Дано: в течение года на рынке некоего сегмента недвижимости наблюдается устойчивый тренд на рост цены (арендную ставку тоже считаем ценой). Вопрос: могло ли так случиться, что кроме цены за год ничего не поменялось? Правильный ответ: нет, это невозможно. Потребитель (покупатель, арендатор, дольщик) будет менять своё поведение. Яркий тому пример - стабильное снижение площади приобретаемых квартир в новостройках. Самое простое и очевидное решение для покупателя: минимизировать затраты за счёт коррекции собственных потребностей. Это не единственный вариант, разумеется. Просто уже год практически о каждом сегменте я читаю идентичные фразы: дефицит предложения, высокий спрос, резкий рост стоимости (где-то сбоку стоят и грустят зарубежка и сегмент торговых центров). Что же не так? То, что в аналитику, а вслед за ней и в СМИ попадает только информация о том, что НЕ изменилось. А самое интересное - то, что под воздействием этих условий ПОМЕНЯЛОСЬ, никто не спешит обнародовать. Оно появится потом, и будет сопровождаться словами "резко", "внезапно", "неожиданно". Хотя ничего резкого не произойдёт. Чтобы найти чёрного лебедя в тёмной комнате, достаточно взять фонарик ;)

Вот редкий пример того, о чём я писала в посте выше⬆️⬆️⬆️. Ребята из IBC Real Estate вообще освоили фишку: в своих отчётах они почти всегда приоткрывают одну-две детали, о которых другие умолчали. Например, именно они год назад рассказали о тактике шантажа у складских арендодателей или о необычной тактике импортёров люксовой одежды, которые делят шмотки на кусочки, чтобы ввести их. Тактика хороша и в плане цитируемости: новостник может проигнорировать отчёт, если уже выпустил новость по другому с примерно такими же цифрами, но эксклюзивную деталь почти наверняка опубликует, да ещё и вынесет в заголовок. А задрот вроде меня зацепится взглядом за такое и начнёт делать выводы. Хотя, конечно, вряд ли публичные отчёты рассчитаны на задротов))) Но, возвращаясь к предыдущему посту - именно в таких деталях и кроются те самые перемены, которых не видно из стандартных показателей типа цена(ставка)-вакансия-ввод-спрос-реализованный спрос-динамика.

Не граммарнаци, но за Склады обидно

Интервью, ссылки на которое выложил сегодня утром. Перечитал его ещё раз, разложил на цитаты и как говорится "порывывал из контекста" :

Передислокация логистичеких центров предстоит по всей стране

В РФ предстоит перенастройка складской недвижимости

Мы сегодня наблюдаем большой спрос на складские помещения больших площадок

Во всех миллионниках складывалась такая довольно серьезная история, что складские помещения в дефиците.

Это связано с онлайнами и созданием новых логистических центров, которые обеспечивают те же самые Wildberries, Ozon и так далее

Wildberries, Ozon и так далее, которые скупают и сами строят такие логистические центры.

На сегодняшний день тенденция увеличения таких пространств, таких складских помещений вблизи Москвы будет только увеличиваться

Процентная ставка будет закладываться в строительство монтажных работ.

Стоит ожидать появления так называемой строительной надбавки. и подАрожания онлайн заказов.

В общем, с учётом подАрожания- это совместное творчество спикера (говорят что он очень известен, но в области жилой недвижимости) и журналиста, который брал интервью и расшифровывается его.

Мои рекомендации подписчикам, в ситуации если вы решились дать экспертный комментарий или целое интервью:
- говоритите только на те темы, в которых хорошо разбираетесь, а то какой же вы эксперты.

-если вы даёте комментарии аудио или по телефону, обязательно попросите расшифровку или проект текста. На бумаге хорошо видно, если вы не то сказали, вас не поняли или не так расшифровать. Тогда вы сможете откорректировать текст.

-Если видео, то попросите посмотреть исходник, и если по прошествию времени вы поняли что какие то моменты получились неудачно, то попросите не включать их в финальный ролик.

#складноИточка
@skladexpert

⬆️⬆️⬆️ Отсюда мораль: качественные издания ото всех остальных отличает в том числе наличие редактора (корректора, выпускающего редактора, любых "вторых глаз").

Есть ли в СМИ такие темы, которые НЕ комментирует Михаил Бурмистров? 🤔

Мы с папой разошлись во мнениях относительно нормально человеческой реакции.
Ситуация такая: я взяла сковородку, ручка которой была слишком горячей. Естественно, взвыла, поставила сковороду на место и потом ныла ещё час (вру, инцидент произошёл вчера, а ною я, до сих пор).
Так вот, папа уверяет, что нормальная реакция - отбросить сковороду, а не ставить аккуратно, как это сделала я.
Так до сих пор и спорим.

Какую стрёмную штуку заметили SimpleEstate. Прочла их отчёт о рынке стрита, и там получается, что пустые помещения продаются дороже ГАБов. Нездоровая фигня это.

Что ж, мы этого ждали - это происходит. Раз и два

С подачи Собянина народ снова заговорил о гиперурбанизации. Его тезис: высокая концентрация населения способствует росту производительности труда, и примеры привёл из рынка услуг.
В чём тут подвох? В огромных территориях РФ. Если стащить всё население в десяток агломераций, то останется дикое поле. Понятия не имею, как может развиваться огромная страна, население которой сбилось в кучу в нескольких точках и бросило большую часть территорий, посмотреть на это будет интересно, конечно.

Этический вопрос у меня

Частая ситуация: мне пишут люди, которые ищут какие-то контакты внутри редакции. Например, отдела рекламы или корреспондентов/редакторов других отделов. Эти контакты могу добыть и я (спросив у коллег, пробежавшись по редакции), и они (позвонив на общий номер или написав на почту, указанную в разделе контактов).
Внимание, вопрос: насколько вежливо делегировать поиск контактов человеку внутри редакции (то есть мне)? И насколько вежливо отказывать в этом просящим?

Уроки Остоженки

Одна из самых известных легенд элитной недвиги - это годами выставленные на продажу квартирки на Остоженке, купленные за бешеные нефтедоллары нулевых. Продать их пытаются, повторюсь, годами, ценник - конский, потому что хозяева, цитата "не хотят продавать за меньшие деньги, чем заплатили сами".
А теперь вопрос: в каких ситуациях оправданно обосновывать цену понесёнными затратами, а в каких - глупо? Сейчас это стало прям всеобщей мантрой. К любому разговору о ценах непременно приплетают "себестоимость строительства", "ключевую ставку", "рост зарплат" и так далее, вы сами всё это читали (и писали). И вроде бы всё логично, но стоит вспомнить эти золотые квартирки с Остоженки - и выползает червячок сомнения.

Я верю, что однажды все перестанут путать проценты и процентные пункты! Но этот день явно не скоро(

Ну наконец-то кто-то перестал хоронить ПИК в связи с тем, что он не рвётся выводить прорву проектов на мёртвый рынок. Кризис - время возможностей, из которых главная - возможность выжить, верно?)

Как начинается любой хайп на недвижимом рынке, более-менее понятно: появляется продукт, на него появляется спрос (если появляется), растёт цена, прибегает первый инвестор, это замечает первый пиарщик, и вот уже мы слышим из всех утюгов про нереально прибыльные инвестиции в кладовки/машиноместа/лапомойки*.
А вот как хайп заканчивается? Вопрос интересный. Об тот же Дубай первые инвесторы уже зубы обломали, но это не лишь слегка охладило страждущих. Турция просела заметнее, но инфляция выше 50% и усилия местных властей кого угодно охладят, ситуация не показательная. Короче, просто появление текстов "не так уж это прибыльно, как казалось" явно мало, как и появление первых-вторых-десятых обломавшихся. Что же тогда? Возможно, новый хайп?

Вечерний вопрос.
Если бы в РФ бордели были легальным бизнесом, то к какой категории недвижимости они бы относились? Стрит-ретейл? Отель? Медицинские услуги? А главное - стали бы они арендаторами ТРЦ наравне с фитнесом? Хорошая же тема: трафик генерирует, новую аудиторию привлекает, сопутствующие продажи тоже должны возникнуть...

Прорисовывается контур рынка недвижимости на 2025 год. Что становится понятно на сегодня:

🌱 Ожидать начала существенного восстановления спроса ранее 3 квартала 2025 на мой взгляд неоправданно, да, есть огромный отложенный спрос, но пока ставки по рыночной ипотеки не вернутся хотя бы на уровень 15%, он не будет реализован. А депозиты не начнут раскрывать, пока ставки по ним не станут хотя бы те же 12-14%.

🌱 Государство очень активно сворачивает финансирование госпрограмм. Прикрепляю график ЦБ что и как происходило на рынке в последний год, если в прошлом сентябре все виды льготных программ были 631 млрд, то в сентябре 2024 всего уже 199. Падение более чем в 3 раза! Учитывая, что ВТБ вообще поднял ПВ до 50%, Сбер ввел матрицу субсидирования при низких ПВ от 20%, а часть банков просто перестало выдавать семейную, то мой прогноз: мы с ноября уже увидим цифры 130-150 млрд господдержки в месяц, ну может за счет сезонности немного больше, хотя сомневаюсь, темпы в районе 150 млрд в месяц, думаю, и есть новая реальность субсидирования рынка

🌱 Текущее повышение ставок Сбера на 3 п.п. это также повлияет, рынок в 3 квартале жил в том числе за счет субсидирования со стороны застройщиков рыночной ипотеки. Но после повышения ставки до 25%, чтобы на весь срок субсидировать ставку даже до 16% - это почти непосильные деньги для девелоперов.

🌱 Если встает вторичка, тяжело и девелоперам, эти рынки очень взаимосвязаны, даже до повышения ставок мы видели, как в сентябре и начале октября вторичке было откровенно тяжело, там уже пошло снижение цен, а клиенты все больше задавались вопросом почему не продается их недвижимость.

🌱 Строители в частных разговорах уже думают на сколько придется снижать цены после нового года, к цифре 10-15% все уже морально готовы, многие уже начали это делать, большинство в виде акций или рассрочек.

🌱 Важный момент - это ситуация с рождаемостью, если в 2014 году рождаемость была в районе 2 миллионов, то сейчас по сопоставимым субъектам РФ на 2024 прогнозируют менее 1,2 миллиона. А рождаемость один из самых сильных факторов при решениях о покупке недвижимости.

🌱 Возрастет важность продаж, поэтому риэлтерский бизнес будет себя чувствовать не так плохо, как строительный, скорее всего повысится среднее комиссионное вознаграждение от застройщиков, также продавцы недвижимости будут сильнее заинтересованы в сделке

🌱 Важный аспект - это рост доходов и средних зарплат, он точно есть, за наличный расчет стали покупать в гораздо большем проценте, это станет трендом рынка и роль банков будет уменьшаться

🌱 Высокая ставка для строителей при эскроу, их ждет двойной удар, по новым проектам будут прописаны другие ставки, и коэффициенты перекрытия эскроу также будут другими в результате. Вместо средней сейчас ставки 7-9% в 2025 она может вырасти до 14-16%, а по новым проектам и выше. И по моим прогнозам в 2025 будет начато в 2-2,5 раза меньше новых строек, чем в 2023. А это значит, сильный недостаток предложения в 2026-2027 годах. Некоторые крупные игроки уже продают земельный банк, хотя раньше никого к нему не подпускали.

🌱 Об этом мало говорят, но с 2025 наступает новая налоговая реальность, серьезное повышение налогов на малый бизнес, ощутимое на средний и крупный - все это отразится на экономике, чудес не бывает, поэтому последствия этого шага точно будут понятны к середине 2025 года. Мой прогноз: они будут более негативные, чем многие предполагают.

Если заканчивается геополитическая напряженность в острой фазе, то тогда это сразу стремительное снижение учетной ставки, резкий перевод из депозитов в недвижимость. А средств на счетах граждан уже более 50 триллионов рублей, и по моим оценкам минимум триллиона 3 из них почти сразу выйдут на рынок недвижимости, а еще 3-5 в течение года. Это значит большой рост цен. Для понимания, в 2025 в базовом прогнозе вся ипотека вместе с льготной составит 4-4,5 триллиона рублей. То есть, как ни парадоксально рынок скорее даже не готов к резкому улучшению ситуации.

🔍 Я проанализировал историю банкротств многих компаний, крахнувшихся за последние 30 лет. Вот наиболее яркие совпадения с паттернами:

1️⃣ Переоценка рынка при покупке земли: японский застройщик Urban Corporation накануне кризиса 2008 года активно скупал земельные участки под жилую застройку в Токио по пиковым ценам. Когда рынок обвалился, компания не смогла обслужить долги и обанкротилась.

2️⃣ Чрезмерные долги: испанская Martinsa-Fadesa к 2008 году накопила €5.2 млрд долга за счет агрессивной скупки земель и запуска новых проектов. При росте ставок и падении продаж компания допустила крупнейшее корпоративное банкротство в истории Испании.

3️⃣ Рискованный выход в коммерческую недвижимость: дубайский застройщик Nakheel, известный своими жилыми проектами, в 2006 - 2008 годах вложил миллиарды в строительство офисных башен. Когда институциональные инвесторы отказались от покупок, компания оказалась на грани банкротства и была спасена только вмешательством государства.

4️⃣ Непрофильная экспансия: Mirax Group Сергея Полонского помимо строительства покупала доли в it- и даже фармацевтических компаниях, инвестировала в девелопмент в Черногории и других странах. Распыление ресурсов сыграло важную роль в банкротстве компании.

5️⃣ Проблемы с госзаказом: СУ-155, один из крупнейших застройщиков России, не смог справиться с кассовыми разрывами из-за задержек оплат по части государственных контрактов, что стало одной из комплекса причин банкротства в 2015 году.

6️⃣ Затоваривание: китайский застройшик Evergrande к 2021 году накопил огромный портфель непроданных квартир. Невозможность их реализации при необходимости обслуживать долг стоимостью более $300 млрд. привела к дефолту компании.

7️⃣ Мошеннические действия: подмосковный застройщик Urban Group обанкротился в 2018 году после того, как вскрылись масштабные финансовые манипуляции - компания выводила средства от продаж, а также использовала сложные схемы перекрестного финансирования проектов.

8️⃣ Минимальный собственный капитал: австралийский застройщик Ralan Group обанкротился в 2019 году с долгом в $500 млн из-за модели финансирования, основанной почти полностью на оплаченных бронях покупателей и банковских кредитах при минимальном собственном капитале.

9️⃣ Корпоративный конфликт: в 2011 году разногласия между акционерами Plaza Centers (крупный израильский застройщик) по вопросу докапитализации компании в условиях кризиса привели к параличу управления и последующему банкротству.

🔟 Организационная неэффективность: японский жилой застройщик Zephyr (обанкротился в 2009 году) создал запутанную структуру из более чем 100 проектных компаний для разных жилых комплексов. В период кризиса руководство потеряло контроль над денежными потоками компании и не смогло вовремя выявить проблемные активы. В результате компания не справилась с обслуживанием долга в $850 млн. и была признана банкротом.

1️⃣1️⃣ Географическая экспансия: китайский застройщик Kaisa Group, успешно работавший в провинции Гуандун, в 2013 - 2015 годах начал агрессивную экспансию в северные регионы Китая. Не имея достаточного понимания специфики местных рынков и административной поддержки в новых регионах, компания столкнулась с серьезными проблемами. К 2021 году большинство региональных проектов оказались убыточными или замороженными, что стало одним из ключевых факторов дефолта Kaisa Group по долговым обязательствам на сумму более $12 млрд.

1️⃣2️⃣ Проблемы акционеров: южнокорейский застройщик Sambu Construction обанкротился в 1998 году после того, как его основной акционер Чхве Вон Сук оказался вовлечен в политический скандал, связанный с его деятельностью в качестве члена парламента. Из-за проблем основного акционера банки отказались рефинансировать кредиты компании, а продажи в проектах резко упали. В результате застройщик с 40-летней историей был вынужден объявить о банкротстве с долгами более $1.2 млрд.