Про жилищный вопрос
Пока на Валдайском форуме обсуждают большую геополитику, мы вспомним один из важнейших вопросов России – жилищный.
📈 На недавнем банковском форуме в Сочи ЦБ говорил о вызываемом ипотекой (вроде бы льготной) ростом цен на жилье.
☝🏻Рост цен, конечно, связан с ростом спроса, но, прежде всего, в больших городах. Количество площадок там сокращается, престижность жилья растет, даже если потенциальное место жизни не обеспечено рабочим местом, застройщики не могут масштабировать свои мощности, так как потенциально площадок все же не так много.
К тому же, в рекомендациях по проектному финансированию содержится маржа в 20% в качестве порога, когда его стоит предоставлять.
Получается, рост цен подогревается сам собой.
❗️Ипотека должна расширяться не в глубь, а вширь, в малые и средние города, где огромный неудовлетворенный спрос на жилье, где свободно огромное количество площадок, где можно делать маржу на эфеекте масштаба.
И почему бы не сделать как в Индии, где льготная ипотека идет именно в малые города, причем по настоящему льготная. Глядишь, там появится и спрос, и жители и промышленники будут переводить свои дела, так как всё дешевле.
Если мы не будем делать акцент на диверсификации ипотеки по приоритетам, то в таком формате действительно может быть бесконечный рост цен.
#столыпин_недвижимость
#столыпин_дкп
Столыпин 2.0. Подпишись!
Пока на Валдайском форуме обсуждают большую геополитику, мы вспомним один из важнейших вопросов России – жилищный.
📈 На недавнем банковском форуме в Сочи ЦБ говорил о вызываемом ипотекой (вроде бы льготной) ростом цен на жилье.
☝🏻Рост цен, конечно, связан с ростом спроса, но, прежде всего, в больших городах. Количество площадок там сокращается, престижность жилья растет, даже если потенциальное место жизни не обеспечено рабочим местом, застройщики не могут масштабировать свои мощности, так как потенциально площадок все же не так много.
К тому же, в рекомендациях по проектному финансированию содержится маржа в 20% в качестве порога, когда его стоит предоставлять.
Получается, рост цен подогревается сам собой.
❗️Ипотека должна расширяться не в глубь, а вширь, в малые и средние города, где огромный неудовлетворенный спрос на жилье, где свободно огромное количество площадок, где можно делать маржу на эфеекте масштаба.
И почему бы не сделать как в Индии, где льготная ипотека идет именно в малые города, причем по настоящему льготная. Глядишь, там появится и спрос, и жители и промышленники будут переводить свои дела, так как всё дешевле.
Если мы не будем делать акцент на диверсификации ипотеки по приоритетам, то в таком формате действительно может быть бесконечный рост цен.
#столыпин_недвижимость
#столыпин_дкп
Столыпин 2.0. Подпишись!
🏠Что делать с ипотекой
ЦБ считает, что рост цен на жильё спровоцирован льготной и обычной ипотекой.
📈 С начала года рост цен на первичную недвижимость в России составил порядка 15%. Однако с проблемами при реализации массовых ипотечных программ сталкивались все страны, которые их реализовывали. В данной ситуации это тот случай, когда надо учиться на чужих ошибках, а не на своих.
Однако пока решение – просто поднять ставку. Подъём ставки же может очень охладить темпы строительства и предложения на рынке жилья.
🇨🇳 Здесь интересен опыт Китая, который уже многие годы борется со спекулятивным спросом. Например, там введены жёсткие правила того, кто может купить жильё по хорошим ставкам – это те, кто покупает первое, или расширяет уже имеющуюся площадь. Кроме того, развивается рынок арендного жилья с возможностью последующего выкупа.
Но даже при многочисленных проблемах и фактически дефолтах застройщиков, Китай не охлаждает рынок жилья искусственно, понимая, что это залог успеха и экономики, и многочисленных строительных. Кроме того, это в интересах граждан, которые смогли впервые получить масштабный доступ к достойному жилью.
⬆️ В итоге площадь жилья на человека в Китае увеличилась на 34,5% за десятилетие с 2010 по 2020 года.
⬆️ Кроме того, Китай планирует построить 6,5 млн недорогих арендных домов в 40 крупных городах до 2025 года.
☝🏻Мы, честно говоря, ничем не хуже, и могли бы строить больше.
#столыпин_недвижимость
#столыпин_китай
Столыпин 2.0. Подпишись!
ЦБ считает, что рост цен на жильё спровоцирован льготной и обычной ипотекой.
📈 С начала года рост цен на первичную недвижимость в России составил порядка 15%. Однако с проблемами при реализации массовых ипотечных программ сталкивались все страны, которые их реализовывали. В данной ситуации это тот случай, когда надо учиться на чужих ошибках, а не на своих.
Однако пока решение – просто поднять ставку. Подъём ставки же может очень охладить темпы строительства и предложения на рынке жилья.
🇨🇳 Здесь интересен опыт Китая, который уже многие годы борется со спекулятивным спросом. Например, там введены жёсткие правила того, кто может купить жильё по хорошим ставкам – это те, кто покупает первое, или расширяет уже имеющуюся площадь. Кроме того, развивается рынок арендного жилья с возможностью последующего выкупа.
Но даже при многочисленных проблемах и фактически дефолтах застройщиков, Китай не охлаждает рынок жилья искусственно, понимая, что это залог успеха и экономики, и многочисленных строительных. Кроме того, это в интересах граждан, которые смогли впервые получить масштабный доступ к достойному жилью.
⬆️ В итоге площадь жилья на человека в Китае увеличилась на 34,5% за десятилетие с 2010 по 2020 года.
⬆️ Кроме того, Китай планирует построить 6,5 млн недорогих арендных домов в 40 крупных городах до 2025 года.
☝🏻Мы, честно говоря, ничем не хуже, и могли бы строить больше.
#столыпин_недвижимость
#столыпин_китай
Столыпин 2.0. Подпишись!
Льготная ипотека стала и правда немного «трещать» (пока что)
🏠 А что, если это слово (которое, видимо, вызывает у кого-то недовольство ввиду его иностранности) заменить другим – «жилищно-залоговый заем» – и перезапустить? Или где жилищные кооперативы? Поклонники эпохи.
👛 Самое интересное, что тем, кто может внести взнос в 50%, ипотека не нужна так, как тем, кто может внести только 10%.
Приоритезировать ипотеку на тех, кто первое основное жилье берет – не приходило никому в голову?
Зачем банки ужесточают требования к ипотеке – читайте в канале президента Столыпинского клуба Евгения Когана.
#столыпин_недвижимость
Столыпин 2.0. Подпишись!
🏠 А что, если это слово (которое, видимо, вызывает у кого-то недовольство ввиду его иностранности) заменить другим – «жилищно-залоговый заем» – и перезапустить? Или где жилищные кооперативы? Поклонники эпохи.
👛 Самое интересное, что тем, кто может внести взнос в 50%, ипотека не нужна так, как тем, кто может внести только 10%.
Приоритезировать ипотеку на тех, кто первое основное жилье берет – не приходило никому в голову?
Зачем банки ужесточают требования к ипотеке – читайте в канале президента Столыпинского клуба Евгения Когана.
#столыпин_недвижимость
Столыпин 2.0. Подпишись!
🏘️ Хорошая новость – жилья в новостройках стало больше. Плохая новость – оно заметно подорожало
Чемпион – Челябинск, цена квадратного метра за год выросла на 36,8%. Другие областные центры из топ-10 – от Симферополя до Томска – тоже не сильно отстали, цены в каждом взлетели процентов на 20-30. Москва на этом фоне в кои-то веки смотрится скромно: всего 8,8%. Практически наравне с официальной инфляцией по Росстату.
В чем причина? Разумеется, льготная ипотека.
📈 Как рапортует ЦБ, общий объем лимитов по ипотеке за минувший год вырос на 4,4 трлн руб. и превысил 16,5 трлн. Выбраны лимиты, как и год назад, немногим больше, чем на треть, портфель проектного финансирования составляет 6,148 трлн. руб.
Банки увеличивают лимиты, потому что растет обеспечение средствами дольщиков на счетах эскроу. Поступления денег на эскроу к концу года обновили квартальный рекорд – 1,9 трлн руб. Это в 2,2 раза больше, чем в 4 квартале 2022 года (0,9 трлн руб.).
Теперь переводим все это на русский.
Население демонстрирует очень живой интерес к покупке жилья, поскольку у него появились деньги, а государство склонно подпитывать этот интерес недорогой ипотекой (средняя ставка около 8%, что чуть выше средней стоимости проектного финансирования для застройщиков – 6,4%).
Обеспеченность населения квадратными метрами повышается. Общее благосостояние – скорее нет, поскольку extra-доходы, как мы видим, очень успешно абсорбируются строительным/банковским сектором.
Заметим, кстати, что общая высокая ключевая ставка от ЦБ нимало не способствует охлаждению ипотеки. Банки (а тенденции на рынке определяются всего несколькими, крупнейшими из них) находят способы заработать в сотрудничестве с аккредитованными застройщиками. Благо, как мы уже сказали, спрос со стороны населения велик.
Что будет дальше?
Пока что понятно, что успел тот, кто не опоздал. С 1 июля льготную ипотеку обещают отменить, условия изменятся. Но рынок останется с примерно 70 млн м2 нераспроданного жилья (из общих 106 млн м2).
Пространство для ценового маневра есть. В каком направлении – пока не знает никто.
#столыпин_недвижимость
#столыпин_ставка
Чемпион – Челябинск, цена квадратного метра за год выросла на 36,8%. Другие областные центры из топ-10 – от Симферополя до Томска – тоже не сильно отстали, цены в каждом взлетели процентов на 20-30. Москва на этом фоне в кои-то веки смотрится скромно: всего 8,8%. Практически наравне с официальной инфляцией по Росстату.
В чем причина? Разумеется, льготная ипотека.
📈 Как рапортует ЦБ, общий объем лимитов по ипотеке за минувший год вырос на 4,4 трлн руб. и превысил 16,5 трлн. Выбраны лимиты, как и год назад, немногим больше, чем на треть, портфель проектного финансирования составляет 6,148 трлн. руб.
Банки увеличивают лимиты, потому что растет обеспечение средствами дольщиков на счетах эскроу. Поступления денег на эскроу к концу года обновили квартальный рекорд – 1,9 трлн руб. Это в 2,2 раза больше, чем в 4 квартале 2022 года (0,9 трлн руб.).
Теперь переводим все это на русский.
Население демонстрирует очень живой интерес к покупке жилья, поскольку у него появились деньги, а государство склонно подпитывать этот интерес недорогой ипотекой (средняя ставка около 8%, что чуть выше средней стоимости проектного финансирования для застройщиков – 6,4%).
Обеспеченность населения квадратными метрами повышается. Общее благосостояние – скорее нет, поскольку extra-доходы, как мы видим, очень успешно абсорбируются строительным/банковским сектором.
Заметим, кстати, что общая высокая ключевая ставка от ЦБ нимало не способствует охлаждению ипотеки. Банки (а тенденции на рынке определяются всего несколькими, крупнейшими из них) находят способы заработать в сотрудничестве с аккредитованными застройщиками. Благо, как мы уже сказали, спрос со стороны населения велик.
Что будет дальше?
Пока что понятно, что успел тот, кто не опоздал. С 1 июля льготную ипотеку обещают отменить, условия изменятся. Но рынок останется с примерно 70 млн м2 нераспроданного жилья (из общих 106 млн м2).
Пространство для ценового маневра есть. В каком направлении – пока не знает никто.
#столыпин_недвижимость
#столыпин_ставка