А вот чудесная статья в Известиях - оказывается, растет популярность купли-продажи жилья в рассрочку. (https://iz-ru.turbopages.org/iz.ru/s/1596883/2023-10-29/rossiiane-nachali-prodavat-kvartiry-v-rassrochku-bez-bankov). По-крайней мере так видят в компании «Этажи».
Издание, к сожалению, не приводит числа сделок между «физиками» производится в рассрочку и их доли в общем объёме.
Может и правильно, а то стало бы понятно что сделки единичны.
Сделки в рассрочку - не тренд, а сигнал: вторичный рынок будет меняться, участники ищут новые схемы. Продажу между физлицами в рассрочку я считаю не схемой, а «схематозом», с увеличенными рисками и для покупателя, и для продавца. Одно дело - когда за платежи отвечает банк, который проверяет и контролирует платежеспособность заемщика, а в случае дефолта - реализует актив. И совсем другое - отношения между «физиками». Вместе с ростом таких сделок будет расти и число недовольных и пострадавших.

@yeltsovm

А вот и ожидаемое решение Сбербанка.
С 3 ноября повышены ставки по базовым ипотечным программам. В смысле не льготным.
Минимальная ипотечная ставка на приобретение готового и строящегося жилья составит 15,6%.
Это плюс 1,4 процентного пункта.
Ждём подробностей о сроке действия старых одобрений.

@yeltsovm

Ещё про дисбаланс рынка жилой аренды. @banksta пишет:
«В Москве с начала года рекордно рухнуло предложение на рынке аренды недвижимости. Падение за год составило 65,5%, с августа количество доступных для съёма квартир упало на 95%. Особо острый дефицит наблюдается в эконом-сегменте.»

Падение доступных квартир с августа на 95% настолько же пугающее насколько и непонятное (в смысле что измеряли).
Падение на 65,5% за год выглядит очень приличным, да?
Так вот в СПб, если я правильно посчитал проценты из нашего аналитического отчета, - вообще минус 73% с января 👇

@yeltsovm

И это ещё не самый минимум. Дорогая ипотека на вторичке будет подталкивать спрос на аренду.

SHOT сообщает что в Москве задержан блогер-миллионник Аяз Шабутдинов — за мошенничество при продаже курсов.
Инфобизнес под давлением. Значимую долю в этом сегменте составляет продажа курсов об инвестировании в недвижимость. Разной степени полезности.
Ну и любопытно: проявится ли в деле Аяза налоговые претензии. Мизулина напрямую указывает что они есть.

@yeltsovm

Мой давний друг и партнёр Вадим Баранча пригласил поговорить на тему

🔥 «Рынок недвижимости после повышения ключевой ставки. Основные тренды и инвестиционные возможности».


📌 Эфир состоится 09 ноября 2023г. (четверг) в 11-00 по мск в Телеграм-канале https://t.iss.one/agentschool

В эфире обсудим:

1️⃣ что происходит с жилой и коммерческой недвижимостью;
2️⃣ новые вызовы после повышения ключевой ставки;
3️⃣ какие инвестиционные стратегии «сломались», а какие работают;
4️⃣ что делать с собственной недвижимостью;
5️⃣ на что теперь обращать внимание инвесторам, собственникам и агентам.

А ещё 29 ноября в 11.00 по мск Вадим Баранча выйдет в эфир с темой «Налог на имущество»🔥, где он разберет:
- принцип расчета, ставки, особенности;
- льготы по налогу на имущество;
- полное освобождение от налога для ИП.

Как долго будет продолжаться активность на вторичном рынке, что происходит с условиями кредитования.
ВТБ и Сбер обозначили новые ставки и срок действия старых (одобренных ранее). Заемщики ВТБ с одобрениями могут провести сделку до 15 декабря; у Сбера одобрения традиционно действуют 90 дней. Два крупнейших игрока (вместе они контролируют более 80% ипотечного рынка) определили границы. Месяца два назад эти условия казались бы запретительными, а теперь - отличная возможность, важно не упустить. (Как сделать человека счастливым? - Отними у него все, потом верни половину…)
С остальными банками и нетиповыми программами дела обстоят на порядок сложнее. Буквально сейчас ведем переговоры с одним из крупных кредиторов: условия, на которых совсем недавно был одобрен кредит, вроде действуют, но выдвигаются дополнительные требования. Невыполнимые. У многих банков похожая ситуация: одни просят увеличить первый взнос, другие корректируют условия страхования, третьи настаивают на переводе счетов в банк-кредитор. Начинается «серая» полоса, нервный период. Заемщики хотят сохранить приемлемую ставку, банки не хотят рисковать, но и терять клиентов - тоже. Балансируют. Решают индивидуально. Заемщики, понятное дело, нервничают.

Если верить СМИ, так банки даже фиксируют рост обращений за ипотекой.
https://realty.rbc.ru/news/654508d69a79475d10b18027
Вопрос трансформируются ли они в сделки.

Итоги недели: форточка возможностей еще открыта? Надолго ли?
Вопреки ожиданиям, активность на вторичном рынке остается весьма высокой. Спрос хотя и рваный, но активный.
Ситуация странная. Прежние ставки - 14,5-15% - через определенное время перестанут действовать; новые сделки пойдут с ипотекой под 16-17%. «Старые» одобрения поддерживают спрос. Если верить СМИ, банки фиксируют даже рост количества обращений. По данным Росреестра, в Ленобласти на вторичке за октябрь заключено на 4% больше сделок, чем в сентябре.
Важно отметить, что предложение на вторичке находится на крайне низком уровне. И это сильно поддерживает рынок. На вторичном рынке Петербурга в спальных районах, включая Мурино и Кудрово, в продаже всего 25,9 тысяч вариантов (данные ЦИАН). За неделю – еще минус 0,6%. Покупателям ни раздумывать, ни торговаться не приходится: видят, что вариантов больше не становится. А время ограничено. Покупают.
По совокупности причин давно уже должен был обозначиться спад, однако население своими иррациональными действиями опровергает логичные предположения.
Количество входящих звонков и даже переход в просмотры и сделки остаются на приличном уровне. С удивлением констатируем что идем с опережением плана по принятым авансам на продажу вторички. Общее ощущение, что если есть задача продать квартиру - то лучше сделать это сейчас. И важно понимать, для чего.
По новостройкам: цифр за октябрь пока нет, ждем. По предварительным данным, они будут слабее сентябрьских. По сведениям ЦБ, за три недели октября выдача льготной ипотеки сократились на 27%. А на нее приходится порядка 90% сделок. Поднятие ставки цб до 15% конечно оживит спрос но не сильно.

@yeltsovm

👆Датафлэт опубликовал статистику продаж новостроек в Москве и МО за октябрь.

Минус 18% в продажах квадратных метров к сентябрю.
Минус 16% в выручке.
При этом цены выросли ещё на 3%.

Цифры ожидаемо слабее чем в сентябре. Но надо учитывать что в сентябре был поставлен абсолютный рекорд по выдаче льготной ипотеки. Так что объём продаж вполне приличный. Снижение продолжится, вопрос - какими темпами. При текущих ставках льготной ипотеки и недоступно высокой ставке на вторичном рынке спрос на новостройки будет устойчивым.

Ждём цифры по СПб и ЛО. Тут снижение продаж, вероятно, будет чуть больше. Темпы выдачи льготной ипотеки в Петербурге снижались в октябре чуть быстрее чем в Москве.

@yeltsovm

А что, хорошая схема. Размещаем деньги на максимально длинный депозит под 12%, берём ипотеку с господдержкой под 8%. Минус в том, что нужно обладать такими деньгами и что цена приобретаемой новостройки существенно выше вторичного рынка. Но в конце концов можно продать квартиру на вторичке и купить квартиру в переуступке по семейной ипотеке. Как думаете, рабочая схема?
Ссылку на материал подсмотрел у Треугольного метра @Bevzenkocom

Frank RG сообщают что объем выдачи ипотеки в РФ в октябре сократился на 19,4% по сравнению с сентябрем, до 775,6 млрд рублей.
Средний размер выдаваемого кредита, после четырех месяцев роста, за октябрь снизился на 3% и составил 4 млн рублей.
В количественном выражении снижение выдач в октябре составило -17%.
Компания отмечает что на снижение объемов выдач ипотеки могло повлиять вступившее в силу 20 сентября 2023 года постановление ЦБ об увеличении первоначального взноса по госпрограммам до 20%.

От себя отмечу что повышение первого взноса конечно сильно повлияло, но не столько на спад в октябре, сколько на рекордный рост выдачи в сентябре на ожидании поднятия первого взноса.

Всего с начала года банки выдали ипотеки на 6,3 трлн рублей.

@yeltsovm

Сюрприз. Продажи новостроек в СПб и ЛО в октябре на высоком уровне, цены выросли.

В профильных телеграмм-каналах пишут что в Жилищный кодекс вносится условие что для посуточной сдачи квартир необходимо согласие 75% соседей. Это требование равносильно прямому запрету на посуточную аренду. Если оно действительно вступит в силу, то это сильнейший удар по бизнесу посуточной сдачи, небольшим инвесторам.
Многие уйдут в тень и будут пытаться обойти закон.
Значительная часть квартир вернётся на рынок долгосрочной аренды. Увеличится объём предложения, снизятся цены.
В выигрыше окажутся владельцы гостиниц и апартаментов.
Стоимость проживания для туристов вырастет.

Отмечу, что надо дождаться подробностей. До текущего момента идея о согласовании с 75% соседей не мелькала, хотя общий курс на ужесточение ощущался. Изначально поправка к 30 й статье Жилищного кодекса звучала так: сдавать можно «при условии обеспечения соблюдения прав и законных интересов соседей, правил пользования жилыми помещениями, а также правил содержания общего имущества собственников помещении в многоквартирном доме».

PS теперь понятно, какая тема будет самой горячей на следующей неделе.

@yeltsovm

Еще про необходимость получения согласия 75% жильцов (собственников) на сдачу квартир в посуточную аренду.
Для особенно въедливых, вдумчивых, журналистов и примкнувших к ним блоггеров 😉

В изначальном проекте с поправками в Жилищный кодекс про 75% согласий нет ни слова.
История борьбы с посуточной сдачей – долгая. Были бурные обсуждения закона Хованской, дебаты о том, что считать предоставлением гостиничных услуг и возможно ли оное в жилой квартире. Потом многочисленные скандалы соседей с «краткосрочниками», штрафы, суды и «казус Бахарева». Это когда житель Пскова отстаивал свои права на посуточную сдачу. НИСП внятно описал этот кейс. Конституционный суд вынес половинчатое решение, в Думу внесли законопроект о посуточной аренде (nsp.ru).

А 12-го ноября в «Известиях» вышел материал «Жилой понт» (iz.ru). В нем, со ссылкой на комитет Госдумы по строительству сообщается, что ко второму чтению документе заложили бомбу: «Не менее 75% жильцов МКД должны проголосовать и разрешить сдачу квартир в аренду на сутки». При упоминании недостижимо запретительных 75% тут же идет ссылка на законопроект № 445620-8 (duma.gov.ru). Фишка в том, что пока там нет ни слова про конкретное ограничение. В заключении профильного комитета (https://sozd.duma.gov.ru/download/167C2E05-21A8-4AFA-8FC2-714793849570) - то же, о чем сообщал Конституционный суд: «Договор найма жилого помещения, заключенный на срок до одного года, относится к категории т.н. краткосрочного найма. Минимальный срок, на который может быть заключен такой договор, гражданским и жилищным законодательством не установлен. В отношении... сдачи в аренду (наем) собственных или арендованных помещений, применяется патентная система налогообложения, что подтверждает позицию государства о допустимости извлечения дохода от сдачи в аренду (наем) собственных жилых помещений без оговорок о ее сроках.»
«…Необходимо обратить внимание на то, создаются ли для иных жильцов этого дома неудобства, существенно превышающие те, которые имеют место в ходе обычного использования квартиры… Частая смена находящихся в квартире лиц увеличивает риски появления среди них отличающихся неадекватным поведением (зачастую, когда речь идет об отдыхе или проведение праздников).»
«Законопроектом, не предусматривается необходимость запрета деятельности по краткосрочному возмездному предоставлению собственником принадлежащего ему жилого помещения в многоквартирном доме, если не создаются для иных жильцов и соседей неудобства, существенно превышающие те, которые имеют место в ходе обычного использования жилого помещения…»
Комитет поддержал, законопроект приняли в первом чтении.

Теперь, внимание: вопрос. Те, кто дочитал – поняли. Откуда взялась версия про согласие 75%?
Кто-то просто лучше информирован о возможных поправках? Или очередной вброс: посмотрим, что скажет возбужденная общественность, и пойдем навстречу компромиссному мнению?
Одно скажу точно. Общественность ну очень возбудится.

@yeltsovm

Важное дополнение. Спасибо Андрею, написал в комментарии к посту выше что в материале РГ от 8 ноября упоминается: «Ко второму чтению может быть внесена важная поправка. "Мы пропишем обязательную норму, что как минимум 75% жильцов многоквартирного дома должны проголосовать и разрешить данную сдачу в аренду по суткам", - сообщил первый зампред комитета ГД по строительству и ЖКХ Владимир Кошелев (ЛДПР).»
Не уверен что авторство ЛДПР повышает достоверность информации о поправке, но это пока первое прямимое упоминание о первоисточнике вброса о 75%.

А вот ещё. Погорячее чем новость про запрет посуточной аренды.

Агентства стали размещать информацию о грядущем поднятии ставок по ипотеке с господдержкой.
Официального подтверждения от банков нет.
Но и новые ставки, и дата их увеличения, и крайний срок проведения сделок по старым ставкам - обозначены.
Тогда ипотека с господдержкой будет 10%, семейная -8%.
Наблюдаем.

@yeltsovm