Для тех, кто спрашивал, ну и для тех, кто не спрашивал))))

Да, я еще в поездке, стараюсь бывать у родителей хотя бы раз в 1-2 месяца. К сожалению, мои уже совсем старенькие.
С удовольствием гуляю по Смоленску, городу моего детства.

Ваши вопросы обязательно буду разбирать и дальше, но только как вернусь в свой рабочий кабинет, где есть Консультант+. Пока стараюсь писать только новости.
Пока с удовольствием читаю ваши комментарии, спасибо, что тоже делитесь новостями.

Рубрика #ДелимсяОпытом
Большое спасибо Дмитрию за образцы документов ❤️

#НовостиЖКХ

Очень важное письмо прислала коллега под ником Зайцевна, за что ей огромное спасибо.

Все помнят, что с 1 сентября у нас новый порядок оформления актов выполненных работ? Мы об этом говорили здесь.

И один из постоянных вопросов: а кто будет подписывать акты, если совет дома вообще не выбран?

Мы советовали в такой ситуации не оставлять акты «в воздухе»: подписывать хотя бы с парой-тройкой собственников, на ближайшем ОСС поднимать вопрос о выборе совета дома, делать фото- и видеофиксацию работ и вообще собирать максимум доказательств того, что работы действительно выполнены.

А теперь на этот вопрос ответил Минстрой.

Письмо Минстроя России от 13.08.2026 № 50270-ДН/04.

Минстрой пишет:
новый Порядок, утвержденный приказом № 318/пр, применяется, если в доме избран совет МКД, а его председатель наделен полномочиями подписывать акты.
А вот если совет дома не избран, обязательное применение нового Порядка не требуется.

Цитата:
«В случае, если совет многоквартирного дома не избран, положения Порядка не подлежат обязательному применению».

Что тогда делать с актами?

Прописать порядок их оформления в договоре управления.
Да-да, знаю, это тоже собрание, но хоть какой-то выход, если у вас на доме нет добровольцев.
Причем Минстрой прямо говорит, что этот порядок может быть как аналогичным установленному приказом № 318/пр, так и отличаться от него.

И ещё важный момент: совет МКД в доме более чем с четырьмя квартирами вообще-то должен быть избран. Это ч. 1 ст. 161.1 ЖК РФ. А если собственники в течение года этого не сделали, созвать ОСС по вопросу избрания совета должен уже орган местного самоуправления — ч. 2 ст. 161.1 ЖК РФ. Так что можно и туда вопросики позадавать)))

🔔 Завтра онлайн расскажем всё о Большом бизнес-туре Р1 по Уралу

Ирэн Парсамян и Елена Шерешовец проведут открытую презентацию нового формата бизнес-игр Ассоциации «Р1»: 5 дней, 5 городов, 4 принимающие управляющие организации и их реальный жилфонд.

➡️ Покажем маршрут Уфа → Челябинск → Екатеринбург → Верхняя Пышма → Берёзовский, познакомим с принимающими компаниями и расскажем, что на самом деле будем смотреть и разбирать на местах.

✅ Раскроем то, что осталось за рамками анонсов, а ещё подробно пройдёмся по программе каждого дня, условиям участия, расскажем, что входит в пакет, и ответим на вопросы в прямом эфире.

📍 20 августа, 9:00
💌 Участие бесплатно: зарегистрироваться

Телеграм | MAX | ВКонтакте

#ХьюстонУНасВопрос

Доброе утро!
Я вернулась из поездки от родителей. И всем моим коллегам от них огромный привет🤗 
Сегодня четверг и мы сейчас разберем несколько вопросов, а потом я запущу рубрику #РыбныйДеньЖКХ
 
Olga
ТСЖ, провели собрание в начале февраля и изменили тариф, протокол от 15.02. Применили новый тариф с февральских квитанций. Одна собственница не согласна: раз приняли с 15.02, значит рассчитывайте по новому пол- месяца. Как поступить правильно?
 
Ответ:
Если в решении ОСС не указали отдельную дату, с которой применяется новый размер платы, я бы применяла его с даты принятия решения ОСС, а не с начала месяца.
Минстрой это разъяснял: размер платы применяется с момента принятия решения собрания или с даты, установленной самим решением ОСС в письме от 20.05.2026 № 11876-ОГ/00.
На будущее: прямо писать в вопросе ОСС: «Установить размер платы ___ руб. с 01.___.2026». И никаких потом споров про половину месяца.

Валерия:
День добрый!
3 июня на канале был пост о новых правилах по АВР с 01.09.2026
https://t.iss.one/Lena_Shereshovec/5003
Возникли вопросы, как вы думаете:
Если нет совета дома, размещение АВР в ГИС ЖКХ в рамках установленного срока новыми правилами (30 дней), будет считаться надлежаще исполненным?

Ответ:

Нет. Само по себе размещение акта в ГИС ЖКХ новый порядок оформления акта не заменяет.
По приказу Минстроя России от 22.05.2026 № 318/пр исполнитель оформляет акт и направляет два экземпляра председателю или членам совета МКД способом, позволяющим подтвердить получение.

В приказе перечислены почта, электронная почта, личный кабинет, личное вручение. Размещения акта в ГИС ЖКХ как замены этой процедуры там нет. Приказ вступает в силу 1 сентября 2026 года.

📍Но здесь есть важное продолжение. Минстрой совсем недавно отдельно разобрал ситуацию, когда совета дома вообще нет: письмо от 13.08.2026 № 50270-ДН/04.
ПМинстрой утверждает, что если совет МКД не избран, новый Порядок не подлежит обязательному применению, а порядок оформления актов можно определить договором управления.
Письмо, конечно, не НПА. Но ответ на наш вечный вопрос наконец появился.

Андрей:
Добрый день.
1. В НПА не прописано, кто может подписывать акт со стороны собственников если Совета и Председателя нет. Могут собственники?
2. Допустим, акт не подписан и направлен отказ (вариант, акт подписан частично, часть работ не принята). Акт направлен обратно в УК.
Далее действия? Всё по кругу? До бесконечности?
3. Может ли\должна ди УК выставить расчетки если акт не подписан\подписан частично?
 
Ответ:

Первый следующий шаг прямо прописан.
Если в течение 30 дней поступил отказ, исполнитель и председатель или члены совета оформляют новый акт. Дальше снова работает процедура пп. 3-5 приказа № 318/пр: направление, подписание либо мотивированный отказ. Это прямо следует из п. 6 Порядка.

А вот бесконечную процедуру , когда акт – потом отказ - потом новый акт - потом новый отказ,  приказ уже не расписывает.

Минстрой в письме № 50270-ДН/04 вроде немного пояснил: можно проводить совместные осмотры, согласительные совещания, уточнять состав и объём выполненных работ. Новый акт вполне может отличаться от первоначального. Если договориться всё равно не получилось, спор о содержании акта разрешается в том числе в судебном порядке.
 
Слабое место в законодательстве, согласна.

📍 Напоминаю:
через 15 минут начинаем открытый эфир про Большой бизнес-тур Ассоциации «Р1» по Уралу.

Расскажем, куда едем, какие управляющие организации нас принимают, какие реальные кейсы будем разбирать и почему это не просто поездка «посмотреть красивые дома», а возможность увидеть рабочие решения коллег изнутри.

Будет полезно директорам, юристам, главным инженерам и всем, кто хочет развивать свою управляющую организацию не в теории, а на живых примерах.

Подключайтесь.
Вот ссылка: https://vk.ru/call/join/E9anc-NWgOO-2Qzfo36W6_AfDr36srDKAyAfGcMMoIE

Сегодня четверг и #РыбныйДеньЖКХ
Закидывай вопрос и лови ответ!

Поясню немного.
Эта рубрика примерно как касса взаимопомощи. Здесь вопросы, с которыми мы можем помочь коллегам поделившись своими знаниями и опытом. В комментариях.
Параллельно я сейчас веду два канала – в Мах и в Телеграмме. Возможно, ответ на ваш вопрос нашелся именно в параллельной вселенной, по возможности проверяйте.
Рубрика выходит раз в неделю, ничего особенного делать не нужно, просто оставьте в течение недели свой вопрос в чате-поддержке.
 

1️⃣ Светлана Крюкова
Имеет ли право управляющая компания устанавливать лежачих полицейских?
 
2️⃣ ООО УСК Орион
А не подскажете по такому вопросу. у нас решение ОСС есть, но что-то в тупик зашли по поводу нужен ли проект организации дорожного движения на придомовой территории. территория в собственности, администрация не возражает. ГИБДД на администрацию кивает
 
3️⃣ ООРиСО
Коллеги, добрый день!
Новый ЖК, территория огорожена, множество калиток для входа по периметру, многие квартиры сдаются и у них подключен автовахтер, посторонние стали пользоваться этим и приходят со всех домов гулять во двор и воспринимают двор уже как общественное место, не уважая интересы жителей. Есть ли такая проблема у вас, как решается вопрос с доступом посторонних лиц на территорию ЖК и отключением автовахтеров. Поделитесь вашим опытом пож-та.
 
4️⃣ Валерий Викторович
Коллеги, подскажите, основание для начисления пени по статье "содержание" владельцам (физлицам) нежилых помещений делаем по полной ставке рефинансирования? Основание, вроде как, письмо минстроя 30174-ОГ/00 от 29 октября 2025 г. Но в нем указаны только сферы энергетики, тепло, газо, водоснабжения и водоотведения.
 
5️⃣ Бондаренко Мария
Здравствуйте!
В доме с ИТП  имеются нежилые помещения. которые рассчитываются напрямую  с  РСО по ХВС и водоотведению. Показания своих ИПУ (ГВС и ХВС) собственники нежилья передают (или не передают) в ЛК РСО.
Данные суммарном потреблении ХВ, в том числе для нужд ГВ, и водоотведении РСО передает в УК в виде расчета в пакете ежемесячных документов.
УК, являясь для всех потребителей МКД ИКУ по подогреву для нужд ГВ, начисляет плату нежилым помещениям за подогрев, пропорционально объему на подогрев по нормативу потребления ГВС для жилых помещений в МКД. Формирование квитанции УК к оплате для нежилья осуществляется через РЦ, однако у нежилых в ЛК базы данных  РЦ счетчик ГВС отсутствует.
Вопрос, как правильно УК начислять плату на подогрев для нежилья без данных показаний ИПУ ГВС нежилого помещения?

6️⃣ Александра
Добрый день!
Поделитесь информацией.
У нас в городе ( после обстрелов)нет электроэнергии 14 дней и воды больше месяца. Городская подкачка не работает, воду дают по графику от генераторов, раз в день с 18 до 21, чаще всего добивает только 1-3 этаж, всего этажей 9. Остальные носят ведрами-баклашками с нулевого этажа - поливочного крана. Вчера было собрание 90% проголосовали за целевой сбор на покупку насоса  и генератора к нему. Ну пару человек ,естественно с первого этажа ,у которых вода бывает и так, сказали что нас накажут ВОДОКАНАЛ если мы будем качать воду себе из системы,  у соседних домов давление сильно снизится.
Какие действительно меры воздействия Водоканал может принять , как он это узнает , ну и вообще что можете сказать по этому поводу.
 
7️⃣ Galina Senchishchva
Подскажите, нам банки стали выставлять за банковское обслуживание0,5 % с каждого платежа. Собственникам кто-то пере выставляет это? У нас экономисты хотят на осс вынести вопрос по банковскому обслуживанию, или лучше как то в тариф рассчитать ?

8️⃣ Илья
а каким нормативным актом предусмотрена возможность собственника отказаться от своего голоса после подведения  итогов собрания и право  ГЖИ  не учитывать не оспоренный в суде и не признанный фальсифицированным  в рамках уголовного дела бюллетень? Ихмо при наличии таких обращений ГЖИ должна с иском о недействительности в суд обращаться. У меня был случай  при оспаривании ОСС собственник как свидетель в суде заявлял что подпись его, голоса не исключили

9️⃣ Александра
Добрый вечер ,коллеги! Пришло время нам застраховать лифты, росгосстрах сказала что нужно им предоставить право собственности на лифт. Подскажите пожалуйста ,что это за документ ,откуда он берётся ,кроме паспорта лифта ничего нет у нас

🔟 Валерий Викторович
Ситуация. Мкд 2006 г. Собственник при покупке в 2007 сделал ремонт, в ходе которого, стояк ГВС перенес на противоположную стену ванной. В 2018 квартиру продал. При этом, новым хозяевам каким либо схем или согласований не оставил. Как выяснили - их и не было никогда, собственник за давностью лет, уже и сам забыл, что стояк ГВС у него не по проекту.
В июле 26 происходит авария, срывает резьбу на полотенчике и топит 3 этажа: 13 (где сорвало резьбу), 12 - попасть не могли в момент аварии - смогли увидеть что творится только через 6 ч, 11 - в момент аварии в квартире пошел ливневый дождь).
Мы заменили участок стальной трубы на ПП. При этом показали что за эти 20 лет у них наросло в трубах.
Сейчас собственники 10 и 9 этажей, увидев что творится с трубой, тоже решили заменить на ПП свои участки. При этом, требуют перенести стояки на ту же стену, что и выше.
Я в раздумьях, стоит ли менять проектное решение и имею ли я на это право как УО? Без ОСС

▶️ Как УО отбиваются от рейдеров, работают с низким тарифом и превращаются в бренд: что увидим на Урале

На открытом эфире Ассоциации «Р1» Ирэн Парсамян и Елена Шерешовец представили программу Большого бизнес-тура, который пройдёт 8–12 сентября по маршруту Уфа – Челябинск – Екатеринбург – Верхняя Пышма – Берёзовский.

Главная фишка мероприятия – реальные УО, дома, процессы и истории. Участники увидят работу компаний изнутри, разберут вместе с руководителями их решения и ошибки, а затем определят, какие практики можно адаптировать под собственную УО.

📎 Скачать материалы открытой презентации

➡️ Участников ждут:
▪️ форум «УТРО» и Ситуационный центр Уфы
▪️ эксплуатационные и цифровые кейсы ГК «ДОМОСЕРВИС»
▪️ опыт ГК «ГОЛОС.КОМФОРТ» по созданию бренда УО и работе с репутацией
▪️ кейсы клиентского сервиса и запуска маркетплейса платных услуг УЖК «ТЕРРИТОРИЯ»
▪️ реальные истории ГК «КОТ»: рейдерский захват, работа по тарифу в два раза ниже муниципального и цифровизация УО
▪️ финальный день в Pine Creek Resort: стратегическая сессия, мастер-класс по гольфу и закрывающее мероприятие

🩷 Успейте присоединиться! Количество мест ограничено: узнать подробности участия

Телеграм | MAX | ВКонтакте

#НовостиЖКХ

Минстрой написал новое письмо про землю вокруг МКД. И там есть несколько полезных моментов.

Письмо Минстроя России от 17.08.2026 № 50817-ДН/04


Во-первых, ещё раз про то, где заканчивается наше общее имущество.
Земельный участок под МКД входит в состав общего имущества, если он сформирован, определены его границы и он поставлен на кадастровый учёт. Если участок не сформирован, земля остаётся в публичной собственности, хотя собственники помещений вправе пользоваться ею в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации дома.

Во-вторых, Минстрой отдельно разобрал прилегающую территорию.
По общему правилу лица, ответственные за эксплуатацию зданий, могут быть обязаны участвовать, в том числе финансово, в её содержании. Конкретные границы и порядок устанавливаются муниципальными правилами благоустройства.
Но для МКД есть важное исключение.

Если земельный участок под домом не сформирован либо сформирован только по границам самого дома, собственники помещений в МКД от участия в содержании прилегающей территории освобождены.
Основание — ч. 9 ст. 55.25 ГрК РФ.

И ещё один хороший момент из письма: «придомовая территория» и «внутридворовая территория» — не одно и то же.
Двор вполне может включать участки нескольких МКД и муниципальную землю. Поэтому аргумент «ну это же ваш двор» сам по себе ещё не означает, что вся эта территория является общим имуществом конкретного дома и содержать её должна УК за деньги этого дома.

Письмо полезное. Особенно для переписки с теми, кто любит определять границы ответственности УК примерно по принципу «ну это же рядом с домом».

Само письмо, традиционно, не НПА, а позиция Минстроя.

#ХьюстонУНасВопрос
Из комментариев прилетел прекрасный вопрос и сразу вспомнился старый анекдот про клопов и диван)))

Итак, вопрос.

Таня Ника:
Регоператор отказывается вывозить диван с контейнерной площадки. Говорит, что в диване клопы, поэтому сначала его надо продезинфицировать. И только после этого диван можно транспортировать.

Посмотрела нормативку. Я такого основания для отказа не нашла.
Диван, утративший свои потребительские свойства, относится к ТКО, а по своим размерам — к крупногабаритным отходам. Вывоз КГО с предусмотренных для этого мест накопления обеспечивает региональный оператор. Это следует из ст. 1, ч. 2 ст. 24.7 Закона № 89-ФЗ и Правил обращения с ТКО, утв. ПП РФ от 07.03.2025 № 293.

Самое интересное , конечно, про клопов. Прямо душа радуется.
СанПиН 2.1.3684-21 действительно предусматривает дезинсекцию контейнерных и специальных площадок. Для площадок с бункерами для КГО летом предусмотрены профилактические дезинсекционные работы два раза в месяц.

Но требования сначала провести дезинсекцию конкретного дивана, чтобы регоператор получил право его вывезти, я в действующих правилах не нашла.

Надо идти до конца вместе с клопами!
Я бы попросила регоператора дать письменный отказ со ссылкой на конкретный пункт НПА, который запрещает ему забрать диван с клопами. Мне самой очень интересно посмотреть на этот пункт))

#ИнтереснаяСудебнаяПрактика

Мне на глаза попалась очень приятная для управляющих организаций судебная практика, есессно, спешу поедлиться)) Особенно с етми, кому ГЖИ периодически предлагает сделать за содержание то, что вообще-то называется капитальным ремонтом.

Дело № А21-13669/2025, постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.05.2026.

История такая.
Дом в Калининграде, объект культурного наследия. Фасад в плохом состоянии, оно и понятно, штукатурка повреждена и местами обрушилась. Министерство регионального контроля выдало ООО «ЖЭУ № 13» предписание -отремонтировать штукатурный и окрасочный слой фасада.

УК пошла в суд.

Первая инстанция сказала: предписание законное, выполняйте.

А вот апелляция посмотрела на ситуацию внимательнее.

1⃣ Во-первых, повреждения были совсем не локальными. По фотографиям суд установил, что штукатурный слой отсутствует или поврежден фактически по периметру всего дома. И сделал важный вывод: такой ремонт фасада относится уже к работам капитального характера.

2⃣ Во-вторых, собственники ещё 13.04.2024 приняли решение провести капитальный ремонт фасада за счёт фонда капремонта. Дом формировал фонд на счёте регионального оператора и уже был включён в краткосрочный план: разработка проекта была предусмотрена на 2024 год, сам капремонт фасада на 2025-й. Но ни проект, ни ремонт в установленные сроки Фонд не выполнил.

3⃣ В-третьих, это просто чудо!, суд посмотрел договор управления. В плату УК стоимость текущего и капитального ремонта не входила. Такие работы могли выполняться за дополнительные деньги собственников при наличии решения ОСС.

В итоге решение первой инстанции отменили, предписание признали недействительным, а с Министерства ещё взыскали в пользу УК 80 000 рублей госпошлины.

#ХьюстонУНасВопрос

Интересный вопрос из нашего чата.

Гульнара ТСН Успех:
Можно ли убрать из квартир полотенцесушители и обратный трубопровод ГВС и перенести циркуляцию в коллекторную? И сколько голосов для этого нужно?

Мне кажется, что сразу нужно определиться с терминологией и сказать, что мы здесь говорим не столько о самих полотенцесушителях, сколько об изменении внутридомовой системы ГВС. Стояки и другое оборудование на этих сетях относятся к общему имуществу МКД: п. 3 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, Правила №491.

В комментариях правильно разделили две ситуации.
Если убрать часть системы совсем, и в результате уменьшится общее имущество, тогда действительно нужно согласие всех собственников. Это прямо написано в ч. 3 ст. 36 ЖК РФ: уменьшение размера общего имущества возможно только с согласия всех собственников.

Но у Гульнары, судя по уточнению, ситуация другая: обратку хотят не ликвидировать, а перенести из квартир в коллекторную, причем техническая возможность для этого предусмотрена.
Вроде здесь уже не надо автоматически 100%. Но ведь в любом случае меняется существующее проектное решение инженерной системы ГВС. Нужны техническое решение и проект, проверка того, что после переноса сохранятся нормальная циркуляция, температура ГВС и безопасность системы, а уже потом ОСС с корректно сформулированным вопросом.

Самое сложное тут будет формулировка решения собрания. Предлагаю коллективно подумать.
Ясно, что нельзя писать "убрать полотенцесушители", а то сразу попадаем на 100%. Может "изменить схему циркуляционного трубопровода системы ГВС с переносом его из квартир в места общего пользования в соответствии с проектом"?