Новостройки дорожают, а застройщики выводят в продажу всё новые корпуса. Собрали все старты в традиционный #дайджест

1️⃣ У ПИКа начались продажи в новом корпусе ЖК Никольские луга
✅ МЦД «Щербинка» 17 мин. пешком
✅ Комфорт-класс
✅ Студия (19,1 кв. м) от 5,9 млн руб., однушка (31 кв. м) от 7,5 млн руб.

2️⃣ ПИК открыл продажи в новом корпусе ЖК Середневский лес
✅ Метро «Аэропорт Внуково» 10 мин. на авто
✅ Комфорт-класс
✅ Студия (20,1 кв. м) от 5,3 млн руб., однушка (32,4 кв. м) от 7 млн руб.

3️⃣ У Самолета стартовали продажи в новом корпусе ЖК Цветочные поляны
✅ Метро «Филатов Луг» 10 мин. на авто
✅ Комфорт-класс
✅ Студия (21 кв. м) от 5,5 млн руб., однушка (32,7 кв. м) от 6,9 млн руб.

4️⃣ А101 начал продажи в новом корпусе ЖК Родные кварталы
✅ Метро «Аэропорт Внуково» 15 мин. на авто
✅ Комфорт-класс
✅ Студия (21 кв. м) от 5,6 млн руб., однушка (35,6 кв. м) от 6,9 млн руб.

5️⃣ А101 открыл продажи в новом корпусе ЖК Прокшино
✅ Метро «Прокшино» 8 мин. пешком
✅ Есть дома бизнес-, комфорт- и стандарт-класса.
✅ Студия (20,8 кв. м) от 7,1 млн руб., однушка (32,9 кв. м) от 9,7 млн руб.

6️⃣ У Гранель старт продаж новых секций MYPRIORITY Basmanny
✅ Метро «Бауманская» 8 мин. пешком
✅ Бизнес-класс
✅ Студия (37,2 кв. м) от 19,4 млн руб., двушка (35,1 кв. м) от 20,2 млн руб.

7️⃣ FORMA объявила старт в новом корпусе ЖК Portland
✅ Метро «Печатники» 15 мин. пешком
✅ Бизнес-класс
✅ Студия (25,4 кв. м) от 14,2 млн руб., однушка (44,7 кв. м) от 22,3 млн руб.

8️⃣ MR Group начал продажи в новых корпусах ЖК Метрополия
✅ МЦК «Угрешская» 5 мин. пешком
✅ Бизнес-класс
✅ Студия (26,9 кв. м) от 12,2 млн руб., однушка (37,5 кв. м) от 13 млн руб.

⚡️Самые продаваемые новостройки старой Москвы в апреле #топПродаж

Снова в лидерах Донстрой и Level — как раз эти застройщики давали в апреле нормальные скидки. ПИК тоже неплохо держится, именно его проекты будут активно раскупать перед окончанием льготной ипотеки 1 июня.

А вот старты апреля прошли тухло из-за завышенных цен: у Серебряного бора 29 продаж, у Монс (Olivia) — 29, у Шелепихи — 17. Традиционно благодарим за данные дружественные каналы ИлиИли и Пульс Продаж Новостроек.

Все ЖК в топ-20 заслуживают внимания, сохраняйте ✍️

Разбираем Level Мичуринский: рядом с парками, метро и кучей других ЖК ✍️
#разборЖК

В марте этот ЖК был 7-м по продажам, а двадцатку самых популярных проектов он не покидает давно. Одна из причин — скидки. Смотрим, чем ещё интересен этот проект.

ЖК строят на западе, в районе Очаково-Матвеевское. Нетривиально: первые очереди — бизнес-класс, а стартовавшая в прошлом году 3-я очередь с менее удачным расположением дальше от метро — комфорт. В бизнесе 6 корпусов до 54 этажей, их должны сдать в 2025. В комфорте — 4 башни до 48 этажей, их ждать до конца 2026.

В бизнесе: студия (22,4 кв. м) от 13,7 млн руб., двушка (39,5 кв. м) от 18,6 млн руб., трёшка (60,7 кв. м) от 26,8 млн руб. Есть варианты до восьмикомнатных🤯 Можно выбрать без отделки, с white box или дизайнерскими интерьерами.

В комфорте: студия (18,4 кв. м) от 10,1 млн руб., однушка (32,5 кв. м) от 14,2 млн руб., двушка (34,6 кв. м) от 14,5 млн руб. Есть лоты без отделки или с white box.

Сейчас у Level скидки, цены норм. В Матвеевском парке от ПИКа студии с предчистовой отделкой и сдачей уже в конце 2024 — от 10,2 млн руб. В ЖК Большая Очаковская 2 цены от 10,8 млн руб. за студию с готовой отделкой и ключами в начале 2025.

Из соседей классом выше — бизнесовый ЖК Инноватор от Мосреалстрой, там студии от 14,4 млн руб., ключи в 2025. Также неподалёку премиальный ЖК Событие от Донстрой, в нём за студии без отделки просят от 14,9 млн руб.

✅ Транспорт
От ближайших корпусов за 10 мин. можно дойти до «Мичуринского проспекта», это станция БКЛ и не очень удобной Солнцевской линии. Тем не менее добраться до «Охотного ряда» отсюда можно за полчаса.

Ещё за 15-17 мин. можно дойти до «Аминьевской» — это БКЛ, а также МЦД-4.

На авто без пробок до Садового ехать 16 мин., до ТТК — 10 мин. Удобно отсюда ехать и в Сити — около 15 мин. в удачный день.

✅ Парки
В ЖК сделают площадь с фонтаном, видовой мост и благоустроят набережную. Но и за пределами квартала есть где погулять. Совсем рядом парк Долина реки Очаковки. Перейдя Мичуринский проспект, можно попасть в парк Олимпийской деревни с прудами, спортивными и детскими площадками, верёвочным парком и кружками по интересам. Также неподалёку обустроенный Донстроем парк «Событие».

✅ Образование
Через дорогу школа № 2025 с детсадом. Также рядом несколько частных садиков, классический пансион МГУ и коррекционная школа № 571. Правда, пишут, что школы в районе переполнены. Выходом станут школа и 3 сада, которые застройщик обещает одновременно с домами.

Тут много топовых вузов. До Академии ФСБ можно дойти пешком за 15 мин. До МГИМО на авто от 5 мин., до МГУ — от 10 мин., до РУДН — около 20.

✅ Инфраструктура
До детской поликлиники 10 мин. на авто, до взрослой, которая временно на ремонте, ехать минут 6. Рядом множество частных клиник, а ещё подстанция скорой помощи.

Недалеко от ЖК работает несколько фитнес-клубов. А за 20 мин. можно дойти до Московской теннисной академии или до спорткомплекса Олимпийской Деревни-80 с бассейном и академиями футбола, хоккея и самбо.

В 18 мин. пешком от ЖК находится ТЦ «Фестиваль» с кинотеатром, а также ТЦ «Люкс». Рядом Филармония-2 и музей обороны Москвы.

✅❌ Экология
Раньше 60% площади района занимали промзоны. Сейчас они переживают реновацию. Но часть предприятий ещё работают, к тому же тут портит воздух ТЭЦ. Тем не менее экология в районе оценивается как удовлетворительная. А ЖК и вовсе строят в окружении парков и рядом с престижными Раменками.

❌ Квартирография
В бизнесе на верхних этажах пентхаусы и двухуровневые квартиры с видами на парки и МГУ. А в новой очереди есть корпус, где на этаже 19 (!) квартир, большая часть которых меньше 40 квадратов. Очень много соседей.

Дома стоят плотно, при выборе смотрите, чтобы не приобрести квартиру окна в окна с соседями.

❌ Конкуренты
Новостроек тут много. Со стороны Раменок сплошной бизнес-класс: Донстроевские ЖК Событие и Огни, Небо от Capital Group и др. В Очаково — монополия ПИКа: Большая Очаковская 2 и Матвеевский парк, а также Vangarden.

📌 Оценка: годная зелёная локация. Если не пугают человейники с 18 соседями на этаже, почему бы и нет.

⚡️В Москве запретят строить студии меньше 28 кв. м.

Ни один проект с жильём меньшей площади больше не пройдёт экспертизу и не сможет выйти на стройку. Постановление об этом уже пошло гулять по телеграму, благодарим за информацию Виктора Зубика.

Студии-живопырки давно хотели запретить: они мешают рождаемости и превращают новые ЖК в банальные общаги. Большинство покупателей — инвесторы, которым просто надо припарковать где-то деньги. Во многих странах микростудии запрещены, тренд дошёл и до нас.

И если долгосрочные эффекты сугубо позитивные, то в краткосрочной перспективе мы ожидаем рост цен на квартиры менее 32 кв. м. А микростудии, которые застройщики успели пропихнуть, могут подорожать и на 20-30%.

Постановление касается лишь жилого фонда. В апартаментах живопырки, видимо, останутся, тогда спрос уйдёт туда, там цены будут расти быстрее всего.

Студии занимают чуть ли не 1/3 всех продаж застройщиков в Москве, поэтому новость может полностью изменить рынок новостроек в городе. Наблюдаем 🍿

Царь-общаги, которые мы потеряем 😬

После того как запрет на строительство студий вступит в силу, уйдут в прошлое ЖК с мелкой нарезкой. Правда, ограничения распространяются только на жилые помещения. Так что такие экземпляры, как 28-этажный сити-комплекс Перец, где на каждом этаже по 46 апартов, всё ещё будут возможны.

Разбор перспективной площадки в Ясеневе (ЮЗАО, ул. Голубинская / Павла Фитина) 👀

Здесь планируется строить жильё (будет порядка 3100 квартир), а также детсад, школу и ФОК с катком. Ещё будет какой-то небольшой объект с общественной функцией — это может быть что угодно, от музея до офисов-торговли. Разбираемся, стоит ли следить за проектом.

Плюсы локации

✅ Ясенево — сложившийся район, основную часть которого занимают парки и Битцевский Лес. До последнего от участка 500 м. Также по границе Ясеневский лесопарк, который будет и буфером от МКАД. Плюс прогуляться можно по зелёной полоске к метро, между улицами Тарусской и Ясногорской. Её в прошлом году благоустроили, сделали детские и спортивные площадки. При этом в Ясеневе нет жилого фонда моложе 10 лет. То есть локация голодная на новостройки.

✅ В 10-15 мин. пешком метро «Ясенево». Возле участка остановки с 7 маршрутами по округу. А на авто всего 1–2 мин. и прямые съезды/выезды на МКАД.

✅ В зоне пешей доступности десяток школьных корпусов, и столько же садиков. По две детских и взрослых поликлиники. Много спорта и активностей: от фитнеса, Центра фигурного катания и Ледового дворца, до аквапарка «Мореон», в 100 м от участка. С учётом объектов в проекте — отличное насыщение.

✅ Нет локальной конкуренции. В радиусе 2 км только единичные остатки в сданном апарт-комплексе LES. Ну а про голод на свежее жильё в Ясеневе мы писали выше. Поэтому локация легко проглотит новый проект.

Минусы
❌ Близко МКАД, около 400 м. Но это нивелируется лесопарковым буфером и при грамотной посадке корпусов.

📌 Наша оценка: следить. Особенно, если вам интересна эта локация. Будет достойный проект для местных. Инвест тоже может случиться, если заходить на старте. Да, скорее всего, без супердоходности, так как локация спальная, с уже раскрытым потенциалом. Но совокупность плюсов делает проект неким консервативным форматом. Спрос будет и со стороны семей с детьми, и от молодых-одиноких.

На Каширке стартовали закрытые брони в ЖК от Гранель на месте строительного рынка 🤔

ЖК BeLuck Коломенское возведут на пересечении Варшавки и Каширки, в 16 мин. пешком от метро «Нагатинская». Будет несколько корпусов комфорт-класса от 19 до 32 этажей. Коллеги пишут, что цены на студии (от 18,76 квадрата) начинаются от 8,1 млн руб.

Неплохо. Неподалёку в ПИКовском ЖК Второй Нагатинский за студии просят от 9,4 млн руб. Правда, там готовая отделка, и ключи уже в следующем феврале.

В этой части города грядёт и другой ПИКовский проект — в Котляковском проезде, ближе к метро «Варшавская». Ещё один конкурент, тем более стройка будет масштабная.

Район неплохой, хоть и шумный. Но связываться с Гранелью в текущих обстоятельствах может быть рискованно...

Как избежать проблем при сдаче квартиры в аренду? ✍️

Трэш-новости из Петербурга: пенсионерка сняла квартиру и организовала там публичный дом без ведома хозяев. Вместе с нашим риелтором Еленой разбираемся, как обезопасить себя от таких сюрпризов при сдаче квартиры.

✅ Познакомьтесь с будущими жильцами. Вам должно быть понятно, зачем им квартира. Вопросы, которые обязательно нужно задать:
- Кто планирует жить в квартире, есть ли животные?
- Какая сфера деятельности, возраст арендаторов?
- Где постоянная регистрация, нужна ли временная в квартире?
- Чем интересна квартира, какие привязки к месту?
- На какой срок нужна квартира?

✅ Обращайте внимание на детали. Готовы ли вы вступить с этим человеком в многомесячные/многолетние деловые отношения? Несколько примеров важных мелочей:
- Внешний вид и манера общения, насколько он опрятный и насколько конфликтный, как реагирует на вопросы, пытается ли что-то скрыть?
- По характеру вопросов арендатора можно понять его намерения — как правило, с целью любой субаренды арендатора волнует вопрос: будет ли собственник приходить в квартиру с проверкой и как часто?
- С намерением использовать квартиру не по назначению арендатору не важен вид из окон и наличие школ, детсадов, сетевых магазинов рядом с домом, как правило, это один человек без семьи и животных.

✅ При подписании Договора найма обязательно включите пункты:
- состав проживающих с арендатором, с указанием их паспортных данных, адреса постоянной регистрации и кем приходятся арендатору;
- собственник вправе один раз в месяц осуществлять проверку состояния квартиры в согласованное с арендатором время;
- арендатор не вправе без письменного согласия собственника устанавливать в квартире какое-либо оборудование, осуществлять переустройство, использовать квартиру не по назначению;
- арендатор не вправе передавать квартиру третьим лицам, не указанным в составе проживающих с арендатором, а также сдавать квартиру в поднаём или субаренду.
- Указать условия досрочного прекращения Договора найма при нарушении условий Договора.

✅ Познакомьте арендатора с соседями. Надёжного арендатора это не смутит, а вот потенциально проблемного — насторожит. Вам же дополнительный контроль со стороны соседей будет только полезен.

Сохраняйте, пригодится.

Шок-контент. Студии у метро подорожали на 48% за год 😱

Помните, ровно год назад мы составили для вас подборку самых ликвидных студий в новостройках у метро? Проверяем, насколько эти квартиры подорожали за год и плачем.

✅ Level Южнопортовая от Level Group, до метро «Кожуховская» 10 мин. пешком.
Студия (18,4 кв. м) от 9,3 млн руб. Без отделки, ключи во 2 кв. 2026. Рост минимальной цены на 2,4 млн руб. (+35%).

✅ Амурский парк от ПИК, до метро «Черкизовская» 10 мин. пешком.
Студия (19,9 кв. м) от 9,9 млн руб. Готовая отделка, заселение обещают летом 2025. За год минимальная цена выросла на 3,4 млн руб. (+52%).

✅ Матвеевский парк от ПИК, до метро «Аминьевская» 3 мин. пешком.
Студия (19,9 кв. м) от 10,2 млн руб. Предчистовая отделка, заселение до конца 2024. Рост цены на 3,1 млн руб. (+44%)

✅ Holland Park от ПИК, до метро «Спартак» 5 мин. пешком.
Студия (22,5 кв. м) от 10,2 млн руб. Без отделки, ключи в мае 2026. Цена выросла на 2,8 млн руб. (+38%)

✅ Перовское 2 от ПИК, до метро «Нижегородская» 7 мин. пешком.
Студия (19,97 кв. м) от 9,9 млн руб. Готовая отделка, ключи в конце этого года. Цена выросла на 3,4 млн руб. (+52%)

✅ Кольская 8 от ПИК, до метро «Свиблово» 8 мин. пешком.
Студия (19,9 кв. м) от 10 млн руб. Готовая отделка, ключи весной 2025. Рост цены — 3,2 млн руб. (+47%)

✅ Тринити от Гранель, до метро «Верхние Лихоборы» 5 мин. пешком.
Студий осталось всего две, меньшая (21,1 кв. м) от 11 млн руб. Ключи во 2 кв. 2025. Рост цены на 4,5 млн руб. (+69%!!)

В среднем, цены выросли на 48% за год. Кто прислушался к нашему совету, тот заработал больше, чем вкладчики любых банков. Гарантируем: ценник на студии ещё подпрыгнет, так как с 15 мая в Москве нельзя строить квартиры площадью менее 28 кв. м. Товар станет ультрадефицитным.

Разбираем Люблинский парк от ПИК: целый город на месте бывшей промки 🧐

#разборЖК
Люблинский парк — гигантский проект комфорт-класса, который ПИК несколько лет строит в Люблино. Уже готовы 24 разновысотных дома, ещё 12 строятся. А всего будет 54 (!) жилых корпуса, завершить их все должны не раньше 2028.

По просьбе читателей разбираем этот популярный ЖК.

Студии от 7,3 млн руб. за 19,9 кв. м. Однокомнатные квартиры от 9,8 млн руб. за 32,1 кв. м. Полноценные двухкомнатные варианты стартуют от 13,4 млн руб. за 46,3 кв. м. Трёхкомнатные квартиры — от 18 млн руб. за 71,5 кв. м. Все квартиры с готовой отделкой.

Плюсы

✅ Транспортная доступность.
Неплохо. Не больше 20 мин. до двух станций Люблинско-Дмитровской линии: «Братиславская» и «Марьино» — зависит от расположения дома. Ещё ближе станция «Перерва» МЦД-2, от которой порядка получаса до Курского вокзала или Комсомольской площади.
Для автомобилистов рядом Юго-Восточная хорда, можно быстро оказаться на ТТК, а через Люблинскую улицу есть прямой путь на МКАД.

✅ Цена
Конкурентная. Несмотря на более чем 30% рост стоимости квадратного метра только за год, цены в ЖК остаются одними из самых привлекательных внутри МКАД. ЖК регулярно попадает в наши топы самых бюджетных.

✅ Социальная инфраструктура
В пешей доступности есть сложившаяся инфраструктура: школы, детские сады, поликлиники. По плану на территории ЖК ПИК построит три новые школы и семь детских садов. Первая школа имени Достоевского для 1150 учеников уже работает, как и первый детский сад для 350 малышей. В 2028 году планируется завершить строительство собственной поликлиники. Удобно, когда всё «под домом».

✅ Отдых и развлечения
На любой вкус. Вся коммерческая инфраструктура под боком: изобилие магазинов и супермаркетов, пекарен, кафе и ресторанчиков, салонов красоты и барбершопов, аптек и медцентров. Всё в шаговой доступности, чтоб отдохнуть и подготовиться к рабочим будням. Оборудованные и продуманные дворы + действующий плейхаб «Остров» — самая большая игровая площадка жилого района. Если наскучат местные пейзажи, в пешей доступности рядом с метро несколько ТРЦ.

Минусы

❌ Окружение
Промка. Жилой комплекс на месте Люблинского литейно-механического завода со всеми вытекающими. Окружение остаётся не самое приятное — заводы, склады, гаражи, автомастерские, заправки, ЛЭП и автобазы. Жители района жалуются на шум с ж/д станции «Люблино-Сортировочная», где ремонтируют локомотивы и ведут погрузо-разгрузочные работы. ПИК уверяет, что со временем будут установлены шумозащитные экраны, но когда...

❌ Запаркованность
Боль. ПИК в своем стиле: домов много, дворы закрытые, бесплатных парковок мало. В тёмное время суток машины брошены где и как попало. Есть наземные и подземные паркинги, но ценник от 2,7 млн за 13,7 кв. м на минус первом этаже — совсем не эконом.

Оценка: эконом-экономыч, зато своё. Объективно это одна из самых дешёвых новостроек внутри МКАДа.

ПИК и ЛСР под угрозой: они строили 58% всех студий-живопырок в Москве 🤔

Напомним, с 15 мая в Москве не выдают разрешения на строительство жилья с квартирами менее 28 кв. м. А значит, этим ребятам придётся срочно перепроектировать все будущие ЖК. Некоторые проекты могут выйти в продажу на 6-12 месяцев позже запланированного.

Если добавить сюда Новую Москву, то запрет квартир до 28 кв. м. также ударит по А101. Ожидаем, что эти 3 застройщика могут потерять долю рынка Москвы из-за задержки новых стартов продаж. А ведь у ПИК и ЛСР там и так дела идут неважно...