Вот Ильдар Борисович уже говорит что ставки по госке не повысят.

Вот и РБК достучались до представителя Минфина. Он видимо тоже был сильно удивлён информации о поднятии ставок.

https://t.iss.one/rbc_news/84148

Сбербанк домклик:
«В октябре 2023 года было выдано примерно 67,9 тыс. льготных кредитов, что на 15,6% меньше показателя сентября. При этом доля льготной ипотеки составила 50,9%, то есть ниже сентябрьского значения всего на 0,9%.»
Иными словами снижается объём выдачи ипотеки в целом. Выдача ипотеки по рыночным ставкам пока на приличном уровне. В ноябре будет уже по-другому.
И ещё можно предположить что у Сбера показатели выдачи лучше чем в среднем по рынку. Уже писал https://t.iss.one/yeltsovm/736 что ЦБ предварительно зафиксировал снижение выдачи льготной ипотеки по РФ на 27% в первые три недели октября. Соответственно общее снижение выдачи льготной ипотеки ещё будет большим.

https://blog.domclick.ru/novosti/post/issledovanie-domklik-kazhdaya-vtoraya-ipoteka-vydayotsya-po-lgotnym-programmam

Итоги недели: зима близко?

На вторичном рынке наблюдаем признаки торможения, что вполне логично. Впервые за долгое время спад предложения сменился ростом. В спальных районах плюс Мурино-Кудрово объем предложения за последнюю неделю вырос на 1,2%, с начала месяца - плюс 0,6% (ЦИАН). Еще один симптом остывания: по данным петербургского Росреестра, в октябре на вторичном рынке зарегистрировано на 12% меньше сделок, чем в сентябре.
Посмотрим на поведение покупателей: количество звонков пока на неплохом уровне, хотя явно снизилось по отношению к предыдущей неделе, на 30-40% ниже октябрьских пиков. Важно понимать структуру спроса. Кроме покупателей с «живыми» деньгами (хотя их, как всегда, немного), есть клиенты с ранее одобренными кредитами, под 14,5-15%. (Одобрение Сбера у тех, кто брал «на флажке», будет действовать до конца января, у ВТБ - до 14 декабря). Эта волна слабее предыдущих, но она есть. А вот желающих кредитоваться под 16,5-17% сильно меньше.
Чем быстрее будет остывать спрос, тем заметнее начнет прирастать предложение. Пока оно все еще на рекордно низком уровне. Ещё одна интересная деталь - для продажи наших и инвесторских выкупленных квартир уже недостаточно просто назначить лучшую цену при активной рекламе. Входим в сделки явно медленнее.

На первичном рынке - без перемен: практически полная зависимость от ипотеки с господдержкой. Все колебания спроса связаны либо с изменением условий (например, с увеличением первого взноса), либо со слухами о таких изменениях. Яркий пример «наведенной паники» - свежий (понедельничный) вброс информации о предстоящем повышении льготных ставок. Минфину через РБК пришлось объяснять, что пока льготным ставкам ничего не угрожает. Однако ЦБ уже отметил падение объемов льготной ипотеки на 25% в первые три недели октября; «ДомКлик» сообщил о сокращении льготного кредитования в октябре на 15,6%. Новых способов поддержки спроса на первичке пока нет, остаются только «словесные интервенции». Когда этот механизм перестанет работать - тогда увидим реальные контуры рынка. Не факт, что нам понравится.
На вторичке объем продаж будет снижаться быстрее. Но и петербургский рынок новостроек в ноябре, скорее всего, покажет серьезное снижение, на 25% или даже больше. Это исходя из того, что в октябре в петербургских новостройках продажи неожиданно выросли на 3%, в то время как в других городах уже наметился спад (в Москве, например - минус 17%).
Впрочем, статистика иногда преподносит сюрпризы.
И вот ещё какая мысль: несколько месяцев вторичный рынок продержится и при высоких ипотечных ставках. Просто сделок будет очень мало. Но вот при длительном периоде ставок в 16-17% для продажи залоговых квартир нужен будет сильный дисконт. 5-10% запросто. А значит, реальный разрыв между ценами первички и вторички будет заметно больше 20%. Многие квартиры будут дешевле остатка кредита. Следовательно, уровень риска в банковской системе будет нарастать.

@yeltsovm

Вот ещё цифры, показывающие стремительное снижение площади апартаментов/жилья.
В апартаментах нет ограничения площади как жилья. Пока законодатели решают что делать с апартами, рынок подстраивается под спрос.
Мне такая причудливая адаптация не по-душе. Юниты по 15 метров и меньше.
Аргументы «за» - понятны. Чем плохо:
- одно дело на 2-3 дня переночевать в 12-ти метровой комнатке и совсем другое - жить там. Не просто некомфортно. Чревато психическими заболеваниями;
- купить вы такое купите, но как это продавать-то потом, особенно если выяснится что управляющая компания не сильно справляется;
- аргумент что это небольшой юнит и его как самый дешевый можно перепродать - тоже не очень. Предложение будет увеличиваться, а покупателям станет понятно что ни для жизни ни для сдачи это псевдожилье не подходит.

https://t.iss.one/apartpro/1028

Сразу вспоминается недавний кейс, когда мы консультировали застройщика, разрабатывали концепцию для всех торговых помещений на первых этажах жилого комплекса. Правильная нарезка площадей, набор арендаторов, поддержка комфортной среды для жильцов дома и т.д. Победило желание заработать. Застройщик напилил кучу помещений по 50 метров. Логично. Цена квадратного метра - 🔥. Одна проблема - из приличных арендаторов кебаб и ремонт телефонов. А так - вэйпы, алкоголь. Сражаются за место. И контингент посетителей - так себе - семьям с детьми не хочется рядом прогуливаться.

@yeltsovm

На всякий случай ещё раз статистика по Петербургу и ЛО. Число сделок на вторичном рынке СПб в октябре - минус 12% к сентябрю. Число ДДУ +3%. Хорошие цифры. Сохраним в памяти.

@yeltsovm

«Коммерсант пишет»: Вторичка подходит к снижению» (https://www.kommersant.ru/doc/6339194). Опрошенные изданием участники рынка, подтверждают: «вторичка» добирает остатки активности; в крупных городах цены - по инерции - еще растут на 1,5-2%. В Петербурге плюс 1,1% за месяц, сообщает ЦИАН. Росту цен препятствует увеличение предложения: в петербургских спальниках за первую половину месяца - прибавка на 0,6%, по регионам России - плюс 1%. Следующий этап - остывание, снижение активности и стагнация цен. Главный вопрос: когда именно случится «перелом тренда» и насколько длительной будет тенденция к понижению? Или просто на время увеличатся дисконты к цене в рекламе?

@yeltsovm

Итоги недели. Сделки есть. До режима «музея» ещё далеко?

Объём предложения на вторичном рынке Петербурга остаётся без изменения - невысоким. Что очень важно. За неделю в спальных районах (включая Мурино и Кудрово) предложение уменьшилось на 0,1%. По данным того же ЦИАНа цены на вторичное жилье в крупных городах умудрились даже подняться на 1,5% за месяц - при сурово подорожавшей ипотеке. В Петербурге за это же время цены прибавили 1,1%.
Судя по поведению покупателей мы дрейфуем в «режим музея» - я об этом феномене писал в начале СВО. Люди звонят, ходят, смотрят. Но итогового решения не принимают, колеблются, некоторые ожидают что цены будут снижаться, просят скидку. Количество показов, необходимых для выхода на сделку, в ноябре увеличилось примерно на 40%. Наши территориальные менеджеры (отвечают за показ квартир) чувствуют себя немножко экскурсоводами.
Сделки, тем не менее, есть: помогает ограниченное предложение квартир и слабый приток новых вариантов.

Покупатели: есть люди с «прямыми» деньгами: из-под подушки достали, или продали доллары, купленные по 60 рублей. Или реализовали другую недвижимость, такое тоже случается. Приличная часть авансов вносятся по «старой» ипотеке, по ставкам до 15,5%. И уже идут (редкие пока) сделки с удивительными 16-17%.
Можно сделать логичное предположение. Как только объем предложения начнет расти - увеличится размер дисконтов, одновременно начнет пересыхать ручеек клиентов со «старыми» одобрениями; рынок развернется. Часть покупателей уйдет в режим ожидания, часть - начнет азартно торговаться за скидки. Это было бы логично. Но где логика, а где иррациональное поведение рынка…
Ещё одна важная тенденция: продавцы не готовы «выходить в деньги». Даже при высоких депозитных ставках. Им важно понимать, что с этими деньгами делать дальше. Усиленно вспоминаем технологии работы с цепочками сделок.

Первичка: конкретных данных по продажам в ноябре пока нет, но понятно, что пик сентября-октября уже пройден. Обсуждали с застройщиками петербургский статистический феномен: выдача льготной ипотеки сильно снизилась, а продажи новостроек в октябре увеличились на 3%. Сошлись на том, что сказывается 2-3-недельный лаг с момента выдачи кредита до регистрации. Если это так, то спад по итогам ноября на 20-30% будет неплохим результатом. Без иронии. Уровень сделок в сентябре и октябре был максимальным за долгое время.
Может быть, это отчасти объясняет и активность застройщиков по покупке новых участков. Покупка Самолетом 6 га на Шкиперском - лишь верхушка айсберга. По участкам по комфорт-класс с разрешением на строительство и пройденной градкомиссией цена может доходить до 100 тысяч рублей на квадратный метр улучшений. Конечно, в Петербурге своя атмосфера - сильно сказывается дефицит участков из-за длительности и непредсказуемости процедуры согласований. Лендлорды активно пополняют портфели перспективными наделами в соседней Ленобласти. Спрос на участки показывает, что застройщики оптимистично смотрят в будущее, на 2-3 года по крайней мере. А может, им просто некуда деваться - механизм запущен, строить-то все равно надо.
На рынке аренды без изменений. Минимальный объём предложения. Хорошее время для сдачи жилья, хоть и не пик сезона. Возможный рост ставок аренды будет хорошим подспорьем тем кто купил жилье с низкой ипотечной ставкой под сдачу.

@yeltsovm

Ожидаемо. ЦБ РФ наблюдает существенное ухудшение качества ипотечных кредитов.
https://realty.ria.ru/20231122/ipoteka-1910972464.html
⁃ Доля заемщиков с предельной долговой нагрузкой выше 80% (ПДН, отношение платежа кредита к сумме доходов) увеличилась с 20% в начале пандемии до 47% в третьем квартале 2023 года.
⁃ Более чем у половины заемщиков, взявших ипотеку в последнее время, первый взнос менее 20%, хотя ещё в начале 2020 года таких ипотечников было менее 30%
Дополню картину: надо еще учитывать, что рыночная цена объекта залога - это не та цена по которой приобреталась квартира (например новостройка), а та цена, по которой ее реально можно продать. На вторичном рынке. Где ставки уже 16-17%. И первоначальный взнос в 20% ну никак не покрывает разницу между ценой покупки новостройки и ценой продажи квартиры на вторичном рынке. А ещё добавим фактор срочности продажи, не дай бог - с торгов, там цена проблемной квартиры с проживающими и прописанными будет ещё ниже.
Вот она, ловушка «доступной ипотеки» вместо «доступного жилья». Жилье купить не проще из-за роста цен. Объемы строительства многоквартирного жилья не растут. Зато платежи и закредитованность населения выросла.
Растет и объем просрочки, пока - не критично. В принципе, ухудшение качества ипотеки не страшно, пока нет значимого объема дефолтных квартир на рынке. Вот тогда может начаться цепная реакция: срочные продажи части залогов ведут к удешевлению основной массы. (См. США, 2007-2008 или рынок недвижимости в Испании).
На всякий случай: я не пессимист. И я не сильно информирован. Просто пытаюсь логически анализировать происходящее. Но опять же, где логика, а где поведение рынка…

@yeltsovm

Вышел очередной отчёт ЦБ о Развитии Банковского Сектора

https://cbr.ru/Collection/Collection/File/46604/razv_bs_23_10.pdf

Ипотека и корпоративное кредитование продолжают быстро расти, несмотря на увеличение ставок.

Ипотека замедлилась до 2,9%, после рекордных +4,2% в сентябре, что все еще остается очень высоким уровнем. За десять месяцев с начала года портфель вырос уже на 27% – это значительно выше аналогичного показателя 2021 года (23,7%), когда был зафиксирован предыдущий рекорд по объему выданных ипотечных кредитов.

При этом, внимание: К концу года рост может составить ~30%.

Сократились выдачи как рыночной ипотеки из-за роста ставок, так и льготной из-за повышения первоначального взноса и ужесточения макронадбавок.

Прирост средств населения на счетах в банках ускорился — до +1,4 с +1,0% в сентябре. Продолжился переток с текущих счетов на срочные вклады.

Прибыль банков за месяц составила 256 млрд рублей, что на 13% ниже результата сентября из-за убытков от валютной переоценки на фоне укрепления рубля. С начала года сектор заработал 2,9 трлн рублей (!), но этот показатель завышен, так как банки отразили убыток около 0,4 трлн рублей от переоценки облигаций напрямую в капитале, а не в прибыли.

@yeltsovm

А вот вам занимательное сравнение вторички и первички на реальных цифрах.
Наш операционный директор - Марго присматривает студию в приличном ЖК недалеко от метро Удельная, рядом с парком. Марго - человек искушенный, с высочайшей «насмотренностью», да ещё и вооруженный поддержкой сильного ипотечного отдела.
Делюсь примерными цифрами.

Лучшая студия в собственности от физлица продаётся за 7 млн рублей.
Первый взнос 1,4 млн, дополнительный платеж банку 1 млн за пониженную ставку. Размер кредита - 5,6 млн, срок 30 лет. За счёт комиссии банку, ставка вместо 16,1% (платеж 76 500 руб. в месяц) составит 11,1% (платеж 53 700 руб. в месяц).

Такая же квартира от застройщика со сроком сдачи через год стоит 8,2 млн рублей.
Первый взнос 1,65 млн. Ипотека с господдержкой, 30 лет, ставка 8%, (платеж 48 000 руб. в месяц). Если включить опцию снижения ставки до 6% (комиссия банку 445 тысяч руб.) то ежемесячный платеж составит 39 000 руб.

Итого, для тех, кто предусмотрительно пролистал скучные цифры: несмотря на то что квартира на вторичке дешевле на 20%, ежемесячный платеж (с учётом всяких выкрутасов) составит 53 700 руб., а по новостройке - 39 000 руб.
Первый взнос + комиссия за понижение ставки за квартиру на вторичке составит 2,4 млн. По новостройке первый взнос + комиссия банку составит 2,095 млн.
Полная стоимость квартиры на вторичном рынке + комиссия банку за понижение составит 8 млн.
Полная стоимость этой же квартиры в стройке с учётом комиссии банку составит 8,645 млн.
И это мы ещё не пользуемся семейной ипотекой.

И да, реальная рыночная стоимость этих квартир по-прежнему 7 млн. руб.
Аренда такой же квартиры обойдётся в 32-35 тыс. руб.
Тогда не потраченные 2 млн (помните про первый взнос и комиссию?) можно разместить на депозите/в облигации втб и получать с них доход 20 тыс в месяц минимум. И - да, за ипотеку на протяжении 30-ти лет ни 39 ни 57 тысяч в месяц платить не надо. Совсем.

В данном умозрительном эксперименте ни один здравомыслящий заёмщик не пострадал.
А наш рынок веселый цирк шапито двигается дальше!

@yeltsovm

К тревожному вопросу о росте объёма нераспроданных квартир.
Вот Михаил Хорьков (https://t.iss.one/reburg/1020) отмечает что в отчете ЦБ указано
что к моменту сдачи домов в эксплуатацию 27% квартир не продано. На 6 п.п. больше, чем год назад и что это не так критично.
Поддержу.
Тем более что Дом РФ ожидает, что в этом году застройщики продадут на 38% квартир больше чем в 2022 году.
А ещё Михаил отмечает что застройщики спешат с запуском новых проектов, пока действует льготная ипотека.

@yeltsovm

А вот интересное про перспективы впадения в зависимость льготной ипотеки и эскро на рынке ижс.

https://nsp.ru/37655-v-dumu-vnesen-paket-iz-trex-zakonoproektov-pro-otkrytie-eskrou-scetov-dlya-izs

Про ежика и льготную ипотеку
Немного пятничного.

Весной в лесу Петя нашел ежика и принес домой. Родителям ежик понравился, и они разрешили его оставить. Днем ежик спал, а ночью бегал по квартире и смешно топал. Еще он любил пить молоко из железной миски. Летом родители уехали с Петей на дачу и, конечно, взяли ежика с собой. Он стал жить в саду, поедал жуков и гусениц и приносил огромную пользу огороду. Даже кроты ушли к соседям. В тазик наливали воды, ежик туда залазил, плескался и смешно фыркал.
К осени лапки ежика вытянулись и покрылись чешуйками; иглы стали длиннее и толще; глаза увеличились и стали фасетчатыми. Потом ёжик встал на крыло и улетел в неизвестном направлении. И тогда все поняли, что Петя принес из лесу не ежика, а неизвестно что!

Иногда кажется что с льготной ипотекой примерно то же самое.
Ведь кто-то по-прежнему думает что она повышает доступность жилья…

Но ведь из-за неё цены на жилье выросли, ежемесячные платежи тоже стали больше, выросла закредитованность населения. Зато увеличились доходы банков, и застройщиков. Чиновники иногда проговариваются: льготная ипотека - не для граждан, а для строительной отрасли.

А еще льготная ипотека - это глобальный инструмент перераспределения доходов населения: за тех кто взял льготную ипотеку по-сути платят все налогоплательщики.
Углубляется дисбаланс между регионами: со слов Анатолия Аксакова 35% льготной ипотеки уходит в Московский и Петербургский регионы.
А еще ипотека не дает гражданам вылезти из бедности: обязательные платежи банкам вычитаются из доходов, и рост зарплат никак не угонится за ростом долгов.
А ещё льготная ипотека - мощный инструмент по сдерживанию потребительских расходов - доходы домохозяйств гарантированно и приоритетно идут на погашение кредитов (поступают в банковскую систему).
В общем никогда такого не было, и вот опять. Вместо доступного жилья - неизвестно что.

@yeltsovm

Отставить панику. Праздник продолжается. Лимиты на льготную ипотеку заканчиваются, но
минфин готовит постановление о расширении лимитов по льготным ипотечным программам.

https://iz.ru/1611476/2023-11-27/vlasti-rasshiriat-limity-po-lgotnoi-ipoteke

ИРН опубликовал прогноз осторожный прогноз по рынку недвижимости Москвы и Подмосковья. https://www.irn.ru/articles/42152.html.
Прогнозы - дело неблагодарное, особенно сейчас, особенно по рынку недвижимости. Внешние факторы, льготная ипотека, ключевая ставка во всей красе. Точность прогноза зависит от способности угадать, что будет со ставками - ключевой и ипотечной.
ИРН мягко подсвечивает вероятность снижения цен на вторичном рынке, на 10%. Цифра вполне достижимая, если КС сохранится на текущем уровне или чуть-чуть ниже. Серьезного спада перед НГ ожидать не следует. Рынок в петербургском регионе также будет притормаживать, но достаточно плавно.

@yeltsovm

РИА Новости со ссылкой на Скоринг-бюро сообщает, что в октябре выдачи ипотеки в РФ сократились на 25% (в деньгах), до 750 млрд рублей. https://realty.ria.ru/20231127/ipoteka-1912031038.html.
Напомню, что сентябрь был рекордным, в октябре случился предсказуемый спад, о чем я не раз упоминал в блоге, и в ноябре спад, скорее всего, еще продолжится. Правда, есть еще такой фактор, как отставание в регистрации договоров. Возможно, именно поэтому продажи по ДДУ, в которых ключевую роль играет льготная ипотека, в октябре не снизились, а даже выросли на 3%. Но это временное явление, и в ноябре цифры придут в норму - будем «догонять» общее снижение рынка.

@yeltsovm

Итоги недели. На всякий случай. Предновогоднего ралли не будет: мы его «отгуляли» заранее, ещё в сентябре-октябре. Вдруг кто пропустил.

На вторичном рынке Петербурга и ЛО спрос явно ослабевает. Об этом говорит, например, увеличение предложения. В спальных районах (плюс Мурино - Девяткино) оно выросло на 0,7% за неделю - 26,34 тысячи лотов (на 1,2% больше, чем в начале месяца).
Снизилось количество звонков: по сравнению с концом октября - на 30-40% меньше. Снизилось и количество просмотров ликвидных объектов на агрегаторах, до 2-3 раз. Звонят меньше, смотрят реже, конверсия в сделки ниже. Все логично и предсказуемо, но наблюдать этот процесс не весело. Прошлый опыт подсказывает: чтобы сокращение спроса привело к снижению цен, должно пройти время. Необходимы значимый рост предложения и какая-то дополнительная мотивация для продавцов. С началом СВО и с объявлением мобилизации такая мотивация была, сейчас не наблюдается. Единственный рабочий аргумент - продать вторичку, чтобы купить новостройку, пока не отменили льготную ипотеку. Реальное снижение цен, тем более - на агрегаторах мы увидим не скоро. А вот дисконт к рекламной цене для быстрого вхождения в сделку уже начинает расти. Возвращаемся к опыту выработанному с начала СВО и мобилизации. На каждую квартиру в продаже наша команда формирует индивидуальную «дорожную карту»: теперь продать вторичку - отдельный проект, а не типовая сделка. Растёт важность обновления информации о конкурентных предложениях, в разы растёт качество отработки звонка и взаимодействия с покупателями на всех этапах, играем с текстами объявлений, очередностью размещения фотографий, описанием квартир. Куда важнее «цепляться» за каждый, даже призрачный интерес к квартире. И это только начало. Грядёт «рынок покупателя» во всей его красе.
По первичке главный показатель - выдача ипотеки. В октябре в РФ она сократились на 25%, Петербург-не исключение. При этом число сделок в регионе не сократились, а даже выросли на 3%. Но чем выше забираемся, тем виднее будет снижение. В ноябре увидим совсем другие цифры: спад процентов на 20-25 минимум. Впрочем, посмотрим.
В новостройках, по данным ЦИАН, также по «спальникам» - более 40,4 тысячи квартир, за неделю снижение объема предложения на 0,7%, но к 1 ноября - плюс 3,8%. Ассортимент растет, видимых поводов для повышения цен нет.
Рынок аренды: наконец-то предложение начинает понемногу увеличиваться. Пора бы уж! Когда еще, если не в ноябре. Сейчас на ЦИАНе количество вариантов составляет 4,15 тыс шт. (+ 3,1% за неделю, и + 4% с начала месяца 01 ноября 2023). Вариантов по-прежнему немного. Рост объявлений есть и на «Авито» и «Яндекс Недвижимости».
Итого: форточка возможностей продажи на вторичке почти прикрыта. Пик спроса пройден и на первичке. Остаётся наблюдать за снижением спроса на обоих рынках. С учётом твёрдых перспектив льготной ипотеки до июня 2024 (точнее - до президентских выборов в марте) у рынка новостроек явное преимущество. При этом разрыв цен между готовым и строящимся жильём вероятно будет увеличиваться - не факт, что цены на новостройки вырастут, а вот реальные цены сделок на вторичном рынке - запросто снизятся.

@yeltsovm