#стройка #наблюдения
2 года назад я покупал в Москве апартаменты в одном из строящихся домов. Цена метра была зафиксирована на уровне 200 т.р. Поскольку покупались апартаменты, об ипотеке речи не шло, но я получил рассрочку на 2 года, а первоначальный платеж составил 12% от стоимости квартиры.
Эти 2 года прошли. Аналогичные предложения в строящихся объектах теперь имеют цену от 300 т.р. за квадрат и выше (жилые квартиры Вы с легкостью найдете и за 400-600 р./м., в строящихся еще домах). Но бог с ними, с ценами. Настораживает другое: бронирование нынче можно себе позволить, заплатив около 3% от цены апартаментов.
Цена растет пропорционально падению спроса? Парадокс, но похожий на правду. Или спрос перерождается в инвестиционный. Но эта инвестиция больше напоминает спекуляцию. Купить бронь, чтобы перепродать бронь. Количество сделок не падает или увеличивется, цена растет, реальный денежный вклад покупателей стагнирует или снижается, а компенсация этого вклада (в частности, в случае с жилыми квартирами и ипотекой) происходит за счет банка.
Кстати, чем еще чреваты рассрочки с низкими начальными взносами, в отличие от ипотеки, так это отсутствием кредитного анализа покупателя. Или предельно слабым анализом.
Вот и получаем. В новостройках (хотя бы престижны новостройках) Москвы забронировано или продано (думаю, редко за деньги) большинство вкусных объектов, на месяцы вперед. Имея низкие пороги входа, спекулятивно мотивированные покупатели разбирают сразу по несколько лотов. Расплата – дело будущего. А инвестирование – шанс момента.
Что впереди? По-моему, ожесточенный навес продаж. И от инвесторов, которые не рассчитали сил на будущие выплаты, и от застройщиков, вернувших себе неоплаченные лоты, и от банков, столкнувшихся с той же самой проблемой неплатежей.
Вывод для себя – не торопиться с покупкой жилья хотя бы полгода-год. Кредитные пирамиды падают быстро. Глядя шире – через эти полгода-год ждем проблем у девелоперов и застройщиков?
https://www.probonds.ru/posts/506-tak-li-vse-zdorovo-s-moskovskimi-stroikami.html
2 года назад я покупал в Москве апартаменты в одном из строящихся домов. Цена метра была зафиксирована на уровне 200 т.р. Поскольку покупались апартаменты, об ипотеке речи не шло, но я получил рассрочку на 2 года, а первоначальный платеж составил 12% от стоимости квартиры.
Эти 2 года прошли. Аналогичные предложения в строящихся объектах теперь имеют цену от 300 т.р. за квадрат и выше (жилые квартиры Вы с легкостью найдете и за 400-600 р./м., в строящихся еще домах). Но бог с ними, с ценами. Настораживает другое: бронирование нынче можно себе позволить, заплатив около 3% от цены апартаментов.
Цена растет пропорционально падению спроса? Парадокс, но похожий на правду. Или спрос перерождается в инвестиционный. Но эта инвестиция больше напоминает спекуляцию. Купить бронь, чтобы перепродать бронь. Количество сделок не падает или увеличивется, цена растет, реальный денежный вклад покупателей стагнирует или снижается, а компенсация этого вклада (в частности, в случае с жилыми квартирами и ипотекой) происходит за счет банка.
Кстати, чем еще чреваты рассрочки с низкими начальными взносами, в отличие от ипотеки, так это отсутствием кредитного анализа покупателя. Или предельно слабым анализом.
Вот и получаем. В новостройках (хотя бы престижны новостройках) Москвы забронировано или продано (думаю, редко за деньги) большинство вкусных объектов, на месяцы вперед. Имея низкие пороги входа, спекулятивно мотивированные покупатели разбирают сразу по несколько лотов. Расплата – дело будущего. А инвестирование – шанс момента.
Что впереди? По-моему, ожесточенный навес продаж. И от инвесторов, которые не рассчитали сил на будущие выплаты, и от застройщиков, вернувших себе неоплаченные лоты, и от банков, столкнувшихся с той же самой проблемой неплатежей.
Вывод для себя – не торопиться с покупкой жилья хотя бы полгода-год. Кредитные пирамиды падают быстро. Глядя шире – через эти полгода-год ждем проблем у девелоперов и застройщиков?
https://www.probonds.ru/posts/506-tak-li-vse-zdorovo-s-moskovskimi-stroikami.html
PROBONDS - портал для инвесторов об инвестициях
Так ли все здорово с московскими стройками?
2 года назад я покупал в Москве апартаменты в одном из строящихся домов. Цена метра была зафиксирована на уровне 200 т.р.
#стройка #ипотека #долгиденьги #повесткадня
Минфин подготовил проект продления льготной ипотеки до 31.12.2021
Как в американском фильме, спасение приходит в последний момент. За 2 недели до окончания программы льготной ипотеки (льготную ставку 6,5% предлагалось применять до 31 октября 2020) Минфин подготовил проект ее продления до 31.12.2021.
Поддержка экономики через стимулирование спроса – понятная формула. Я ее разделяю. Дешевые кредиты под жилье поднимают цену последнего, но это лучше, чем отправка денег непосредственно на финансовый рынок с неизбежным формированием более губительных фондовых пузырей.
Льготная ипотека при этом не решает проблемы низкого качества заемщиков. Думаю, сама проблема плохих ипотечных долгов возникнет очень скоро, уже в следующем году. Но в силу ее величины не станет экономическим бедствием. Сейчас государство выделяет деньги на кредитование покупки жилья. В будущем будет вынуждено выделять деньги на помощь в обслуживании выданных ипотечных кредитов. Россия тяжело занимает деньги, но все-таки занимает. И обслужить плохие долги граждан через привлечение госзаимствований – посильная задача.
Минфин подготовил проект продления льготной ипотеки до 31.12.2021
Как в американском фильме, спасение приходит в последний момент. За 2 недели до окончания программы льготной ипотеки (льготную ставку 6,5% предлагалось применять до 31 октября 2020) Минфин подготовил проект ее продления до 31.12.2021.
Поддержка экономики через стимулирование спроса – понятная формула. Я ее разделяю. Дешевые кредиты под жилье поднимают цену последнего, но это лучше, чем отправка денег непосредственно на финансовый рынок с неизбежным формированием более губительных фондовых пузырей.
Льготная ипотека при этом не решает проблемы низкого качества заемщиков. Думаю, сама проблема плохих ипотечных долгов возникнет очень скоро, уже в следующем году. Но в силу ее величины не станет экономическим бедствием. Сейчас государство выделяет деньги на кредитование покупки жилья. В будущем будет вынуждено выделять деньги на помощь в обслуживании выданных ипотечных кредитов. Россия тяжело занимает деньги, но все-таки занимает. И обслужить плохие долги граждан через привлечение госзаимствований – посильная задача.
ТАСС
Минфин предлагает продлить действие программы льготной ипотеки до конца 2021 года
Сумму кредитов, которую могут выдавать банки по этой программе, предлагается увеличить с 900 млрд рублей до 2,8 трлн рублей
#стройка
Строительный рынок реагирует на рост господдержки восстановлением объемов возводимого жилья
Падение доходов населения справедливо считается главным риском строительного рынка. Однако текущие механизмы стимулирования спроса на жилье через субсидируемые государством ипотеки помогают восстановить спрос на новостройки. Реально демонстрирующим это фактом восстановление темпов роста рынка на уровне прошлых лет.
Оправданное снижение объемов возводимого жилья происходило с апреля по июнь, но уже в августе девелоперы в месячном выражении возвели больший объем жилплощади, чем в 2018 и 2019 годах. Именно на лето пришелся основной рост выдачи ипотек гражданам по субсидируемым государством ставкам.
Инструмент госполитики, действие которого на днях продлили еще на полгода, работает эффективно и решает сразу две важные для государства задачи - социальную и статистическую. Доступное, пусть и в долг, жилье является возможно единственным работающим инструментом социальной политики, наряду с другими, не всегда эффективными, программами. Поддержка спроса в одной из самых крупных отраслей экономики внутренней направленности способно создать положительный эффект на динамику экономики. Очевидно, что его влияние будет не таким весомым, как это хотелось бы видеть чиновникам, но пример развития в кризис отрасли-“пионера” в виде такой процикличной отрасли, как строительство, - очень громкий имиджевый инструмент.
Получается, что строительство в текущих реалиях для государства - это отрасль стратегической важности, своего рода “too big to fail”. Большинство из рисков госсистема готова взять на себя, с высокой долей вероятности, даже и риск невыплат гражданами кредитов. При этом, сами девелоперы сейчас эти риски не наращивают и применяют механизмы, которые во многом перекладывают риск невыплаты на банки. В этом плане, девелоперы остаются в этой схеме едва ли не единственными, кто в перспективе года-двух остаются в чистом выигрыше.
Строительный рынок реагирует на рост господдержки восстановлением объемов возводимого жилья
Падение доходов населения справедливо считается главным риском строительного рынка. Однако текущие механизмы стимулирования спроса на жилье через субсидируемые государством ипотеки помогают восстановить спрос на новостройки. Реально демонстрирующим это фактом восстановление темпов роста рынка на уровне прошлых лет.
Оправданное снижение объемов возводимого жилья происходило с апреля по июнь, но уже в августе девелоперы в месячном выражении возвели больший объем жилплощади, чем в 2018 и 2019 годах. Именно на лето пришелся основной рост выдачи ипотек гражданам по субсидируемым государством ставкам.
Инструмент госполитики, действие которого на днях продлили еще на полгода, работает эффективно и решает сразу две важные для государства задачи - социальную и статистическую. Доступное, пусть и в долг, жилье является возможно единственным работающим инструментом социальной политики, наряду с другими, не всегда эффективными, программами. Поддержка спроса в одной из самых крупных отраслей экономики внутренней направленности способно создать положительный эффект на динамику экономики. Очевидно, что его влияние будет не таким весомым, как это хотелось бы видеть чиновникам, но пример развития в кризис отрасли-“пионера” в виде такой процикличной отрасли, как строительство, - очень громкий имиджевый инструмент.
Получается, что строительство в текущих реалиях для государства - это отрасль стратегической важности, своего рода “too big to fail”. Большинство из рисков госсистема готова взять на себя, с высокой долей вероятности, даже и риск невыплат гражданами кредитов. При этом, сами девелоперы сейчас эти риски не наращивают и применяют механизмы, которые во многом перекладывают риск невыплаты на банки. В этом плане, девелоперы остаются в этой схеме едва ли не единственными, кто в перспективе года-двух остаются в чистом выигрыше.