На фоне активного запуска новых проектов возможен дефицит жилья с близкими сроками ввода

Рынок новостроек в РФ в части баланса спроса и предложения остается довольно стабильным, следует из обзора «Дом РФ». Ажиотажный спрос на жилье, возникший в последние месяцы в силу востребованности льготных программ на фоне роста ключевой ставки, уравновешивается высокими темпами запуска новых проектов, которые существенно опережают темпы ввода жилья. Строящегося сейчас жилья хватит для обеспечения нынешних темпов ввода до 2026 года даже при отсутствии новых проектов. Однако аналитики фиксируют риски возникновения дефицита предложения жилья с близкими сроками ввода.

Подписаться на Недвижинку

ЦБ не наблюдает новых массовых рискованных практик на рынке ипотеки.

«Каких-то новых массовых практик не выявлено. Сработали требования ЦБ по дестимулирующему резервированию таких кредитов. Но определенно какие-то практики все еще имеются. Это подтверждается тем, что средняя ставка по ипотеке по ДДУ в июне составляла 6,1%, а в сентябре – 5,8%, то есть даже ниже, чем по семейной ипотеке», – рассказала директор департамента финансовой стабильности ЦБ Елизавета Данилова.

Это отражает, что все-таки еще есть совместные программы банков и застройщиков, хотя они уже не носят такой массовый характер, как год назад, отметила она. Например, в середине 2022-го средний уровень ставки по ДДУ составлял 3,5%.

@rusipoteka

#БанковскийСектор
🏗 Ипотека и корпоративное кредитование продолжают быстро расти, несмотря на увеличение ставок

📌 Рост ипотечного портфеля в октябре замедлился до +2,9% после рекордных +4,2% в сентябре, но это все еще очень высокий темп. Сократились выдачи как рыночной ипотеки из-за роста ставок, так и льготной из-за повышения первоначального взноса и ужесточения макронадбавок.

📌 Необеспеченное потребительское кредитование замедлилось сильнее — до +1,1 с +1,5% в сентябре из-за ужесточения макропруденциального регулирования и роста ставок.

📌 Спрос на кредиты со стороны компаний оставался высоким (+2,3% после +2,0% в сентябре).

📌 Прирост средств населения на счетах в банках ускорился — до +1,4 с +1,0% в сентябре. Продолжился переток с текущих счетов на срочные вклады. Корпоративные средства увеличились незначительно (+0,2%) из-за крупных квартальных налоговых выплат.

📌 Прибыль банков за месяц составила 256 млрд рублей (доходность на капитал — 22% в годовом выражении), что на 13% ниже результата сентября из-за убытков от валютной переоценки на фоне укрепления рубля. С начала года сектор заработал 2,9 трлн рублей, но этот показатель завышен, так как банки отразили убыток около 0,4 трлн рублей от переоценки облигаций напрямую в капитале, а не в прибыли.

Подробнее — в материале «О развитии банковского сектора» ➡️

​​Что происходит на рынке аренды в России?

Последнее время аналитики по недвижимости много говорят об аренде жилья. Оно и понятно, в условиях, когда рыночные ставки по ипотеке перевалили за 16% годовых, покупатели раздумывают, не арендовать ли сейчас жилье вместо покупки, а те, кто хотел продать вторичку задумались, не переждать ли этот шторм, сдавая свое жилье.

Итак, что сейчас происходит на рынке аренды жилья 👀

1. К концу III квартала количество активных объявлений о сдаче жилья сократилось на 62% с начала года. Средняя цена аренды квартиры за этот же период выросла на 25%. Дефицит на рынке? Ждем дальнейшего роста цен?

Давайте посмотрим на динамику рынка в предыдущие пару лет. В 2021 году с января по сентябрь предложение арендного жилья снижалось на 58%. Сопоставимо. Почему же так происходит?

Начнем издалека. Рынок аренды жилья в России развит слабо: по разным опросам, снимает жилье примерно 10% населения. В это время в отдельных странах Европы этот показатель может доходить до 60%. Причина – в разных предпочтениях иметь собственное жилье.

На этих предпочтения базируются и программы улучшения жилищных условий: во многих других странах, в отличие от России, обеспечение доступным жильем происходит через рынок аренды (смотрим серию наших обзоров международных рынков😉).

В общем, емкость рынка аренды у нас низкая.

2. На фоне низкой емкости рынка выделяется его четкая сезонность. Спрос достигает пика примерно в сентябре, когда люди возвращаются к работе после отпусков, а у студентов начинается учебный год. К этому моменту предложение обычно снижается до минимума, а цены находятся на пике.

В 2022 наблюдался нетипичный рост предложения в первой половине года из-за начала СВО, а потом и спрос пострадал в сентябре из-за объявления частичной мобилизации. В 2023 г. в силу отсутствия таких шоков картина напоминает «нормальную» из 2021 года.

3. В то же время в текущей ситуации есть своя особенность – высокие рыночные ставки по ипотеке.

Они больно бьют по вторичке, из-за чего часть этого рынка вынуждена будет переходить в аренду. Продавцы будут пережидать высокие ставки, сдавая жилье. Покупатели либо будут рассматривать первичный рынок, либо точно также пережидать, снимая жилье. Таким образом, емкость рынка аренды в ближайшее время вырастет.

💡Что касается стоимости аренды – после всплеска в августе-сентябре цена аренды может снизиться в ближайшие месяцы из-за той же сезонности📉.

В течение следующего года переток предложения с рынка вторичного жилья на фоне высоких ставок также будет оказывать давление на аренду. Но его, скорее всего, компенсирует увеличение спроса на аренду.

Правда, признаемся, что эффект тут неоднозначный и трудно предсказать новое равновесие рынка, ведь у потенциальных арендаторов есть альтернатива в лице первичного рынка и его льготных ставок.

@DomusVerus

Продажи недвижимости на вторичном рынке США находятся на минимальном уровне за 13 лет. @banksta

Мы.

Ожидаемо. ЦБ РФ наблюдает существенное ухудшение качества ипотечных кредитов.
https://realty.ria.ru/20231122/ipoteka-1910972464.html
⁃ Доля заемщиков с предельной долговой нагрузкой выше 80% (ПДН, отношение платежа кредита к сумме доходов) увеличилась с 20% в начале пандемии до 47% в третьем квартале 2023 года.
⁃ Более чем у половины заемщиков, взявших ипотеку в последнее время, первый взнос менее 20%, хотя ещё в начале 2020 года таких ипотечников было менее 30%
Дополню картину: надо еще учитывать, что рыночная цена объекта залога - это не та цена по которой приобреталась квартира (например новостройка), а та цена, по которой ее реально можно продать. На вторичном рынке. Где ставки уже 16-17%. И первоначальный взнос в 20% ну никак не покрывает разницу между ценой покупки новостройки и ценой продажи квартиры на вторичном рынке. А ещё добавим фактор срочности продажи, не дай бог - с торгов, там цена проблемной квартиры с проживающими и прописанными будет ещё ниже.
Вот она, ловушка «доступной ипотеки» вместо «доступного жилья». Жилье купить не проще из-за роста цен. Объемы строительства многоквартирного жилья не растут. Зато платежи и закредитованность населения выросла.
Растет и объем просрочки, пока - не критично. В принципе, ухудшение качества ипотеки не страшно, пока нет значимого объема дефолтных квартир на рынке. Вот тогда может начаться цепная реакция: срочные продажи части залогов ведут к удешевлению основной массы. (См. США, 2007-2008 или рынок недвижимости в Испании).
На всякий случай: я не пессимист. И я не сильно информирован. Просто пытаюсь логически анализировать происходящее. Но опять же, где логика, а где поведение рынка…

@yeltsovm

Тревожное ли?

«К сожалению, данные бюро кредитных историй действительно свидетельствуют о том, что растет доля заемщиков с тремя и более кредитами, на них уже приходится почти половина задолженности по банковским кредитам. Эта тенденция тревожит. Если раньше у ипотечного заемщика чаще не было необеспеченного кредита, чем был, то сейчас это характерно для восьми из 10 граждан, берущих ипотеку…» говорит Елизавета Данилова, директор Департамента финансовой стабильности ЦБ РФ (в интервью «Известиям»)

Конечно, здесь можно было бы поставить стандартную фразу «Что-то-случилось, да?...» ©, и этим ограничиться, но тут вот какое дело.

Руководство финансового регулятора не первый раз высказывает озабоченность «закредитованностью граждан», хотя, казалось бы – рост потребительского кредитования – это тот самый «рост потребления», который нам обещает Минэкономразвития, и на ожидании этого роста строятся все оптимистические прогнозы правительства. Каждый рубль потребительского кредита – это рубль, превратившийся в товары и услуги.
Что не так? Много берут в долг? Ну, так это в первую очередь, вообще-то проблема банков, которые оценивают (или недооценивают) риски заемщиков, а уж что касается «ипотеки» - так это уже не «про экономику» даже, а «про политику».
И чем встревожен регулятор?

Встревожен он может быть вот чем

1) Каждый рубль потребительского кредита действительно «превращается» в товары – но товары эти значительной частью импортные, а значит рост потребительского кредита – это рост спроса на валютную выручку, которой может не хватать правительству

2) Даже если потребительские товары, покупаемые в кредит, «российские» - правительство не в восторге от роста потребительского рынка, потому что он оказывается конкурентом за ресурсы с секторами, финансируемыми правительством напрямую, и, в первую очередь, за трудовые ресурсы. Чем быстрее растет спрос на ресурсы в потребительском секторе – тем дороже правительству обходится «выполнение задач». Рост потребительского кредита – оборачивается ростом цен на ресурсы производственного сектора.

3) Именно ЦБ РФ – это та организация, которая обладает наиболее полной информацией о положении дел в экономике, и, в первую очередь, регулятору доступна вся информация о финансовой сфере – и там знают – какие именно категории граждан (пол, возраст, место жительства, род занятий), максимально «залезали в кредиты» (разумеется, рассчитывая их каким-то образом погасить за счет будущих доходов). Вот в способности этих категорий граждан обслуживать свои обязательства регулятор мог и засомневаться.

«Что-то-случилось, да?...» ©

КРЕДИТОВАНИЕ НАСЕЛЕНИЯ В ОКТЯБРЕ: ПОТРЕБКРЕДИТОВАНИЕ НОРМАЛИЗУЕТСЯ, В ИПОТЕКЕ ВЫСОКИЕ ТЕМПЫ СОХРАНЯЮСЯ

ЦБ выложил статистику по банкам за октябрь. Цифры показывают, что кредит населению, хотя и замедляется, но растёт ещё очень быстро. Траектория роста не согласуется с целью по инфляции в 4%.

В октябре кредит вырос на 712 млрд руб (5 718 млрд с начала года); 2.2% мм / 23.8% гг.

Основной вклад продолжает вносить ипотека. ЦБ отмечает, что существенного охлаждения здесь пока не произошло. Всего было выдано ипотеки на 770 млрд (-19% к сентябрю, 955 млрд), но существенно выше среднемесячных показателей 1П23 (~500 млрд). Выдача льготной ипотеки снизились на -17%, до 541 млрд с рекордных 649 млрд в сентябре. Выдача рыночной ипотеки: -25%.

В секторе потребкредитования замедление продолжилось. Рост на 1.1% мм (15.9% гг) – это уже вполне нормальные темпы.

Что означает эта статистика для ДКП? По нашим ощущениям, цифры соответствуют ожиданиям и нейтральны для решения по ставке.

Из-за высокого ключа объем выхода площадей на рынок недвижимости должен сократиться. Какие факторы?

1. Землю давно девелоперы покупают в кредит, который перекладывается в проектное финансирование. Никто не достает чемодан лавэ и не отдает его лендлорду. Поэтому движ по покупке ЗУ должен сократиться. Цены на землю разогнались вслед за рынком недвижимости, поэтому какой-то отстой уже может стоить 2, 3, да все N ярдов. А N ярдов брать под ставку 20% - так себе идея.

2. Чем выше ключ - тем дороже ПФ для девелопера. Чтобы модель сошлась - нужно уж очень активно рубить косты и очень сильно верить в рост цен.

Низкий выход метров на рынок будет создавать дефицит. Дефицит метров на рынке - опять рост цены. Закольцевались.

Когда нашел своего психотерапевта

🇷🇺#банки #кредиты

Доля проблемных кредитов немного снизилась.

▪️ Корпоративный портфель - до 5,6% с 5,8%
▪️ Необеспеченное потребительское кредитование - до 8,1% с 8,2%
▪️ Ипотека - 0,6%

Стандарты выдач пока остаются низкими, хотя и несколько улучшились – в необеспеченном потребительском кредитовании доля рискованных кредитов с ПДН >80% снизилась до 25% в 3к23 с 27% в 2к23. Доля выдач ипотеки со взносом <20% в сегменте ДДУ снизилась до 59% в 3к23 с 63% в 2к23 (в сегменте неДДУ она сохраняется на уровне 44%).

Под проблемными кредитами для корпоративного и розничного портфелей понимаются ссуды IV и V категорий качества, для сегментов розничного портфеля – кредиты с просроченной задолженностью свыше 90 дней

Подписаться на MarketScreen