Президент поручил ЦБ и кабмину оценить, как льготная ипотека повлияла на рынок (самое время, конечно)

В помощь коллегам собрали здесь все основные материалы канала про жилье и ипотеку:

1. Большой лонгрид, почему безадресная федеральная льготная программа - это плохое решение при нашей структуре рынка жилья, и куда реально стоит направить ресурсы
https://t.iss.one/unexpectedvalue/199
https://t.iss.one/unexpectedvalue/200
https://t.iss.one/unexpectedvalue/201
https://t.iss.one/unexpectedvalue/202

2. О том, какие показатели портфеля стройки являются оптимальными и почему рекорды «непроданного жилья» - это статистическая аномалия из-за перехода на эскроу
https://t.iss.one/unexpectedvalue/111
https://t.iss.one/unexpectedvalue/112
https://t.iss.one/unexpectedvalue/130
https://t.iss.one/unexpectedvalue/131

3. Сколько реально вводится многоквартирных домов
https://t.iss.one/unexpectedvalue/119
https://t.iss.one/unexpectedvalue/120
https://t.iss.one/unexpectedvalue/270

4. Почему ипотека - убыточный продукт для банков
https://t.iss.one/unexpectedvalue/245
https://t.iss.one/unexpectedvalue/246
https://t.iss.one/unexpectedvalue/247

5. Рынок жилья - это не только ипотека, поэтому высокие ставки по ипотеке не хоронят вторичный рынок, а также как взаимодействуют первичка и вторичка
https://t.iss.one/unexpectedvalue/157
https://t.iss.one/unexpectedvalue/158
https://t.iss.one/unexpectedvalue/161
https://t.iss.one/unexpectedvalue/218
https://t.iss.one/unexpectedvalue/219
https://t.iss.one/unexpectedvalue/221
https://t.iss.one/unexpectedvalue/313

6. Почему сейчас можно игнорировать все заголовки о падении заявок/продаж/выдач ипотеки после отмены льготной ипотеки
https://t.iss.one/unexpectedvalue/285
https://t.iss.one/unexpectedvalue/286
https://t.iss.one/unexpectedvalue/287

7. Гарри Поттер Отсутствие роста производительности труда и проблема стимулирования роста стройки без увеличения кредита
https://t.iss.one/unexpectedvalue/278
https://t.iss.one/unexpectedvalue/121

8. Миф о доступном жилье
https://t.iss.one/unexpectedvalue/253

9. О важности развития рынка аренды
https://t.iss.one/unexpectedvalue/215

#жилье #ипотека
@unexpectedvalue

Немного с запозданием, но давайте посмотрим на карту распроданности жилья за второй квартал 2024

Тут особо ничего интересного, т.к. сам показатель стоит на месте: 78%. Краснодарский край, по традиции, демонстрирует максимальный разброс квартальных значений.

Неприятная ситуация в Ленинградской области: распроданность готовых объектов составила всего 67%, что для околостоличного региона достаточно слабо. Кроме того, в прошлом квартале ЛО даже не вошла в список крупнейших регионов по вводам.

Но что действительно интересно - очень низкий квартальный показатель ввода. На крупнейших рынках было введено всего 2.6 млн квадратов, тогда как год назад было 4.6. А Москва уже два квартала подряд не на первом месте.

Мы уже писали, что из-за пандемии в этом году будут низкие вводы многоквартирного жилья. Но одновременно с этим в связи с отменой массовой льготной ипотеки на второй квартал 2024 по данным росреестра пришлось 212 тысяч сделок жилых ДДУ, а в 2023 за тот же период только 170 тысяч.

Дефицит предложения готового жилья, вероятно, стал причиной повышенного роста цен сделок.

Застройщики достаточно активно распродавали объекты с вводом 2025 и 2026 году.

Из неприятного: такое изменение структуры предложения по году ввода в очередной раз приведет к неочевидной динамике индексов цен на жилье, поэтому нужно быть максимально аккуратными, оценивая ежемесячные данные о ценах, так как в них будет еще больше шума, чем обычно.

#жилье #ипотека
@unexpectedvalue

Как заемщики погашают ипотечный кредит и что это значит для инфляции, ставок, жизни, вселенной и вообще?

TLDR:

1️⃣Досрочные погашения составляют порядка 50% платежей по ипотеке, ~15% - погашение долга в рамках обязательного платежа, остальное - проценты
2️⃣Основной источник денежных средств для досрочного погашения - доходы от продажи недвижимости в собственности
3️⃣Несмотря на распространенное мнение, темпы досрочного погашения не зависят от разницы ставок пр кредитам и депозитам. Это возможно на уровне отдельных домохозяйств, но сейчас не сильно значимо на уровне всего ипотечного портфеля. Ситуация может измениться в 2025 году
4️⃣Намного важнее - возможность и потребность домохозяйств продать жилье в собственности и переехать в новое
5️⃣В последние 12 месяцев застройщики продали примерно на 35% больше метров в объектах с вводом через 1-2 года, то есть домохозяйства вынуждены гасить ипотеку медленнее, так как они не могут продать свою вторичку ведь им негде будет жить. Подобная ситуация была в 2020-2021гг, но тогда это было на фоне снижения ставок и ввода льготной ипотеки
6️⃣Дополнительно влияют удорожание обслуживания кредитов из-за роста цен и роста разницы в ценах на первичное и вторичное жилье, стоимость ремонта и потребительского кредита на ремонт, первоначальный взнос
7️⃣Все вместе это приводит к замедлению темпов погашения ипотечного портфеля и удлинению лагов денежно-кредитной политики ЦБ РФ.
8️⃣Рост дюрации кредитов наблюдается и в ипотечном, и в корпоративном сегменте кредитования. При этом банки перекладывают процентный риск либо на заемщиков (корпоративный кредит по плавающей ставке), либо на государство (льготные ипотечные программы).
9️⃣Происходящее сегодня с кредитом в России можно назвать balance sheet expansion (в противовес balance sheet recession): у экономических агентов возникли дополнительные стимулы/возможность кредитоваться, вопреки динамике ставок. Что это за стимулы - тема отдельного исследования, но это сильно усложняет возможность возврата инфляции к таргету и переходу к хотя бы нейтральной ДКП (higher for much longer).

(1/5)
#ипотека #ДКП
@unexpectedvalue

Сколько вообще граждане платят по ипотеке?

Ежеквартальный платеж с процентами в среднем составляет около 8% от объемов портфеля. Если верить данным Бюро Кредитных Историй, то в России сейчас 10.7 млн действующих ипотечных кредитов. То есть среднее домохозяйство тратит 100 тыс. рублей на обслуживание ипотеки в месяц. Наши прошлые оценки давали значение 73 тысячи в 2021 году и 60 в 2022.

Важно понимать, что это среднемесячный показатель, то есть если каждый месяц вы платите 30 тысяч, а в конце года заплатите миллион, в среднем выйдет 100. Это показатель именно на уровне всего портфеля (но мы не учитываем динамику первоначальных взносов: больше потратил на входе в сделку -> меньше платишь после)

Средние доходы в России составляют ~85 тыс. руб. в месяц. В домохозяйстве скорее всего работают 2 взрослых -> 100/170=59% доходов домохозяйств с ипотекой тратится на ее обслуживание. Это много, но повторим, это не то, что платится ежемесячно. Половина долга обслуживается из запасов (неликвидных активов в терминах последней аналитической записки банка России).

*проценты - оценка редакции

(2/5)
#ипотека #ДКП
@unexpectedvalue

Распроданность на вводе по итогам третьего квартала снизилась на 2пп по сравнению с предыдущим периодом (при кратном падении продаж)

Сюрприз (на самом деле нет) в Ленинградской области, где был введен проблемный объект, который достраивался силами Фонда защиты прав граждан-участников долевого строительства Ленобласти, а также возросла доля площадей промышленного ИЖС.

В остальном статистика подтверждает, что в объектах, которые вводятся в этом году, застройщики распродали все, что хотели. Снизившиеся продажи разумно направлять в проекты с вводом в 2025 году, тем более там объемы ввода планируются сильно выше. Так что падение продаж после отмены льготной ипотеки - это проблема следующего года.

Но тут тонкий момент: в условиях рекордно низкой безработицы застройщикам все труднее находить подрядчиков/рабочих на завершение строительства текущих объектов. Тут интересный график у твердых цифр: потребность в продавцах недвижимости снизилась, а вот рабочих рук в строительстве сильно не хватает.

И при этом отрасль достигает, вероятно, рекордных показателей по объемам строительства.

В следующий раз, когда захотите обвинить Банк России в том, что он сдерживает «инвестиции и рост предложения», вспомните, что экономика уже едва справляется со своим текущим размером.

Второй квартал здесь

#жилье #ипотека
@unexpectedvalue