В обзоре рынка жилья от Альфа-банка за IV кв. 2025 приведена динамика цен реальных сделок от СберИндекса. И она сильно отличается от данных аналитиков рынка недвижимости и данных самих девелоперов.
На первичном рынке средняя цена квадратного метра в сентябре в среднем по России была всего лишь на 5% выше уровней сентября 2024г. Инфляция за этот же период составила около 8%, т.е. реальные цены на новостройки падали.
Примерно та же динамика удорожания новостроек (3-6% за год) – в Москве, Петербурге и Московской области.
А вот новостройки в Ленинградской области подорожали сильнее – на 16%.

На вторичном рынке рост цен за год составил 7% (что тоже ниже уровня инфляции).

В Альфа-банке ожидают, что по итогам 2025 года новостройки подорожают на 7%.

⬆️ Что за дичь происходит в Ленобласти? Откуда такая динамика на первичном рынке?

что хочет нам сказать автор графика "взаимосвязь инфляции и темпов строительства"? есть взаимосвязь? нет взаимосвязи? автор, отзовись

Институт Гайдара почни дословно повторил вот этот мой размышлизм. Возможно, я всё-таки не очень тупая 😊

У большинства людей между правым и левым плечами есть выступ, в народе именуемый головой. Природой он задуман для поиска причинно-следственных связей, но большинство использует её только для помещения продуктов питания в ротовое отверстие.
Почему?
Смотрите, вот юристы рассказывают: ""На самом деле, сама проблема конфликта интересов добросовестного приобретателя и жертв мошенничества актуальна уже несколько лет, задолго до кейса Долиной", - отметил руководитель практики сопровождения сделок с недвижимостью адвокатского бюро "А-Про" Павел Марущак."
И вот оттуда же - "на сегодняшний день в судах первой инстанции рассматриваются более 10 тысяч дел, фабулы которых технически аналогичны делу Долиной-Лурье, в апелляционных судах – около 8 тысяч апелляционных жалоб на похожие решения судов. По данным Росреестра, за 2024 год признаны недействительными более 3 тысяч сделок с участием продавцов пожилого возраста".
Вывод - дело Долиной не могло создать прецедент для многочисленных эпизодов, произошедших ДО него. А что же оно сделало? А оно подсветило проблему, тем самым создав предпосылки и для её решения, и для изменения практики - и судебной, и договорной.

О журналистике нежно

Недавно случился такой день, когда я много с кем вела вдумчивые и не очень беседы о журналистике. Из-за этого у меня возникло непреодолимое желание высказаться на тему "как вообще журналист придумывает, о чём писать".

Очевидные варианты опустим. Это я про новости типа "Девелопер Х вложит 5 млрд рублей в застройку бывшего скотомогильника" и типовую аналитику, в которой эксперт (участник рынка) что-то подсчитал (например, пентхаусы в Капотне), дал журналисту, журналист взял подсчеты и три комментария, выпустил статью на эксклюзиве со словами "Острый дефицит" в заголовке. Пропустим эту базу и перейдём к остальному. Какие ещё есть варианты?

1. Разглядел связь. Дурацкая правда об экономике состоит в том, что всё на всё влияет, но не всегда напрямую и не всегда сразу, зато если разглядеть эту связь, можно буквально целую цепочку событий запустить. Как это происходит? Просто журналист видит какой-то необъяснимый факт, и начинает строить гипотезы. Например, предполагает, что грудастые женщины меньше пользуются маркетплейсами и чаще - оффлайн магазинами, потому что размер имеет не только значение, но и серьёзные требования к несущей конструкции (белья). То есть это надо многократно мерить, выбирая оптимальный вариант. Предположение, подтверждается, статья пишется. Про цепочку событий помним? Выходит статья с каким-нибудь ударным заголовком типа "Ретейл спасут только сиськи: почему в торговых центрах много женщин с большой грудью". А дальше замёрзшие на осенних Патриках тиктокеры разбегутся по ТЦ-шкам и будут спрашивать там не "сколько вы зарабатваете?", а "какой у вас размер". Мужики поведутся и сами подтянутся за покупками, ТЦ прочухают тренд, и начнут открывать "Охоту и рыбалку" по соседству с бельевыми салонами, а там глядишь и демография, и пентхаусы… Ну, это я загналась, надеюсь, смысл вы поняли. Собственно, был же кто-то первый, кто догадался выяснить, как открытие метро сказывается на ценах на районе, а теперь это мейнстрим, но все мейнстримы начинаются с гипотезы.
2. Недооценённый триггер. Тут давайте без сисек, а поближе к реальности - перенос ввода всяческой недвижки. Какие-то последствия этого рассмотрели - страдания DIY, спрос на аренду. Но, к примеру, пока (кажется) неоценённый эффект - доходы лапочек-инвесторов, накупивших на стадии стройки всякого стрит-ретейла и офисной мелкашки, в том числе и с кредитным плечём по ни разу не льготным ставкам. Можно и чуть дальше взглянуть: условная 1000 задержанных ЖК и офисов - это штук 300 неоткрытых "Пятёрочек" и ПВЗ. Зато можно себе представить, как красив будет квартальник Х5 в тот год (видимо, в 2026, но не факт), когда вся эта красотища введётся, и мы увидим не 700, а 1000 новых точек. Как подорожают акции, как взбодрится фондовый рынок, и те, кто додумался купить акции сейчас, начнут присматривать пентхаусы в Капотне… ну да, опять понесло. Но мысль вы поняли - масштабное явление вызывает больше одного последствия, но, когда просмотры статей о муках дольщиков жилья падают, журналист без проблем вытаскивает на публику новые подробности.
3. Ради заголовка. Перейдём к кажущемуся безумию. Если месяцами все говорят о лабубу, а журналист пишет о бетономешалках, в конце концов он не выдержит и пересчитает стоимость бетономешалки в лабубах. Вы это видели много раз - так рождаются новости, что тарологи предостерегли от регистрации ДДУ на убывающую луну, зумеры считают, что вымя у коровы расположено на груди ну и так далее.

4. Лень и подражание. не все журналисты одинаково полезны. Представим ситуацию, в которой кто-то из СМИ А догадался написать про сиськи и ТЦ, из СМИ Б подсчитал, что перенос ввода 500 новостроек снижает потребление алкоголя на 1 л на человека в год (потому что 300 КБ и 100 пивнушек у дома не открылись). Поглазев на это, некто из СМИ Х может решить, что это были не примеры из п.1 и п.2, а то, что описано в п.3. То есть не результат размышлений и наблюдений, слегка приправленный пикантным заголовком, а хайп на ровном месте, и его можно повторить, лишь слегка видоизменив Результат вы знаете - в чатиках пиарщиков будут долго зубоскалить на тему того, что всем пришёл бредовый запрос "Как изменился средний размер груди на фоне снижения ключевой ставки"?
Ладно, перестаралась с буквами, шесть рабочих дней подряд кого угодно доведут до словоблудия.

⬆️Гайз, тут Пётр Иванов уважаемый задаётся тем же вопросом, что и я полгода назад - почему табачных магазинов так много?
Если вдруг вы знаете ответ - не держите в себе, поделитесь!

‼️Гражданам СССР рассказали, как зарабатывать на хомяках.

Как заявляется в новом обращении к охотникам и крестьянам, добыв хомяка, можно сдать его шкурки (пух) в специальное место, откуда они будут вывезены заграницу и обменяны в деньги.

На вырученные деньги планируется закупать новые тракторы и машины.

🕰️ Позже всех. Ну прости

‍Исследование условий труда в IT

Какова на самом деле ситуация на рынке труда в IT? Который год СМИ кричат о катастрофической нехватке специалистов в экономике вообще и в IT в частности. Едва ли не каждое сообщение о массовых сокращениях тут же получает достоверное опровержение. При этом личные истории говорят о противоположном.

Похожая ситуация с истерией вокруг ИИ. «Один синьор с “Курсором” заменяет 15 джунов с чем угодно», — один из частых тейков в айтишных чатах и одно из популярных объяснений того, почему новичку вкатиться в IT становится всё сложнее. Как на самом деле обстоит ситуация с внедрением ИИ в нашей отрасли в РФ?

Мы подготовили две статьи с объёмными исследованиями ситуации в индустрии.

Читать далее

А курс-то ненастоящий? (Нет, не так) (1/2)

Есть история (ей сто лет) что по законам аэродинамики шмель летать не может. Не может, но летает. (на самом деле шмель летает в точном соответствии с законами аэродинамики, только не все аэродинамические модели были известны в 1920е, когда появился рассказа про парадокс полета шмеля).
Так ведь и «рубль к доллару» – по всем показателям он не должен торговаться по 80 рублей за доллар – однако торгуется. Или здесь что-то не так, или мы чего-то не видим (Кстати, курс рубля не только высок, но и на среднесрочном периоде устойчив – какой был в 2021 году, такой плюс минус и сейчас)

Какие факторы работают против устойчиво высокого курса рубля?

• Спрос на валюту растет. Юрлица (без учета банков) в третьем квартале 2025 года предъявили валовый спрос на валюту на сумму 2.77 трлн рублей. Это на 45% выше, чем кварталом ранее. Люди тоже готовы прикупить долларов: в сентябре граждане купили валюты на 89 млрд рублей, что для этого времени года является рекордным показателем – два года назад столько валюты покупали за квартал.
• Предложение валюты от экспортеров резко (в три раза по сравнению с прошлым годом) сократилось. Чистые продажи долларов и евро крупнейшими компаниями упали до $4.9 млрд в сентябре 2025 года – меньше еще не бывало, летом прошлого года продавали продавали по $14 млрд в месяц.
• Но "валюты нет" (есть, но мало) - экспорт товаров и услуг находится на минимуме с 2020 года ($295.4 млрд за 8 месяцев 2025), в то время как импорт, наоборот, взлетел до максимума с 2014 года ($252,1 млрд) (с импортозамещением что то идет не так, наверное). В результате положительное сальдо торгового баланса сократилось до $43.3 млрд — худший показатель с 2016 года. Для сравнения, в 2019 году за те же 8 месяцев оно было $98.3 млрд.
• Счет текущих операций, главный индикатор притока валюты в страну, за 8 месяцев 2025 года он составил $22,2 млрд долларов против $42,8 млрд за аналогичный период прошлого года.

Поллучается, что спрос устойчиво опережает предложение, и курс не должен быть 80 к 1, но так оно есть. Ну, допустим, произошла девалютизация внешних расчётов. Если в 2021 году в российских рублях рассчитывалось лишь 14.4% экспорта, то в августе 2025 года эта доля составила 56.3%! Это колоссальный переворот. Так же и с импортом – доля рублевых расчетов за ввозимые товары выросла с 28.2% в 2021 году до 54.1% в августе 2025-го. Соответственно доля доллара и евро в расчетах по экспорту рухнула с 84.6% в 2021 до 14.3% в августе 2025. В импорте — с 67.6% до 15.7%. Пусть так, но давайте посмотрим, что это за импортеры, которые принимают в оплату РФ-рубли, они с нами здесь в одной комнате? Вот что, какие-то китайские/турецкие и т.п. компании накапливают рубли на счетах? Параллельный импорт тем более не в рублях оплачивается по итогу. Понятно, что есть сеть банков и компаний прокладок, там и осуществляется конвертация, но фундаментальные показатели спроса предложения все равно важнее. И они против высокого курса рубля. Я уже не говорю о денежной массе – с начала 2022 года в РФ она выросла чуть не вдвое – было 65,3 трлн, стало 122 трлн (для сравнения в США денежная масса выросла на 3,3%). И показатели по инфляции в РФ сильно хуже, чем у основных торговых партнёров (кроме Турции, разве что). Плюс бюджетный дефицит, и нестабильный экспорт - точно не в пользу рубля. А курс - устойчивый!

При этом есть важный индикатор, который показывает, что курс рубля к доллару, скорее настоящий, чем нет. Если бы курс рубля был «искусственный», «нарисованный», то мы бы обязательно увидели какой-то «черный рынок» (скорее всего, вне РФ), на котором рубль торговался бы по своему "настоящему" курсу, более равновесному, скажем так, и более выгодному для продавцов/покупателей. И тогда мы увидели бы какие-то меры регулятора по ограничению вывоза рублей.
Но ничего подобного мы не видим, и регулятор считает, что курс соответствует какому-то рыночному равновесию. Но вот какому равновесию, и как долго оно продержится? (продолжение следует)

А курс-то ненастоящий? (Нет, не так) (2/2) (начало)

На мой взгляд, в «пользу рубля» работают и факторы, которые сходу не видны в данных ЦБ

Первый – это расслоение потребительского спроса, структура потребительского рынка изменилась. Но это не просто «одни стали тратить больше, другие меньше».
Произошло фундаментальное перераспределение:
• Те, кто не вписался в «структурную трансформацию» - всякий среднекративный класс, не нужный «упрощенной экономике», сильно просел не то чтобы даже в доходах, а в «свободных деньгах» - эти люди перешли на модель выжимания максимума из каждой копейки. Они покупают только essentials продукты первой необходимости, ЖКУ, лекарства. Их спрос на импорт если и не упал до нуля, то резко сократился
• Те, кто "вписался", бенефициары структурной трансформации те, чьи доходы выросли. Импорт они, конечно, покупают. Но еще больше они
o Увеличили сбережения в рублях (депозиты выросли)
o Улучшили «жилищные условия»
o Предъявили спрос на российские товары ("Лада Гранта", вот это вот все)
o Тратят на услуги — рестораны, туризм по РФ

И второй фактор – смена модели импорта
Импорт вырос до $252 млрд, но это не тот импорт, что был в 2021 году:
• Резкое сокращение "европейского" потребительского импорта, ранее доступного среднему классу. (сейчас - нет)
• Рост импорта комплектующих и полуфабрикатов: бизнес наладил поставки через третьи страны, но эти деньги не уходят на потребительский рынок и не создают спрос на валюту у населения.
• Изменение географии импорта: с Китаем можно рассчитываться в юанях, и это снижает давление на доллар/евро.

Есть, наверное, и другие факторы, но это надо подумать

⬆️ Если эти рассуждения верны, то:
- в странах, через которые идёт параллельный импорт, должен был снизиться курс национальной валюты по отношению к $/€;
- внешняя торговля "в национальных валютах" в среднесроке является крайне негативным фактором для экспортных экономик;
- в структурной трансформации пока не просматриваются выгоды для населения в целом (возможно, появятся впоследствии).

Кто бы мне объяснил, отчего так полюбились властям реестры? Штук по пять в день сочиняют.
Вот чисто навскидку, считайте:
Реестр работающих с метанолом;
Реестр при Росреестре для защиты от старушек;
Реестр обманутых ижс-ников;
Реестр санитаров;
Реестр риелторов;
Реестр контролируемых лиц;
Реестр пользователей инфраструктуры;
Реестр кладбищ.
Это идеи только за текущую неделю, там раньше были реестр казаков, реестр беременных, реестр аутистов. В какой реестр внести беременную казачку с аутизмом - большой вопрос, конечно.
В общем, какое-то реестробесие началось.

Похоже, "волна сокращений-2026" - это нам вместо "волны банкротств-2025" 🤗

Кстати, подумалось. Вот все эти бабки-разбойницы, да? Продали квартиру - сныкали деньги - вернули себе квартиру, потому что могут, а деньги не вернули, потому что тоже могут.
Это ж идеальный отряд отдел продаж!

Отчаянно плюсую.
После попытки прочесть жизнеописание Безоса, изданное Бомборой, я просто не рассматриваю книги от этого издательства. Однако с этими "Графиками" случайно попалась. (Павел aka канал Censum) написал отзыв на книгу "Графики не лгут", которую я тоже купила, но радость чтения мне ещё предстоит. Омг, я не обратила внимания, что это Бомбора, черт).

Недоумеваю.

На неделе вышла в Известиях статья, несколько вогнавшая меня в ступор.
"На фоне роста объема грузоперевозок логисты вынуждены оптимизировать свои ресурсы. Спрос на контейнеры и оборудование для хранения значительно вырос в связи с расширением складских площадей и потребностью в оптимизации логистических процессов", говорится там.
Видите скрин? Это график индекса Атракс, отражающего баланс спроса и предложения на автогрузоперевозки. И он вблизи минимумов. Видимо, упомянутый в статье "рост" - это о том, что показатель слегка оттолкнулся от дна. Ну ок, все-таки положительная динамика, пусть будет рост.
Но как объяснить вот это: "При этом в течение года наблюдался спад на рынке строительства складских помещений по сравнению с показателями 2024 года, рассказал управляющий партнер компании «Билдсервис», член Генсовета «Деловой России» Владимир Комлев"??? Извините, а этот спад сейчас здесь, с нами, в этой комнате?
Просто парой абзацев ниже - "При этом 2025 год обещает стать рекордным по объему ввода складских площадей, отметила президент Ассоциации «Альянс экспертов рынка недвижимости» (АЭРН) Яна Кузина".
В итоге статья сводится к тому, что компании нарастили спрос на б/у контейнеры и прочее оборудование, что-то оптимизируют, спрос растёт, но падает... Потом внезапно возникают темы складов индивидуального хранения и дефицита водителей.
В общем, давно уже не чувствовала я себя настолько ничего не понимающей 🥺