شهری که «خانه فرسوده» ندارد/ تهران، توکیو می‌شود؟

🔺در تهران، از ابتدای دهه ۸۰ تاکنون، سبدسبد «طرح و پروژه» برای نوسازی بافت‌فرسوده‌ و تامین مسکن از سوی شهرداری، به‌ اجرا درآمد؛ اما جنوب شهر همچنان زیر تیغ «بحران محله‌های کلنگی» و «تبعات اجتماعی» آن قرار دارد.

🔺مناطق پایین‌شهر تهران به «انبار مغازه‌های بازار» تبدیل شده و انواع ناهنجاری‌ها در بافت فرسوده خودنمایی می‌کند.

🔺کلید «بازآفرینی تهران قدیم»، دست مدیران شهری توکیو است.

🔺مطالعات بانک جهانی درباره «سیاست‌ بازآفرینی شهرها در ژاپن»، این کشور را جزو مناطق دارای بیشترین سرعت نوسازی شهری معرفی کرده است.

🔺موفقیت توکیو در هدایت مالکان زمین به ساخت و ساز باعث‌شده، «این شهر به شهر فاقد خانه کلنگی» در دنیا مشهور شود.

🔺در توکیو، مسکن یعنی «دارایی موقت»؛ زلزله‌های مهیب و ویرانگر در این شهر و تخریب‌های گسترده، «سریع‌سازی» را به یک رویه تبدیل کرده است.

🔺رمز موفقیت توکیو، «سیاست بازتنظیم زمین» است.

🔺در پایتخت ژاپن، شهرداری «نگاه از بالا به پایین» ندارد بلکه، در قالب این سیاست (LR)، نماینده مالکان محله، «درخواست و نظرها درباره چگونگی ساخت و کاربری‌ها» را به شهرداری ارایه می‌دهد و شهرداری، «مامور به اجرای خواسته مالکان برای تخریب و‌ نوسازی» است.

🔺راز موفقیت ژاپن در تنظیم بازار زمین و مسکن و توسعه مطلوب شهرها، «شهرداری‌زدایی» است.

🔺در این کشور، «نگاه صرفا کالبدی» به نوسازی شهرها وجود ندارد بلکه، «جلب مشارکت مالکان»، عنصر اصلی سیاست‌های توسعه شهر است.

🔗متن کامل

#دنیای_اقتصاد #بافت_فرسوده #تهران #توکیو

✅ کانال رسمی روزنامه دنیای اقتصاد👇
@den_ir

ژاپن چگونه در «نوسازی بافت فرسوده» موفق شد؟

🔹توکیو، نماینده شهرهای موفق ژاپن در زمینه «بازتنظیم زمین» و البته «نوسازی و توسعه شهری» است. پایتخت ژاپن به «شهر بدون خانه کلنگی» شهرت پیدا کرده است به‌طوری که مطالعات جهانی از پشت‌‌صحنه این موفقیت، دو سیاست شهری را شناسایی می‌کند.

🔹«دنیای‌اقتصاد» با مقایسه تهران-توکیو در «مدل نوسازی بافت‌‌فرسوده»، الگوی ژاپنی «بازتنظیم زمین» به نفع شهر و شهروندان را بررسی می‌کند که خلاصه آن را در جدول بالا می‌خوانید...👇

🔗بیشتر بخوانید

#دنیای_اقتصاد #مسکن #بافت_فرسوده

✅ کانال رسمی روزنامه دنیای اقتصاد👇
@den_ir

پاس‌گل دولت به «شهرفروشی» شهرداران

🔺دولت از سال ۸۹ تاکنون، بابت «اجرای قانونی توسط شهرداری‌ها»، به بودجه شهرها بدهکار است؛ بدهی چند هزار میلیارد تومانی که اگر به موقع پرداخت می‌شد، می‌توانست در این سال‌ها جلوی «عطش فروش تراکم غیرمجاز» و «تغییر کاربری» در جایی مثل تهران را بگیرد.

🔺شهرداری‌ها مطابق قانون نوسازی بافت فرسوده مصوب سال ۸۷، مکلف شده بودند ۵۰درصد از عوارض ساخت و ساز در بافت فرسوده را به مالکان خانه‌های کلنگی، تخفیف دهند.

🔺در ازای این تخفیف اما دولت مکلف شده بود طبق همان قانون، همه تخفیف را به شهرداری‌ها پرداخت کند.

🔺تخفیف در عوارض ساخت، کمک بزرگی به مالکان فرسوده برای نوسازی محسوب می‌شود.

🔺شهرداری‌ها طی ۱۰ سال گذشته به وظیفه‌شان عمل کردند اما دولت بدهی‌اش را نپرداخت.

🔺از سال ۸۹ تا کنون، دولت ۲۰۰۰ میلیارد تومان فقط به شهرداری تهران بدهکار است و معادل همین رقم به شهرداری‌های دیگر.

🔺اما قیمت روز این بدهی، حدود ۱۰ درصد بودجه اداره شهرهاست.

🔺شهرداری‌ها در همه این سال‌ها به بهانه «نبود منابع مالی برای اداره شهر»، سراغ تراکم‌فروشی و تغییر کاربری رفتند؛ اقدامی که شهرسازان آن را «فروش حقوق عمومی شهروندان به افراد خاص» توصیف می‌کنند.

🔺اراضی سبز جزو مشاعات شهر است و‌ تغییر کاربری آن یعنی تضییع حقوق شهروندان (شهرفروشی).

🔺این دولت برای پرداخت بدهی معوق دولت‌ها به شهرداری‌ها سراغ مدل «تهاتر» رفته است.

🔗متن کامل

#دنیای_اقتصاد #بافت_فرسوده #عوارض_ساختمانی

🟡عکس: دنیای اقتصاد / صباطاهریان

✅ کانال رسمی روزنامه دنیای اقتصاد👇
@den_ir

🔴 زمین ۹۹ساله یا بافت‌فرسوده؛ مسکن‌سازی کجا به صرفه است؟

🟡 روزنامه «دنیای‌اقتصاد» نوشت:

◀️ زمین‌های ۹۹ساله که برای ساخت مسکن دولتی ارزان قیمت طی ۲ سال گذشته در نظر گرفته شده دست‌کم ۱۲۰۰ همت منابع مالی لازم دارد تا «آماده‌سازی» شود.

🔺 این زمین‌ها خام و بیرون از محدوده بوده و‌ باید برایشان، خدمات زیربنایی سکونتی همچون آب، برق و گاز تامین شود.

🔺 در برابر این هزینه سنگین، جای دیگری هم برای ساخت مسکن حمایتی وجود دارد که در نهایت هزینه‌اش کمتر از زمین‌های ۹۹ ساله است.

🔺 در بافت‌های فرسوده درون شهرها همه نوع خدمات وجود دارد و رغبت فاقدین مسکن به این مناطق شهری به مراتب بیشتر از بیرون شهرها است.

⭕️ با ۱۲۰۰ همت می‌شود وام نوسازی بافت فرسوده با سود ۱۰ درصد تامین و پرداخت کرد.

🔺 همچنین این منبع عظیم مالی به جای صرف روی زمین‌های خام می‌تواند به عنوان مشوق و حمایت، قیمت تمام شده ساخت مسکن در بافت فرسوده را پایین بیاورد.

⭕️ این بافت‌ها قابلیت دارد سالانه ۳۰۰ هزار واحدمسکونی جدید در آنها احداث شود.

#دنیای_اقتصاد #مسکن #بافت_فرسوده #مسکن_حمایتی #مسکن_ارزان

✅ کانال رسمی روزنامه دنیای اقتصاد👇
@den_ir

🔴اشتباه بذرپاش در اعلام آمار بافت‌فرسوده؟

🔺دنیای‌اقتصاد: وزیر راه و شهرسازی در اعلام «آمار ساخت مسکن در بافت فرسوده»، دچار اشتباه شد.

🔺سایت رسمی اطلاع‌رسانی وزارت راه و شهرسازی صبح امروز گزارشی از روند ساخت‌وسازهای تحت حمایت دولت منتشر کرد که در آن، مهرداد بذرپاش وزیر راه و شهرسازی گفته است، «در سال ۱۴۰۲ رکورد صدور پروانه ساختمانی در بافت فرسوده با صدور ۹۲ هزار پروانه در کشور شکسته شد».

🔺به گزارش خبرنگار گروه شبکه‌های اجتماعی روزنامه «دنیای‌اقتصاد»، این در حالی است که «سال گذشته 92 هزار واحد مسکونی در بافت‌های فرسوده سراسر کشور ساخته شده است»، نه 92 هزار پروانه.

🔺به ازای صدور هر یک فقره پروانه ساختمانی در کشور معمولاً 3 تا 4 واحدمسکونی احداث می‌شود که البته تعداد واحدهای در هر پروانه در شهر تهران بیش از این است.

#دنیای_اقتصاد #بازار_مسکن #بافت_فرسوده #نوسازی #وزیر #وزیر_راه_و_شهرسازی

✅ کانال رسمی روزنامه دنیای اقتصاد👇
@den_ir

🔴 چه کسانی در «تهران قدیم» ساکن شده‌‌اند؟ / راز مهاجرت قدیمی‌ها از «مناطق فرسوده» پایتخت

🔹 روزنامه «دنیای‌اقتصاد» نوشت:

🔹تعداد ساکنان اصیل در «تهران قدیم» طی سال‌های اخیر به شدت کاهش پیدا کرده و در این مناطق شهر که به «محله‌های پوسیده پایتخت» تبدیل شده‌اند، اتباع خارجی جای شهروندان قدیمی را گرفته‌اند.

👈 این معضل «ناپایداری اجتماعی» نتیجه تصمیمات دولت و شهرداری در حوزه نوسازی بافت فرسوده است.

🔺تصمیمات به شکل «اعیان‌سازی» بدون «گام‌های مکمل» در محله‌های فرسوده اتخاذ شده و نتیجه آن شد که «ساختمان‌های نوساز با قیمت‌های خارج از توان مالی ساکنان اولیه» احداث شد و با رشد هزینه زندگی و اجاره مسکن در محله‌های نوسازی شده، به تدریج قدیمی‌ها فرار کردند.

🔹از طرفی، اشکالات سیاست‌های نوسازی، فرآیند بازسازی عمده محله‌های پوسیده را کند یا متوقف کرد و امروز در حوالی بازار تهران، محله‌ها به محل زندگی اتباع خارجی که شغل‌شان در همین حوالی است، تبدیل شده.

🔺مطالعات مرکز پژوهش‌های مجلس در این باره نشان می‌دهد، «مقاومت در صدور مجوزهای ساختمانی از جنسی که مالکان و سازنده‌ها، با هم نفع ببرند» و همچنین «ایزوله‌شدن چندین ساله تهران قدیم با طرح ترافیک»، جذابیت سکونتی و سرمایه‌گذاری را کاسته است.

🔹این مطالعه پیشنهاد می‌کند، دولت و شهرداری با امتیازها و مشوق‌های مالی، امکان عرضه «مسکن متعادل» در بافت فرسوده را فراهم کند.

#دنیای_اقتصاد #مسکن #تهران #نوسازی #بافت_فرسوده

✅ کانال رسمی روزنامه دنیای اقتصاد👇
@den_ir

🔴 چرا بومی ها از مناطق قدیمی تهران فرار کرده اند؟ / ۵ اشتباه دولت و شهرداری در تخریب‌‏‌ و نوسازی بافت‌‏‌فرسوده چه بود؟

🔺در «تهران قدیم» که به «محله‌های پوسیده پایتخت» تبدیل شده‌اند، اتباع خارجی جای شهروندان قدیمی را گرفته‌اند.

🔺تصمیمات به شکل «اعیان‌سازی» بدون «گام‌های مکمل» در محله‌های فرسوده اتخاذ شده و نتیجه آن شد که «ساختمان‌های نوساز با قیمت‌های خارج از توان مالی ساکنان اولیه» احداث شد و با رشد هزینه زندگی و اجاره مسکن در محله‌های نوسازی شده، به تدریج قدیمی‌ها فرار کردند.

#دنیای_اقتصاد #مسکن #تهران #نوسازی #بافت_فرسوده

✅ کانال رسمی روزنامه دنیای اقتصاد👇
@den_ir

🔴 چند دستگاه در یک وزارتخانه برای «مسکن» تصمیم می‌گیرند؟ / یک سکان و 5 راننده

🔹 روزنامه «دنیای‌اقتصاد» نوشت:

🔺آشفتگی در ساختار «سیاست‌گذاری برای بخش مسکن»، خودش را پشت ریسک‌های اقتصادی و غیراقتصادی «تورم‌ساز» در این بخش پنهان کرده است.

🔺چارت سازمانی وزارت مسکن سابق و وزارت راه و شهرسازی کنونی در بخش مسکن شامل دو معاونت، دو شرکت و یک سازمان است.

🔺ظاهر این چند دستگاهی با توجه به اسامی انتخاب‌شده برای هر کدام از آنها، قابل قبول به نظر می‌رسد؛ اما تصمیم‌گیری برای حلقه‌های بهم پیوسته و غیرقابل تفکیک «بازار زمین، بازار مسکن و نظام شهرسازی» اگر به صورت جزیره‌ای باشد، همه بازنده هستند.

🔺این جزایر طی دو دهه گذشته باعث شدند، «معاونت شهرسازی برای چگونگی صدور جواز ساخت و ساز»، مستقل از «فاکتورهای اقتصاد زمین و مسکن» تصمیم بگیرد.

🔺نتیجه‌اش آن شده که «سازنده‌ها باید آپارتمان‌های بالای 120 مترمربع (میانگین مساحت) احداث کنند» در حالی که «تقاضای مسکن به دنبال خرید و اجاره واحد زیر 80 مترمربع است».

🔺دو شرکت زیرمجموعه این وزارتخانه هم وجود دارد که یکی، «ساخت مسکن در حومه» را تعقیب می‌کند و به دنبال «اختصاص وام ارزان و زمین دولتی» در شهرهای جدید است.

🔺شرکت دیگر اما برای «نوسازی مناطق پوسیده درون شهرها» تلاش می‌کند.

🔺این طناب‌کشی نتیجه «نبود صورت مساله مشترک» برای قسمت‌های مختلف تصمیم‌گیر در بخش مسکن یک وزارتخانه است.

🔺اگر مساله مشخص بود، متولی شهرهای جدید به جای بارگذاری بیش‌از حد مسکونی در این شهرها، «منابع را صرف توسعه خدمات» می‌کرد و اعتبارات محدود بانک‌ها و یارانه دولتی برای «مسکن‌سازی درون شهرها» اختصاص می‌یافت.

🔺تصمیمات برای بازار زمین، اثر مستقیم و معنادار روی بازار مسکن دارد.

🔺همچنین مصوباتی که در قالب طرح جامع و تفصیلی شهرها در یک معاونت اتخاذ می‌شود، روی هر دو بازار اثرگذار است.

🔺از طرفی یک تصمیم در معاونت مسکن می‌تواند آن مصوبات را خنثی کند.

🔺بافت‌فرسوده و شهرهای جدید نیز دو قطب مکانی برای عرضه مسکن هستند.

🔺این منظومه پیچیده سیاست‌گذاری در بخش مسکن باید توسط یک سکاندار هدایت نشود نه اینکه، کار دست 5 سکاندار باشد.

🔺البته این الزاماً به معنای «ادغام فیزیکی 5 دستگاه» نیست بلکه وزیر مربوطه می‌تواند از فرصت عزل و نصب مدیران استفاده کند و با تعریف «صورت مساله مشترک» مرتبط با بخش مسکن، چارچوب‌های تصمیم‌گیری در هر کدام از این دستگاه‌ها را مشخص کند تا در نهایت امکان تنظیم ضوابط شهرسازی و توسعه شهرها با راه‌حل‌های مورد نیاز بازارهای زمین و مسکن فراهم شود.

#دنیای_اقتصاد #مسکن #وزارت_راه_و_شهرسازی #شهرهای_جدید #بافت_فرسوده #سیاست_گذاری #دولت #وزیر

✅ کانال رسمی روزنامه دنیای اقتصاد👇
@den_ir

🔴 آسیب های «تصمیم گیری جزیره ای» برای بخش مسکن چیست؟

🔹چارت سازمانی وزارت مسکن سابق و وزارت راه و شهرسازی کنونی در بخش مسکن شامل دو معاونت، دو شرکت و یک سازمان است.

🔹تصمیم‌گیری برای حلقه‌های بهم پیوسته و غیرقابل تفکیک «بازار زمین، بازار مسکن و نظام شهرسازی» اگر به صورت جزیره‌ای باشد، همه بازنده هستند.

🔹این وضعیت نتیجه «نبود صورت مساله مشترک» برای قسمت‌های مختلف تصمیم‌گیر در بخش مسکن یک وزارتخانه است.

🔹منظومه پیچیده سیاست‌گذاری در بخش مسکن باید توسط یک سکاندار هدایت نشود نه اینکه، کار دست 5 سکاندار باشد.

#دنیای_اقتصاد #مسکن #وزارت_راه_و_شهرسازی #شهرهای_جدید #بافت_فرسوده #سیاست_گذاری #دولت #وزیر

✅ کانال رسمی روزنامه دنیای اقتصاد👇
@den_ir

ساکنان بافت‌فرسوده «تحریم» شدند / وام‌های «مسکن حمایتی» کجا رفت؟

🔹 روزنامه «دنیای‌اقتصاد» نوشت:

🔹محرومان واقعی «مسکن» با تحریم شبکه بانکی برای «دسترسی به مسکن ارزان» روبرو هستند.

🔹آمار رسمی «پرداخت تسهیلات ارزان قیمت ساخت مسکن حمایتی» که عملکرد شبکه بانکی در این حوزه را شفاف می‌کند، حاکی است: طی سه سال گذشته 959 هزار فقره وام به اسم «تولید مسکن حمایتی» پرداخت شده است.

🔹اما سهم «بافت فرسوده» از این وام‌ها، فقط 2 هزار و 412 فقره بوده است.

🔹ساکنان بافت‌ فرسوده، «فقرای مسکن» هستند به این معنا که «خانه‌های آنها، کلنگی و فرسوده» است و همچنین عمده آنها، «کم‌درآمد مستاجر» هستند.

🔹20 میلیون نفر از جمعیت 85 میلیونی ایران در «بافت‌های فرسوده» شهرها ساکن هستند.

🔹همه شرایط بحرانی بافت‌فرسوده و شرایط وخیم اقتصادی ساکنان‌شان حکم می‌کند، «منابع بانکی و اعتبارات یارانه‌ای مختص مسکن»، ابتدا در این مناطق شهری فرود بیاید.

🔹اما از نزدیک به یک میلیون فقره وام ساخت مسکن حمایتی، 399 هزار فقره به «مسکن دولتی‌ساز» یعنی پروژه‌های روی زمین‌های 99 ساله رسیده و مابقی نیز به «مسکن روستایی» و «سازنده‌های معمولی بازار» پرداخت شده است.

🔹سهم بافت‌فرسوده اما فقط 0.2 درصد بوده است؛ زیر یک درصد.

🔹طی این مدت از هر 100 واحد مسکونی که در بافت‌های فرسوده احداث شده، فقط یک واحد از «وام بانکی حمایتی» بهره برده است.

🔺جزئیات بیشتر درباره «تحریم بافت‌فرسوده» را می‌توانید از اینجا بخوانید.

#دنیای_اقتصاد #بازار_مسکن #مسکن #بافت_فرسوده #مسکن_ملی #دولت #وام_ارزان #بانک_مرکزی

✅ کانال رسمی روزنامه دنیای اقتصاد👇
@den_ir

🔴 طی سال‌های گذشته فقط ۰.۲‌درصد از «تسهیلات ساخت مسکن» به بافت‌‌‌فرسوده کل کشور رسیده!

🔹همه شرایط بحرانی بافت‌فرسوده و شرایط وخیم اقتصادی ساکنان‌شان حکم می‌کند، «منابع بانکی و اعتبارات یارانه‌ای مختص مسکن»، ابتدا در این مناطق شهری فرود بیاید.

🔹اما از نزدیک به یک میلیون فقره وام ساخت مسکن حمایتی، 399 هزار فقره به «مسکن دولتی‌ساز» یعنی پروژه‌های روی زمین‌های 99 ساله رسیده و مابقی نیز به «مسکن روستایی» و «سازنده‌های معمولی بازار» پرداخت شده است.

🔹اما سهم «بافت فرسوده» از این وام‌ها، فقط 2 هزار و 412 فقره بوده است.

#دنیای_اقتصاد #بازار_مسکن #مسکن #بافت_فرسوده #مسکن_ملی #دولت #وام_ارزان #بانک_مرکزی

✅ کانال رسمی روزنامه دنیای اقتصاد👇
@den_ir