Уроки Остоженки

Одна из самых известных легенд элитной недвиги - это годами выставленные на продажу квартирки на Остоженке, купленные за бешеные нефтедоллары нулевых. Продать их пытаются, повторюсь, годами, ценник - конский, потому что хозяева, цитата "не хотят продавать за меньшие деньги, чем заплатили сами".
А теперь вопрос: в каких ситуациях оправданно обосновывать цену понесёнными затратами, а в каких - глупо? Сейчас это стало прям всеобщей мантрой. К любому разговору о ценах непременно приплетают "себестоимость строительства", "ключевую ставку", "рост зарплат" и так далее, вы сами всё это читали (и писали). И вроде бы всё логично, но стоит вспомнить эти золотые квартирки с Остоженки - и выползает червячок сомнения.

Я верю, что однажды все перестанут путать проценты и процентные пункты! Но этот день явно не скоро(

Ну наконец-то кто-то перестал хоронить ПИК в связи с тем, что он не рвётся выводить прорву проектов на мёртвый рынок. Кризис - время возможностей, из которых главная - возможность выжить, верно?)

Как начинается любой хайп на недвижимом рынке, более-менее понятно: появляется продукт, на него появляется спрос (если появляется), растёт цена, прибегает первый инвестор, это замечает первый пиарщик, и вот уже мы слышим из всех утюгов про нереально прибыльные инвестиции в кладовки/машиноместа/лапомойки*.
А вот как хайп заканчивается? Вопрос интересный. Об тот же Дубай первые инвесторы уже зубы обломали, но это не лишь слегка охладило страждущих. Турция просела заметнее, но инфляция выше 50% и усилия местных властей кого угодно охладят, ситуация не показательная. Короче, просто появление текстов "не так уж это прибыльно, как казалось" явно мало, как и появление первых-вторых-десятых обломавшихся. Что же тогда? Возможно, новый хайп?

Вечерний вопрос.
Если бы в РФ бордели были легальным бизнесом, то к какой категории недвижимости они бы относились? Стрит-ретейл? Отель? Медицинские услуги? А главное - стали бы они арендаторами ТРЦ наравне с фитнесом? Хорошая же тема: трафик генерирует, новую аудиторию привлекает, сопутствующие продажи тоже должны возникнуть...

Прорисовывается контур рынка недвижимости на 2025 год. Что становится понятно на сегодня:

🌱 Ожидать начала существенного восстановления спроса ранее 3 квартала 2025 на мой взгляд неоправданно, да, есть огромный отложенный спрос, но пока ставки по рыночной ипотеки не вернутся хотя бы на уровень 15%, он не будет реализован. А депозиты не начнут раскрывать, пока ставки по ним не станут хотя бы те же 12-14%.

🌱 Государство очень активно сворачивает финансирование госпрограмм. Прикрепляю график ЦБ что и как происходило на рынке в последний год, если в прошлом сентябре все виды льготных программ были 631 млрд, то в сентябре 2024 всего уже 199. Падение более чем в 3 раза! Учитывая, что ВТБ вообще поднял ПВ до 50%, Сбер ввел матрицу субсидирования при низких ПВ от 20%, а часть банков просто перестало выдавать семейную, то мой прогноз: мы с ноября уже увидим цифры 130-150 млрд господдержки в месяц, ну может за счет сезонности немного больше, хотя сомневаюсь, темпы в районе 150 млрд в месяц, думаю, и есть новая реальность субсидирования рынка

🌱 Текущее повышение ставок Сбера на 3 п.п. это также повлияет, рынок в 3 квартале жил в том числе за счет субсидирования со стороны застройщиков рыночной ипотеки. Но после повышения ставки до 25%, чтобы на весь срок субсидировать ставку даже до 16% - это почти непосильные деньги для девелоперов.

🌱 Если встает вторичка, тяжело и девелоперам, эти рынки очень взаимосвязаны, даже до повышения ставок мы видели, как в сентябре и начале октября вторичке было откровенно тяжело, там уже пошло снижение цен, а клиенты все больше задавались вопросом почему не продается их недвижимость.

🌱 Строители в частных разговорах уже думают на сколько придется снижать цены после нового года, к цифре 10-15% все уже морально готовы, многие уже начали это делать, большинство в виде акций или рассрочек.

🌱 Важный момент - это ситуация с рождаемостью, если в 2014 году рождаемость была в районе 2 миллионов, то сейчас по сопоставимым субъектам РФ на 2024 прогнозируют менее 1,2 миллиона. А рождаемость один из самых сильных факторов при решениях о покупке недвижимости.

🌱 Возрастет важность продаж, поэтому риэлтерский бизнес будет себя чувствовать не так плохо, как строительный, скорее всего повысится среднее комиссионное вознаграждение от застройщиков, также продавцы недвижимости будут сильнее заинтересованы в сделке

🌱 Важный аспект - это рост доходов и средних зарплат, он точно есть, за наличный расчет стали покупать в гораздо большем проценте, это станет трендом рынка и роль банков будет уменьшаться

🌱 Высокая ставка для строителей при эскроу, их ждет двойной удар, по новым проектам будут прописаны другие ставки, и коэффициенты перекрытия эскроу также будут другими в результате. Вместо средней сейчас ставки 7-9% в 2025 она может вырасти до 14-16%, а по новым проектам и выше. И по моим прогнозам в 2025 будет начато в 2-2,5 раза меньше новых строек, чем в 2023. А это значит, сильный недостаток предложения в 2026-2027 годах. Некоторые крупные игроки уже продают земельный банк, хотя раньше никого к нему не подпускали.

🌱 Об этом мало говорят, но с 2025 наступает новая налоговая реальность, серьезное повышение налогов на малый бизнес, ощутимое на средний и крупный - все это отразится на экономике, чудес не бывает, поэтому последствия этого шага точно будут понятны к середине 2025 года. Мой прогноз: они будут более негативные, чем многие предполагают.

Если заканчивается геополитическая напряженность в острой фазе, то тогда это сразу стремительное снижение учетной ставки, резкий перевод из депозитов в недвижимость. А средств на счетах граждан уже более 50 триллионов рублей, и по моим оценкам минимум триллиона 3 из них почти сразу выйдут на рынок недвижимости, а еще 3-5 в течение года. Это значит большой рост цен. Для понимания, в 2025 в базовом прогнозе вся ипотека вместе с льготной составит 4-4,5 триллиона рублей. То есть, как ни парадоксально рынок скорее даже не готов к резкому улучшению ситуации.

🔍 Я проанализировал историю банкротств многих компаний, крахнувшихся за последние 30 лет. Вот наиболее яркие совпадения с паттернами:

1️⃣ Переоценка рынка при покупке земли: японский застройщик Urban Corporation накануне кризиса 2008 года активно скупал земельные участки под жилую застройку в Токио по пиковым ценам. Когда рынок обвалился, компания не смогла обслужить долги и обанкротилась.

2️⃣ Чрезмерные долги: испанская Martinsa-Fadesa к 2008 году накопила €5.2 млрд долга за счет агрессивной скупки земель и запуска новых проектов. При росте ставок и падении продаж компания допустила крупнейшее корпоративное банкротство в истории Испании.

3️⃣ Рискованный выход в коммерческую недвижимость: дубайский застройщик Nakheel, известный своими жилыми проектами, в 2006 - 2008 годах вложил миллиарды в строительство офисных башен. Когда институциональные инвесторы отказались от покупок, компания оказалась на грани банкротства и была спасена только вмешательством государства.

4️⃣ Непрофильная экспансия: Mirax Group Сергея Полонского помимо строительства покупала доли в it- и даже фармацевтических компаниях, инвестировала в девелопмент в Черногории и других странах. Распыление ресурсов сыграло важную роль в банкротстве компании.

5️⃣ Проблемы с госзаказом: СУ-155, один из крупнейших застройщиков России, не смог справиться с кассовыми разрывами из-за задержек оплат по части государственных контрактов, что стало одной из комплекса причин банкротства в 2015 году.

6️⃣ Затоваривание: китайский застройшик Evergrande к 2021 году накопил огромный портфель непроданных квартир. Невозможность их реализации при необходимости обслуживать долг стоимостью более $300 млрд. привела к дефолту компании.

7️⃣ Мошеннические действия: подмосковный застройщик Urban Group обанкротился в 2018 году после того, как вскрылись масштабные финансовые манипуляции - компания выводила средства от продаж, а также использовала сложные схемы перекрестного финансирования проектов.

8️⃣ Минимальный собственный капитал: австралийский застройщик Ralan Group обанкротился в 2019 году с долгом в $500 млн из-за модели финансирования, основанной почти полностью на оплаченных бронях покупателей и банковских кредитах при минимальном собственном капитале.

9️⃣ Корпоративный конфликт: в 2011 году разногласия между акционерами Plaza Centers (крупный израильский застройщик) по вопросу докапитализации компании в условиях кризиса привели к параличу управления и последующему банкротству.

🔟 Организационная неэффективность: японский жилой застройщик Zephyr (обанкротился в 2009 году) создал запутанную структуру из более чем 100 проектных компаний для разных жилых комплексов. В период кризиса руководство потеряло контроль над денежными потоками компании и не смогло вовремя выявить проблемные активы. В результате компания не справилась с обслуживанием долга в $850 млн. и была признана банкротом.

1️⃣1️⃣ Географическая экспансия: китайский застройщик Kaisa Group, успешно работавший в провинции Гуандун, в 2013 - 2015 годах начал агрессивную экспансию в северные регионы Китая. Не имея достаточного понимания специфики местных рынков и административной поддержки в новых регионах, компания столкнулась с серьезными проблемами. К 2021 году большинство региональных проектов оказались убыточными или замороженными, что стало одним из ключевых факторов дефолта Kaisa Group по долговым обязательствам на сумму более $12 млрд.

1️⃣2️⃣ Проблемы акционеров: южнокорейский застройщик Sambu Construction обанкротился в 1998 году после того, как его основной акционер Чхве Вон Сук оказался вовлечен в политический скандал, связанный с его деятельностью в качестве члена парламента. Из-за проблем основного акционера банки отказались рефинансировать кредиты компании, а продажи в проектах резко упали. В результате застройщик с 40-летней историей был вынужден объявить о банкротстве с долгами более $1.2 млрд.

А теперь самое время вспомнить про прогрессивную шкалу НДФЛ) Я вот про это

Просто наблюдение
В 18-00 по Москве в ТГ-каналах, на которые я подписана, выходят рекламные посты. По пятницам в 17-00. Некоторые задерживают их до 19-00. Видимо, где-то в это время в телеге прайм тайм. Наверное, стоит это запомнить, и, если надумаю написать что-нибудь судьбоносное (это вряд ли, я не умею, у меня лапки) - потерпеть до вечера, а не как обычно)

На мероприятиях слишком заметна разница между спикерами, которые продают экспертность, и спикерами, которые продают продукт.
Кажется, компании просекли фишку, что каждый второй рвётся делать личный бренд, поэтому дали установку "меньше умничай, больше впаривай".
Для журналиста это грустно, для наблюдателя за жизнью - забавно)

21%. На всякий случай за сутки до напоминаю свой прогноз по ключу. Завтра его поднимут до 21%.

В Репе стартовал сезон боёв за календарь))

Опаньки. По ходу, главный по продаже офисов в этом году у нас CORE.XP.

Угадала разумеется. И, судя по прогнозу ставки до конца года (см. сноску в скрине по ссылке), верен и мой "долгосрочный" прогноз - 22% по итогам последнего заседания в этом году. PS Хз почему, но я страшно горжусь своей внезапно открывшейся способностью угадывать решения СД ЦБ даже тогда, когда консенсусы выдают другое мнение. Прости мне эту слабость)

‼️ ЦБ МОЖЕТ ПОДНЯТЬ СТАВКУ В ДЕКАБРЕ ДО 23%!

Сегодняшнее повышение ставки до 21% - не сюрприз. Это было понятно после появления новостей по бюджету.

Самое интересное – прогноз. И вот тут – неожиданность! Прогноз средней ставки до конца года (21.0-21.3%) означает, что на заседании 20 декабря ставка может быть поднята сразу до 23% (если ставка 20 декабря будет поднята до 22%, то средняя до конца года – 21.1%, если до 23%, то средняя – 21.3%). Сигнал из пресс-релиза – «допускает возможность» означает, что вероятность повышения очень высокая (когда ЦБ сомневается, он даёт сигнал «оценивать целесообразность»).

Мы сомневаемся в том, что в декабре потребуется повышение до 23%. Повышение до 22% - базовый сценарий. Чтобы он не реализовался, темпы роста цен в ноябре-декабре должны замедлиться хотя бы до 6-7% saar (в октябре они остаются 8-9% saar), нефть (Brent) удержаться от обвала ниже 70, а рубль – не уйти за 100.

⬆️⬆️⬆️ Отрадно видеть, что со мной согласен великий MMI. Я тоже считаю, что год мы закончим со ставкой 22%, а не 23% и не 21%. А вот на первое заседание 2025-го пока не готова делать прогнозы. По моим ощущениям, сейчас ЦБ рассматривает для себя лимит подъёма до 25% прежде, чем перейдёт к снижению, но понадобится ли выбрать этот лимит целиком или наоборот, придется его сдвинуть вверх - пока не готова рассуждать. Думаю, и сами главы ЦБ не готовы.

Анонсировал))) Уважаемые CMWP, ЦБ сегодня ставку повысил) Если бы "анонсировал", то там было бы что-то вроде "будете себя плохо вести - повысим ставку до 21%".

Сколько времени нужно объекту недвижимости, чтобы устареть и начать терять в стоимости? Видимо, для разных типов это будут разные сроки?

Профсоюзы разрушают экономику западных стран

33 тысячи рабочих Boeing уже полтора месяца продолжают забастовку и на этой неделе отвергли предложение компании повысить их зарплату на 35% в течение 4 лет. Забастовка усугубляет кризис компании, которая только что отчиталась о квартальном убытке в $6,1 млрд.

Hours before workers cast ballots on Wednesday, Boeing released an earnings report showing the company had lost a staggering $6.1 billion over the most recent quarter, even though most of that period took place before the strike began.

The strike is expected to deepen that financial hole. A 50-day work stoppage would cost Boeing $5.5 billion, investment bank TD Cowen said in a report reviewed by ABC News at the outset of the dispute.

Удивляет то, насколько мало рабочие думают о долгосрочном будущем своей компании, фокусируясь только на максимизации зарплаты. Boeing находится в кризисе уже несколько лет, никак не может выйти на устойчивую прибыльность и сейчас рискует потерять рейтинг инвестиционного уровня. Если дела компании продолжат идти в таком же духе, ей придется думать об экономии и, возможно, даже сокращении бизнеса. Какую бы зарплату бастующие не выбили на ближайшие несколько лет, дальше все будет зависеть от состояния компании. Создавая излишние проблемы компании, которая уже в кризисе, рабочие, скорее всего, в долгосрочном плане наносят удар сами себе.

Для западных стран профсоюзы все больше становятся серьезным макроэкономическим ограничением, делая рынок труда негибким, а западные компании - неконкурентоспособными по сравнению с аналогами из стран без подобных ограничений. Ситуация Boeing еще далеко не худшая: их самолеты по-прежнему очень востребованы. Но что делать, например, немецким автопроизводителям, проигрывающим китайским электромобилям, или западным авиакомпаниям, чьи сотрудники часто бастуют, заставляя пассажиров выбирать авиакомпании из Турции или с Ближнего Востока? Возникает порочный круг, когда забастовки ухудшают конкурентное положение бизнеса и поэтому вынуждают компании повышать зарплаты ниже инфляции.

По-видимому, нужны структурные реформы, радикально повышающие гибкость рынка труда (особенно в Европе). Рано или поздно политикам придется объяснить населению, что у большинства нет выбора, кроме как работать больше за меньшие деньги (как это уже произошло, например, в Греции).

Очень внезапная мысль.

Сейчас я достаточно часто вижу тезис, что люди перестают готовить, потому что много заказывают с доставкой. Внимание, вопрос: сказывается ли это на разных товарах для кухни? Бытовая техника, посуда (не чашки-ложки, а вот прям кастрюли, ножи, то, что для непосредственно готовки)? Ещё, по идее, должны были бы "усохнуть" холодильники, большие плиты с духовыми шкафами ну и так далее. Произошло это или как?

На выходных я репостнула очень занятный текст о профсоюзах. Если подумать, то все экономические агенты в РФ ведут себя столь же недальновидно, что и описанные рабочие. Действуют по принципу "кризис - время возможностей", игнориуя тот факт, что ухудшают ситуацию не только для всего рынка, но и для самих себя. Очень показательная позиция у господина Гончарова ("Теремок"), который на каждое повышение ставки упрямо утверждает, что "всё равно, всё равно мы будем вкладываться в расширение, а издержки уберём в цены". Рост цен равно инфляция равно рост ставки. То есть человек сознательно делает то, что ухудшит его собственный бизнес. Как и те профсоюзники из репоста. Как и, например, все, кто уже год берёт дорогие кредиты в надежде на то, что "высокой ставка долго быть не может", игнорируя тот факт, что сами же и отдаляют начало цикла её снижения.