Я всё думаю про Коломну.
Это фото я сделала в 2016 году, как раз когда город подвергся массированному улучшайзингу.
Времени прошло достаточно, чтобы оценить последствия этого процесса.
Какие бы показатели стоило посмотреть, чтобы сделать вывод?
На ум приходит население города (и динамика), городской ВВП, количество юрлиц... С последним показателем уже сложности, потому что хз, где и как их регистрируют, опять же ИП всякие... Что ещё? Стоимость жилья не катит, инфляция и катастрофа со льготкой смажут данные к хренам. Хотя если посмотреть до 2020-го, может быть показательно.
Туристический трафик? Не уверена, что он докажет, что стало лучше. В общем, в раздумьях, что могло бы быть показательно из тех циферок, которые можно как-то найти.

Вечерний размышлизм о тяжёлом люксе.

Я сейчас не о недвижке, а обо всём, что считается люксом.
Что его делает таковым, как думаете?
Цена? Типа, всё, что дороже (поставьте сюда сумму, которая вам кажется чрезмерной) - люкс.
Или, может, набор характеристик? Типа, прочнее, вкуснее, красивее, больше, тоньше, чем у всех - люкс?
Или аудитория потребителей? Знаете, как жемчуг, который носят пожилые миллионерши старой школы, но избегают юные эскортницы. Кстати, тут уже возникнет противоречие с предыдущими определениями, потому что в этой логике брюли - масс маркет 😂
И ещё есть уникальность. Все эти "ручная работа", " собрано норвежскими девственниками в ночь новолуния", "сшито из шкуры последнего мамонта на планете".
В общем, хрен его знает, этот ваш люкс, из чего он получается.

МПТ: миражи приложения труда

👀Вчера я увидел анонс офисного проекта в ВАО... Здание площадью 60 тыс.м2 (заявленный класс - А) на пути в Метрогородок... Я этот район знаю неплохо и у меня есть большие сомнения в том, что в этом месте хоть кому-то понадобится офис...

🤔 И я задумался!

🏢 Московская программа мест приложения труда (МПТ) предлагает застройщикам сладкую морковку: снижение платы за изменение вида разрешенного использования земельных участков под жилое строительство в обмен на обязательство построить офисы, промышленные или социальные объекты за пределами ТТК и МКАД.

❌ Вот только наличие здания не равно наличию рабочих мест.

🥺Некоторые анонсируемые сейчас или уже строящиеся на окраинах города офисные центры несут в себе риск остаться полупустыми, а город может получить «офисные призраки» — формально созданные, но невостребованные рынком коммерческие площади, которые в негативном сценарии лишь ухудшат городскую среду и станут символом неэффективных решений.

🕯️Застройщики, начавшие проекты на выселках только ради получения льгот, могут в конечном итоге, особенно при ухудшении экономической коньюнктуры, оказаться неспособными завершить строительство коммерческих объектов. Возможный результат — замороженные стройки и недостроенные здания.

👉И ведь даже сейчас некоторые девелоперы пытаются «слезть» с этих проектов: продать их, перевести в жильё или максимально отсрочить реализацию.

🔌Лично с моей точки зрения программа МПТ в ее текущем виде представляет собой довольно странную и искуственную попытку децентролизовать офисный рынок города, что неизбежно приведет к некоторым искажениям. Масштаб искажений зависит от кучи разных факторов.

❓ Как это относится к частным инвесторам в недвижимость? Если вы рассматриваете инвестиции в коммерческие объекты, явно строящиеся ради льгот по МПТ, оставайтесь предельно осторожны. Такие здания часто располагаются в локациях с неочевидными перспективами, а отсутствие естественного спроса может привести к длительным периодам простоя и низкой доходности.

✔️Стоит обращать внимание на объекты, которые построены прежде всего в соответствии с рыночными потребностями, а не только для галочки и с целью получения застройщиком льгот.

⬆️ При нынешнем количестве поверивших в инвест эти коробки ещё, пожалуй, пару лет будут раскупаться. А что дальше? Да кого это сейчас волнует ¯\_(ツ)_/¯

Из наблюдений за Авито

Дисклеймер: в качестве домашних животных я держу улиток ахатин (крупненькие такие), которые полгода назад неожиданно дали обильное потомство. Сейчас я при помощи Авито пытаюсь всё это стадо пристроить, и параллельно иногда делюсь наблюдениями.
Итак, на Авито предлагают много улиток. Удивило меня то, что совершенно одинаковых ахатин предлагают по очень разным ценам - от бесплатных до 2000-3000 рублей за особь. Каким образом это работает - ума не приложу. Единственное предположение - возможно, людям кажется, что улитка задорого будет лучше улитки забесплатно. Критерии сравнения улиток по шкале "лучше-хуже" мне неведомы. Логика ценообразования примерно соблюдается с молодыми улитятами. То есть 1-2 месяца - все дешёвые (от 0 до 300 рублей). Дальше нижний показатель сохраняется, бесплатных улиток много во всех возрастах, но верхний растёт. Как формируется спрос на молодую ахатину задорого при наличии точно такой же бесплатно или за небольшие деньги - понятия не имею.

Личное

Всё-таки замена телефона - это стресс. Особенно теперь, когда новая трубка рвётся установить кучу ненужного барахла, аккаунт гугла всячески изгаляется, пытаясь заставить тебя дать ему как можно больше полномочий. В такие моменты я тоскую по старым-престарым моделям, куда просто впихиваешь симку и потом несколько часов как дурак руками вбиваешь контакты из бумажного блокнотика)

В преддверии «судьбоносного» телефонного разговора Трампа с Путиным, напоминаю правильную инвестиционную стратегию на 2025 год.

Офисная классификация профанация

В прошлом году ребята из ресерч форума (mref) сдюжили обновить офисную классификацию, которая не обновлялась с 2013 года. Процесс шел со скрипом - даже был заход на саботаж у тех, кого не взяли в большую пятерку. Но в итоге договорились, классификацию приняли: "офисы стали выше, глубже и с более широким шагом колонн"© и ака классом А легально стали называться офисы в нарезку. Но и появился класс Прайм - для зданий якобы с единым собственником. Получить это удовольствие можно только по оценке mref (1). Но хочется спросить зачем все эти телодвижения были, когда месье девелоперы положили на эти условности и продолжили размывать классификацию, за которую в начале так топили. Но и mref тоже положили и как бы не замечают, что идет размывание. В целом каждый свои амбиции удовлетворил: 1) пятерка сохранила лицо и показала, что мы еще что-то можем, наш ресерч - это база, 2) ненадолго вся (ну почти) новая офисная Москва стала ака класс А и не важно, что ни технически, ни по локейшен большая часть проектов и рядом с классом А не стояла. Ну а теперь наблюдаем как несанкционированно начнет ширится Прайм.

Кстати о Коломне. ВВП и объёмы стройки пока не нашла, но население после тотального благоустройства (а это 2024-2017 годы) от чехарды перешло к устойчивому снижению. И довольно быстрому, я бы сказала. Интересно, в 202-м ковид так всех выкосил или разбежались?

Продолжу про эффект от благоустройства. На скрине динамика населения в маленьком татарском городе Кукмор.
Почему я его взяла за пример?
Тут придётся рассказать предысторию. В далёком 2019 году я брала интервью у Натальи Фишман-Бекмамбетовой, и она рассказала о том, как после работы её команды посёлок Кукмор стал городом, причём по инициативе жителей. Дисклеймер, кстати: Наталья - помощник президента Татарстана, прославившаяся очень крутыми проектами преобразования не только Казани, но и практически всех городов Татарстана, включая вот такие маленькие.
Итак, благоустройство Кукмора провели в 2015-2016 года, в 2017 он стал городом. В 2023 видим и прирост населения.
Конечно, тут справедливо сказать "после не значит вследствие". Кукмор рос и до того, прирост зафиксирован небольшой, так что однозначно хлопать в ладоши и вопить "вот что улучшайзинг животворящий делает" нельзя. Но если сравнить с Коломной - вроде как и неплохо)) оптимизма добавляет.

В "Обнажённом городе" Зукин много пишет о еде как факторе, формирующем аутентичное пространство. Правда, у неё речь о ресторанах, но меня это навело на мысль о таком явлении как сувенирная еда.
Это, в целом, та фигня, которую мы привозим друзьям из поездок. Наборчики сыров из Франции, шоколад из Швейцарии, хамон (а некоторые и оливковое масло вёдрами) из Испании и так далее.
В РФ это тоже есть, но с очень странным подвывертом. Сейчас поймёте, о чём я.
Если в любом плюс минус туристическом городе зайти в сувенирный магазин или на симпатичный рыночек для туристов, там будет палатка с сувенирной едой.
И там вы обязательно найдёте:
- кавказские специи (видела даже в Петропавловске)
- почему-то рахат-лукум и пахлава
- колбаса из дичи (и вообще всякие деликатесы из оленя-лося-косули-кабана)
- Белёвская пастила (есть ощущение, что в Белёве завод по производству пастилы уже разросся до размеров ММК)
- Псевдотульский пряник
- Натуральный мармелад
- Варенье из шишек (его хоть кто-нибудь ест? Но продают везде)
- парочка действительно местных съедобных приблуд.
Такое вот всё и сразу, и плевать на региональную идентичность. Немного странно, как мне кажется...

Ну, не 147%, конечно, но тоже молодцы)))

⬆️ Пояснительная записка. В предыдущем посте очень смешная иллюстрация. Если суммировать доли, отображённые на ней, то получится 101%, тогда как процентов может быть только 100, если мы говорим не о динамике, а о долях. Давайте теперь, ставьте ржущие смайлики.

Гайз, сорян, но комменты временно (надеюсь) пришлось ограничить вступившими в группу.

Задумалась, что цветы, которые закрываются с наступлением темноты, теряют целевую аудиторию в виде ночных бабочек, тем самым ухудшают свою демографическую ситуацию (да, я отъехала крышей к концу дня, и мне дико захотелось написать что-нибудь абсурдное)

А между тем мобильный интернет Билайна внезапно прилёг в стиле 9 мая. Печалька

🏛 Красотой архитектуры Москвы и Петербурга восхищаются многие! Изысканные доходные дома, необычные фасады, мемориальные таблички, дух «России, которую мы потеряли»!

☝️Вот только эти великолепные здания создавались вовсе не для восхищения потомков, а ради извлечения прибыли. Неожиданно, правда?

🎼 Вчера после поста о музыкальной симфонии «Николь», заказанной MR Group, многие комментаторы отметили, что заказные произведения искусства - это нормальная практика и многое было сделано ради денег. А давайте взглянем под этим углом и на архитектуру?

🏢 Знаменитое здание страхового общества «Россия» — сейчас один из символов Москвы и объект культурного наследия. Но знаете ли вы, что было на этом месте до него?

🎪Там располагался народный театр «Скоморох», где выступали известные музыканты-балалаечники и давали спектакли по пьесам русских авторов. Это был настоящий культурный центр своего времени! Декорации для спектаклей создавал сам Шехтель, а Толстой лично присутствовал на премьере своей пьесы «Власть тьмы». Тысячи людей посещали театр, билеты были недорогими и позволяли приобщиться к культуре широким слоям населения всех сословий.

💰 В самом конце 19 века этот театр закрыли, а затем снесли. На участок, так много значивший для истории русского театра, положила глаз бездушная мегакорпорация - Страховое общество «Россия» (СОР). Капиталисты-страховщики решили, что русскую культуру возможно отменить и построили на руинах Театра (!) свой монструозный и давящий доходный дом. Площадь квартир в нём доходила до 200 м2. И уж конечно, жить там должны были не рабочие!

💵 Это был чистой воды коммерческий проект, нацеленный на извлечение максимальной прибыли от аренды квартир. Фасады доходного дома создавались такими красивыми не для услады органов зрения зевак, а чтобы привлекать состоятельных арендаторов и повышать арендную плату за квартиры до максимума.

🛐 Сегодня мы смотрим на эти старинные здания как на нечто сакральное и ценное. Как на символ. Но что это за символ на самом деле? Символ успешности чужих инвестиций, символ амбиций девелоперов начала ХХ века?

🤔 При всей внешней красоте, сейчас внутри многие из этих зданий фактически малопригодны для жизни или работы - это строения с устаревшими конструкциями, деревянными перекрытиями, совершенно несоответствующие современным нормам безопасности и комфорта.

🙃 Так может, стоит пересмотреть отношение к городской среде? Сегодняшние бизнес-проекты - завтрашнее культурное наследие. Возможно, через 100 лет наши потомки будут так же яростно защищать современные ЖК от сноса, как защищаются доходные дома прошлого века.

🤫И все те, кто сегодня критикует «бездушных застройщиков», забывают, что «их» любимые исторические здания тоже были созданы такими же «бездушными застройщиками» своего времени.

Согласны со мной?

🔥 Да
👍 Нет

Посмотрите, пожалуйста, на эту картинку, которую я спёрла с уважаемого канала "Или-Или".
Знаете, что меня смущает? Количество сделок год за годом остаётся примерно на одном уровне. Почему смущает? Потому что поголовье людей в Мск растёт и общий метраж жилья тоже. Почему же бОльшее количество людей, владеющее бОльшим количеством квартир не совершают больше сделок? 🧐

Вдогонку к предыдущему посту - а динамика по годам всё-таки есть! Но не понятно, по каждому ли и есть ли устойчивый рост. По официальной статистике в 2017 году в Москве проживало 12,5 млн человек, а жилой фонд (то есть построенные и введённые в эксплуатацию жилые помещения) составлял 241,6 млн кв. м. К сожалению, в статистике того года количество самих помещений не нашла. По данным Росреестра, за 2017 год в Мск заключили 156 431 ДКП на жильё. Теперь 2023 год (за 2024 я не нашла "Москву в цифрах"). Население - 13 149 800 человек; жилой фонд - 291,3 млн кв. м, при этом количество сделок - 174 952.
Ну или переведём это в динамику. Население - плюс 5,12%; жилой фонд - плюс 20,5%, количество сделок - плюс 11,8%. Надо бы за несколько лет подряд пересчитать и заодно наложить на это жилые ДДУ-шки, но сейчас лень. Но потом посчитаю обязательно.