ЦБ выжигает околонулевые ставки
Регулятор продолжает ограничивать риски ипотеки для покупки новостроек. Зачем?

— На той неделе ЦБ сообщил о том, что с 1 мая 2023 г. повышенные коэффициенты риска будут применяться к ипотечным кредитам с первоначальным взносом от 10% до 30% от цены покупки.


Для чего это делается?
Мера направлена на ограничение выдачи ипотеки с низкими процентными ставками. Как правило, покупка квартиры по таким ставкам "от застройщика" предполагает рост ее цены на 20-30%.

- Для оценки рисков часто рассчитывается показатель "кредит/залог" (LTV). Стоимость залога определяется на основе рыночной, более низкой цены. Если первоначальный взнос составляет 30% от цены покупки, то показатель может превышать 90% от рыночной цены. При первоначальном взносе 20% LTV может оказаться больше 100%.

- В связи с этим Банк России решил сделать подобные ипотечные кредиты менее привлекательными за счет повышения коэффициентов риска и давления на капитал банков.


Что теперь будет?
Меры по ограничению ипотеки с околонулевыми ставками обсуждаются уже несколько месяцев и не стали неожиданностью для рынка. Еще в декабре процентные ставки в программах "от застройщиков" были повышены с 0-3% до 3-5%. Меры Центробанка должны уменьшить риски банков и заемщиков, охладить рынок, замедлить рост цен на новостройки.

- Спрос на новостройки снизится, но рынок поддержат льготные программы: ипотека для новостроек со ставкой не выше 8% и семейная ипотека, распространенная на семьи с 2 детьми до 18 лет.
Льготную ипотеку, кстати, продлили на полтора года

Дальше — больше
Регулятор планирует вводить новые меры по ограничению выдачи ипотеки по околонулевым ставкам, чтобы минимизировать их присутствие на рынке. Повышенные коэффициенты риска могут быть распространены не только на период строительства ЖК, но и на год после его ввода в эксплуатацию.

- Также ЦБ РФ обсуждает повышенные уровни резервирования для кредитов, полная стоимость которых существенно ниже рыночных значений.

#ипотека #МР_Ващелюк

Урожай накрылся экспортом
Российский перевалочный комплекс НКХП отчитался за 2022 год

НКХП
МСар = ₽25 млрд
Р/Е = 13

Итоги
- выручка: ₽5 млрд (-22%);
- чистая прибыль: ₽2 млрд (-18%);
- операционная прибыль: ₽2,5 млрд (-19%).

— Акции НКХП (NKHP) не особо реагируют на отчет, снижаясь всего на 1%.


- По словам аналитиков Market Power, снижение прибыли в основном было связано с ключевым видом деятельности компании - портовой перевалкой грузов.

- Несмотря на то, что прошлый год для РФ стал рекордным с точки зрения урожая зерна, в первой половине года из-за геополитических факторов возможности для экспорта были ограничены.

- Однако уже в период с 1 июля 2022 года по 1 марта 2023 года экспорт зерновых вырос до 39 млн тонн (+14%). По данным РЖД, в январе-феврале этого года в 2 раза выросла погрузка зерна в направлении морских портов. НКХП также сообщил, что компания установила рекорд по перевалке зерна за январь.

- Увеличение экспорта зерна отчасти объясняет рост котировок акций компании в начале марта. В дальнейшем динамика акций будет зависеть от урожая, действий конкурентов, возможностей для экспорта зерна.

- Опасения есть: проблемы с логистикой, финансовыми расчетами, страхованием могут ограничить экспорт зерна и привести лишь к росту переходящих запасов (остатков материальных ресурсов на конец отчетного периода).


— На этой неделе на нашем YouTube (@marketpowercomics) выйдет подробный разбор бизнеса НКХП. Не пропустите!
— А в нашей группе VK (@mrtpw) вы найдете интересные факты о компании.

#зерно #МР_Ващелюк

Правительство готово поддержать девелоперов

— По словам вице-премьера РФ Марата Хуснуллина, власти готовы принять новые меры, чтобы сделать ипотеку привлекательнее. Само собой, неспроста: в этом году динамика выдачи ипотечных кредитов несколько хуже, чем в 2022-м.

— В то же время господин Хуснуллин отметил, что в первые два месяца прошлого года был очень высокий прирост по этому показателю.


- Можно предположить, что речь идет о снижении максимальной процентной ставки по действующей программе льготного ипотечного кредитования. До 31 декабря 2022 года предельная ставка составляла 7%, после была повышена до 8%.

- Кроме того, ЦБ РФ предпринял меры по ограничению ипотеки с низкими процентными ставками "от застройщика" из-за ее повышенных рисков. В результате вместо ипотеки "от застройщика" под 0%, которая была популярна во второй половине 2022 года, на рынке сейчас есть ипотека под 4-6%. Таким образом, процентная ставка выросла не на 1 п.п., а на все 6.

Мы подробно рассказывали, как регулятор борется с околонулевыми ставками

- Уменьшение максимальной ставки по льготной ипотеке могло бы оживить спрос, особенно в регионах, где рынок жилья был "перегрет" в прошлом году, и сдержать снижение цен на новостройки.

#ипотека #МР_Ващелюк

Крупнейшие банки подвели итоги первого квартала на ипотечном рынке

🖊Как пишет Ъ, в этом году повторить высокий результат прошлого года не удалось, но банки вплотную приблизились к нему.

🏦Так, Сбер за 3 месяца выдал ипотеки на ₽754,5 млрд. Второй игрок в этом сегменте - ВТБ - оформил ипотеки на ₽228 млрд. В Альфа-банке выдачи составили ₽60 млрд, в Газпромбанке (ГПБ) — почти ₽30 млрд.

❗️Около половины выдач в январе-марте этого года обеспечили госпрограммы, отмечает СМИ.


🚀Что будет с ипотекой в 2023 году
Вероятнее всего, объем выданных ипотечных кредитов за год окажется ниже прошлогоднего уровня на 15%.

😳Доступность ипотечного кредитования снизилась из-за того, что в 2022 году рост цен на жилье часто опережал рост доходов, а процентные ставки в 2023 году выше. Максимальная ставка по льготной ипотеке увеличилась на 1 п.п. с начала года. А еще, как мы помним, была существенно ограничена ипотека "от застройщика" с околонулевыми ставками.

👉Подробнее про борьбу ЦБ с околонулевыми ставками

🏡Индекс цен на жилье, по данным Росстата, за 2022 год вырос на 21% на первичном рынке и на 12% - на вторичном. А средняя номинальная зарплата увеличилась лишь на 13%. Поэтому рынок жилищного кредитования способны поддерживать только целевые льготные программы, прежде всего семейная ипотека. Процентная ставка по ней не менялась и не превышает 6%

#ипотека #МР_Ващелюк

На ослаблении рубля могла сказаться продажа заблокированных ОФЗ, считают российские аналитики. Так ли это?

❓Что случилось?
В августе прошлого года ЦБ ввел запрет на торговлю российскими ценными бумагами, которые были куплены и переведены из иностранных депозитариев в отечественные после 1 марта 2022-го.

🔹На прошлой неделе российским банкам под санкциями позволили покупать такие ОФЗ у резидентов без разрешения ЦБ. По словам эксперта, именно эти продажи и последующая конвертация средств в иностранную валюту стали едва ли не главным фактором апрельского падения рубля, поскольку большой объем денег вылился на рынок в короткое время.


🚀Что думают аналитики МР?
Вряд ли само по себе это событие могло оказать настолько ошеломительный эффект на курс российской валюты. Тут нужно рассматривать совокупность факторов.

🔸Проблема вот в чем: чтобы точно назвать причину ослабления рубля, нужна статистика по платежному балансу РФ. Она публикуется с задержкой, поэтому сейчас любые варианты – это, скорее, гипотезы.

🔸Последняя статистика - за 1 квартал этого года. Тогда объем экспорта был на 30% ниже, чем в среднем за 2022 год, а импорт — близок к показателю 1 квартала 2022-го. В результате сальдо торгового баланса уменьшилось в 2 раза по сравнению с 4 кварталом 2022-го. Можно предположить, что в начале апреля ситуация существенно не изменилась.

🔸Поэтому мы придерживаемся мнения, что фундаментально ослабление рубля обусловлено уменьшением сальдо (разности между поступлениями и расходами) счета текущих операций.

🔸Несомненно, при увеличении оттока валюты давление на рубль может повыситься. Причиной могут послужить множество факторов, и продажа заблокированных ОФЗ — лишь одна их них.

👉Какие еще факторы повлияли на рубль?

#рубль #МР_Ващелюк

Объемы экспорта нефти РФ восстанавливаются, нефтепродуктов - увеличиваются

По данным Ъ за март:
- нефть: 8,1 млн б/с (+600 тыс. б/с к февралю);
- нефтепродукты: 3,1 млн б/с (+450 тыс. б/с);
- сырая нефть: 5 млн б/с (+100 тыс. б/с);
- выручка от экспорта: $12,7 млрд (+$1 млрд);
- цена Urals в рублях: 5047 за баррель (+3% за неделю);
- бензин: 1,8 млн тонн (+38% с начала года до середины апреля).


📌 Как это повлияет на рубль?
Цены на нефть на мировых рынках в апреле выросли. Можно ожидать, что в ближайшие месяцы новых эпизодов масштабного ослабления российской валюты не будет. Как раз наоборот: позиции рубля могут незначительно укрепиться.

🔸Возможно, после 20 апреля, когда компании начнут готовиться к налоговому периоду, на фоне подорожавшей нефти рост рубля будет уже заметен.

🔸Во 2 полугодии мы видим значительные риски замедления роста экономик США и ЕС на фоне высоких процентных ставок. Это может снизить спрос на нефть, а следовательно — ее цену, что вновь ослабит рубль. Поэтому к концу года курс доллара может окончательно закрепиться на уровнях выше ₽80.

👉Какие еще факторы влияют на курс рубля?

#нефть #МР_Ващелюк

Накануне ЕЦБ опубликовал финальные данные по инфляции в еврозоне. Чего ждать от регулятора?

🚀В марте индекс потребительских цен замедлился с 8,5% до 6,9%. Это не стало сюрпризом, поскольку данные в точности совпадают с предварительными. Можно ли утверждать, что на этом фоне европейский регулятор точно повысит ставку? ЕЦБ ждет свежие данные по инфляции, которые выйдут в начале мая. После их публикации уже будет приниматься решение.


🇪🇺Что будет в Европе?
Ожидается, что ставка в любом случае будет повышена, ведь инфляция остается выше 5% в большинстве стран, что намного выше целевого уровня в 2%, и не думает замедляться. Вопрос: насколько?

🔸Раньше все склонялись к повышению на 25 базисных пунктов (б.п.). Однако после недавней жесткой риторики представителей ЕЦБ некоторые игроки стали закладывать и большее повышение.

🔸Сейчас трудно сказать, что скажет регулятор: 25 или 50 б.п. Однако следует понимать, что "оптимистичный" для рисковых активов сценарий — 25 б.п. — сформировался на убеждении, которое сформулировал глава ФРС Джером Пауэлл: "Стресс в банковском секторе эквивалентен повышению ставки". Но ситуация в банковском секторе стабилизировалась, а инфляция осталась...


🇺🇸А что в США?
ФРС неделю назад опубликовал протоколы заседания 21-22 марта.

🔸Там было указано, что регулятор планировал повысить траекторию процентной ставки, необходимой для достижения цели по инфляции. Однако не стал этого делать из-за проблем в банковском секторе.

🔸Сейчас вероятность повышения ставки ФРС на 25 б.п. в мае превышает 80%.

#ставка #ЕС #США #МР_Ващелюк

ЕМС приболел
Клиника премиальных медуслуг Евромедцентр (ЕМС) отчиталась за 2022 год

ЕМС
МСар = €456 млн
Р/Е = 10


📊Итоги
- выручка: €326 млн (+12%);
- скорректированная EBITDA: €111 млн (-4%);
- капзатраты: €67 млн (+312%);
- чистая прибыль: €45 млн (-34%);
- чистый долг: €166 млн (-35%).

🤓Как заявляет сама компания, выручку удалось нарастить за счет продаж реагентов и услуг по сервисному обслуживанию медицинского оборудования. А вот прибыль упала из-за роста процентных расходов на фоне повышения ставки ЦБ.

💵Средний чек в сегменте поликлиники и помощи на дому вырос на 20%, до €315. Количество визитов снизилось при этом тоже на 20%, до €471 тыс. В стационаре средний чек упал на 8%, до €4518, а количество госпитализаций выросло на 6%, до 26 тыс.


🚀Благоприятный фактор для компании в 2023 году - это ослабление рубля. Напомним: цены на медицинские услуги EMC привязаны к евро.

🔸Кроме того, если в прошлом году на финансовые показатели плохо повлиял рост ключевой ставки, то в этом, вероятнее всего, волатильность ее будет меньше. Дополнительным источником позитива может стать старт процедуры по смене банка-депозитария, управляющего программой расписок.

🔸Тем не менее сохраняется высокая неопределенность по поводу спроса на медицинские услуги в премиальном сегменте в РФ, которая не позволяет уверенно рекомендовать бумаги компании для покупки.

#медицина #МР_Ващелюк

Российские банки надеются на рекорд жилищного кредитования

🏡 ВТБ прогнозирует объем выдач ипотечных кредитов на рынке на сумму более ₽6 трлн. Это на 10% выше, чем в рекордном 2021-м, не говоря уже про 2022 год.

😊 По мнению ВТБ, хоть регулирование ипотечного сегмента в 2023 году и ужесточилось, рынок продолжает динамично расти.

👉 Как регулятор закручивает гайки в ипотечном секторе?


🔸Аналитики Market Power в целом согласны, однако считают, что ВТБ излишне оптимистичен.

🔸Действительно, динамика ипотечного кредитования пока складывается лучше, чем можно было ожидать в начале года. Были опасения: как рынок адаптируется к более высоким процентным ставкам, ограничению ипотечных программ "от застройщиков" на фоне относительно высоких цен.

🔸Вопреки опасениям спрос на ипотеку остается устойчивым. По итогам первых 5 месяцев объем выданных ипотечных кредитов превысил ₽2,4 трлн. Это уже больше, чем в тот же период 2021 года.

🔸И ничего удивительного в таком спросе нет, ведь рынок стимулируют государственные льготные программы (прежде всего, семейная ипотека), рост доходов населения, да и девелоперы с банками действуют гибко, давая возможность договориться о скидке. Кроме того, цены на жилье стабилизировались.

❗️НО!

🔸Во втором полугодии рост спроса на ипотеку может замедлиться. Ведь ЦБ уже дал сигнал, что ключевая ставка будет повышена. За ней пойдут вверх и ипотечные ставки.

👉Напомним про наши прогнозы по ставке

🔸А потому побить рекорд 2021 года (₽5,7 трлн) будет сложно, но результат 2023 года может оказаться близким к нему.

#ипотека #перспективы #МР_Ващелюк

Трансплантация головы
Акционеры Евромедцентра планируют переезд головной компании

ЕМС
МСар = ₽76 млрд


🥳Ведущая российская премиальная клиника сообщила, что 31 августа собрание ее акционеров обсудит редомициляцию головной компании с Кипра в Калининградскую область.

📈После этой новости котировки Евромедцентра (GEMC) выросли на 18%.

👉Как отчитался центр за прошлый год?


🚀Такое решение позволит компании вернуть самую важную для инвестора опцию — выплату дивидендов. А дивиденды, между прочим, были прописаны в бизнес-модели компании до 2022 года. Отсюда и столь бурная реакция на рынке.

🔸Однако у компании есть и риски: сохраняется неопределенность по поводу спроса на медицинские услуги в премиум-сегменте.

#медицина #Евромедцентр #МР_Ващелюк

ЕМС стоит, но не без труда
Евромедцентр отчитался за 1 полугодие

ЕМС
МСар = ₽82 млрд


📊Итоги
- выручка: ₽11,5 млрд (+1%);
- выручка в евро: €139 млн (-0,4%);
- EBITDA: ₽57 млрд (+11%);
- чистая прибыль: ₽54 млрд (против убытка в 4 млрд годом ранее);
- чистый долг: ₽103 млрд (-38% с начала года).


🚀Результаты выглядят неплохо. Выручка, номинированная в евро, находится вблизи уровня прошлого года и превосходит результат 1 половины 2021 года.

🔸Изменения в валютном курсе были благоприятны для компании с точки зрения валютной переоценки и изменения стоимости финансовых инструментов. В итоге чистая прибыль оказалась на 42% выше, чем в 2021 году, при том что операционная прибыль незначительно снизилась.

🔸Продолжается уменьшение числа визитов в поликлинику (-14% к 2022 году и -31% — к 2021-му). Количество госпитализаций упало по сравнению с прошлым годом на 19%, но, по комментариям компании, результат объяснялся снижением низкомаржинальных процедур по ОМС.

🔸Пока позиции компании выглядят устойчиво, но сохраняется неопределенность по поводу спроса на премиальные медицинские услуги, особенно с учетом привязки их стоимости к курсу евро. Возможности для повышения цен у компании ограничены, поэтому ей нужно привлекать и поддерживать лояльность клиентов при сдерживании роста издержек.

#медицина #ЕМС #отчет #МР_Ващелюк

ЦБ заметил рост депозитов юрлиц в иностранной валюте

🖊Как пишет Ъ, в июле депозиты заметно выросли, впервые с марта 2022 года превысив планку в ₽10 трлн ($109,74 млрд). Всего за месяц показатель вырос на $3 млрд.

🔄При этом, как отмечает издание, до июля в долларовом выражении валютные депозиты корпоративных клиентов банков снижались четыре месяца подряд с февраля, когда превышали $118 млрд. Вероятнее всего, что это связано с конвертацией счетов в недружественных валютах в юани.

🧮В целом, доля средств в "нетоксичных" валютах устойчиво растет. Наглядно:
- март 2022 года: 1%;
- конец декабря 2022 года: 24%;
- конец июня 2023 года: 43%.

🚀Это связано, по мнению аналитиков Market Power, с ростом их доли в расчетах за экспорт. Компании опасаются держать средства в "токсичных" валютах, поэтому используют валюты дружественных стран (прежде всего юани) для защиты от рисков ослабления рубля. Вероятнее всего, тренд сохранится в ближайшие месяцы.

🤨В то же время, как отмечает собеседник Ъ, валютные изменения происходят внутри банков и не оказывают влияния рынок, поскольку конвертация их долларовых счетов в счета в юанях происходит внутри баланса банка.

#валюта #юани #МР_Ващелюк

Ставка на стройку
Как повышение ключевой ставки повлияет на застройщиков? Разбираемся с аналитиками Market Power

❗️Короткий ответ: ситуация для девелоперов хорошая. Пока что!


➕ А теперь подробнее

🔸Повышение ставок снизит спрос на вторичном рынке. Там рыночные ставки подбираются к 15%. В сегменте новостроек большая часть кредитов выдается по низким ставкам: максимум 6% – по семейной ипотеке, 8% – по льготной. Условия выглядят крайне привлекательно по сравнению со вторичным рынком.

🔸Спрос покупателей переключается со вторички (где как раз рыночные ставки) на сегмент новостроек с более низкими ставками. А значит, спрос на первичном рынке останется высоким. Естественно, застройщикам это на руку.

🔸Все вышесказанное относится к сегменту масс-маркета. У льготных программ есть ограничения по максимальной сумме кредита. Что же будет с компаниями, у которых значительная доля жилья — премиум-сегмент (Эталон, Инград)? Почти ничего! Повышение ставки для них менее значимо, поскольку жилье премиум-сегмента довольно редко берут в кредит.


➖ Другая сторона медали

🔸Граждане, которые покупают жилье в новостройках, часто для этого продают старые квартиры. А что у нас со спросом на вторичку во время высоких ставок? Правильно — желающих немного. Жилье на вторичке будет сложнее продать. Придется снижать цену или ждать покупателя дольше, чем обычно. И в результате — опосредованно — будет снижаться спрос на первичный рынок.

🔸Для строительства жилья нужно проектное финансирование. А это кредиты, которые застройщик вынужден брать по высокой ставке.


❓Что будет с льготной ипотекой?

🔸Минфин намерен снизить долю льготных программ на первичном рынке ипотеки. Как пишут Известия, их долю планируется сократить с 80-90% до 50%.

🔸Краткосрочно, как ни странно, это хорошая новость, поскольку люди начинают бояться, что поднимут ставку или вовсе отменят льготы. В итоге они совершают сделки быстрее, чтобы успеть попасть под основные льготные программы, которые заканчиваются 1 июля 2024 года. Дальше их, разумеется, в том или ином виде продлят, но вряд ли условия будут столь же привлекательными.

#ипотека #застройщики #МР_Ващелюк

Главный стимул жилищного кредитования — льготная ипотека — останется только в регионах

🖊Как пишут Известия, с 1 июля 2024 года программа может остаться только в регионах с низким спросом на недвижимость. А с самого начала следующего года предлагается повысить взнос по ней до 25% с нынешних 20%.

😳За 8 месяцев этого года 95% всех ипотечных кредитов на первичном рынке выдано в рамках льготных программ. Расходы федерального бюджета на льготную и семейную ипотеку в следующем году вырастут почти в 4 раза: с ₽119 млрд до ₽454 млрд.


🚀По словам аналитиков Market Power, для предотвращения дисбалансов и перегрева на рынке жилья сейчас, вероятно, достаточно коррекции максимальной процентной ставки по льготной ипотеке, которая на данный момент составляет 8%.

🔸 В середине 2024 года, когда программа должна будет завершиться, власти, вероятно, применят иные меры, чтобы сделать льготную ипотеку целевой мерой поддержки. Например, есть смысл уменьшить максимальную сумму кредита, учесть объем нового строительства, оценить степень перегрева рынка в разных регионах.

🔸Вероятно, что новым "локомотивом" строительства вместо льготной ипотеки станет семейная.

#ипотека #льготы #МР_Ващелюк

💵Инвесторы взобрались на пик
Помните, как ЦБ повысил ставку с 13% аж до 15% и дал жесткий сигнал?

А многие как будто и не помнят! Несмотря на повышение ставки, ОФЗ растут в цене (см. картинку) шестой день подряд.


📌 На чем рост?
Вероятно, таким образом рынок на прошлой неделе отыгрывал идею о завершении цикла повышения ключевой ставки. Да, косвенные поводы для этого есть:

1) укрепление рубля,
2) единичное снижение недельной инфляции,
3) удаление из пресс-релиза ЦБ РФ сигнала о дальнейшем повышении,
4) высокий спрос на аукционе ОФЗ с постоянным купоном 1 ноября.


📌Где кроется подвох?
На наш взгляд, рынок слишком рано поверил в стабилизацию ключевой ставки.

Ее уровень в 15% может стать пиковым, если инфляция к концу года составит около 7%. Более вероятной выглядит инфляция в 7,5-8%. При таком значении, согласно последним ориентирам Банка России, ставка может быть повышена до 16%.

Низкая безработица (3%), рост зарплат (+15% г/г в сентябре) и доходов (+10,7% г/г в 3-м квартале) по-прежнему не позволяют потребительскому спросу существенно снизиться. Поэтому рост издержек, накопленный за последние 12 месяцев, вероятно, продолжит транслироваться в инфляцию.

Кроме того, 4-й квартал — это обязательные новогодние траты, которые также поддержат общий спрос на товары и услуги.

Поэтому аналитики МP ожидают инфляцию выше 7,5% и считают, что в декабре ЦБ повысит ставку до 16%. И уже это значение будет пиком, который, как кажется розничным инвесторам, они нащупали уже сейчас.

#ОФЗ #ставка #МР_Ващелюк