Теперь ипотеку будут платить до 95 лет 🤯 Но пока только в Китае.

Продажи квартир там падают, так что власти решили поддержать застройщиков. Китайским банкам разрешили выдавать кредиты 70-летним. Срок выплат такого кредита — 25 лет. Всё продумано: если человек умрёт, не выплатив кредит, его долги перейдут детям ✌🏻

В российских банках предельный возраст ипотечников 75-80 лет. Но это пока.

Пора властям перенимать иностранный опыт. Ипотека для айтишников была, для семейных была. Теперь ждём пенсионную 😬 Всё ради спасения прибыли застройщиков!

Психушки, тюрьмы, морги 🫣
Как окружение влияет на стоимость квартиры, ликвидность и комфорт?

С кладбищами мы уже разобрались, теперь попробуем выяснить, можно ли сэкономить при покупке в других «спорных» локациях.

Психиатрическая лечебница
Влияние: никакое.
Встречаются редко, да и те бывают удалены от жилых районов. Вопреки стереотипам, шума не создают, поэтому воспринимаются как любой многоквартирный дом. Гораздо больше проблем от обычных больниц, где поток автомобилей «Скорой помощи» может растягиваться на километры. Психушка вызывает неудобство только когда вы рассказываете друзьям о своем районе, не более. На цены соседство тоже не влияет.

Тюрьмы, колонии, СИЗО
Влияние: в минус.
Есть мнение, что такие районы более опасны из-за постоянного потока посетителей, которые навещают заключенных. Вид из окна на забор с колючей проволокой тоже не добавляет приятных эмоций. Из других минусов: шум. Арестантов частенько транспортируют в суд или другие места лишения свободы. Происходит это иногда рано утром или ночью, иногда — с полным пакетом звукового сопровождения. Ещё подписчики добавляют, что есть и бытовые неудобства: в районе тюрьмы часто глушат мобильную связь.

Цены здесь ниже на 5-10%. Например, трёшка на улице Матросская тишина стоит на пару миллионов дешевле аналога в другой части Сокольников.

Морги, ритуальные залы
Влияние: в минус.
В таких районах обычно тихо… Как в морге, да. Но всё же аура места пугает многих, мало кто хочет видеть скорбь каждый раз, когда выходит из дома. Дисконт может доходить до 5-7%, если окна квартиры или дверь подъезда выходят прямо на место прощания.

Стадион или крупный спорткомплекс
Влияние: одни минусы!
Стадион — однозначно плохо, даже если это стадион «Торпедо», у которого почти нет болельщиков. Во-первых, в дни матчей перекрываются сразу несколько улиц в районе, а оставшиеся полностью забиты машинами фанатов. Паркуются во дворах даже на газонах в 2 ряда. После себя оставляют грязь, мусор. Весь день вокруг арены множество полицейских, включая конных. Магазины в округе перестают продавать алкоголь. После матча закрыто ближайшее метро. Если вам повезло ехать по своим делам одновременно с фанатами в электричке или метро — то ещё удовольствие.

Похожая история с концертными залами, хоккейными и баскетбольными аренами. Не рекомендуем. Но если настаиваете… могут быть хорошие скидки в домах прямо напротив стадиона, особенно на вторичку, которая популярна у людей старшего поколения (1-2 комнатные панельки 1970-1980-х годов постройки).

У Level #стартПродаж в ЖК Level Бауманская. Для ЦАО цены норм 👌

🗺️Метро «Бауманская», 15 мин. пешком
✔️Бизнес-класс
📅Ключи - 4 кв. 2025 года
💸Однушка (36,1 кв. м) от 15 млн руб., евродвушка (38,7 кв. м) от 15,8 млн руб., евротрёшка (54,7 кв. м) от 21,6 млн руб.

Рендеры были ещё в сентябре. Напомним плюсы проекта: всего 350 квартир, умеренная этажность, рядом Лефортовский парк. Пробок на Яузе почти нет, до Кремля 10 минут на машине. Это не самая престижная часть ЦАО, так что ценник не космический.

Что по конкурентам? "Резиденции Архитекторов" чуть выше классом и ближе к метро. Но там готовая евродвушка (54 кв м) стоит 32,3 млн руб. Здесь 21,6 млн, при сравнении в лоб получаем около 14% годовых доходности.

На другом берегу реки в ЖК Интеллигент за 57 кв. м придётся отдать всего 19 млн руб. Это вариант ближе к метро, но чуть дальше от центра, хотя формально тоже относится к ЦАО. Застройщик не топовый, зато сдача - уже во 2 кв 2024.

Как мы и ожидали, Level немного демпингует. Крепкий вариант, особенно по евро3 - можно даже подумать про небольшой инвест с прицелом на покупателей с семейной ипотекой и авто. Остальные планировки будут менее ликвидны из-за удаленности от метро.

Готовы ли московские новостройки к пожарам? 🤔

Проверка в боевых условиях: сегодня горел ЖК Михайловский парк, недавно построенный ПИКом. Пожар на 23 этаже потушили довольно быстро.

Чаще всего в Москве сегодня строят 32-33-этажные ЖК, высотой чуть ниже 100 метров (их легче согласовать). На весь город всего 5 машин, способных дотянуться туда, и встать они могут далеко не в каждом дворе, но сегодня справились.

А вот для 40-50-этажных зданий техники нет совсем, тушили их пока только в режиме тренировок.

Бдыщ! Это падают продажи в новостройках в Московском регионе 😱

Всего за месяц застройщики потеряли 9% продаж в метрах и 5% в рублях. Объяснение простое: нет дешёвой ипотеки — нет покупателей. Как раз с середины февраля застройщиков начали отключать от околонулевых ставок.

В Новой Москве коллапс полный, сразу четверть бизнеса сдулась. Ни в коем случае не лезьте туда, ничего не покупайте! Именно за МКАДом цены и ликвидность будут падать быстрее всего — там такого настроили за пару лет...

Ну а цены... растут. Но это ненадолго.

#итогиНовострой

Теперь это не шутка, а факт: ипотеку в России нужно выплачивать полжизни 🤯

Сейчас средний срок кредита 24 года, но он растёт и к декабрю доползёт до 27 лет, подсчитали эксперты РБК. Это половина (!) средней продолжительности жизни в России после наступления совершеннолетия.

Можно гасить досрочно. Но с нынешними ценами на жильё это означает лет на 10 перейти на хлеб с лебедой. Зато своё 😉

Вереск от МИЦ: оверпрайснутый образец отстоя!

В выходные разбирали честность скидки на этот ЖК, она оказалась фейковой… Может, сам ЖК хорош, и ему можно простить приколы маркетологов? Увы…

Это проект в районе Хорошёво-Мнёвники (СЗАО). 2 корпуса на 957 квартир. Изначальные сроки ввода сдвинули на полгода — до 2-го квартала 2023. Сейчас дома практически готовы. Поэтому ключи можно ждать в этом году. Два этажа корпуса 1 займёт частный детсад (100 мест). Подземный паркинг на 300 мест.

💸 Студии от 25 м² и 10,7 млн р. Однушки от 36,5 м² и 14,3 млн р. Двушки от 54 м² и 18,8 млн р. Трёшки от 88,3 м² и 24,7 млн р. Квартиры без отделки, и это дорого. Для сравнения 2 основных конкурента: ЖК Театральный квартал и Авиатика. Театральный так же в 15 минутах от метро «Октябрьское Поле», но на 12% дешевле, ввод, правда, только в 2024. Авиатика в 10 минутах от «Беговой» уже сдан, он дороже на 11%, зато сдаётся с отделкой.

Да и без учёта цен это случай, когда нет однозначных плюсов и минусов. Есть только сильные минусы и эфемерные плюсы с натяжкой 🤷

Условные плюсы
❓Транспортная доступность
С одной стороны, пешком 10 минут до МЦК «Зорге» и 15 минут до метро «Октябрьское Поле». С другой — для Москвы это не так уж и рядом, чтобы быть однозначным «плюсом». К тому же МЦК здесь с длинными переходами на подземку, удобно далеко не всем.
На авто 8 минут до СЗХ и 12 минут до Звенигородского шоссе. Но опять же стопудовых преимуществ в этом нет. А выезжать придётся по 3-й Хорошёвской улице, с 1 полосой в каждую сторону. И добираться до неё по внутриквартальному проезду в 1 полосу, где по бокам стоят авто соседей ЖК Хорошёвский. При этом учитывайте, что подземный паркинг Вереск — всего 0,3 м/м на квартиру.

❓Места для прогулок... возможно, со временем
Комфортно погулять меж деревьев можно только в сквере вдоль ул. Берзарина. Там неплохо: есть детские и скейт-площадки, сухой фонтан. Но это всё. Правда, местные жители пишут запросы на благоустройство дикой зелёной территории Октябрьского радиополя в 70 м от ЖК. Возможно, однажды тут и появится приличный парк.

Минусы
❌ Слабая социальная инфраструктура
В 15 минутах пешей доступности всего 3 городских садика и 2 школы. Кому не хватило мест — водят в частные садики. Их только в соседних домах 5 штук. До детской или взрослой поликлиник только на авто.
❌ Соседство
В 500 м на юго-восток — градирни ТЭЦ-16.
❌ Нет места для детей
В проекте 50% — 2+ комнатные квартиры. При этом двор маленький, без полноценной детской площадки. Застройщик показывает её с внешней стороны у корпуса 1. Но не упоминает, что это будет закрытая территория частного садика. Значит, доступа к ней у обычных жителей не будет.
❌ Репутация девелопера
Помимо непунктуальности (71% объектов МИЦ сдан с задержкой) есть вопросы к качеству. По отзывам покупателей и приёмщиков качество низкое.

✍🏻 Наша оценка: 2/10. Вердикт: некомфортная локация, завышенная цена. Неудивительно, что накануне ввода здесь не распродано 46% квартир.

P.S. В радиусе 500 м в работе 4 перспективных проекта у Гранель, КРОСТ, Capital Group и БЭСТКОН — с лучшим расположением 😉

#разборЖК