Недавно давал интервью одному изданию, и меня снова спросили про балконы.

Вообще балкон — это элемент, который можно использовать, чтобы сделать #сценарии_жизни людей более комфортными. Но это не единственный элемент, а один из множества. Если в проекте есть балконы — это не значит, что там все хорошо.

В конечном счете ответ на вопрос, нужны они жилому или нет, зависит от нескольких факторов.

▪️В первую очередь — от того сценария жизни, в который этот балкон предполагается включить. То есть от формата и функции.

Если у человека достаточно ресурсов, чтобы использовать его как террасу, где с утречка перед работой можно выпить кофе — это прекрасно. А если балкон используется как склад ненужного барахла, которое жалко выкинуть (как мы привыкли с советских времен) — это атавизм, такая функция, конечно, не нужна.

В этом смысле для определенных проектов целесообразно заводить балконы в теплый контур, чтобы на них можно было оборудовать микрокабинет или место для отдыха. В других достаточно небольших французских балконов — чтобы открыть, посмотреть, подышать свежим воздухом. Но не складировать хлам.

▪️Второй важный момент — география.

Я считаю, что в таких регионах, как, допустим, Тюмень, Екатеринбург, Новосибирск балкон не является жизненно важным атрибутом.

А вот для теплых и солнечных регионов он необходим. Просто потому что в условном Ростове дней, когда погода позволяет выйти на балкон и отдохнуть, существенно больше, чем в условной Тюмени. И потребитель к этому привык, он ждет этого от жилых проектов.

GMK | Первое место в маркетинге (рейтинг RAEX)

Увидел новость, что в России заканчивают составлять перечень из 200 городов, для которых планируется разработать мастер-планы.

«Правительство завершает работу по подготовке нового комплексного межведомственного нацпроекта “Инфраструктура для жизни”, который будет направлен на комплексное создание комфортных условий для граждан.

Для достижения показателей по улучшению качества среды для жизни сегодня рассмотрели представленный Минэкономразвития перечень из почти 2,3 тыс. опорных населённых пунктов, который окончательно утвердим на заседании комиссии Госсовета по направлению “Инфраструктура для жизни”.

Также завершаем формирование перечня 200 крупных и малых городов для подготовки мастер-планов», — сообщил заместитель председателя правительства Марат Хуснуллин.

Вообще изменение подхода правительства к формированию системной логики развития городов и создание для них мастер-планов — это очень важный шаг.

Мастер-план — один из самых понятных для девелопера инструментов. Он поможет понять, как будет развиваться город, район или квартал, что, собственно, хотят от девелопера, и где он сможет приложить свои ресурсы.

С учетом того, что говорится об улучшении качества среды в 2 300 населенных пунктах и о мастер-планах для 200 крупнейших городов, по факту это касается всей страны.

Совершенно очевидно, что это титанический труд, который позволит более системно развивать наши города — не только большие, но и малые. И сформирует позитивные #сценарии_жизни людей.

Главное, чтобы не получилось, как в «Иронии судьбы» — чтобы города не стали похожи друг на друга и не потерялась их идентичность.

Правда, я не могу даже представить, какой это объем работ.

GMK | Первое место в маркетинге (рейтинг RAEX)

Мы всегда считали, что переезд в новую квартиру, когда формируются новые #сценарии_жизни, это безусловно позитивная история для любого человека или семьи.

Да, переезд создает много хлопот: с ремонтом, покупкой мебели, перевозкой вещей. Но все-таки это приятные хлопоты, которые надо пережить — и будет счастье.

Однако опросы показывают, что все не так радужно. Люди, которые переезжают в новые квартиры, испытывают стресс и другие неприятные симптомы, в том числе связанные со здоровьем.

53% россиян, переехавших в новостройки, жалуются на ухудшение самочувствия. 23% опрошенных стали более раздражительными, а 11% начали страдать бессонницей. У 8% появились головные боли, еще 8% пожаловались на утомляемость и снижение работоспособности, а 3% респондентов стали чаще сниться кошмары.

Любой переезд, изменение статуса кво — это всегда шаг в неизвестность, выход из ощущения комфортности. Вероятнее всего, этим и обусловлены те симптомы, которые наблюдаются более чем у половины опрошенных.

Вместе с тем, я считаю, что все новое, что улучшает качество жизни, — это всегда позитивно. Когда человек переезжает, его квартира становится больше, локация — лучше и интереснее, появляются новые горизонты. Шоки проходят, а комфорт и позитивный сценарий жизни остаются.

Тем не менее, возможно, девелоперам стоит подготовить методичку по комфортному переезду в новую квартиру. Это будет очень забавный и интересный шаг для формирования лояльности клиентов.

GMK | Первое место в маркетинге (рейтинг RAEX)

В Москве разработали концепцию Музея утраченной архитектуры. Она подразумевает ревитализацию Теплых рядов — исторического комплекса, построенного во второй половине XIX века архитектором Александром Никитиным.

Идея интересная, посмотреть можно здесь. А я хочу развить эту тему и поговорить о том, как девелоперы работают с бэкграундом территорий, на которых они строят свои проекты.

Вообще бэкграунд есть у любой территории. Даже если на ней ничего не было — это тоже бэкграунд. А уж если на ней есть элементы культурного или природного наследия, а девелопер умеет имплементировать их в свои проекты — это очень круто.

При разработке архконцепций наше архитектурное бюро старается сохранить каждое мощное сформировавшееся дерево. Условно: не срубать, а как-то его обойти или фактически включить в проект, например, построить вокруг террасу. И девелопер понимает, зачем мы это делаем и почему это важно.

То же самое с объектами культурного наследия. Люди хотят жить в местах, где есть история. И девелопер может им рассказать: на этом месте было вот это, ты являешься частью чего-то большого… И это ценно.

Другое дело, что для девелопера это ресурозатратный процесс. Условное здание надо не только отреставрировать, но и вовлечь в современные #сценарии_жизни.

Например, «Эталон» строит свой «Серебряный фонтан» на одной территории с архитектурным ансамблем и парком XIX века. Я там был, там очень интересные старые строения. В них пока располагаются офисы продаж, а потом планируется открыть гастрокластер и еще что-то подобное.

И это классно, когда старые объекты живут новой жизнью с сохранением исторического облика.

GMK | Первое место в маркетинге (рейтинг RAEX)

Уверен, что в последние месяцы многие, как и я, с тревогой следят за тем, что происходит на рынке.

Да, людям по-прежнему нужна комфортная недвижимость, в которой можно создать позитивные #сценарии_жизни. Да, строительство продолжается, новые проекты, пусть и в меньших объемах, но выходят на рынок.

И всё-таки все понимают: наступил этап, когда выживут сильнейшие. Как его преодолеть? Задача даже не с одной звездочкой.

Я уже говорил, что сегодня девелопменту нужны максимально грамотные и логичные инвестиции в то, что работает на будущее компании. Я думаю, что одно из таких направлений — скрупулезная работа с данными и глубокая аналитика.

Как ее проводить — будем обсуждать завтра, 17 октября, на большой онлайн-конференции от SMARTIS. Участвую в качестве спикера. Также в программе: AVA Group, Smartis, ГК «Основа», Самолёт, RBI, ПСК ДОМ.

17 октября, 12:00. До встречи.

Заметил положительный тренд.

В Подмосковье сложился дефицит многокомнатных квартир: их доля в общем объеме экспозиции составляет 8%. Сейчас в продаже представлено 8 777 студий (+12% с начала года), 19 220 однокомнатных лотов (+3,4%), 11 510 двухкомнатных (-1,2%), 3 216 трехкомнатных (-4,1%), 201 четырехкомнатных (-30%).

Почему я считываю этот тренд как положительный? Давайте расслужить логично:

1. Обычно квартиры с 2, 3, 4 комнатами гораздо чаще покупают для личного проживания, нежели для инвестирования (потому что инвестировать проще в студии и однокомнатные).

2. Это значит, что люди приобретают квартиры для себя. То есть они там собираются жить.

3. Следовательно, требования к продукту, жилому комплексу, среде обитания и сценариям жизни будут иные.

4. А девелопер, понимая их запросы, будет формировать интересный продукт, и рынок будет развиваться.

Я считаю, что девелоперы, которые будут очень гибко реагировать на запрос потребителя, заложат в квартирографии чуть больший объем многокомнатных квартир. Соответственно, качество продукта вырастет, плотность заселения понизится.

Да, возможно, повысится и стоимость. Но это будет хорошая цена за те #сценарии_жизни, которые действительно делают людей счастливыми.

GMK | Первое место в маркетинге (рейтинг RAEX)

Владивосток — один из самых романтичных регионов нашего присутствия. У нас там есть несколько проектов и очень интересные знакомые.

Поэтому в своем проекте «Средалогия» мы решили рассказать о девелоперском вайбе Владивостока. И сделали это вместе с нашими партнерами, компанией DNS.

Получился рассказ не только о девелопменте, но и о Владивостоке в целом: как этот чудесный город развивался, чем живет сейчас и что его ждет в будущем.

Я сам бывал там дважды. Один раз меня даже прокатили на яхте. Мы вышли в море и я подумал: ну когда еще преставится возможность здесь поплавать? И искупался в этой ледяной воде. Впечатлений масса...

В общем, новый выпуск «Средалогии» уже на нашем канале. Рекомендую посмотреть.

Напомню: в «Средалогии» мы изучаем, как современные девелоперы меняют нашу жизнь к лучшему — создают новые #сценарии_жизни, делают города краше, комфортнее, привлекательнее… Ну и при этом соблюдают ковенанты банков.

Весь мир уже не один десяток лет, а возможно, и существенно больше, вкладывает деньги в недвижимость в надежде как минимум их сберечь.

Возможно, весь мир ошибается. Во всяком случае, есть люди, которые думают по-другому.

Давайте посмотрим правде в глаза: жилье как инвестиция — это на самом деле довольно рискованный актив с низкой доходностью.

Начнем с того, что покупка квартиры требует вложения значительной суммы денег, часто заемных. При этом вы фактически замораживаете эти средства в одном активе, теряя возможность вложиться куда-то еще.

В реальности, если учесть инфляцию, затраты на ремонт, коммунальные платежи и налоги, "доходность" часто оказывается отрицательной. Особенно это актуально для России, где коммунальные платежи растут быстрее инфляции.

(с) председатель Комитета Госдумы по собственности, земельным и имущественным отношениям Сергей Гаврилов

Конечно, в чем-то этот человек прав. Недвижимость не равно квартиры.

Но если рассматривать именно квартиры, то человек инвестирует не только и не столько с целью заработать, сколько с целью улучшить свои #сценарии_жизни. И в этом смысле вложение очень эффективно.

GMK | Первое место в маркетинге (рейтинг RAEX)

Мы часто работаем с территориями, имидж которых не является, скажем так, идеальным… То есть не помогает формированию добавленной стоимости девелоперского проекта и ускоренному выбытию.

Речь в первую очередь о территориях, расположенных вдали от центральных микрорайонов с их инфраструктурой. Перепрошить имидж, сформировать новые #сценарии_жизни в таких локациях сложно, но возможно.

Первое, что для этого необходимо — объем. Например, если проект предусматривает не квартальную застройку, а комплексное освоение территории — микрорайонное или мультимикрорайонное.

Если необходимый масштаб есть, девелопер выбирает дальнейший путь развития проекта. Можно действовать в логике «хорошо и недорого»: в большом объеме строить демократичное жилье. Это абсолютно реально, и по этому пути идут многие компании.

Если же у девелопера есть амбиция построить в такой локации проект повышенной комфортности, это тоже возможно. Но для этого нужно решить целый комплекс задач. Понять особенности данного участка, транспортную доступность, наличие мест приложения труда, оценить еще множество факторов.

Безусловно, имеет значение и временной фактор. Мы работали с большими территориями, которые за 8-12 лет полностью меняли знак с минуса на плюс. Локации превращались из депрессивных, неинтересных для застройщиков, в такие, где девелоперы формируют чуть ли не максимальную добавленную стоимость.

Есть еще один момент. Может быть, не главный, но базовый. Необходима уверенность девелопера в том, что имидж территории можно изменить.

Зачастую нам приходится ее укреплять и убеждать девелопера в том, что это возможно. Если он в это не верит, то и вложения ресурсов в проект будут недостаточными, и сформируется безвыходная ситуация.

Отсюда вывод. Создать проект с хорошей добавленной стоимостью в локации с плохим имиджем можно, если:

▪️площадка обладает большим потенциалом с точки зрения объема застройки
▪️горизонт планирования девелопера распространяется на длительный период, хотя бы 5-7 лет (но лучше больше)
▪️девелопер ресурсный и умеет строить большими объемами
▪️он верит, что сформирует проект с добавленной стоимостью, и изначально так его позиционирует

Наша практика неоднократно это доказала.

GMK | Первое место в маркетинге (рейтинг RAEX)

Наш проект #Средалогия, в котором мы изучаем девелоперский вайб и то, как происходит развитие городов, продолжает набирать обороты.

Рад сообщить, что его поддержала такая интересная, яркая, самобытная девелоперская компания как GloraX. И ближайшие выпуски пройдут с ее непосредственным участием.

Логика, концепция, цели и задачи проекта остаются прежними. Мы изучаем среду городских пространств и #сценарии_жизни людей, чтобы зрители (а это прежде всего девелоперское и околодевелоперское сообщества) могли делать ее лучше.

Все выпуски «Средалогии» можно найти на YouTube и в ВК.

Некоторые из них посвящены отдельным девелоперским или урбанистическим элементам: набережным, детским площадкам. Другие — тому, как в развиваются целые города, причем с очень широкой географией: от Владивостока до Краснодара. Если весь проект или отдельные выпуски прошли мимо вас — рекомендую это исправить.

У меня достаточно противоречивое отношение к отраслевым конкурсам. Точнее, к тому чтобы участвовать в них в качестве члена жюри.

С одной стороны, это полноценная работа, которая требует достаточно серьезной отдачи ресурсов: причем не только временных, но и эмоциональных. В конце концов, это просто дорого для бизнеса, потому что то внимание, которое я мог направить своей компании, уходит на обработку и оценку проектов участников.

С другой стороны, я считаю, что такие конкурсы решают важную задачу — помогают девелоперскому продукту в нашей стране развиваться. Следовательно, и #сценарии_жизни людей с их помощью становятся чуточку лучше.

Кроме того, в последнее время в конкурсах участвует все больше региональных компаний, а вот жюри по-прежнему преимущественно столичное. Поэтому я со своими тюменскими корнями несколько балансирую эту историю.

В этом году я уже по традиции планирую поддержать премию REPA. Коллеги продлили прием заявок от участников до 31 января. Если вы еще не подали документы, рекомендую этим воспользоваться.

К слову о разрыве стоимости между ИЖС и МКД

1 кв. м индивидуального готового дома в среднем по России стоит на 66% дешевле «квадрата» в новостройке. Эксперты делают вывод: таким образом, по цене стандартной квартиры в новостройке возможно приобрести готовый индивидуальный дом, площадь которого будет превышать метраж типовой квартиры на первичном рынке в два-три раза. Это может оказаться особенно востребованным для семей с детьми, которые хотят расширить свою жилплощадь.

Разница между стоимостью в МКД и ИЖС, конечно, большая…

Но почему-то уважаемые эксперты, которые советуют семьям с детьми переехать в свой дом, не говорят о том, как эти самые дети будут учиться или заниматься спортом и творчеством… Какой инфраструктурой будет пользоваться такая семья и насколько позитивные #сценарии_жизни ее ждут.

Безусловно, есть проекты ИЖС с развитой инфраструктурой. Но в них стоимость квадратного метра вполне сопоставима с квартирами. А учитывая, что площади домов обычно больше, чем площади квартир, то абсолютная стоимость выше.

Конечно, если приобретать просто дом, не смотря на инфраструктуру, такие истории могут быть существенно дешевле. Но тогда там надо жить без детей.

GMKPotential | сервис для анализа земельных участков и создания девелоперского продукта

Как-то мы общались с Олегом Торбосовым @TorbosovLife (он был в нашем #GMKTalks in the Show, выпуск можно посмотреть здесь) и рассуждали, какая площадь должна быть у жилья, чтобы человек чувствовал себя в нем действительно комфортно.

Тогда мы сошлись, что на одного члена семьи должно приходиться минимум 50 квадратных метров общей площади квартиры. Допустим, если в семье пять человек, то площадь квартиры должна быть не менее 250 кв. м.

Таким параметрам соответствует, конечно, только элитная недвижимость…

Хорошая новость: средняя площадь элитной недвижимости в Москве продолжает расти. По данным за февраль 2025 года, средний метраж объектов в этом сегменте составил 155,2 кв. м, что на 11% больше, чем годом ранее.

Что ж, за богатых людей можно только порадоваться. Хоть у кого-то все хорошо. На 150+ кв. м можно сформировать очень хорошие, позитивные, конструктивные #сценарии_жизни.

Плохая новость: большинству людей, даже среднего класса, это не по карману… Очень жаль.

GMKPotential | сервис для анализа земельных участков и создания девелоперского продукта

Можно только порадоваться за тюменских девелоперов.

Во-первых, Айвазовский City от ЭНКО забрал две номинации премии ТОП ЖК-2025: как лучший высотный проект в РФ и лучшая новостройка в Тюменской области.

Я считаю, это вполне заслуженная победа (хотя лично мне другой проект нравится). Поздравляем коллектив компании и лично Елену Валериевну Низамову.

Для ЭНКО мы разрабатывали Мириады. Надеемся, когда этот огромный проект на 240 га будет реализован, он тоже получит оценку и займет места на всевозможных конкурсах.

Во-вторых, Речной порт от Брусники, для которого мы делали коммуникационную стратегию, — лучший проект редевелопмента нежилой застройки в России.

И этот проект, безусловно, достоин номинации, в которой победил. Брусника переосмыслила давно заброшенную территорию в новый сценарий жизни, вернула ее в городскую среду — это очень классно.

С Брусникой мы работаем с 2005 года, мы дали ей имя, первые 10 лет были в полной мере включены во все проекты, и сейчас продолжаем сотрудничество. Если интересно, наши кейсы можно посмотреть на этой странице.

Я уже много раз говорил, что региональные проекты комфорт-класса лучше многих столичных. Почему?

1. Как ни парадоксально, в регионах (в Тюмени уж точно) большая конкуренция, чем, например, в Москве.

2. В Москве земля стоит огромных денег. Это требует очень высокой плотности застройки, которая, в свою очередь, не позволяет формировать интересные и содержательные #сценарии_жизни. Поэтому столичные проекты по многим параметрам уступают региональным.

GMKPotential | сервис для анализа земельных участков и создания девелоперского продукта

У меня в голове не укладывается интерес сограждан к девелоперскому продукту в столь специфичном регионе как Таиланд.

Между тем, эта страна не просто возглавляет топ стран, в которых жители России покупают недвижимость… На нее приходится аж треть спроса.

Возможно, такая тенденция сложилась из-за неких заблуждений, которые есть у российского потребителя, или в силу того, что он приобретает недвижимость как инвестиционный актив, а не как место для постоянного проживания.

На мой взгляд, #сценарии_жизни, которые формируются там, принципиально отличаются от того, к чему мы привыкли здесь.

Я понимаю, когда люди покупают недвижимость, допустим, в Европе. Там сопоставимый климат. Не близкая, но в целом понятная ментальность. А Таиланд — это для русского человека абсолютно иной мир.

И меня это весьма смущает. А вы что думаете?

GMKPotential | сервис для анализа земельных участков и создания девелоперского продукта

Мы много говорим про #сценарии_жизни, а ведь на самом деле их определяют вещи куда более глобальные… Допустим, демографическая ситуация.

В этом смысле интересно посмотреть на аналитику: что актуально сейчас и как будет меняться ситуация в ближайшие годы.

И вот какие ключевые тренды видит, например, ВЦИОМ:

1. Снижение рождаемости

В России тренд на снижение рождаемости отмечается с 2015 года и сейчас находится на рекордно низком уровне за последние десять лет.

2. Великое демографическое расхождение регионов мира

В то время как глобальный Запад и Россия стареют, глобальный Юг, напротив, демографически молод и силен. С учетом молодости стран Африки и Индостана и высокой рождаемости можно ожидать усиления потока экономических мигрантов из этих стран. Китай через 15-25 лет станет одним из лидеров по старению, а возможно, и крупнейшим рынком с «серебряной экономикой».

3. Численность подростков и юношей на взлете

Будет расти сегмент нынешних 15-24-летних. Сегодня в мире их насчитывается 1,2 млрд (16% населения планеты). На горизонте ближайших 5-10 лет в России наиболее «населенным» сегментом детско-юношеской аудитории будут сегодняшние дети 8-12 лет.

4. Старение может быть ресурсом

В России сегмент третьего возраста (65+) уже больше, чем доля детей. Наиболее интересные изменения нас могут ожидать на горизонте ближайших 10-12 лет. Качество жизни, которое сейчас имеют люди в 40-50 лет, может продлеваться до 70-80. «Регламентированное» старение с выходом на пенсию — не единственный жизненный сценарий.

5. Умное регулирование миграции

Запрос общества на умное регулирование миграции будет нарастать. В России миграционная политика ужесточается и переводится из сферы оказания услуг в область национальной безопасности, идет совершенствование государственного управления в этой сфере.

6. Решение для демографических проблем

России требуется не столько стимулирование рождаемости, сколько комплексный подход к развитию человеческого потенциала. Перед нами окно возможностей — 10-15 лет, когда возможна проактивная адаптация к будущим демографическим изменениям. Громкий звонок для государства и общества прозвучит, когда начнут стареть поколения, родившиеся в 1980-е.

7. Окно в робобудущее

Кризисная демографическая ситуация является одновременно и стимулом для модернизации экономики. Бизнес, решая проблему нехватки кадров, инвестирует в технологии, цифровизацию, роботизацию.

Если в ближайшие 10-12 лет мы сможем сделать технологический рывок, то «робобудущее» окажется не таким уж фантастичным. Этот сценарий потребует на горизонте до 2036 года создания новых центров приложения труда и развития, куда можно будет перераспределить высвобождающиеся кадры.

 
Считаю, эту информацию можно и нужно учитывать…

GMKPotential | сервис для анализа земельных участков и создания девелоперского продукта