#девелоперы #тенденции #априфлай

Динамика открытия эскроу-счетов растет быстрее, чем выдача ипотек. Это то, чего нам следует ждать в ближайшее время в строительстве.

Объем эскроу-счетов, внедренных в прошлом году для долевого финансирования строительства, за первые четыре месяца 2020 года вырос в два раза. Рост превысил даже рекордные для начала года темпы ипотечного кредитования.

Нововведение действительно прогрессивное для российского рынка. Однако оно создает ряд сложностей в оценке долга девелоперов, являющихся эмитентами ценных бумаг. В такой ситуации большая открытость эмитентов-застройщиков - дополнительный фактор доверия к компании.

https://www.probonds.ru/posts/439-rost-eskrou-schetov-kak-povod-stat-zaemschikam-zastroischikam-bolee-otkrytymi.html

#акции #paperbubble #девелоперы
Не всегда приходит в голову, что рынок недвижимости - тоже рынок капитала. Только, по сравнению с фондовым рынком, его ценообразование более приближено к реальной жизни.

В этом и состоит ценность сравнения их динамики между собой. Российский рынок недвижимости и фондовый рынок последние несколько лет показывают коррелирующие движения. Американский же фондовый рынок все сильнее отрывается в динамике роста цены от рынка недвижимости.

Такое сопоставление очень ярко демонстрирует, что ралли на американском рынке зашло очень далеко.

https://www.probonds.ru/posts/492-esche-odin-indikator-peregretosti-rynkov-sravnenie-dinamiki-cen-rynka-nedvizhimosti-i-fondovogo-.html

#макростатистика #кредиты #девелоперы
Ликвидность банковского сектора, как и прежде, избыточна. Это создает почву для более рискованного поведения банков.

На конец лета в банковском секторе по-прежнему сохраняется избыток ликвидности. Самый явный этому показатель - объем размещенных у ЦБ банковских денег. Несмотря на то, что общее количество таких денежных средств снижается, неиспользуемых банками денег по-прежнему много.

На данный момент у российских банков в ЦБ находится 5 трлн рублей: на корреспондентских счетах, депозитах и в виде облигаций Банка России. Эта сумма на 2 трлн рублей меньше, чем в зимой этого года. За весенние и летние месяцы банкам потребовалась дополнительная ликвидность для формирования резервов и обслуживанием роста кредитных средств.

Однако сумма невостребованных банками денег сейчас по-прежнему высокая. Определенное давление на объем средств оказывает и снизившийся уровень ставок: объемы межбанковского кредитования за август заметно снизились, как стали меньше и доходности по гособлигациям и ключевым корпоративным эмитентам, куда они могли бы разместить свободные средства.

В этой ситуации самым выгодным для банков вариантом размещения денег остается увеличение выдачи кредитов. Банки все более агрессивно увеличивают их портфель и, судя по размещенным деньгам в ЦБ, в состоянии продолжить наращивать выдачу займов. В особенности, в такой ситуации очень выгодно давать залоговые деньги вдолгую, например, на ипотеки.

Это происходит и сейчас. Объем ипотечных кредитов растет рекордными темпами и под низкие ставки, что подталкивает вверх и спрос на кредиты со стороны населения, и цены на жилье. Тем временем, более платежеспособным спрос не становится, а уровень просрочек небольшими темпами растет.

В этом и заключается еще один негативный эффект от низких ставок. Банкам приходится вести себя более агрессивно на активах с большей маржинальностью и длительностью, создавая риски в долгосрочном будущем для себя и для кредитуемых отраслей. Однако сейчас такая политика подстегивает восстановление отраслей в краткосрочном периоде, создавая для тех же самых застройщиков спрос на жилье.

#девелоперы #стройка #ипотека
Накопленные крупные суммы денег россияне все равно склонны инвестировать в недвижимость. Это в очередной раз подтвердил совместный опрос ДОМ.РФ и ВЦИОМ. 50% респондентов на вопрос, куда бы они вложили свои средства, если бы у них была на руках крупная сумма денег, отдали предпочтение именно ей.

Такую гипотетическую постановку вопроса нельзя интерпретировать как наличие дополнительного спроса на жилье как на объект инвестиций. Однако из такого мышления можно понять логику, которой руководствуются текущие “держатели активов” и то, как она создает отложенные проблемы на вторичном рынке жилья.

С августа рост цен на вторичном рынке жилья произошел еще более сильный, чем в новостройках, взятых по ипотечным программам. Особенно это видно на самом ёмком рынке недвижимости - в Москве. Совместный индекс цен на московскую недвижимость “ДомКлик” и Мосбиржи MREDC, в котором учитываются цены на жилье, взятое в ипотеку (преимущественно в новостройках) с августа вырос 4,4%. Индекс цен на вторичное жилье в Московском регионе за это же время вырос на 10%.

Если рост цен на новое жилье в кредит был обеспечен за счет высокого спроса, подогретого льготным ипотечным кредитованием, то на вторичном рынке - за счет снижения предложения. По сравнению с прошлым годом количество квартир на продажу снизилось на 44%.

Риелторы объясняют это страхом владельцев квартир “уходить в деньги”, а также их желанием продать недвижимость по более высокой стоимости в будущем. И если первый аргумент психологически понятен, то последний - серьезная ошибка владельцев, рассматривающих квартиры как объект инвестиций.

Очевидно, что с ростом льготного ипотечного кредитования для таких инвесторов в будущем сокращается возможность найти покупателя. Еще более серьезный риск представляет “жесткая посадка” ипотечной программы: если проблемы с обслуживанием ипотеки все же возникнут, то рост цен на новостройки вполне может оказаться отрицательным, потянув за собой и цены на вторичном рынке.

Коллективная ошибка инвесторов в недвижимость - ожидание будущего роста цен, в то время как уровень ценовых рисков в будущем растет - по сути обесценивает инвестиции в недвижимость. Вложившись в нее сейчас, инвестор рискует примкнуть к той самой группе желающих продать по более высокой цене, которую может никто и не найти.

В такой ситуации выигрывают только возводящие новые жилплощади девелоперы, которые повышают цены на недвижимость, и все равно остаются более привлекательны в ценовом плане, чем продавцы на вторичном рынке.