Меня сейчас переклинило на региональных рынках немного. И удивляет, что на большинстве из них нет такого понятия как стоимость аренды за кв. м в год, только в месяц.
Выходит, это какая-то чужеродная практика, занесенная в Москву заморскими консультантами.
Жаль, что нельзя собрать в кучу договоры лет этак за пять из Мск и их регионов с помесячным исчислением ставки. Чует моё сердце, что это не просто такие циферки, и должны быть какие-то различия.
Да, я похожий пост уже писала в контексте только СПБ, но когда осознала масштаб распространения такой практики, снова разгорелся интерес.

Один из анонсов завтрашней конференции Light Industrial 6.0.

На мой взгляд тезисы очень противоричивы.

1. Нет какой-то одной "волшебной таблетки" - в успехе проекта множество составляюших.
2. На самом деле, хоршая локация в недвижимости - это залог успеха. Утверждать обратное это странно.При этом, все равно нужно что-то построить и управлять продажами.

То есть, сделать успешным проект в более сложной локации можно, но локация крайне важна для успеха, можно сказать что у локации самый большой "вес" в успешно успехе. И в сложной локации, однозначно, сложнее запускать продукт.
Есть даже такая поговорка, что "хорошая локация простит многие ошибки проекта", то есть все равно продастся.

Кстати, сложность проекта это не всегда удаленность от МКАД. Примеров сложностей могу привести много. Однозначно, в любом проекте нужна продуманная концепция, разработка продукта, которое даст ответ как продавать именно этот продукт в этом месте.


Знаю, что ребята из SM посматриваю на этот канал и наверняка обратят внимание на это.

Ну и вишенка на торте - "живопырка"

«Живопырка» — это слово из уголовного жаргона, изначально означавшее шумное, тесное помещение, например, столовую или клуб. В современном сленге и бизнес-терминологии оно используется для обозначения фиктивной компании, созданной для прикрытия сомнительных или нелегальных финансовых операций, таких как обналичивание денег, уклонение от налогов или «отмывание» средств.

Кстати я иду на конференцию. В этом году будет очень интересный трек для агентств по недвижимости. Не знаю, остались ещё билеты на Конференцию или нет, но всем рекомендую к посещению.

#lightIndustrial
#skladman
@skladexpert

⬆️ Хочу не то чтобы поспорить с Александром Skladexpert-Перфильеввм уважаемым, а типа донести, "как я это вижу".
Я считаю, что кафе и спортивная площадка - это типа как лапомойки. То есть продуктовые бантики. Они необходимы, да. Жизненно! Потому что вот приезжает инвестор в розовом галстуке, и ему сейлзы рассказывают, что вот тебе кофейня, и теперь ты купишь это, и сдашь каждый квадрат по миллиону в год. А если провинциальный клиент приедет к тебе прицениваться, то и в месяц.
И садятся туда производственники, но из стартапов, которые своих венчур-инвесторов привозят в свой бьюти-лайт-индастриал-киейтив-коворкинг с лапомойками, чтобы выглядеть как стартап, а не как "сами мы не местные".
Чего там в РФ не производят, и надо импортозаместить? Гвозди? Допустим, гвозди, не помню. Так вот, чтобы "заместить" производство гвоздей и хоть как-то с китайцами поконкурировать по цене, гвоздёвый стартап будет сидеть без лапомоек, за 101-м километром, в тверской какой-нибудь области, в здании бывшего советского завода по производству шурупов.
Но хорошая новость в том, что пока кто-то ищет венчуров или кто там сейчас вместо них и заливает им, что ради удержания ценнейших кадров мы должны держать производство в шаговой доступности от Патриков, ну или хотя бы от падла падел-корта - вот пока они верят в импортозамещение, все эти наши бьюти-спешл-лайт-индастриал премиум-класса будут востребованы.

Мнение автора может не совпадать вообще ни с чем, включая мнение того же автора спустя четыре с половиной часа.

Моя любимая рубрика "а я говорила".
Говорила я, собственно, вот это:

Сдаётся мне, кадастровая оценка, и без того лютая, станет ещё лютее. И объектов, облагаемых от кадастра, станет поболее, чем сейчас (а кто там остался, кстати? Линейные объекты, склады, промка, вроде...).

А сегодня прочла в канале у Артёма Цогоева важную новость, которую пропустила. Цитирую:

💰 Сейчас налогом по кадастру облагаются только непосредственно офисные и торговые объекты, включенные в специальный реестр. А всё остальное в комплексе - склады, хозяйственные помещения, технические объекты - облагается по среднегодовой остаточной (балансовой) стоимости. После принятия поправок весь комплекс целиком будут считать по кадастру, если в нём есть хотя бы один офисный или торговый объект.

Вот не знаю, все наши логопарки, технопарки и прочие парки - они вряд ли идут как единый недвижимый комплекс, но если идут, то вся эта "трофейная" инфраструктура заиграла новыми красками (впрочем, вряд ли, там часто много собственников и не долевых). Но вот по лайтам уже вопрос у меня. Никогда не задумывалась - у них налоги от кадастра или от баланса?
И если эти поправки примут, то офисная часть подведёт их под кадастр?
И чует моё сердце - это только начало, и под кадастр подведут так или иначе всех, кроме совсем уж приоритетных льготников.
UPD В который раз удивляюсь тому, что вот я же так часто оказываюсь права в своих догадках - чего ж меня никто не слушает?
Не ведают, что творят теряют, однозначно.

🤔 Если есть индустриальная недвижимость, то должна быть и постиндустриальная.

Минутка ехидства

Есть такой персонаж - Никита Кричевский. Он экономист и часто дает комментарии всяким крупным изданиям. Однако его собственные рассуждения об экономике и околоэкономических процессах у меня регулярно вызывали, скажем так, сомнения. Но, пока речь шла о ключевой ставке или ВВП, я не могла себе позволить докапываться, потому что не достаточно компетентна. Но тут этот человек зашёл-таки на знакомую мне территорию - написал пост о возможности налогообложения от кадастра для единых недвижимых комплексов, о котором я чуть выше тоже рассуждала.
Рекомендую ознакомиться, вот пост Кричевского.
А теперь ехидство)
Кричевский нам пишет:

Лет 10 назад, когда вводился налог на коммерческую недвижимость по кадастру, проявился коррупционный феномен: крупные объекты (ТЦ, офисные здания, склады, прочие единые комплексы) в кадастровых планах не обнаруживались. Соответственно, налоги с них не платились.

Что мы видим в этой цитате?
- автор забыл, что не только для коммерческой недвижимости, но и для жилья это ввелось;
- что склады не облагаются налогом от кадастра;
- и самое сочненькое - что крупные объекты и единые недвижимые комплексы - это вообще разные вещи! С разной базой для исчисления налога!
- ещё отчего-то оказалось, что все эти крупные объекты не обнаруживались на кадастровых планах. Кадастровых планах чего именно - не понятно. Почему не обнаруживались - тоже не ясно. Я ради интереса сунулась в кадастровую карту, нашла Афимолл (насколько я помню, он по кадастру является самым дорогим ТЦ Москвы) - так он есть! Обнаруживается как миленький. И небоскрёбы вокруг. И все они считаются зданиями, а не единым недвижимым комплексом (который чаще всего формируется на территории большого производства).
А ведь кто-то к нему за комментарием пойдёт(
Там и дальше много занятного
UPD Надо себя дополнить. Единым комплексом могут быть и ТЦ, и БЦ теоретически, но только сам по себе статус ЕНК не даёт права исчислять налоговую базу от балансовой стоимости, только если этот комплекс указан как недвижимый объект именно того типа, у которого это право есть. Я и пост начала читать, потому что решила, что автор собрался говорить о ситуациях, когда, например, административный комплекс на заводской территории сдаётся в аренду как офисник, ну или там разразится речью в адрес технопарков, в которых строят вполне себе офисники с невтранденными налоговыми льготами. Но мои ожидания несколько не оправдались 😂

Смотрите, какие у нас тут вводные.
1. Девелоперы переносят сроки ввода практически всех видов недвижимости, а не только жилья.
2. В Москве некоторое количество коммерческой недвижимости строится по программе МПТ*.
3. Программа эта, помимо прочего, подразумевает весьма конкретные сроки реализации проектов, и, насколько я понимаю, весьма неиллюзорные шансы огрести от московских властей какие-то штрафные санкции в случае срыва сроков.
4. Я тут на коленке посчитала - по этой самой МПТ в 2025 году заявлен ввод 462 000 кв. м офисов. Проверять, сколько из них уже введено я поленилась, для любопытных есть вон табличка. На нее не влез только AFI парк на 13 000 кв. м.
Ещё я поленилась выяснить, сдача в этом году - это предельный срок по договору с Москвой или просто заявленный девелопером. Думаю, в списке есть оба варианта.

К чему я это? К тому, что у объектов, строящихся по МПТ, меньше пространства для манёвра с вводом - это раз. Зато Москва, в руках которой и решение о разрешении на ввод, и возможность, например, затребовать все льготы назад из-за срыва сроков (или не все, я не очень хорошо помню, какие там штрафные санкции).

* Дисклеймер для тех, кто не в теме московских особенностей. Местные власти придумали фичу заставлять застройщиков жилья возводить ещё и всякие нежилые объекты, причём за пределами ТТК (в переводе с московского на человеческий это означает "далеко от центра"). По этой программе строится много офисов.

Просто реплика: озадачена, как мало внимания в этот раз уделили отчётности Озона.
Первые в истории дивиденды у него грядут (чего я очень сильно не понимаю), а никто словно и не в шоке...
Ну, видимо, приоритеты у телеги изменились, а я и не заметила...

Ой, неужели АКОРТ был не виноват, и аграрии сажали не тот картофель, потому что того тупо больше нет? Кто бы мог подумать!

Я сегодня тут, если кому-то интересно взглянуть на меня живьём)

Похоже, мы делаем рынок умнее. Мы - IBC Real Estate.
Я редко хвалю или хвастаюсь работодателем, но исключительно потому, что это выглядит рекламнообразно и неискренне. Но вот сейчас не могу молчать.
Просто обратила внимание на то, что спикеры, которых отличает реалистичный и здравомыслящий взгляд, ссылаются на нашу аналитику.
Почему? Потому что IRE (ну, мы) первыми начали обращать внимание на то, как растёт навес будущего предложения, пока все плясали вокруг "околонулевой вакансии". И сейчас я наблюдаю то же самое, приятно.
Я помню конференции, на которые ещё как журналист приходила, и там Евгений Бумагин про это говорил.
В общем, удачно я работу выбрала)

Из забавного
Модератор: "Здравствуйте, меня зовут ***, я ведущий канала... Канала... Одного из каналов!"
Он же: "Вот тут у меня аналитика Кушманов, ой, то есть КВ.. К... в общем, аналитика".
Один из спикеров "Программа КРТ уделяет много внимания комплексному развитию территорий".

"Мощный железобетонный кулак концерна Крост из пяти ЖБИ-комбинатов".
Цитата дня, ящитаю.
Есть ощущение, что в этот раз упомянутый Крост прям очень-очень помог с организацией, потому что его название упоминают, кажется, чаще, чем, собственно, Light industrial.
Но интересного много, так что я не в претензии, просто делюсь впечатлениями)
Ps это всё у них не нативка, крост - официальный партнёр)) но всё масштабы упоминаемости меня поражают.

Сегодня на мероприятии несколько раз упомянули тему, назревание которой я, так сказать, чуяла. ГАБы в лайтах.
Вообще мои наблюдения показывают нарастающий, хотя и нишевой тренд складских ГАБов. Я вижу всё больше объявлений о продаже таких, и уже временами даже "ищу клиенту", то есть спрос возник. Но там каждый раз речь о складе. Не наших привычных расфуфыренных "ашках", а просто складах по 5-10 тыс квадратов, изредка крупнее, редевелопмент или новое строительство, и даже "строительство под будущий ГАБ".
Эта история мне не кажется пропащей, вот такие склады, там класс С или вообще никто не парится на предмет классификации, - нужная штука, я хорошо себе представляю портрет арендатора.
Это примерно как "некачественные ТЦ", к которым я питаю особую нежность. Суровая, простая штука, зато востребованная.
Но, возвращаясь к лайтам, у меня минимум два повода для сомнений.
Первый - это тот же аргумент, что и в случае с офисами мелкой нарезки, его уже немало людей произнесли. Арендатор такого - это малый бизнес, который или загнётся, или вырастет и съедет в помещение побольше.
Девелоперы лайтов, конечно, бодро декларируют, что на их объектах "есть возможность расширения", но вот откуда она возьмётся, когда большинство, а то и все блоки проданы куче частников с совершенно разными стратегиями - вопрос.
А второй вот в чём: никто ничего не знает о лайтах. Сюрприз, правда?) Но это так. Этот сегмент слишком недавно стал массовым, слишком недавно стал арендным. Даже сами производственники не могут сказать, как долго смогут просидеть в этом объекте, потому что прежде не арендовали такого. В пресловутой древней промке, павшей жертвой КРТ, был иной подход к управлению, другая ставка, вообще всё - другое. Большинство тех, кто сейчас садится в лайты, могут только догадываться, вывезет их финмодель такой переезд или как.
В общем, по моим ощущениям, лайтам рано становиться ГАБами. Покупатели такого продукта (арендного бизнеса) любят цифры быстрой окупаемости, но нуждаются в стабильном, понятном и предсказуемом активе, за это ГАБы и ценят. А если покупатель ещё и не очень опытный, и если их таких ещё и много будет... На мой взгляд, пока в это могут себе позволить играться только институционалы. Впрочем, частный инвест уже там, и, возможно, массовое клепание лайтовых ГАБов неизбежно.

Я думаю, что французский язык придумал гитлер. Вот именно так - сперва придумал, а потом родился, никаких противоречий. Иначе я просто не представляю, каким надо быть извергом, что заставить людей писать непонятное (20 букв на два слога), произносить гнусавое и картавое.
Немецкий язык тоже придумал гитлер. Он, вероятно, решил, что немцы - слишком совершенный народ - красивый и синеглазый, поэтому все думают, что немцы - такие зайчики, и не боятся их. И придумал немецкий язык для устрашения врагов.
Славянские языки тоже придумал гитлер, причем все. Наверное, потому что обжегся в бане о печку - иначе я не могу объяснить количества шипящих и свистящих звуков в любых славянских языках. Славянских языков так много - это он специально придумал, чтобы славяне ржали над языками друг друга и спорили, чей язык круче (подсказка: круче всего Язык Тролля - он в Норвегии и вообще скала, а не болтовня какая-то).
Финский и японский языки придумали финны и японцы. Назло гитлеру и всему человечеству, и чтобы доказать, какие они самобытные и загадочные нации.
Венгерский язык не придумывал никто - он остался венграм в наследство от мамонтов. Мамонты, когда они уже начали вымирать, специально придумали венгров и их язык, а заодно венгерские овощи, чтобы вся Европа потом была вынуждена, чертыхаясь, пытаться понимать венгров. Глядя на это, гитлер чесал репу и расстраивался, что мамонты в плане злодейства его переплюнули.
А вот английский язык придумали, наверное, китайцы. Чтобы их хоть кто-то понимал, потому что когда китайцы говорят на китайском, их никто не понимает, а это обидно.

PS Этот пост я написала в 2018 году, а сейчас ФБ зачем-то напомнил о его существовании. Зафиксирую его как исторический факт: именно тогда я впервые сформулировала гипотезу, что всё, что меня расстраивает, придумал гитлер. С маленькой буквы, потому что так обиднее.