Вжух - и после этой новости всем сразу стало всё понятно)

Я как-то слишком успешна в деле треш-прогнозов: напророчила утром, что интернет сломается, а вечером он сломался.

Банкста пишет (не указав источник, кстати), что 73% покупателей квартир делают это без риелторов. Помнится, летом Хусаинов тоже говорил про 70%, но у него они были именно "с риелторами".
(нет никаких особых причин, по которым я слишком часто вспоминаю Хусаинова, просто так сложилось).

Wildberries в декабре: раз все любят склады, будем строить склады, чем мы хуже ПИКа!
Город засыпает, новый год - наступает, просыпаются "Ведомости": о, Wildberries будет строить склады!

⚡️ ФАС направила запросы шести банкам.

ℹ️ ПАО Сбербанк, ПАО ВТБ, АО «Альфа-Банк», ПАО «Промсвязьбанк», ПАО Банк «ФК Открытие» и ПАО «Совкомбанк» внесли изменения в условия выдачи ипотечного займа с господдержкой.

🏗️ Банки установили комиссию для застройщиков за каждый выданный ипотечный кредит.

🔎 В связи с информацией в СМИ и поступившими в ведомство жалобами граждан и застройщиков на действия банков ФАС России направила запросы в кредитные организации с целью анализа обоснованности решений об установлении такой комиссии.

❗️В случае выявления признаков нарушения антимонопольного законодательства служба примет меры реагирования.

А ведь напрасно я потешаюсь над "Ведомостями". Вот только вчера я с удивлением читала про новый склад ВБ под Питером, и недоумевала: о нём же ещё в сентябре писали, ну? А сегодня вот это. Пришло в голову: а возможно же, что ВБ просто очень старательно забивают эфир новостями со словом "склад", чтобы сдвинуть вниз выдачу про тот самый, сгоревший? Формируют, так сказать, новостной фон? Конечно, надуманная версия, но смысл в этом есть.

Возможно, скоро я узнаю, были ли верны мои рассуждения. Ссылку на них не дам, потому что они были давно и неправда в Фейсбуке, но кратко перескажу. Где-то в конце 2020 года обострилась эта тема с удалёнкой. Зумеры, снежинки и прочие нежные создания дружно увольнялись, стоило работодателю сказать "а давайте-ка назад в офисы". Вся эта байда с удалёнкой продолжается до сих пор, фонды считают убытки, офисная недвига (и, видимо, торговая тоже) падают в цене. Я тогда предположила, что этот тренд ровно до кризиса, который вызовет рост безработицы. Потому что work life balance, "работодатель должен заботиться", ESG на марше - это всё работает, пока у тебя есть возможность выпендриваться. Пока работодатель бьётся за работника - работник борзеет. Как только оплачиваемая работа становится ценным призом - работник теряет козыри и становится сговорчивым.
Причём тут недвижимость? Притом, что свежий кризис на пороге, а то уже и в тапочки переобулся и на диванчик присел. Крупные компании начали массовые увольнения. Если мои рассуждения верны, то в ближайшие годы работники начнут куда лояльнее реагировать на требование "а давайте работать всё-таки на работе, а не с пляжа или где вы там все отлёживаетесь".
Это, кстати, может стать реальным сигналом к восстановлению экономик после кризиса. Потому что пока условные офисы дешевеют из-за невостребованности, фонды теряют деньги, рынки в панике, что, собственно, и усугубляет любой кризис.
Я бы ещё и дальше порассуждала. Например, если эти процессы пойдут по описанному мной сценарию (не факт, я же просто трепло, а не экономист), то будет интересно посмотреть на реакцию рынков, которые создали "цифровые кочевники", на перераспределение рынков труда, на... ох, короче, эффект бабочки никто не отменял, всё влияет на всё.
Многословный получился пост, но тут есть ещё один момент, который мне хочется записать на память. Внезапно - Талеб. В своей "Шкуре на кону" (вообще-то на русский название книги перевели как "Рискуя собственной шкурой", но это как-то длинно), так вот в этой книге Талеб постоянно сетует, что компании, фонды, аналитики и банки ничем не рискуют, ибо их спасут правительства на деньги налогоплательщиков (привет застройщикам из РФ с их верой в господдержку). Типа рядовые граждане ставят шкуру на кон, а банки - нет. Но он забывает написать, что налогоплательщики не просто рискуют, их доля ответственности в кризисах тоже есть. В середина 2000-х это они набрали те самые ипотеки, за которые не смогли расплатиться. А в начале 2020-х это они решили, что будут работать из дома, тем самым дав кризису дополнительный стимул для развития. Поэтому каждый кризис заслужил каждый из нас. Постараюсь сегодня больше не умничать)))

В канале "Консультант", оказывается, подписчики - любители офисов))

Надо уже признаться

Девелоперы с проектным финансированием и эскроу счетами потеряли контроль над своими бизнесами. Де-факто они как подрядчики у банков для реализации земельных активов.

"Дед, пей таблетки" - скажите вы, но нет, вот мои аргументы на тему того, что девелоперский бизнес полностью в банковских руках:

1. Банки регулируют цены и темпы продаж проектов. У каждого проекта есть ковенанты, ниже которых он не может продаваться. Эти ковенанты устроены так, что если проект не выполняет плана по цене или по темпу - девелопер должен занести свои бабки в банк. Устанавливает ковенанты банк. Поэтому, когда вы читайте очередной высер на тему, что цены упадут на 50%, - помните, их девелопер не сможет уронить, так как против этого будет банк. Буду ронять темпы и повышать собственное участие.

2. Банки регулируют выход новых объемов на рынок. Девелопер без проектного финансирования не может открыть продажи. Речь, конечно, про жилую недвижимость, на рынке офисной можно продажи хоть на этапе покупки площадки открывать. А в жилой - если банк не согласен с предпосылками в модели, то значит никаких стартов не будет. Именно банки регулируют сейчас предложение. Поэтому когда вы слышите про затоваренность - этого очередной вброс, так как главными бенефициарами и регуляторами объемов являются банки, а не девелоперы. В нужный момент они всегда закрутят вентиль ПФ и все. На рынке дефицит.

3. Банки зарабатывают на бридже, а это ключ + 5%. Чтобы купить землю для проекта - девелоперу либо надо достать чемодан лавэ, либо взять бридж-кредит на покупку. Понятное дело, что выбирается второй вариант. Сейчас ключ - лютый, процент бриджа - лютый. Банки начинают отлично зарабатывать в самом начале девелоперского проекта, когда даже документов на этот самый девелоперский проект нифига нет. И косвенно это все влияет на предложение - высокий бридж - нет возможности брать землю - нет площадок с документами - нет новых выходов.

4. Банки зарабатывают на прокрутке денег, которые лежат на эскроу счетах. А, че идеальные вклады. Проценты платить не надо, срок вклада известный, соскочить никто не может. Просто лафа.

5. Банки зарабатывают на проектном финансировании. Да, там не большой процент, но он сильно зависит от наполняемости эсроу. И если продаж нет - то процент начинает по условиям договоров расти. Чтобы он не рос - читай первый пункт, увеличивай собственное участие.

6. Банки регулируют маржинальность девелоперов. Конечно же, нижнюю планку маржинальности, лишние сливки, которых особо нет - девелопер как отличный подрядчик банка может положить в свой кармашек. Подробно про это мы рассказывали про понятие LLCR. По сути сейчас, из-за именно банковской жадности нельзя быть девелопером миссионером, который строит для людей и забирает себе маржу меньше 20%. Именно банки определили определили современную доходность девелоперов, а не девелоперы и рынок.

7. Банки зарабатывают на ипотеке - как на единственном инструменте продаж девелоперов. Реально тошно читать лицемерие, где кто-то говорит, что ипотека для банка убыточная. Ипотека убыточная. Очень смешно. Ну или это очень большое лукавство. Банки с 2020 года зарабатывают на субсидированной ипотеке от государства, с 2022 года зарабатывают на комиссия от девелоперов снижения ставок, зарабатывают на обычной ипотеке. Чем больше рынок стройки - тем больше ипотечный кол, его объем, заработок банков. Доля ипотечных сделок - 75%, какие могут быть вопросы, кто главный бенефициар в росте рынка недвижимости?

8. Банки устанавливают условия по сделкам в проекте. Простой пример, выдали ПФ - значит 70% сделок на мои эсроу должны пойти. Поэтому менеджеры должны жопу порвать, но втюхать не тот банк, который удобен клиенту, а тот банк, который уже на крючок посадил уважаемого девелопера.

Удалось как-то открыть глаза? Или ещё есть ощущение о том, что формируете среду, сценарии жизни и прочей бред сумасшедшего?

👆👆👆 Я бы добавила только, что упомянутая "маржа меньше 20%" возможна в регионах, но тоже с одобрения банков и картины целиком это не меняет. А так прям офигенный пост.

Опять начались гадания на ставке: мол, инфляция замедляется, мы победили неугомонные яйца, пора снижать. Я держу в уме мартовские события (известные в народе как "выборы"). Довольно популярное мнение, что после выборов курс $ если не в космос улетит, то сотню разменяет. Если это так (а шансы велики), то инфляция снова пойдёт в рост. Значит, ставку трогать не стоит. Впрочем, ЦБ пока говорит, что если и будут снижать, то во втором полугодии. В общем, я бы не ждала снижения раньше июля. Опасненько.

Страна гуляет, как в последний раз. Помните, была такая "голая вечеринка", за которую до сих пор участникам прилетает? Если посмотреть на данные ЦБ, то примерно тем же занята изрядная часть населения. Если вдуматься, так ли важно, во что одеты участники этого всенародного гуляния, если цель одна: закрыть глаза и делать вид, что всё ок? Интересно, как долго продержится этот тренд? Сдаётся мне, какое-то время ещё будет нарастать.

Несколько дней назад меня поразила одна, в общем-то, общеизвестная цифра, а именно соотношение мирового долга к мировому же ВВП: 337%!
То есть вообще весь мир (ну, на этой планете) уже много лет живёт на какие-то вымышленные деньги.
Я начинаю по-новому смотреть на панические тексты экономистов, говорящих о грядущем долговом кризисе. Хотя какой уж тут "грядущий"?..

Защитный актив раз, защитный актив два)))

Я сейчас читаю историю Амазон. Очень полезное знание, потому что уже первых глав достаточно, чтобы обнаружить, насколько многие представители бизнеса в РФ косплеят великое детище Безоса (и не только маркетплейсы, узнаваемые идеи я услышала и от Антона Елистратова на Samolet big day). Но! Поскольку читаю я медленно, то сейчас мои познания об Амазоне относятся к раннему периоду, где компания ещё не получает прибылей и декларирует это как стратегию (невиданное для того времени решение - расширение и улучшение сервиса вместо дивидендов). Поэтому я уже как-то смирилась с мыслью, что Амазон - компания могучая, но не прибыльная, а тут сегодняшняя новость, а там внезапно (для меня) прибыль, сокращение издержек и прочие ништяки. На этом фоне такая мысль: вот есть в РФ под Амазон деланый (что видно даже из названия) Ozon. Убыточный, всё по заветам)) Как сейчас следует оценивать его убыточность? Как необходимый этап в становлении или как большую проблему? Ведь Амазон завоёвывал свежий непуганный рынок и был новатором, а Ozon делает вроде бы то же самое, но в совершенно другой среде... Обдумаю это чуть позже. Ну да, и книжку дочитаю. Все книжки)) Я скупила кучу литературы о Безосе и Амазоне))

Злостно спёрла у френда в Фейсбуке актуальный мемасик! Ну прелесть же!

Как выглядит «технологический тупик» для России. Описывает один из руководителей ЦМАКП Дмитрий Белоусов в проекте «Горизонт 2040»:
«Успешное научно-технологическое развитие будет ликвидировать «аграрно-промышленное перенаселение», связанное сегодня с поддержанием избыточной занятости при низкой (ниже стран Центральной Европы примерно на 25%) производительности труда и недостаточной (примерно на ту же четверть) оплаты труда.

В итоге сложился замкнутый круг: избыточная занятость - низкие зарплаты (чтобы удержать издержки) - бедность и недопотребление. Труд слишком дёшев, чтобы замещаться роботами, и, соответственно, относительно низкопроизводителен, а от этого, в свою очередь, дёшев. Это замкнутый круг. В России в 2020 году было 5 роботов на 10.000 занятых в промышленности, притом что среднее в мире количество - 126 роботов на 10.000 занятых (отметим, что Китай намерен выйти на уровень развитых стран - на 300 роботов на 10.000 занятых).
В Китае аналогичный процесс уже прошёл в 1990-х годах. Там он вызвал «кризис госпредприятий» с тяжелейшими социальными последствиями, на которые Россия, очевидно, пойти не может».

Рабочее

На рынке недвижимости очень много аналитики. Точнее так - "аналитики". Каждый застройщик, каждое агентство недвижимости, каждый брокер, не говоря уже о консалтинге, что-то там считает и публикует. Плюс великие Циан, DataFlat и bnMap, плюс Росреестр, плюс... Ой, всё, короче))) Если ты в недвиге - считай.
Иногда получается странное. Например, у Циан, DataFlat и bnMap всегда в отчётах меньше сделок, чем у Росреестра. У ребят из Инком-Недвижимость почему -то всегда огромное предложение на вторичке получается, чуть не вдвое больше, чем у остальных. В коммерции зато какая-то адская заинтересованность: большая часть инфы идёт от брокеров, которые со всех сторон молодцы, но если тренд не в их интересах, будут отрицать его до последнего.
С одной стороны кажется, что рынок (все его сегменты, от комнат в коммуналках до гигантских КРТ) изучен вдоль и поперёк. С другой мне всё время кажется, что под этими тоннами инфы не видно реальных цифр и трендов.
Я периодически читаю в СМИ тексты из других сегментов. Любопытно, но пока создаётся впечатление, что если аналитиков у рынка поменьше, сама аналитика получше. Да и у журналиста нет соблазна процитировать пару релизов, налепить сверху пару комментов, "охапка дров и плов готов"))

"Сокращают занятость: перегретый склад и логистика – 53 тыс, которые сильно увеличили рабочие места в 2020-2021 и информация и связь (включает почту), где сокращение на 35 тыс." - это про США, взято отсюда. К чему я это? К тому, что логистика перегрелась в те же годы и в РФ. И рынок труда... Ну, вы сами уже всё знаете про рынок труда)) Конечно, обстоятельства разные: можно кивать на обеспеченность США логистической инфраструктурой, и на разные модели потребления, но... я всё равно склонна учитывать этот американский тренд.

В РФ традиционно гордятся очень низкими тарифами ЖКУ. Вот тут уверяют, что москвичи платят за ЖКУ 12-13% дохода, европейцы (в среднем) - 8-10%. Но то москвичи, у которых, если верить Росстату, средняя зарплата в 2022 году (позднее не нашла) была 125 000 рублей, что, кажется, по курсу того года соответствовало чуть ли не 2000$, средняя же зарплата по РФ - 788$ в 2023 году. То есть там, где москвич отдает за ЖКУ 12% дохода, остальные жители тратят несколько бОльшую долю. И что получается? Что поставщикам денег всё равно не хватает на поддержание системы, а теперь их не хватает вон, если верить этому посту, даже на дворников. Какая-то ловушка: и поднять тариф нельзя (судя по количеству должников, народ и такие тарифы не вывозит), и не поднимать нельзя.