🗣️ «2025 год – "замри"»

По словам зампреда правления Сбербанка Анатолия Попова, традиционно реакции на кризисы и риски делятся на:

1️⃣«бей»,
1️⃣«беги»,
1️⃣«замри».

Сейчас ситуация на рынке жилья непростая, но рынок нормализуется из-за снижения предложения, и это в перспективе приведет к более устойчивой экономике и росту цен, считает он.

«2025 год в этом смысле - "замри": распродать то, что есть, доделать то, что есть, но при этом приглядывать новые проекты. <…> Не надо гнаться за продажами здесь и сейчас, давая рассрочку в 50-70%, и ломать цены. Надо быть готовым к умеренным темпам продаж, но при этом выдерживать общую экономику проектов и не бросаться в крайность», – отметил Попов.

#мнение

@rusipoteka

💰 Разрыв цен на первичном и вторичном рынке жилья в Петербурге за 5 лет, по расчетам Nikoliers, увеличился более чем в 6 раз: с 5% в 2020 году до 32% в 2024 году.

Как отмечают эксперты, драйверами роста средней цены первичной недвижимости стали:

🟣запуск ипотечных программ с господдержкой,
🟣увеличение доли квартир премиальных сегментов в общей структуре предложения.

🖋➖➖➖
«Рост средних цен первичной недвижимости по итогам 2025 года составит около 10%, застройщики все еще будут иметь мощные рычаги продаж: семейную ипотеку и рассрочку.

Средние цены на вторичном рынке за год могут вырасти на 5%, поскольку для участников сделки основным способом приобретения остается единовременная оплата.

Если говорить о разнице между ценами на первичное и вторичное жилье, то в среднесрочной перспективе разрыв может уменьшиться до 15–20%. Это связано с некоторыми факторами: с увеличением доли новых домов в структуре вторичного предложения, снижением ключевой ставки, сокращением удорожания по программам рассрочки на первичном рынке и возвращением приемлемых ставок ипотеки на вторичном», – считает руководитель направления исследований жилой недвижимости Nikoliers Ольга Рянкель.
➖➖➖➖

#цены #мнение

@rusipoteka

💬
👨Ильдар Хусаинов,
директор компании «Этажи»:

«По моим оценкам, падение выдачи ипотеки апрель 2025 к апрелю 2024 будет в районе 50%.

Всё проходит примерно в тех рамках, что и планировалось. Еще в ноябре стало понятно, что никаких резких улучшений ждать не стоит на рынке недвижимости РФ, более того, на сегодня лучшая стратегия и для застройщиков, и для риэлтерского бизнеса будет допущение вероятности того, что такой рынок еще до конца года минимум.

Да, знаю, кто верит в какие-то улучшения, но, судя по всему, весомых оснований у них нет. Фундаментально система не меняется, а значит, и результаты должны оставаться неизменными.

Все взоры сейчас прикованы к крупным банкам, которым в первые дни мая предстоит решить, что делать с семейной ипотекой. Банки объявили, что комиссии отменяют и она им теперь невыгодна, а значит, реальных варианта всего два:

▪️либо закрутят одобрение и начнут выдавать только тем, кто явно не просрочит, тогда это будет выгодно,
▪️либо Минфин и ЦБ пойдут на встречу, сделают некоторые шаги, чтобы семейная стала выгодна для банков и без комиссий.

Не думаю, что до 15 мая кто-то что-то будет делать, поэтому с 1 по 15 мая нельзя исключать информационный вакуум, когда просто по-тихому уменьшатся объемы.

И еще стали фиксировать, что с загородной опять начались проблемы, по факту там снова сложно было получить семейную во второй половине апреля.

Цены на вторичное жилье условно стояли, да и новостройки тоже. Но в целом настроения застройщиков уже на снижение. Текущих объемов спроса очень мало по сравнению с потребностями в продажах. Застройщикам сейчас непросто, а застройщикам загородного жилья откровенно тяжело!

Видим ощутимый рост предложений на продажу вторичного жилья и загородной недвижимости. Это скоро сильно начнет влиять на рынок».

#недвижимость #мнение

@khusainov_ildar

📉 Объем выдач ипотечных кредитов в I кв. 2025-го оказался на 42% ниже аналогичного периода годом ранее.

Однако портфель смог продемонстрировать околонулевую динамику за счет высокой дюрации и низкой доли досрочных погашений, говорится в обзоре «Эксперт РА».

По прогнозу аналитиков агентства, к концу 2025-го объем задолженности населения по ипотечным кредитам может продемонстрировать рост в пределах 3% по мере

🔴распространения льготных программ на вторичное жилье,
🔴точечного ослабления макропруденциального регулирования, в т. ч. снижения надбавок по кредитам с первым взносом до 20% и ПДН свыше 70% с 1 апреля текущего года.

#ипотека #кредиты #мнение

@rusipoteka

⚡️ Цель повышения доступности жилья еще дальше стала, заявил председатель ГД Вячеслав Володин.

По его словам, «задача не решена, жилье дешевле не стало, оно стало дороже и еще в разы».

🖋➖➖
«Вот есть конкретная задача – отселение из ветхого и аварийного жилья. Давайте ее решать. Может быть, те средства, которые иногда берут и используют в том числе на ипотечные кредиты, взять и использовать на снос ветхого и аварийного жилья», – предложил Володин.
➖➖➖

#жилье #недвижимость #мнение

@rusipoteka

💬
👨Ильдар Хусаинов,
директор компании «Этажи»:

«Я встретился с пятью банками в Москве в понедельник-вторник и частично в среду. Вывод мой такой: все-таки есть неопределенность. Если по одобрению, в целом, вроде все нормально, то на самом деле уже непосредственно на этапе выхода на сделку, мы уже фиксируем первые, так называемые, затруднения.

Банки где проектное финансирование, там не должно быть проблем. Но всегда надо быть морально готовым к тому, что, если это по-другому, то вполне вероятно могут быть нюансы и в самый последний момент на сделку могут не вывести.

То есть ситуация разрешится тогда, когда она разрешится на самом верху. Потому что сейчас, объективно, после отмены комиссии (по льготным ипотечным программам – прим.) банкам стало это просто невыгодно.

Допустим, кто-то сохранил комиссию, кто-то нет, а кто-то сейчас совсем без комиссии, то там нюансы могут быть. Точное понимание проблем мы узнаем, я думаю, в течение 2-3 недель, но все-таки банки пока рассчитывают, что как-то все это может быть решено. Но лично у меня закрались сомнения.

И я не удивлюсь, если мы сейчас с вами неправильно настроим работу и будем исходить из предположения, что все хорошо, все может быть нехорошо!».

#ипотека #мнение

@khusainov_ildar

🇷🇺 Глава ДОМ РФ Виталий Мутко выделил 3 ключевых «спортивных» принципа, которые помогут России войти в число лидеров по доступности и качеству жилья.

⚽️ 1. Синхронизация стратегии и тактики

Стратегия определяет долгосрочные цели, а значит, ее координированность с тактикой позволяет использовать сильные стороны и нивелировать слабые.

Мутко призвал избегать резких изменений правил, отмечая, что только в 2023-2024 годах было принято множество регуляторных новшеств – от новых параметров льготной ипотеки до макропруденциальных мер для банков.

«Нужно не просто договориться о долгосрочных количественных целях, но и по возможности зафиксировать регуляторные условия для бизнеса», – подчеркнул он. 

⚽️ 2. Определение схемы игры под разные условия

Глава ДОМ РФ отмечает, что в прошлом власти реагировали на спады поддержкой всего рынка. Однако опыт массовой льготной ипотеки (до 90% сделок в пиковые периоды) выявил негативные последствия такого подхода: цены за 4 года выросли вдвое.

Чтобы избежать подобных перекосов, Мутко предложил заранее разрабатывать антикризисные пакеты мер с четкими временными рамками.

«Если в спокойные времена у нас действует адресная поддержка нуждающихся, то "антикризисный" вариант должен строго фиксировать параметры расширения такой поддержки», – указывает он.

⚽️ 3. Формирование скамейки запасных

«Скамейкой запасных» рынка недвижимости Мутко видит следующие направления:

⬩ Арендный жилищный фонд (9% против 30% в ЕС) мог бы снизить нагрузку на рынок новостроек. 5,8 млн семей готовы к долгосрочной аренде при гарантиях качества.

⬩ ИЖС интересен 70% россиян, но требует защиты от недобросовестных застройщиков через эскроу-счета и включения в мастер-планы городов.

«"Мы играем за вас" – этот слоган сборной России на ЧМ-2018 как нельзя лучше отражает суть любой созидательной деятельности. Сегодня мы говорим не о футболе, а о другом важном чемпионате – создании комфортного жилья и безопасной среды для людей. Рынок жилья неразрывно связан с национальными задачами, достижением демографических целей. Без доступного жилья будет сложнее добиваться увеличения рождаемости, удерживать и привлекать профессиональные высококвалифицированные кадры, обеспечивать экономический рост и суверенитет», – резюмировал Мутко.

#Мутко #мнение

@rusipoteka

🤔 Сергей Гордейко:

«За апрель 2025 года, по данным ДОМ РФ, из общего количества кредитов по льготным программам ипотеки было выдано 35 779 кредитов по семейной ипотеке, из которых только 6%, или 2 177, – по новой программе "семейки" на вторичное жилье.

Сделки по ипотеке со "вторичкой" все-таки совершались, по ним ожидается рост, но небольшой – из-за многих ограничений по этой программе. Выдачи ипотеки по ней никогда не выйдут на уровень выше 10% (3-4 тыс. кредитов) без изменения условий, ограничивающих ее. Если пересмотреть условия, спрос на семейную ипотеку на "вторичку" был бы гигантский.

Конъюнктурно в некоторых городах в отдельных многоквартирных домах могут вырасти цены на "вторичку", потому что это единственное подходящее под программу жилье, но в масштабах страны рост не является значимым».

#мнение

@sgwhois

👍 Владимир Гусаков,
генеральный директор АКРА:

▪️Мы ожидаем, что при сохранении запретительных ипотечных ставок темпы роста цен на недвижимость на первичном рынке будут находиться в пределах 10%. На вторичном рынке цены будут расти быстрее, учитывая более низкую стоимость квадратного метра в данном сегменте.

▪️Разрыв между ценами на первичном рынке недвижимости и на вторичном – примерно 50%.

▪️Несмотря на существенное снижение спроса в первом квартале 2025 года, строящееся жилье в России подорожало в среднем на 2,4% относительно показателей на конец прошлого года.

▪️Введенная в 2019 году схема продаж с использованием эскроу-счетов и связанная с ней схема финансирования строительства за счет проектных кредитов способствуют тому, что в условиях падения спроса на недвижимость у застройщиков не возникает необходимости резко снижать цены на объекты, чтобы профинансировать уже начатое строительство. И, таким образом, есть время для балансировки рынка путем сокращения запуска новых проектов.

▪️Застройщики уже постепенно подстраиваются под рынок, снижая темпы запуска новых проектов. Например, в первом квартале 2025 года этот показатель сократился на 24% по сравнению с первым кварталом 2024 года. Это ограничивает новое предложение. При этом сохраняется достаточно устойчивый спрос со стороны покупателей, пользующихся семейной ипотекой.

▪️Девелоперы сейчас сталкиваются с трудностями, но риски массовых дефолтов в краткосрочной перспективе остаются ограниченными.

#мнение #цены #недвижимость

@rusipoteka

💳 Тарас Скворцов,
зампред правления, финансовый директор Сбербанка:

▪️Для пузыря на ипотечном рынке нет ключевого условия – доступной ипотеки. Именно поэтому вывод ЦБ о пузыре выглядит несколько странно: обычно о пузыре говорят, когда много заемщиков одновременно стараются взять ипотеку, банки ослабляют кредитные условия – стоимость квартир сильно растет. В настоящий момент мы, напротив, имеем дело с ужесточением банками кредитных условий, с рекордно высокими ставками на вторичном рынке, ужесточением доступности программ господдержки на первичном рынке. В этих условиях рост цены квадратного метра ведет к снижению доступности жилья в ипотеку.

▪️Но надо не забывать о сохраняющемся росте зарплат, и то, что ключевые метрики доступности по мере снижения ставки будут улучшаться. В своем исследовании ЦБ использовал методику иностранного банка, которая на текущем этапе в минимальной степени применима к российским реалиям.

▪️Что касается отмены комиссии для застройщиков, то это уже привело к снижению выдач в сегменте, где стоят завышенные требования ЦБ по риск-весам. Теперь заемщикам приходится вносить более высокий первоначальный взнос – 30% и более, иначе кредит получить почти невозможно. С другой стороны, снижение ключевой ставки поддержит спрос – Сбер уже выдает рыночную ипотеку на 2-3,5% дешевле, чем это было до заседания ЦБ 6 июня.

▪️Ставку (ключевую – прим.) снизили до 20%, но разрыв между инфляцией и ключевой ставкой остается слишком большим, чтобы избежать серьезных негативных последствий для экономики и для банковского сектора в том числе.

▪️Мы ждем дальнейших шагов от регулятора по снижению ключевой ставки. Но очень важно не забывать и про беспрецедентные меры ужесточения на кредитование, которые были введены в последние годы широким фронтом, местами они носят запретительный характер. Их тоже необходимо ослаблять одновременно со ставкой, иначе даже при низких ставках банки просто не смогут кредитовать в соответствии со спросом, и это вызовет новый структурный кризис, когда ставки по кредитам не будут коррелировать с динамикой ключевой ставки.

#мнение

@rusipoteka

💳 Александр Ведяхин,
первый зампред правления Сбербанка:

▪️Скорее всего, ЦБ снизит ставку (ключевую – прим.) дополнительно на 100 базисных пунктов в июле. По нашему мнению, есть высокая вероятность того, что к концу года ключевая ставка опустится до 17%.

▪️Ставки на кредиты постепенно снижаться будут, это прямое следствие снижения ключевой ставки, но сейчас 20% это не то снижение, которое существенно влияет на экономику.

▪️Для восстановления необеспеченного кредитования в условиях текущих регуляторных ограничений пока предпосылок нет, а вот ипотека перестала сокращаться и перешла к небольшому росту, даже несмотря на высокие рыночные ставки и ограниченную доступность программ субсидирования.

▪️Когда мы говорим про ипотеку, мы должны сравнивать и процентные расходы, и рост стоимости жилья. Мы видим, что сейчас на самом деле жилье, особенно в Москве, растет. И остановка массовой льготной ипотеки не сильно повлияла на рост. Поэтому, если сравнить стоимость кредита с ростом жилья и против депозита, наверное, я бы рекомендовал на начальный этап все-таки накопить. И как раз сейчас завершается период высоких ставок, в том числе и по вкладам. Условно через полгода, когда я надеюсь, что начнется хорошее снижение и ставок по кредитам, то тогда войти в ипотеку. Но это если нет первоначального взноса, либо он не полностью сформирован.

▪️Я думаю, что рост цен на жилье может быть точно сопоставим с ипотечными ставками, когда они снижаются. За время высокой ставки много проектов не стартовало, это создает перспективы снижения, а не роста доступности жилья в будущем. Поэтому мы следующие два-три года будем находиться в условном недостатке жилья, а недостаток чего-то всегда ведет к повышенной цене.

#мнение

@rusipoteka

💳 Кирилл Царев,
первый зампред правления Сбербанка:

▪️Если мы говорим про ипотеку, то мы увидим уверенный рост портфеля (по итогам 2025 года – прим.). Хотя объемы выдач только за этот год будут, наверное, меньше.

▪️Сейчас правильнее оперировать понятием «реальная процентная ставка» – это, по сути, «ключевая минус инфляция». Мы видим, что она аномально высокая, и в такой ситуации всегда будет модель максимальных сбережений. Поэтому, я думаю, если ставка будет снижаться на 1-2 п.п., мы не увидим существенного роста кредитования. За исключением ипотеки – оно будет развиваться несколько в ином русле, просто потому что наличие госпрограмм с другим уровнем ставок, по сути, выводит их из периметра управления через ключевую.

▪️Не надо забывать, что дополнительно, помимо ставки, весь прошлый год, и частично, этот ЦБ вводил целый набор дополнительных требований к банкам по макропродукциальным лимитам. Помимо ставки кредитование физлиц ограничивается их высокой долговой нагрузкой. Ни один банк сегодня не может, например, выдать продукты клиентам с предельной долговой нагрузкой более 80%. Таким образом, даже если ставки опустятся, у нас не придет такое большое количество народа, которое сможет взять очень много денег.

▪️Мы действительно отменили все комиссии для застройщиков, и увидели в мае снижение выдач примерно на 10%. Мы не считаем его таким значительным по двум причинам. Во-первых, у нас полмесяца еще действовали решения, где эти комиссии были. И, соответственно, фактически часть месяца мы жили по прежним правилам. Во-вторых, сейчас за счет снижения стоимости денег у нас появляется определенный маневр с точки зрения доходности.

▪️Но я напомню, что правительство приняло решение о дополнительной компенсации банкам в 1-1,5% в зависимости от программ, которые действуют до августа. Если же в августе у нас не будет продления этой дополнительной компенсации, то тогда мы действительно увидим более серьезное сокращение объемов одобрения льготной ипотеки.

▪️Мне кажется, что государство планомерно идет к более адресным программам, и это хорошо. Сейчас мы видим семейную, дальневосточную, арктическую, айтишную программы, будет программа СВО. Я считаю, что это правильное решение. Определенная категория граждан получает возможность оформить по льготной ставке ссуду. Я не думаю, что это окажет значительное влияние на рынок жилья в целом, с одной стороны. С другой стороны, поможет гражданам улучшить свои жилищные условия.

#мнение #сбербанк

@rusipoteka

🫧 Дефицит предложения на рынке новостроек в РФ может образоваться в ближайшие два-три года из-за сокращения запусков проектов, считает зампред правления Банка ДОМ РФ Антон Медведев.

По его словам, запуски проектов снизились на 20% – с 18,8 до 15 млн кв. м. До конца года ожидается развитие данной тенденции.

#первичка #новостройки #мнение

@rusipoteka

🔴 Ильдар Хусаинов,
директор компании «Этажи»:

«Выступил с легкой речью насчет рынка недвижимости)
Почему-то многим она показалась немного провокационной, но, по-моему, сейчас риэлторы – единственные люди на рынке, которые могут говорить то, что думают!)

Прежде всего возникло ощущение, что строительный рынок уже не суверенен, в него вселился "веном" в виде банковской отрасли, как в фильме, и теперь он управляет личностью. Все разговоры не о продукте, клиентском сервисе, эффективности организации процессов, а о
⚫️льготной ипотеке,
⚫️ставке по кредитам,
⚫️финансовой устойчивости застройщиков.

За годы введения эскроу фактически вся прибыль стала оседать в банках, а застройщики все больше похожи на тех, кто просто нарабатываются, несут большие риски, но с маржой "швах"!

В итоге банковская дудка играет так, что начинают строить не то, что нужно рынку, а там, где все понятно банкам. Вот и результат:
⚫️рост цен на недвижимость,
⚫️рост доли проектов комфорт-класса, а не эконома, который так нужен рынку!

И что самое плохое, сейчас резко сокращается новое строительство как в высотном сегменте, так и в загородной недвижимости. Более того, такая стратегия застройщиков оправдана. На цифрах показал, что если ставка начнет снижаться, то вторичная и загородная недвижимость начнут оказывать серьезную конкуренцию за ипотечные сделки, где сейчас девелоперы забирают все из-за разницы в ставке между льготной ипотекой (6%) и рыночной (24%). Поэтому свет в конце тоннеля может оказаться встречным поездом!

При этом и банки, и правительство почему-то не ставят в своих целях стоимость жилья как главный приоритет. И там, и там мы получаем ответ, что цена – это некий рыночный фактор, и что теперь с этим делать – ну растет и растет. Вот с этим я не согласен! Конечной целью регулирования рынков является достаточность конкуренции и снижение барьеров, что должно отражаться в снижении цен или, как минимум, в их стабилизации. А мы видим наоборот: с введением эскроу цены выросли в два раза. Ничего себе инструмент!!!

С загородной недвижимостью на самом деле сложная ситуация: из-за перехода на эскроу там просто все с катушек слетело. Даже не хотел бы много писать на эту тему, просто на мой взгляд, с позиции результата – резкое сокращение объемов новых проектов и возникновение множества банкротов среди девелоперов загородной недвижимости – это не тот результат, который все ждали!

При этом девелоперы достаточно оптимистичны и все еще верят в новые льготные программы, хотя, на мой взгляд, их не будет до улучшения геополитической ситуации. Это реально дорого: текущие программы обходятся примерно в 2 триллиона рублей в год – это почти 5% российского бюджета.

Плюсы есть, очень много и позитивного, Минстрой на самом деле старается! Но сегодняшний пост – о проблемах в отрасли)

А самая главная проблема в том, что в результате в долгосрочной перспективе строить станут меньше, цены будут выше и рынок будет все больше консолидироваться вокруг крупных компаний – а ведь очень жаль!!!».

#недвижимость #мнение

@khusainov_ildar

ЦБ может снизить ключевую ставку:

🔽до 18% в июле,
🔽до 15-16% к концу этого года.

Таким прогнозом поделился первый зампред правления Сбербанка Александр Ведяхин.

Говорить о переохлаждении экономики, по его словам, преждевременно. По оценке Сбербанка, при сохранении траектории ВВП в первом полугодии 2025-го рост по итогам всего 2025 года составит 1,5%.

«Банк России хорошо понимает, что для сглаживания рисков переохлаждения требуется более низкая ключевая ставка. Он уже начал снижать ставку и, скорее всего, активно продолжит этот процесс с учетом его последних мягких комментариев», – считает Ведяхин.

#мнение #ключеваяставка

@rusipoteka

🔴 Ильдар Хусаинов,
директор компании «Этажи»:

«Сейчас на рынке недвижимости РФ сразу несколько интереснейших моментов.

🛑1. Первая и главная интрига: что будет с ценами? Очень много признаков, что все-таки они будут снижаться, по вторичному жилью это просто факт. За последние 4 месяца три были с падением цены в месячном выражении. По первичному жилью очень все неоднородно. Но летом в целом уже сформировался тренд на снижение фактических цен в сделках, которые проходят. Да, формально цена выставления еще в плато, но все, что дорого, просто не продается.

🛑2. Второй вопрос: что и как будет с учетной ставкой и, как результат, с депозитами и ипотекой. На самом деле с пика ставок по депозитам в феврале они уже упали на 5% примерно. И если допустить еще минус три процента в течение следующих трех месяцев, то, думаю, очень большой объем наличности выйдет на рынок недвижимости. По ипотеке также пока значимо минус 4% не повлияло на рынок, но если ставки придут в 4 квартале к уровню 17%, то вторичка пойдет. Отложенный спрос гигантский!

🛑3. И третий вопрос: как долго хватит сил у застройщиков терпеть все это? У них резко сокращается маржа, падает распроданность, да еще и постоянные вбросы, что семейную ипотеку так или иначе ограничат, плюс совсем скоро вторичка оживет, а это очень мощный конкурент. В общем, сфера из любимого дитя превратилась в падчерицу. Банкиры уже бьют тревогу, видят, что если еще полгода такого рынка, то первые ласточки скоро полетят.

Важно смотреть мировые тренды, там пока никакого отскока на рынке недвижимости не наблюдается, американские, европейские, азиатские рынки – все замерли в не самом удобном положении!»

#мнение

@khusainov_ildar