У дома сменилось много управляющих организаций, а техдокументации на дом нет (или не было, или утрачена). Кто и за чей счет ее должен восстановить — разбираем в #пояснизаЖКХ.
Вопрос:
Наш ЖК сдан по указу мэра без закрытия инвестконтракта, застройщик обанкрочен. Вместе с ним исчезла вся техдокументация. Имеются письма из всех инстанций и от конкурсного управляющего застройщика об её отсутствии.
У нас уже четвёртая управляющая компания, то есть УК не от застройщика. За чей счёт должно осуществляться восстановление этой документации? Обязана ли УК, обслуживающая в данный момент комплекс, восстанавливать её за свой счёт, или это должно быть сделано за счёт собственников?
Ответ:
Есть базовая норма, что техдокументацию восстанавливает тот, кто ранее домом управлял. То есть нынешняя УК имеет право требования к предыдущей. Которая должна восстановить все документы в срок до трех месяцев.
Безусловно, все восстановить может не получиться (например, может быть утрачена проектная документация). Но очень важные составляющие документов восстановлению подлежат. Например, паспорта на лифты (дубликаты платно делают заводы-изготовители), техпаспорт на дом (делают в БТИ).
Верховный суд РФ в такого рода спорах неоднократно высказывал позицию о том, что если УК нечего передать, то она плохо управляла домом. Например, акты осмотра общего имущества (которые входят в перечень) составляют те, кто управлял домом. И если их нет, то УК не выполняла полноценно свои обязанности. Тот же принцип и в отношении остальных документов.
Поэтому нынешняя УК должна направить претензию к предыдущей, а затем обратиться в суд. А вот предыдущая может адресовать регресс к той, которая была до нее.
Свои вопросы присылайте на [email protected]. Чтобы ответ был полным, просим точно и подробно описывать суть проблемы.
Вопрос:
Наш ЖК сдан по указу мэра без закрытия инвестконтракта, застройщик обанкрочен. Вместе с ним исчезла вся техдокументация. Имеются письма из всех инстанций и от конкурсного управляющего застройщика об её отсутствии.
У нас уже четвёртая управляющая компания, то есть УК не от застройщика. За чей счёт должно осуществляться восстановление этой документации? Обязана ли УК, обслуживающая в данный момент комплекс, восстанавливать её за свой счёт, или это должно быть сделано за счёт собственников?
Ответ:
Есть базовая норма, что техдокументацию восстанавливает тот, кто ранее домом управлял. То есть нынешняя УК имеет право требования к предыдущей. Которая должна восстановить все документы в срок до трех месяцев.
Безусловно, все восстановить может не получиться (например, может быть утрачена проектная документация). Но очень важные составляющие документов восстановлению подлежат. Например, паспорта на лифты (дубликаты платно делают заводы-изготовители), техпаспорт на дом (делают в БТИ).
Верховный суд РФ в такого рода спорах неоднократно высказывал позицию о том, что если УК нечего передать, то она плохо управляла домом. Например, акты осмотра общего имущества (которые входят в перечень) составляют те, кто управлял домом. И если их нет, то УК не выполняла полноценно свои обязанности. Тот же принцип и в отношении остальных документов.
Поэтому нынешняя УК должна направить претензию к предыдущей, а затем обратиться в суд. А вот предыдущая может адресовать регресс к той, которая была до нее.
Свои вопросы присылайте на [email protected]. Чтобы ответ был полным, просим точно и подробно описывать суть проблемы.
Сегодня в #пояснизаЖКХ – про зарядку электромобилей в подземном паркинге.
Вопрос:
Купил электромобиль, хочу заряжать его в подземном паркинге. Написал в УК письмо, чтобы разрешила поставить мне розетку и счетчик, но она отказала. Кто прав?
Ответ:
Формально вины в действиях УК нет, хотя она могла бы пойти навстречу.
Все, что идет на зарядку электромашины, — это личное потребление. Поэтому встанет два вопроса:
● выдержит ли сеть дома эту зарядку;
● как вести учет.
Первый вопрос можно решить, посмотрев документы о техприсоединении дома, обычно проблем не бывает. А вот как учитывать ваше личное потребление — вопрос непростой. По закону машино-места приравниваются к нежилым помещениям, однако письменные договоры с ресурсниками по такой недвижимости не заключаются.
Если дом не на прямых договорах с энергоснабжающей организацией, то можно ввести отдельный счетчик на машино-место и дальше выставлять плату по нему (при наличии письменного заявления от потребителей и гарантий оплаты этого потребления).
Но если дом на прямых договорах, то личное потребление контролировать еще сложнее. Все начисления ведет ресурсник, и он 100% откажется заводить отдельный лицевой счет и учет на собственника машино-места. Значит, УК придется приспосабливаться (исключать личное потребление из общего объема общедомового, счета по которому ресурсник выставляет УК). Это лишняя морока и канитель, а потому чаще всего УК отказывает в подобных просьбах.
В любом случае, т.к. изначально конструкция розетки у машино-места не была предусмотрена, стоит договариваться с УК на тех или иных условиях.
Свои вопросы присылайте на [email protected]. Чтобы ответ был полным, просим точно и подробно описывать суть проблемы.
Вопрос:
Купил электромобиль, хочу заряжать его в подземном паркинге. Написал в УК письмо, чтобы разрешила поставить мне розетку и счетчик, но она отказала. Кто прав?
Ответ:
Формально вины в действиях УК нет, хотя она могла бы пойти навстречу.
Все, что идет на зарядку электромашины, — это личное потребление. Поэтому встанет два вопроса:
● выдержит ли сеть дома эту зарядку;
● как вести учет.
Первый вопрос можно решить, посмотрев документы о техприсоединении дома, обычно проблем не бывает. А вот как учитывать ваше личное потребление — вопрос непростой. По закону машино-места приравниваются к нежилым помещениям, однако письменные договоры с ресурсниками по такой недвижимости не заключаются.
Если дом не на прямых договорах с энергоснабжающей организацией, то можно ввести отдельный счетчик на машино-место и дальше выставлять плату по нему (при наличии письменного заявления от потребителей и гарантий оплаты этого потребления).
Но если дом на прямых договорах, то личное потребление контролировать еще сложнее. Все начисления ведет ресурсник, и он 100% откажется заводить отдельный лицевой счет и учет на собственника машино-места. Значит, УК придется приспосабливаться (исключать личное потребление из общего объема общедомового, счета по которому ресурсник выставляет УК). Это лишняя морока и канитель, а потому чаще всего УК отказывает в подобных просьбах.
В любом случае, т.к. изначально конструкция розетки у машино-места не была предусмотрена, стоит договариваться с УК на тех или иных условиях.
Свои вопросы присылайте на [email protected]. Чтобы ответ был полным, просим точно и подробно описывать суть проблемы.
В #пояснизаЖКХ ответ на вопрос, как уволиться председателю, если его не отпускают с должности.
Вопрос:
В каком порядке председатель ТСЖ может снять с себя полномочия, если правление не может избрать нового председателя, а на собрании по переизбранию новых членов правления отсутствует кворум?
Ответ:
Уволиться, т.е. перестать числиться руководителем юридического лица в ЕГРЮЛ, не получится. Потому что с точки зрения государства и налогового органа у любого юридического лица должен быть руководитель. Хлопнуть дверью и просто отказаться от исполнения своих обязанностей тоже не получится. Все штрафы все равно будут прилетать тому, кто числится руководителем организации.
В этой ситуации рекомендуем принять решение о заключении договора управления с управляющей организацией. Общее собрание здесь не потребуется. Тем самым все обязанности по управлению жилфондом и ответственность перейдут с ТСЖ на УК. Но при этом руководителем юрлица председатель ТСЖ все равно формально останется, пока не придет другой председатель или же пока ТСЖ не будет закрыто (а для этого уже нужно собрание).
Свои вопросы присылайте на [email protected]. Чтобы ответ был полным, просим точно и подробно описывать суть проблемы.
Вопрос:
В каком порядке председатель ТСЖ может снять с себя полномочия, если правление не может избрать нового председателя, а на собрании по переизбранию новых членов правления отсутствует кворум?
Ответ:
Уволиться, т.е. перестать числиться руководителем юридического лица в ЕГРЮЛ, не получится. Потому что с точки зрения государства и налогового органа у любого юридического лица должен быть руководитель. Хлопнуть дверью и просто отказаться от исполнения своих обязанностей тоже не получится. Все штрафы все равно будут прилетать тому, кто числится руководителем организации.
В этой ситуации рекомендуем принять решение о заключении договора управления с управляющей организацией. Общее собрание здесь не потребуется. Тем самым все обязанности по управлению жилфондом и ответственность перейдут с ТСЖ на УК. Но при этом руководителем юрлица председатель ТСЖ все равно формально останется, пока не придет другой председатель или же пока ТСЖ не будет закрыто (а для этого уже нужно собрание).
Свои вопросы присылайте на [email protected]. Чтобы ответ был полным, просим точно и подробно описывать суть проблемы.
#пояснизаЖКХ Как оплачивать коммунальные услуги, если УК не установила пломбу на счетчик.
Вопрос:
Собственница квартиры (пенсионерка) покупала квартиру от застройщика. Платила за ком. услуги по показаниям счетчиков. В декабре пришла управляющая компания и сказала, что счетчики два года были не опломбированы. Сейчас пришла квитанция на 26 т.р. с перерасчетом по нормативу. Как быть пенсионерке в такой ситуации?
Ответ:
Действительно, ввод прибора учета в эксплуатацию осуществляется по заявлению потребителя. После чего в двух экземплярах составляется акт ввода прибора учета в эксплуатацию и подписывается потребителем и представителями исполнителя, принимавшими участие в процедуре ввода. Расчет по счетчику проводится начиная с 1-го числа месяца, следующего за месяцем ввода прибора учета в эксплуатацию.
Однако отсутствие пломбы на счетчике не может быть единственным и безусловным основанием для применения норматива, поскольку установка контрольных пломб и индикаторов антимагнитных пломб – это право для управляющей организации как исполнителя услуги. Ничто не мешало за два года этим правом воспользоваться. К тому же по правилам управляющая организация обязана осуществлять не реже 1 раза в 6 месяцев снятие показаний приборов учета.
Если данные о приборе учета были размещены в ГИС ЖКХ, а управляющая организация использовала данные счетчика при расчете с потребителями и это подтверждается квитанцией, значит она принимала счетчик к коммерческому учету.
Стратегией может быть отказ от оплаты по нормативу с одновременным обращением в ГЖИ. Кроме того, когда будут взыскивать этот долг в судебном порядке, указанные выше доводы стоит заявить в суде, который с высокой степенью вероятности откажет во взыскании 26 т.р. с перерасчетом по нормативу.
Свои вопросы присылайте на [email protected]. Чтобы ответ был полным, просим точно и подробно описывать суть проблемы.
Вопрос:
Собственница квартиры (пенсионерка) покупала квартиру от застройщика. Платила за ком. услуги по показаниям счетчиков. В декабре пришла управляющая компания и сказала, что счетчики два года были не опломбированы. Сейчас пришла квитанция на 26 т.р. с перерасчетом по нормативу. Как быть пенсионерке в такой ситуации?
Ответ:
Действительно, ввод прибора учета в эксплуатацию осуществляется по заявлению потребителя. После чего в двух экземплярах составляется акт ввода прибора учета в эксплуатацию и подписывается потребителем и представителями исполнителя, принимавшими участие в процедуре ввода. Расчет по счетчику проводится начиная с 1-го числа месяца, следующего за месяцем ввода прибора учета в эксплуатацию.
Однако отсутствие пломбы на счетчике не может быть единственным и безусловным основанием для применения норматива, поскольку установка контрольных пломб и индикаторов антимагнитных пломб – это право для управляющей организации как исполнителя услуги. Ничто не мешало за два года этим правом воспользоваться. К тому же по правилам управляющая организация обязана осуществлять не реже 1 раза в 6 месяцев снятие показаний приборов учета.
Если данные о приборе учета были размещены в ГИС ЖКХ, а управляющая организация использовала данные счетчика при расчете с потребителями и это подтверждается квитанцией, значит она принимала счетчик к коммерческому учету.
Стратегией может быть отказ от оплаты по нормативу с одновременным обращением в ГЖИ. Кроме того, когда будут взыскивать этот долг в судебном порядке, указанные выше доводы стоит заявить в суде, который с высокой степенью вероятности откажет во взыскании 26 т.р. с перерасчетом по нормативу.
Свои вопросы присылайте на [email protected]. Чтобы ответ был полным, просим точно и подробно описывать суть проблемы.
В #пояснизаЖКХ ответ про парковку на придомовой территории.
Вопрос:
Всю зиму у многоквартирного дома жители паркуют свои автомобили, вплотную к стене и заезжая на бордюр и на газон. Обязана ли управляющая компания или администрация установить знак, что парковка запрещенна? Или так можно парковаться?
Ответ:
Решение о правилах пользования земельным участком дома (придомовой территории) принимают только собственники на общем собрании. Такой порядок установлен Жилищным кодексом.
Поэтому в данном случае стоит провести собрание, на котором утвердить:
● правила и ограничения пользования внутридомовой коллективной автостоянкой;
● схему организации дорожного движения;
● а также определить возможность и места установки ограничителей парковки, полусфер или дорожных знаков.
Также нужно предусмотреть источники финансирования этих работ (потому что они не входят в тариф в рамках минимального перечня). В то же время за парковку на газоне водители могут быть оштрафованы. Для этого можно направить обращение через специальный сервис на сайте ГИБДД и приложить фото и видео.
Свои вопросы присылайте на [email protected]. Чтобы ответ был полным, просим точно и подробно описывать суть проблемы.
Вопрос:
Всю зиму у многоквартирного дома жители паркуют свои автомобили, вплотную к стене и заезжая на бордюр и на газон. Обязана ли управляющая компания или администрация установить знак, что парковка запрещенна? Или так можно парковаться?
Ответ:
Решение о правилах пользования земельным участком дома (придомовой территории) принимают только собственники на общем собрании. Такой порядок установлен Жилищным кодексом.
Поэтому в данном случае стоит провести собрание, на котором утвердить:
● правила и ограничения пользования внутридомовой коллективной автостоянкой;
● схему организации дорожного движения;
● а также определить возможность и места установки ограничителей парковки, полусфер или дорожных знаков.
Также нужно предусмотреть источники финансирования этих работ (потому что они не входят в тариф в рамках минимального перечня). В то же время за парковку на газоне водители могут быть оштрафованы. Для этого можно направить обращение через специальный сервис на сайте ГИБДД и приложить фото и видео.
Свои вопросы присылайте на [email protected]. Чтобы ответ был полным, просим точно и подробно описывать суть проблемы.
Сегодня в #пояснизаЖКХ ответ на вопрос, как в штате УК может быть лишь один человек, он же директор.
Вопрос:
Наш дом обслуживает новая компания. Имеется лицензия, несколько старых домов. Генеральный директор (руководит двумя УК) в штате один, вместо офиса — стол в проходной комнате. Как это возможно? Чем нам это грозит? При этом Горжилинспекция регулярно проводит проверки и без серьезных претензий!
Ответ:
Ситуация, когда в штате УК числится лишь один сотрудник, типична. Формально это не считается нарушением. Ведь работу могут выполнять привлеченные контрагенты. Например, другие юрлица или индивидуальные предприниматели.
Но, если у УК в управлении много домов, а в штате значится лишь один человек, это дурной признак, который может говорить о ненадежности компании. Возможно, стоит подумать о смене УК.
Что касается «вместо офиса — стол в проходной комнате». В законе есть требование: собственники имеют право обращаться в офис УК либо в МФЦ (если между УК и МФЦ заключено такое соглашение о взаимодействии). Представительство УК должно быть в пешей доступностью, не далее трех км от дома. Отсутствие офиса УК – это однозначно нарушение, на которое стоит обращать внимание ГЖИ.
Свои вопросы присылайте на [email protected]. Чтобы ответ был полным, просим точно и подробно описывать суть проблемы.
Вопрос:
Наш дом обслуживает новая компания. Имеется лицензия, несколько старых домов. Генеральный директор (руководит двумя УК) в штате один, вместо офиса — стол в проходной комнате. Как это возможно? Чем нам это грозит? При этом Горжилинспекция регулярно проводит проверки и без серьезных претензий!
Ответ:
Ситуация, когда в штате УК числится лишь один сотрудник, типична. Формально это не считается нарушением. Ведь работу могут выполнять привлеченные контрагенты. Например, другие юрлица или индивидуальные предприниматели.
Но, если у УК в управлении много домов, а в штате значится лишь один человек, это дурной признак, который может говорить о ненадежности компании. Возможно, стоит подумать о смене УК.
Что касается «вместо офиса — стол в проходной комнате». В законе есть требование: собственники имеют право обращаться в офис УК либо в МФЦ (если между УК и МФЦ заключено такое соглашение о взаимодействии). Представительство УК должно быть в пешей доступностью, не далее трех км от дома. Отсутствие офиса УК – это однозначно нарушение, на которое стоит обращать внимание ГЖИ.
Свои вопросы присылайте на [email protected]. Чтобы ответ был полным, просим точно и подробно описывать суть проблемы.
Обязана ли УК создавать чат дома и отчитываться в нем — рассказываем в #пояснизаЖКХ.
Вопрос:
В нежилом здании есть УК. Есть совет собственников. Председатель совета собственников хочет вынести вопрос на ОСС и заставить УК создать чат в одном из месенджеров (ватсап, телеграм). В нем будут публиковаться фотографии и описание проблемы собственниками и арендаторами. После чего УК должна будет опубликовать пост-фотографию с описанием устранения «заявки». Насколько это законно?
Ответ:
Законом создание чатов с последующей отчетностью в нем не предусмотрено (тем более в случае нежилого здания, т.е. не многоквартирного дома).
Формально при обращении на АДС нужно ответить потребителю в течение не более 5 минут. А в дальнейшем решать его проблему в зависимости от ее типа:
● локализация аварийных повреждений — в течение получаса с момента регистрации заявки;
● ликвидация засоров внутридомовой инженерной системы водоотведения — в течение двух часов с момента регистрации заявки;
● ликвидация засоров мусоропроводов внутри многоквартирных домов — в течение двух часов с момента регистрации заявки, но не ранее восьми часов и не позднее 23 часов при круглосуточном приеме заявок;
● устранение аварийных повреждений инженерных систем — не более трех суток с даты аварийного повреждения.
А вот отчитываться о проделанной работе фотографиями — дело добровольное, но это возможно, если УК согласна и такой порядок будет прописан в договоре управления (обслуживания).
Свои вопросы присылайте на [email protected]. Чтобы ответ был полным, просим точно и подробно описывать суть проблемы.
Вопрос:
В нежилом здании есть УК. Есть совет собственников. Председатель совета собственников хочет вынести вопрос на ОСС и заставить УК создать чат в одном из месенджеров (ватсап, телеграм). В нем будут публиковаться фотографии и описание проблемы собственниками и арендаторами. После чего УК должна будет опубликовать пост-фотографию с описанием устранения «заявки». Насколько это законно?
Ответ:
Законом создание чатов с последующей отчетностью в нем не предусмотрено (тем более в случае нежилого здания, т.е. не многоквартирного дома).
Формально при обращении на АДС нужно ответить потребителю в течение не более 5 минут. А в дальнейшем решать его проблему в зависимости от ее типа:
● локализация аварийных повреждений — в течение получаса с момента регистрации заявки;
● ликвидация засоров внутридомовой инженерной системы водоотведения — в течение двух часов с момента регистрации заявки;
● ликвидация засоров мусоропроводов внутри многоквартирных домов — в течение двух часов с момента регистрации заявки, но не ранее восьми часов и не позднее 23 часов при круглосуточном приеме заявок;
● устранение аварийных повреждений инженерных систем — не более трех суток с даты аварийного повреждения.
А вот отчитываться о проделанной работе фотографиями — дело добровольное, но это возможно, если УК согласна и такой порядок будет прописан в договоре управления (обслуживания).
Свои вопросы присылайте на [email protected]. Чтобы ответ был полным, просим точно и подробно описывать суть проблемы.
Как поставить забор на общем земельном участке на много домов, который не размежеван, отвечаем в #пояснизаЖКХ.
Вопрос:
ТСЖ на 15 домов 2012 г. постройки. Земли под МКД не сформированы и не поставлены на кадастровый учет. По инициативе некоторых собственников председатель ТСЖ взял в аренду участок земли вокруг трех домов, дабы сохранить ограждение (забор). Собрания собственников и/или членов ТСЖ относительно аренды не проводились, протоколы не оформлялись, допсоглашений к договору управления нет. Обязаны ли собственники, которые были против аренды участка, оплачивать аренду, уборку и содержание?
Ответ:
Вы можете размежеваться всеми домами бесплатно и без каких-либо проблем. В 2019 году были внесены изменения в Жилищный кодекс РФ. Теперь достаточно одного заявления от любого собственника, чтобы орган местного самоуправления размежевал все дома, которые находятся на общем земельном участке. Никаких общих собраний для этого проводить не требуется.
Нужно направить такое заявление местным властям. Конечно, это займет некоторое время, но зато каждый дом получит свои границы земельного участка и сможет установить забор или иное ограждение на безусловно законных основаниях.
Что касается платы за уборку и содержание, то формально, до момента размежевания, собственником земельного участка выступает публично-правовое образование (местные власти), и они как собственник земли обязаны его содержать. Но на практике обычно этого не происходит, потому земельный участок содержит УК или ТСЖ. В любом случае без решения собрания об установлении тарифа, включающего содержание прилегающей к дому территории, оплачивать эти работы для жителей обязанности нет.
Свои вопросы присылайте на [email protected]. Чтобы ответ был полным, просим точно и подробно описывать суть проблемы.
Вопрос:
ТСЖ на 15 домов 2012 г. постройки. Земли под МКД не сформированы и не поставлены на кадастровый учет. По инициативе некоторых собственников председатель ТСЖ взял в аренду участок земли вокруг трех домов, дабы сохранить ограждение (забор). Собрания собственников и/или членов ТСЖ относительно аренды не проводились, протоколы не оформлялись, допсоглашений к договору управления нет. Обязаны ли собственники, которые были против аренды участка, оплачивать аренду, уборку и содержание?
Ответ:
Вы можете размежеваться всеми домами бесплатно и без каких-либо проблем. В 2019 году были внесены изменения в Жилищный кодекс РФ. Теперь достаточно одного заявления от любого собственника, чтобы орган местного самоуправления размежевал все дома, которые находятся на общем земельном участке. Никаких общих собраний для этого проводить не требуется.
Нужно направить такое заявление местным властям. Конечно, это займет некоторое время, но зато каждый дом получит свои границы земельного участка и сможет установить забор или иное ограждение на безусловно законных основаниях.
Что касается платы за уборку и содержание, то формально, до момента размежевания, собственником земельного участка выступает публично-правовое образование (местные власти), и они как собственник земли обязаны его содержать. Но на практике обычно этого не происходит, потому земельный участок содержит УК или ТСЖ. В любом случае без решения собрания об установлении тарифа, включающего содержание прилегающей к дому территории, оплачивать эти работы для жителей обязанности нет.
Свои вопросы присылайте на [email protected]. Чтобы ответ был полным, просим точно и подробно описывать суть проблемы.
Кто должен ремонтировать хоккейную коробку на придомовой территории, если УК отказывается, – отвечаем в #пояснизаЖКХ.
Вопрос:
В 2018 был введён в эксплуатацию многоквартирный дом, на детской площадке которого расположена хоккейная коробка. С 2018 года указанный объект детской площадки не ремонтировался, хотя требует ремонта и УК это не отрицает. Но УК говорит, что нет средств, что тариф на содержание и ремонт утвержден минимальный. В программу благоустройства придомовых территорий МКД войти не смог, т.к. много нежилых помещений, которые отказались от голосования, и много жилых помещений, которые сданы в аренду, а собственника найти не смогли. В результате: УК признает необходимость назревшего ремонта, но не делает, ссылаясь на отсутствие средств. Как быть жильцам?
Ответ:
Вопрос нужно разделить на два.
Первый – кто должен обслуживать хоккейную коробку на детской площадке. Если она включена в состав общего имущества (т.е. находится на земельном участке дома как часть его благоустройства), то УК не может отказывать в ремонтных и иных необходимых работах, ссылаясь на недостаточный тариф. Потому что УК обязана обслуживать общее имущество целиком, а не выборочно. Если такого не происходит, это повод обратиться в ГЖИ.
Второй – в каких объемах должен проводиться ремонт. Одно дело – текущая эксплуатация и, например, сезонная покраска изношенных частей, замена сетки на воротах и пр. А другое дело – замена самой площадки. Суть договора управления сводится к поддержанию текущей сезонной эксплуатации. И в этой части ваша УК – обязанное лицо, которое не может отказываться от проведения необходимых работ.
Свои вопросы присылайте на [email protected]. Чтобы ответ был полным, просим точно и подробно описывать суть проблемы.
Вопрос:
В 2018 был введён в эксплуатацию многоквартирный дом, на детской площадке которого расположена хоккейная коробка. С 2018 года указанный объект детской площадки не ремонтировался, хотя требует ремонта и УК это не отрицает. Но УК говорит, что нет средств, что тариф на содержание и ремонт утвержден минимальный. В программу благоустройства придомовых территорий МКД войти не смог, т.к. много нежилых помещений, которые отказались от голосования, и много жилых помещений, которые сданы в аренду, а собственника найти не смогли. В результате: УК признает необходимость назревшего ремонта, но не делает, ссылаясь на отсутствие средств. Как быть жильцам?
Ответ:
Вопрос нужно разделить на два.
Первый – кто должен обслуживать хоккейную коробку на детской площадке. Если она включена в состав общего имущества (т.е. находится на земельном участке дома как часть его благоустройства), то УК не может отказывать в ремонтных и иных необходимых работах, ссылаясь на недостаточный тариф. Потому что УК обязана обслуживать общее имущество целиком, а не выборочно. Если такого не происходит, это повод обратиться в ГЖИ.
Второй – в каких объемах должен проводиться ремонт. Одно дело – текущая эксплуатация и, например, сезонная покраска изношенных частей, замена сетки на воротах и пр. А другое дело – замена самой площадки. Суть договора управления сводится к поддержанию текущей сезонной эксплуатации. И в этой части ваша УК – обязанное лицо, которое не может отказываться от проведения необходимых работ.
Свои вопросы присылайте на [email protected]. Чтобы ответ был полным, просим точно и подробно описывать суть проблемы.
Сегодня в #пояснизаЖКХ ответ на вопрос, как УК может использовать и перераспределять деньги, полученные от жителей.
Вопрос:
УК списала со счета текущего ремонта деньги на возмещение затрат за содержание жилья и техосвидетельствование лифтов. На запрос в Гослуслуги.дом УК дала ответ официальным письмом: «Бремя содержания имущества несет собственник. Статья 210 ГК РФ» и «Тариф по содержанию утвержден в 2020 году 22,90 руб/кв.м, а на дворе 2024 год и региональный тариф 31,40 руб./кв.м.». Имеет ли УК право самостоятельно управлять деньгами собственников?
Ответ:
На сегодняшний день законодательство устроено так, что УК сама может использовать денежные средства, собираемые от жителей, по своему усмотрению в рамках утвержденного тарифа. Если иной порядок трат не прописан и не установлен в договоре управления с ней.
Недавно мы писали про законопроект, который предлагает разделить плату «за содержание общего имущества в многоквартирном доме» и за «текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме». А еще размещать в ГИС ЖКХ информацию о размере начисленного и уплаченного за текущий ремонт каждым собственником (включая пени), размере средств, направленных на текущий ремонт, а также задолженности. Но пока эта законодательная инициатива не прошла даже первого чтения.
Возможное решение в вашей ситуации – изменение договора управления на условия, которые будут устраивать и УК, и совет дома. Кстати, если муниципальный тариф выше того, который использует УК, то она может его применять (если УК выйдет с инициативой повышения тарифа, а собственники откажут). Такой порядок установлен в Жилищном кодексе РФ с апреля 2018 года.
Свои вопросы присылайте на [email protected]. Чтобы ответ был полным, просим точно и подробно описывать суть проблемы.
Вопрос:
УК списала со счета текущего ремонта деньги на возмещение затрат за содержание жилья и техосвидетельствование лифтов. На запрос в Гослуслуги.дом УК дала ответ официальным письмом: «Бремя содержания имущества несет собственник. Статья 210 ГК РФ» и «Тариф по содержанию утвержден в 2020 году 22,90 руб/кв.м, а на дворе 2024 год и региональный тариф 31,40 руб./кв.м.». Имеет ли УК право самостоятельно управлять деньгами собственников?
Ответ:
На сегодняшний день законодательство устроено так, что УК сама может использовать денежные средства, собираемые от жителей, по своему усмотрению в рамках утвержденного тарифа. Если иной порядок трат не прописан и не установлен в договоре управления с ней.
Недавно мы писали про законопроект, который предлагает разделить плату «за содержание общего имущества в многоквартирном доме» и за «текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме». А еще размещать в ГИС ЖКХ информацию о размере начисленного и уплаченного за текущий ремонт каждым собственником (включая пени), размере средств, направленных на текущий ремонт, а также задолженности. Но пока эта законодательная инициатива не прошла даже первого чтения.
Возможное решение в вашей ситуации – изменение договора управления на условия, которые будут устраивать и УК, и совет дома. Кстати, если муниципальный тариф выше того, который использует УК, то она может его применять (если УК выйдет с инициативой повышения тарифа, а собственники откажут). Такой порядок установлен в Жилищном кодексе РФ с апреля 2018 года.
Свои вопросы присылайте на [email protected]. Чтобы ответ был полным, просим точно и подробно описывать суть проблемы.
В #пояснизаЖКХ сегодня рассказываем, как УК должна отчитываться перед жителями.
Вопрос:
Должна ли УК предоставить обоснование по ФОТ с раскладкой по начислению. Сотрудник (разнорабочий), выполнивший работы по текущему ремонту, имеет фиксированную ставку и работает на нескольких домах, а значит включение его ставки в сумму расходов по текущему ремонту нецелесообразно.
Должны ли ставки сотрудников финансироваться из средств по управлению и содержанию, а не из графы текущего ремонта? Также есть претензия к ежегодному отчету за 2023 год, в котором не учтены поступления средств, траты и соответственно остатки по графе текущего ремонта за 2021 и 2022 годы. Средства текущего ремонта не являются целевыми.
Ответ:
Должны только в том случае, если такой порядок отчета предусмотрен договором управления. Но в большинстве случаев подробного отчета нет, и все сводится лишь к формальному предоставлению таблицы. Ее структуру определяет управляющая домом организация самостоятельно.
В законе установлено, что УК должна разместить отчет за минувший год до 31 марта. Других обязанностей по дополнительному аудиту финансовых трат, споров с жителями ввиду их несогласия с данными отчета законом не предусмотрено.
Возможное решение — принятие на общем собрании договора управления в новой редакции, которым будет предусмотрена развернутая отчетность и активное участие выбранного совета дома в работе с отчетностью УК. Но так бывает редко.
Свои вопросы присылайте на [email protected]. Чтобы ответ был полным, просим точно и подробно описывать суть проблемы.
Вопрос:
Должна ли УК предоставить обоснование по ФОТ с раскладкой по начислению. Сотрудник (разнорабочий), выполнивший работы по текущему ремонту, имеет фиксированную ставку и работает на нескольких домах, а значит включение его ставки в сумму расходов по текущему ремонту нецелесообразно.
Должны ли ставки сотрудников финансироваться из средств по управлению и содержанию, а не из графы текущего ремонта? Также есть претензия к ежегодному отчету за 2023 год, в котором не учтены поступления средств, траты и соответственно остатки по графе текущего ремонта за 2021 и 2022 годы. Средства текущего ремонта не являются целевыми.
Ответ:
Должны только в том случае, если такой порядок отчета предусмотрен договором управления. Но в большинстве случаев подробного отчета нет, и все сводится лишь к формальному предоставлению таблицы. Ее структуру определяет управляющая домом организация самостоятельно.
В законе установлено, что УК должна разместить отчет за минувший год до 31 марта. Других обязанностей по дополнительному аудиту финансовых трат, споров с жителями ввиду их несогласия с данными отчета законом не предусмотрено.
Возможное решение — принятие на общем собрании договора управления в новой редакции, которым будет предусмотрена развернутая отчетность и активное участие выбранного совета дома в работе с отчетностью УК. Но так бывает редко.
Свои вопросы присылайте на [email protected]. Чтобы ответ был полным, просим точно и подробно описывать суть проблемы.