#Инвестиции #Недвижимость #Ипотека #IT

Прохоров в своей "Русская модель управления" говорит об особом месте временного в в ней.
Временное может даже не баг, а фича. И похоже. что ничто не бывает сколько-нибудь устойчивым в системе правил в России не потому. что не хотят - а потому что так как раз удобнее сохранять базовое правило: посрать на правила.
Этот подход во-первых, позволяет не связывать руки и при необходимости внести изменения куда угодно, включая типа главный и типа неприкосновенный документ. А во-вторых не позволяет никому из других страт, кроме элиты, построить сколько-нибудь осмысленную игру на десятилетия - какая может быть игра когда за одно и то же сначала сажают, потом награждают, а потом штрафуют или высылают?
_________

Когда появилась льготная ипотека для IT, многие комментаторы - включая Censum - были скептичны.
По итогу, она так и не раскрутилась: предоставлено меньше 50 тыс. кредитов ("Ведомости"). В неё несколько раз вносили изменения. Списки аккредитованных компаний перетрахивали перетлясали. Изменяли механизм. И вот, когда уже всё наладилось - вдруг закончились лимиты.

Властям в любых льготах (кроме льгот, которые они раздают себе) верить нельзя. В этом смысли они похожи на мужчину, который при первой соре требует назад подаренные им в пылу страсти своей пассии украшения. Или на алкоголика, который где-то что-то наобещал и может даже оплатил - под шофе, но теперь проспался и вся его дума только и исключительно об том, как вернуть ситуацию взад. Также точно себя часто ведут поверенные, жаждуя не оплачивать агентские - любой ценой - уже в моменте, когда происходит сделка. По такому же принципу один бывший начальник Аэрофлота отбирал о не понравившегося ему блогера платиновый статус.

Власти не хотят никаких ограничивающих их правил, но хотят чтобы плебс верил, что подачки с барского плеча по серьёзке.
________________________________________

Фактическая отмена льготной IT-ипотеки указывает фрактально на то, что будет с основной.
В моменте, когда эффект от прихода новых хомяков на рынок и пушинг цены на квартиры от этого прекратится, отпадёт необходимость поддерживать финансово тех. кто обеспечивал пирамиду ранее.

Что после этого произойдёт со счастливыми обладателями квартирушечек, не ясно, но ничего хорошего - определённо. Либо повысят процент, либо введут доп.налог, либо какие-то ещё ограничения. Могут ограничить право собственности, пользования помещением или род занятий должника. Что угодно могут. И обязательно сделают, потому что это - стиль.

Стиль "мало ли что я там обещал" и "мы не можем быть заложниками своих слов".

НИКОГДА.
НИКОГДА,
не играйте с государством в азартные игры; не принимайте от него (данайских) даров; не верьте никаким обещаниям на слово и не вступайте в мирные переговоры до момента фиксации ситуации силовым образом.

Всё, что они смогут - они похерят, где смогут кинуть - кинут. За любую льготу спросят.

Потому что ничего бесплатного не бывает, дружочки.
Неужели вас в этом смысле не научила "бесплатная" жижа из лужи, которую кололи недавно примерно всем? вооот.

#ШколаОценки #Собственность #Недвижимость

Вы поняли уже - сегодня у нас жанр видео от первого лица (материал из сети). Некие счастливые латифундисты размышляют в кадре, как они теперь будут всех наказывать, кто в отличие от них не владелец.

Люди наивные не до конца, то почти полностью. И самое тут сложное, это объяснить почему, - настолько очевидна их ошибка (если это конечно не пранк) в рассуждении.
_____________________________

Начнём с азов. Памятуя вышесказанное. Частная собственность - это примерно как контракт (который ещё и срочный!), согласно нему общество (которое по ходу действия контракта поменяется и структурно, и по составу) поручает приглядывать за конкретным объектом конкретному лицу (собственность - это в первую очередь обязанность! а уже потом право!).

При этом в состав "пригляда" может входить например помывка или ремонт фасада. А может - как в данной ситуации - деятельное невмешательство в дела инфраструктуры.

Кто ты (придурок) со своими 100 га сельхозки (пошли ещё посмотрим на каком основании ты купил их) и кто - Росавтодор. Чей съезд с трассы федерального значения и АЗС, обслуживающая может 1000 автомобилистов в сутки, для общества важнее тебя (прыщ на ровном месте), чем ты даже со всем своим остальным скарбом, чадами и домочадцами.

Никто понятное дело ничего "исправлять" в кадастре не станет: в лучшем случае (это если повезёт) тебя пошлют нахуй, в худшем - если полезешь судиться - отберут участок (повод всегда найдётся), ещё и судебные издержки будешь погашать.

Поэтому разумный собственник, обнаружив такую напасть, как заход своего участка на федеральную трассу, быстро бежит к кадастровому инженеру, выделяет участок (с прилегающими согласно фед.закону обочинами и пр.) в отдельный объект недвижимости и потом вежливо передаёт его в федеральную собственность.

С участком под АЗС - примерно такая же история, только там надо будет понимать условную силу владельца (скорее всего, это местный микро-олигарх: это они владеют такими нонейм-заправками вблизи фед.трасс) и с ним обсуждать примерно тот же порядок действий, с тем исключением, что может они тебе дадут денег на переоформление (в т.ч. и федерального куска) и ты выйдешь в ноль. (И слава труду).

Все другие варианты действий будут (неожиданно!) натыкаться на склизко-мягкое такое, противное оппортунистическое поведение, какое вы встречаете в романах Кафки. Когда ты вроде делаешь всё правильно, но мудак - это ты, а не они вокруг с глумливыми, но серьёзными лицами исполняющих свои обязанности людей. И кто из вас сумасшедший, сначала тебе очевидно. а потом начинаешь сомневаться и тут ты попал в ад, который тебе экспортировали.

Нет никакой частной собственности.
Любая собственность - это шеринг, и надо сразу так к ней и относится. Её дали на время; могут забрать в любое время; могут наказать на неверное (политически) использование этой собственности; могут реквизировать результаты использования этой собственности (причём весьма нежно, как у узбекских бахчеводов в этом году забрали всё, потому что цены на арбузы съехали ниже ватерлинии. Ты работал-работал, а дохода от земли не получил. Ну и чья земля? Твоя чтоли? дундук).

В общем, буду следить за этим топиком. Хочу для начала знать, пранк ли это. А потом - посмотреть сериал "Разочарование. Осень."

Будут новости - сообщу.

#Недвижимость #Инвестиции #Психология #Логика #Книги

Дом на видео поучителен многажды.
Можно попытаться реконструировать его историю. В своё время кому-то довольно странным путём достался очень небольшой участок: это мог быть кусок общего надела, выделенный понятийно. Или край ТСЖ. Или - как это бывало в рабочих слободках - участок для совсем простенького дома (даже без туалета; и кухня без окна).

В результате образовалось микроскопическое пятно застройки.
Но тому - кто в нём холостяковал - хватало (даже на бильярдную).

Затем - у того, кто в этом доме зажил - появилась хозяйка родились дети. Места стало не хватать и пришлось надстраиваться. Помещения вторых уровней стали ещё меньше, чем первого (из-за лестницы), но при этом фрактально их повторяли (из-за планировки несущих стен) - так в т.ч. так организовалась вообще непонятная маленькая пустая комнатка (зато с двумя окнами) ну и т.д.
______________________________________

Чем похабна (даже не бесполезна или вредна: а именно, пошла и похабна - как грубо и неуместно употребляемая) логика в отношении истории и вообще понимания окружающих.

С т.зр. банальной логики, таких домов быть не должно, конечно. Тем более в наш век минимализма. Какое-то нереальное количество ненужных, криво встроенных помещений совершенно бессмысленного назначения, включая бильярдную (в которой, как установил Ольсен в "Третье место", если она частная, играть-то особо некому: бильярд он не для дома - он для паба или кантины).

И очевидно же, что автор - дурак (ну или того хуже - эстетический кретин, что примерно равно топографическому и не лечится).
______________________________

Вот этим она и плоха, логика: быстрыми чёткими тупыми выводами, последующим впрыском допамина (закрепляющего эффект "я знаю"). И чем чаще человек "знает", тем чаще он употребляет этот инструмент (и приехали).
_______________________________

Рэй Бредбери познакомился со своей женою. Когда зашёл в дождик в книжный и завис. А поскольку в нём почти не было посетителей, то молодая работница тщательно наблюдала за подозрительным гражданином (задолбали книжки воровать). Что сам Рэй воспринял, как знак особого внимания (ну очевидно же - втюрилась).

Так они и сошлись. Через нелогичную логику. И именно благодаря своей более богатой и волевой супруге-музе Рэй стал Рэем и "451 градус по Фаренгейту".

Но ему повезло. А вас могут неверно понять, неверно понявшего, и будет нехорошо. Потому - не судите, да не судимы будете.
_______________________________

Вот именно так, как в видео, чаще всего растут и изменяются (и формируется у них психика) люди.
Именно так, вопреки всякой логике, - развиваются сюжеты взаимоотношений, где в анамнезе например была совместная пьяная молодость, а потом (вдруг) ЗОЖ.
Кто-то так образование получил: заборостроительный сначала, а потом - бизнес-школа.
Именно так вихляет история (а не прямой линией на форзаце учебника с годами).
Отключите уже нахрен логику. Смотрите на этого (зверя, которого не бывает) широко открытыми глазами. Это и есть - оценка ситуации, а не когда быстро смекнул или додумал.
Смотрите. Оно же всё реально восхитительно в своих чудесатых чудесах. Интересно - жуть. И поучительно.

#Недвижимость #Инвестиции

Недавняя ожидаемая отмена льготной ипотеки с устатком её в некоторых только сегментах рынка конечно навела кручину на строителей уже довольно давно. А тут ещё день рождения день строителя у них, поэтому Госдума не могла не пойти на ответ на многочисленные пожелания и просьбы и разрешила девелоперам делать дома из говна и палок уменьшить срок гарантии по новостройкам и не отвечать теперь по ряду претензий (совсем).
___________________________________

Этот шаг тоже уже давно ожидаемый, т.к. Минстрой последовательно проводит политику борьбы с правами потребителя "потребительским экстремизмом". Прежде всего потому, что нынешние во всём уже косплеят (не скрывая) СССР, а там нормой был дефицит и что дают - то и бери, дебил, пока дают. Так что на качество жилья не смотрели (главное, чтоб було).

Что это реально означает для рынка:
✔️‼️ ну самое главное - раз могут - значит будут. Т.е. будут строить то, что получится строить там, где дадут так, как умеют. Если совсем коротко - дома моложе 2024-го (да и этот уже под сомнением) года сдачи покупать больше нельзя. Да, это именно так работает. Как знак "ограничения скорости", который по факту задаёт скорость всему потоку. Разрешили делать говно - его и будут делать. Точка.
[потому как те, кто попытается делать иначе - быстро обанкротится]
Речь конечно о массовом сегменте: но пожалуй и остальным будет трудно удержаться от искушений.
Слишком заманчиво.
✔️‼️ гнать говно вместо качества не слишком долго начать, хотя у некоторых вызывает диссонанс и хочется плюнуть в лицо этому прорабу. Но уже 15 лет назад, злые языки сказывают, в одной из башен Сити в сердцевину недозалили примерно на миллион долларов бетона (просто засыпав щебнем там, где щебень должен был быть скреплён цементом и так сформировать колонну). Теперь это будет общая практика.
Но беда ведь в том - что с хорошего на плохое переучиться - ваще легко.
А вот обратно - хер потом получится, а норма уже как норма, да-с.

И это значит - что так начнут строить примерно всё (вклчая дороги, мосты, промышленные здания и объекты энергетической инфраструктуры). Люди-то те же. Отрасль - общая.

Самое интересное, что самоубийственное лобби сегодня бухает как не в себя, празднуя очередную победу.
Впрочем, теперь это норма. Мир реально сошёл с ума, это уже не фигура речи. Даже не так - ебанулся.

С праздничком вас, горемычные.

#Недвижимость #Инвестиции #Финансы #ШколаОценки

Про отсутствующий кризис недвижимости

Льготную ипотеку отменили; рождаемость падает; уровень жизни снижается; ставки растут.
А рынок жилой недвижимости - не падает. Может, он заколдованный?
Объясняю объяснение: почему кризиса (якобы) нет.

1. Кризис есть, просто он проявлен иначе, чем мы (не все) привыкли думать. Рынок затарен. Примерно 70 млн. квадратов пустует. Кому кажется, что это не так - могут проехать по новым районам вечерком (уже рано темнеет) и посмотреть на количество светящихся окон. Например, в районе арены "Спартка" в Москве, где построен целый "город на реке" (сразу несколькими застройщиками).
Подробнее про затаривание - читаем здесь.

2. Происходящее на рынке описано мыслителями давно. К.Маркс подобное явление, говоря о рынке труда, называл "структурной безработицей". Это когда голодает 40%, а на 40% рабочих мест нет людей. Потому что те, которые голодают - не могут, не умеют, не хотят и никогда не будут работать там, где нужны те 40, которых нет. Такое же явление - на матримониальном рынке. Огромное количество мужчин не имеет секса, или перебиваются случайным, или онанируют. И такое же количество женщин "не дают". Потому что эти мужчины - "ниже" их мыслимого уровня. Так и тут: есть очень много людей, нуждающихся в жилье; но у них нет денег. И есть очень немного людей с деньгами: но им не нужно сто тыщ квартирок по 50 кв.м.

3. Жалеть девелоперов бессмысленно. Они - точно не жертвы. Тут тоже нужно пару замечаний, причём почти бытового характера, чтобы понимать, что к чему.
3.1. Представьте себе семью, где жена зарабатывает условные 50 ед и муж - 300. При этом, в нашей традиции, ее деньги - её. А его деньги - общие. Т.е. коммуналка, питание, её одежда, косметика и вообще примерно всё - оплачивается им. По итогу к концу месяца у неё есть 50 единиц "своих" и у него - 50 единиц "своих" денег. Или вообще - 25. Так и тут.
Девелоперы гуляли за чужой счёт. Построенные ими метры жилья - по факту дотированы "льготной ипотекой" и другими формами поддержки. Т.е. по сути происхождение этих денег - наши с вами карманы, как и в случае с "самодостаточной" женщиной при 50 единицах собственного капиталу. Ставка дотировалась, это значит - что проценты брались с иной экономики, это значит - что мы все заплатили процентный налог, чтобы девелоперы это всё построили.
В итоге, в сухом остатке: 70 млн.кв. м. пустующего бетона - оплачены нами с вами.
3.2. Для не-снижения цен есть сразу два мощных комплекса причин. Первый - психология. Наш человек неприклонен в непризнании собственных ошибок. Проблемы будут скрываться до последнего. Всё будет заметаться под диван. Подробнее об этом подходе - в книге А.Прохорова "Русская модель управления" читайте. Это, в частности, сводится к тому - что выразил одной фразой один продавец элитной квартиры на Остоженке в кризис 2008-го года. "Пусть лучше сгорит квартира за 10 млн. евро, чем я её продам за 5 млн". Продавцы упрутся рогом и ничего не продадут, лучше - выбросить, сломать но не сдаться.
Вторая причина - это то, что ценами ведают не девелоперы. Они полностью подконтрольны Центробанку. Это он следит за выполнением нормативов. Это он курирует ставку, по которой те получают деньги по ипотеке. Это он следит за кредитами, эскроу и пр. Опосредованно, конечно. По итогу - чтобы продать квартиры дешевле, чем они по учёту стоять (и не вернуть значит кредиты), девелоперы обязаны обосновывать. Это обснование не примут банки, опутанные постановлением 254-П ЦБ РФ. А ЦБ не сойдёт с места, чтобы разрешить его нарушить, оно - библия. Поэтому цены будут стоять насмерть. Буквально.

#Инвестиции #Недвижимость #Вебинар

В полном соответствии с учением величайшего философа 20-го века, мы не будем о высоких эмпириях, а перейдём сразу к тому, что касается нас всех - а именно к вопросу, который нас и испортил.
_______________________________

На днях один из постоянных заказчиков столкнулся с проблемой. Он занимается флиппингом, мелким антикризисным управлением в недвижимости. Может приобрести помещение, выровнять в нём полы, поставить антресольку и подписать пару документов, и потом продать вдвое дороже. И как раз с таким проектом - где он выкупил цоколь, разбил его на ячейки и сделал склад из кладовок - он и пришёл. Всё было идеально в проекте - и маркетинг, и экономика - пока не выяснилось, что в связи с резким и никак не обоснованным изменением кадастровой оценки он попал не только по налогу на имущество, но и по налогам на доходы физических лиц (он и его клиенты, которые - считай что он - потому что он же перед ними в ответе, раз приручил к своему объекту).
_____________________________

Это опытный человек. С грамотным планированием и весьма разносторонним пониманием рынка. Теперь он занят тем, что лучший проект этого года схлопывает в ноль - при некоторых раскладах, если проиграет суд, который он пока не верит, что проиграет.
__________________________

Censum читает много спецов с рынка нежвижимости, и среди них есть риелторы из Нижнего, Сочи, Нары, Дубай, Белграда и Новосиба.

Во главе с хорошо известным в узких кругах со времён E-xecutive блогера - а теперь спеца по недвиге - Дмитрия Кузина, который имеет самый высокий процент по закрытию сделок в той сети, где он сейчас трудится, среди равных ему руководителей (не будем её называть, т.к. рекламировать сеть это - не наша цель. на встрече Дмитрий её озвучит конечно).

Коллеги расскажут, как проложиться на случай таких ситуаций, а именно и как раз именно тех из них, которые нам в новинку и не даны в опыте, а знать - надо!

Для подписчиков Censum 50% скидка на участие (промо направлю в личный кабинет каждому из вас, уважаемые).

https://censum.timepad.ru/event/3064101/

#ТрюкиПродажи #Недвижимость

В классической теории рыночной стоимости объекты недвижимости существуют сами-по-себе; цены на них устанавливаются на условно-свободном, сходящемся, пластичном и совершенном рынке, где регулируются спросом и предложением.

Эти условия никогда не достигаются в реальности. "Объекты" никогда не бывают подвешенными в вакууме - это всегда территория конкретного поселения и квартала. Окружение. Законы. Установления. Деловой обычай влияют на цены.
Фаза рынка. Сезонность.

Но - что вовсе невдомёк "рыночным" оценщикам - в первую очередь, конечно же, это кому принадлежит собственность и кто покупатель.

[я уж не говорю про расклад силовой вокруг группы объектов и групп интересантов]

_____________________________

Кейс со скидкой, которую получил богатейший человек Америки и планеты (из официального списка: по некоторым данным, не только Рокфеллеры и Ротшильды выше: выше и семья Уолтонов - взятая вместе; выше как минимум один из кланов якудза, выше как минимум один из автократов в одной восточной сатрапии. Да-с).

Ну так вот - официальный самый богатый человек мира получает скидку с дома (пустячок, но приятно), когда другого не слишком бедного товарища через колено прогибает брокер.

Причём - похоже что его брокер (не без интереса, конечно же, и тут мы снова встречаемся с нерешаемой в капитализме принципиально проблемой принципал-агент, которые всегда будут рядом, и всегда будут стараться кинуть друг друга).
_______________________

Так вот - узнав, что дом купил самый богатый человек, продавец решил махать руками после драки и вернуть ешё 6 лямов, которые до этого легко подарил условно-рыночному покупателю.

И тут мы видим прям пачку уроков.

‼️ ничто не мешает самому богатому человеку отжимать на покупке
‼️ никому, сука, нельзя доверять. Даже своим риелторам. Даже своей чуйке.
‼️ человек - это конечно же набор иррациональных движений и усмотрений подсознания. Даже для насквозь коррумпированного бабками человека очень важны такие иррациональные понятия, как престиж (в России прижился его внебрачный сводный брат - понт, aka Понт Голимый), репутация, победа в игре и пр.
________________________

Ну и совет-да-любовь любому, кто будет в такой ситуации.
Попробуйте представить заранее, что ваш актив покупает Безос. И торгуйтесь с любым контрагентом (даже скрытым) как с Безосом - тогда у вас не будет сомнений и сожалений после.
Ну либо заранее принимайте правила игры на отжиме собственности.

#Финансы #Инвестиции #Недвижимость #Цифра

Чтобы не повторяться сегодня вечером: а также для тех, кто не был, давайте напомним (не всё, конечно) краткое содержание предыдущих серий:

‼️ базовая иллюзия, от которой надо срочно избавляться - это иллюзия равномерного поступательного прогресса и соседствующая с ней иллюзия "развития человеческого капитала". И то, и другое - просто симулякр.
Прогресс не просто неравномерен (и вообще не характерен для людей, которые десятками веков жили в статичном, стратифицированном обществе - рождаясь и умирая в одном и том же месте при одинаковом экономическом укладе внутри одной конкретной ячеи общества). Он ещё и запросто может быть приостановлен или вернуться в регресс (и в нём - регрессе - заинтересовано намного больше людей, чем вам кажется: примерно все старики, например - которые стали жить дольше, испытывают больше страхов - но имеют при этом бОльшую власть, чем раньше - и к чему это приводит, видно на примере Южной Кореи или Японии, например).
Кроме прочего, людей на планете (по мнению многих) уже слишком овердохуя. И конспирология насчёт того, что нас чем-то поливают, что КОВИД и соседствующие с ним "гриппы" не просто так и что "второй демографический переход" (= добровольное вымирание биологического вида?=) - программируемое действие, не на пустом месте родились.
Отсюда - важные вещи. которые недооценивают примерно все, кто занимается "инвестированием".
Это и раньше было актуально но теперь - вовсе базовая работа инвестора: обеспечить сохранность инвестиций, но сейчас это стало на порядок сложнее (то, что можешь сохранить - не имеет ценности, или теряет её; что имеет ценность - летуче, криминализовано и пр.)
Самый важный вывод тут - ничто из старых способов инвестирования, если ты не сильный мира сего, не может быть признано в полной мере безопасным. Банковский счёт сначала "заморозят", а потом "конфискуют" (на самые благие цели, разумеется). Золото или валюта могут в одночасье быть объявлены вне закона. Кроме того, с ними постоянно происходит то, что раньше называли "порчей монеты" (например, в РФ теперь очень трудно сбыть с рук хотя бы едва порченные долларовые купюры). Фондовый рынок - это угроза частных и общего дефолта и т.д. и пр.

Никто не заинтересован в сохранении вашей собственности и сохранении/развитии вас лично, а вовсе даже наоборот....

‼️ потекло само понятие "частной собственности". Квартира в "человейнике" - это по сути пространство между стенами. Всё остальное не ваше - от фасадов и общих домовых коммуникаций, территории и даже правил по эксплуатации жилья. Ярлык на княжение отбирается на раз-два собственность может быть "расприватизирована". Причём, это опять повсеместный процесс: отбирают собственность наших граждан за рубежом, отбирают собственность бывших наших граждан у нас, отбирают собственность одни граждане у других и государство у граждан (даже когда предыдущие документы основаны на законах или постановлениях судов).
Право собственности стало правом Шрёдингера, а сам "твёрдый документ" на владение чем-то - теперь как монетка, элемент булевой алгебры со сложным вероятностным внутренним строением, а не твёрдый факт.

Нет примата неприкосновенности частной собственности; нет полновесных прав на владение, пользование, распоряжение (и особо не было). Собственность текуча - и как уже написал вчера - ещё и крайне дорогая (и постоянно дорожающая) в обслуживании, особенно в налоговом плане.
___________________________

И в этом смысле - у недвижимости есть одновременно крупное достоинство и недостаток.
Недвижимость более устойчива.
И она же - легче изымается (рейдуется, облагается налогами, отсуживается).

Сосредоточимся на том, чтобы понять где -в смысле развития этих конфликтов - находится сегодня место "простого советского российского гражданина", который не желал бы стать лохом. И минимальный необходимый школьный набор действий, который надо осуществлять, даже покупая кладовку в очередной башне в Капотне.

#ШколаОценки #Недвижимость #Инвестиции

Вчера провёл "тыква-тест на утрату недвижимости" с коллегами из Нижнего, Сочи, Наро-Фоминска, Новосибирска, Дубайска и других городов. Обсуждали новации на рынке мошенничества и фактическое в плане регулирования со стороны властей.

Вот базовые выводы:

1. Как и раньше, главная причина, почему некто теряет при покупке или продаже - это (дурная) экономия. Поскольку рынок очень усложнился, включая технологии хитрецов и возможности государства по контролю и регулированию, смысла экономить на налогах и экспертизе просто нет.

Все попытки в этом направлении сегодня - это заявка на (будущий) кидок. Особенно в этом смысле наивны покупатели, которые не нанимают риелторов (при том, что чек-лист насегодня содержит уже более 20 документов и действий, фактически обязательных для него, если нет желания расстаться с деньгами навсегда).
Вот только одна новация: в Москве теперь строго рекомендовано освидетельствовать продавцов в Институте Сербского (на предмет дееспособности) в день или за день до сделки.

2. Государство всё больше и всё серьёзнее подходит к контролю за куплей-продажей и использованием объектов недвижимости. Регуляция через ген.планы. Повышение имущественных налогов (и через ставку, и через рост кадастровой стоимости). Присмотр за целевым использованием участков (и под ИЖС, и под сельхоз.назначение) - всё это будет ужесточаться и интенсифицироваться. Контроль со спутниковых снимков, облёты дронами. двойные и тройные проверки. Использование агентуры даже и "добрых соседей" - которые сообщат о том, что вы сдаёте внаем жильё - без договора. Не играйте с государством в азартные игры. И давно и настойчиво рекомендуем: приближайте свои действия реальные и документальные. Нет смысла "покупать участки впрок".

3. Покупка или продажа без фактического Due Diligence - это азартная игра.
Кто сказал, что завтра здесь не будет проложена дорога?
Кто сказал, что строительство разрешат?
А вот кейс - в ЖК бизнес-класса нет КНС, слив идёт прямо в Чёрное море (реальная ситуация).
А что будет с другим ЖК, где очень много продано квартир в рассрочку (и нет механизма, как в развитых странах, отбирать эти квартиры назад при невыплате очередного транша)? Вот вы купили в нём жильё, но половина не внесла взносы. Подумайте, что дальше. И т.д.

Если коротко, то растёт роль экспертизы (поздравляю, коллеги, ибо мы её и продаём), но не всякой.

Уже не катит формальный подход (просто собрать документы). Нужно умение и возможности коммуницировать с представителями власти, вести деятельно сит.анализ, проактивно выяснять сложности с объектом и делать самостоятельно сценарное планирвание.

Грамотный риелтор просто обязан превращаться в инвест-менеджера.
А покупатель - в инвестора (сам, а не потому, что не смог продать объект, на котором собирался спекульнуть, но не успел скинуть. пока цены позволяли).

Чудеса чудесатые: наш рынок таки делается всё более цивилизованным, профессиональным и предъявляет соответствующие требования.

И да. Покупатель/продавец без экспертизы на нём (своей или привлечённой) - теперь де-факто как тот самый чувак с шашкой против танков.

Без шансов.
_____________________________

Самый эмоциональный момент обсуждения: это когда коллеге из ОАЭ задали вопрос про мошенничества на их рынке и он сказал, что после того, что он послушал про Нижний и Сочи ему крыть нечем...

#AI #Недвижимость #Паттерн

А вот тут удивительного ролик, который я возьму за базу, но слегка почекрыжу.

Я со схожим поведенческим паттерном столкнулся на заправке одной крупной российской сети. Где недавно начали внедрять оплату без-человека. В том варианте, когда оплата ведётся через монитор на стойке: сотрудница заправки сама же обучала меня, как правильно нажать нужные кнопки. Сама же - та, которая будет работы лишена. Потом. Через этот монитор.
Я её спросил, понимает ли она это, - она или не поняла вопрос, или сделала вид, что не поняла.
__________________________________

А вот в ролике выше - чувак уже не понял. И не потому, что не понял первую часть - первую часть он вкурил. Но он не знает другого паттерна, паттерна культурного. Который - выше поведенческого - и как джокер, бьёт любую карту ниже достоинством.

Если кто видел знаменитую картину Мане "Бар в "Фоли-Бержер". То на ней - на вас (из-за стойки) смотрит барышня. Которая продаёт фрукты-напитки и самое-разное. Но современники Мане прекрасно видели на картине сразу несколько явных знаков, прямо подтверждающих, что не только. Что тащемта, девица ещё и сама продаётся, и даже примерно понятно почём.

Либо надо знать бизнес-модель, которая тоже - паттерн, только рабочий и в деловом мире. А бизнес-модель состоит в том, что никому нахуй не нужны (какой прекрасный каламбурчик, правда?) обычные соски в Дубае.

И будет намного прекранее, если они вдруг станут риелторами. Там на них и заработать можно ещё.
И никому также не нужны, что характерно и важно! - просто риелторы в Дубае, на странном рынке - где одновременно дефицит предложения и покупателей.
Нужны риелторы, которые при случае - могут ублажить. Как и в Москва-сити. Чтобы клиенту не было безумно больно за отданные за странный большую часть года в тумане и серости вид миллиарды. (Там - за пустыню и жар).

Чего AI конечно сделать не сможет.

Так что есть кому и чем конкурировать с машинкой этой сраной, и обладательница выраженного пятого номера не зря смеётся. (Как это можно было не заметить? Начинаются вопросы к автору ролика уже - но это не наша забота, впрочем). Про сходство паттернов продажи в обеих (таких разных! и таких схожих!) отраслях - смотрите подробнее у коллеги Гряцких.

#Паттерн #КБ #Недвижимость #Инвестиции #Аренда

Применим наше новое знание к ситуации вокруг К&Б.

Помним, разумеется, что она опять - про паттерн,а не про конкретику. Кто-то где-то возможно расторгался не в срочном порядке с предыдущим арендатором (или вовсе простаивал). Кто-то легко пошлёт сеть на все четыре стороны и быстро посадит нового - другого - арендатора.

Мы говорим об общем правиле: вот сеть, вот она садилась на хорошие условия (так часто и много делали федеральные сети - и будут делать: т.к. "развиваться" - т.е. "расширяться" - им всегда надо быстро). Скорость имеет для них особое значение, потому что кто-то выходит на IPO, кто-то забирает долю рынка, кто-то должен успеть освоить инвестиции и кредиты в определённый срок.

_______________________


Но конфетно-букетный период завершается и сеть выставляет уже реальные условия. Это - мета-паттерн, русский паттерн, классический, архетипический. Так ведут себя наши сотрудники (совершенно по-разному работая в испытательном сроке и нет). Подруги (первые два-три месяца - до полугода, не больше) - просто ясны солнышки, красавицы и даже не какают. Машины на гарантии - да и вообще любая техника. Новая УК. Короче, примерно все - первое время так себя ведут.

А потом - нате получите. Перерасчёт. Повышение. Изменение условий. Заболела. Нервы. Не могу. Не шмогла. Не получилось. Платити снова.

Паттерн этот игроцкий, т.к. азартный. И совковый, т.к. фуфельный. Одна сторона делает вид, что; другая (делает вид, что) принимает игру и соглашается.

Казалось бы, чего проще - не сажай к себе арендатора по ставке, заметно превышающей рынок. И не будешь стоять перед дилеммой расстроенных ожиданий и тухлого выбора (или судиться с этими, или выгонять, и искать новых - по более низкой ставке и в любом случае терять на простое, а возможно и на ремонте).

Но у кого же хватит сил так сделать!?
[И какие проценты в банках, да? Закачаешься. Охуенные. Выше инфляции. Трудно отказать себе сделать депозит].
______________________________

Предохраниться от ситуации выше технически невозможно. Можно только упредить - культурой ведения бизнеса. По типу той, что была у Менделеева, когда он заходил на Академию наук и отказался от жалования, на порядок большего, чем то - от которого потом смог бы отказаться. Ну т.е. человек подумал здраво, взвесил свои шансы провалиться в соискание манны небесной вместо истины и честно себе ответил - не, 300 косарей - соскочить не смогу годового, давайте 30. Так и торговался - на понижение. Но это - Менделеев. Гений.
Он ведь не только таблицу свою придумал или 40-градусную. Но и двуставочный тариф в электорсети, который до сих пор работает, в отличие от самой сети - примерно везде.

Ну т.е. вы конечно можете пытаться прописать особенные штрафы за досрочное или за пересмотр цены или ещё за что-то. Вы можете попытаться встать в позу. Вы можете заручаться поддержкой менеджмента (да попросту коррумпировать его).

Ничего не поможет. Если схема работает - её будут применять.

А мета-схема, архетипическая, будет употреблена ещё и против воли употребляющего: она как бы заранее прописана в национальном коде. Украл-выпил-в тюрьму.

Любая федеральная сеть с любым арендодателем со временем будет торговаться вниз в любом случае.
Любой работодатель будет искать варианты кинуть на бонус.
Любая супер-выгодная сделка с государством или его структурами обязательно будет омрачена проверками. судами и разговорами с людьми в погонах и вообще разнообразными приключениями (не играйте с ним в азартные игры!)

Паттерн, батенька-с.