Четвертый ААС опубликовал справку о результатах обобщения споров, связанных с реконструкцией, переустройством (перепланировкой) жилых помещений.

Спасибо подписчику Тимуру, который прислал документ ❤️

Позиции суда:

1⃣ В отсутствие соответствующих заключений (эксперта, специалиста) о безопасности спорного объекта в целом, позволяющих суду сделать вывод об отсутствии признаков нарушения прав и законных интересов граждан, отсутствие угрозы их жизни или здоровью и того факта, что переустройство спорного помещения не оказывает влияния на конструктивные особенности здания, сохранение помещения в переустроенном (перепланированном) виде в судебном порядке не представляется возможным.

2⃣ Возможность отнесения помещений, образованных в результате перепланировки и реконструкции, к общему имуществу или признания их самостоятельными объектами должна связываться с назначением помещений – предназначены ли помещения для обслуживания, использования и доступа жилого (более одного) и нежилого помещения в доме, связаны ли с назначением помещений и следуют ли их судьбе.

3⃣ Согласие всех собственников является обязательным условием для проведения реконструкции, переустройства и (или) перепланировки помещения, влекущих присоединение к реконструированному (перепланированному) помещению части общего имущества.

4⃣ Законодательством не предусмотрен запрет перевода части нежилого помещения в жилое. Необходимым условием для такого перевода является соответствие такого помещения установленным требованиям или наличие возможности обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям.

5⃣ Положения главы 4 ЖК РФ распространяются на помещения в МКД независимо от их назначения. Требование о сохранении помещения в переустроенном (перепланированном) состоянии может быть заявлено как в отношении жилых, так и нежилых помещений.

6⃣ Течение срока исковой давности по требованиям уполномоченных органов о признании незаконной перепланировки помещения следует исчислять не позднее даты внесения записи о ней в государственный реестр.

📍 Госдума приняла в первом чтении законопроект № 483486-8 о внесении изменений в Федеральный закон "О государственном регулировании производства и оборота этилового спирта, алкогольной и спиртосодержащей продукции и об ограничении потребления (распития) алкогольной продукции"

Предлагается наделить регионы полномочиями устанавливать:
— запрет на осуществление розничной продажи пива и пивных напитков по одному месту с розничной продажей такой продукции при оказании услуг общественного питания;
— требования об осуществлении розничной продажи пива и пивных напитков при оказании услуг общественного питания только в таких объектах, как рестораны, бары, кафе и буфеты;
— ограничения времени розничной продажи алкогольной продукции при оказании услуг общественного питания, расположенных в многоквартирных домах и (или) на прилегающих к ним территориях.

📍 Госдума РФ приняла во втором и третьем чтениях законопроект с поправками про прямые договоры

➡ Если собственники на собрании о переходе на прямые договоры не определили дату заключения таких договоров, то они считаются заключенными по истечении 90 дней со дня получения РСО копии протокола.

➡ Расторжение прямых договоров возможно при получении согласия всех собственников помещений в данном многоквартирном доме 🔥🔥
Это с учетом того, что решение о переходе на прямые договоры принимается простым большинством голосов.

📍 Госдума РФ приняла во втором чтении законопроект № 260059-8 о внесении изменений в Жилищный кодекс РФ.

Поправки касаются оплаты капремонта в домах, вводимых в эксплуатацию посекционно.

➡ В статье 170 появится часть 5.2:
— Обязанность по уплате взносов на капремонт у собственников помещений, расположенных в части МКД, которая введена в эксплуатацию после утверждения региональной программы капремонта и сведения о которой отражены в этой программе при внесении в нее изменений, связанных с изменением параметров данного МКД, возникает по истечении срока, установленного органом государственной власти субъекта РФ, но не позднее чем в течение пяти лет с даты внесения в региональную программу капремонта указанных в настоящей части изменений.
— С даты возникновения обязанности по уплате взносов на капитальный ремонт собственники помещений, расположенных в указанной части МКД, уплачивают взносы на капитальный ремонт в соответствии с решением об определении способа формирования фонда капремонта, принятым и реализованным собственниками помещений в таком МКД до даты ввода в эксплуатацию указанной части МКД, если после этой даты собственниками помещений в таком МКД не принято иное решение.

➡ Действие этой нормы распространяется на правоотношения, возникшие до дня вступления изменений в силу.

➡ Сумма взносов на капремонт (включая пени), излишне начисленная на день вступления изменений в силу собственникам помещений, расположенных в части МКД, которая введена в эксплуатацию после утверждения региональной программы капремонта и сведения о которой отражены в этой программе при внесении в нее изменений, связанных с изменением параметров данного МКД, и уплаченная такими собственниками, автоматически засчитывается в счет исполнения ими обязательств по уплате взносов на капремонт на будущий период.

📍 Госдума РФ приняла во втором чтении законопроект № 209283-8 о внесении изменений в Жилищный кодекс РФ и Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости"

Поправки определяют моментом завершения процедуры перепланировки помещения день внесения записи в ЕГРН.

📍 Спор о погашении долгов наследодателя по оплате ЖКУ за пределами срока исковой давности

Чтобы фактически принять квартиру в наследство, жительница Хабаровского края решила погасить долги наследодателя за ЖКУ. Действуя через своего представителя, она получила от УО необходимые сведения и двумя платежами внесла на лицевой счет 111 186 рублей: 100 471 рубль — задолженность, 10 715 рублей — текущий платеж.

Женщина предъявила квитанции в суд, который признал за ней право собственности на квартиру. Однако впоследствии она узнала, что 100 471 рубль УО направила на погашение всей задолженности, в том числе и образовавшейся за пределами трехлетнего срока исковой давности.

Не согласившись с этим, собственница квартиры обратилась к УО с претензией, в которой просила:
— зачесть перечисленные средства в счет погашения задолженности в пределах срока исковой давности;
— оставшиеся средства направить на расчеты по текущим платежам и авансирование будущих;
— не отражать в квитанциях задолженность, образовавшуюся за пределами срока исковой давности.

Так как УО в удовлетворении претензии отказала, собственница обратилась в суд. В исковом заявлении просила взыскать с управляющей организации:
— денежные средства в размере 100 471 рубля;
— проценты за пользование чужими денежными средствами — 9 451 рубль;
— компенсацию морального вреда — 50 000 рублей;
— судебные расходы — 82 200 рублей;
— штраф — 50% от присужденных сумм.
Ссылалась на то, что УО необоснованно обогатилась, так как не могла требовать от наследника погашения долга за пределами срока исковой давности.

УО настаивала: истица не указала период, за который производится платеж, а также не уточнила, что платит как наследница. У управляющей организации были все основания для зачисления платежа в счет старой задолженности. С заявлением об исчислении срока исковой давности истица к УО не обращалась.

До погашения всей суммы долга истица знала о размере задолженности и периоде ее образования, а также добровольно вносила три платежа по 2000 рублей. Согласно ст. 203 ГК РФ, течение срока исковой давности прерывается при совершении обязанным лицом действий, свидетельствующих о признании долга. После перерыва течение этого срока начинается заново и рассчитывать его нужно с даты внесения последнего платежа.

Суд первой инстанции в иске отказал. Истица получила от УО все сведения, касающиеся задолженности наследодателя по ЖКУ. Ни она, ни ее представитель не были лишены права затребовать от УО расчет долга за предшествующие три года, однако истица оплатила 100 471 рубль, «тем самым признав долг в полном объеме и взяв на себя обязательство добровольно его погасить».

Так как при оформлении прав на квартиру истица погасила долг в размере, указанном в платежных документах, «она самостоятельно реализовала свое право признать долговые обязательства наследодателя без учета срока исковой давности».

Апелляционный и кассационный суды оставили вынесенное решение без изменений. При этом указали на п. 58 постановления Пленума ВС РФ от 29 мая 2012 г. № 9, согласно которому «под долгами наследодателя, по которым отвечают наследники, следует понимать все имевшиеся у наследодателя к моменту открытия наследства обязательства, не прекращающиеся смертью должника (статья 418 ГК РФ), независимо от наступления срока их исполнения, а равно от времени их выявления и осведомленности о них наследников при принятии наследства».

У управляющей организации не было оснований считать отсутствующим волеизъявление истицы на погашение задолженности, в том числе за пределами срока исковой давности.
(Определение Девятого кассационного суда общей юрисдикции по делу № 88 – 9722/2023).

📍 В приложении "Госуслуги.Дом" появилась кнопка как бы для подключения видеонаблюдения.
Кнопка вводит в заблуждение собственников и вынуждает управляющие организации объяснять жителям основы жилищного законодательства.

Управляющие организации, подготовили для вас материал, который можете посылать собственникам в ответ на вопросы, либо можете использовать вариант ответа, изложенный в заметке, на заявки собственников.

📍 Госдума РФ приняла во втором и третьем чтениях законопроект № 905546-7 о внесении изменений в статью 155 Жилищного кодекса РФ и отдельные законодательные акты РФ

Изначально речь шла про запрет на взимание комиссии при внесении физическими лицами платы за жилое помещение и коммунальные услуги.

Ко второму чтению законопроект был изменен таким образом, что теперь поправки не коснутся большинства плательщиков.

По-прежнему написано, что комиссия при оплате не взимается, но с тремя важными оговорками:
1⃣ речь идет только о плательщиках — физических лицах, которые нуждаются в социальной поддержке и перечень категорий которых устанавливается Правительством РФ (будущая ч. 20 ст. 155 ЖК РФ);
2⃣ "если иное не предусмотрено федеральным законом";
3⃣ под "иным", судя по всему, понимается исключение, согласно которому будущая ч. 20 ст. 155 ЖК РФ не применяется при приеме платы за ЖКУ организациями федеральной почтовой связи.

Кроме того, сам закон вступает в силу с 1 июля 2024 года.

А шуму-то было...

📍 Чем может обернуться для истца завышение размера ущерба

Председатель совета МКД оставил машину около дома, а позднее обнаружил, что она заляпана краской. Устранить пятна мытьем не удалось, в возбуждении уголовного дела было отказано в связи с отсутствием события преступления. Зато выяснилось, что в этот период в доме проводился ремонт входных групп подъездов.

Тогда председатель совета МКД обратился сначала к специалисту — за оценкой ущерба, а потом к УО — с претензией о его возмещении. Не получив ответ, подал исковое заявление в суд. Просил взыскать с УО стоимость ущерба — 307 345 рублей, компенсацию морального вреда — 15 000 рублей, расходы на оценку ущерба и изготовление копии отчета — еще 10 500 рублей.

Так как УО с размером ущерба не согласилась, суд назначил проведение экспертизы. По ее результатам сложилась следующая картина:
— характер повреждений машины соответствует фактическим обстоятельствам дела (окраска входных групп подъездов);
— стоимость восстановительных работ составляет 12 500 рублей, всего 4% от заявленной истцом суммы.
В суде эксперт пояснил: в момент окрашивания дул ветер, который разнес краску на машину истца, а также двери подъезда, балконные окна.

Истец сориентировался, учел результаты экспертизы и уточнил исковые требования. Теперь просил взыскать с УО стоимость ущерба — 12 500 рублей, компенсацию морального вреда — 15 000 рублей, расходы на услуги оценщика — 9 500 рублей.

Суд первой инстанции решил, что ущерб истцу причинен в результате ненадлежащего исполнения УО своих обязанностей по договору управления. В итоге взыскал с УО:
— причиненный истцу ущерб — 12 500 рублей;
— компенсацию морального вреда — 2000 рублей;
— «потребительский штраф» — 7 460 рублей;
— расходы по определению стоимости ущерба — 420 рублей.
Всего — 22 380 рублей. Только вот с самого истца в пользу УО суд взыскал 96% расходов на проведение судебной экспертизы — 33 600 рублей (пропорционально удовлетворенным исковым требованиям).

Оставшись в минусе, истец попытался обжаловать вынесенное решение. Выражал несогласие с распределением расходов на судебную экспертизу и размером компенсации морального вреда.
УО тоже подала апелляционную жалобу. Указала на то, что покрасочные работы выполнял подрядчик. С него и спрос «потребительского» штрафа.

Апелляционный суд посчитал действия истца, который в 24,5 раза уменьшил размер требования о взыскании ущерба, злоупотреблением правом. Соглашаясь с заключением судебной экспертизы, истец признал недостоверность изначально заявленного размера ущерба.

При этом апелляционный суд сослался на абз. 2 п. 22 постановления Пленума ВС РФ от 21 января 2016 г. № 1, согласно которому «уменьшение истцом размера исковых требований в результате получения при рассмотрении дела доказательств явной необоснованности этого размера может быть признано судом злоупотреблением процессуальными правами и повлечь отказ в признании понесенных истцом судебных издержек необходимыми полностью или в части (часть 1 статьи 35 ГПК РФ, части 6, 7 статьи 45 КАС РФ) либо возложение на истца понесенных ответчиком судебных издержек (статья 111 АПК РФ)».

С учетом этого судом первой инстанции «правомерно применен принцип пропорционального возмещения судебных расходов, исходя из первоначальных требований истца». Окончательно требование о возмещении ущерба удовлетворено всего лишь на 4% от первоначально заявленной суммы, и суд правильно взыскал с истца 96% от стоимости проведенной экспертизы.

Что касается довода УО, то апелляционный суд отметил: выполнение покрасочных работ подрядчиком не освобождает управляющую организацию от ответственности за причиненный ущерб.

При этом нижестоящий суд неправильно посчитал размер штрафа. В результате перерасчета оказалось, что с УО в пользу истца подлежит взысканию в общей сложности 22 170 рублей. В остальной части решение суда первой инстанции осталось без изменений (определение Оренбургского областного суда по делу № 33 – 6912/2023).

Популярные случаи из практики с других наших каналов за прошедшую неделю

😋 Верховный Суд РФ рассмотрел дело о взыскании с управляющих организаций неосновательного обогащения за ликвидацию несанкционированной свалки

🔹 Председатель правления ТСЖ из Санкт-Петербурга не смогла добиться отмены штрафа за несвоевременное предоставление информации жильцам

📌 ТСЖ взыскало с бывшего председателя всю зарплату, выплаченную за 1,5 года

👮‍♂ Суд признал незаконным отказ ГЖИ Ростовской области во внесении изменений в реестр лицензий

✅ Собственников нежилых помещений “забыли” упомянуть в положении о парковке