📍 Если собственник требует с УК (ТСЖ) возмещения неадекватных сумм судебных расходов

Если собственник затопленного помещения и управляющая организация решали вопрос о компенсации причиненного вреда в судебном порядке, то собственник может предъявить требование о взыскании с УО (ТСЖ) расходов на услуги представителя в суде.

Что делать, если это не вполне «адекватные» 5 – 20 тыс. рублей, а нереальные суммы, значительно превышающие рыночные расценки на услуги юристов по такой категории дел?

💎 Необходимо подать в суд возражения на заявление о взыскании судебных расходов и указать, что заявленная истцом сумма расходов на оплату услуг представителя не соответствует требованиям разумности и справедливости.

В материале разбираем, на что есть смысл ссылаться, чтобы в разы снизить взыскиваемые с УК (ТСЖ) расходы (например, с 50000 рублей до 10000 – 15000 рублей).

📍 Суды разбирались, кто должен менять ОДПУ, вышедший из строя после затопления подвала

В мае 2021 г. из-за прорыва теплоцентрали АО «ТомскРТС» затопило подвал МКД.
В ноябре 2021 г. инициативный собственник обратился в суд, чтобы обязать управляющую компанию (ООО «Сибирь») заменить залитый и вышедший из строя ОДПУ тепловой энергии, однако получил отказ. Причина: на момент подачи иска и рассмотрения дела ООО «Сибирь» уже не управляло спорным МКД, не несло расходы на содержание общего имущества и не взимало соответствующую плату.

Тогда иск об обязании заменить ОДПУ собственник подал к новой управляющей компании — ООО «УК «Социальная». И опять отказ:
— узел учета тепловой энергии был выведен из строя не по вине ООО «УК Социальная»;
— его реконструкция не входит в перечень текущих работ;
— затраты на ремонт не включены в утвержденный собственниками тариф;
— без соответствующего решения ОСС на ООО «УК «Социальная» не может быть возложена обязанность по замене узла учета тепловой энергии.

И уже в сентябре 2023 г. настойчивый собственник обратился в суд с иском к АО «ТомскРТС». Просил обязать ответчика восстановить работоспособность ОДПУ тепла, взыскать неустойку по ч. 5 ст. 28 Закона РФ «О защите прав потребителей» № 2300 – 1 — 202 105 рублей, компенсацию морального вреда — 50 000 рублей и судебную неустойку в части неисполнения решения о восстановлении ОДПУ — 10 000 рублей в день.

Суд первой инстанции в иске отказал.
Согласно решениям, вынесенным ранее по искам собственника к двум УК, в повреждении счетчика виновато ООО «Сибирь». Оно не обеспечило надлежащую гидроизоляцию фундамента и герметизацию мест ввода инженерных коммуникаций в подвальное помещение через фундамент.

Кроме того, затопление подвала произошло 14 мая 2021 г., но еще 12 мая АО «ТомскРТС» составило акт, согласно которому ОДПУ выведен из эксплуатации и не может служить для коммерческого расчета тепловой энергии (в связи с обнаружением разницы температур диапазона измерений). Оснований полагать, что ОДПУ вышел из строя по вине АО «ТомскРТС», суд не усмотрел.

Апелляционный суд оставил вынесенное решение без изменений, но по другим причинам. Согласно схеме, представленной ООО «Сибирь», трубу прорвало за пределами границы ответственности УК. Следовательно, АО «ТомскРТС» ненадлежащим образом выполняло свои обязанности, что привело к поступлению горячей воды в подвал дома и повреждению ОДПУ.

Выход узла учета тепловой энергии из строя находится в прямой причинно-следственной связи с противоправным бездействием ответчика. Обратное не доказано. В итоге суд посчитал: в причинении ущерба виноваты оба — и ООО «Сибирь», и АО «ТомскРТС». Доля вины каждого — 50%.

Важно! Апелляционный суд отметил, что его выводы не противоречат вступившим в силу судебным решениям, потому что ранее при рассмотрении дел оценивались действия и делались выводы о наличии или отсутствии вины в отношении двух УК, а не АО «ТомскРТС».

Однако оснований для удовлетворения иска к АО «ТомскРТС» всё равно нет.
В соответствии всё с теми же судебными решениями, узел учета тепловой энергии подлежит реконструкции с полной заменой расходомера и тепловычислителя, проведением других работ, в том числе по проектированию. И в этом случае речь идет о капремонте (п. 6 Примерного перечня работ, производимых при капремонте жилищного фонда Правил № 170). Однако собственники МКД решение о замене ОДПУ не принимали.

Кроме того, АО «ТомскРТС» не нарушило права истца как потребителя тепловой энергии, которой МКД обеспечивался надлежащим образом.

Восьмой КСОЮ согласился с этими выводами и оставил кассационную жалобу АО «ТомскРТС» без удовлетворения (определение по делу № 88 – 18368/2024).

📍 Могут ли коврики и остекление балконов привести к разрушению балконных плит

ЖКХ Ньюс начинает серию технических публикаций про содержание, ремонт и эксплуатацию балконов.
Так как тема предполагает множество иллюстраций, то статьи будут размещаться на сайте.

Начнем мы с ковриков и рубероида на балконе, а также коснемся вопроса остекления и его влияния на балконные плиты.
В заключение — как использовать балконы, не повреждая плиты.

➡ https://gkhnews.ru/1499530-kovriki-i-osteklenie-privodyat-k-razrusheniyu-balkonnyh-plit/

📍 Непрекращение управления МКД (выставление квитанций) может повлечь для УО ответственность по ч. 3 ст. 14.1.3 КоАП РФ

Из-под управления ООО «Курская управляющая домовая компания» выбыл МКД, и в апреле 2018 г. ИГЖН внесла соответствующие сведения в реестр лицензий. Однако УО продолжала начислять и взимать с собственников плату по статье «содержание и ремонт жилого помещения».

Проведя проверку по обращению одного из собственников и обнаружив этот факт, ИГЖН привлекла УО к административной ответственности по ч. 3 ст. 14.1.3 КоАП РФ и оштрафовала на 300 000 рублей.

К слову, инспекция уже неоднократно «ловила» УО на незаконном начислении платы и штрафовала всё по той же статье КоАП РФ. Управляющая организация упорно оспаривала постановления ИГЖН: ссылалась на то, что договор управления не расторгнут, а правонарушение является длящимся, поэтому повторное привлечение к административной ответственности за одно и то же деяние незаконно.

Свою правоту УО пыталась отстаивать даже в Верховном Суде РФ, но безуспешно (например, дела № А35 – 2979/2020, № А35 – 30/2020). А в рамках дела № A35-6415/2019 УО уточнила, что уже 10 раз привлекалась к ответственности за непрекращение деятельности по управлению спорным МКД.

Суды неизменно приходили к выводам:
— вопреки приведенным доводам, договор управления прекратил свое действие в связи с односторонним отказом ТСЖ «Проезд Сергеева дом 4» от него;
— оснований для начисления платы у УО не было;
— «все факты непрекращения управления выявлены по состоянию на различные даты, следовательно, каждый последующий факт выявления непрекращающегося противоправного поведения имеет самостоятельный оконченный состав и не является повторным привлечением к ответственности за одно и то же деяние»;
— в качестве существенной угрозы охраняемым общественным отношениям расценивается пренебрежительное отношение УО к исполнению своих публично-правовых обязанностей, поэтому оснований для применения ст. 29. КоАП РФ о малозначительности правонарушения нет;
— совокупность обстоятельств для замены административного штрафа на предупреждение отсутствует.

Не получилось оспорить постановление ИГЖН и на этот раз. Суды двух инстанций посчитали привлечение УО к административной ответственности законным (дело № А35 – 2976/2020). Аргументы УО и выводы судов те же.

Институт управления ЖКХ приглашает на январские вебинары:

💎 Вебинар 21 января 2025
Изменения по НДС при УСН с 2025 года для организаций, управляющих многоквартирными домами

Программа вебинара:
➡ Новые правила исчисления НДС для организаций, применяющих УСН
➡ Правила применения освобождения от НДС по операциям, связанным с реализацией работ, услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества в МКД
➡ Специальные правила налогообложения денежных средств, получаемых управляющими организациями на текущий ремонт общего имущества в МКД и на капитальный ремонт общего имущества для управляющей организации - владельца специального счета для формирования фонда капитального ремонта
➡ О неприменении освобождения от НДС реализации услуг по управлению МКД вне зависимости от порядка включения такой платы в плату за содержание жилого помещения
➡ Правила применения освобождения от НДС по операциям, связанным с реализацией коммунальных услуг и коммунальных ресурсов, потребляемых на содержание общего имущества (на СОИ), при покупке коммунальных ресурсов у РСО в объеме, соответствующем и несоответствующем реализации потребителям коммунальных услуг и коммунальных ресурсов
➡ Случаи исчисления управляющей организацией НДС с получаемых авансов в счет выполнения работ, оказания услуг, продажи коммунальных ресурсов
➡ О необходимости ведения раздельного учета по облагаемым и необлагаемым операциям для применения освобождения от НДС
➡ Типовые проводки по отражению в бухгалтерском учете управляющей организации облагаемых и необлагаемых НДС операций
➡ О не начислении НДС при корректировке платы за коммунальные ресурсы, потребляемые на СОИ, проводимой в 1 квартале 2025 года
➡ Сравнение вариантов применения общеустановленной и специальных ставок НДС при налогообложении операций по реализации коммунальных услуг, коммунальных ресурсов и работ, услуг по содержанию общего имущества в управляющей организации
➡ О порядке учета НДС в размере платы за содержание жилого помещения. О порядке изменения размера платы за содержание жилого помещения в 2025 году, в том числе с учетом позиции Минфина России и Минстроя России. Рекомендации по внесению изменений в договор управления

Режим занятий: с 10:00 до 13:00 (мск)
Лектор по программе:
Маликова И.П. - генеральный директора ООО "Институт управления ЖКХ", к.э.н.

Контакты: 8-495-7409220, [email protected]
✳️ Зарегистрироваться

➖➖➖➖➖

💎 Вебинар 30 января 2025
Применение налоговой амнистии по дроблению бизнеса организациями, управляющими МКД

Программа вебинара:
➡ Нормативное регулирование применения налоговой амнистии по дроблению бизнеса
➡ О случаях (признаках), свидетельствующих о дроблении бизнеса в сфере управления многоквартирными домами, к которым применяется налоговая амнистия
➡ Виды платежей, на которые распространяется налоговая амнистия
➡ Условия отказа от дробления бизнеса для применения налоговой амнистии
➡ Варианты добровольного отказа от дробления бизнеса, в том числе при проведении и без проведения реорганизации юридических лиц в составе группы лиц
➡ Проверки налоговыми органами соблюдения условий добровольного отказа от дробления бизнеса и случаи отказа в применении налоговой амнистии
➡ Иные случаи дробления бизнеса в сфере управления многоквартирными домами, влекущие ответственность управляющих организаций по доначислению налогов (примеры из судебной практики)

Режим занятий: с 10:00 до 13:00 (мск)
Лектор по программе:
Маликова И.П. - генеральный директора ООО "Институт управления ЖКХ", к.э.н.

Контакты: 8-495-7409220, [email protected]
✳️ Зарегистрироваться

📍 ЖКХ изнутри. Начальник отдела организации обеспечения коммунальными ресурсами: взгляд на работу

Зверева Мария Александровна из Екатеринбурга работает в сфере ЖКХ с 2012 года: сначала она была инженером по учету газоснабжения, потом – инженером по учету энергоресурсов (с 2014 года), затем – ведущим инженером-энергетиком по учету энергоресурсов. Теперь, с 01.12.2024, Мария Александровна занимает должность начальника отдела организации обеспечения коммунальными ресурсами (ОООКР). Она согласилась поделиться с читателями ЖКХ Ньюс особенностями своей работы.

📍 УО начисляла плату по одному «тарифу», а рассчитывала на другой. Разницу пыталась взыскать с собственника

В Пермском крае управляющая организация обратилась в суд, чтобы взыскать с собственника убытки в размере 2055 рублей. По ее мнению, убытками является разница между фактической оплатой услуг, произведенной собственником, и той суммой, на которую УО могла рассчитывать.

❓ На что рассчитывала УО
На 2022 г. УО предложила собственникам свой размер платы за содержание общедомового имущества — 20,56 р./кв. м. Однако они не прислушались и на общем собрании ограничились 16,65 р./кв. м.

В суде УО признала это решение ОСС недействительным и «с целью ненарушения жилищного законодательства» в период с 01.03.2022 по 31.01.2023 начисляла плату с учетом «тарифа», утвержденного ранее на 2021 г. — 16,01 р./кв. м.

Однако посчитала, что это не соответствует фактическим затратам, и по-хорошему должен применяться размер платы в 20,56 р./кв. м. Акты выполненных работ за период с 01.03.2022 по 31.01.2023 собственники не оспаривали. Предложенный УО размер платы обоснован, что подтверждает судебное решение по иску об оспаривании решения ОСС.

⚖ Что решили суды
После того, как суд признал решение ОСС об установлении размера платы в 16,65 рубля/кв. м недействительным, УО больше не инициировала вопрос об утверждении своего «тарифа» в 20,56 р./кв. м. Самостоятельно собственники его не решили.
С 01.03.2022 по 31.01.2023 ответчик в полном объеме оплачивал ЖКУ исходя из начислений УО, применявшей ранее утвержденный размер платы в 16,01 р./кв. м. Задолженности за этот период у него нет.

«Указанная сумма превышения расходов над утвержденной суммой платежей собственников в контексте положений гражданского законодательства о неосновательном обогащении представляет собой сумму по несуществующему обязательству».

В решении суда, на которое ссылается УО, отсутствуют суждения о том, что размер платы в 20,56 рубля/кв. м является обоснованным.

При таких обстоятельствах суды не усмотрели оснований для удовлетворения требований УО (определение Седьмого КСОЮ по делу № 88 – 19146/2024).

🫥 Навигация или ответы на часто задаваемые вопросы

🌐 ЖКХ Ньюс (gkhnews.ru) — сетевое юридическое издание, зарегистрированное в РКН. Вы находитесь на Telegram-канале этого издания. Здесь удобнее отслеживать публикации сайта, а также быть в курсе изменений в законодательстве (так как совсем короткие новости на сайт не попадают).

Сообщество объединяет профессионалов отрасли ЖКХ, а также потребителей, которые знают не только свои права, но и обязанности. Здесь будут рады тем, кто с уважением относится к труду работников УО и ТСЖ, с пониманием — к контролирующим органам, с заботой — к общему имуществу в МКД, с состраданием — к ЖКХ в целом.

💬 Комментирование
Комментарии пока включены только в ВК-сообществе: https://vk.com/gkhnews, доступны подписчикам этой группы.
Если у вас есть вопросы по ЖКХ, и вы подписаны на второй наш канал (ЖКХ), то вступайте в чат "Беседка ЖКХ". Там можно задать вопросы или помогать ответами другим.

❓ Реклама на канале
Канал тоже зарегистрирован в РКН, на нем возможно приобрести рекламу, если вы хороший человек и хотите предложить подписчикам что-то полезное. По этому вопросу пишите редактору @gkhwsem.

❗️ Условия использования материалов
Вот общие условия для издания в целом, а что касается Telegram-канала, то (в дополнение к общим условиям) приветствуются репосты.

✒ Обратная связь
Нашли опечатку, хотите стать автором, поделиться ответом какого-то органа власти или своим положительным опытом, предложить сотрудничество или помощь?
Пишите редактору @gkhwsem.

💎 Учредитель ЖКХ Ньюс — сервис ДомОнлайн.
На этом сайте можно:
— скачать образцы документов по вопросам ЖКХ;
— вести удобный учет собственников на основе данных ФГИС ЕГРН, оперативно получать обновления;
— готовить документы для общих собраний собственников, включая именные бюллетени, и после голосований считать голоса;
— организовать работу с должниками;
— заказать юридические услуги (как разово, так и в виде постоянной поддержки).

📍 Как устроены балконы в МКД советской постройки
продолжаем серию технических публикаций про содержание, ремонт и эксплуатацию балконов

В новом небольшом материале описываются типичные характеристики балконов в домах, возведенных по типовым советским проектам.

▶️ https://gkhnews.ru/1499531-kak-ustroeny-balkony-v-mkd-sovetskoj-postrojki/

📍 Спор собственников о демонтаже козырька над нежилым помещением

В г. Хабаровске по результатам ОСС собственник нежилого помещения получил разрешение за свой счет и в соответствии с проектной документацией изменить фасад МКД, установить на нем рекламную и информационную конструкцию.

На основании этих решений приступил к монтажу козырька над входом в свое помещение. При креплении каркаса по межпанельному шву пошла трещина, но поводом для прекращения работ это не стало. Закончилось всё судебным процессом.

Иск подал жилец МКД, чья квартира расположена этажом выше.
В исковом заявлении настаивал:
— козырек смонтирован выше уровня пола в его квартире и загораживает обзор, на нем скапливается мусор, привлекая мух и птиц;
— скопление снега на козырьке увеличивает нагрузку на стену МКД;
— капли дождя сильно стучат по козырьку и мешают уснуть;
— из-за наличия спорной конструкции истцу пришлось установить решетку на окно, чтобы исключить проникновение посторонних лиц в квартиру;
— решение общего собрания принято с нарушениями, в отсутствие необходимого кворума.
Истец просил признать недействительными решения общего собрания, обязать демонтировать конструкцию козырька, установленного на фасаде многоквартирного дома.

К заявлению истец приложил заключение специалиста, согласно которому вертикальная трещина возникла в результате закрепления каркаса козырька, один из элементов которого установлен в шов между панелями.

Просил признать недействительным решение ОСС, обязать собственника нежилого помещения демонтировать козырек и крепления к нему, взыскать с ответчика судебные расходы — 925 рублей.

Суд первой инстанции пересчитал кворум, исключил из подсчета некоторые голоса (право собственности не зарегистрировано в Росреестре, лист голосования подписан за пределами срока его проведения и др.) и пришел к выводу об отсутствии кворума.

«Исходя из того, что законодательно установленного согласия всех собственников МКД на монтаж козырька (использование общедомового имущества) не имеется, установлено наличие угрозы жизни и здоровью граждан в результате возведения ответчиком козырька над принадлежащим ей на праве собственности нежилым помещением» суд удовлетворил заявленные требования в полном объеме.

Апелляционный и кассационный суды оставили вынесенное решение без изменений (определение Девятого КСОЮ по делу № 88 – 10470/2024).

Иллюстратор — Игнат Ефанов, автор проекта "Енот&ко".

✒ Обновления материалов (ежемесячный обзор)

В прошлом месяце на сайте ЖКХ Ньюс были (среди прочего) обновлены материалы:
➡ Должна ли УК предоставлять реестр собственников инициатору собрания после 1 марта 2023 года
➡ Чем грозит УО ненадлежащее обслуживание ОДПУ
➡ Споры о перерасчете платы по показаниям ИПУ, прошедшего поверку с опозданием
➡ Демонтаж декоративных коробов для доступа к общедомовым коммуникациям в квартирах МКД
➡ Самовольное остекление балкона — демонтировать или оставить
➡ Могут ли ключи от подвала быть у собственников многоквартирного дома
➡ Обязан ли регоператор по обращению с ТКО вывозить уличный смёт
➡ Собственник пытался признать задолженность по оплате кабельного ТВ отсутствующей
➡ Что нужно установить при привлечении УК к ответственности за ненадлежащую работу АДС
➡ Может ли УО взыскать долги по оплате ЖКУ, если собственники не подписали акты выполненных работ

📍 Собственник пытался взыскать с УК ущерб за сломанные ограждения клумб

Житель Свердловской области проявляет инициативу и много лет занимается благоустройством двора. Например, в 2018 — 2020 гг. заменил часть деревянных и металлических ограждений вокруг цветочных клумб. Однако в марте 2023 г. ограждения пострадали из-за падения снега и наледи с крыши МКД: оказались сломаны некоторые облицовочные доски (штакетник), получили повреждения бетонные опоры и др.

Обращаясь в суд, собственник просил взыскать с ООО «УК «Серов Веста» понесенный ущерб — 7746 рублей. Утверждал, что ограждения принадлежат ему на праве частной собственности, а ущерб причинен во время чистки крыши лицами, действующими от лица УК.

Суды трех инстанций с этими доводами не согласились и в иске отказали (определение Седьмого КСОЮ по делу № 88 – 19579/2024).

— В ответ на судебный запрос Департамент госжилстройнадзора Свердловской области сообщил, что с 19.02.2018 и по настоящее время дом находится в непосредственном управлении. Сведения об обслуживающей МКД организации в Департаменте отсутствуют.

— Истец не доказал, что поврежденное имущество принадлежит ему и находилось на общедомовой территории на законных основаниях. «Представленные в материалы дела чеки о приобретении материалов не могут подтверждать размер ущерба и необходимость приобретения данного вида товаров для выполнения работ, т. к. законность выполнения этих работ и необходимость приобретения товаров истцом не доказана».

— Собственник не вправе пользоваться общедомовым имуществом единолично, без согласия других собственников МКД. Однако в рассматриваемом случае истец занимался благоустройством придомовой территории без соответствующего решения общего собрания собственников.

— Причинно-следственная связь между действиями (бездействием) ответчика и наступившими негативными последствиями отсутствует.

Иллюстратор — Игнат Ефанов, автор проекта "Енот&ко".

📍 Теплые полы от общедомовых систем ГВС и отопления

В новом материале разбираем, является ли переустройством помещения монтаж теплых полов от общедомовых систем горячего водоснабжения и отопления, получится ли согласовать установку теплого пола с органом местного самоуправления и чем грозит несанкционированная врезка в общедомовые стояки ГВС и отопления для обустройства теплых полов.

▶️ https://gkhnews.ru/1500352-teplye-poly-ot-gvs-i-otopleniya/

📍 Почему могут отказать в иске о взыскании средств за некачественную услугу

Настаивая на том, что в течение 13 лет УО ненадлежащим образом исполняла свои обязанности, что привело к неудовлетворительному состоянию дома, житель г. Калининграда обратился в суд. Просил взыскать с УО внесенную за все эти годы плату на содержание, управление и ремонт МКД — 33 235 рублей, компенсацию морального вреда — 30 000 рублей + «потребительский» штраф.

Суды трех инстанций с истцом не согласились, так как доказательства ненадлежащего содержания общего имущества он не представил (определение Третьего КСОЮ по делу № 88-23363/2024).

— «Перерасчет платы за жилищно-коммунальные услуги вследствие их ненадлежащего качества может быть произведен на основании заявления потребителя (собственника или нанимателя жилого помещения) и акта, составленного на основании такого заявления ответственным лицом».

— В установленном порядке ни истец, ни другие собственники не составляли акты о выполнении УО работ ненадлежащего качества или не в полном объеме. Сведений о том, что эти лица обращались к ответчику по поводу ненадлежащего содержания общего имущества, отсутствуют.

— Зато УО документально подтвердила проведение работ по обслуживанию МКД (выполнение комплекса санитарно-технических и сварочных работ, осуществление аварийно-технического обслуживания, проверки газо- и дымоходов, вентканалов).

— Министерство регионального контроля (надзора) Калининградской области к ответственности УО не привлекало. Было одно предостережение с предложением обследовать крышу МКД на предмет протечек и при необходимости принять меры к устранению нарушений. УО всё сделала, что подтвердила заказ-нарядом на выполнение работ.

— В подтверждение своих доводов истец представил фотографии, однако оказалось невозможно определить, когда и где они были сделаны.