📍 Опубликован Федеральный закон от 27.11.2023 № 561-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс РФ", который вступает в силу с 1 сентября 2024 года.

Изменения касаются своевременного проведения капитального ремонта и предусматривают возможность обследования технического состояния дома и учета результатов такого обследования.

1⃣ К компетенции общего собрания собственников отнесли принятие решения о проведении обследования за счет средств собственников, об определении порядка информирования собственников о результатах и о порядке направления результатов в орган исполнительной власти субъекта РФ, ответственный за реализацию региональной программы капремонта и (или) краткосрочного плана.
Такое решение потребует две трети голосов от всех собственников помещений в МКД.
Результаты обследования направляются в уполномоченный орган и являются основанием для внесения изменений в региональную программу.

2⃣ При этом обследование может быть проведено на основании правового акта субъекта РФ (если в бюджете заложены такие расходы).
Перенос работ по капремонту на более поздний срок по результатам обследования не потребует отдельного решения общего собрания собственников о внесении изменений в региональную программу.
Поэтому многие собственники боятся, что регион проведет обследование с нужными ему результатами, и капремонт подвинется в ту сторону по регпрограмме, которая нужна лицу, оплатившему «банкет».

3⃣ Сейчас регионам нужно будет принять новые или изменить старые нормативно-правовые акты в части капремонта, чтобы учесть внесенные в Жилищный кодекс РФ изменения, в частности, установить порядок:
— проведения эксплуатационного контроля за техническим состоянием многоквартирных домов;
— проведения обследования технического состояния многоквартирных домов;
— учета результатов обследования технического состояния многоквартирных домов при внесении изменений в регпрограмму;
— информирования собственников о результатах обследования технического состояния многоквартирных домов, если обследование проводилось за счет региона.

📍 Подготовили новую памятку: о чем, когда и как управляющая организация и ТСЖ должны уведомлять потребителей

В ней можно посмотреть, о чем и когда нужно уведомлять:
— в платежных документах;
— на сайте исполнителя;
— на информационных досках в (около) МКД;
— на стендах исполнителя;
— персонально;
— с помощью информационных табличек и вывесок.

Другие наши памятки для управляющих организаций и ТСЖ доступны в ЖКХ-боте (@gkhnewsbot) — в разделе "Библиотека ЖКХ".

📍 Опубликован Приказ Минстроя от 29.09.2023 № 704/пр
"Об утверждении временных обязательных требовании при осуществлении предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами на территориях Донецкой Народной Республики, Луганской Народной Республики, Запорожской области и Херсонской области и перечня их грубых нарушений".

📍 Правительство РФ наконец-то подготовило и внесло в Госдуму законопроект № 498549-8
— в соответствии с Постановлением Конституционного Суда РФ от 24 марта 2015 г. № 5-П.

Предлагается отображать в ЕГРН сведения о наличии у членов семьи (бывших членов семьи) собственника права пользования указанным жилым помещением.

"Реализация предлагаемых изменений будет способствовать достижению целей, поставленных Конституционным Судом перед федеральным законодателем, а также обеспечит прозрачность информации о правах всех третьих лиц в случае дальнейшего перехода права на жилое помещение".

Также предлагается внести изменение в статью 74 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ "Об ипотеке", предусмотрев, что ипотека жилого помещения, находящегося в собственности на основании справки ЖСК о выплате паевого взноса полностью, осуществляется с согласия членов семьи собственника, включенных в ордер на жилое помещение, и не утративших права пользования таким помещением.

📍 Жительница Ульяновска взыскала с УО почти 230 000 рублей за падение на скользкой парковке МКД

Суды двух инстанций решили, что женщина упала и получила травму из-за ненадлежащего содержания придомовой территории. Доказать обратное управляющей организации не удалось несмотря на акты выполненных подрядчиком работ и другие доводы.

Рано утром 23 ноября 2022 г. жительница Ульяновска поскользнулась на парковке и упала. Водитель машины и супруг помогли ей подняться и отвезли в больницу. По дороге женщина жаловалась на боль в руке, в итоге чуть больше месяца провела с переломом на больничном.

В январе 2023 г. она обратилась в полицию с заявлением о причинении вреда вследствие ненадлежащего содержания общедомового имущества. Еще позднее направила УО претензию, а в апреле 2023 г. обратилась в суд. В исковом заявлении просила взыскать с УО компенсацию морального вреда — 150 000 рублей, «потребительский» штраф и судебные издержки — 3881 рубль.

Позиция УО
С ноября 2022 по февраль 2023 никто на плохую уборку придомовой территории не жаловался. При этом 22 и 23 ноября 2022 г. во дворе работал мини-погрузчик с пескоразбрасывателем. Это подтверждает акт выполненных подрядчиком работ. Также УО представила суду отчеты о работе дворника и акты приемки работ по содержанию и уборке придомовой территории, сослалась на показания дворника.

Суд первой инстанции принял во внимание:
— показания свидетелей и пояснения дворника УО;
— погодные условия (по данным метеорологов, 23 ноября 2022 г. в Ульяновске был слабый дождь, наблюдались гололед и гололедица);
— сведения из амбулаторной карты истицы;
— другие обстоятельства.
В итоге пришел к выводу: истица действительно получила 23 ноября 2022 г. травму средней тяжести вследствие падения на парковочной площадке МКД.

В отношении представленных УО актов и приведенных доводов суд указал: они не опровергают обстоятельств, ставших причиной травмирования истицы. Вред ее здоровью причинен в результате ненадлежащей уборки придомовой территории в период гололеда.
Суд удовлетворил исковые требования частично, взыскав с УО в общей сложности 228 830 рублей.

В апелляционной жалобе УО настаивала:
— истица обратилась в полицию не в день падения, а намного позже, поэтому участковый не смог осмотреть место происшествия;
— амбулаторная карта истицы не служит прямым доказательством вины УО в ненадлежащем содержании придомовой территории;
— председатель совета МКД принял работы по очистке придомовой территории с отметкой «хорошо»;
— суд не учел представленные УО акты и показания сотрудников организации;
— истица обратилась к УО с претензией спустя четыре месяца после падения, когда уже невозможно было запросить и сохранить с камер видеонаблюдения записи от 23 ноября 2022 г.

Апелляционный суд оставил вынесенное решение без изменений.
Нижестоящий суд учел все обстоятельства дела и представленные УО доказательства. Показания дворника и сотрудника УО, контролирующего работу дворников, не опровергают вывод суда о ненадлежащем содержании придомовой территории в месте, где упала истица. Из представленных УО документов однозначно не следует, что подрядчик полностью очистил двор от наледи. Тем более, председатель совета МКД принял работу с отметкой «хорошо», а не «отлично».

Что касается довода о позднем обращении в правоохранительные органы и с претензией к УО: не доказано, «что такое необращение истца в пределах срока хранения записей видеонаблюдения преследовало цель сокрытия или утраты каких-либо доказательств, как следствие, причинение вреда ответчику».

С учетом того, что факт падения, его причины и получение травмы подтверждаются другими доказательствами, о злоупотреблении правом со стороны истицы речь не идет.
(Определение Ульяновского областного суда по делу № 33 – 4435/2023).

Все наши каналы и чаты — в одной подборке
— для собственников, проверяющих, УО, ТСЖ, СНТ и юристов

📰 Официальный канал ЖКХ Ньюс — @gkhnews

😋 Канал редактора ЖКХ Ньюс, юридический блог — @gkhvsem

✅ Судебные истории с участием совета МКД — @sovetmkd

📌 Практика по спорам с ТСЖ — @tsgpravo

👮‍♂ Мониторинг ошибок ГЖИ — @zhilinspektor

🔹 Проверки прокуратуры в сфере ЖКХ — @gkhproc

🙀 Подслушано у УО — @podslushanouuk

🏡 Канал ДомОнлайн (учредителя ЖКХ Ньюс) — @domonlineru

🏡 МойСНТ — судебная практика с участием СНТ — @mysntrf

💭 Чат для вопросов подписчиков (Беседка ЖКХ) — @gkhchat

💬 Закрытый чат для УО и ТСЖ — "Беседка ЖКХ 2.0"

📍 Госдума приняла во втором и третьем чтениях законопроект № 272604-8 о внесении изменения в статью 161.1 Жилищного кодекса РФ

Изменения касаются полномочия председателя совета МКД на представление интересов собственников в суде.
Раньше полномочие звучало так:
"на основании доверенностей, выданных собственниками помещений в многоквартирном доме, выступает в суде в качестве представителя собственников помещений в данном доме по делам, связанным с управлением данным домом и предоставлением коммунальных услуг".

При этом многие суды считали за доверенность решение общего собрания, руководствуясь нормами Гражданского кодекса.

Теперь новая редакция полномочия выглядит следующим образом:
"на основании доверенностей, выданных собственниками помещений в МКД, или, действуя без доверенности, в случае наделения его таким полномочием по решению общего собрания собственников помещений в данном МКД выступает в суде в качестве представителя собственников помещений в данном МКД по делам, связанным с управлением данным многоквартирным домом и предоставлением коммунальных услуг.
Решение общего собрания собственников помещений в МКД о наделении председателя совета МКД полномочием по выступлению в суде в качестве представителя собственников помещений в данном МКД должно быть оформлено протоколом общего собрания собственников помещений в МКД и содержать
- перечень споров, связанных с управлением данным МКД и предоставлением коммунальных услуг, по которым председатель совета МКД вправе выступать в суде в качестве представителя собственников помещений в данном МКД, а также
- перечень процессуальных действий, которые председатель совета МКД вправе совершать от имени собственников помещений в МКД в целях реализации переданного ему полномочия по выступлению в суде в качестве представителя собственников помещений в данном МКД".

Таким образом, с одной стороны, поправки упростили обращение председателя в те суды, которые по каким-то причинам игнорировали положения Гражданского кодекса и не приравнивали решение собрания к доверенности.

С другой стороны, теперь к решению собрания устанавливаются особые требования, и большая часть уже принятых решений этим требованиям не соответствует. Поэтому придется проводить собрания повторно.
Вдобавок законотворцы не удосужились внести ясность в необходимое количество голосов для принятия этого решения.

📍 УО не смогла добиться от ОМСУ утверждения платы на содержание и ремонт жилья

Суды решили, что раз собственники определились со способом управления МКД, ранее уже установили иной размер платы и не изъявили желания его менять, оснований для вмешательства органа местного самоуправления (ОМСУ) нет.

В 2022 г. на общем собрании собственников УО предложила утвердить плату за содержание и ремонт общего имущества в размере 20,5 рубля за 1 кв. м. Однако из-за отсутствия кворума собрание было признано неправомочным. Тогда с запросом об установлении тарифа УО обратилась в орган местного самоуправления.

Но и тут УО поджидала неудача: со ссылкой на положения ст. 156, 158 Жилищного кодекса РФ Снежская сельская администрация Брянской области отказала в утверждении ежемесячной платы за содержание и ремонт жилья. Также ОМСУ предложил управляющей организации провести внеочередное общее собрание собственников по вопросу повышения тарифа.

Посчитав отказ ОМСУ незаконным, УО обратилась в суд. В исковом заявлении просила признать отказ сельской администрации незаконными.

Суд первой инстанции в удовлетворении иска отказал.
При этом указал на ч. 3 ст. 156, ч. 4 ст. 158 ЖК РФ, согласно которым ОМСУ утверждает размер платы за содержание жилого помещения в случаях, когда на общем собрании собственники не выбрали способ управления МКД.

В данном случае собственники такой выбор сделали — УО управляет домом в соответствии с договором от 09.02.2021. Кроме того, на основании решения общего собрания собственников от 16.01.2021 при заключении договора ежемесячная плата за содержание и ремонт общего имущества составляла 15 рублей за 1 кв. м.

Тот факт, что на общем собрании собственники не приняли предложение УО о новом тарифе, не исключает применение размера платы в 15 рублей за 1 кв. м, утвержденного в 2021 г. А так как собственники уже все решили, у ОМСУ не было оснований для установления иного размера платы.

Ссылаясь на определения Конституционного Суда РФ (в частности, № 357-О‑О от 22.03.2011, № 440‑О от 27.02.2018) суд первой инстанции также отметил: «нормы жилищного законодательства, предусматривающие возможность установления органом местного самоуправления платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников помещений в многоквартирном доме, ориентированы на ситуацию, когда собственники помещений не выразили свою волю на установление размера платы на содержание общего имущества, на ситуацию неопределенности в отношении размера платы, а не на преодоление воли собственников».

Апелляционный и Арбитражный суд Центрального округа оставили вынесенное решение без изменений (постановление по делу № А09 – 11841/2022).

Президиум Верховного Суда РФ утвердил обзор судебной практики №3 (2023).

В нем содержится несколько позиций по вопросам ЖКХ, о которых мы рассказывали ранее.

🖌 Использование одним из собственников общего имущества многоквартирного дома (в том числе фасада здания для размещения наружного блока кондиционера) осуществляется в соответствии с решением общего собрания собственников помещений этого дома (п.3).
Подробнее об этом деле

🖌 Условие договора управления многоквартирным домом о размере платы за ремонт (содержание) общего имущества должно соответствовать решению, принятому на общем собрании собственников помещений в этом доме (п.4).
Подробнее об этом деле

🖌 Поскольку абонентские почтовые ящики относятся к общему имуществу многоквартирного дома, такое имущество подлежит содержанию управляющей организацией в надлежащем техническом состоянии, обеспечивающем выполнение им основного назначения (п.5).
Подробнее об этом деле

🖌 Заключение между собственниками помещений в многоквартирном доме (в случае отсутствия в нем централизованного горячего водоснабжения) и ресурсоснабжающей организацией прямых договоров на поставку тепловой энергии для приготовления горячей воды законодательством не предусмотрено (п. 28).
Подробнее об этом деле

🖌 Положения части 1 статьи 4.5 КоАП РФ, устанавливающей срок давности привлечения к административной ответственности, по общему правилу, подлежат применению в редакции, действовавшей во время совершения административного правонарушения. Постановление по делу об административном правонарушении должно быть изготовлено в полном объеме в пределах срока давности привлечения к административной ответственности (п. 48).
Подробнее об этом деле

Популярные случаи из практики с других наших каналов за прошедшую неделю

✅ Можно ли решением ОСС освободить председателя и членов совета МКД от платы за содержание и ремонт

🔹 Суд обязал администрацию Ростова-на-Дону сделать ещё одно жилое помещение и общее имущество МКД доступным для инвалида

👮‍♂ Суд признал недействительным в части предостережение надзорного органа Республики Коми о недопустимости ошибок при расчёте корректировки платы за отопление

📌 Суд признал незаконным отказ органа власти в согласовании схемы размещения шлагбаумов у МКД