Forwarded from Domus Verus
Цены на недвижимость в ноябре: разогнались так разогнались #monthlyprice
Сегодня посмотрим, как росла стоимость жилья в ноябре и поразмышляем о дальнейшем поведении неугомонных цен:
▪️Средние цены на первичном рынке прибавили 2,2% до 145,9 тыс. руб. (+2,2% в октябре). За 12 месяцев цены выросли на 7,0% — ниже инфляции (7,5%).
▪️Средние цены на вторичке тоже продолжают прирастать на +1,3% до 101,7 тыс. (+1,4% в октябре). За год цены выросли на 9,5% — выше инфляции.
▪️Дисконт вторички к первичке увеличился до 30,3%, +0,7 пп за месяц.
▪️Цены на первичку обновили прошлогодние максимумы во всех крупных регионах, кроме СПб и ЛО. В следующем месяце, вероятно, обновят и там.
▪️В лидерах роста цен среди крупных регионов — Челябинская область (рост цен на первичке и вторичке— +18%/+29%, Кемерово (+15%/+25% и Саратовская обл. (+16%/+21%). В ноябре сильнее цены росли в Татарстане (+3,2%/+2,7%) и Челябинской области (+2,4%/+3,2%).
💡Наш моментум-индикатор продолжает фиксировать охлаждение на первичке (график 2). В ноябре в 8 регионах из 74 цены не росли или снижались (в октябре их было 5). На вторичке (график 3) — без изменений (5 регионов из 83, как и в октябре).
Теперь размышления
По нашим оценкам, объемы выдачи ипотеки в ноябре на 10% меньше, чем в октябре. Это все еще высокие показатели, на 50% выше среднего последних двух лет. Спрос при этом перетекает на первичку, что будет поддерживать рост цен, но уже меньшими темпами.
На вторичном рынке снижение активности более выраженное, но будущее поведение цен прогнозировать сложнее. Поддержку ценам может оказать снижение предложения из-за перетока продавцов на рынок аренды.
Конечно, цены за последние годы выросли сильно. Беглый взгляд на график цен может причинить боль (у тех, кто не купил — от того, что не успели; кто купил — от опасения, что рынок вот-вот схлопнется). Но так ли страшен этот рост относительно "равновесных" уровней? Об этом мы расскажем завтра. Может, кому-то после прочтения станет легче😉.
@DomusVerus
Сегодня посмотрим, как росла стоимость жилья в ноябре и поразмышляем о дальнейшем поведении неугомонных цен:
▪️Средние цены на первичном рынке прибавили 2,2% до 145,9 тыс. руб. (+2,2% в октябре). За 12 месяцев цены выросли на 7,0% — ниже инфляции (7,5%).
▪️Средние цены на вторичке тоже продолжают прирастать на +1,3% до 101,7 тыс. (+1,4% в октябре). За год цены выросли на 9,5% — выше инфляции.
▪️Дисконт вторички к первичке увеличился до 30,3%, +0,7 пп за месяц.
▪️Цены на первичку обновили прошлогодние максимумы во всех крупных регионах, кроме СПб и ЛО. В следующем месяце, вероятно, обновят и там.
▪️В лидерах роста цен среди крупных регионов — Челябинская область (рост цен на первичке и вторичке— +18%/+29%, Кемерово (+15%/+25% и Саратовская обл. (+16%/+21%). В ноябре сильнее цены росли в Татарстане (+3,2%/+2,7%) и Челябинской области (+2,4%/+3,2%).
💡Наш моментум-индикатор продолжает фиксировать охлаждение на первичке (график 2). В ноябре в 8 регионах из 74 цены не росли или снижались (в октябре их было 5). На вторичке (график 3) — без изменений (5 регионов из 83, как и в октябре).
Теперь размышления
По нашим оценкам, объемы выдачи ипотеки в ноябре на 10% меньше, чем в октябре. Это все еще высокие показатели, на 50% выше среднего последних двух лет. Спрос при этом перетекает на первичку, что будет поддерживать рост цен, но уже меньшими темпами.
На вторичном рынке снижение активности более выраженное, но будущее поведение цен прогнозировать сложнее. Поддержку ценам может оказать снижение предложения из-за перетока продавцов на рынок аренды.
Конечно, цены за последние годы выросли сильно. Беглый взгляд на график цен может причинить боль (у тех, кто не купил — от того, что не успели; кто купил — от опасения, что рынок вот-вот схлопнется). Но так ли страшен этот рост относительно "равновесных" уровней? Об этом мы расскажем завтра. Может, кому-то после прочтения станет легче😉.
@DomusVerus
👍2👎2😁1
Forwarded from Блог Максима Ельцова
А вот вам веселая пирамидка ценообразования. Не благодарите.
Как пользоваться:
⁃ те кто хочет сэкономить на ставке и получить минимальный ежемесячный платёж - пристально изучают объекты их верхней части пирамиды;
⁃ те кто хочет понимать сколько на самом деле стоит его квартира, особенно если ее надо будет оперативно продать, в том числе из-под залога - смотрим в нижнюю часть;
⁃ тем кто хочет поменять старое жилье на новое - продаём по ценам из основания пирамиды и покупаем ближе к верхнему уровню;
⁃ продуманные покупатели с семейной и it ипотекой внимательно посматривают на переуступки, радуются сколько сэкономили по сравнению с верхней частью пирамиды и не забывают что продать смогут по ценам в основании.
И так далее.
Не благодарите.
PS Разница в цене при передвижении с одного уровня на другой может запросто достигать 5%.
PPS когда кто-то говорит вам о ценах на недвижимость не надо отвечать грассирующим вопросом «таки мы покупаем или продаём?». Это уже не актуально. Просто вежливо попросите собеседника ткнуть пальчиком в конкретное место пирамиды. Так будет понятнее о чем речь.
Как пользоваться:
⁃ те кто хочет сэкономить на ставке и получить минимальный ежемесячный платёж - пристально изучают объекты их верхней части пирамиды;
⁃ те кто хочет понимать сколько на самом деле стоит его квартира, особенно если ее надо будет оперативно продать, в том числе из-под залога - смотрим в нижнюю часть;
⁃ тем кто хочет поменять старое жилье на новое - продаём по ценам из основания пирамиды и покупаем ближе к верхнему уровню;
⁃ продуманные покупатели с семейной и it ипотекой внимательно посматривают на переуступки, радуются сколько сэкономили по сравнению с верхней частью пирамиды и не забывают что продать смогут по ценам в основании.
И так далее.
Не благодарите.
PS Разница в цене при передвижении с одного уровня на другой может запросто достигать 5%.
PPS когда кто-то говорит вам о ценах на недвижимость не надо отвечать грассирующим вопросом «таки мы покупаем или продаём?». Это уже не актуально. Просто вежливо попросите собеседника ткнуть пальчиком в конкретное место пирамиды. Так будет понятнее о чем речь.
😁4👍3👎3🔥1🤡1
Forwarded from MMI
ИНФЛЯЦИЯ В НОЯБРЕ: НИКАКОЙ НОВОЙ ИНФОРМАЦИИ ДЛЯ ПРОГНОЗА РЕШЕНИЯ ПО СТАВКЕ МЫ НЕ ПОЛУЧИЛИ
По данным Росстата, в ноябре рост ИПЦ составил 1.11% мм / 7.48% гг. Это чуть ниже, чем показывали недельки (1.18% мм).
Текущая инфляция в ноябре, по нашим оценкам: 12.9% mm saar VS 10.2% в октябре. Наиболее высокие темпы роста цен сохраняются в продовольствии (около 16% saar в среднем за 3 мес) и услугах (14% saar), в то время как в непродах, после резкого скачка в июле-сентябре произошло замедление до 5.5-6% saar в октябре-ноябре).
Недельные данные за первые 4 дня декабря (0.07%) не позволяют судить об инфляционных трендах в этом месяце.
Отметим, что ключевая ставка превышает показатель текущей инфляции (3mm saar) на 2.1%. Ставка выше текущей инфляции (так и должно быть при отклонении инфляции вверх от цели), но ненамного. При столь сильном отклонении, как сейчас, такой жёсткости может быть недостаточно, чтобы гарантированно и быстро вернуть инфляцию к цели.
По данным Росстата, в ноябре рост ИПЦ составил 1.11% мм / 7.48% гг. Это чуть ниже, чем показывали недельки (1.18% мм).
Текущая инфляция в ноябре, по нашим оценкам: 12.9% mm saar VS 10.2% в октябре. Наиболее высокие темпы роста цен сохраняются в продовольствии (около 16% saar в среднем за 3 мес) и услугах (14% saar), в то время как в непродах, после резкого скачка в июле-сентябре произошло замедление до 5.5-6% saar в октябре-ноябре).
Недельные данные за первые 4 дня декабря (0.07%) не позволяют судить об инфляционных трендах в этом месяце.
Отметим, что ключевая ставка превышает показатель текущей инфляции (3mm saar) на 2.1%. Ставка выше текущей инфляции (так и должно быть при отклонении инфляции вверх от цели), но ненамного. При столь сильном отклонении, как сейчас, такой жёсткости может быть недостаточно, чтобы гарантированно и быстро вернуть инфляцию к цели.
👍2👎2🔥1
Forwarded from Proeconomics
IBC Real Estate: За неполные два года объём вложений в объекты недвижимости России, проданные международными собственниками российским инвесторам, составил 361 млрд руб.
Совокупный объём вложений в недвижимость России по итогам 11 месяцев 2023 года составил 741 млрд руб., что на 49% превысило итоговый показатель 2022 года, который до этого считался рекордным. Такой рекордный объём обеспечен рядом исторически крупнейших сделок с активами иностранных собственников. Кроме того, сейчас на финальной стадии переговоров находится ещё ряд сделок, в том числе с иностранными продавцами, и в случае закрытия их до конца декабря, годовое суммарное значение транзакций может достигнуть 850 млрд руб.
Совокупный объём вложений в недвижимость России по итогам 11 месяцев 2023 года составил 741 млрд руб., что на 49% превысило итоговый показатель 2022 года, который до этого считался рекордным. Такой рекордный объём обеспечен рядом исторически крупнейших сделок с активами иностранных собственников. Кроме того, сейчас на финальной стадии переговоров находится ещё ряд сделок, в том числе с иностранными продавцами, и в случае закрытия их до конца декабря, годовое суммарное значение транзакций может достигнуть 850 млрд руб.
👎2
Forwarded from Урбан Хаб
Объем новых жилищных проектов сокращается после роста продаж квартир в новостройках
Застройщики после заметного роста продаж квартир в новостройках приготовились к снижению спроса. В октябре доля компаний, сокративших вывод на рынок новых проектов, достигла 33% — это максимальное значение с начала 2023 года, выяснил «Дом РФ». Сами девелоперы приготовились к длительности этого тренда, называя основными причинами снижение доступности участков под застройку и увеличение ЦБ первоначального взноса до 20%. Регулятор пошел на эту меру для охлаждения перегретых цен на первичном рынке жилья.
Подписаться на Недвижинку
Застройщики после заметного роста продаж квартир в новостройках приготовились к снижению спроса. В октябре доля компаний, сокративших вывод на рынок новых проектов, достигла 33% — это максимальное значение с начала 2023 года, выяснил «Дом РФ». Сами девелоперы приготовились к длительности этого тренда, называя основными причинами снижение доступности участков под застройку и увеличение ЦБ первоначального взноса до 20%. Регулятор пошел на эту меру для охлаждения перегретых цен на первичном рынке жилья.
Подписаться на Недвижинку
👎2👍1
Forwarded from Пульс Продаж Новостроек
⚡️Новая Москва - Продажи по всем новостройкам за ноябрь 2023
Сравнили динамику регистраций ДДУ к октябрю.
🛑 Первая тройка опять за проектами А101. ЖК Прокшино первый (-4%), а ЖК Деснаречье (+44%) и Скандинавия Юг (-10%) поменялись местами.
🛑 В топ-10 попали ЖК РАССКАЗОVO от Sezar Group (+34%) и Переделкино Ближнее от Абсолют (+18%).
🛑 Вышли из десятки ЖК Эко Бунино от Самолет (-92%) и ЖК Новые Ватутинки (м-н Заречный) от Стройком (-25%).
🛑 В продажу вышли два новых ЖК — Родные кварталы от А101 и Детали от Plus Development, а также четыре новых корпуса в ЖК Бунинские кварталы (А101). Подробнее о стартах продаж писали здесь.
🛑 19 ЖК из 30 показали спад продаж к октябрю.
❤ @pulsprodajru
Сравнили динамику регистраций ДДУ к октябрю.
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
👎2👍1
Forwarded from Всё о стройке
Для справки: GMV (Gross Merchandise Value) — это показатель, который обозначает объем товарооборота за определенный период. У «Самолет Плюс» он достиг почти 1 трлн рублей.
Кроме того, с начала года компанией было проведено более 110 тысяч сделок с недвижимостью и число открытых офисов составило 1455.
Напомним, что по итогам октября «Самолет Плюс» почти в три раза сократил отставание от «Этажей» — 6873 против 7626 сделок соответственно. Но, как нам рассказал CEO «Самолет Плюс» Александр Попов, «новый рейтинг Домклика просто не обновился».
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
👎3🤡3🔥2
Forwarded from Блог Максима Ельцова
Заместитель министра финансов Иван Чебесков:
⁃ Решение о внесении изменений в программу льготной ипотеки может быть принято до конца 2023 года;
⁃ До сих пор идут дискуссии, и вопрос прорабатывается;
https://tass.ru/nedvizhimost/19514909
В общем как и ожидалось - вопрос непростой. Понятно что ничего не понятно. Продолжаем, так сказать, прогрев рынка, стимулируем спрос. Продажи новостроек в ноябре не сильно снизились, да ещё ставку ключевую поднимут скорее всего. Спрос будет. На новостройки. Исключительно.
@yeltsovm
⁃ Решение о внесении изменений в программу льготной ипотеки может быть принято до конца 2023 года;
⁃ До сих пор идут дискуссии, и вопрос прорабатывается;
https://tass.ru/nedvizhimost/19514909
В общем как и ожидалось - вопрос непростой. Понятно что ничего не понятно. Продолжаем, так сказать, прогрев рынка, стимулируем спрос. Продажи новостроек в ноябре не сильно снизились, да ещё ставку ключевую поднимут скорее всего. Спрос будет. На новостройки. Исключительно.
@yeltsovm
TACC
Решение об изменении программы льготной ипотеки могут принять до конца года
Этот вопрос прорабатывается, отметил замминистра финансов Иван Чебесков
👎2👍1
Forwarded from Всё о стройке
ИТ.pdf
904.3 KB
Группа «Самолет» потратила на IT в 2023 году 10 млрд рублей и в следующем потратит ещё больше
Ключевые достижения по направлению на сегодняшний день:
🤩 Сегодня у девелопера более 100 ИТ-команд, 1500+ ИТ-специалистов.
🤩 В этом году у «Самолета» появилось 4 новых ИТ-направления: централизованные сервисы, финтех, HR tech и фонды.
🤩 18 сервисов в собственной техплатформе для команд разработки, а также 359 систем в ИТ-ландшафте.
🤩 Эффект для бизнеса от продуктов ИТ-платформы 10D сегодня составляет 2,38 млрд рублей.
🤩 «Самолет» для замены SAP разработал собственную HR-платформу, которую в 2024 году предложит рынку.
🤩 У застройщика функционирует более 60 роботов, которые в совокупности экономят 1770 часов ежемесячно.
🤩 У компании создан свой цифровой двойник, благодаря которому «Самолет» описывает архитектуру как код. Девелопер также строит ArchDevSecOps-конвейер, который объединит архитектурное проектирование, разработку, проверку безопасности и поставку в продакшн продукта.
🤩 Время на принятие архитектурных решений сокращено на 48%.
🤩 «Самолет» разрабатывает портал IT for IT как пространство для работы и коллабораций ИТ-команд.
📍Подробнее — в прикрепленной презентации.
#цифровизация
Ключевые достижения по направлению на сегодняшний день:
📍Подробнее — в прикрепленной презентации.
#цифровизация
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
👎2🤡2👍1🔥1
Forwarded from Ипотека и недвижимость
Госдума приняла в 1-м чтении законопроект, обязывающий нотариусов соблюдать антиотмывочные нормы, когда речь идет об операциях с деньгами или недвижимостью.
Нотариус сможет отказать в совершении не только исполнительной надписи, но и других нотариальных действий, если посчитает, что такая операция предназначена для отмывания доходов.
#ипотекаинедвижимость #законопроекты
Нотариус сможет отказать в совершении не только исполнительной надписи, но и других нотариальных действий, если посчитает, что такая операция предназначена для отмывания доходов.
#ипотекаинедвижимость #законопроекты
👎2
Forwarded from Ипотека в России. Новости и аналитика
По данным НБКИ, в 2023 году в структуре выданных ипотечных кредитов:
➤ сильнее всего выросла доля заемщиков от 40 до 50 лет. Так, в январе-октябре 2023 года она составила 26,1%, увеличившись по сравнению с аналогичным периодом прошлого года на 2,8 п.п. (в январе-октябре 2022 года – 23,3%);
➤ выросла доля самых малочисленных заемщиков возрастных групп от 50 до 60 лет – на 1,3 п.п., до 9,1%, и старше 60 лет – на 0,7 п.п., до 2,7%;
➤ наибольшее сокращение доли отмечено у ипотечных заемщиков в возрасте до 40 лет: моложе 30 лет – на 2,5 п.п., до 19,6%, и от 30 до 40 лет – на 2,3 п.п., до 42,5%.
При этом самой массовой категорией заемщиков по ипотечным кредитам остаются граждане в возрасте от 30 до 40 лет – 42,5%, а наименьшей – заемщики старше 60 лет (2,7%).
«По нашему мнению, увеличение их возраста является следствием сокращения банками аппетита к риску. В целом, молодые граждане считаются более рискованными заемщиками с нестабильными доходами.
С учетом роста ставок и макропруденциальных ограничений в части долговой нагрузки, заемщикам нужно готовиться к снижению уровня одобрений банками заявок на ипотечные кредиты и, соответственно, более тщательному контролю качества своей кредитной истории, числовым выражением которой является Персональный кредитный рейтинг», – отмечает директор по маркетингу НБКИ Алексей Волков.
@rusipoteka
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
👎2👍1🔥1
10 вызовов, на которые может ответить архитектура социальных объектов
8 декабря на конференции «Комфортный город» презентовали исследование «Архитектура благополучия». Его авторы сосредоточились на социальных объектах в городской среде и выделили основные вызовы, на которые необходимо ответить современным объектам социальной инфраструктуры.
Среди них – экология и проблема биоразнообразия, утилизация отходов, миграция и многие другие. Важно, что помимо описания типов социальных объектов – поликлиник, школ, детских центров и комьюнити-центров, - авторы подумали о том, какой может быть архитектура социальной инфраструктуры будущего. Одно из революционных предложений – создание универсальных общественных центров, удобных для самых разных групп горожан. Вполне возможно, что интересный эксперимент станет основной для развития социальной среды города будущего. Познакомиться с исследованием онлайн уже можно на портале Архсовета Москвы.
8 декабря на конференции «Комфортный город» презентовали исследование «Архитектура благополучия». Его авторы сосредоточились на социальных объектах в городской среде и выделили основные вызовы, на которые необходимо ответить современным объектам социальной инфраструктуры.
Среди них – экология и проблема биоразнообразия, утилизация отходов, миграция и многие другие. Важно, что помимо описания типов социальных объектов – поликлиник, школ, детских центров и комьюнити-центров, - авторы подумали о том, какой может быть архитектура социальной инфраструктуры будущего. Одно из революционных предложений – создание универсальных общественных центров, удобных для самых разных групп горожан. Вполне возможно, что интересный эксперимент станет основной для развития социальной среды города будущего. Познакомиться с исследованием онлайн уже можно на портале Архсовета Москвы.
👍5👎3🔥2🤔2
Forwarded from Domus Verus
Насколько цены на жилье в России «перегрелись», и к какому уровню они должны вернуться?
Как и обещали, сегодня продолжаем рассуждать о ценах. Последние год-полтора практически любой разговор о рынке недвижимости в России начинается примерного с одного – собеседники пытаются подобрать правильные эпитеты, чтобы описать динамику цен за последние 3-4 года.
«Перегрев», «полет в космос», «грабеж»… продолжать не будем, т.к. дальше там идут совсем не литературные выражения, а мы все-таки стараемся придерживаться дефиниций академической дискуссии.
Напомним, цены на новостройки с 2020 года выросли на 80%. Вроде бы рост заоблачный. Но с другой стороны, и себестоимость выросла неслабо, и зарплаты растут опережающими темпами, да и общий уровень цен в экономике сильно подрос.
Короче, в сущности главный вопрос можно сформулировать так: насколько цены на жилье в России превышают «равновесный» уровень? На этот вопрос мы сегодня и ответим. А затем порассуждаем о том, что будет с ценами в ближайшие годы.
Как обычно, краткие выводы здесь, а основная информация с графиками и развернутыми рассуждениями в PDF ниже:
▪️Оценить ценовой перегрев на рынке жилья можно с помощью статистических фильтров*. Этот подход мы подсмотрели в последнем обзоре по финансовой стабильности от ЦБ. Динамика реальных цен на жилье имеет циклическую компоненту, которая порождает у временного ряда эффект возврата к среднему.
▪️Мы взяли данные Росстата по ценам с 2000 г., скорректировали их на инфляцию и получили индексы цен в реальном выражении. После этого выделили «трендовую компоненту» – она отражает эволюцию равновесной цены, очищенной от временных эффектов перегрева или охлаждения рынка.
▪️В реальном выражении цены на первичке в 2000-2006 гг. находились ниже тренда, но росли опережающими темпами. К 2008 г. на рынке сформировался пузырь – цены были на 40% выше своего равновесия. Пузырь лопнул вместе с приходом мирового финансового кризиса, и цены несколько лет снижались, прежде чем стабилизироваться в 2012-2013 гг.
▪️Но период стабильности был недолгим, и в кризис 2015 г. цены отклонились от тренда вниз, а восстанавливаться начали только в середине 2018 г. Ковид и меры поддержки вытолкнули рынок со дна, а с середины 2021 г. он вновь перешел в состояние перегрева.
▪️Сейчас, по нашим оценкам, цены на новостройки в реальном выражении на 15% превышают свой равновесный уровень. На вторичке в последние годы цены росли близко к тренду, поэтому сейчас они находятся вблизи своего равновесия.
▪️При этом в номинальном выражении цены на жилье снижаются очень неохотно даже в кризисные периоды. Например, хотя в 2009-2011 гг. в реальном выражении цены упали на 25%, номинальное снижение составило всего 8%. В 2015 г. в номинале цены практически не менялись, но из-за ускорения инфляции в реальном выражении скорректировались на 20%.
💡Это говорит о том, что даже в случае значительного сокращения спроса в следующем году (мы же все читаем новости, да?) ждать обвала цен на жилье не стоит.
Более вероятно, что цены на новостройки скорректируются в пределах 5%, а затем в номинале не будут меняться в течение ~2 лет. В то же время инфляция будет сокращать их в реальном выражении и на горизонте этих 2 лет цены вернутся к своему равновесному уровню. А после этого вновь начнут расти на 4-5% ежегодно.
* для любителей Питона, R и прочихспособов потерять лучшие годы молодости языков программирования: используем HP-фильтр, в соответствие с международным опытом гиперпараметр λ берем равным 400 000; это предполагает, что финансовый цикл примерно в 3-4 раза длиннее бизнес-цикла, это также позволяет убрать излишнюю волатильность тренда.
@DomusVerus
Как и обещали, сегодня продолжаем рассуждать о ценах. Последние год-полтора практически любой разговор о рынке недвижимости в России начинается примерного с одного – собеседники пытаются подобрать правильные эпитеты, чтобы описать динамику цен за последние 3-4 года.
«Перегрев», «полет в космос», «грабеж»… продолжать не будем, т.к. дальше там идут совсем не литературные выражения, а мы все-таки стараемся придерживаться дефиниций академической дискуссии.
Напомним, цены на новостройки с 2020 года выросли на 80%. Вроде бы рост заоблачный. Но с другой стороны, и себестоимость выросла неслабо, и зарплаты растут опережающими темпами, да и общий уровень цен в экономике сильно подрос.
Короче, в сущности главный вопрос можно сформулировать так: насколько цены на жилье в России превышают «равновесный» уровень? На этот вопрос мы сегодня и ответим. А затем порассуждаем о том, что будет с ценами в ближайшие годы.
Как обычно, краткие выводы здесь, а основная информация с графиками и развернутыми рассуждениями в PDF ниже:
▪️Оценить ценовой перегрев на рынке жилья можно с помощью статистических фильтров*. Этот подход мы подсмотрели в последнем обзоре по финансовой стабильности от ЦБ. Динамика реальных цен на жилье имеет циклическую компоненту, которая порождает у временного ряда эффект возврата к среднему.
▪️Мы взяли данные Росстата по ценам с 2000 г., скорректировали их на инфляцию и получили индексы цен в реальном выражении. После этого выделили «трендовую компоненту» – она отражает эволюцию равновесной цены, очищенной от временных эффектов перегрева или охлаждения рынка.
▪️В реальном выражении цены на первичке в 2000-2006 гг. находились ниже тренда, но росли опережающими темпами. К 2008 г. на рынке сформировался пузырь – цены были на 40% выше своего равновесия. Пузырь лопнул вместе с приходом мирового финансового кризиса, и цены несколько лет снижались, прежде чем стабилизироваться в 2012-2013 гг.
▪️Но период стабильности был недолгим, и в кризис 2015 г. цены отклонились от тренда вниз, а восстанавливаться начали только в середине 2018 г. Ковид и меры поддержки вытолкнули рынок со дна, а с середины 2021 г. он вновь перешел в состояние перегрева.
▪️Сейчас, по нашим оценкам, цены на новостройки в реальном выражении на 15% превышают свой равновесный уровень. На вторичке в последние годы цены росли близко к тренду, поэтому сейчас они находятся вблизи своего равновесия.
▪️При этом в номинальном выражении цены на жилье снижаются очень неохотно даже в кризисные периоды. Например, хотя в 2009-2011 гг. в реальном выражении цены упали на 25%, номинальное снижение составило всего 8%. В 2015 г. в номинале цены практически не менялись, но из-за ускорения инфляции в реальном выражении скорректировались на 20%.
💡Это говорит о том, что даже в случае значительного сокращения спроса в следующем году (мы же все читаем новости, да?) ждать обвала цен на жилье не стоит.
Более вероятно, что цены на новостройки скорректируются в пределах 5%, а затем в номинале не будут меняться в течение ~2 лет. В то же время инфляция будет сокращать их в реальном выражении и на горизонте этих 2 лет цены вернутся к своему равновесному уровню. А после этого вновь начнут расти на 4-5% ежегодно.
* для любителей Питона, R и прочих
@DomusVerus
👍8👎2🔥2🤔1
Forwarded from Proeconomics
В 2023 году ипотечные заёмщики «повзрослели».
За первые 10 месяцев 2023 года в структуре выданных ипотечных кредитов сильнее всего выросла доля заёмщиков от 40 до 50 лет - она составила 26,1%, увеличившись по сравнению с аналогичным периодом прошлого года на 2,8 процентного пункта, по данным НБКИ.
В целом же ипотечников старше 40 лет стало больше на 4,8 п.п. больше. Соответственно, младше 40 лет – на 4,8 п.п. меньше.
Главной причиной увеличения возраста заёмщиков является сокращение банками рисков. Молодые граждане считаются более рискованными заёмщиками с нестабильными доходами.
За первые 10 месяцев 2023 года в структуре выданных ипотечных кредитов сильнее всего выросла доля заёмщиков от 40 до 50 лет - она составила 26,1%, увеличившись по сравнению с аналогичным периодом прошлого года на 2,8 процентного пункта, по данным НБКИ.
В целом же ипотечников старше 40 лет стало больше на 4,8 п.п. больше. Соответственно, младше 40 лет – на 4,8 п.п. меньше.
Главной причиной увеличения возраста заёмщиков является сокращение банками рисков. Молодые граждане считаются более рискованными заёмщиками с нестабильными доходами.
👎2🤔2
Forwarded from Блог Максима Ельцова
Итоги недели. Перекос рынка усиливается.
Спрос на вторичном рынке Петербурга продолжает снижаться: в выходные звонков почти не было. Как и в прежние периоды спада, минимальная цена - уже не гарантия устойчивого интереса. Теперь, похоже, и дальнейший дисконт не дает гарантий звонков и вхождения в сделку. Помните, я писал о «форточке возможностей»? Так вот, она с грохотом захлопнулась. Те, кто успел продать - наблюдают за плавным дрейфом цен вниз, кто не успел - перейдут в режим ожидания. Если у продавцов нет стимулов для продажи - а таких подавляющее большинство - они будут держать цены на текущем уровне. Единственным сильным мотивом к продаже может быть =просроченная задолженности, но доля «просрочки» в общем объёме кредитов невысока. Низкая безработица и рост доходов тоже не способствую росту дефолтов по кредитам.
Покупатели, сообразив, что они теперь в дефиците, смело переходят к агрессивному торгу, на 5%, 7% и более. Но понимания, понятное дело, пока не находят. Разрыв в ожиданиях покупателей и продавцов растет. Покупать готовы по ценам, по которым никто не продаст. Результат - сокращение рыночной активности и плавное снижение рекламных цен. Стагнации способствует низкий объем предложения: за неделю в спальных районах Петербурга выставлено объектов на +0,7% больше и всего на 0,3% больше относительно начала декабря.
Снова работает неприятное правило «одной недели». Если собственнику важно продать быстро, то критично важно угадать с ценой. Если квартиру не удаётся реализовать за неделю, то придётся опережающими темпами снижать цены, чтобы поймать спрос. А угадать с ценой (чтобы и не продешевить, и не потерять время) все сложнее.
Прямо противоположная картина на рынке новостроек. Продажи в ноябре снизились относительно пикового октября всего на 11%, часть спроса со вторичного рынка неизбежно переходит на первичку. Плюс очередной «подогрев» спроса уже надоевшей, но все ещё действующей дискуссией об ограничениях льготной ипотеки. Очень вероятное поднятие ключевой ставки также подтолкнет покупателей.
Итого: впереди стагнация на вторичном рынке. Постепенное снижение цен реальных сделок на вторичке и концентрация «живого» спроса исключительно на первичке увеличит разрыв между ценами вторичного и первичного рынка.
@yeltsovm
Спрос на вторичном рынке Петербурга продолжает снижаться: в выходные звонков почти не было. Как и в прежние периоды спада, минимальная цена - уже не гарантия устойчивого интереса. Теперь, похоже, и дальнейший дисконт не дает гарантий звонков и вхождения в сделку. Помните, я писал о «форточке возможностей»? Так вот, она с грохотом захлопнулась. Те, кто успел продать - наблюдают за плавным дрейфом цен вниз, кто не успел - перейдут в режим ожидания. Если у продавцов нет стимулов для продажи - а таких подавляющее большинство - они будут держать цены на текущем уровне. Единственным сильным мотивом к продаже может быть =просроченная задолженности, но доля «просрочки» в общем объёме кредитов невысока. Низкая безработица и рост доходов тоже не способствую росту дефолтов по кредитам.
Покупатели, сообразив, что они теперь в дефиците, смело переходят к агрессивному торгу, на 5%, 7% и более. Но понимания, понятное дело, пока не находят. Разрыв в ожиданиях покупателей и продавцов растет. Покупать готовы по ценам, по которым никто не продаст. Результат - сокращение рыночной активности и плавное снижение рекламных цен. Стагнации способствует низкий объем предложения: за неделю в спальных районах Петербурга выставлено объектов на +0,7% больше и всего на 0,3% больше относительно начала декабря.
Снова работает неприятное правило «одной недели». Если собственнику важно продать быстро, то критично важно угадать с ценой. Если квартиру не удаётся реализовать за неделю, то придётся опережающими темпами снижать цены, чтобы поймать спрос. А угадать с ценой (чтобы и не продешевить, и не потерять время) все сложнее.
Прямо противоположная картина на рынке новостроек. Продажи в ноябре снизились относительно пикового октября всего на 11%, часть спроса со вторичного рынка неизбежно переходит на первичку. Плюс очередной «подогрев» спроса уже надоевшей, но все ещё действующей дискуссией об ограничениях льготной ипотеки. Очень вероятное поднятие ключевой ставки также подтолкнет покупателей.
Итого: впереди стагнация на вторичном рынке. Постепенное снижение цен реальных сделок на вторичке и концентрация «живого» спроса исключительно на первичке увеличит разрыв между ценами вторичного и первичного рынка.
@yeltsovm
👍5👎2🤔2🔥1