🏗 Кому продали активы ПНК-Рентал? | Ситуация в ЛСР | Обзор фондов на недвижимость
В сегодняшнем видео разберемся, в какой фонд перешли склады из фонда ПНК-Рентал. Какие есть нюансы при анализе ЗПИФов на недвижимость и что происходит в акциях ЛСР?
В воскресенье в закрытом клубе проводили большой вебинар по рынку, прикладываю нарезку интересных моментов.
📌 https://youtu.be/lwJveq3ur5o
Таймкоды:
00:00 - Приветствие и дисклеймер
01:12 - Ситуация в ЛСР
08:25 - Фонды недвижимости
09:41 - Кому продали активы ПНК-Рентал?
13:30 - Ответы на вопросы
#недвижимость #LSRG #ЗПИФН #ПНК
В сегодняшнем видео разберемся, в какой фонд перешли склады из фонда ПНК-Рентал. Какие есть нюансы при анализе ЗПИФов на недвижимость и что происходит в акциях ЛСР?
В воскресенье в закрытом клубе проводили большой вебинар по рынку, прикладываю нарезку интересных моментов.
📌 https://youtu.be/lwJveq3ur5o
Таймкоды:
00:00 - Приветствие и дисклеймер
01:12 - Ситуация в ЛСР
08:25 - Фонды недвижимости
09:41 - Кому продали активы ПНК-Рентал?
13:30 - Ответы на вопросы
#недвижимость #LSRG #ЗПИФН #ПНК
YouTube
Кому продали активы ПНК-Рентал? | Ситуация в ЛСР | Обзор фондов на недвижимость | Аведиков Георгий
В сегодняшнем видео разберемся, в какой фонд перешли склады из фонда ПНК-Рентал. Какие есть нюансы при анализе ЗПИФов на недвижимость. Что происходит в акциях ЛСР?
********************************************************************
МОИ КАНАЛЫ
Телеграм …
********************************************************************
МОИ КАНАЛЫ
Телеграм …
👍130🤩2🥰1
🏗 Есть ли пузырь на рынке недвижимости РФ?
📈 В 2020 году была запущена программа льготной ипотеки, которая резко увеличила спрос на жилую недвижимость. Это привело к значительному росту цен на новостройки. По данным индекса московской недвижимость от Домклик #MREDC, цены с начала 2020 года по сегодняшний день выросли примерно на 55%. С тех пор только ленивый не говорит о пузыре. Так ли это на самом деле? Попробуем сегодня разобраться.
📊 Сам индекс московской недвижимости имеет почти 7-летнюю историю и мы можем проанализировать динамику цен с начала 2017 года, что сегодня и сделаем. Но перед началом анализа следует разобраться, что вообще влияет на ценообразование, чтобы можно было однозначно сказать, что там "пузырь".
Итак, что оказывает существенное влияние на конечную цену нашей квартиры (кроме города, локации, транспортной доступности и т.п.):
✔️ Спрос и предложение на рынке. Чем выше спрос, тем дороже квадратные метры, это очевидно.
✔️ Стоимость стройматериалов, включая импортные составляющие. Данная статья расходов зависит в том числе от курса доллара.
✔️ Стоимость рабочей силы. Все составляющие, которые входят в себестоимость, включая ЗП строителей и подрядчиков, будут зависеть от динамики инфляции в стране.
📝 Таким образом, почти все описанные выше статьи расходов являются составляющими себестоимости. И если мы откроем финансовый отчет любого девелопера, то увидим, что себестоимость - основная статья расходов компании.
🏚 Именно поэтому недвижимость в долгосрочной перспективе является хорошим средством сохранения средств. Во-первых, цена квадратного метра растет банально из-за роста инфляции. Частично в цене отражена и девальвация из-за наличия импортных составляющих. Ну и третьим важным фактором остается спрос.
📉 Небольшая историческая справка. Существенная часть жилищного фонда в РФ быстра построена в конце 60х - начале 70х годов прошлого века, это так называемые "хрущевки". В послевоенные годы задача была расселить все семьи из коммуналок в собственные квартиры. Такие дома строились быстро, но в ущерб качеству. Поэтому, срок эксплуатации "хрущевок" составляет всего 50 лет, нетрудно посчитать, что этот срок уже где-то подошел, а где-то подходит к концу.
❗️ Поэтому, прежде чем говорить о наличии "пузыря" в секторе, стоит оценить ситуацию с будущим спросом на первичку и жильем, которое в ближайшие годы может стать непригодным или аварийным. Но сегодня мы данную тему затрагивать не будем, просто физически в рамках поста не получится разобрать все детали. Мы поговорим про базовые вещи, насколько выросли цены на недвижимость на примере Москвы с 2017 года, а также, какая была инфляция и девальвация за этот период.
📈 С января 2017 года по сентябрь 2023 года инфляция в РФ составила 46,7%. Доллар к рублю за аналогичный период вырос на 64%. Цены на недвижимость в Москве за этот период выросли на... барабанная дробь... 76%! Отсюда можно сделать вывод, что фактически никакого реального роста особо не произошло, просто цены вернулись к своим более-менее справедливым уровням с учетом инфляции и девальвации. Выше мы уже разбирали ключевые составляющие себестоимости квартир.
📈 Чтобы говорить о пузыре на рынке, цены должны в разы обгонять инфляцию. Да, это происходит не каждый год, но на горизонте в 5-10 лет, цены обычно "учитывают" обесценение национальной валюты.
🧮 Многие упускают из вида самый важный показатель - инфляцию, когда говорят о росте цен. В лирах, например, в Турции за прошлые пару лет тоже вырос "пузырь" в недвижимости, если мы закроем глаза на обесценение денег за этот период. Поэтому, в очередной раз вам советую пользоваться калькулятором и не верить на слово никому, включая меня 🧐. Ваши деньги - ваша ответственность. Я вот в прошлом году никого не послушал и очень удачно купил квартиру "на пике рынка", получив второй "пик" в подарок.
❤️ Благодарю за ваш лайк, если пост оказался полезным!
#недвижимость
⚠️ Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией!
@investokrat
📈 В 2020 году была запущена программа льготной ипотеки, которая резко увеличила спрос на жилую недвижимость. Это привело к значительному росту цен на новостройки. По данным индекса московской недвижимость от Домклик #MREDC, цены с начала 2020 года по сегодняшний день выросли примерно на 55%. С тех пор только ленивый не говорит о пузыре. Так ли это на самом деле? Попробуем сегодня разобраться.
📊 Сам индекс московской недвижимости имеет почти 7-летнюю историю и мы можем проанализировать динамику цен с начала 2017 года, что сегодня и сделаем. Но перед началом анализа следует разобраться, что вообще влияет на ценообразование, чтобы можно было однозначно сказать, что там "пузырь".
Итак, что оказывает существенное влияние на конечную цену нашей квартиры (кроме города, локации, транспортной доступности и т.п.):
✔️ Спрос и предложение на рынке. Чем выше спрос, тем дороже квадратные метры, это очевидно.
✔️ Стоимость стройматериалов, включая импортные составляющие. Данная статья расходов зависит в том числе от курса доллара.
✔️ Стоимость рабочей силы. Все составляющие, которые входят в себестоимость, включая ЗП строителей и подрядчиков, будут зависеть от динамики инфляции в стране.
📝 Таким образом, почти все описанные выше статьи расходов являются составляющими себестоимости. И если мы откроем финансовый отчет любого девелопера, то увидим, что себестоимость - основная статья расходов компании.
🏚 Именно поэтому недвижимость в долгосрочной перспективе является хорошим средством сохранения средств. Во-первых, цена квадратного метра растет банально из-за роста инфляции. Частично в цене отражена и девальвация из-за наличия импортных составляющих. Ну и третьим важным фактором остается спрос.
📉 Небольшая историческая справка. Существенная часть жилищного фонда в РФ быстра построена в конце 60х - начале 70х годов прошлого века, это так называемые "хрущевки". В послевоенные годы задача была расселить все семьи из коммуналок в собственные квартиры. Такие дома строились быстро, но в ущерб качеству. Поэтому, срок эксплуатации "хрущевок" составляет всего 50 лет, нетрудно посчитать, что этот срок уже где-то подошел, а где-то подходит к концу.
❗️ Поэтому, прежде чем говорить о наличии "пузыря" в секторе, стоит оценить ситуацию с будущим спросом на первичку и жильем, которое в ближайшие годы может стать непригодным или аварийным. Но сегодня мы данную тему затрагивать не будем, просто физически в рамках поста не получится разобрать все детали. Мы поговорим про базовые вещи, насколько выросли цены на недвижимость на примере Москвы с 2017 года, а также, какая была инфляция и девальвация за этот период.
📈 С января 2017 года по сентябрь 2023 года инфляция в РФ составила 46,7%. Доллар к рублю за аналогичный период вырос на 64%. Цены на недвижимость в Москве за этот период выросли на... барабанная дробь... 76%! Отсюда можно сделать вывод, что фактически никакого реального роста особо не произошло, просто цены вернулись к своим более-менее справедливым уровням с учетом инфляции и девальвации. Выше мы уже разбирали ключевые составляющие себестоимости квартир.
📈 Чтобы говорить о пузыре на рынке, цены должны в разы обгонять инфляцию. Да, это происходит не каждый год, но на горизонте в 5-10 лет, цены обычно "учитывают" обесценение национальной валюты.
🧮 Многие упускают из вида самый важный показатель - инфляцию, когда говорят о росте цен. В лирах, например, в Турции за прошлые пару лет тоже вырос "пузырь" в недвижимости, если мы закроем глаза на обесценение денег за этот период. Поэтому, в очередной раз вам советую пользоваться калькулятором и не верить на слово никому, включая меня 🧐. Ваши деньги - ваша ответственность. Я вот в прошлом году никого не послушал и очень удачно купил квартиру "на пике рынка", получив второй "пик" в подарок.
❤️ Благодарю за ваш лайк, если пост оказался полезным!
#недвижимость
⚠️ Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией!
@investokrat
👍274❤57🤔11🎉4😁3😱2🐳1
🏢 Сколько можно заработать на кладовке и как все просчитать?
Я последние 2 года активно инвестирую в реальную недвижимость, хотя есть и более старые объекты, которые сдаю в аренду. Сегодня поделюсь с вами моделью расчета доходности инвестиций в недвижимость на примере обычного кладового помещения или келлера.
Аналогичные модели у меня есть для квартиры, машиноместа и отдельного гаража. Вначале модель строится по рыночным данным, затем вы ее можете дополнить фактическими данными после покупки и сдачи в аренду. Если изначально все правильно оцените, то предварительные расчеты не должны сильно отличаться от фактических доходов.
❗️На что стоит обратить внимание при построении финансовой модели:
✔️ На первом этапе нужно учесть все расходы, которые пойдут на покупку, оформление и обустройство такого помещения. В моем случае это 380 000 руб. Более детальные цифры на скрине с моделью.
✔️ Дальше, открываем любой агрегатор недвижимости и смотрим, сколько стоит аренда таких помещений в вашем районе. В моем случае я брал по минимальной планке в 4000 руб. в месяц, средняя на уровне 5000 руб. в месяц. Умножаем эту цифру на 12 месяцев и отнимаем 1 месяц простоя на случай смены арендатора в течение каждого года.
📈 Арендный денежный поток должен расти примерно на уровень инфляции и желательно прописывать это в договоре аренды помещения. За последние 10 лет среднегодовая инфляция была на уровне 7%, я беру консервативно 6% для расчета.
❗️ Нужно учесть 2 налога, имущественный и налог с дохода. Имущественный налог составляет 0,5% от цены помещения. Налог с дохода зависит от того, как вы зарегистрируетесь, если будет НПД (самозанятый), то налог составит 4% для сдачи в аренду физическим лицам.
✔️ Далее считаем нашу выручку от аренды и вычитаем оттуда расходы. На выходе получаем чистый арендный денежный поток, который будет оставаться у нас.
✔️ Можно промоделировать изменение рыночной цены объекта на горизонте инвестирования, в моем случае это 5 лет. После всех расчетов получается, что начальные инвестиции составят 380 000 руб., а за 5 лет, с учетом продажи, получится заработать 241 000 руб. прибыли.
📌 Арендная ставка к цене покупки составит 6,8% годовых, что не так интересно и даже ниже официальной инфляции. Но здесь дополнительная доходность кроется как раз в росте стоимости нашего помещения. Внутренняя норма доходности (IRR) получается 12,2%, что выше среднегодовой ставки депозита за последние 5 лет. Именно на IRR и стоит ориентироваться при выборе объекта инвестирования. В текущих реалиях объекты, которые на горизонте в 3-5 лет генерируют менее 10% я лично не рассматриваю.
🧐 Вот такими относительно несложными манипуляциями можно быстро посчитать потенциальную доходность любого объекта. Более подробно свои сделки, в том числе с недвижимостью, разбираю в нашем закрытом клубе. Присоединяйтесь, если хотите поглубже разобраться в этом вопросе. Но в любом случае, перед покупкой, нужно изучить все параметры кладовки/квартиры/гаража и оценить спрос в вашем районе.
❤️ Если обзор оказался полезным, ставьте лайк. Это лучшая благодарность для автора и стимул делать новые аналитические статьи.
#недвижимость #аренда
⚠️ Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией!
Я последние 2 года активно инвестирую в реальную недвижимость, хотя есть и более старые объекты, которые сдаю в аренду. Сегодня поделюсь с вами моделью расчета доходности инвестиций в недвижимость на примере обычного кладового помещения или келлера.
Аналогичные модели у меня есть для квартиры, машиноместа и отдельного гаража. Вначале модель строится по рыночным данным, затем вы ее можете дополнить фактическими данными после покупки и сдачи в аренду. Если изначально все правильно оцените, то предварительные расчеты не должны сильно отличаться от фактических доходов.
❗️На что стоит обратить внимание при построении финансовой модели:
✔️ На первом этапе нужно учесть все расходы, которые пойдут на покупку, оформление и обустройство такого помещения. В моем случае это 380 000 руб. Более детальные цифры на скрине с моделью.
✔️ Дальше, открываем любой агрегатор недвижимости и смотрим, сколько стоит аренда таких помещений в вашем районе. В моем случае я брал по минимальной планке в 4000 руб. в месяц, средняя на уровне 5000 руб. в месяц. Умножаем эту цифру на 12 месяцев и отнимаем 1 месяц простоя на случай смены арендатора в течение каждого года.
📈 Арендный денежный поток должен расти примерно на уровень инфляции и желательно прописывать это в договоре аренды помещения. За последние 10 лет среднегодовая инфляция была на уровне 7%, я беру консервативно 6% для расчета.
❗️ Нужно учесть 2 налога, имущественный и налог с дохода. Имущественный налог составляет 0,5% от цены помещения. Налог с дохода зависит от того, как вы зарегистрируетесь, если будет НПД (самозанятый), то налог составит 4% для сдачи в аренду физическим лицам.
✔️ Далее считаем нашу выручку от аренды и вычитаем оттуда расходы. На выходе получаем чистый арендный денежный поток, который будет оставаться у нас.
✔️ Можно промоделировать изменение рыночной цены объекта на горизонте инвестирования, в моем случае это 5 лет. После всех расчетов получается, что начальные инвестиции составят 380 000 руб., а за 5 лет, с учетом продажи, получится заработать 241 000 руб. прибыли.
📌 Арендная ставка к цене покупки составит 6,8% годовых, что не так интересно и даже ниже официальной инфляции. Но здесь дополнительная доходность кроется как раз в росте стоимости нашего помещения. Внутренняя норма доходности (IRR) получается 12,2%, что выше среднегодовой ставки депозита за последние 5 лет. Именно на IRR и стоит ориентироваться при выборе объекта инвестирования. В текущих реалиях объекты, которые на горизонте в 3-5 лет генерируют менее 10% я лично не рассматриваю.
🧐 Вот такими относительно несложными манипуляциями можно быстро посчитать потенциальную доходность любого объекта. Более подробно свои сделки, в том числе с недвижимостью, разбираю в нашем закрытом клубе. Присоединяйтесь, если хотите поглубже разобраться в этом вопросе. Но в любом случае, перед покупкой, нужно изучить все параметры кладовки/квартиры/гаража и оценить спрос в вашем районе.
❤️ Если обзор оказался полезным, ставьте лайк. Это лучшая благодарность для автора и стимул делать новые аналитические статьи.
#недвижимость #аренда
⚠️ Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией!
👍272❤57🤔10😱5
Forwarded from ИнвестократЪ PREMIUM
🏗 Стоит ли инвестировать в недвижимость в 2024 году?
Вчера провели большой эфир c моим другом, а по совместительству предпринимателем и частным инвестором Владимиром Жоковым, который активно занимается независимым консалтингом в сфере недвижимости.
📊 Разобрали основные тренды в этом секторе на 2024 год, как на первичном рынке, так и на вторичном. Подробно осветили вопрос с ипотекой, выбором застройщиков и затронули тему ЗПИФов на недвижимость.
🎞 Запись доступна по ссылке: https://www.youtube.com/live/5txm7uwjbQk?si=uPYeoeY1UY1gdPH_&t=8
Если вы еще не подписаны на каналы Владимира, то очень рекомендую. Там вы найдете аналитику по объектам недвижимости, застройщикам, интересные лайфхаки и много всего полезного:
📌 https://www.youtube.com/@Fin_Therapy
📌 https://t.iss.one/+ivdao6xv7pA2NjFi
Также благодарю ребят из Особняка инвестора, которые оказали содействие в проведении данного эфира. Если вы еще ни разу не были в особняке, то советую посетить, двери открыты для всех, вы точно не пожалеете.
📌 https://t.iss.one/TNG_Engelsa64
Для вашего удобства подготовил таймкоды:
00:00 - Знакомство с гостем
01:55 - Текущая ситуация на рынке недвижимости
05:35 - Чем жилая недвижимость отличается от апартаментов?
09:04 - Насколько интересен вторичный рынок недвижимости?
13:20 - Насколько интересен первичный рынок недвижимости (новостройки)?
20:55 - Возможные причины резкого роста цен на студии.
27:50 - Есть ли пузырь на рынке недвижимости Москвы и области?
39:36 - Что будет со старым жилым фондом к 2040 году?
50:10 - Как правильно выбирать застройщика?
59:25 - Стоит ли инвестировать в машиноместо, кладовки и в каких случаях?
1:05:50 - Интересно ли инвестировать в ЗПИФы недвижимости?
1:14:20 - Что будет с деньгами на эскроу-счете в случае просрочки ввода жилья в эксплуатацию?
1:16:35 - Стоит ли в договоре аренды/найма указывать привязку платежа к динамике инфляции?
1:19:55 - Стоит ли в 2024 году инвестировать в недвижимость?
1:23:05 - Стоит ли сейчас брать ипотеку?
1:24:20 - Какие города интересны для покупки квартиры с целью сдачи в аренду?
1:27:43 - Какой оптимальный размер ипотечного кредита стоит рассматривать?
❤️ Благодарю за ваши лайки в поддержку нашего гостя. Будем стараться делать такие эфиры почаще, если тема вам интересна.
@investokrat
Вчера провели большой эфир c моим другом, а по совместительству предпринимателем и частным инвестором Владимиром Жоковым, который активно занимается независимым консалтингом в сфере недвижимости.
📊 Разобрали основные тренды в этом секторе на 2024 год, как на первичном рынке, так и на вторичном. Подробно осветили вопрос с ипотекой, выбором застройщиков и затронули тему ЗПИФов на недвижимость.
🎞 Запись доступна по ссылке: https://www.youtube.com/live/5txm7uwjbQk?si=uPYeoeY1UY1gdPH_&t=8
Если вы еще не подписаны на каналы Владимира, то очень рекомендую. Там вы найдете аналитику по объектам недвижимости, застройщикам, интересные лайфхаки и много всего полезного:
📌 https://www.youtube.com/@Fin_Therapy
📌 https://t.iss.one/+ivdao6xv7pA2NjFi
Также благодарю ребят из Особняка инвестора, которые оказали содействие в проведении данного эфира. Если вы еще ни разу не были в особняке, то советую посетить, двери открыты для всех, вы точно не пожалеете.
📌 https://t.iss.one/TNG_Engelsa64
Для вашего удобства подготовил таймкоды:
00:00 - Знакомство с гостем
01:55 - Текущая ситуация на рынке недвижимости
05:35 - Чем жилая недвижимость отличается от апартаментов?
09:04 - Насколько интересен вторичный рынок недвижимости?
13:20 - Насколько интересен первичный рынок недвижимости (новостройки)?
20:55 - Возможные причины резкого роста цен на студии.
27:50 - Есть ли пузырь на рынке недвижимости Москвы и области?
39:36 - Что будет со старым жилым фондом к 2040 году?
50:10 - Как правильно выбирать застройщика?
59:25 - Стоит ли инвестировать в машиноместо, кладовки и в каких случаях?
1:05:50 - Интересно ли инвестировать в ЗПИФы недвижимости?
1:14:20 - Что будет с деньгами на эскроу-счете в случае просрочки ввода жилья в эксплуатацию?
1:16:35 - Стоит ли в договоре аренды/найма указывать привязку платежа к динамике инфляции?
1:19:55 - Стоит ли в 2024 году инвестировать в недвижимость?
1:23:05 - Стоит ли сейчас брать ипотеку?
1:24:20 - Какие города интересны для покупки квартиры с целью сдачи в аренду?
1:27:43 - Какой оптимальный размер ипотечного кредита стоит рассматривать?
❤️ Благодарю за ваши лайки в поддержку нашего гостя. Будем стараться делать такие эфиры почаще, если тема вам интересна.
@investokrat
🔥69👍50❤10😁2
🏗 В какую недвижимость я инвестирую и почему? | Нюансы ипотеки
Если мы посмотрим структуру активов самых богатых людей на планете, то в них присутствуют 3 ключевых актива: бизнес, недвижимость и инструменты фондового рынка.
Недвижимость является такой же неотъемлемой частью долгосрочного портфеля, как и облигации. И на сегодняшнем вебинаре разберем, насколько это выгодное вложение и какие объекты стоит рассматривать для покупки.
📌 https://youtu.be/N7WGEZlKZ1I?si=Q16zxYwvfsU7rpgg
Таймкоды:
00:00 - О вебинаре
01:35 - Финансовый план
07:30 - Цены на недвижимость
10:18 - Сравнение динамики разных типов активов за 20 лет
15:00 - Что влияет на цену квадратного метра?
16:00 - Мои объекты недвижимости
17:40 - Облигационный портфель перекрывает ипотечные платежи
18:05 - Почему машиноместа интереснее кладовок и на что обращать внимание?
23:50 - Заключение
#недвижимость #портфель
Если мы посмотрим структуру активов самых богатых людей на планете, то в них присутствуют 3 ключевых актива: бизнес, недвижимость и инструменты фондового рынка.
Недвижимость является такой же неотъемлемой частью долгосрочного портфеля, как и облигации. И на сегодняшнем вебинаре разберем, насколько это выгодное вложение и какие объекты стоит рассматривать для покупки.
📌 https://youtu.be/N7WGEZlKZ1I?si=Q16zxYwvfsU7rpgg
Таймкоды:
00:00 - О вебинаре
01:35 - Финансовый план
07:30 - Цены на недвижимость
10:18 - Сравнение динамики разных типов активов за 20 лет
15:00 - Что влияет на цену квадратного метра?
16:00 - Мои объекты недвижимости
17:40 - Облигационный портфель перекрывает ипотечные платежи
18:05 - Почему машиноместа интереснее кладовок и на что обращать внимание?
23:50 - Заключение
#недвижимость #портфель
YouTube
В какую недвижимость я инвестирую и почему? | Нюансы ипотеки
Кладовка или машиноместо? Как быстро закрыть ипотеку? Какую недвижимость выбрать? Разберем эти вопросы на вебинаре.
МОИ КАНАЛЫ
Пульс - https://www.tinkoff.ru/invest/social/profile/Investokrat/
Телеграм - https://t.iss.one/joinchat/FwyJZIHTKis2YzMy
Закрытый клуб…
МОИ КАНАЛЫ
Пульс - https://www.tinkoff.ru/invest/social/profile/Investokrat/
Телеграм - https://t.iss.one/joinchat/FwyJZIHTKis2YzMy
Закрытый клуб…
👍78🔥13❤4
🏗 Недвижимость или вклад в 2024 году?
Готова запись нашей встречи с Владимиром Жоковым. Обсудили большое количество интересных тем, которые связаны со льготной ипотекой, налогами, локациями, машиноместами и кладовками,ЗПИФами на недвижимость, вкладами и облигациями. Подробнее смотрите в таймкодах.
✅ Рекомендую подписаться на каналы Владимира, если вы еще этого не сделали. Там выходит очень интересная аналитика по рынку недвижимости и не только. Также прикладываю классный эфир с Татьяной Полиди.
👉 https://t.iss.one/+PKMSTCK427EyZDIy
👉 https://www.tinkoff.ru/invest/social/profile/Zhokov
👉 Эфир с Татьяной Полиди: https://youtu.be/IsFUZHxq_I4
📌 https://youtube.com/live/W-22-ioTB1g
Таймкоды:
00:00 - Знакомство с гостем
02:00 - Цена недвижимости в Новой Москве выросла вопреки ожиданиям. Почему?
13:15 - Социальная инфраструктура
15:22 - Стоит ли сейчас инвестировать в недвижимость на горизонте в 12 месяцев?
34:36 - Отличие апартаментов от жилой недвижимости.
39:34 - Первичка или вторичка?
45:30 - Налоги на недвижимость.
50:15 - К чему приведет отмена льготной и IT ипотеки для крупных регионов?
1:13:00 - Налог на материальную выгоду.
1:14:16 - Лайфхаки по недвижимости
1:17:01 - Инвестиционная недвижимость или кэш?
1:27:07 - Квартира, кладовка или машиноместо?
1:32:30 - Ответы на вопросы
1:32:40 - Стоит ли покупать недвижимость около вокзалов?
1:38:08 - Мнение по ЗПИФУ Рентал ПРО и аналогам.
1:42:30 - Квартира для себя на ближайшие пол года. Покупать или подождать в кэше?
1:44:44 - Где рассматривать недвижимость, крупные города или регионы?
1:46:35 - Стоит ли брать льготную ипотеку, пока она доступна?
1:47:25 - Потенциальные драйверы для роста недвижимости в среднесрочной перспективе?
#недвижимость #ипотека #облигации #ОФЗ #ЗПИФ #кладовки #машиноместа
❤️ Ваши лайки - лучшая мотивация для автора делать обзоры важных тем и приглашать интересных гостей на эфиры!
@investokrat
Готова запись нашей встречи с Владимиром Жоковым. Обсудили большое количество интересных тем, которые связаны со льготной ипотекой, налогами, локациями, машиноместами и кладовками,ЗПИФами на недвижимость, вкладами и облигациями. Подробнее смотрите в таймкодах.
✅ Рекомендую подписаться на каналы Владимира, если вы еще этого не сделали. Там выходит очень интересная аналитика по рынку недвижимости и не только. Также прикладываю классный эфир с Татьяной Полиди.
👉 https://t.iss.one/+PKMSTCK427EyZDIy
👉 https://www.tinkoff.ru/invest/social/profile/Zhokov
👉 Эфир с Татьяной Полиди: https://youtu.be/IsFUZHxq_I4
📌 https://youtube.com/live/W-22-ioTB1g
Таймкоды:
00:00 - Знакомство с гостем
02:00 - Цена недвижимости в Новой Москве выросла вопреки ожиданиям. Почему?
13:15 - Социальная инфраструктура
15:22 - Стоит ли сейчас инвестировать в недвижимость на горизонте в 12 месяцев?
34:36 - Отличие апартаментов от жилой недвижимости.
39:34 - Первичка или вторичка?
45:30 - Налоги на недвижимость.
50:15 - К чему приведет отмена льготной и IT ипотеки для крупных регионов?
1:13:00 - Налог на материальную выгоду.
1:14:16 - Лайфхаки по недвижимости
1:17:01 - Инвестиционная недвижимость или кэш?
1:27:07 - Квартира, кладовка или машиноместо?
1:32:30 - Ответы на вопросы
1:32:40 - Стоит ли покупать недвижимость около вокзалов?
1:38:08 - Мнение по ЗПИФУ Рентал ПРО и аналогам.
1:42:30 - Квартира для себя на ближайшие пол года. Покупать или подождать в кэше?
1:44:44 - Где рассматривать недвижимость, крупные города или регионы?
1:46:35 - Стоит ли брать льготную ипотеку, пока она доступна?
1:47:25 - Потенциальные драйверы для роста недвижимости в среднесрочной перспективе?
#недвижимость #ипотека #облигации #ОФЗ #ЗПИФ #кладовки #машиноместа
❤️ Ваши лайки - лучшая мотивация для автора делать обзоры важных тем и приглашать интересных гостей на эфиры!
@investokrat
YouTube
Что выбрать, недвижимость или вклад в 2024 году?
Лайфхак - Как открыть вклад под 22% годовых: https://youtu.be/TOuZkKyXR1E
********************************************************************
Подписывайтесь на каналы Владимира:
👉 https://t.iss.one/+PKMSTCK427EyZDIy
👉 https://www.tinkoff.ru/invest/social/profile/Zhokov…
********************************************************************
Подписывайтесь на каналы Владимира:
👉 https://t.iss.one/+PKMSTCK427EyZDIy
👉 https://www.tinkoff.ru/invest/social/profile/Zhokov…
👍83❤21🔥3
Forwarded from ИнвестократЪ PREMIUM
🏗 Ищем лидера в российском секторе застройщиков
Высокая ключевая ставка и отмена льготной ипотеки больно ударят по сектору недвижимости. Сейчас примерно такой консенсус у некоторых экспертов.
🧐 Но как на самом деле обстоят дела у застройщиков мы можем увидеть только в отчетности по операционным и финансовым результатам, кто и что бы не говорил.
Предлагаю сегодня разобрать этот вопрос, чтобы оценить, как себя чувствуют девелоперы и какие трансформации в данном секторе намечаются.
Что происходит с ценами на недвижимость?
Одним из главных факторов, который влияет на весь рынок, является цена за квадратный метр. И вопреки ожиданиям тех, кто жаждет коррекции цен, первое полугодие первичный рынок проходит весьма уверенно, обновляя свои максимумы.
Отсюда можно сделать промежуточный вывод, что с точки зрения цен на жилье, первое полугодие финансово у компаний должно быть хорошим.
Напомню, что в 2024 году мы живем уже с фактической ключевой ставкой в 16%, так что эффект от ее роста учтен рынком.
А цены на жилую недвижимость с начала 2021 года выросли более чем на 47%.
Полный обзор читайте по ссылке:
📌 https://teletype.in/@investokrat/WOpPU20dD8_
#сектор #недвижимость #SMLT #ETLN #PIKK #LSRG
Высокая ключевая ставка и отмена льготной ипотеки больно ударят по сектору недвижимости. Сейчас примерно такой консенсус у некоторых экспертов.
🧐 Но как на самом деле обстоят дела у застройщиков мы можем увидеть только в отчетности по операционным и финансовым результатам, кто и что бы не говорил.
Предлагаю сегодня разобрать этот вопрос, чтобы оценить, как себя чувствуют девелоперы и какие трансформации в данном секторе намечаются.
Что происходит с ценами на недвижимость?
Одним из главных факторов, который влияет на весь рынок, является цена за квадратный метр. И вопреки ожиданиям тех, кто жаждет коррекции цен, первое полугодие первичный рынок проходит весьма уверенно, обновляя свои максимумы.
Отсюда можно сделать промежуточный вывод, что с точки зрения цен на жилье, первое полугодие финансово у компаний должно быть хорошим.
Напомню, что в 2024 году мы живем уже с фактической ключевой ставкой в 16%, так что эффект от ее роста учтен рынком.
А цены на жилую недвижимость с начала 2021 года выросли более чем на 47%.
Полный обзор читайте по ссылке:
📌 https://teletype.in/@investokrat/WOpPU20dD8_
#сектор #недвижимость #SMLT #ETLN #PIKK #LSRG
Teletype
Ищем лидера в российском секторе застройщиков
Высокая ключевая ставка и отмена льготной ипотеки больно ударят по сектору недвижимости. Сейчас примерно такой консенсус у некоторых...
👍73🔥10🤔8❤5😁2
Forwarded from Владимир Жоков
Самолёт: Риски перегретого девелопмента
Внимательно изучил отчётность ПАО «Самолёт» и вижу, что под красивой обложкой скрываются серьёзные вызовы для девелопера:
❗️Долги
Да, долговая нагрузка 1,3x чистый долг/EBITDA выглядит неплохо, но 80% долгов завязаны на "ликвидные активы". Это значит, что любое замедление продаж или рост себестоимости может ударить по финансовой устойчивости.
🔥 Перегрев рынка
Москва, Петербург и Краснодар перегреты до предела. Самолёт, конечно, расширяет географию, но это не значит, что регионы готовы компенсировать спад продаж в столице. Особенно с учётом растущих ставок по ипотеке. В хорошие продажи регионов Арктика и Дальний восток я лично не верю.
🛍 Ставки растут, спрос падает
75% сделок с ипотекой — это не просто цифра, а зависимость. Ужесточение условий льготной ипотеки, как и прогнозы Минфина, могут помять рынок так, что даже крупные застройщики почувствуют давление.
🧐Иллюзия стабильности продаж
Самолёт гордится тем, что удержал объём продаж, но за этим стоит увеличение объёмов в новых проектах. На падающем рынке это лишь временное решение.
Мнение
⚠️ Проблемы:
Рынок перегрет, особенно в ключевых локациях.
Финансовая модель завязана на господдержку, а её условия ужесточаются каждый месяц.
Снижение долговой нагрузки — скорее задача для выживание, а не показатель успеха копмании.
✅ Шансы:
Диверсификация портфеля и выход в регионы. (сохраняя маржинальность)
Эффективное управление активами и долговым портфелем.
К концу года будет около 500 млрд рублей на эскроу.
Количество продаж за наличку выросло с 13% до 20%, это радует!
🤔 Как думаете, выдержат ли застройщики с такой ДКП, или нас ждут новые громкие банкротства? Обсудим?
#недвижимость #анализ #девелоперы
P.S. специально для "вредных" файл лежит в комментариях.
ДЗЕН | VK | RuTube |
@vzhokov | YouTube | поиск объекта для инвестора👈
Внимательно изучил отчётность ПАО «Самолёт» и вижу, что под красивой обложкой скрываются серьёзные вызовы для девелопера:
❗️Долги
Да, долговая нагрузка 1,3x чистый долг/EBITDA выглядит неплохо, но 80% долгов завязаны на "ликвидные активы". Это значит, что любое замедление продаж или рост себестоимости может ударить по финансовой устойчивости.
Москва, Петербург и Краснодар перегреты до предела. Самолёт, конечно, расширяет географию, но это не значит, что регионы готовы компенсировать спад продаж в столице. Особенно с учётом растущих ставок по ипотеке. В хорошие продажи регионов Арктика и Дальний восток я лично не верю.
75% сделок с ипотекой — это не просто цифра, а зависимость. Ужесточение условий льготной ипотеки, как и прогнозы Минфина, могут помять рынок так, что даже крупные застройщики почувствуют давление.
🧐Иллюзия стабильности продаж
Самолёт гордится тем, что удержал объём продаж, но за этим стоит увеличение объёмов в новых проектах. На падающем рынке это лишь временное решение.
Мнение
⚠️ Проблемы:
Рынок перегрет, особенно в ключевых локациях.
Финансовая модель завязана на господдержку, а её условия ужесточаются каждый месяц.
Снижение долговой нагрузки — скорее задача для выживание, а не показатель успеха копмании.
✅ Шансы:
Диверсификация портфеля и выход в регионы. (сохраняя маржинальность)
Эффективное управление активами и долговым портфелем.
К концу года будет около 500 млрд рублей на эскроу.
Количество продаж за наличку выросло с 13% до 20%, это радует!
🤔 Как думаете, выдержат ли застройщики с такой ДКП, или нас ждут новые громкие банкротства? Обсудим?
#недвижимость #анализ #девелоперы
P.S. специально для "вредных" файл лежит в комментариях.
ДЗЕН | VK | RuTube |
@vzhokov | YouTube | поиск объекта для инвестора
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
👍139🤔22❤16🐳1
🏗 Приемка квартиры, машиноместа и кладовки от ПИК | Разобрал основные нюансы на своем примере
В сегодняшнем видео подробно поговорим о том, на что стоит обращать внимание, когда принимаете любой объект недвижимости у любого застройщика. В моем случае принимал квартиру, машиноместо и кладовку от ПИК.
Рано или поздно каждый из нас сталкивается со сделками по недвижимости. Это может быть наследство, купля-продажа вторички, приобретение первички и прочее. Я прошел за последние 10 лет все эти процедуры, а в начале текущего года наконец-то дождался ввода в эксплуатацию своей первой квартиры, приобретенной у застройщика.
Несмотря на приятную новость, нужно сохранять бдительность и внимательно осматривать то, что приобрели. Обо всех нюансах и расскажу в сегодняшнем видео. Надеюсь, многим из вас это будет полезно на будущее.
❓ Разберем такие вопросы, как:
- Как удалось взять в Москве евротрешку в ипотеку с месячным взносом в 33 тыс. руб.?
- Как выбирать ЖК перед покупкой там квартиры?
- Нужен ли специалист на приемке объекта недвижимости и почему?
- На что стоит обращать особое внимание?
- Почему факты могут отличаться от того, что указано в документах?
- И многое другое
📌 Youtube - https://youtu.be/5pXrdIrWYCw
📌 VK - https://vk.com/video-142674707_456239504
📌 Rutube - https://rutube.ru/video/736e543aebdb0a6cb94e1ff63208c6a3/
⏳Таймкоды:
00:00 - Обзор ЖК Бунинские луга
02:55 - Обзор евротрешки от ПИК
08:10 - Критерии выбора ЖК
10:25 - Приемка квартиры со специалистом
22:30 - Внутренний двор
23:24 - Приемка машиноместа ПИК
31:04 - Приемка кладовки ПИК
#недвижимость #ПИК #ипотека #первичка
В сегодняшнем видео подробно поговорим о том, на что стоит обращать внимание, когда принимаете любой объект недвижимости у любого застройщика. В моем случае принимал квартиру, машиноместо и кладовку от ПИК.
Рано или поздно каждый из нас сталкивается со сделками по недвижимости. Это может быть наследство, купля-продажа вторички, приобретение первички и прочее. Я прошел за последние 10 лет все эти процедуры, а в начале текущего года наконец-то дождался ввода в эксплуатацию своей первой квартиры, приобретенной у застройщика.
Несмотря на приятную новость, нужно сохранять бдительность и внимательно осматривать то, что приобрели. Обо всех нюансах и расскажу в сегодняшнем видео. Надеюсь, многим из вас это будет полезно на будущее.
❓ Разберем такие вопросы, как:
- Как удалось взять в Москве евротрешку в ипотеку с месячным взносом в 33 тыс. руб.?
- Как выбирать ЖК перед покупкой там квартиры?
- Нужен ли специалист на приемке объекта недвижимости и почему?
- На что стоит обращать особое внимание?
- Почему факты могут отличаться от того, что указано в документах?
- И многое другое
📌 Youtube - https://youtu.be/5pXrdIrWYCw
📌 VK - https://vk.com/video-142674707_456239504
📌 Rutube - https://rutube.ru/video/736e543aebdb0a6cb94e1ff63208c6a3/
⏳Таймкоды:
00:00 - Обзор ЖК Бунинские луга
02:55 - Обзор евротрешки от ПИК
08:10 - Критерии выбора ЖК
10:25 - Приемка квартиры со специалистом
22:30 - Внутренний двор
23:24 - Приемка машиноместа ПИК
31:04 - Приемка кладовки ПИК
#недвижимость #ПИК #ипотека #первичка
YouTube
Приемка квартиры, машиноместа и кладовки от ПИК | Разобрал основные нюансы на своем примере
В сегодняшнем видео подробно поговорим о том, на что стоит обращать внимание, когда принимаете любой объект недвижимости у любого застройщика. В моем случае принимал квартиру, машиноместо и кладовку от ПИК.
Рано или поздно каждый из нас сталкивается со…
Рано или поздно каждый из нас сталкивается со…
👍136🔥27❤24😁4🤔4🎉2
🏗 Резюме с выступления компании А101
В пятницу я анонсировал планы посетить конференцию "Cbonds & Smart-Lab PRO облигации". Одной из интересных тем был сегмент недвижимости, о котором рассказали представители ГК "А101". В кулуарах удалось пообщаться с IR-директором компании Анатолием Клинковым.
Основные тезисы выступления:
✔️ Строительный сектор остается активным. Несмотря на высокую ключевую ставку, спрос сохраняется, хотя и снизился после завершения льготной ипотеки. В 2024 году объем строящегося жилья в РФ достиг 114,4 млн кв.м. (максимум за 5 лет), а объем строительных работ составил 16,8 трлн руб.
📈 Цены на первичное жилье не снижаются. Застройщики регулируют рынок через объемы ввода жилья, а не через цены. В ближайшее время удешевления объектов ждать не стоит.
🏥 Помимо жилья, "А101" строит социальную инфраструктуру: школы, детские сады, поликлиники, физкультурно-оздоровительные комплексы.
🏦 В 2024 году объем выданной ипотеки снизился на 37% (до 4,9 трлн руб.). Ипотека с господдержкой (семейная, IT и др.) снизилась меньше и остается ключевой в структуре сделок.
💰 Уровень распроданности новостроек в 2024 году: Москва — 44%, Московская область — 32%, Санкт-Петербург — 40%. Для проектов с плановым вводом в 2025 году показатель составил 50% при норме 48%.
📈 У "А101" уровень распроданности на конец 2024 года — 71% (средний по РФ — 31%). Компания работает в Новой Москве, где спрос остается высоким.
❗️ Обсудили долги и эскроу-счета (ЭС). Если кредиты застройщика не перекрываются средствами ЭС, ставка составляет Ключ+ (ключевая ставка + %). Если ЭС перекрывают кредиты, ставка — 3-6% годовых. При превышении ЭС над кредитами в 1,5 раза ставка близка к нулю.
🧮 У "А101" средства ЭС превышают кредиты в 1,6 раза, что минимизирует стоимость обслуживания. Это позволяет компании держать низкие цены на недвижимость (от 240 тыс. руб./кв.м., как в 2022 году).
🧐 В целом по сектору задолженность по кредитам на конец 2024 года — 8,2 трлн руб., из которых 6,4 трлн руб. на ЭС. Это не полностью покрывает обязательства, что создает проблемы для некоторых застройщиков.
✔️ "А101" развивает земельный банк. С 2020 по середину 2024 года его оценка по МСФО выросла в 2 раза (до 135 млрд руб., 2400 га). Земельный банк принадлежит компании, что позволяет запускать новые проекты без дорогих кредитов. Среди крупных проектов — Спортивно-событийный кластер "Прокшино" с плановой посещаемостью 17 млн чел./год и аквакурорт на 125,5 тыс. кв.м.
📌 Резюме: рынок недвижимости активен. При снижении ключевой ставки ниже 13% спрос вырастет, но предложение может не поспеть, что вызовет рост цен.
#RU000A108KU4 #недвижимость #А101
❤️ Ваши лайки — мотивация для новых обзоров!
В пятницу я анонсировал планы посетить конференцию "Cbonds & Smart-Lab PRO облигации". Одной из интересных тем был сегмент недвижимости, о котором рассказали представители ГК "А101". В кулуарах удалось пообщаться с IR-директором компании Анатолием Клинковым.
Основные тезисы выступления:
✔️ Строительный сектор остается активным. Несмотря на высокую ключевую ставку, спрос сохраняется, хотя и снизился после завершения льготной ипотеки. В 2024 году объем строящегося жилья в РФ достиг 114,4 млн кв.м. (максимум за 5 лет), а объем строительных работ составил 16,8 трлн руб.
📈 Цены на первичное жилье не снижаются. Застройщики регулируют рынок через объемы ввода жилья, а не через цены. В ближайшее время удешевления объектов ждать не стоит.
🏥 Помимо жилья, "А101" строит социальную инфраструктуру: школы, детские сады, поликлиники, физкультурно-оздоровительные комплексы.
🏦 В 2024 году объем выданной ипотеки снизился на 37% (до 4,9 трлн руб.). Ипотека с господдержкой (семейная, IT и др.) снизилась меньше и остается ключевой в структуре сделок.
💰 Уровень распроданности новостроек в 2024 году: Москва — 44%, Московская область — 32%, Санкт-Петербург — 40%. Для проектов с плановым вводом в 2025 году показатель составил 50% при норме 48%.
📈 У "А101" уровень распроданности на конец 2024 года — 71% (средний по РФ — 31%). Компания работает в Новой Москве, где спрос остается высоким.
❗️ Обсудили долги и эскроу-счета (ЭС). Если кредиты застройщика не перекрываются средствами ЭС, ставка составляет Ключ+ (ключевая ставка + %). Если ЭС перекрывают кредиты, ставка — 3-6% годовых. При превышении ЭС над кредитами в 1,5 раза ставка близка к нулю.
🧮 У "А101" средства ЭС превышают кредиты в 1,6 раза, что минимизирует стоимость обслуживания. Это позволяет компании держать низкие цены на недвижимость (от 240 тыс. руб./кв.м., как в 2022 году).
🧐 В целом по сектору задолженность по кредитам на конец 2024 года — 8,2 трлн руб., из которых 6,4 трлн руб. на ЭС. Это не полностью покрывает обязательства, что создает проблемы для некоторых застройщиков.
✔️ "А101" развивает земельный банк. С 2020 по середину 2024 года его оценка по МСФО выросла в 2 раза (до 135 млрд руб., 2400 га). Земельный банк принадлежит компании, что позволяет запускать новые проекты без дорогих кредитов. Среди крупных проектов — Спортивно-событийный кластер "Прокшино" с плановой посещаемостью 17 млн чел./год и аквакурорт на 125,5 тыс. кв.м.
📌 Резюме: рынок недвижимости активен. При снижении ключевой ставки ниже 13% спрос вырастет, но предложение может не поспеть, что вызовет рост цен.
#RU000A108KU4 #недвижимость #А101
❤️ Ваши лайки — мотивация для новых обзоров!
👍95❤27🤔7🔥5
🏗 Застройщик "А101" получил кредитный рейтинг "A+.ru" от НКР
🧐 Сектор девелоперов переживает сейчас не лучшие времена, отмена льготной ипотеки, падение спроса, высокая ключевая ставка, которая приводит к удорожанию кредитов и к росту расходов застройщиков. Некоторые компании оказались не готовы к такому экономическому сценарию, а некоторые наоборот успешно подстроились и чувствует себя весьма неплохо. Сегодня про одного из них и поговорим - это ГК "А101".
📈 Тот факт, что на фоне всех событий вокруг сектора, "А101" получило кредитный рейтинг "A+.ru" от НКР со стабильным прогнозом, говорит об ее устойчивом положении. Давайте попробуем разобраться, так ли это на самом деле?
Эмитент выпустил финансовый отчет по МСФО за 2024 год, с него и начнем.
📈 Выручка выросла на 84%! г/г до 151 млрд руб. И тут встает вопрос, а действительно ли у застройщиков сейчас кризис? Такой сильный результат был получен, благодаря активной работе менеджмента и отдела продаж. В 2024 год компания вошла со значительной долей объектов на финальном этапе готовности, как в жилой, так и в коммерческой недвижимости. Это и позволило, даже в трудный период для сектора, показать почти кратный рост по выручке.
✔️ Операционные результаты удалось сохранить на уровне 2023 года, объем продаж в тыс.кв.м. незначительно вырос (+1%) и это при том, что многие другие представители сектора показали отрицательную динамику. В денежном выражении, за счет роста цены за 1 кв.м., рост составил 5% г/г до 143 млрд руб.
📈 Чистая прибыль достигла 50,6 млрд руб., что выше аналогичного уровня 2023 года на 37%. Одним из факторов роста показателя является низкое кредитное плечо, которое в 1,6 раза перекрыто эскроу-счетами. Это позволяет компании экономить на обслуживании долга и продолжать развитие даже в непростое для сектора время.
☝️ ГК “А101” разумно подошла и к инвестициям в земельный банк, который составляет 2,4 тыс. га. Во-первых, он полностью принадлежит Группе, без разного рода совместных предприятий. Во-вторых, данный актив был приобретен без привлечения бридж-кредитов. Это дает возможность тщательно продумывать и готовить проекты, с учетом комплексного развития территории. Когда люди видят вокруг ЖК школы, детские сады, поликлиники, зоны досуга и спорта, это усиливает желание приобрести квартиру в таких комплексах. Писал об этом 3 марта по итогам выступления представителей эмитента на конференции.
🏗 Также важно отметить, что ключевая локация бизнеса остается в Новой Москве, где А101 сохраняет лидерские позиции. Цены там не такие высокие, как внутри МКАД, поэтому, спрос сохраняется, даже без участия льготной ипотеки. Это подтверждается цифрами, если в среднем по РФ доля проданных площадей в строящихся домах составляет 31%, то у компании показатель достиг 71% в декабре прошлого года!
📌 Резюмируя, ГК "А101" сумела сохранить прибыльность в непростое для всего сектора время. Это говорит об успешности выбранной стратегии и понимании менеджментом рыночных тенденций. Косвенно об этом свидетельствует и высокий кредитный рейтинг, о котором говорили выше. Надеюсь, что появятся новые программы поддержки для людей, чтобы квартиры вновь стали доступнее, но для этого, как минимум, нужно дождаться начала цикла снижения ставок.
#недвижимость #А101
❤️ Ваши лайки - лучшая мотивация для автора делать обзоры новых отчетов и эмитентов!
⚠️ Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией!
@investokrat
🧐 Сектор девелоперов переживает сейчас не лучшие времена, отмена льготной ипотеки, падение спроса, высокая ключевая ставка, которая приводит к удорожанию кредитов и к росту расходов застройщиков. Некоторые компании оказались не готовы к такому экономическому сценарию, а некоторые наоборот успешно подстроились и чувствует себя весьма неплохо. Сегодня про одного из них и поговорим - это ГК "А101".
📈 Тот факт, что на фоне всех событий вокруг сектора, "А101" получило кредитный рейтинг "A+.ru" от НКР со стабильным прогнозом, говорит об ее устойчивом положении. Давайте попробуем разобраться, так ли это на самом деле?
Эмитент выпустил финансовый отчет по МСФО за 2024 год, с него и начнем.
📈 Выручка выросла на 84%! г/г до 151 млрд руб. И тут встает вопрос, а действительно ли у застройщиков сейчас кризис? Такой сильный результат был получен, благодаря активной работе менеджмента и отдела продаж. В 2024 год компания вошла со значительной долей объектов на финальном этапе готовности, как в жилой, так и в коммерческой недвижимости. Это и позволило, даже в трудный период для сектора, показать почти кратный рост по выручке.
✔️ Операционные результаты удалось сохранить на уровне 2023 года, объем продаж в тыс.кв.м. незначительно вырос (+1%) и это при том, что многие другие представители сектора показали отрицательную динамику. В денежном выражении, за счет роста цены за 1 кв.м., рост составил 5% г/г до 143 млрд руб.
📈 Чистая прибыль достигла 50,6 млрд руб., что выше аналогичного уровня 2023 года на 37%. Одним из факторов роста показателя является низкое кредитное плечо, которое в 1,6 раза перекрыто эскроу-счетами. Это позволяет компании экономить на обслуживании долга и продолжать развитие даже в непростое для сектора время.
☝️ ГК “А101” разумно подошла и к инвестициям в земельный банк, который составляет 2,4 тыс. га. Во-первых, он полностью принадлежит Группе, без разного рода совместных предприятий. Во-вторых, данный актив был приобретен без привлечения бридж-кредитов. Это дает возможность тщательно продумывать и готовить проекты, с учетом комплексного развития территории. Когда люди видят вокруг ЖК школы, детские сады, поликлиники, зоны досуга и спорта, это усиливает желание приобрести квартиру в таких комплексах. Писал об этом 3 марта по итогам выступления представителей эмитента на конференции.
🏗 Также важно отметить, что ключевая локация бизнеса остается в Новой Москве, где А101 сохраняет лидерские позиции. Цены там не такие высокие, как внутри МКАД, поэтому, спрос сохраняется, даже без участия льготной ипотеки. Это подтверждается цифрами, если в среднем по РФ доля проданных площадей в строящихся домах составляет 31%, то у компании показатель достиг 71% в декабре прошлого года!
📌 Резюмируя, ГК "А101" сумела сохранить прибыльность в непростое для всего сектора время. Это говорит об успешности выбранной стратегии и понимании менеджментом рыночных тенденций. Косвенно об этом свидетельствует и высокий кредитный рейтинг, о котором говорили выше. Надеюсь, что появятся новые программы поддержки для людей, чтобы квартиры вновь стали доступнее, но для этого, как минимум, нужно дождаться начала цикла снижения ставок.
#недвижимость #А101
❤️ Ваши лайки - лучшая мотивация для автора делать обзоры новых отчетов и эмитентов!
⚠️ Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией!
@investokrat
👍79🔥61❤32😁3🤔1
🏗 Продал акции и взял ипотеку | Разбор моего ипотечного портфеля
В сегодняшнем видео подробно расскажу о том, зачем продал два портфеля с акциями в обмен на недвижимость. Поделюсь взглядом на фондовый рынок и своими планами. Также расскажу про один классный лайфхак, который вы, возможно, уже слышали ).
🌐 Youtube - https://youtu.be/ViQo6wGFXrQ
🌐 VK Video - https://vk.com/video-142674707_456239522
🎬 Rutube - https://rutube.ru/video/private/b8858c71ee3b09baa2ae79117c439de6/?p=u4MnN-kF24cj1MoESuxtqg
Таймкоды:
00:00 - Об эфире
01:57 - Дисклеймер
02:10 - Текущая рыночная ситуация
04:15 - Инвестиции в недвижимость
05:02 - Структура ипотечного портфеля
05:45 - Замещающие облигации
10:20 - Почему я взял ипотеку?
12:29 - Какая стоимость обслуживания двух ипотек?
14:15 - Доходность длинных ОФЗ VS Ипотека
18:15 - Денежный поток портфеля
19:12 - Сколько зарабатывает моя дочка
21:45 - Волатильность индекса Мосбиржи
23:37 - Нефтегазовый сектор и доходы бюджета
29:30 - Бонус - Аномальная оценка южнокорейских компаний
#недвижимость #ипотека #портфель
В сегодняшнем видео подробно расскажу о том, зачем продал два портфеля с акциями в обмен на недвижимость. Поделюсь взглядом на фондовый рынок и своими планами. Также расскажу про один классный лайфхак, который вы, возможно, уже слышали ).
Таймкоды:
00:00 - Об эфире
01:57 - Дисклеймер
02:10 - Текущая рыночная ситуация
04:15 - Инвестиции в недвижимость
05:02 - Структура ипотечного портфеля
05:45 - Замещающие облигации
10:20 - Почему я взял ипотеку?
12:29 - Какая стоимость обслуживания двух ипотек?
14:15 - Доходность длинных ОФЗ VS Ипотека
18:15 - Денежный поток портфеля
19:12 - Сколько зарабатывает моя дочка
21:45 - Волатильность индекса Мосбиржи
23:37 - Нефтегазовый сектор и доходы бюджета
29:30 - Бонус - Аномальная оценка южнокорейских компаний
#недвижимость #ипотека #портфель
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
YouTube
Продал акции и взял ипотеку | Разбор моего ипотечного портфеля | Аведиков Георгий
В сегодняшнем видео подробно расскажу о том, зачем продал два портфеля с акциями в обмен на недвижимость. Поделюсь взглядом на фондовый рынок и своими планами. Также расскажу про один классный лайфхак.
Закрытый клуб: https://t.iss.one/investokrat/2356
*****…
Закрытый клуб: https://t.iss.one/investokrat/2356
*****…
👍106❤18🔥14🤔8
🏗 Почему не упадут цены на недвижимость? Как на этом заработать? Разбираем ЗПИФы на недвижимость
Сегодня подробно поговорим о секторе, который хорошо знаком и понятен многим из нас. Все мы живем в квартирах или домах и понимаем ценность данных объектов. Но когда доходит дело до реальных сделок, многие почему-то начинают путаться, кто в оценке, а кто в качестве объекта.
Сегодня для вас на максимально доступном языке разберу сектор недвижимости, что там происходит, почему цены на первичку не упадут. Также подробно поговорим про ЗПИФы на недвижимость, какую доходность там можно получить, какие есть риски и преимущества по сравнению с более понятными облигациями.
🌐 https://youtu.be/2dDEdVNfauY?si=raIcMSRBBHMgJOHW
🌐 https://vkvideo.ru/video-142674707_456239524
🎬 https://rutube.ru/video/private/0c17cf7028e64a49942c78e80a59b018/?p=PiJoSUso7BFv5clFpz0ZRQ
Таймкоды:
00:00 - О вебинаре
00:55 - Почему не упадут цены на жилую недвижимость?
04:30 - Дисклеймер
04:50 - Виды недвижимости и их ключевые отличия для инвестора
05:40 - Складская недвижимость
08:12 - Жилая недвижимость
19:15 - Обзор ЗПИФов на недвижимость (Аналог REIT)
26:10 - Рентал ПРО
29:35 - ЗПИФ Рентный доход (РД) - доступен неквалам
42:08 - ЗПИФы Паруса
45:40 - Парус Красноярск
50:00 - Фонд XHAUSE от Самолета
51:00 - ЗПИФы от Сбера (Современный 7 и другие)
#недвижимость #ЗПИФ #ЗПИФН #ЗПИФЫ
Сегодня подробно поговорим о секторе, который хорошо знаком и понятен многим из нас. Все мы живем в квартирах или домах и понимаем ценность данных объектов. Но когда доходит дело до реальных сделок, многие почему-то начинают путаться, кто в оценке, а кто в качестве объекта.
Сегодня для вас на максимально доступном языке разберу сектор недвижимости, что там происходит, почему цены на первичку не упадут. Также подробно поговорим про ЗПИФы на недвижимость, какую доходность там можно получить, какие есть риски и преимущества по сравнению с более понятными облигациями.
Таймкоды:
00:00 - О вебинаре
00:55 - Почему не упадут цены на жилую недвижимость?
04:30 - Дисклеймер
04:50 - Виды недвижимости и их ключевые отличия для инвестора
05:40 - Складская недвижимость
08:12 - Жилая недвижимость
19:15 - Обзор ЗПИФов на недвижимость (Аналог REIT)
26:10 - Рентал ПРО
29:35 - ЗПИФ Рентный доход (РД) - доступен неквалам
42:08 - ЗПИФы Паруса
45:40 - Парус Красноярск
50:00 - Фонд XHAUSE от Самолета
51:00 - ЗПИФы от Сбера (Современный 7 и другие)
#недвижимость #ЗПИФ #ЗПИФН #ЗПИФЫ
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
YouTube
Почему не упадут цены на недвижимость? Как на этом заработать? Разбираем ЗПИФы на недвижимость
Сегодня подробно поговорим о секторе, который хорошо знаком и понятен многим из нас. Все мы живем в квартирах или домах и понимаем ценность данных объектов. Но когда доходит дело до реальных сделок, многие почему-то начинают путаться, кто в оценке, а кто…
👍88❤19🔥9🐳4
🏗 АПРИ – держит курс на устойчивость
📝 Недавно компания провела День инвестора, где были подведены итоги 2024 и обозначен вектор движения на 2025 год. Несмотря на турбулентность в секторе застройщиков, бизнес сохраняет устойчивость. Сегодня разберем ключевые моменты выступления менеджмента, которые могут быть интересны в том числе частным инвесторам.
🔍 Как прошел 2024 год:
✔️ Рынок недвижимости в 2024 году находился под давлением: высокая ключевая ставка, осторожность регулятора и перегретые ожидания инвесторов. АПРИ удалось не только удержаться, но и продемонстрировать рост вводимых объектов. Основной акцент был направлен не на количество сделок, а на качество создаваемых пространств.
✔️ Компания активно реализовывала флагманский проект «Привилегия», который представляет из себя полноценный жилой кластер с инфраструктурой, рекреацией, школами, медучреждениями и всесезонным фан-парком. Данный проект является реализацией концепции «life development».
☝️ На мой взгляд, такой подход выгодно отличает АПРИ от многих застройщиков, когда речь идет не только о квадратных метрах, но и о повышении качества жизни в регионах, что особенно актуально на фоне износа жилого фонда в стране. Как вы знаете, основная часть жилых домов вводилась в конце 60х - начале 70х годов прошлого века. И срок их полезной эксплуатации подходит к концу. Это и вызывает у людей желание менять жилищные условия уже сейчас.
🏗 Где и как строят
Основной фокус — регионы с промышленным и туристическим потенциалом: Челябинск, Екатеринбург, Минеральные Воды, Владивосток, Ленобласть. Столичные рынки сознательно избегают из-за слишком высокой конкуренции и завышенных издержек.
В 2025 году акцент делают на расширение географии, будут запускаться новые проекты в перспективных территориях, где идет экономический рост и востребована инфраструктура.
📈 Стратегия на 2025 год
Масштабирование успешной модели, которая показала свою эффективность, «жилье + инфраструктура» в другие регионы.
🏪 Коммерческая недвижимость станет ключевым фокусом. В 2025 планируют вывести на рынок значительный объем объектов, менее чувствительных к ипотечному охлаждению. Вполне разумный шаг в условиях, пусть и снижающейся, но все-еще высокой ключевой ставки.
⚖️ Рефинансирование обязательств и замена дорогих источников средств на более дешевые, в том числе через специальные программы по поддержке туристической инфраструктуры.
✔️ Продажа долей в проектах и привлечение финансовых партнеров — инструмент для роста без увеличения долговой нагрузки.
💻 Продолжение цифровизации: от внутреннего управления до клиентского опыта, в том числе развитие идей «цифровых квадратных метров» как формы инвестиционного инструмента.
🧐 Ставка на коммерцию и управляемый рост через привлечение инвесторов и партнерства — разумный способ двигаться вперед в непростой макросреде. Особенно важно, что компания масштабирует работающую модель, а не экспериментирует в условиях кризиса в отрасли.
📉 Что тормозит?
✔️ Высокая ключевая ставка ограничивает спрос и сокращает ипотечные продажи, особенно в сегменте «больших квартир». Это коснулось всех российских девелоперов.
✔️ Частные инвесторы сталкиваются с ограниченным доступом к первичному размещению облигаций эмитента. Менеджмент планирует увеличить число партнеров при следующих размещениях, это должно решить данную проблему.
📈 Будущее АПРИ:
Менеджмент АПРИ уверен в своей стратегии и ставит на долгую игру. Ориентация на качество продукта, работу с регионами и развитие «городов рядом с городами» — это вполне здравый расчет.
☝️ Ключевая задача на 2025 — выйти за пределы Челябинска и показать рынку, что модель масштабируема.
📌 На мой взгляд, АПРИ является одним из немногих публичных девелоперов, кто честно смотрит на рынок и говорит не о доходах сегодня, а о миссии и трансформации среды завтра. Менеджмент видит не только вызовы, но и возможности, которые появляются на рынке и успешно ими пользуется. Будем следить за развитием событий.
#APRI #недвижимость
❤️ Ваши лайки - лучшая мотивация для автора делать обзоры новых отчетов и эмитентов!
@investokrat
📝 Недавно компания провела День инвестора, где были подведены итоги 2024 и обозначен вектор движения на 2025 год. Несмотря на турбулентность в секторе застройщиков, бизнес сохраняет устойчивость. Сегодня разберем ключевые моменты выступления менеджмента, которые могут быть интересны в том числе частным инвесторам.
🔍 Как прошел 2024 год:
✔️ Рынок недвижимости в 2024 году находился под давлением: высокая ключевая ставка, осторожность регулятора и перегретые ожидания инвесторов. АПРИ удалось не только удержаться, но и продемонстрировать рост вводимых объектов. Основной акцент был направлен не на количество сделок, а на качество создаваемых пространств.
✔️ Компания активно реализовывала флагманский проект «Привилегия», который представляет из себя полноценный жилой кластер с инфраструктурой, рекреацией, школами, медучреждениями и всесезонным фан-парком. Данный проект является реализацией концепции «life development».
☝️ На мой взгляд, такой подход выгодно отличает АПРИ от многих застройщиков, когда речь идет не только о квадратных метрах, но и о повышении качества жизни в регионах, что особенно актуально на фоне износа жилого фонда в стране. Как вы знаете, основная часть жилых домов вводилась в конце 60х - начале 70х годов прошлого века. И срок их полезной эксплуатации подходит к концу. Это и вызывает у людей желание менять жилищные условия уже сейчас.
🏗 Где и как строят
Основной фокус — регионы с промышленным и туристическим потенциалом: Челябинск, Екатеринбург, Минеральные Воды, Владивосток, Ленобласть. Столичные рынки сознательно избегают из-за слишком высокой конкуренции и завышенных издержек.
В 2025 году акцент делают на расширение географии, будут запускаться новые проекты в перспективных территориях, где идет экономический рост и востребована инфраструктура.
📈 Стратегия на 2025 год
Масштабирование успешной модели, которая показала свою эффективность, «жилье + инфраструктура» в другие регионы.
🏪 Коммерческая недвижимость станет ключевым фокусом. В 2025 планируют вывести на рынок значительный объем объектов, менее чувствительных к ипотечному охлаждению. Вполне разумный шаг в условиях, пусть и снижающейся, но все-еще высокой ключевой ставки.
⚖️ Рефинансирование обязательств и замена дорогих источников средств на более дешевые, в том числе через специальные программы по поддержке туристической инфраструктуры.
✔️ Продажа долей в проектах и привлечение финансовых партнеров — инструмент для роста без увеличения долговой нагрузки.
💻 Продолжение цифровизации: от внутреннего управления до клиентского опыта, в том числе развитие идей «цифровых квадратных метров» как формы инвестиционного инструмента.
🧐 Ставка на коммерцию и управляемый рост через привлечение инвесторов и партнерства — разумный способ двигаться вперед в непростой макросреде. Особенно важно, что компания масштабирует работающую модель, а не экспериментирует в условиях кризиса в отрасли.
📉 Что тормозит?
✔️ Высокая ключевая ставка ограничивает спрос и сокращает ипотечные продажи, особенно в сегменте «больших квартир». Это коснулось всех российских девелоперов.
✔️ Частные инвесторы сталкиваются с ограниченным доступом к первичному размещению облигаций эмитента. Менеджмент планирует увеличить число партнеров при следующих размещениях, это должно решить данную проблему.
📈 Будущее АПРИ:
Менеджмент АПРИ уверен в своей стратегии и ставит на долгую игру. Ориентация на качество продукта, работу с регионами и развитие «городов рядом с городами» — это вполне здравый расчет.
☝️ Ключевая задача на 2025 — выйти за пределы Челябинска и показать рынку, что модель масштабируема.
📌 На мой взгляд, АПРИ является одним из немногих публичных девелоперов, кто честно смотрит на рынок и говорит не о доходах сегодня, а о миссии и трансформации среды завтра. Менеджмент видит не только вызовы, но и возможности, которые появляются на рынке и успешно ими пользуется. Будем следить за развитием событий.
#APRI #недвижимость
❤️ Ваши лайки - лучшая мотивация для автора делать обзоры новых отчетов и эмитентов!
@investokrat
👍121❤41😁6🤔5🔥4