🚀Доходы по депозитам в Новосибирской области в моменте опережают рост цен на недвижимость с учетом арендных доходов в 2,2 раза.

За первые шесть месяцев 2025 года депозиты, размещенные по средневзвешенной ставке, приросли на 10,35%. За это время цена квадратного метра во вторичном фонде Новосибирска выросла на 1,6% — со 128 700 рублей до 130 800 рублей. Дополнительно 3% за полгода принесла аренда квартиры.

В 2024 году средневзвешенный процент по депозиту составил 17,25%. Квартиры с учетом арендных доходов приросли на 15,5%.

За 2023 год при средневзвешенной ставке по депозитам 9,45%, рост цен на вторичном рынке Новосибирска составил 7,6%, доход от аренды — 13,6%.

📍 В моменте в течение 1,5 лет депозиты выгоднее вложений в жилую недвижимость.

На рынке новостроек ситуацию выравнивает льготная ипотека. У покупателей, оформивших квартиру в новостройке в ипотеку до 2023 года, арендная плата выше ежемесячного ипотечного платежа. Поэтому отмена льготной ипотеки обрушила рынок новостроек, вторичный рынок встал из-за роста ключевой ставки.

При прочих равных условиях восстановление вторичного рынка будет происходить быстрее.

🥸 Периоды, когда депозит выгоднее вложений в недвижимость, подчеркивают цикличность рынка и обычно бывают в стадии затоваривания. В Новосибирске это 2009 год, период с 2016 по 2018, когда из-за больших объемов ввода МКД за предыдущие два года скопилось больше 16 000 нераспроданных квартир в сданных домах, и настоящее время.

В целом, в большом временном интервале, рост цен на недвижимость с учетом доходов от аренды на 40-50% опережает индекс вкладов на депозите.

#новостройки_НСК

⭐️Новосибирск занимает 4 место среди городов России по общему вводу жилой площади за 10 лет.

РИА Рейтинг по заказу РИА Новости подготовил очередной ежегодный рейтинг по объемам ввода жилья в крупных городах страны.

❗️Новосибирск занял 5 место по сумме общей жилой площади, сданной в 2024 году и 24 позицию по вводу жилья на душу населения.

Поскольку один год не является показательным, я подготовил таблицу по вводу жилья за последние 10 лет.

Новосибирск в этом рейтинге расположился на 4 месте после Москвы, Санкт-Петербурга и Краснодара. Замыкает ТОП-5 Екатеринбург.

По суммарному вводу жилья за последние 5 лет столица Урала опережает Новосибирск на полмиллиона квадратов.

📍Краснодар последние 5 лет становится ежегодным лидером страны по вводу жилья на душу населения среди всех крупных городов РФ, тройка лидеров не меняется. В частности, в 2024 году на 3 месте по вводу на человека оказалась столица республики Тыва из СФО город Кызыл.

Новосибирск по вводу на душу населения занял в 2024 году 24 место, в 2023 – 10, в 2022 – 24, в 2021 – 21, в 2020 – 19 место.

В рейтинге по вводу на человека за 10 лет среди ТОП-10 по суммарному вводу Новосибирск расположился на 6 позиции.

🥸 По данным РИА Рейтинг, обеспеченность жильем на человека на конец 2024 года составляла в Новосибирске 30,3 м2. Это обеспечивает 5 место среди городов-лидеров по суммарному вводу за 10 лет.

#ввод_жилья@rop_nsk #рейтинги_и_прогнозы@rop_nsk

⛔️ Цена квадратного метра в новостройках Новосибирска прекратила рост.

Мониторинг портала «МИР КВАРТИР»показал снижение темпов роста на строящееся жилье в крупных городах РФ в 1,4 раза, по Новосибирску — в 3,2 раза.

📌 В первом полугодии 2024 года средневзвешенная цена квадратного метра новостроек выросла по крупным городам РФ на 6,1%, по Новосибирску — на 7,9%. За тот же период 2025 года цены в стране увеличились на 4,3%, в столице Сибири — на 2,5%.

Во втором квартале 2025 года цена квадрата в новостройках Новосибирска скорректировалась вниз.

Безусловными лидерами по цене на строящее жилье в последние три года остаются Москва, Сочи, Санкт-Петербург и Казань. Остальные крупные города меняют свои позиции в рейтинге в зависимости от уровня затоваренности рынка новостроек.

За год Новосибирск вырос в рейтинге на 2 позиции, а Краснодар, лидер по объемам строительных заделов и вводу жилья на душу населения, с декабря 2023 года опустился с 8 строки на 19.

Средневзвешенная цена квадрата в новостройках Краснодара на конец декабря составляла 163 900 рублей, в Новосибирске — 137 700 рублей. В июне 2024 года в Краснодаре м2 стоил 153 700 руб., в Новосибирске – 148 500 руб., в июне 2025 года в Краснодаре – 161 600, в Новосибирске – 162 800.

🥸 Не смотря на высокую нерыночную составляющую в цене новостроек, рыночные механизмы продолжают работать.

Цена квадратного метра в сданных домах в зависимости от локации, формата дома и качества строительства изменяется в границах Новосибирска от 82 000 в лотах под самоотделку до 350 000 в квартирах с отделкой под ключ.

Конкретика по ценам будет после публикации всех проектных деклараций на ДОМ.РФ.

#продажи_и_цены@rop_nsk

📉Цена квадрата на вторичном рынке Новосибирска во втором квартале снизилась.

По информации портала «Мир квартир» средневзвешенная цена квадратного метра на вторичном рынке Новосибирска во втором квартале 2025 года снизилась на 0,4%.

«Мир квартир» анализирует цены предложения, и в реальных сделках можно отметить рост скидок за год в Новосибирске на 2-3%.

В большинстве крупных городов покупатели стараются ужаться по площади, поэтому в маленьких квартирах цена квадратного метра продолжает расти.

📍 В первом полугодии 2024 года рост цены квадрата на вторичном рынке города
составил 4,2% или в 3,5 раза больше, чем в 2025 году. В целом по стране рост в первом полугодии 2024 года составил 4,9%.

Снижение цен на вторичном рынке Новосибирска отмечено в 2009 году, тогда цена просела на 23,2%. В 2015 году она снизилась на 7,8%, в 2016 году — на 3,4%. При этом ключевая ставка была существенно ниже.

Первичный рынок единственный раз падал в 2009 году — на 15,2%. В 2015-2017 годах он показал нулевой рост. При этом были проекты, которые продолжали расти, а число долгостроев доходило до 127.

🥸 В моменте в Новосибирске огромный выбор квартир, как на первичном, так и на вторичном рынках, но цена ошибки особенно велика.

* Для наглядности мониторинг дополнен данными агрегатора в целом по году и по динамике цен на квартиры площадью до 32 м2.

#продажи_и_цены@rop_nsk

⛔️Совет Федерации предлагает «не пущать» льготников в другие регионы.

В условиях высокой ключевой ставки на рынке недвижимости экономически обоснованной остается только льготная ипотека.

❗️Инвестиционная составляющая остается в социально развитых регионах, куда и смещается спрос.

Поэтому по итогам 2024 года, более 50% кредитов в рамках льготной семейной ипотеки пришлось на четыре региона: Москву, Московскую область, Санкт-Петербург и Ленинградскую область. При этом более 40% заемщиков в этих регионах не проживают.

Это, по мнению Председателя Совета Федерации Валентины Матвиенко, это не что иное, как

«использование семейной ипотеки обходными путями в инвестиционных целях, и нужно изменить постановление правительства о льготной ипотеке, дополнив его требованием о выдаче ее "на приобретение или строительство жилья на территории субъекта, в котором зарегистрирован заемщик».

Как считает спикер,

обычную ипотеку любой гражданин может взять в любом регионе РФ, это его законное право. А льготная семейная ипотека все-таки предназначена для улучшения жилищных условий семей с детьми в местах их проживания.

Про равные права граждан умолчим, но, с моей точки зрения, переезд в Москву тоже может считаться улучшением жилищных условий.

❓И еще вопрос: а что делать с гражданами внутри региона?

По информации базы данных по новостройкам России Dataflat.Ru, в июне в московском регионе продажи сократились к маю на 1%. При этом в Москве (в старых границах) выросли на 8%, в Новой Москве снизились на 5%, а в Московской области упали на 8%.

🥸 Люди стараются переехать с окраин региона в Старую Москву. Как бы не пришлось потом ограничивать льготную ипотеку радиусом и направлением. А то из Нерюнгри до Амурской, Читинской и Иркутской областей, а также до Хабаровского края и Республики Бурятия в 5 раз ближе, чем до Тикси или Нижнеянска, которые тоже расположены в Якутии.

🏗️ За первое полугодие 2025 года застройщики НСО вывели на рынок 13 525 квартир общей площадью 704 711 м2.

В июне 2025 года строительные компании Новосибирской области вывели на рынок 2 411 квартир в новостройках площадью 116 тыс. м2. Это обеспечивает 5 место в рейтинге регионов РФ.

К первому полугодию 2024 года этот показатель снизился: на 23,6% по количеству квартир и на 19% по суммарной площади жилых помещений.

К первому полугодию 2023 года снижение составило 40,5% по числу квартир и 33,6% по площади.

📍 Не смотря на такое существенное падение, вывод новых квартир опережает продажи на 75-80%, соответственно. Затоваривание рынка новостроек Новосибирска продолжается.

Причина — в инерционности строительной индустрии. Около 40% квартир, которые застройщики выставляют на продажу, это пролонгация старых разрешений на строительство.

Есть удивительные разрешения. Например, посадка 22 тысяч м2 жилого дома на площадке размером 0,67 га. Правда, там в радиусе 500 метров три школы и другая инфраструктура. Или разрешение на строительство дома на участке 13 соток, пусть и пятиэтажного.

🥸 Пока застройщики не верят в стагнацию цен на новостройки, но процесс снижения числа новых проектов ускоряется.

#новостройки_НСК #ввод_жилья@rop_nsk

🪙Доход от сдачи жилой недвижимости в аренду в Новосибирской области в моменте выше роста цен.

Средневзвешенная цена квартиры на вторичном рынке Новосибирска по результатам мониторинга портала «МИР КВАРТИР» снизилась за второй квартал 2025 года на 2,1%. В целом за полугодие падение составило лишь 0,5%, поскольку в первом квартале был рост.

Арендные ставки на жилую недвижимость до мая шли вниз, а сейчас растут. Аренда сегодня основной источник дохода для большинства инвесторов, заработать на перепродаже можно в очень узком сегменте.

📍Те, кто покупает квартиры для проживания, просто решают жилищный вопрос. Для тех, кто инвестировал в недвижимость, выше приведена таблица для размышления.

Средневзвешенная валовая выручка от сдачи квартиру в аренду в Новосибирске — 6,88% в год. Если вычесть 10% коммунальных платежей, остается около 6%.

От сдачи апартаментов в хороших локациях доход в полтора раза выше за счет перехода в формат посуточной аренды.

У тех, кто приобрел новостройку до 2022 года с 30% первоначальным взносом, арендная ставка выше ипотечного платежа.

📌 Квартира для сдачи в аренду выбирается по другим параметрам, нежели квартира для проживания или перепродажи. И доходность такой недвижимости на 15-20% выше.

Соотношение арендной ставки к ставке по депозиту в моменте составляет 1/2,6.

Месяц назад это соотношение было 1/3,2.

Средневзвешенный показатель за 15 лет — 1/1,3.

🥸 В этом году жилая недвижимость будет капитализироваться в основном за счет доходов от аренды. В новостройках растет себестоимость, в том числе, за счет высокой ключевой ставки. Сейчас идет вымывание наиболее дешевых вариантов с высоким риском банкротства застройщиков с ценами ниже себестоимости.

🔜 В следующих публикациях — о продажах в июне и стратегиях застройщиков по снижению цен.

#новостройки_НСК #ипотека_или_аренда@rop_nsk

🫥 Предварительные итоги продаж квартир и апартаментов по ДДУ в июне 2025 года в Новосибирской области, мягко говоря, не радуют.

При выборке 75% снижение к маю составляет 9%, а падение к аналогичному периоду 2024 года превышает 2,5 раза.

Часть лидеров по продажам новостроек в 2025 году, пока не обновила проектные декларации на портале ДОМ.РФ, но их публикация вряд ли изменит общий тренд первого полугодия 2025 года.

▫️ТОП-5 по продажам в июне составили

✔️ ГК “РАСЦВЕТАЙ”

✔️ ГК “ПОЛЯКОВ”

✔️ ГК КПД ГАЗСТРОЙ

✔️ ГК “СОЮЗ”

✔️ ГК “МЕТА”

После публикации всех ПД в ТОП-5 могут войти «Брусника» и ГК СМСС.

Резкое снижение к июню 2024 года вполне закономерно. 30 июня 2024 года закончилось действие массовой льготной ипотеки. Двукратного падения к показателям 2024 года избежала только Москва в старых границах. По данным телеграмм-канала Dataflat.ru, снижение к июню 2024 года составило 42%, Московская область — минус 59%, Санкт-Петербург — минус 57%.

С июля 2024 года статистика продаж начинает отражать реальную экономическую ситуацию.

Резкое снижение к июню прошлого года связано и со значительным ростом продаж по договорам купли-продажи квартир в домах, уже введенных в эксплуатацию.

🥸 Более подробный отчет по продажам за второй квартал и полугодие подготовлю на следующей неделе, а сейчас интересные детали.

✔️ По лидерам рост во втором квартале у ГК «СОЮЗ»

✔️ Аномально высокий коэффициент поглощения у ГК «Поляков»

✔️ Из третьей десятки резко активизировались продажи у компании «СЕВЕР-СТРОЙ»

✔️ Завершает свою деятельность застройщик КМС, без единой задержки по вводу домов за всё время деятельности

*Рейтинг составлен на базе ПД, размешенных на сайте агрегатора ДОМ РФ, данных аналитического центра компании «БУСЫ» и эксперта Максима Попова

#продажи_и_цены@rop_nsk

🏷️По итогам первого полугодия май стал месяцем самых высоких средних скидок на новостройки Новосибирской области.

После публикации проектных деклараций по итогам первых шести месяцев 2025 года предлагаю посмотреть на статистику продаж с другого ракурса.

Таблица, приведенная выше, построена на основе данных по продажам через договора долевого участия на портале агрегатора ДОМ.РФ и средневзвешенных цен на новостройки по мониторингам сайта «МИР КВАРТИР». Здесь видны и продажи, и средние скидки в целом по рынку Новосибирской агломерации.

Самым успешным для застройщиков стал март, а самым удачным для покупателей — май.

В мае многие застройщики делали скидку, в том числе, на отмененные поборы со стороны ведущих банков. Если покупатель не нуждался в дополнительных преференциях, приводящих к удорожанию квартиры, он мог получить скидку до 20%.

📌 В июне скидки упали, а цена в ДДУ выросла, в основном за счет дополнительных преференций в виде субсидирования ипотеки на время строительства и вариаций с первоначальным взносом.

ЦБ РФ снизив на 1% ключевую ставку, обозначил вектор, и покупатели стали брать субсидированную ипотеку на время строительства в надежде на адекватный процент по кредиту через 2-3 года.

❗️В большинстве случаев обозначенная 20% скидка на «квартиру месяца» и в «день покупателя» это маркетинговый ход застройщика. Покупатель реально может получить объявленную скидку при определенных условиях. В этот день в офисе застройщика собираются все нужные для подробной консультации специалисты, в том числе и те, кто принимает решение о предоставлении скидки. Важно, чтобы цена со скидкой не была выше средней по рынку.

🥸 Многие застройщики на пике продаж поднимали цены «за компанию». Так же, как и банки, вводили комиссию за выдачу льготной ипотеки. И тогда, и сейчас они предоставляют реальные скидки и показывают оптимальное соотношение «цена-качество».

Все разговоры про ценопад на новостройки пока не подтверждаются, дешево можно купить только проблему на несколько лет.

В течение двух дней будет публикация о лидерах продаж в по итогам первого полугодия.

#продажи_и_цены@rop_nsk

⚡️Лидеры продаж Новосибирской агломерации по итогам первого полугодия 2025 года.

Продажи новостроек за январь-июнь 2025 года упали на 44,2% к аналогичному периоду 2024 года и на 32,2% к среднегодовому показателю за соответствующий период в течение предыдущих четырех лет.

В первом полугодии 2025 года застройщики Новосибирской области продали по ДДУ 6 208 квартир в новостройках и лотов в комплексах апартаментов.

📍 Средняя площадь реализованной квартиры составила 48,8 м2, средневзвешенная цена квадрата в сделках по ДДУ – 148 717 рублей.

▫️ТОП-25 застройщиков по суммарной выручке за 6 месяцев 2025 года

✔️ ГК КПД ГАЗСТРОЙ

✔️ГК «Расцветай»

✔️ «Брусника»*

✔️ ГК «ПОЛЯКОВ»

✔️ ГК «СОЮЗ»

✔️ ГК СМСС

✔️ ГК «Первый Строительный Фонд»

✔️ «СТРАНА»

✔️SG Development

✔️СЗ «ФРИДОМ-СИТИ»

✔️ ГК VIRA

✔️ ГК “МЕТА”

✔️ Компания «ЭНЕРГОМОНТАЖ»

✔️ «АСТОН. Стройтрест 43»

✔️ ГК «ХИММЕТАЛЛ»

✔️ СЗ «ВКД-Развитие»

✔️ «ТЕЛЕЦЕНТР»

✔️ ГК «ЮНИТИ»

✔️ ГК «АНТАР»

✔️ ГК «ЭТАЛОН»

✔️ ГК «ДОМ-СТРОЙ»

✔️ СЗ «СИНЕРГИЯ»

✔️ ГК «ОЛМА»

✔️ ГК «НОВЫЙ МИР»

✔️ ГК «СИБИРЬ»

На рынке Новосибирской области осталось 25 застройщиков, у которых были продажи по ДДУ. На ТОП-25 приходится 80% суммарной выручки.

Кроме того, на рынке новостроек Новосибирска осталось три значимых игрока с продажами готовых квартир в сданных домах только по договору купли-продажи

✔️ ЖИЛИЩНАЯ ИНИЦИАТИВА («Новосибирский квартал»)

✔️ СЗ «Дар» (проект «БЕРЕЗКИ»)

✔️ТДСК

В ТОП-25 по числу реализованных лотов вошли

✔️ ГК КПД ГАЗСТРОЙ

✔️ ГК «Расцветай»

✔️ ГК «ПОЛЯКОВ»

✔️ «БРУСНИКА»

✔️ ГК «СОЮЗ»

✔️ГК СМСС

✔️ГК «Первый Строительный Фонд»

✔️ ГК «ЭНЕРГОМОНТАЖ»

✔️ «СТРАНА»

✔️ ГК «МЕТА»

✔️ «АСТОН.Стройтрест 43»

✔️ SG Development

✔️ ГК «ХИММЕТАЛЛ»

✔️ ГК «АНТАР»

✔️ ГК «ОЛМА»

✔️ ГК «СИБИРЬ»

✔️ СЗ «ФРИДОМ-СИТИ»

✔️ «ТЕЛЕЦЕНТР»

✔️ ГК «ЭТАЛОН»

✔️ ГК «СИНЕРГИЯ»

✔️ ЖК «На Вилюйской»

✔️ ЖК «ПРОСПЕКТ»

✔️ СЗ «СЕВЕР-СТРОЙ»

✔️ СЗ ИСК «ОПТИМУМ-СИБИРЬ»

По стоимости квадратного метра из числа ТОП-25 без учета компаний, специализирующихся на апартаментах, лидирует ГК «ДОМ-СТРОЙ», на 2 месте ГК «НОВЫЙ МИР», замыкает ТОП-3 ГК «ХИММЕТАЛЛ», на 4 месте ГК «ЮНИТИ», на 5 месте — «ТЕЛЕЦЕНТР».

Самые доступные цены у вертикально-интегрированных структур: ГК «СИБИРЬ» – 106 955 рублей за м2, в проектах ГК «Первый Строительный Фонд» цена квадратного метра – 113 689 руб. и в компании «ЭНЕРГОМОНТАЖ» — 114 153 руб.

* У «Брусники» значительная часть сделок по ДДУ не попадает в ПД на ДОМ.РФ, объемы продаж застройщика скорректирую в следующем отчете.

** Рейтинг составлен на базе ПД, размешенных на сайте агрегатора ДОМ РФ, данных аналитического центра компании “БУСЫ” и эксперта Максима Попова

#рейтинги_и_прогнозы@rop_nsk

➖Новосибирская область потеряла одну позицию в рейтинге регионов по объему ввода жилья.

По данным РОССТАТА за шесть месяцев 2025 года в Новосибирской области было введено 1 млн. 224 тыс. м2 общей площади жилых помещений, в том числе, населением региона –731 977 м2, и 492 085 м2 составило МКД.

В текущем рейтинге регионов по суммарному объёму ввода жилья Новосибирская область спустилась с 8 на 9 место, по МКД переместилась с 5 на 6 место, а по ИЖС находится на 12 позиции.

По итогам полугодия общий ввод жилья в Новосибирской области отстает от показателей 2024 года на 7,5%, от результатов рекордного 2023 года на 25,4%.

🥸 Ввод многоквартирных домов снижается второй год подряд. От графика прошлого года отставание составляет 32,7%, от показателей 2023 года — 58,2%.

В целом по стране снижение ввода МКД составляет к 2024 году всего 4,3% за счет резкого роста в столицах. Москва приросла к 2024 году на 500%, а Санкт-Петербург сразу на 850%. Это еще раз доказывает, что темп строительства идет за продажами.

Второй по объемам ввода регион СФО Иркутская область выпала из ТОП-10 регионов страны и отстает от Новосибирской области уже на 11%.

#ввод_жилья@rop_nsk

⌛ Уже год как мы живем без льготной ипотеки. Как чувствует себя рынок сегодня — смотрим на ключевые параметры.

▫️ Годовые продажи по договорам долевого участия в Новосибирской области после отмены массовой льготной ипотеки упали на 53,2%. При этом 70% продаж приходятся на ту же льготную ипотеку, но более адресную, семейную.

Для более глубокого анализа привожу данные по продажам четырех циклов — с 1 июля по 30 июня.

📌 К отрезку июль 2021 года – июнь 2022 года снижение 28,7%, к июлю 2022 года- июню 2023 года минус 19,2%, к июлю 2023 – июню 2024 года падение составило 53,2%.

▫️Средняя цена квадрата росла в целом, как и себестоимость.

▫️Вывод новых проектов в рынок падает последние 1,5 года.

Падение ко второй половине 2023 года и первой половине 2024 года объясняется еще и тем, что был вычерпан потенциальный спрос за счёт эффекта «последнего вагона».

И еще. В первом цикле у застройщиков было 2 000 квартир в сданных домах, во втором — 4 000, в третьем – 8 500, а сейчас — 17 000.

☝️При этом многие застройщики за продажу квартир в сданных домах платят риэлторам больше, чем за реализацию строящихся квартир. Поэтому продажи по ДКП выросли и реальное падение продаж на 7-10% меньше.

Реальное состояние дел в строительной отрасли оценить трудно. Информацию, по которой застройщики должны делать прогнозы, ДОМ РФ собирает с самих застройщиков, и тут же пытается продать им обратно. Такая коммерческая деятельность около государственных аналитиков.

🥸 Средняя температура по больнице в целом известна, но для покупателей важно знать, как у кого обстоят дела. Для большинства риэлторов, дела лучше у тех, где больше вознаграждение, уж извините, за откровенность.

Отложенный спрос будет известен после снижения ставок по депозитам.

Такова новая реальность стройиндустрии Новосибирска.

#прогнозы_и_цены@rop_nsk

➗ Соотношение продаж на первичном и вторичном рынках Новосибирской области.

Отвечаем на вопрос подписчика в разделе «Предложить тему» от 15 июля.

На каждую проданную новостройку за последние 4,5 года в Новосибирской области приходится по 4,11 сделок на вторичном рынке.

❗️Не смотря на все льготные программы для застройщиков, в моменте вторичный рынок превышает первичный минимум в 2,5 раза.

Максимальный разрыв в 6,01 раза пришелся на второй квартал 2022 года, после начала СВО. Тогда покупатели массово избавлялись от денег, предпочитая вкладываться в готовые квартиры как в более надежный актив, не понимая перспектив строительного рынка.

Минимальный разрыв 2,61 был во втором квартале 2024 года накануне окончания действия массовой льготной ипотеки.

📍 Во втором квартале 2022 года разрыв увеличился за счет того, что продажи новостроек упали к первому кварталу года в 1,6 раза сильнее, чем провалился вторичный рынок.

Именно во втором квартале 2022 года, а не после отмены льготной ипотеки, был зафиксирован квартальный минимум по продажам новостроек - 2447 штук — что на 23% меньше, чем во втором квартале 2025 года.

Цена квадрата в новостройках города в моменте на 22-24% выше, чем в сопоставимых по качеству и расположению новых домах. Это нерыночная составляющая льготной ипотеки минус риск вложений в строящееся жилье.

🥸 Отчеты ЦБ РФ о 50%-60% превышениях — это или сравнивание теплого с мягким или исследование, проведенное для обоснования будущих решений.

Анализ того, что покупается, площади, квартирографии, и.т.п. зависит от локации. А в целом цена квадрата меняется в зависимости от функционала, доли лишних площадей и проходных пространств.

#ответ_подписчику@rop_nsk

✏️ Общее количество зарегистрированных ДДУ в Новосибирской области за 2025 год с большой вероятностью будет минимумом за 12 лет.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области опубликовало информацию об учетно-регистрационной деятельности за первое полугодие 2025 года.

📍 Количество зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве за этот период составило 6 219 — это второй с конца показатель по числу договоров долевого участия. Меньше было только во втором квартале 2020 года.

По итогам первого квартала 2025 года показатель был минимальным за последние 12 лет.

Проблема состоит и в том, что дальнейший рост продаж по ДДУ в третьем и четвертом кварталах маловероятен. Кроме того, присутствует рекордный навес из 76,5 тыс. квартир на полках у застройщиков.

🥸 По таблицам о заключенных ДДУ можно увидеть изменение в законодательстве и состояние рынка с учетом политической составляющей.

▫️Обвал в первом квартале 2017 – пик затоваренности рынка

▫️ второе полугодие 2019 — падение продаж, связанное с переходом со страхования ДДУ в проектное финансирование.

Застройщики, соответственно, поспешили заключить максимальное число сделок в первые шесть месяцев в надежде, что проектное финансирование отменят как фактор значительного роста себестоимости.

▫️2020 — сделки на паузе, выжидание условий по льготной ипотеке

▫️Третий квартал 2022 — зависание 25% сделок, частичная мобилизация, неадекватное поведение банков и переход рынка в статус «рынок покупателя».

▫️В 2014 доллар уже вырос, а цены на недвижимость еще нет. В результате весь год продолжалось бегство от подешевевшего рубля в недвижимость.

В четвертом квартале 2014 было заключено ДДУ почти в 2 раза больше, чем за 1 полугодие 2025 года.

*Таблица составлена на базе отчетов новосибирского РОСРЕЕСТРА за 12 лет.

🪙Строительная отрасль показывает рост в рейтинге заработных плат, составленном РИА Рейтинг. Оценка проводилась по ведущим отраслям ста крупнейших городов России.

▫️По данным мониторинга РИА Рейтинг, в 2022 году самые высокие среднемесячные заработные платы были в отраслях

— «Финансовые услуги» и «Профессиональная и научная деятельность» - 24 города

— «Госслужба» - 19 городов

— «Добыча полезных ископаемых» - 8 городов

— «Обрабатывающее производство» - 7 городов

— «Транспортировка и хранение» и «IT и связь» - 5 городов

— «Строительная отрасль» - 2 города (Омск и Севастополь)

▫️В рейтинге 2023 года доля городов, где по доходам лидировали представители IT-сферы, выросла до 16

—«Транспортировка и хранение» выросла до 8 городов

— «Добывающая отрасль» выросла до 9 городов

— «Строительная отрасль» выросла до 4 городов (добавились Дзержинск и Петрозаводск)

▫️По итогам 2024 года уже в 6 городах из 100 самые высокие доходы были в строительстве. При этом в Анадыре средняя зарплата в строительстве составила 282 000 рублей в месяц.

В 2024 году резко вырос статус обрабатывающей отрасли — количество городов-лидеров по заработным платам
выросло до 16. Также среди городов лидеров по этой группе: Тула, Ижевск, Нижний Тагил.

Первое место в 18 городах принадлежит отрасли «Профессиональная и научная деятельность», а «Финансовые услуги» за 3 года сместились с 1 на 4 место, уменьшив представительство с 24 до 13 городов.

📍 В Новосибирске в 2022 году максимальную зарплату получали представители отрасли «Финансовые услуги» - 79 000 руб. в месяц. В 2023 и 2024 годах — работники сферы «IT и связь» с доходами 94 000 и 148 000 руб. соответственно.

Последняя цифра будет применена для анализа одной из следующих публикации.

⚡️Основные итоги первого полугодия 2025 строительной отрасли Новосибирской области.

▫️Введено 1 224,1 тыс. м2 метров общей площади жилых помещений — снижение к 2024 году составило 7,5%

МКД принадлежит 492,1 тыс. м2 от общего обьема
– падение к 2024 году 32,7%

ИЖС – 732,0 тыс. м2, рост к прошлому году составил 23,8%

▫️Зарегистрировано 10 796 ДДУ, что на 40,6% меньше, чем в 2024 году

За полугодие зарегистрировано 797 договоров об уступке прав требования по ДДУ — обвал к 2024 году на 62,9%.

▫️Число продаж жилых помещений и апартаментов упало к первому полугодию 2024 года на 44,1% — с 11 050 сделок до 6 212

▫️Средняя площадь квартиры в новостройке выросла с 46,6 м2 до 48,8 м2

▫️Средневзвешенная цена продажи квадратного метра за полугодие составила 148,8 тыс. руб, что на 11% выше показателей первого полугодия прошлого года

🪙Суммарная выручка застройщиков в текущих ценах упала на 34,3% — с 68,5 млрд. рублей до 45 млрд. рублей

❗️За год навес из непроданных квартир в сданных и строящихся домах увеличился на 12,8% — с 67,9 тыс. до 76,6 тыс. лотов.

▫️На 23,7% снизился вывод новых проектов на рынок новостроек региона — с 17,7 тыс. до 13,5 тыс. квартир.

🥸 Из хороших новостей: новый вектор ключевой ставки и уверенность, что рынку некуда падать.

Основная проблема – практически неизбежный рост числа дольщиков «обманутых по закону».

#продажи_и_цены@rop_nsk

😶‍🌫️ Официальный рейтинг экспертов РИА Рейтинг о росте доступности жилья в регионах можно с полной уверенностью назвать фантазией.

Согласно ежегодным расчетам РИА Рейтинг, доступность жилья в стране с 2023 по 2025 год выросла на 37,25%.

С мая 2023 по май 2025 срок минимального накопления на двухкомнатную квартиру, без использования заемных средств уменьшился в РФ с 5,1 года до 3,2 лет.

📍 В основе рейтинга лежит расчет

минимального количества лет, за которые семья с одним ребенком со среднестатистической зарплатой в своем регионе сможет без привлечения заемных средств накопить на квартиру площадью 60 квадратных метров в ценах на май 2025 года. Для этого весь ежемесячный остаток денежных средств после осуществления минимально необходимых трат для поддержания текущей жизнедеятельности (прожиточный минимум в регионе для взрослых и детей) уходит на пополнение депозита в банке со средней ставкой по федеральному округу.

Исходя из этого рейтинга никакой жилищной проблемы не существует, и среднестатистическая семья может в условиях жесткой экономии накопить на квартиру за три с небольшим года. А если взять подработку, то и еще быстрее.

📌 Посмотрим на цифры по Новосибирску.

Квартира стоит 6 700 000 рублей, это плата по 139,5 тысяч рублей в течение 48 месяцев. Среднемесячная зарплата Новосибирска на май 78,8 тысяч рублей, а медианная, которую получают половина работников чуть выше 60 тысяч.

Сколько реально будет оставаться у семьи, я взял из того же источника, рейтинга регионов по уровню благосостояния семей за 2024 год.

Потенциальный остаток денежных средств среднестатистической семьи с одним ребенком после минимальных расходов в 2024 году в Новосибирской области составит 50 497 руб./мес., для справки в 2023 году эта сумма была больше — 59 351 руб./мес.

Другими словами, если на деньги, положенные на депозит на 2 года, после снятия можно купить квартиру в 2,8 раза большей площади, чем до этого, тогда рейтинг составлен правильно. В другом случае математика не бьётся.

🥸 Если смотреть на вещи реально, то на квартиру в Новосибирске таким способом придется копить 11 лет, при условии, что динамика цены на недвижимость не превысит % по депозиту.

#рейтинги_и_прогнозы@rop_nsk

📈 Основные агрегаторы показывают рост цен на новостройки в РФ по отношению к июню 2024 года.

Не смотря на резкое падение объемов продаж, рост цены квадратного метра в новостройках продолжается.

Если учитывать данные проектных деклараций, то цена квадратного метра выросла в целом по стране по разным источникам на величину от 15% до 16,5%.

📌 По данным портала «МИР КВАРТИР», цена квадрата в новостройках выросла за год на 9%. ЦИАН показывает годовой рост 10%. По сведениям проектных деклараций застройщиков Новосибирской области рост цены составил 11%.

В среднем по стране цены в ЦИАН на 3,8% выше, чем в «МИР КВАРТИР», при этом по большей части городов у агрегаторов близкие показатели. Основные расхождения есть по Сочи, который по расчетам ЦИАН обходит Москву по средней цене квадрата в новостройках. Еще один город, где оценка агрегаторов не совпадает на целых 18%, — это Томск.

🥸 Рост цен на новостройки основан в основном, на снижении числа новых проектов и позитивных ожиданиях адекватных ставок по ипотеке, вызванных изменением вектора ключевой ставки.

Потенциальное снижение процентной ставки по ипотеке, с одной стороны, позволяет застройщикам поднимать цены, а с другой стороны, снижает текущий спрос, так как потенциальные покупатели переходят в режим ожидания новых условий по ипотеке.

*Таблица составлена на базе информации двух основных, с моей точки зрения, независимых агрегаторов

#продажи_и_цены@rop_nsk

📊Доля апартаментов в общей выручке продаж новостроек на 27%, больше, чем их доля в количестве лотов.

Доля апартаментов в общем количестве продаж в Новосибирской агломерации начала расти в 2023 году, когда она составляла 6,2%, и достигла по итогам последнего года 9,1% от общего числа лотов, реализованных по ДДУ в строящихся объектах.

В суммарной выручке доля апартаментов с июля 2024 по июнь 2025 года составила 11,9%.

Без учета технических сделок средняя площадь лота в апартаментах на 15,2% меньше средней площади квартиры в новостройке, а средневзвешенная цена квадратного метра, соответственно, на 26,2% выше.

В последнее время в формате апартаментов стали продаваться и офисные помещения, и гостиничные номера в отелях, и просто универсальные помещения.

Неопределенность статуса апартаментов усложняет ситуацию и для покупателей.

В марте 2025 года доля апартаментов в общем объёме выручки превысила 24%. Тогда было реализовано 12 лотов площадью свыше 500 м2, мягко говоря, по слегка заниженной цене.

🥸 В Новосибирске нет дефицита апартаментов. В этом сегменте новостроек выше инвестиционная составляющая, но в то же время выше риск заморозить деньги и, я предполагаю, что рост цен на недвижимость после снижения ключевой ставки начнется с апартаментов в центральных локациях.

#апартаменты@rop_nsk