#лонгрид
Аналитика рынка офисной недвижимости Санкт-Петербурга
В бизнес-центрах Петербурга в первом квартале текущего года продолжает снижаться доля вакантных офисных площадей классов А, В+, В. Уровень вакансии офисов класса А оказался самым низким за последние пять лет.
В течение трех лет каждый квартал сокращается доля свободных офисов класса А. В первом квартале 2018 года их доля снизилась на 0,4 процентных пункта. В итоге уровень вакансии оказался самым низким за пять лет и составил 7,7%. Ежемесячная ставка аренды офисов класса А повысилась на 0,3% и достигла 1655 рублей за «квадрат».
Доля свободных офисов классов В+/В сократилась на 0,4 процентных пункта, до 9,1%. Сокращение в этом сегменте, как и годом ранее, произошло за счет снижения вакансии в классе В, где доля свободных офисов уменьшилась на 1 процентный пункт. По итогам первого квартала в класса В+ доля свободных офисов по сравнению с предыдущим периодом повысилась на 0,1 процентный пункт и составила 11,4%. Средняя ставка аренды офисов класса В сохранилась на уровне 1 020 рублей за «квадрат» в месяц. Средняя стоимость месяца аренды офисов класса В+ выросла на 1,9% и достигла 1080 рублей за кв. м.
В классе С в конце первого квартала этого года доля вакантных офисных площадей снизилась на 0,6 процентных пункта, до 5,7%. Средняя арендная ставка уменьшилась на 1,2% и составила 980 рублей за «квадрат» в месяц.
Аналитика рынка офисной недвижимости Санкт-Петербурга
В бизнес-центрах Петербурга в первом квартале текущего года продолжает снижаться доля вакантных офисных площадей классов А, В+, В. Уровень вакансии офисов класса А оказался самым низким за последние пять лет.
В течение трех лет каждый квартал сокращается доля свободных офисов класса А. В первом квартале 2018 года их доля снизилась на 0,4 процентных пункта. В итоге уровень вакансии оказался самым низким за пять лет и составил 7,7%. Ежемесячная ставка аренды офисов класса А повысилась на 0,3% и достигла 1655 рублей за «квадрат».
Доля свободных офисов классов В+/В сократилась на 0,4 процентных пункта, до 9,1%. Сокращение в этом сегменте, как и годом ранее, произошло за счет снижения вакансии в классе В, где доля свободных офисов уменьшилась на 1 процентный пункт. По итогам первого квартала в класса В+ доля свободных офисов по сравнению с предыдущим периодом повысилась на 0,1 процентный пункт и составила 11,4%. Средняя ставка аренды офисов класса В сохранилась на уровне 1 020 рублей за «квадрат» в месяц. Средняя стоимость месяца аренды офисов класса В+ выросла на 1,9% и достигла 1080 рублей за кв. м.
В классе С в конце первого квартала этого года доля вакантных офисных площадей снизилась на 0,6 процентных пункта, до 5,7%. Средняя арендная ставка уменьшилась на 1,2% и составила 980 рублей за «квадрат» в месяц.
#лонгрид
Про многострадальный Апраксин двор и очередной шанс вдохнуть в него новую жизнь
Концерн «Питер» Николая Пономарева готов провести редевелопмент Апраксина двора по проекту Никиты Явейна, потратив на это 7 млрд рублей
Предложение концерна «Питер» прозвучало на заседании малого правительства. Это может стать уже пятой по счету попыткой привести в порядок старейшую торговую зону Петербурга.
Предыдущую предпринял «Главстрой-СПб» Олега Дерипаски, но так и не приступил к работе. Появлению нового претендента на участие в реконструкции Апрашки предшествовала масштабная зачистка двора от нелегальной торговли.
Как рассказали «Фонтанке» два источника в Смольном, перестраивать Апраксин двор «Питер» собирается по проекту «Студии 44» Никиты Явейна, который Совет по сохранению культурного наследия одобрил в ноябре 2017 года. Стихийный рынок должен превратиться в креативное пространство, где помимо торговли появятся жилье, гостиницы, рестораны, а также образовательные и культурные учреждения.
Стоимость реализации первой версии проекта «Студии 44» оценивалась экспертами в 20 млрд рублей. Концерн «Питер» готов перестроить Апраксин двор за 7 млрд рублей. Но, как выяснилось, этих денег у компании нет. Есть готовность вложить 1,5 млрд рублей собственных средств, а остальные привлечь в виде займов. Однако информацию о согласованных банковских кредитах компания предоставить не смогла. Презентация прошла 21 мая в рамках заседания малого правительства Петербурга, которое в отличие от «большого» проходит регулярно и в закрытом для журналистов режиме.
По данным «Фонтанки», у чиновников возникли к потенциальному инвестору и другие вопросы. К примеру, как компания будет решать вопросы с другими собственниками Апраксина двора? Помимо города зданиями в старейшей торговой зоне владеет более десятка компаний, которым придется что-то предложить взамен. Кроме того, в Смольном хотят гарантий, что концерн «Питер» не повторит судьбу «Главстроя», который за десять лет так и не приступил к работам.
В комитете имущественных отношений отказались прокомментировать предложение концерна «Питер» по Апраксину двору. Заместитель председателя комитета по инвестициям Алексей Силкин не опроверг слова источников «Фонтанки».
В самом концерне «Питер» подтвердили свой интерес. «Проекты будем дорабатывать и обсуждать. Средства на реконструкцию есть», – заявили в компании. Вопрос о том, как компания будет решать проблему с другими собственниками, в пресс-службе оставили без ответа.
Концерн «Питер» – заметный игрок на рынке коммерческой недвижимости Петербурга. Ему принадлежит два крупных ТРК – «Сенная» и «Питер», «Троицкий» и «Сенной» рынки, несколько бизнес-центров, а также гостиница Park Inn в Петрозаводске. По данным СПАРК, выручка головной компании в 2016 году составила 439 млн рублей.
К Апраксину двору тоже имеет отношение. Первым проектом созданного в 1992 году концерна стал ремонт корпусов именно Апрашки. Впоследствии «Питер» выкупил несколько зданий, а в 2016 году приобрел примыкающее к рынку здание Лениздата. В общей сложности застройщику принадлежит 43 тыс. кв. м Апраксина двора, что составляет более четверти всей площади.
В свое время концерн «Питер» планировал построить новый рынок на Московском шоссе, куда должны были переехать торговцы Апраксина двора на время реконструкции. Участок арендовали в 2014 году, но в 2016-м Смольный расторг этот договор, поскольку инвестор «Главстрой-СПб» так и не приступил к работам.
Самостоятельно взяться за реновацию рынка «Питер» решил как минимум полгода назад. Во всяком случае, в декабре концерн переименовал созданный в 2008 году «Центр загородной недвижимости «Питер»» в «Инвестиционно-строительную компанию Апраксин двор». Открыто заявить о своем намерении компания решилась после того, как Смольный начал зачистку Апраксина двора от нелегальной торговли. Свои действия чиновники объяснили именно подготовкой к приходу нового инвестора.
Про многострадальный Апраксин двор и очередной шанс вдохнуть в него новую жизнь
Концерн «Питер» Николая Пономарева готов провести редевелопмент Апраксина двора по проекту Никиты Явейна, потратив на это 7 млрд рублей
Предложение концерна «Питер» прозвучало на заседании малого правительства. Это может стать уже пятой по счету попыткой привести в порядок старейшую торговую зону Петербурга.
Предыдущую предпринял «Главстрой-СПб» Олега Дерипаски, но так и не приступил к работе. Появлению нового претендента на участие в реконструкции Апрашки предшествовала масштабная зачистка двора от нелегальной торговли.
Как рассказали «Фонтанке» два источника в Смольном, перестраивать Апраксин двор «Питер» собирается по проекту «Студии 44» Никиты Явейна, который Совет по сохранению культурного наследия одобрил в ноябре 2017 года. Стихийный рынок должен превратиться в креативное пространство, где помимо торговли появятся жилье, гостиницы, рестораны, а также образовательные и культурные учреждения.
Стоимость реализации первой версии проекта «Студии 44» оценивалась экспертами в 20 млрд рублей. Концерн «Питер» готов перестроить Апраксин двор за 7 млрд рублей. Но, как выяснилось, этих денег у компании нет. Есть готовность вложить 1,5 млрд рублей собственных средств, а остальные привлечь в виде займов. Однако информацию о согласованных банковских кредитах компания предоставить не смогла. Презентация прошла 21 мая в рамках заседания малого правительства Петербурга, которое в отличие от «большого» проходит регулярно и в закрытом для журналистов режиме.
По данным «Фонтанки», у чиновников возникли к потенциальному инвестору и другие вопросы. К примеру, как компания будет решать вопросы с другими собственниками Апраксина двора? Помимо города зданиями в старейшей торговой зоне владеет более десятка компаний, которым придется что-то предложить взамен. Кроме того, в Смольном хотят гарантий, что концерн «Питер» не повторит судьбу «Главстроя», который за десять лет так и не приступил к работам.
В комитете имущественных отношений отказались прокомментировать предложение концерна «Питер» по Апраксину двору. Заместитель председателя комитета по инвестициям Алексей Силкин не опроверг слова источников «Фонтанки».
В самом концерне «Питер» подтвердили свой интерес. «Проекты будем дорабатывать и обсуждать. Средства на реконструкцию есть», – заявили в компании. Вопрос о том, как компания будет решать проблему с другими собственниками, в пресс-службе оставили без ответа.
Концерн «Питер» – заметный игрок на рынке коммерческой недвижимости Петербурга. Ему принадлежит два крупных ТРК – «Сенная» и «Питер», «Троицкий» и «Сенной» рынки, несколько бизнес-центров, а также гостиница Park Inn в Петрозаводске. По данным СПАРК, выручка головной компании в 2016 году составила 439 млн рублей.
К Апраксину двору тоже имеет отношение. Первым проектом созданного в 1992 году концерна стал ремонт корпусов именно Апрашки. Впоследствии «Питер» выкупил несколько зданий, а в 2016 году приобрел примыкающее к рынку здание Лениздата. В общей сложности застройщику принадлежит 43 тыс. кв. м Апраксина двора, что составляет более четверти всей площади.
В свое время концерн «Питер» планировал построить новый рынок на Московском шоссе, куда должны были переехать торговцы Апраксина двора на время реконструкции. Участок арендовали в 2014 году, но в 2016-м Смольный расторг этот договор, поскольку инвестор «Главстрой-СПб» так и не приступил к работам.
Самостоятельно взяться за реновацию рынка «Питер» решил как минимум полгода назад. Во всяком случае, в декабре концерн переименовал созданный в 2008 году «Центр загородной недвижимости «Питер»» в «Инвестиционно-строительную компанию Апраксин двор». Открыто заявить о своем намерении компания решилась после того, как Смольный начал зачистку Апраксина двора от нелегальной торговли. Свои действия чиновники объяснили именно подготовкой к приходу нового инвестора.
#лонгрид
Комплексному освоению отменят местные препятствия
Существующие только «на бумаге» проекты социальной или линейной инфраструктуры на муниципальных землях могут перестать быть препятствием для передачи их в аренду в целях комплексного освоения — Минстрой предлагает разрешить АО «Дом.РФ» (ранее — АИЖК) проводить аукционы на право заключения таких договоров даже в этом случае. Также ведомство пытается решить проблему передачи муниципалитетам возведенной застройщиком социальной инфраструктуры вместе с землей.
Единый институт развития в жилищной сфере («Дом.РФ», который ранее назывался АИЖК) получит право проводить аукционы на право заключения договоров аренды земли для комплексного освоения территории — даже при наличии «на бумаге» планов по строительству на земельных участках объектов местного значения. Проект поправок сразу к нескольким законам разработал Минстрой. Сейчас, согласно Земельному кодексу, участок, находящийся в муниципальной или государственной собственности, не может быть предметом аукциона, если он предназначен для размещения объектов федерального, регионального или местного значения (в соответствии с документами территориального планирования).
Необходимость в подобных изменениях продиктована невозможностью развивать большие земельные участки, находящиеся в госсобственности. Как отмечается в пояснительной записке, речь идет о ситуациях, когда на таких участках, согласно генплану, планируются объекты местного значения (например, социальная инфраструктура или линейные объекты), которые за счет муниципалитета «могут быть никогда не построены». Такие участки не могут быть переданы под комплексное освоение, чтобы застройщик мог разработать новый проект планировки и проект межевания территорий, а затем передать участки под объекты местного значения в муниципалитет,— а сами местные власти не заинтересованы в том, чтобы утверждать проекты межевания и тратить деньги.
Как поясняет член президиума правления «Опоры России» Дмитрий Котровский, сейчас проблема заключается в том, что, «как и в ГЧП, региональные чиновники зачастую боятся ставить свою подпись даже не потому, что они против освоения, а потому, что в случае неосуществления проекта ответственность ляжет на их плечи». Эксперт полагает, что на первое время возможность для «Дом.РФ» контролировать это может быть правильной идеей — чтобы сдвинуть ситуацию с места и посмотреть, какие будут изменения. Впоследствии, видимо, «Дом.РФ» даже придется открывать филиалы: контролировать такие процессы из одного института в Москве нереально.
Одновременно Минстрой планирует решить проблему передачи недвижимости в муниципальную собственность — когда застройщик передает, например, детский сад (который не является объектом местного значения), а землю под ним передать не может. Теперь Минстрой планирует предусмотреть в законе «О содействии развитию жилищного строительства» возможность передачи участков региону или муниципалитету, если на них расположены принадлежащие им объекты недвижимого имущества. Наличие проблемы Дмитрий Котровский подтверждает — если изначально не позаботиться о передаче, то муниципалитет может отказаться принимать землю, сославшись на то, что деньги на это не заложены в бюджете. В итоге застройщик вынужден платить налоги, рассчитанные из кадастровой стоимости, и деньги за содержание участка.
Отметим, «Дом.РФ» таким образом продолжит кампанию по вовлечению в оборот неиспользуемых земель — так, в конце прошлого года агентство продавало на аукционе земли, переданные ему управделами президента.
Комплексному освоению отменят местные препятствия
Существующие только «на бумаге» проекты социальной или линейной инфраструктуры на муниципальных землях могут перестать быть препятствием для передачи их в аренду в целях комплексного освоения — Минстрой предлагает разрешить АО «Дом.РФ» (ранее — АИЖК) проводить аукционы на право заключения таких договоров даже в этом случае. Также ведомство пытается решить проблему передачи муниципалитетам возведенной застройщиком социальной инфраструктуры вместе с землей.
Единый институт развития в жилищной сфере («Дом.РФ», который ранее назывался АИЖК) получит право проводить аукционы на право заключения договоров аренды земли для комплексного освоения территории — даже при наличии «на бумаге» планов по строительству на земельных участках объектов местного значения. Проект поправок сразу к нескольким законам разработал Минстрой. Сейчас, согласно Земельному кодексу, участок, находящийся в муниципальной или государственной собственности, не может быть предметом аукциона, если он предназначен для размещения объектов федерального, регионального или местного значения (в соответствии с документами территориального планирования).
Необходимость в подобных изменениях продиктована невозможностью развивать большие земельные участки, находящиеся в госсобственности. Как отмечается в пояснительной записке, речь идет о ситуациях, когда на таких участках, согласно генплану, планируются объекты местного значения (например, социальная инфраструктура или линейные объекты), которые за счет муниципалитета «могут быть никогда не построены». Такие участки не могут быть переданы под комплексное освоение, чтобы застройщик мог разработать новый проект планировки и проект межевания территорий, а затем передать участки под объекты местного значения в муниципалитет,— а сами местные власти не заинтересованы в том, чтобы утверждать проекты межевания и тратить деньги.
Как поясняет член президиума правления «Опоры России» Дмитрий Котровский, сейчас проблема заключается в том, что, «как и в ГЧП, региональные чиновники зачастую боятся ставить свою подпись даже не потому, что они против освоения, а потому, что в случае неосуществления проекта ответственность ляжет на их плечи». Эксперт полагает, что на первое время возможность для «Дом.РФ» контролировать это может быть правильной идеей — чтобы сдвинуть ситуацию с места и посмотреть, какие будут изменения. Впоследствии, видимо, «Дом.РФ» даже придется открывать филиалы: контролировать такие процессы из одного института в Москве нереально.
Одновременно Минстрой планирует решить проблему передачи недвижимости в муниципальную собственность — когда застройщик передает, например, детский сад (который не является объектом местного значения), а землю под ним передать не может. Теперь Минстрой планирует предусмотреть в законе «О содействии развитию жилищного строительства» возможность передачи участков региону или муниципалитету, если на них расположены принадлежащие им объекты недвижимого имущества. Наличие проблемы Дмитрий Котровский подтверждает — если изначально не позаботиться о передаче, то муниципалитет может отказаться принимать землю, сославшись на то, что деньги на это не заложены в бюджете. В итоге застройщик вынужден платить налоги, рассчитанные из кадастровой стоимости, и деньги за содержание участка.
Отметим, «Дом.РФ» таким образом продолжит кампанию по вовлечению в оборот неиспользуемых земель — так, в конце прошлого года агентство продавало на аукционе земли, переданные ему управделами президента.
#лонгрид
Отличное исследование ЦИАН о нормах инсоляции и их влиянии на человека и рынок недвижимости
Квартиры, выходящие на солнечную сторону, всегда пользуются спросом. И дело не только в экономии электричества, но и влиянии на здоровье человека. Нынешние нормы инсоляции эксперты уже называют критическими. Тем не менее, постоянно ведутся разговоры о сокращении часов освещенности в квартире.
Солнечный свет – источник витамина D, он повышает настроение, снижает утомляемость и даже, говорят ученые, восполняет гормон радости. Дефицит света, напротив, подавляет эмоциональный фон, затормаживает обмен веществ, повышает вероятность заболеваний, включая онкологические. Более того, нормы инсоляции были введены в СССР почти 100 лет назад именно из-за борьбы с туберкулезом и для профилактики рахита.
В соответствии с последней редакцией норм инсоляции (от 10 апреля 2017 года), квартира в центральной части России должна непрерывно освещаться естественным светом минимум два часа в день, в южной – полтора часа, в северной – 2 часа 30 минут.
Нормы инсоляции регулирует СанПиН «Гигиенические требования к инсоляции и солнцезащите помещений жилых и общественных зданий и территорий» с изменениями на 10 апреля 2017 года.
Эксперты уже называют такие показатели критическими, однако похоже, это, видимо, не предел.
«Из-за необходимости соблюдения многочисленных норм по освещенности девелоперам приходится снижать плотность застройки и ломать голову над грамотной планировкой территории. Однако послабление может в итоге выйти боком, застройщики в погоне за прибылью будут строить дома на минимальном расстоянии друг от друга», – считает Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE.
Пока нормы инсоляции в большей степени соблюдаются в новостройках, где девелоперы обязаны учитывать их как для своих, так и близлежащих объектов.
Исключение – апартаментные комплексы. «Юридически они нежилые и выполнение норм инсоляции не требуется, чем часто пользуются застройщики. Фактически же в них проживают люди», – рассказала ЦИАН Юлия Зубарик, основатель компании Master's Plan.
По данным Российского государственного гидрометеорологического университета, москвичи обходятся без солнца 172 дня в год, жители Санкт-Петербурга на 10 суток дольше.
Еще больше проблем на «вторичке». По оценке Зубарик,10-20% домов старого фонда являются проблемными или из-за недостатка солнца или наоборот – переизбытка. И связано это не столько с планировками (в советские времена они были однотипными), а с расположением дома относительно юга.
«Например, дома серии II-68 часто застраивались в малоэтажных кварталах и на верхних этажах получали переизбыток света, особенно в однокомнатных квартирах, которые выходили все на одну сторону. Почти во всех сериях брежневской застройки наблюдаются неудобства, связанные с переизбытком солнечных лучей», – рассказала эксперт.
Нормы инсоляции также нарушаются из-за выросших деревьев, крона которых закрывает свет. В частности, это характерно для хрущевок.
Свою «ложку дегтя» сложившейся застройке добавляют новые высотки. «Нередко именно из-за новых проектов люди, многие годы проживающие в своих квартирах, сталкиваются с изменением инсоляции, когда новостройка дает тень на их дома», – говорит Литинецкая.
Если вы покупаете жилье, приезжайте на просмотр в светлое время суток. Это поможет убедиться, что бурная растительность или соседние здания не отбрасывают тени на квартиру.
Кроме того, определите: как приглянувшееся жилье расположено относительно сторон света. Самый удачный вариант – двусторонняя квартира, когда окна выходят на восток и на запад. В ней достаточно солнца, при этом не слишком жарко или холодно.
Если окна выходят на юг, будет переизбыток света и тепла. Летом в таких квартирах слишком жарко, без кондиционера и задернутых штор не обойтись.
«У меня панорамные окна, которые выходят на юг. При тридцатиградусной жаре дома находиться невозможно», – рассказала собеседница ЦИАН Мария.
Север – еще менее предпочтительный вариант. В этом случае квартира будет слишком темно
Отличное исследование ЦИАН о нормах инсоляции и их влиянии на человека и рынок недвижимости
Квартиры, выходящие на солнечную сторону, всегда пользуются спросом. И дело не только в экономии электричества, но и влиянии на здоровье человека. Нынешние нормы инсоляции эксперты уже называют критическими. Тем не менее, постоянно ведутся разговоры о сокращении часов освещенности в квартире.
Солнечный свет – источник витамина D, он повышает настроение, снижает утомляемость и даже, говорят ученые, восполняет гормон радости. Дефицит света, напротив, подавляет эмоциональный фон, затормаживает обмен веществ, повышает вероятность заболеваний, включая онкологические. Более того, нормы инсоляции были введены в СССР почти 100 лет назад именно из-за борьбы с туберкулезом и для профилактики рахита.
В соответствии с последней редакцией норм инсоляции (от 10 апреля 2017 года), квартира в центральной части России должна непрерывно освещаться естественным светом минимум два часа в день, в южной – полтора часа, в северной – 2 часа 30 минут.
Нормы инсоляции регулирует СанПиН «Гигиенические требования к инсоляции и солнцезащите помещений жилых и общественных зданий и территорий» с изменениями на 10 апреля 2017 года.
Эксперты уже называют такие показатели критическими, однако похоже, это, видимо, не предел.
«Из-за необходимости соблюдения многочисленных норм по освещенности девелоперам приходится снижать плотность застройки и ломать голову над грамотной планировкой территории. Однако послабление может в итоге выйти боком, застройщики в погоне за прибылью будут строить дома на минимальном расстоянии друг от друга», – считает Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE.
Пока нормы инсоляции в большей степени соблюдаются в новостройках, где девелоперы обязаны учитывать их как для своих, так и близлежащих объектов.
Исключение – апартаментные комплексы. «Юридически они нежилые и выполнение норм инсоляции не требуется, чем часто пользуются застройщики. Фактически же в них проживают люди», – рассказала ЦИАН Юлия Зубарик, основатель компании Master's Plan.
По данным Российского государственного гидрометеорологического университета, москвичи обходятся без солнца 172 дня в год, жители Санкт-Петербурга на 10 суток дольше.
Еще больше проблем на «вторичке». По оценке Зубарик,10-20% домов старого фонда являются проблемными или из-за недостатка солнца или наоборот – переизбытка. И связано это не столько с планировками (в советские времена они были однотипными), а с расположением дома относительно юга.
«Например, дома серии II-68 часто застраивались в малоэтажных кварталах и на верхних этажах получали переизбыток света, особенно в однокомнатных квартирах, которые выходили все на одну сторону. Почти во всех сериях брежневской застройки наблюдаются неудобства, связанные с переизбытком солнечных лучей», – рассказала эксперт.
Нормы инсоляции также нарушаются из-за выросших деревьев, крона которых закрывает свет. В частности, это характерно для хрущевок.
Свою «ложку дегтя» сложившейся застройке добавляют новые высотки. «Нередко именно из-за новых проектов люди, многие годы проживающие в своих квартирах, сталкиваются с изменением инсоляции, когда новостройка дает тень на их дома», – говорит Литинецкая.
Если вы покупаете жилье, приезжайте на просмотр в светлое время суток. Это поможет убедиться, что бурная растительность или соседние здания не отбрасывают тени на квартиру.
Кроме того, определите: как приглянувшееся жилье расположено относительно сторон света. Самый удачный вариант – двусторонняя квартира, когда окна выходят на восток и на запад. В ней достаточно солнца, при этом не слишком жарко или холодно.
Если окна выходят на юг, будет переизбыток света и тепла. Летом в таких квартирах слишком жарко, без кондиционера и задернутых штор не обойтись.
«У меня панорамные окна, которые выходят на юг. При тридцатиградусной жаре дома находиться невозможно», – рассказала собеседница ЦИАН Мария.
Север – еще менее предпочтительный вариант. В этом случае квартира будет слишком темно
#лонгрид
Завершение переезда структур «Газпрома» возродит офисный девелопмент в Петербурге к 2023 году
Международная консалтинговая компания Colliers International проанализировала переезд структур ПАО «Газпром» в собственные деловые центры и его влияние на рынок офисной недвижимости Петербурга в перспективе до 2023 года.
По мнению экспертов, с вводом в эксплуатацию «Лахта Центра», освободившиеся в городе офисы займут подразделения ПАО «Газпром», в результате чего к 2020 году вакансия в классе А достигнет максимально низкого за последние 10 лет уровня и составит 1%; ставки аренды ускорят рост. Согласно прогнозу Colliers International, к 2023 году, с реализацией второй очереди «Лахта Центра» и первой очереди «Морской резиденции», ПАО «Газпром» и его структуры будут занимать в Петербурге порядка 1 млн кв. м (GBA). Острая потребность рынка в новых площадях, достаточный уровень ставок аренды, а также завершение влияния «фактора Газпрома» послужат драйвером новой волны спекулятивного девелопмента в Санкт-Петербурге.
В 2017 году в Санкт-Петербурге были зафиксированы самые низкие объемы строительства новых офисных зданий. Так, общий объем ввода офисной недвижимости в прошлом году достиг минимальной отметки за десять лет – 116 100 кв. м. Показатель служит иллюстрацией «эффекта ожидания» девелоперов, которые на фоне повышения себестоимости строительства в связи с изменениями курса валют и снижения ставок в 2015-2016 гг. приостановили инвестиции в новые проекты, так как предполагают, что к 2019 году, после ввода первой очереди «Лахта Центра», вакансия в бизнес-центрах класса А значительно вырастет. Согласно анонсированным на текущий момент проектам, спекулятивный ввод в предстоящие три года не превысит 150 000 кв. м.
С вводом в эксплуатацию 129 000 кв. м новых арендопригодных площадей в составе 1-й очереди «Лахта Центра» и коэффициенте размещения – 20 кв. м на одного человека, новая штаб-квартира сможет вместить не более 6 400 человек. Таким образом, если говорить о сценарии переезда в новый проект сотрудников из уже разместившихся в Санкт-Петербурге подразделений, то мы можем прогнозировать, что площади в проекте «Лахта Центр» займут сотрудники основных подразделений компании «Газпром», в большинстве своем занимающие качественные бизнес-центры класса А в различных районах города. Это — чуть более 6 000 сотрудников высшего и среднего звена и около 100 000 кв. м новых арендопригодных площадей, которые может получить рынок (при коэффициенте размещения в них около 15 кв. м на человека).
Однако Colliers International видит реалистичным другой сценарий развития -освободившиеся после ввода в эксплуатацию «Лахта Центра» офисные площади не выйдут на спекулятивный рынок, так как их займут продолжающие переезжать в Петербург подразделения группы «Газпром». В результате, к 2020 году вакансия в классе А снизится до рекордных 1%, а ставки начнут стремительно расти.
Генеральный директор Colliers International в Санкт-Петербурге Андрей Косарев заявил: «Фактор “Газпрома” поставил девелоперов в «режим ожидания», в результате которого на рынке Петербурга в последние годы нарастает дефицит высококлассных офисов. Потребность в новом строительстве станет очевидной для девелоперов только в 2020 году, после завершения переезда подразделений ПАО «Газпром» в «Лахта Центр» и перераспределения освободившихся площадей между структурами компании. К тому моменту и рост ставок аренды, отражающий дефицит площадей, должен поспособствовать решениям о запуске новых проектов. Принимая во внимание минимальный трёхлетний цикл строительства, рост спекулятивного ввода на рынке офисной недвижимости можно ожидать лишь к 2023 году».
Завершение переезда структур «Газпрома» возродит офисный девелопмент в Петербурге к 2023 году
Международная консалтинговая компания Colliers International проанализировала переезд структур ПАО «Газпром» в собственные деловые центры и его влияние на рынок офисной недвижимости Петербурга в перспективе до 2023 года.
По мнению экспертов, с вводом в эксплуатацию «Лахта Центра», освободившиеся в городе офисы займут подразделения ПАО «Газпром», в результате чего к 2020 году вакансия в классе А достигнет максимально низкого за последние 10 лет уровня и составит 1%; ставки аренды ускорят рост. Согласно прогнозу Colliers International, к 2023 году, с реализацией второй очереди «Лахта Центра» и первой очереди «Морской резиденции», ПАО «Газпром» и его структуры будут занимать в Петербурге порядка 1 млн кв. м (GBA). Острая потребность рынка в новых площадях, достаточный уровень ставок аренды, а также завершение влияния «фактора Газпрома» послужат драйвером новой волны спекулятивного девелопмента в Санкт-Петербурге.
В 2017 году в Санкт-Петербурге были зафиксированы самые низкие объемы строительства новых офисных зданий. Так, общий объем ввода офисной недвижимости в прошлом году достиг минимальной отметки за десять лет – 116 100 кв. м. Показатель служит иллюстрацией «эффекта ожидания» девелоперов, которые на фоне повышения себестоимости строительства в связи с изменениями курса валют и снижения ставок в 2015-2016 гг. приостановили инвестиции в новые проекты, так как предполагают, что к 2019 году, после ввода первой очереди «Лахта Центра», вакансия в бизнес-центрах класса А значительно вырастет. Согласно анонсированным на текущий момент проектам, спекулятивный ввод в предстоящие три года не превысит 150 000 кв. м.
С вводом в эксплуатацию 129 000 кв. м новых арендопригодных площадей в составе 1-й очереди «Лахта Центра» и коэффициенте размещения – 20 кв. м на одного человека, новая штаб-квартира сможет вместить не более 6 400 человек. Таким образом, если говорить о сценарии переезда в новый проект сотрудников из уже разместившихся в Санкт-Петербурге подразделений, то мы можем прогнозировать, что площади в проекте «Лахта Центр» займут сотрудники основных подразделений компании «Газпром», в большинстве своем занимающие качественные бизнес-центры класса А в различных районах города. Это — чуть более 6 000 сотрудников высшего и среднего звена и около 100 000 кв. м новых арендопригодных площадей, которые может получить рынок (при коэффициенте размещения в них около 15 кв. м на человека).
Однако Colliers International видит реалистичным другой сценарий развития -освободившиеся после ввода в эксплуатацию «Лахта Центра» офисные площади не выйдут на спекулятивный рынок, так как их займут продолжающие переезжать в Петербург подразделения группы «Газпром». В результате, к 2020 году вакансия в классе А снизится до рекордных 1%, а ставки начнут стремительно расти.
Генеральный директор Colliers International в Санкт-Петербурге Андрей Косарев заявил: «Фактор “Газпрома” поставил девелоперов в «режим ожидания», в результате которого на рынке Петербурга в последние годы нарастает дефицит высококлассных офисов. Потребность в новом строительстве станет очевидной для девелоперов только в 2020 году, после завершения переезда подразделений ПАО «Газпром» в «Лахта Центр» и перераспределения освободившихся площадей между структурами компании. К тому моменту и рост ставок аренды, отражающий дефицит площадей, должен поспособствовать решениям о запуске новых проектов. Принимая во внимание минимальный трёхлетний цикл строительства, рост спекулятивного ввода на рынке офисной недвижимости можно ожидать лишь к 2023 году».
#лонгрид
Банки готовы предоставлять застройщикам проектное финансирование под 8-9% годовых
Об этом представители банков заявили в правительстве Ленинградской области на рабочем совещании, посвященном новым формам взаимодействия финансового сектора и строительных компаний.
В частности, Сбербанк готов предоставлять застройщикам, которые решат продавать только готовые квартиры, проектное финансирование по обычной рыночной ставке (сегодня она составляет 12-16% годовых). Тем, кто согласен продавать дольщикам жилье через резервирование средств на эскроу-счетах, банк готов профинансировать до 85% от стоимости строительства. При этом собственное участие застройщика (15%) может выражаться в затратах на приобретение земли. Кредит в этом случае будет выдаваться по средневзвешенной ставке. В начале лета, по данным Центрального банка РФ, средневзвешенная ставка для бизнеса в России составляла 9,08% по кредитам до трех лет и 8,11% - по более длинным займам.
Дальше всё будет зависеть от того, как пойдут продажи. Эскроу-счета в этом случае служат обеспечением кредита. Чем активнее поступают средства покупателей на счета, тем быстрее должна снижаться ставка. С момента, когда сумма средств на эскроу-счетах превысит ссудную задолженность застройщика, ставка может составлять 4,5-5% годовых.
Примерно такие же проценты обозначила и представитель Альфа-Банка. Остальные участники совещания, представлявшие Россельхозбанк, ВТБ, Райффайзенбанк и банк "Санкт-Петербург", предпочли точных цифр пока не называть.
При этом на средства дольщиков, депонированные на эскроу-счетах, проценты начисляться не будут. Фактически они окажутся замороженными до окончания стройки. Ведь задача покупателей — не заработать на депозите, а сохранить деньги до получения ключей от собственного жилья.
Наиболее рискованной для банков может стать ситуация, когда продажи квартир идут вяло, и к моменту сдачи дома сумма на эскроу-счетах не покроет суммы долга с процентами. При этом в рамках схемы с эксроу-счетами банк не может вмешиваться в управление строительством, даже если действия застройщика явно ведут к банкротству. Цена за риск, по мнению Екатерины Синельниковой, руководителя бизнеса ипотечного кредитования банка «Санкт-Петербург», "зашита" в относительно высокой стоимости проектного финансирования.
Представитель Сбербанка сообщила, что банк намерен оценивать рыночную привлекательность объекта, прежде чем принимать решение о кредитовании. Однако иметь дело с готовым, но непроданным жилым комплексом предпочтительней, чем с распроданным, но недостроенным.
Банки готовы предоставлять застройщикам проектное финансирование под 8-9% годовых
Об этом представители банков заявили в правительстве Ленинградской области на рабочем совещании, посвященном новым формам взаимодействия финансового сектора и строительных компаний.
В частности, Сбербанк готов предоставлять застройщикам, которые решат продавать только готовые квартиры, проектное финансирование по обычной рыночной ставке (сегодня она составляет 12-16% годовых). Тем, кто согласен продавать дольщикам жилье через резервирование средств на эскроу-счетах, банк готов профинансировать до 85% от стоимости строительства. При этом собственное участие застройщика (15%) может выражаться в затратах на приобретение земли. Кредит в этом случае будет выдаваться по средневзвешенной ставке. В начале лета, по данным Центрального банка РФ, средневзвешенная ставка для бизнеса в России составляла 9,08% по кредитам до трех лет и 8,11% - по более длинным займам.
Дальше всё будет зависеть от того, как пойдут продажи. Эскроу-счета в этом случае служат обеспечением кредита. Чем активнее поступают средства покупателей на счета, тем быстрее должна снижаться ставка. С момента, когда сумма средств на эскроу-счетах превысит ссудную задолженность застройщика, ставка может составлять 4,5-5% годовых.
Примерно такие же проценты обозначила и представитель Альфа-Банка. Остальные участники совещания, представлявшие Россельхозбанк, ВТБ, Райффайзенбанк и банк "Санкт-Петербург", предпочли точных цифр пока не называть.
При этом на средства дольщиков, депонированные на эскроу-счетах, проценты начисляться не будут. Фактически они окажутся замороженными до окончания стройки. Ведь задача покупателей — не заработать на депозите, а сохранить деньги до получения ключей от собственного жилья.
Наиболее рискованной для банков может стать ситуация, когда продажи квартир идут вяло, и к моменту сдачи дома сумма на эскроу-счетах не покроет суммы долга с процентами. При этом в рамках схемы с эксроу-счетами банк не может вмешиваться в управление строительством, даже если действия застройщика явно ведут к банкротству. Цена за риск, по мнению Екатерины Синельниковой, руководителя бизнеса ипотечного кредитования банка «Санкт-Петербург», "зашита" в относительно высокой стоимости проектного финансирования.
Представитель Сбербанка сообщила, что банк намерен оценивать рыночную привлекательность объекта, прежде чем принимать решение о кредитовании. Однако иметь дело с готовым, но непроданным жилым комплексом предпочтительней, чем с распроданным, но недостроенным.
#лонгрид
Правила взаимодействия застройщиков с дольщиками в Крыму могут измениться
Правила работы застройщиков жилья в Крыму, привлекающих средства дольщиков, могут быть скорректированы, сообщил министр строительства и ЖКХ России Владимир Якушев.
Он отметил, что поправки в федеральное законодательство, которые вступили в силу с 1 июля текущего года, были написаны для всех регионов, однако Крым имеет массу особенностей, которые придется рассмотреть дополнительно.
"По ряду позиций организации, которые работают в Крыму, не подходят под те финансовые ограничения, которые мы прописали. Поэтому мы сейчас будем, в том числе с депутатами Госдумы, проговаривать. И возможно, что касается майских указов, мы какие-то изменения по Крыму внесем. Сейчас думаем, будет это на уровне закона или подзаконного акта",- сказал министр во вторник на специальном заседании Совета при президенте РФ по развитию гражданского общества и правам человека.
Министр добавил, что в Крыму работают только два банка, которые уполномочены финансировать застройщиков. При этом всего по России этими функциями обладают 54 кредитные организации.
"Даже уполномоченные банки, которые могут кредитовать участников жилищного строительства — их на территории Крыма оказалось всего два", — сказал министр.
Как сообщалось, в конце октября прошлого года президент России Владимир Путин поручил разработать план поэтапного отказа от долевого строительства. В декабре правительство утвердило "дорожную карту" по замещению средств граждан, привлекаемых для создания многоквартирных домов, банковским кредитованием и иными формами финансирования. Предполагается, что с 1 июля 2019 года застройщики жилья смогут привлекать средства только в банках.
Поправки в законодательство, вступившие в силу с начала июля, вводят обязанность по раскрытию информации о составе и структуре учредителей застройщика, раскрытия взаимосвязи между ними, о физлицах, которые прямо или косвенно вправе распоряжаться как минимум 5% голосующих акций. Эти сведения должны передаваться в Единую информационную систему жилищного строительства (наш.дом.рф).
Также уточняются особенности взаимодействия застройщиков с уполномоченными банками, вопросы опубликования сведений об открытии и закрытии расчетного счета застройщика, порядок расчетов участников долевого строительства. Вводится ответственность бенефициаров компаний за те убытки, которые застройщик может нанести дольщикам.
Кроме того, законопроект содержит перечень запрещенных операций по расчетным счетам застройщика. В частности, запрещаются операции, связанные с обеспечением исполнения обязательств третьих лиц, покупка ценных бумаг, операции, связанные с созданием коммерческих и некоммерческих организаций, участием в уставных капиталах хозяйственных обществ.
Правила взаимодействия застройщиков с дольщиками в Крыму могут измениться
Правила работы застройщиков жилья в Крыму, привлекающих средства дольщиков, могут быть скорректированы, сообщил министр строительства и ЖКХ России Владимир Якушев.
Он отметил, что поправки в федеральное законодательство, которые вступили в силу с 1 июля текущего года, были написаны для всех регионов, однако Крым имеет массу особенностей, которые придется рассмотреть дополнительно.
"По ряду позиций организации, которые работают в Крыму, не подходят под те финансовые ограничения, которые мы прописали. Поэтому мы сейчас будем, в том числе с депутатами Госдумы, проговаривать. И возможно, что касается майских указов, мы какие-то изменения по Крыму внесем. Сейчас думаем, будет это на уровне закона или подзаконного акта",- сказал министр во вторник на специальном заседании Совета при президенте РФ по развитию гражданского общества и правам человека.
Министр добавил, что в Крыму работают только два банка, которые уполномочены финансировать застройщиков. При этом всего по России этими функциями обладают 54 кредитные организации.
"Даже уполномоченные банки, которые могут кредитовать участников жилищного строительства — их на территории Крыма оказалось всего два", — сказал министр.
Как сообщалось, в конце октября прошлого года президент России Владимир Путин поручил разработать план поэтапного отказа от долевого строительства. В декабре правительство утвердило "дорожную карту" по замещению средств граждан, привлекаемых для создания многоквартирных домов, банковским кредитованием и иными формами финансирования. Предполагается, что с 1 июля 2019 года застройщики жилья смогут привлекать средства только в банках.
Поправки в законодательство, вступившие в силу с начала июля, вводят обязанность по раскрытию информации о составе и структуре учредителей застройщика, раскрытия взаимосвязи между ними, о физлицах, которые прямо или косвенно вправе распоряжаться как минимум 5% голосующих акций. Эти сведения должны передаваться в Единую информационную систему жилищного строительства (наш.дом.рф).
Также уточняются особенности взаимодействия застройщиков с уполномоченными банками, вопросы опубликования сведений об открытии и закрытии расчетного счета застройщика, порядок расчетов участников долевого строительства. Вводится ответственность бенефициаров компаний за те убытки, которые застройщик может нанести дольщикам.
Кроме того, законопроект содержит перечень запрещенных операций по расчетным счетам застройщика. В частности, запрещаются операции, связанные с обеспечением исполнения обязательств третьих лиц, покупка ценных бумаг, операции, связанные с созданием коммерческих и некоммерческих организаций, участием в уставных капиталах хозяйственных обществ.
#лонгрид
Медведеву направили план развития магистральной инфраструктуры России на 7 трлн рублей
Министр экономического развития Максим Орешкин направил премьер-министру Дмитрию Медведеву проект комплексного плана развития магистральной инфраструктуры.
В издании напомнили, что документ в своем майском указе поручил разработать президент Владимир Путин. Первая версия плана, поступившая в распоряжение СМИ, предусматривает масштабное финансирование крупных инфраструктурных проектов на сумму в 6,8 трлн рублей. Деньги должны потратить в течение шести лет, из бюджета при этом выделят меньше половины от общей цифры.
Предполагается, что финансирование частично обеспечит долгосрочная программа РЖД до 2025 года. Основной статьей расходов станет транспортная инфраструктура: на нее в рамках плана планируется потратить 6,5 трлн рублей. Еще 300 млрд пойдут на инфраструктуру в энергетику.
Всего в список внесено 690 объектов , из которых 155 проектов затрагивают авиационный транспорт. Речь идет о реконструкции и строительстве региональных аэропортов по всей стране — в Челябинске, Ставрополе, Воронеже, Оренбурге, Чите, Якутии, на Чукотке и других субъектах страны. В разделе "Автомобильная инфраструктура" указано 296 проектов, включая строительство дорог и мостов.
Большая часть — реконструкция и строительство существующих федеральных трасс. В их числе есть и проект строительства и реконструкции участков автомобильной дороги А-147 Джугба — Сочи и далее до границы с Республикой Абхазия.
Вновь рассматривается вопрос о возведении моста через Лену в районе города Якутска. Переправа позволит создать новый логистический центр, где должны соединиться три федеральных маршрута — железная дорога, речной и авиационный транспорт. Представлены проекты строительства и других мостов: через Волгу (в Нижнем Новгороде), через Обь (в Новосибирске), через Сок (Самарская область), через Зею (в Благовещенске), через Томь (в Томске) и т.д. Также в плане есть обходы крупных городов, например Уфы, Новосибирска, Калуги, Читы, Орла, Пензы, Ижевска.
В разделе по внутреннему водному транспорту всего 38 проектов, в основном они касаются развития гидротехнических сооружений в речных бассейнах — Волжском, Азово-Донском, Ленском, Обском, Камском. Железнодорожные проекты в основном включают строительство скоростных и высокоскоростных магистралей, а также модернизацию действующих путей. В частности, в списке есть проект ВСМ Москва — Казань и ВСМ Екатеринбург — Челябинск, а также скоростная магистраль из Краснодара до Грозного и далее до Махачкалы.
Медведеву направили план развития магистральной инфраструктуры России на 7 трлн рублей
Министр экономического развития Максим Орешкин направил премьер-министру Дмитрию Медведеву проект комплексного плана развития магистральной инфраструктуры.
В издании напомнили, что документ в своем майском указе поручил разработать президент Владимир Путин. Первая версия плана, поступившая в распоряжение СМИ, предусматривает масштабное финансирование крупных инфраструктурных проектов на сумму в 6,8 трлн рублей. Деньги должны потратить в течение шести лет, из бюджета при этом выделят меньше половины от общей цифры.
Предполагается, что финансирование частично обеспечит долгосрочная программа РЖД до 2025 года. Основной статьей расходов станет транспортная инфраструктура: на нее в рамках плана планируется потратить 6,5 трлн рублей. Еще 300 млрд пойдут на инфраструктуру в энергетику.
Всего в список внесено 690 объектов , из которых 155 проектов затрагивают авиационный транспорт. Речь идет о реконструкции и строительстве региональных аэропортов по всей стране — в Челябинске, Ставрополе, Воронеже, Оренбурге, Чите, Якутии, на Чукотке и других субъектах страны. В разделе "Автомобильная инфраструктура" указано 296 проектов, включая строительство дорог и мостов.
Большая часть — реконструкция и строительство существующих федеральных трасс. В их числе есть и проект строительства и реконструкции участков автомобильной дороги А-147 Джугба — Сочи и далее до границы с Республикой Абхазия.
Вновь рассматривается вопрос о возведении моста через Лену в районе города Якутска. Переправа позволит создать новый логистический центр, где должны соединиться три федеральных маршрута — железная дорога, речной и авиационный транспорт. Представлены проекты строительства и других мостов: через Волгу (в Нижнем Новгороде), через Обь (в Новосибирске), через Сок (Самарская область), через Зею (в Благовещенске), через Томь (в Томске) и т.д. Также в плане есть обходы крупных городов, например Уфы, Новосибирска, Калуги, Читы, Орла, Пензы, Ижевска.
В разделе по внутреннему водному транспорту всего 38 проектов, в основном они касаются развития гидротехнических сооружений в речных бассейнах — Волжском, Азово-Донском, Ленском, Обском, Камском. Железнодорожные проекты в основном включают строительство скоростных и высокоскоростных магистралей, а также модернизацию действующих путей. В частности, в списке есть проект ВСМ Москва — Казань и ВСМ Екатеринбург — Челябинск, а также скоростная магистраль из Краснодара до Грозного и далее до Махачкалы.
#лонгрид
У сахалинца пытаются отсудить дальневосточный гектар с наполовину построенной базой отдыха
Удивительная в плохом смысле история приключилась с сахалинцем Олегом Резниковым и его женой Ольгой. Супруги вступили в программу "Дальневосточный гектар", оформили два земельных участка в районе одного из озер в селе Охотском Корсаковского района и вложили все, что имели, в строительство базы, ориентированной на семейный отдых и спортивное развитие детей. Когда на участке стали вырастать первые строения (гостиница и кафе), Резниковы узнали, что их договор на земельный участок должен быть расторгнут.
Причина, по которой мэрия решила подать иск, — представление Корсаковской городской прокуратуры, из которого следует, что предоставленные семье Резниковых земельные участки расположены на территории участка "Орлиный" Охотского месторождения морских песков.
Вместе с тем, речь идет не только о семье Резниковых, но и о смежных землепользователях (тоже участниках программы "Дальневосточный гектар"). Одному из них тоже предъявлено требование о расторжении договора. В крайне неприятной ситуации могут оказаться несколько десятков человек, взявших землю в селе Охотском и замысливших какие-то проекты.
Прокуратура не требует расторжения договоров на земельные участки, а настаивает на безотлагательном устранении нарушений природоохранного законодательства. Эту формулировку в мэрии расценили по-своему и пытаются через суд изъять участки. При этом в личных беседах сотрудники администрации говорят Резникову, как важен для района его проект и как не хочется забирать у него землю.
— У администрации нет стопроцентной информации о том, что под нашим участком залежи песка, никакой экспертизы не было. Все это следует только из текста представления, — говорит Ольга Резникова.
Семья вложила в проектирование и строительство около 20 миллионов рублей, то есть все, что было. Пришлось продать квартиру и грузовой автомобиль, заложить легковушку, использовать все накопления.
Причем потратиться Резниковы вынуждены были еще и на вынос линии электропередачи, которая проходила по центру гектара.
По словам юриста Резниковых Максима Костанова, отчаиваться рано. Нормативные правовые акты, позволившие многим гражданам в свое время оформить участки в селе Охотском, противоречащими закону пока не признаны. Сейчас в суде находятся три иска: два по нашим героям и один по смежному землепользователю.
Дело самого Олега Резникова будет рассматриваться в Арбитражном суде Сахалинской области.
У сахалинца пытаются отсудить дальневосточный гектар с наполовину построенной базой отдыха
Удивительная в плохом смысле история приключилась с сахалинцем Олегом Резниковым и его женой Ольгой. Супруги вступили в программу "Дальневосточный гектар", оформили два земельных участка в районе одного из озер в селе Охотском Корсаковского района и вложили все, что имели, в строительство базы, ориентированной на семейный отдых и спортивное развитие детей. Когда на участке стали вырастать первые строения (гостиница и кафе), Резниковы узнали, что их договор на земельный участок должен быть расторгнут.
Причина, по которой мэрия решила подать иск, — представление Корсаковской городской прокуратуры, из которого следует, что предоставленные семье Резниковых земельные участки расположены на территории участка "Орлиный" Охотского месторождения морских песков.
Вместе с тем, речь идет не только о семье Резниковых, но и о смежных землепользователях (тоже участниках программы "Дальневосточный гектар"). Одному из них тоже предъявлено требование о расторжении договора. В крайне неприятной ситуации могут оказаться несколько десятков человек, взявших землю в селе Охотском и замысливших какие-то проекты.
Прокуратура не требует расторжения договоров на земельные участки, а настаивает на безотлагательном устранении нарушений природоохранного законодательства. Эту формулировку в мэрии расценили по-своему и пытаются через суд изъять участки. При этом в личных беседах сотрудники администрации говорят Резникову, как важен для района его проект и как не хочется забирать у него землю.
— У администрации нет стопроцентной информации о том, что под нашим участком залежи песка, никакой экспертизы не было. Все это следует только из текста представления, — говорит Ольга Резникова.
Семья вложила в проектирование и строительство около 20 миллионов рублей, то есть все, что было. Пришлось продать квартиру и грузовой автомобиль, заложить легковушку, использовать все накопления.
Причем потратиться Резниковы вынуждены были еще и на вынос линии электропередачи, которая проходила по центру гектара.
По словам юриста Резниковых Максима Костанова, отчаиваться рано. Нормативные правовые акты, позволившие многим гражданам в свое время оформить участки в селе Охотском, противоречащими закону пока не признаны. Сейчас в суде находятся три иска: два по нашим героям и один по смежному землепользователю.
Дело самого Олега Резникова будет рассматриваться в Арбитражном суде Сахалинской области.
#лонгрид
Сегодня суд решит судьбу дольщиков «Кутузовской мили»
Суд должен принять решение о применении закона о банкротстве компании «ФЦСР», которая выступила застройщиком ЖК «Квартал Триумфальный». Для дольщиков признание компании банкротом — единственный шанс хотя бы частично вернуть вложенные средства.
Ранее Московский арбитражный суд отказался применять статью о банкротстве, так как компания не была признана застройщиком. Адвокаты компании утверждают, что термин «застройщик» можно трактовать по-разному, точного определения нет. При этом обманутые дольщики утверждают, что «ФЦСР» получала деньги и отчитывалась перед «Москомстройинвестом».
Дольщики, которые вложили в строительство ЖК «Квартал Триумфальный» более 2,5 млрд рублей, теперь не только лишились жилья, но и рискуют потерять денежные средства. Более того, за время строительства комплекс перешел из класса «премиум» в класс «бизнес». Также «Москомстройинвест», проанализировав деятельность компании «ФЦСР», нашел признаки нарушения уголовного кодекса РФ.
Строительство ЖК «Кутузовская миля» началось в 2002 году в районе Давыдково по контракту с правительством Москвы, позднее ЖК переименовали в «Квартал Триумфальный» из-за дурной славы. В 2009 году строительство заморозили, а главного инвестора Сергея Полонского осудили за мошенничество в особо крупном размере и хищение 2,6 млрд рублей.
Правительство Москвы приняло решение разорвать контракт с «ФЦСР» в 2017 году, с тех пор ведется процедура банкротства компании. Однако представители необоснованно затягивают дело для того, чтобы вывести активы.
Сегодня суд решит судьбу дольщиков «Кутузовской мили»
Суд должен принять решение о применении закона о банкротстве компании «ФЦСР», которая выступила застройщиком ЖК «Квартал Триумфальный». Для дольщиков признание компании банкротом — единственный шанс хотя бы частично вернуть вложенные средства.
Ранее Московский арбитражный суд отказался применять статью о банкротстве, так как компания не была признана застройщиком. Адвокаты компании утверждают, что термин «застройщик» можно трактовать по-разному, точного определения нет. При этом обманутые дольщики утверждают, что «ФЦСР» получала деньги и отчитывалась перед «Москомстройинвестом».
Дольщики, которые вложили в строительство ЖК «Квартал Триумфальный» более 2,5 млрд рублей, теперь не только лишились жилья, но и рискуют потерять денежные средства. Более того, за время строительства комплекс перешел из класса «премиум» в класс «бизнес». Также «Москомстройинвест», проанализировав деятельность компании «ФЦСР», нашел признаки нарушения уголовного кодекса РФ.
Строительство ЖК «Кутузовская миля» началось в 2002 году в районе Давыдково по контракту с правительством Москвы, позднее ЖК переименовали в «Квартал Триумфальный» из-за дурной славы. В 2009 году строительство заморозили, а главного инвестора Сергея Полонского осудили за мошенничество в особо крупном размере и хищение 2,6 млрд рублей.
Правительство Москвы приняло решение разорвать контракт с «ФЦСР» в 2017 году, с тех пор ведется процедура банкротства компании. Однако представители необоснованно затягивают дело для того, чтобы вывести активы.
#лонгрид
Зачем в СССР строили круглые дома и как в них жилось
К 70-ым годам в Москве было возведено несколько тысяч совершенно однообразных девятиэтажек. Это сделало все районы похожими друг на друга. Тогда перед бюро архитекторов была поставлена задача построить в столице что-то необычное. Так и появилась идея круглых панельных домов.
Авторами проекта необычных девятиэтажек стали Александр Маркелов и Евгений Стамо. Проведя вычисления, они поняли, что если поставить типовые блоки под углом в шесть градусов друг к другу, то можно построить круглый дом. Проект был полностью одобрен, и первый круглый дом был возведён на улице Нежинской в 1972. В нём было чуть меньше тысячи квартир, получить одну из них было пределом мечтаний для тогдашних москвичей.
Вид экспериментального дома-«бублика» понравился властям, и они дали разрешение на строительство других домов такой формы в столице. Более того, их возведение решили приурочить к предстоящей Олимпиаде в Москве. Предполагалось, что к 1980 году будет построено пять таких домов, которые образуют олимпийские кольца. Но проект ограничился всего двумя домами: на Нежинской и круглым домом на улице Довженко, построенным в 1979.
После постройки двух московских «бубликов» и нескольких лет их эксплуатации стало понятно, что такие дома никуда не годятся. Они были чрезвычайно дороги в обслуживании и ремонте. Кроме того, на строительство одного круглого дома уходило намного больше денег, чем на строительство обычного. Это было связано с особенностями конструкции, в нескольких местах приходилось возводить монолитные стены. На той площади, на которой размещался один круглый дом, можно было поставить несколько типовых многоэтажек, следовательно, увеличить и количество квартир.
Таким образом дороговизна строительства, громоздкость зданий и неудобство обслуживания на корню зарубили появление в Москве других круглых домов.
Новосёлы квартир в домах на Довженко и Нежинской столкнулись с определёнными трудностями. Во время ремонта они выяснили, что в квартирах нет ни одного прямого угла. Более того, комнаты в этих домах трапециевидной формы, что значительно усложняет настил полов и поклейку обоев. Трудно было жильцам и расставить мебель, её местоположение нельзя было нормально выверить по противоположной стене.
Другой проблемой стало то, что окна многих квартир выходят во двор, следовательно, жители таких квартир не получают достаточно солнечного света. Это значительно увеличило расход электроэнергии. Из-за особенности планировки круглого дома в нём есть определённые проблемы с вытяжкой. В некоторых квартирах размножается плесень по стенам.
Материал Фактрум.ру
Зачем в СССР строили круглые дома и как в них жилось
К 70-ым годам в Москве было возведено несколько тысяч совершенно однообразных девятиэтажек. Это сделало все районы похожими друг на друга. Тогда перед бюро архитекторов была поставлена задача построить в столице что-то необычное. Так и появилась идея круглых панельных домов.
Авторами проекта необычных девятиэтажек стали Александр Маркелов и Евгений Стамо. Проведя вычисления, они поняли, что если поставить типовые блоки под углом в шесть градусов друг к другу, то можно построить круглый дом. Проект был полностью одобрен, и первый круглый дом был возведён на улице Нежинской в 1972. В нём было чуть меньше тысячи квартир, получить одну из них было пределом мечтаний для тогдашних москвичей.
Вид экспериментального дома-«бублика» понравился властям, и они дали разрешение на строительство других домов такой формы в столице. Более того, их возведение решили приурочить к предстоящей Олимпиаде в Москве. Предполагалось, что к 1980 году будет построено пять таких домов, которые образуют олимпийские кольца. Но проект ограничился всего двумя домами: на Нежинской и круглым домом на улице Довженко, построенным в 1979.
После постройки двух московских «бубликов» и нескольких лет их эксплуатации стало понятно, что такие дома никуда не годятся. Они были чрезвычайно дороги в обслуживании и ремонте. Кроме того, на строительство одного круглого дома уходило намного больше денег, чем на строительство обычного. Это было связано с особенностями конструкции, в нескольких местах приходилось возводить монолитные стены. На той площади, на которой размещался один круглый дом, можно было поставить несколько типовых многоэтажек, следовательно, увеличить и количество квартир.
Таким образом дороговизна строительства, громоздкость зданий и неудобство обслуживания на корню зарубили появление в Москве других круглых домов.
Новосёлы квартир в домах на Довженко и Нежинской столкнулись с определёнными трудностями. Во время ремонта они выяснили, что в квартирах нет ни одного прямого угла. Более того, комнаты в этих домах трапециевидной формы, что значительно усложняет настил полов и поклейку обоев. Трудно было жильцам и расставить мебель, её местоположение нельзя было нормально выверить по противоположной стене.
Другой проблемой стало то, что окна многих квартир выходят во двор, следовательно, жители таких квартир не получают достаточно солнечного света. Это значительно увеличило расход электроэнергии. Из-за особенности планировки круглого дома в нём есть определённые проблемы с вытяжкой. В некоторых квартирах размножается плесень по стенам.
Материал Фактрум.ру
#лонгрид
В столице Швейцарии прошла конференция по вопросам городского управления и международного сотрудничества
Актуальные вопросы городского управления, а также перспективы сотрудничества двух столиц обсуждались в ходе конференции «Москва – Женева. Городское управление: современные вызовы и актуальные решения», организованной Департаментом внешнеэкономических и международных связей города Москвы (ДВМС).
В мероприятии приняли участие министр Правительства Москвы, руководитель ДВМС Сергей Черёмин, президент Союза торговых палат Швейцария-Россия и стран СНГ Ги Меттан, постоянный представитель РФ при ООН в Женеве Геннадий Гатилов, уполномоченный по вопросам экономического развития кантона Женева Майкл Кляйнер, заместитель директора по лечебной работе – главный врач НИИ скорой помощи им. Н.В. Склифосовского Алексей Токарев, архитектор кантона Женева Франческо Делла Каса, глава архитектурного бюро RIS & Partners Антуан Рис.
Сергей Черёмин отметил, что сотрудничество между Москвой и Швейцарией стабильно развивается, в российской столице работает около 200 крупных швейцарских компаний, объем швейцарских инвестиций в российскую экономику составляет около 10 млрд долларов, отмечается увеличение товарооборота на
18–20% в год.
Касаясь основной темы конференции, глава ДВМС сообщил, что на сегодняшний день одной из приоритетных и наиболее актуальных задач в городском управлении Правительство Москвы считает цифровизацию экономики и развитие технологий умного города. Достижения Москвы в этой области отмечены ведущими мировыми исследовательскими компаниями и агентствами. Например, в рейтинге Doing Business российская столица поднялась с 124-го на
31-е место, Москва заняла 1-е место в рейтинге ООН по индексам оказания электронных услуг и обошла 40 мировых столиц. Среди городов Восточной Европы Москва заняла 1-е место и 6-е место в общем рейтинге из 25 городов будущего по версии журнала fDi Magazine. Российская столица получила специальный приз в номинации «Предоставление государственных услуг в электронной форме» от Всемирной организации электронных правительств городов мира WeGO.
В столице Швейцарии прошла конференция по вопросам городского управления и международного сотрудничества
Актуальные вопросы городского управления, а также перспективы сотрудничества двух столиц обсуждались в ходе конференции «Москва – Женева. Городское управление: современные вызовы и актуальные решения», организованной Департаментом внешнеэкономических и международных связей города Москвы (ДВМС).
В мероприятии приняли участие министр Правительства Москвы, руководитель ДВМС Сергей Черёмин, президент Союза торговых палат Швейцария-Россия и стран СНГ Ги Меттан, постоянный представитель РФ при ООН в Женеве Геннадий Гатилов, уполномоченный по вопросам экономического развития кантона Женева Майкл Кляйнер, заместитель директора по лечебной работе – главный врач НИИ скорой помощи им. Н.В. Склифосовского Алексей Токарев, архитектор кантона Женева Франческо Делла Каса, глава архитектурного бюро RIS & Partners Антуан Рис.
Сергей Черёмин отметил, что сотрудничество между Москвой и Швейцарией стабильно развивается, в российской столице работает около 200 крупных швейцарских компаний, объем швейцарских инвестиций в российскую экономику составляет около 10 млрд долларов, отмечается увеличение товарооборота на
18–20% в год.
Касаясь основной темы конференции, глава ДВМС сообщил, что на сегодняшний день одной из приоритетных и наиболее актуальных задач в городском управлении Правительство Москвы считает цифровизацию экономики и развитие технологий умного города. Достижения Москвы в этой области отмечены ведущими мировыми исследовательскими компаниями и агентствами. Например, в рейтинге Doing Business российская столица поднялась с 124-го на
31-е место, Москва заняла 1-е место в рейтинге ООН по индексам оказания электронных услуг и обошла 40 мировых столиц. Среди городов Восточной Европы Москва заняла 1-е место и 6-е место в общем рейтинге из 25 городов будущего по версии журнала fDi Magazine. Российская столица получила специальный приз в номинации «Предоставление государственных услуг в электронной форме» от Всемирной организации электронных правительств городов мира WeGO.
#лонгрид
Драйвер редевелопмента. Жилая функция будет преобладать при преобразовании промзон Петербурга
По оценке экспертов, основным драйвером процесса редевелопмента в Петербурге в ближайшие годы будет жилье. И очень важно, чтобы «серый пояс» промзон на набережных правого берега Невы не сменился «серыми» же, безликими новостройками.
Редевелопмент в последние годы играет все большую роль в процессе застройки Петербурга. По оценке, в настоящее время около 30% предложения на первичном рынке жилья в городе сосредоточено на землях бывших промзон. И география повторного освоения «серого пояса» все больше расширяется.
Одной из локаций, в которых редевелопмент охватывает все новые территории, стал правый берег Невы. Исторически, и в дореволюционные времена, и в советский период это место было средоточием промышленных объектов. Сейчас же ситуация кардинально изменилась. С точки зрения современной логистики, расположение заводов во внутренних частях города крайне неудобно. Поэтому уход предприятий оттуда – совершенно закономерен.
Эксперты опасаются, что «серый пояс» промзон на набережных правого берега Невы может смениться «серыми» же, безликими новостройками.
Необходимо, чтобы жилые проекты, реализуемые на набережных, гармонично сочетались между собой, а также обеспечивали приятный вид с левого берега, на котором в значительной мере располагается историческая застройка и который, соответственно, является местом притяжения туристов.
Драйвер редевелопмента. Жилая функция будет преобладать при преобразовании промзон Петербурга
По оценке экспертов, основным драйвером процесса редевелопмента в Петербурге в ближайшие годы будет жилье. И очень важно, чтобы «серый пояс» промзон на набережных правого берега Невы не сменился «серыми» же, безликими новостройками.
Редевелопмент в последние годы играет все большую роль в процессе застройки Петербурга. По оценке, в настоящее время около 30% предложения на первичном рынке жилья в городе сосредоточено на землях бывших промзон. И география повторного освоения «серого пояса» все больше расширяется.
Одной из локаций, в которых редевелопмент охватывает все новые территории, стал правый берег Невы. Исторически, и в дореволюционные времена, и в советский период это место было средоточием промышленных объектов. Сейчас же ситуация кардинально изменилась. С точки зрения современной логистики, расположение заводов во внутренних частях города крайне неудобно. Поэтому уход предприятий оттуда – совершенно закономерен.
Эксперты опасаются, что «серый пояс» промзон на набережных правого берега Невы может смениться «серыми» же, безликими новостройками.
Необходимо, чтобы жилые проекты, реализуемые на набережных, гармонично сочетались между собой, а также обеспечивали приятный вид с левого берега, на котором в значительной мере располагается историческая застройка и который, соответственно, является местом притяжения туристов.
Forwarded from Novostroyman. Москва. Недвижимость
Математически безграмотные застройщики загнали рынок в тупик
#Лонгрид
Так заявил нам Сергей Смирнов. И вот пруфы:
Переход на эскроу делает бессмысленным привлечение денег от дольщиков по "котлованным ценам". Это означает только одно - с рынка исчезают дешевые рисковые квартиры на стадии котлована.
Но! Это не означает, что цена готовой квартиры, при этом, вырастет 👆🏻. Цену готовых квартир, как и вторичного рынка, определяет количество покупателей и их способность и желание покупать по такой цене.
Теперь переведем все на язык математики. Почему, по мнению большинства, цена должна вырасти?
Скажем "спасибо" аналитикам, которые фальсифицируют реальные данные. Манипулиция статистикой продаж - шельмование, за которое на соседнем фондовом рынке наказывается уголовной статьей 👍🏻.
Поясним: некий застройщик А, продавал на стадии котлована квартиры по цене 80 000 за кв.м, потом поднял до 90 000 за кв.м и потом последние квартиры продает за 120 000. Т.к. на котловане он продавал за 80 000, то часть квартир на рисковой стадии инвестирования он продавал дешевле. Получалась у него средневзвешенная цена за все время продаж - 97 000 за метр.
Теперь застройщику на стадии строительства деньги дает банк 🏦. Ему не интересно давать скидки на котловане, т.к. деньги он заберет в конце. Он ставит цену 120 000 за метр и весь период стройки продает по такой цене. Итоговая цена готовой квартиры - 120 000 за метр.
Подождите, получается, что средневзвешенная цена 💰 у Застройщика выросла? Да, но! Цена готовой квартиры остаётся прежней ❗️Раньше застройщик просто хотел быстрее собрать деньги дольщиков, поэтому давал скидки, ведь важна была скорость продаж. Теперь же важна конечная прибыль, которую за полтора года может уменьшить еще и инфляция.
Но в этом и фарс сумасшедшего дома, который творится на рынке недвижимости России. Застройщики убедили всех, что и готовые квартиры вырастут в цене, и сильно. С какого перепуга? У нас люди не стали богаче 🤷♀️. А продать дороже покупательской способности при малом спросе не может даже волшебник.
Но что еще страшнее для рынка, так это то, что застройщики убедили самих себя и банки, что цены вырастут. Раздулся страшный ценовой пузырь, что привело к стагнации.🤷♀️
Вот вам еще один наглядный пример. Представим себе, что одинаковые предложения в городе продаются застройщиком А на стадии котлована по цене 50 000 за кв.м, на стадии финиша - за 60 000 за кв.м у застройщика Б и готовые с ключами - по 70 000 за кв.м у застройщика В. Средняя цена метра? Верно: 60 000 за метр!
Перешли на эскроу. Застройщик А решил поставить 65 000 за метр, застройщик Б решил поставить по 69 000 за метр, застройщик С решил, что рынок вырос и поставил 80 000 за метр. Итог такой: средняя цена вроде бы выросла - 71 000 за "квадрат", только, в итоге, застройщик А и Б все распродали, а застройщик В - в пролёте 🤷♀️. Вот вам и все математические фокусы.
👆🏻Таким образом, готовые квартиры не дорожают, исчезают дешевые предложения на стадии котлована. И если бы застройщики с самого начала говорили об этом рынку, последний не раздулся бы до такого кошмара, когда некоторые собственники, поверив в бред застройщиков, поставили готовые квартиры в продажу по 200 000 за кв.м в Коммунарке 🤦♀️.
@novostroyman
#Лонгрид
Так заявил нам Сергей Смирнов. И вот пруфы:
Переход на эскроу делает бессмысленным привлечение денег от дольщиков по "котлованным ценам". Это означает только одно - с рынка исчезают дешевые рисковые квартиры на стадии котлована.
Но! Это не означает, что цена готовой квартиры, при этом, вырастет 👆🏻. Цену готовых квартир, как и вторичного рынка, определяет количество покупателей и их способность и желание покупать по такой цене.
Теперь переведем все на язык математики. Почему, по мнению большинства, цена должна вырасти?
Скажем "спасибо" аналитикам, которые фальсифицируют реальные данные. Манипулиция статистикой продаж - шельмование, за которое на соседнем фондовом рынке наказывается уголовной статьей 👍🏻.
Поясним: некий застройщик А, продавал на стадии котлована квартиры по цене 80 000 за кв.м, потом поднял до 90 000 за кв.м и потом последние квартиры продает за 120 000. Т.к. на котловане он продавал за 80 000, то часть квартир на рисковой стадии инвестирования он продавал дешевле. Получалась у него средневзвешенная цена за все время продаж - 97 000 за метр.
Теперь застройщику на стадии строительства деньги дает банк 🏦. Ему не интересно давать скидки на котловане, т.к. деньги он заберет в конце. Он ставит цену 120 000 за метр и весь период стройки продает по такой цене. Итоговая цена готовой квартиры - 120 000 за метр.
Подождите, получается, что средневзвешенная цена 💰 у Застройщика выросла? Да, но! Цена готовой квартиры остаётся прежней ❗️Раньше застройщик просто хотел быстрее собрать деньги дольщиков, поэтому давал скидки, ведь важна была скорость продаж. Теперь же важна конечная прибыль, которую за полтора года может уменьшить еще и инфляция.
Но в этом и фарс сумасшедшего дома, который творится на рынке недвижимости России. Застройщики убедили всех, что и готовые квартиры вырастут в цене, и сильно. С какого перепуга? У нас люди не стали богаче 🤷♀️. А продать дороже покупательской способности при малом спросе не может даже волшебник.
Но что еще страшнее для рынка, так это то, что застройщики убедили самих себя и банки, что цены вырастут. Раздулся страшный ценовой пузырь, что привело к стагнации.🤷♀️
Вот вам еще один наглядный пример. Представим себе, что одинаковые предложения в городе продаются застройщиком А на стадии котлована по цене 50 000 за кв.м, на стадии финиша - за 60 000 за кв.м у застройщика Б и готовые с ключами - по 70 000 за кв.м у застройщика В. Средняя цена метра? Верно: 60 000 за метр!
Перешли на эскроу. Застройщик А решил поставить 65 000 за метр, застройщик Б решил поставить по 69 000 за метр, застройщик С решил, что рынок вырос и поставил 80 000 за метр. Итог такой: средняя цена вроде бы выросла - 71 000 за "квадрат", только, в итоге, застройщик А и Б все распродали, а застройщик В - в пролёте 🤷♀️. Вот вам и все математические фокусы.
👆🏻Таким образом, готовые квартиры не дорожают, исчезают дешевые предложения на стадии котлована. И если бы застройщики с самого начала говорили об этом рынку, последний не раздулся бы до такого кошмара, когда некоторые собственники, поверив в бред застройщиков, поставили готовые квартиры в продажу по 200 000 за кв.м в Коммунарке 🤦♀️.
@novostroyman
Forwarded from Novostroyman. Москва. Недвижимость
Почему краудфандинг не заменит ДДУ?
#Лонгрид
Сегодня ТГ-канал "Железобетонный замес" громко заявил, что нашел лазейку для застройщиков, как обойти эскроу. Сделать это можно при помощи привлечения средств через электронные инвестиционные площадки, считает источник. "Инструмент может стать альтернативой привлечения средств в недвижимость вместо договоров долевого участия 🏗" - пишет он. Рассказываю, почему на самом деле краудфандинг альтернативой быть никак не может:
1️⃣ Физлицо не может инвестировать более 600 000 рублей в год"
ФЗ-259 "О привлечении инвестиций с использованием инвестиционных платформ и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", регулирующий "краундфандинг", ограничивает сумму, которую может инвестировать физлицо за год, 600 000 руб. (ст.7) - такая сумма не позволит купить недвижимость в новостройке какого-либо крупного города РФ🤷♀️. В мелких заморачиваться этим же вовсе не будут.
Да, ограничения действительно не распространяются на ИП, квалифицированных инвесторов и в отношении физлиц при приобретении утилитарных цифровых прав по договорам инвестирования, заключенным с ПАО. Но последнее исключение не распространяется на недвижимость, а первые два слишком сложны для массового потребителя.
2️⃣ Объем инвестиций, собираемых одним привлекающим лицом в течение года, не может превышать 1 млрд руб. (Ст. 6).
Исключения - ПАО, привлекающие инвестиции путем приобретения инвесторами утилитарных цифровых прав, которые, повторюсь, не касаются сделок с недвижимостью.
Давайте честно: 1 млрд рублей для крупного застройщика - это слишком несерьезно 🤷♀️: в переводе на лоты это примерно 100 однокомнатных квартир в хорошем комфорт-классе. Копейки 🤷♀️.
Кроме того, среднестатистический дольщик в современной России стремится к минимизации рисков, краундфандинг же - высокорисковая деятельность.
Петр Монич, автор канала @propertyinsider соглашается со мной:
©️"Краудфандинг на рынке первичной недвижимости невозможен по ряду обстоятельств:
1. Рынок крайне инертен. Кому надо - набрали РнС, будут играть по старым правилам и продавать по ДДУ. Кому не надо - сдуют пыль с ЖСК или провернут продажу по ДКП/предДДУ. И все будут довольны, хоть это не безопасные схемы.
2. Ипотека. Готовы ли банки давать деньги на краудфандинг? Yе думаю. Рынок ипотеки в Московском регионе составляет 75%. Играть без ипотеки - играть с 1/4 рынка.
3. Ограничение по бюджету проекта. 1 млрд - это домик меньше 20 тыс. кв. м. Кого им можно вообще испугать?
4. Англицизм. Не надо пугать честных советских заек таким диковинным словом как "краудфандинг", оно ещё от бигдаты и эскроу-счета не отошло.
Предлагаем этот схематоз использовать для покупки/продажи машиномест 🚗: люди скидываются и донатят себе на машиноместо в паркетине, потом поочередно его используют или ещё клаус докупают.
Кстати, очень ждём первого долгостроя по эскроу-счётам, вероятнее всего он будет через года 2-3, но очень забавно, когда люди получат свои деньги, которые лежали 2-3 года и жрались 5% инфляцией 🙈. Плюс время потеряно, цены на недвижимость выросли и тд."
Вывод: краудфандинг - замена ДДУ для физлиц? Нет. Возможность инвестировать по-немногу в некрупные проекты? Да, конечно ✊🏻.
@novostroyman
#Лонгрид
Сегодня ТГ-канал "Железобетонный замес" громко заявил, что нашел лазейку для застройщиков, как обойти эскроу. Сделать это можно при помощи привлечения средств через электронные инвестиционные площадки, считает источник. "Инструмент может стать альтернативой привлечения средств в недвижимость вместо договоров долевого участия 🏗" - пишет он. Рассказываю, почему на самом деле краудфандинг альтернативой быть никак не может:
1️⃣ Физлицо не может инвестировать более 600 000 рублей в год"
ФЗ-259 "О привлечении инвестиций с использованием инвестиционных платформ и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", регулирующий "краундфандинг", ограничивает сумму, которую может инвестировать физлицо за год, 600 000 руб. (ст.7) - такая сумма не позволит купить недвижимость в новостройке какого-либо крупного города РФ🤷♀️. В мелких заморачиваться этим же вовсе не будут.
Да, ограничения действительно не распространяются на ИП, квалифицированных инвесторов и в отношении физлиц при приобретении утилитарных цифровых прав по договорам инвестирования, заключенным с ПАО. Но последнее исключение не распространяется на недвижимость, а первые два слишком сложны для массового потребителя.
2️⃣ Объем инвестиций, собираемых одним привлекающим лицом в течение года, не может превышать 1 млрд руб. (Ст. 6).
Исключения - ПАО, привлекающие инвестиции путем приобретения инвесторами утилитарных цифровых прав, которые, повторюсь, не касаются сделок с недвижимостью.
Давайте честно: 1 млрд рублей для крупного застройщика - это слишком несерьезно 🤷♀️: в переводе на лоты это примерно 100 однокомнатных квартир в хорошем комфорт-классе. Копейки 🤷♀️.
Кроме того, среднестатистический дольщик в современной России стремится к минимизации рисков, краундфандинг же - высокорисковая деятельность.
Петр Монич, автор канала @propertyinsider соглашается со мной:
©️"Краудфандинг на рынке первичной недвижимости невозможен по ряду обстоятельств:
1. Рынок крайне инертен. Кому надо - набрали РнС, будут играть по старым правилам и продавать по ДДУ. Кому не надо - сдуют пыль с ЖСК или провернут продажу по ДКП/предДДУ. И все будут довольны, хоть это не безопасные схемы.
2. Ипотека. Готовы ли банки давать деньги на краудфандинг? Yе думаю. Рынок ипотеки в Московском регионе составляет 75%. Играть без ипотеки - играть с 1/4 рынка.
3. Ограничение по бюджету проекта. 1 млрд - это домик меньше 20 тыс. кв. м. Кого им можно вообще испугать?
4. Англицизм. Не надо пугать честных советских заек таким диковинным словом как "краудфандинг", оно ещё от бигдаты и эскроу-счета не отошло.
Предлагаем этот схематоз использовать для покупки/продажи машиномест 🚗: люди скидываются и донатят себе на машиноместо в паркетине, потом поочередно его используют или ещё клаус докупают.
Кстати, очень ждём первого долгостроя по эскроу-счётам, вероятнее всего он будет через года 2-3, но очень забавно, когда люди получат свои деньги, которые лежали 2-3 года и жрались 5% инфляцией 🙈. Плюс время потеряно, цены на недвижимость выросли и тд."
Вывод: краудфандинг - замена ДДУ для физлиц? Нет. Возможность инвестировать по-немногу в некрупные проекты? Да, конечно ✊🏻.
@novostroyman