покупка ипотечных фондов недвижимости (Mortgage REITs)
В данный момент они работают по принципу конвейера:
• Выдают ипотечные кредиты под залог недвижимости,
• Упаковывают ипотечные ценные бумаги в лоты и продают их агентам ФРС,
• Вновь повторяют п.1-2.
ФРС покупает только те ценные бумаги с ипотечным покрытием, обязательства по которым гарантированы ипотечными агентствами Ginnie Mae, Fannie Mae или Freddie Mac.
Поскольку на СПб не котируется ни один из американских ипотечных REITs, зайти в этот рынок неквалу можно через фонды прямого владения жилой недвижимости. Например, AvalonBay Communities (#AVB) и Essex Property Trust (#ESS).
🏡 Покупка квартиры за гроши во время кризиса всегда была хорошей инвестицией.
Новый отчет Redfin за 4-х недельный период, закончившийся 20.12.2020 г., сообщает о росте:
• Средней цены продажи жилья в США на 14% г/г
• Количества заявок на ипотеку на 26% г/г.
💡 Высокий покупательский спрос, обусловленный девальвацией доллара и эффектом отложенного спроса, будет способствовать значительному росту цен на жилье в США и в 2021 году.
💡 Это приведет как к росту цен на ипотечные ценные бумаги, привязанные к недвижимости, так и к росту котировок паёв (акций) ипотечных REITs.
#IF_акции_США #IF_обзор #рейты
Пока ФРС выкупает через своих агентов ипотечные ценные бумаги с рынка, довольно разумной стратегией является покупка ипотечных фондов недвижимости (Mortgage REITs)
В данный момент они работают по принципу конвейера:
• Выдают ипотечные кредиты под залог недвижимости,
• Упаковывают ипотечные ценные бумаги в лоты и продают их агентам ФРС,
• Вновь повторяют п.1-2.
ФРС покупает только те ценные бумаги с ипотечным покрытием, обязательства по которым гарантированы ипотечными агентствами Ginnie Mae, Fannie Mae или Freddie Mac.
Поскольку на СПб не котируется ни один из американских ипотечных REITs, зайти в этот рынок неквалу можно через фонды прямого владения жилой недвижимости. Например, AvalonBay Communities (#AVB) и Essex Property Trust (#ESS).
🏡 Покупка квартиры за гроши во время кризиса всегда была хорошей инвестицией.
Новый отчет Redfin за 4-х недельный период, закончившийся 20.12.2020 г., сообщает о росте:
• Средней цены продажи жилья в США на 14% г/г
• Количества заявок на ипотеку на 26% г/г.
💡 Высокий покупательский спрос, обусловленный девальвацией доллара и эффектом отложенного спроса, будет способствовать значительному росту цен на жилье в США и в 2021 году.
💡 Это приведет как к росту цен на ипотечные ценные бумаги, привязанные к недвижимости, так и к росту котировок паёв (акций) ипотечных REITs.
#IF_акции_США #IF_обзор #рейты
🔍 Взгляд на Essex Property Trust #ESS
Essex Property Trust владеет портфелем из 250 квартирных сообществ с более чем 60k квартир и застраивает 4 дополнительных комплекса на 955 квартир.
🏡 Фонд специализируется на владении высококачественной недвижимостью на высоколиквидных рынках с ограниченным предложением.
Каждый инвестор в недвижимость осознает важность “3М”: местоположение, местоположение и еще раз местоположение.
Без удачного расположения любое строение не будет пользоваться спросом.
👍 Портфель Essex отвечает требованиям “3М”, поскольку сосредоточен на высокомаржинальном Западном побережье США, включая Южную Калифорнию, район залива Сан-Франциско и городской район Сиэтла.
В 2020 году рынок жилья в престижных районах Западного побережья оказался под давлением из-за так называемого “городского исхода”: в связи с переходом на удаленную работу и отсутствием необходимости посещать офис, люди переезжали в более дешевый пригород.
Положительные новости по вакцинации указывают на скорый экономический подъем и рост спроса на рынке аренды в ближайшие кварталы.
🧠 Мы считаем, что Essex получит от этого наибольшую выгоду, учитывая уникальный рынок жилья Калифорнии.
#IF_обзор #IF_акции_США #рейты
Essex Property Trust владеет портфелем из 250 квартирных сообществ с более чем 60k квартир и застраивает 4 дополнительных комплекса на 955 квартир.
🏡 Фонд специализируется на владении высококачественной недвижимостью на высоколиквидных рынках с ограниченным предложением.
Каждый инвестор в недвижимость осознает важность “3М”: местоположение, местоположение и еще раз местоположение.
Без удачного расположения любое строение не будет пользоваться спросом.
👍 Портфель Essex отвечает требованиям “3М”, поскольку сосредоточен на высокомаржинальном Западном побережье США, включая Южную Калифорнию, район залива Сан-Франциско и городской район Сиэтла.
В 2020 году рынок жилья в престижных районах Западного побережья оказался под давлением из-за так называемого “городского исхода”: в связи с переходом на удаленную работу и отсутствием необходимости посещать офис, люди переезжали в более дешевый пригород.
Положительные новости по вакцинации указывают на скорый экономический подъем и рост спроса на рынке аренды в ближайшие кварталы.
🧠 Мы считаем, что Essex получит от этого наибольшую выгоду, учитывая уникальный рынок жилья Калифорнии.
#IF_обзор #IF_акции_США #рейты
👆 Essex #ESS - прямой бенефициар роста технологического сектора в США.
Каждая из 10 ведущих технологических компаний в США имеет штаб-квартиру в регионе, где сдает недвижимость Essex. Только у этих компаний есть тысячи актуальных вакансий, что по мере снятия ограничений должно привести к высокому спросу на аренду на этих рынках.
📍 ВВП Калифорнии >$3,13 трлн, что превышает ВВП Индии с популяцией >1,3 млрд человек и делает Калифорнию 6-й по величине экономикой во всем мире после Германии.
#IF_акции_США #IF_обзор #рейты
Каждая из 10 ведущих технологических компаний в США имеет штаб-квартиру в регионе, где сдает недвижимость Essex. Только у этих компаний есть тысячи актуальных вакансий, что по мере снятия ограничений должно привести к высокому спросу на аренду на этих рынках.
📍 ВВП Калифорнии >$3,13 трлн, что превышает ВВП Индии с популяцией >1,3 млрд человек и делает Калифорнию 6-й по величине экономикой во всем мире после Германии.
#IF_акции_США #IF_обзор #рейты
🇺🇸 Essex Property Trust - ставка на жилье в Калифорнии
#ESS - дивидендный аристократ, увеличивающий дивиденды каждый год 26 лет подряд. Среднегодовые темпы их роста за 26 лет составляют 6,4%, при этом темпы роста FFO за тот же период составляют 8,4%.
Дивдоходность Essex чистыми, за вычетом повышенного 30%-ти процентного налога с дивидендов REITs - 2,45%
Но краеугольный камень идеи в #ESS — не дивиденды (для этого есть AT&T и множество других вариантов), а рост арендных ставок и цен на ликвидную жилую недвижимость с рейтингом A/B в Калифорнии.
💡 По оценке на основе форвардной чистой операционной прибыли (NOI) и ставки капитализации 4%, справедливая стоимость акций #ESS составляет $350.
👉 Ипотечные рейты и фонды жилой недвижимости
👉 Чем занимается Essex
👉 Чем привлекателен рынок Essex
👉 Финансовые показатели компании
#IF_акции_США #IF_обзор #IF_идея #рейты
#ESS - дивидендный аристократ, увеличивающий дивиденды каждый год 26 лет подряд. Среднегодовые темпы их роста за 26 лет составляют 6,4%, при этом темпы роста FFO за тот же период составляют 8,4%.
Дивдоходность Essex чистыми, за вычетом повышенного 30%-ти процентного налога с дивидендов REITs - 2,45%
Но краеугольный камень идеи в #ESS — не дивиденды (для этого есть AT&T и множество других вариантов), а рост арендных ставок и цен на ликвидную жилую недвижимость с рейтингом A/B в Калифорнии.
💡 По оценке на основе форвардной чистой операционной прибыли (NOI) и ставки капитализации 4%, справедливая стоимость акций #ESS составляет $350.
👉 Ипотечные рейты и фонды жилой недвижимости
👉 Чем занимается Essex
👉 Чем привлекателен рынок Essex
👉 Финансовые показатели компании
#IF_акции_США #IF_обзор #IF_идея #рейты
🔻 Vornado Realty Trust - еще один падший рейт
🏢 #VNO владеет:
• Более 20 млн кв.футов офисов в Нью-Йорке
• Более 2,4 млн кв.футов торгово-розничных площадей в основных районах Манхэттена, включая Fifth Avenue, Madison Avenue и Times Square
• Почти 2000 жилыми квартирами премиум-класса в центре Нью-Йорка.
• 32%-ной долой в Alexander's (#ALX) — еще один NYC REIT.
За пределами Нью-Йорка в портфеле Vornado небоскреб “555” в Сан-Франциско, культовое здание “theMART” в Чикаго и отель в Филадельфии.
Акции Vornado торгуются 48%-ным дисконтом к ценам февраля 2020 года, т.к. Нью-Йорк пострадал от пандемии сильнее остальных городов.
👊 Проблемы VNO в 1П2020 г.:
• Несколько месяцев были закрыты большинство розничных торговых площадей
• Снижены ставки по арендной плате и списаны 50,17 млн дебиторской задолженности по аренде
• Пришлось закрыть отель «Пенсильвания» и отменить выставки в theMART до конца 2020 г.
Несмотря на это, заполняемость офисных помещений в 3КВ20 составила — 96%, сборы арендной платы — 93%, в том числе 95% — с офисных помещений и 82% — с объектов розничной торговли.
#IF_обзор #IF_акции_США #рейты
🏢 #VNO владеет:
• Более 20 млн кв.футов офисов в Нью-Йорке
• Более 2,4 млн кв.футов торгово-розничных площадей в основных районах Манхэттена, включая Fifth Avenue, Madison Avenue и Times Square
• Почти 2000 жилыми квартирами премиум-класса в центре Нью-Йорка.
• 32%-ной долой в Alexander's (#ALX) — еще один NYC REIT.
За пределами Нью-Йорка в портфеле Vornado небоскреб “555” в Сан-Франциско, культовое здание “theMART” в Чикаго и отель в Филадельфии.
Акции Vornado торгуются 48%-ным дисконтом к ценам февраля 2020 года, т.к. Нью-Йорк пострадал от пандемии сильнее остальных городов.
👊 Проблемы VNO в 1П2020 г.:
• Несколько месяцев были закрыты большинство розничных торговых площадей
• Снижены ставки по арендной плате и списаны 50,17 млн дебиторской задолженности по аренде
• Пришлось закрыть отель «Пенсильвания» и отменить выставки в theMART до конца 2020 г.
Несмотря на это, заполняемость офисных помещений в 3КВ20 составила — 96%, сборы арендной платы — 93%, в том числе 95% — с офисных помещений и 82% — с объектов розничной торговли.
#IF_обзор #IF_акции_США #рейты
🔬 Оценка Vornado Realty Trust #VNO
Для инвестиций в REIT в текущих условиях нужно искать эмитентов с сильными балансами и первоклассным расположением недвижимости.
💼 VNO отвечает этим условиям за счет одного из лучших портфелей недвижимости в США и высокого покрытия процентов и краткосрочной кредиторской задолженности:
• Чистый долг / FFO: 7,1x
• Покрытие процентов: 6.1x
• Долг / общие активы: 37,5%
• Наличные и эквиваленты: $1,411 млрд
• Отношение ликвидности к краткосрочным обязательствам с погашением в 2021 г.: 5,7х
• ROA - всего 0,57%. Такое низкое значение обусловлено неденежными списаниями результатов инвестиций. Среднее 5-ти летнее значение ROA составляет 3,36%.
📉 Аналогично #ESS и #SLG, #VNO стоит так дешево впервые с кризиса 2008 года:
• P/FFO (FWD): 11.6х, - почти в 2 раза ниже исторического значения 20,5х.
• Отношение капитализации к СЧА (NAV) составляет 1,02х, в сравнении с медианным 5-ти летним значением 1,74х.
Шорт Селлеры и здесь приложили руку: Short Interest = 15.6%
💡 Хотя краткосрочные проблемы Нью-Йорка сохранятся, Vornado — неплохая альтернатива с точки зрения диверсификации REIT в портфеле для долгосрочных инвесторов.
💸 В качестве премии за ожидание восстановления, акционеры #VNO получат 4,165% годовой дивдоходности (за вычетом 30% налога).
#IF_обзор #IF_акции_США #рейты
Для инвестиций в REIT в текущих условиях нужно искать эмитентов с сильными балансами и первоклассным расположением недвижимости.
💼 VNO отвечает этим условиям за счет одного из лучших портфелей недвижимости в США и высокого покрытия процентов и краткосрочной кредиторской задолженности:
• Чистый долг / FFO: 7,1x
• Покрытие процентов: 6.1x
• Долг / общие активы: 37,5%
• Наличные и эквиваленты: $1,411 млрд
• Отношение ликвидности к краткосрочным обязательствам с погашением в 2021 г.: 5,7х
• ROA - всего 0,57%. Такое низкое значение обусловлено неденежными списаниями результатов инвестиций. Среднее 5-ти летнее значение ROA составляет 3,36%.
📉 Аналогично #ESS и #SLG, #VNO стоит так дешево впервые с кризиса 2008 года:
• P/FFO (FWD): 11.6х, - почти в 2 раза ниже исторического значения 20,5х.
• Отношение капитализации к СЧА (NAV) составляет 1,02х, в сравнении с медианным 5-ти летним значением 1,74х.
Шорт Селлеры и здесь приложили руку: Short Interest = 15.6%
💡 Хотя краткосрочные проблемы Нью-Йорка сохранятся, Vornado — неплохая альтернатива с точки зрения диверсификации REIT в портфеле для долгосрочных инвесторов.
💸 В качестве премии за ожидание восстановления, акционеры #VNO получат 4,165% годовой дивдоходности (за вычетом 30% налога).
#IF_обзор #IF_акции_США #рейты
👼 Уже воскресшие REITs
Пока 13 млн молодых и озорных пользователей Robinhood пампят хайповые бумаги #NKLA, #ZM и неполными лотами #TSLA, ~145 млн американцев инвестируют в REIT в рамках своих пенсионных планов 401(k).
В силу возраста это поколение более консервативно в вопросах инвестирования и имеют больше средств, в сравнении с типичным клиентом Robinhood.
🏢 Когда типичный 40+ американец уверует в победу над вирусом и в восстановление экономики США, он отдаст поручение брокеру на покупку REIT-ов, а не #PLUG, #MARA и #CVLB.
Эта тенденция уже набирает обороты: многие REIT-ы продемонстрировали значительное восстановление в последние месяцы:
• Kimco Realty #KIM, капитализация $6,56 млрд ┃ Форвардный P/FFO 13.1х ┃ Доходность 4,2%
Динамика с 1 ноября 2020 г.: +50%.
• Simon Property Group #SPG, капитализация $31,87 млрд ┃ Форвардный P/FFO 9.2х ┃ Доходность 6,11%
С 1 ноября 2020 г.: +41%.
• Ventas #VTR, капитализация $18,3 млрд ┃ Форвардный P/FFO 14.9х ┃ Доходность 3,8%
С 1 ноября 2020 г.: +25%.
• UDR #UDR, капитализация $12 млрд ┃ Форвардный P/FFO 18.5х ┃ Доходность 3,8%
С 1 ноября 2020 г.: +25%.
• Welltower #WELL, капитализация $27 млрд ┃ Форвардный P/FFO 18х ┃ Доходность 3,85%
С 1 ноября 2020 г.: +20%.
🔍 Обзоры REITs, которые еще не успели восстановиться, ищите по тегу #рейты
#IF_акции_США #IF_обзор #IF_сектор
Пока 13 млн молодых и озорных пользователей Robinhood пампят хайповые бумаги #NKLA, #ZM и неполными лотами #TSLA, ~145 млн американцев инвестируют в REIT в рамках своих пенсионных планов 401(k).
В силу возраста это поколение более консервативно в вопросах инвестирования и имеют больше средств, в сравнении с типичным клиентом Robinhood.
🏢 Когда типичный 40+ американец уверует в победу над вирусом и в восстановление экономики США, он отдаст поручение брокеру на покупку REIT-ов, а не #PLUG, #MARA и #CVLB.
Эта тенденция уже набирает обороты: многие REIT-ы продемонстрировали значительное восстановление в последние месяцы:
• Kimco Realty #KIM, капитализация $6,56 млрд ┃ Форвардный P/FFO 13.1х ┃ Доходность 4,2%
Динамика с 1 ноября 2020 г.: +50%.
• Simon Property Group #SPG, капитализация $31,87 млрд ┃ Форвардный P/FFO 9.2х ┃ Доходность 6,11%
С 1 ноября 2020 г.: +41%.
• Ventas #VTR, капитализация $18,3 млрд ┃ Форвардный P/FFO 14.9х ┃ Доходность 3,8%
С 1 ноября 2020 г.: +25%.
• UDR #UDR, капитализация $12 млрд ┃ Форвардный P/FFO 18.5х ┃ Доходность 3,8%
С 1 ноября 2020 г.: +25%.
• Welltower #WELL, капитализация $27 млрд ┃ Форвардный P/FFO 18х ┃ Доходность 3,85%
С 1 ноября 2020 г.: +20%.
🔍 Обзоры REITs, которые еще не успели восстановиться, ищите по тегу #рейты
#IF_акции_США #IF_обзор #IF_сектор
📍 REITs: что мы уже знаем.
• Эти четыре буквы.
• Какие бывают рейты?
• Что влияет на бизнес фондов недвижимости?
• Интересные особенности REITs.
🔬 Учимся оценивать рейты:
• С чего начать.
• Что такое FFO.
• Ключевые мультипликаторы.
🏠 Разбор эмитентов:
• Офисные рейты - почему так дешево?
• (#SLG) SL Green - первоклассные офисы в NY.
• (#VNO) Vornado Realty Trust - еще один падший “офисник".
• Перспективы ипотечного рынка.
• (#ESS) Essex Property Trust - ставка на недвигу в Калифорнии.
• Какие компании уже восстановились.
#IF_библиотека #рейты
• Эти четыре буквы.
• Какие бывают рейты?
• Что влияет на бизнес фондов недвижимости?
• Интересные особенности REITs.
🔬 Учимся оценивать рейты:
• С чего начать.
• Что такое FFO.
• Ключевые мультипликаторы.
🏠 Разбор эмитентов:
• Офисные рейты - почему так дешево?
• (#SLG) SL Green - первоклассные офисы в NY.
• (#VNO) Vornado Realty Trust - еще один падший “офисник".
• Перспективы ипотечного рынка.
• (#ESS) Essex Property Trust - ставка на недвигу в Калифорнии.
• Какие компании уже восстановились.
#IF_библиотека #рейты